104年度訴字第2333號｜民事：債務不履行損害賠償｜裁判日期：105 年 11 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2333號原　　　告　蔡坤霖訴訟代理人　呂政達被　　　告　愛買不動產開發有限公司法定代理人　張榮隆被　　　告　陳素貞共　　　同訴訟代理人　陳守文律師複代理人　郭千華律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國105年 10月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬壹仟零捌拾捌元，及自民國一百零四年九月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾玖萬壹仟零捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠原告透過被告愛買不動產開發有限公司（下稱愛買公司）以總價新臺幣（下同）1,210萬元向被告陳素貞購買坐落新北市○○區○○○路0段00巷00號2樓之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，並於民國103年12月30日簽立不動產買賣契約書，被告愛買公司及陳素貞更出具房地產標的現況說明書以擔保系爭房屋之現況品質。詎原告於104年2月17日交屋入住後，僅居住一月餘即發現系爭房屋有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等嚴重瑕疵，經原告多次與被告聯繫商討修繕等事宜，被告均藉故推託。㈡原告於買受系爭房屋前，雖經多次查看，惟原告並非具有房屋鑑定專業知識之人，倘查看房屋之時並非雨季，實無法探查有無漏水之端倪，故原告僅能信賴被告陳素貞及被告愛買公司出具之房屋現況報告書所提供之資訊，以了解系爭房屋是否存有重大維修、漏水、堵塞等無法辨識之瑕疵。且於雙方資訊不對等之前提下，仍需仰賴被告二人所提供之資訊，才能完全了解系爭房屋之屋況，進而影響原告購買之意願，依房地產標的現況說明書，該說明書雖沒有使用保證二個字，但依客觀第三人對於買房之評估，房仲出具的專業性說明說，足以影響一般人買房的意願，因此說明書性質上與保證無異。原告於買受系爭房屋時，被告陳素貞早已以新屋裝潢之方式全部翻修，縱有瑕疵存在，亦非原告得以依一般客觀第三人得以一眼望之，且被告陳素貞亦無可能同意原告於交屋前將嶄新之裝潢拆除以檢查系爭房屋之結構，是被告陳素貞及被告公司出具之房屋現況保證書極其重要，乃原告得以判斷系爭房屋瑕疵存否之重要準據。被告二人出具之房地產標的現況說明書稱該房屋絕無漏水等問題，惟原告入住僅月餘即發現該房屋有多處與說明書不符之處，原告自得依民法第359條之規定向被告二人請求解除契約或減少其價金。原告亦依照民法第365條第1項規定，於法定期間內向被告二人請求修繕及損害賠償。系爭房屋之漏水情事於客觀上乃原告於購買時無法以肉眼判斷之，須由原不動產所有權人或居間之房仲業者告知始得知該情形，惟被告二人應注意，能注意，而疏未注意告知原告該不動產有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等嚴重之情形，更出具不動產標的現況說明書擔保上開不動產之品質及現況，足認被告二人有過失致原告於不知有瑕疵仍為購買而生損害，被告二人自應負不完全給付之債務不履行責任。被告二人所為給付之內容不符合債務本旨（即不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書），且應注意，能注意，而疏未注意告知原告系爭房屋自始有瑕疵，致原告不知有瑕疵而仍為購買，自應負不完全給付之債務不履行責任。被告主張原告於購屋前已知悉系爭房屋明顯漏水的屋況，無理由，倘原告於購屋前就已知悉系爭不動產有漏水之情形，一定會要求房仲更改現況說明書。被告陳素貞說非漏水，而被告愛買公司又說購屋時已有漏水狀況，顯然被告二人說法有矛盾，且原告已提出購買系爭房屋時完整之房屋狀況，可以證明購買系爭房屋時並無漏水之外觀，因此原告才信任被告愛買公司的現況說明書而購買。㈢本件買賣發生時，被告愛買公司為代理被告陳素貞處理系爭房屋一切法律行為，並有房屋買賣委任書可證明渠等間具有委任之關係，依一般客觀第三人理解，如欲購買系爭房屋，則應透過原屋主所委任之房屋仲介者聯繫，而非被告陳素貞「個人」聯繫，被告愛買公司於本件系爭房屋買賣中受有利益，而非僅為居間協助之人。被告公司為既為專辦房屋買賣之仲介業者，於該專業領域中具有絕對之權威，對系爭房屋之現況、結構、環境、價值等影響交易市場之相關因素應熟稔於胸，反觀原告僅為一般市井小民，除系爭房屋之環境及價值得以與其他同類型物件對比而得知訊息外，其他如房屋現況及結構等詳盡資訊均需仰賴被告陳素貞及被告愛買公司告知。被告愛買公司已依其專業及被告陳素貞所提供之資訊做成「房屋現況說明書」以擔保上開不動產之現況品質，原告當然完全信賴其專業，惟被告愛買公司竟因故意或過失而未告知原告系爭房屋有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等嚴重瑕疵，致原告受有財產之損害，現又僅以「非出賣人」為由欲完全免除責任，顯有違信賴原則及社會公平正義，難謂適法。被告公司既於本件買賣中受有報酬，則瑕疵發現時卻又得依「非出賣人」而完全免責，實不公允，且原告亦是信賴被告愛買公司出具之房屋現況說明書，始相信系爭房屋無瑕疵，現瑕疵既已告發現，被告公司實無理由免責。雖被告主張房仲出具的現況說明書是依被告陳素珍所述，被告愛買公司既然為專職販售仲介房屋的業者，理應針對欲販售的房屋有足夠的瞭解，再出具現況說明書告之一般民眾房屋現況，而非以賣主片面之詞隨便出具說明書。因此被告愛買公司應該有過失。㈣依一般社會通念，房屋之漏水、龜裂等瑕疵絕非一朝一夕促成，絕無可能於短短一個月內始發生漏水現象，足見該瑕疵早已為被告二人所知悉，其瑕疵之所以未被發現，乃被告陳素貞出資重新裝潢所掩蓋之，原告買屋時無法用肉眼辨識裝潢檔板後的水泥牆有無滲水或漏水狀況，也不可能於交屋前請抓漏師傅敲開牆壁做檢驗，因此只能信賴被告二人所提供的資料做有無漏水的評估。故按民法第365條第1項規定，原告依法於發現上開瑕疵後六個月內即通知被告，應屬有理由。被告二人經原告通知後，亦承諾渠等會負修繕義務，並約定工程師傅派員勘驗，惟雙方認知之修繕金額有所差異，以致至今仍無法達成和解，足見被告二人亦有認知渠等應負瑕疵擔保責任。原告於調解時所提之估價單，乃原告委請宏陽工程行估算之結果，惟估算之時尚未決定施作，故無該工程行相關印鑑。㈤系爭房屋於104年2月17日危險移轉時有無滲水、璧癌及牆面龜裂、水管阻塞之瑕疵，均於財團法人臺灣經濟科技發展研究院之鑑定研究報告書（下稱系爭鑑定報告）最終鑑定結論中得知，「該系爭房屋滲水、璧癌、牆面龜裂等瑕疵，縱使無法於交屋時發現或發生，但形成之時間應是房屋買賣之前即為潛在可能發生之隱藏瑕疵。」、且「浴廁水管阻塞，此發生於建物改建裝潢之時，故應屬於交屋前就存在之瑕疵。」，就上開從鑑定報告中兩點得知此係爭房屋之瑕疵於買賣交付前應已為存在，故被告二人出示之房地產標的現況說明書以擔保系爭房屋之現況品質均屬不實，足認被告二人有故意或過失致原告於不知有瑕疵仍為購買而生損害，被告二人自應負不完全給付之債務不履行責任。原告請求減少之金額是相當於漏水修繕及水管阻塞及牆壁龜裂修繕的費用，費用是預估的，尚未實施修繕。原告主張依民法第359條、第227條、第179條請求向被告二人給付783,275元，同於上開鑑定報告中得知該系爭房屋為有修繕之必要，且提供修繕之報價為191,088元，亦提及此修繕金額僅為修復原狀，並非代表絕對之價格，況對未來可預及之防範、保護、修繕後續均是原告可能將面臨處理之問題，因此原告已請相關業界之工程行前來查勘及估價。被告二人應以工程行提起之修復賠償金額783,275元作為合理之修繕費用。㈥爰依民法第359條、第227條、第179條規定提起本訴等語。併為聲明：被告等二人應給付原告783,275元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按法定利率百分之五計算之利息。二、被告則以：㈠被告愛買公司僅為原告與被告陳素貞間買賣系爭房屋之居間仲介者，並非系爭房屋之出賣人，無論系爭房屋是否存有瑕疵，被告愛買公司自無庸對原告負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任。房屋現況說明書乃被告陳素真委託被告愛買公司銷售時由被告陳素貞依據其了解的房屋狀況所填載，被告二人並無保證的意思。㈡依原告104年6月15日民事起訴狀第2頁可知，原告自承於104年2月17日兩造交屋時系爭房屋並無滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等問題，而係交屋即危險移轉予原告後一個多月才出現滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等情況，換言之，被告於104年2月17日將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋並無上述瑕疵，且原告104年6月15日民事起訴狀附件三照片完全無法證明系爭房屋於交付時確實存有上述瑕疵，又原告並無提出其他任何證據可資證明系爭房屋存有上述瑕疵。依原告104年11月20日民事陳報狀附件一之照片可知系爭房屋於 104年2月17日交屋時，並無任何壁癌、龜裂狀況，況系爭房屋於76年建造，屬屋齡28年之中古屋而非新成屋，牆面或有龜裂亦在所難免，實難謂屬瑕疵。倘若系爭房屋於104年2月17日交屋時確實存有水管阻塞情況（僅為假設語氣，被告仍否認之），則原告豈有可能於交屋入住後一個月餘始發現水管阻塞瑕疵？退步言之，縱系爭房屋於104年2月17日交付時存有原告104年6月15日民事起訴狀附件三照片所示之瑕疵（僅為假設語氣，被告仍否認之），然本件原告於簽約前曾多次進入系爭房屋詳細查看屋況，且不動產買賣交易事涉重大，本件交易金額更高達1,210萬元，依一般社會常情，原告自然係在多方留意屋況後始願意買受，又原告104年6月15日民事起訴狀附件三照片所示均為一般人肉眼即得一眼望之之屋內狀況，足證原告於簽約前早已詳知系爭房屋之屋況瑕疵而仍願意購買，依民法第355條第1項規定，原告自不得再據此主張被告應負瑕疵擔保之責。縱使本件被告應對系爭房屋滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵負擔保責任（僅為假設語氣，被告仍否認之），然觀之原告提出之估價單，全無一處記載估價公司或行號之名稱、公司或行號負責人名稱、聯絡方式，顯然該估價單乃原告自行製作，並非專業估價單位所出具，被告否認系爭估價單之形式真正，對於系爭估價單上載謂修繕費用754,700元，被告亦爭執之。㈢被告陳素貞於103年11月14日委託被告愛買公司銷售系爭房屋及其基地，兩造於103年12月30日簽訂不動產買賣契約書，並約定於104年2月17日交屋，於此段期間即103年11月至 104年2月間，適逢冬季東北季風影響，臺北與新北地區陰雨綿綿，倘若系爭房屋確實存有漏水情形（僅為假設語氣，被告仍否認之），則原告於多次看屋時，豈有不知情之理？然原告不僅主張伊看屋時無發現漏水狀況，更自承於104年2月17日兩造交屋時系爭房屋並無滲水，而係待交屋後一個多月，系爭房屋才出現滲水情況，足證系爭房屋104年2月17日交屋時，並無滲水瑕疵。㈣依系爭鑑定報告第54頁之鑑定結論載稱：「滲水、壁癌、牆面龜裂等瑕疵，縱使無法於交屋時發現或發生，但形成之時點應是在房屋買賣之前即為潛在可能發生之隱藏瑕疵。」，可知鑑定報告指稱交屋時「潛在可能發生」瑕疵，即表示本件交屋時「尚未發生」上開瑕疵，既交屋時尚未發生瑕疵，則原告自無從要求被告負瑕疵擔保責任。系爭房屋於76年建造，屬屋齡28年之中古屋，必然因長期使用有所耗損及折舊等各節，此為從事中古屋交易者依通常經驗可得而知，並得於議價時審酌。倘若只要中古屋存有「潛在但尚未發生」之瑕疵，均要求中古屋出賣人負瑕疵擔保責任，無異於是要求中古屋出賣人負與出賣新成屋等同之責任，顯屬過苛。退步言之，縱設若本件被告應負瑕疵擔保責任，惟依鑑定報告指出修復費用為191,088元，與原告請求之754,700元亦相差甚鉅。被告否認原告估價單之形式真正，原告出示的估價單，所載之金額亦過高，被告二人亦爭執之等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：㈠按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第373條、第359條、第227條、第179條定有明文。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人自負有擔保其物危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。㈡原告主張其經由被告愛買公司之仲介，以總價1,210萬元向被告陳素貞購買系爭房屋及其基地，並於103年12月30日簽立不動產買賣契約書，系爭房屋於104年2月17日交屋時原告並未發現有任何瑕疵；原告於買受系爭房屋時，被告陳素貞早已以新屋裝潢之方式全部翻修等情，為被告所不爭執，並有住商不動產買賣契約書、房屋現況現場照片附卷可稽（見本院卷第8-12頁、第15-21頁）。又原告與被告陳素貞於103年12月30日簽立之不動產買賣契約書第1條第6項載明買方（即原告）於簽約前對本約買賣經紀業（住商不動產加盟店即被告愛買公司）提供之不動產說明書等資料已充分瞭解。且被告愛買公司提供之住商不動產房地產標的現況說明書，係依被告陳素貞之陳述填載，並由被告陳素貞、原告分別於其上簽名及捺指印，其中第5項建物目前是否有滲漏水情形係勾「否」；第14項水管或馬桶等排水有無阻塞係勾「否」等情，亦有住商不動產買賣契約書、住商不動產房地產標的現況說明書附卷可稽（見本院卷第8-13頁），且為兩造所不爭執，足見原告買受系爭房屋時，被告陳素貞早已以新屋裝潢之方式全部翻修，且被告陳素貞於締約時，並未告知系爭房屋有滲漏水、水管有阻塞之瑕疵於原告，致原告不知有瑕疵仍為購買。㈢原告主張其於104年2月17日交屋入住後，僅居住一月餘即發現系爭房屋有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等嚴重瑕疵等情，為被告所否認而辯稱如上。嗣系爭房屋經本院依原告聲請囑託財團法人臺灣經濟科技發展研究院鑑定結果，該院鑑定研究報告書（下稱系爭鑑定報告）第54頁最終鑑定結論載明：鑑定項次一，鑑定項目：系爭房屋於104年2月17日交屋前，是否有滲水、壁癌及牆面龜裂及水管阻塞等瑕疵？鑑定結論：滲水、璧癌、牆面龜裂等瑕疵，縱使無法於交屋時發現或發生，但形成之時間應是房屋買賣之前即為潛在可能發生之隱藏瑕疵；浴厠水管阻塞，此發生於建物改建裝潢之時，故應屬於交屋前就存在之瑕疵。」等語，足見系爭房屋於104年2月17日交屋前即有形成滲水、壁癌及牆面龜裂等潛在可能發生之隱藏瑕疵，且浴厠水管阻塞發生於系爭房屋改建裝潢之時，應屬於系爭房屋交屋前就存在之瑕疵。另因原告買受系爭房屋時，被告陳素貞早已以新屋裝潢之方式全部翻修，且被告陳素貞於締約時，並未告知系爭房屋有滲漏水、水管有阻塞之瑕疵於原告，致原告不知有瑕疵仍為購買，顯因可歸責於被告陳素貞之事由，致為不完全給付，原告就系爭房屋之瑕疵給付所生之損害，自得請求賠償。是原告主張系爭房屋有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵，爰依民法第227條規定，請求被告陳素貞賠償因系爭房屋有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵所生相當於修繕費用之損害，即屬有據。㈣按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」，民法第216條第1項定有明文。查系爭鑑定報告第54頁最終鑑定結論載明：鑑定項次二，鑑定項目：系爭房屋之修繕費用為多少？鑑定結論：受損修復費用合計為191,088元（依系爭鑑定報告第53頁含臥室B滲水、壁癌之維修費用91,240元、浴厠防水工程及通管之維修費用43,000元、龜裂之維修費用25,000元、稅管費31,848元，合計191,088元），上開費用評估之結果價格，係為鑑定標的建物修復之合理價格，不代表絕對價格等語，足見系爭房屋因有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵所生相當於修繕費用之損害，應以191,088元為合理價格，是原告依民法第227條規定，請求被告陳素貞賠償因系爭房屋有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵所生相當於修繕費用之損害191,088元，即屬有據。至原告提出之宏陽工程行所提出之估價單（見本院卷第178頁），係由原告自行委請該工程行進行預估，未經鑑定單位予以鑑定提出，已難認係屬客觀合理之估價，且其預估維修之項目顯已逾上列臥室B滲水、壁癌、浴厠防水工程及通管、龜裂等維修項目，而另有系爭房屋外牆（例如：外牆高壓清洗處理等）、浴室外牆（例如：浴室外牆奈米滲透結晶防水處理）、原有屋頂（例如：原有屋頂拆除、垃圾清運等）、C型鋼骨架部分之多項維修項目，自不得逕予計入本件系爭房屋因有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵所生相當於修繕費用之損害額中。是原告主張系爭房屋尚未實施修繕，系爭鑑定報告認受損修復費用合計為191,088元，亦提及此修繕金額僅為修復原狀，並非代表絕對之價格，況對未來可預及之防範、保護、修繕後續均是原告可能將面臨處理之問題，因此原告已請相關業界之工程行前來查勘及估價。被告二人應以工程行提起之修復賠償金額783,275元作為合理之修繕費用等語，即屬無據。㈤按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院104 年度台上字第523號判決意旨參照）。查系爭房屋因有滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵，而有就臥室B滲水、壁癌、浴厠防水工程及通管、龜裂等項目予以修復之必要，然此修復僅係彌補原告關於系爭房屋「物理上」瑕疵所生之技術性貶值損失，尚不及於系爭房屋因該瑕疵所生之「交易性」貶值損失。原告主張就系爭房屋滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵之修復費用，依民法第359條規定請求被告陳素貞減少價金，已有未合；且原告並未主張系爭房屋因該瑕疵所生之「交易性」貶值損失等情，本院自不得任作主張。是本件原告主張依民法第359條或第179條規定請求被告陳素貞給付783,275元，亦屬無據。㈥原告係經由被告愛買公司之仲介，以總價1,210萬元向被告陳素貞購買系爭房屋及其基地，足見被告愛買公司係仲介，並非出賣人，原告就系爭房屋之滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵所生相當於修繕費用之損害，自不得依民法第227條規定，請求被告愛買公司賠償；同理，原告亦不得依民法第359條規定向被告愛買公司請求減少價金或依民法第179條規定請求被告愛買公司返還相當於上列修繕費用之利益。又原告主張上列被告愛買公司提供之住商不動產房地產標的現況說明書，性質上與保證無異等語，非但業經被告愛買公司否認在卷，且顯與該現況說明書之內容不符，自屬無據。此外，原告復未主張被告愛買公司就系爭房屋之滲水、壁癌及牆面龜裂、水管阻塞等瑕疵所生相當於修繕費用之損害有保證或連帶保證之約定並證明之。是原告主張依民法第359條、第227條、第179條規定請求被告愛買公司給付原告783,275元，核屬無據，不應准許。四、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依民法第227條規定，請求被告陳素貞給付191,088元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104年9月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並由本院依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保而免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 11 月 30 日民事第五庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。中華民國 105 年 11 月 30 日書記官吳育嫻

臺灣新北地方法院104年度訴字第2333號

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