104年度訴字第2340號｜民事：返還土地等｜裁判日期：106 年 04 月 25 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2340號原　　　告　廖克相林秀玲曾子淳陳阿順梁智清吳陳爵張金釵周增漢林添木蔡高月娥廖郁 周胡瑞香蔡政福蔡依潔蔡依靜洪美玲林淑梅張志傑楊淑芬彭沐榮張陳春玉吳宏毅謝明濬謝月霞吳美玫江明達梁瓊文邱通順黃冠瑋葉輝純林秋鳳鄭紹富蔡鳳戀許義善陳子紜江巫蓮芬柯明霞潘俊弟蔡石生何月裡黃士光鍾青霓康詩梅張綉滿周秀真共　　　同訴訟代理人　陳科升律師被　　　告　彭成海訴訟代理人　江肇欽律師複代理人　　劉紀寬律師被　　　告　何鴻昇張尚正蘇進郎賴埶堂上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國106 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分一、按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。原告主張其等均為坐落新北市○○區○○段0000○號建物（下稱系爭4422建號）之共有人，其中原告廖克相、曾子淳、陳阿順、林秀玲、吳陳爵、張金釵、周增漢、張綉滿、周秀真、周胡瑞香、洪美玲、林淑梅、張志傑、彭沐榮、謝明濬、謝月霞、江明達、梁瓊文、黃冠瑋、蔡鳳戀、江巫蓮芬、柯明霞、潘俊弟、康詩梅（下稱廖克相等24人）復為坐落新北市○○區○○段0000○號建物（下稱系爭4421建號）之共有人，被告彭成海未經其等同意，將系爭4421、4422建號占為己用，並設置劃為停車位出租予被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂等人停放車輛使用，依民法第767 條、第821 條規定請求被告自系爭4421、4422建號遷離，並騰空返還予共有人全體，及按月給付不當得利等語，其訴訟標的之法律關係乃共有物返還請求權及不當得利請求權，而其等於起訴時主張乃系爭4421、4422建號之共有人，自得依共有人之身分提起本件訴訟，是本件訴訟之當事人係屬適格。被告彭成海雖辯稱：本件請求返還之建物為公寓大廈之共有部分，應由有管理權之管理委員會或全體區分所有權人共同為之云云，並援引最高法院93年度台上字第1043號判決為佐，然公寓大廈管理委員會固就共有部分有管理權，該管理權之來源仍係區分所有權人之授權而來，並不排除區分所有權人仍得自行以共有人之身分提起訴訟，而最高法院93年度台上字第1043號判決一案乃針對公寓大廈之重大修繕及改良行為涉訟，始謂優先適用公寓大廈管理條例規定，而應由公寓大廈管理委員會提起訴訟，與本案原告主張請求返還遭無權占有之共有物之訴訟標的法律關係，顯非相同，自無限制原告依共有人身分實施訴訟權之依據，是被告彭成海此部分所辯，並無可採。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第256 條定有明文。原告原起訴聲明請求：㈠被告彭成海應自坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱1027地號土地）上如起訴狀附圖所示4421建號之A 部分面積約9.525 平方公尺、B 部分面積約13.23 平方公尺、C 部分面積約11.4696 平方公尺、D 部分面積約1.2864平方公尺之建物遷離及騰空，並將A 至D 所示建物及土地返還予原告廖克相等24人及其他共有人全體；㈡被告彭成海應自1027地號土地上如起訴狀附圖所示4422建號之A 部分面積約5.725 平方公尺、D 部分面積約7.68平方公尺之建物遷離及騰空，並將A 、D 部分所示建物及土地返還予原告及其他共有人全體；嗣於訴訟中追加起訴狀附圖A 至D 之承租人何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂為被告，並將聲明最後變更為：㈠被告彭成海應自1027地號土地如民國105 年11月17日民事變更訴之聲明暨陳報狀（下稱105 年11月17日陳報狀）附圖所示系爭4421建號之A1-1部分面積7.38平方公尺、B1部分面積11.03 平方公尺、C1部分面積11.52 平方公尺、D1-1部分面積3.6 平方公尺之建物遷離，並將A1-1、B1、C1、D1-1部分所示建物騰空返還予原告廖克相等24人及其他共有人全體；㈡被告彭成海應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4422建號之A1-2部分面積5.13平方公尺、D1-2部分面積6.61平方公尺之建物遷離，並將A1-2、D1-2部分所示建物騰空返還原告及其他共有人全體；㈢被告彭成海應依序給付原告如105 年11月17日陳報狀附表甲、附表乙、附表丙、附表丁所示之金額及自民事追加被告暨補正及追加起訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自民事追加被告暨補正及追加起訴聲明狀繕本送達翌日起至返還A1-1、A1-2、B1、C1、D1-1、D1-2建物之日止，按月給付原告各如附表甲、附表乙、附表丙、附表丁所示之金額；㈣被告賴埶堂應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之A1-1部分面積7.38平方公尺之建物遷離，並將A1-1部分所示建物騰空返還予如原告廖克相等24人及其他共有人全體；㈤被告賴埶堂應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4422建號之A1-2部分面積5.13平方公尺之建物遷離，並將A1-2部分所示建物騰空返還原告及其他共有人全體。㈥被告蘇進郎應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之B1部分面積11.03 平方公尺之建物遷離，並將B1部分所示建物騰空返還予原告廖克相等24人及其他共有人全體。㈦被告張尚正應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之C1部分面積11.52 平方公尺之建物遷離，並將C1部分所示建物騰空返還予原告廖克相等24人及其他共有人全體。㈧被告何鴻昇應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之D1-1部分面積3.60平方公尺之建物遷離，並將D1-1部分所示建物騰空返還予如原告廖克相等24人及其他共有人全體。㈨被告何鴻昇應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4422建號之D1-2部分面積6.61平方公尺之建物遷離，並將D1-2部分所示建物騰空返還原告及其他共有人全體，核其追加何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂為被告，乃基於被告彭成海間接占有系爭4421、4422建號之同一基礎事實，且其變動被告應返還之建物面積及應給付之不當得利數額，係屬更正其事實上及法律上之陳述，非為訴之變更，均與上開規定相符，應予准許。三、本件被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告起訴主張：㈠原告為系爭4422建號之共有人，其中原告廖克相等24人復為系爭4421建號之共有人，詎被告彭成海未得全體共有人之同意，擅將系爭4421、4422建號（下合稱系爭建物）之原供避難空間或其他公共設施所使用之如105 年11月17日陳報狀附圖所示A1-1、A1-2、B1、C1、D1-1、D1-2部分建物占為己有，並設置劃為編號53、52、51、50之停車位（下稱系爭停車位）分別出租予被告賴埶堂、蘇進郎、張尚正、何鴻昇占有以供車輛停放使用，收取季繳新臺幣（下同）9,000 元、月繳3,000 元、月繳3,000 元、季繳8,450 元之租金，被告彭成海無權占有原告共有系爭建物（其主要用途分別為防空避難室、車道、台電配電室、蓄水池、樓梯間、發電機房等公共設施使用），均已違反建築法、公寓大廈管理條例等法令，並侵害原告之所有權。㈡又假設被告彭成海提出其與訴外人信通建設股份有限公司（下稱信通公司）就社區C1棟1 樓及編號3 、50號停車位；C 棟2 樓及編號5 、53號停車位；G 棟1 樓及編號44、51號停車位；H 棟1 樓及編號49、52號停車位之之買賣合約書（含附件及附圖，下合稱系爭買賣契約）之形式上為真正，然系爭建物於建照執照及使用執照竣工圖上均非停車位，自與系爭買賣契約所稱停車位之相關事項無涉，且依債之相對性原則，亦與原告及其他全體共有人無關，被告彭成海不得對原告及其他全體共有人主張有權占有。㈢再系爭建物係為地下一樓之4 塊樓地板，且系爭建物在竣工圖的相對應位置，均標註污水池字樣，足見系爭建物顯為其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，依據公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第5 款規定，自屬不得為約定專用之部分，縱區分所有權人就系爭停車位有分管協議存在，依據公寓大廈管理條例第7 條規定，該分管協議亦屬無效。㈣原告既為系爭建物之共有人，自得依民法第767 條、第821 條等規定，請求被告彭成海、賴埶堂、蘇進郎、張尚正、何鴻昇自建物遷離及騰空，並將建物返還予原告及其他共有人全體。另被告彭成海無權占有系爭建物，甚而出租他人用作停車位使用，享有相當於租金之不當得利，致使原告受有損害，原告併得依民法第179 條規定，請求被告彭成海返還其所受之利益等語。㈤並聲明：⒈被告彭成海應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之A1-1部分面積7.38平方公尺、B1部分面積11.03 平方公尺、C1部分面積11.52 平方公尺、D1-1部分面積3.6 平方公尺之建物遷離，並將A1-1、B1、C1、D1-1部分所示建物騰空返還予原告廖克相等24人及其他共有人全體；⒉被告彭成海應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4422建號之A1-2部分面積5.13平方公尺、D1-2部分面積6.61平方公尺之建物遷離，並將A1-2、D1-2部分所示建物騰空返還原告及其他共有人全體；⒊被告彭成海應依序給付原告如105 年11月17日陳報狀附表甲、附表乙、附表丙、附表丁所示之金額及自民事追加被告暨補正及追加起訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自民事追加被告暨補正及追加起訴聲明狀繕本送達翌日起至返還A1-1、A1-2、B1、C1、D1-1、D1-2建物之日止，按月給付原告各如附表甲、附表乙、附表丙、附表丁所示之金額；⒋被告賴埶堂應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之A1-1部分面積7.38平方公尺之建物遷離，並將A1-1部分所示建物騰空返還予如原告廖克相等24人及其他共有人全體；⒌被告賴埶堂應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4422建號之A1-2部分面積5.13平方公尺之建物遷離，並將A1-2部分所示建物騰空返還原告及其他共有人全體。⒍被告蘇進郎應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之B1部分面積11.03 平方公尺之建物遷離，並將B1部分所示建物騰空返還予原告廖克相等24人及其他共有人全體。⒎被告張尚正應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之C1部分面積11.52 平方公尺之建物遷離，並將C1部分所示建物騰空返還予原告廖克相等24人及其他共有人全體。⒏被告何鴻昇應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之D1-1部分面積3.6 平方公尺之建物遷離，並將D1-1部分所示建物騰空返還予如原告廖克相等24人及其他共有人全體。⒐被告何鴻昇應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4422建號之D1-2部分面積6.61平方公尺之建物遷離，並將D1-2部分所示建物騰空返還原告及其他共有人全體。⒑願供擔保，請准宣告假執行。二、被告彭成海則以：㈠信通公司於82年間在坐落改制前臺北縣土城市清水坑外泠水段203-4 、204-22、204-71、204-74、204-77、206-4 、207-3 等7 筆地號土地上投資興建金寶大道大樓，依該公司於銷售時所提出之廣告圖說顯示，系爭停車位乃屬獨立之平面車位，並非屬公共設施範圍。被告彭成海係於82年12月5 日向信通公司購買系爭停車位，依系爭買賣契約第一條第二項明載被告彭成海確實有合法向信通公司購買系爭停車位，另依第二條第一項第二款可知2 個車位總價為48萬元，故每個車位為24萬元。此外，系爭買賣契約附件「地下層平面配置圖」亦記載被告彭成海購買之系爭停車位編號，並經買賣雙方認章在案，系爭停車位確實係被告彭成海所合法購得。縱令信通公司無權出售系爭停車位予被告彭成海，惟被告彭成海仍得依善意受讓之規定取得系爭停車位之所有權及使用權，自非無權占有。㈡依系爭買賣契約第九條第四項約定：「地下層除共同使用部份係為共有外，其餘均歸乙方（信通公司）所有，甲方（即被告彭成海）不得主張權利，其出售、出租或自用，悉由乙方自行決定，甲方不得干涉。…」、附件七「金寶大道」停車權屬切結書亦明確約定：「立切結書人：茲切結所承購之『金寶大道』（建築執照號碼（82）土建字第一六七四號）○棟○樓○戶房屋，因未承購地下層汽車停車位，於大廈興建完成後，地下層除配電室、樓梯間、電梯間、機械房、排風機房、防空避難通道及消防泵浦間等公共設施外，全部歸由有承購車位者專供停車使用，立切結書人確無停車權利屬實，本切結書效力及於本件房屋承受者及繼承人。」、系爭買賣契約第十五條約定：「房屋繼承等人之約束：本契約約定事項之效力及於雙方之受讓人、繼承人、管理人或承租人。」等語，可知信通公司確實有權出售系爭停車位予被告，且未購買停車位之其他區分所有權人亦不得對承購停車位之人主張任何權利，原告不論係第一手買方或繼受自其他人而來，均無權干涉信通公司出售系爭停車位及被告彭成海之使用。㈢系爭停車位之編號50至53號當初係由信通公司所繪製，且信通公司亦將每個車位編號分別出售，可見信通公司與各區分所有權人於訂立房地買賣契約及車位買賣契約書時，已約明買受停車位者之使用位置，而未購買停車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停車位空間之位置，因此系爭社區住戶間確實已同意由購買車位之所有權人取得停車位之專用權，而成立共有物之分管契約。又系爭建物於82年間取得建造執照，為公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，雖系爭停車位未在建照執照、使用執照所標示停車位之範圍，且謄本登記係共有部分，然依公寓大廈管理條例第55條第2 項但書規定之同一法理，有關停車位專用之約定不受上開條例第7 條之限制，可見系爭停車位雖未位於建造執照及使用執照所標示之車位範圍內，此應屬行政管理上之問題，不因此改變私法上系爭停車位已存在分管協議之事實，因此系爭停車位約定專用之效力，不因上開情況而影響其效力。㈣再本件關於系爭停車位是否屬於公共設施之爭議，早在86年間就已存在，當時被告彭成海還曾主動向土城市調解委員會聲請調解，但因金寶大道社區管理委員會只去函調解委員會表明立場，卻拒不出席致無疾而終；嗣89年間爭議再起並由雙方委任之代書出面協調，但仍無結果；之後在90年8 月17日之第五屆區分所有權人會議中更明確決議：「二、地下室車位問題討論：因上任委員向法院申訴被駁回之資料不甚齊全，因此請車位所有人於八月三十一日以前向管委會提供土地及建築物權狀影本；倘若在八月三十一日當晚仍無法募集到二十份以上資料（地下室車位扣除彭先生的一共有四十一個），管委會即決定取消告訴，車位問題即就此打住。」，後因無法取得相關資料致系爭停車位之爭議確定落幕，故被告彭成海當時即認定系爭停車位確實係自己合法取得，並非社區之公共設施，且管理委員會及其他區分所有權人將來也不會再提出爭執及主張，而事實上自斯時起原告及社區管理委員會即未曾就系爭停車位再提出任何異議或主張，迄今已14年有餘，被告彭成海也一直按時繳納包括系爭停車位在內之相關管理費，從無延欠，因此被告彭成海主觀上自具有正當理由信賴原告及其他區分所有權人已不再主張系爭停車位之權利，應已發生「權利失效」之效果，故原告如今再提起本件訴訟自屬權利濫用，而不得再為行使。㈤縱使被告彭成海應返還系爭停車位予原告及其他共有人，然而原告請求不當得利金額總計34萬7,465 元，應扣除被告彭成海就系爭停車位每月各繳納300 元之管理費，故被告彭成海自起訴時起回溯5 年已繳納管理費7 萬2,000 元（計算式：300 ×4 ×12×5=72,000），該不當得利損害金額應為27 萬5,465 元（計算式：347,465-72,000＝275,465 ）等語，資為置辯。㈥並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願以現金或合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂則以：㈠系爭停車位當初係由信通公司出售予被告彭成海，並約定專供其使用收益，可見系爭停車位已有分管約定，被告彭成海出租系爭停車位無須他共有人同意，故被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂與被告彭成海所簽立之租約自屬合法有效，被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂確實有使用系爭停車位之合法權源。況依買賣不破租賃規定，被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂與被告彭成海間租約之效力，於被告彭成海移轉停車位所有權後對於受讓人仍繼續存在，可見本件停車位所有權爭議，與被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂並不相關，亦即，不論嗣後停車位所有權歸屬為何，被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂仍得依據與被告彭成海間之租約主張有合法使用停車位之權源，非無權占有，原告請求被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂返還系爭停車位，自無理由等語，資為抗辯。㈡並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：㈠原告廖克相等24人為系爭4421建號建物之共有人，而原告為系爭4422建號建物之共有人，被告彭成海亦為系爭4421、4422建號建物之共有人。㈡被告彭成海現占有使用如新北市板橋地政事務所105 年5 月26日新北板地測字第1053758635號函（下稱板橋地政事務所105 年5 月26日函覆）檢附附圖所示A1-1部分面積7.38平方公尺、A1-2部分面積5.13平方公尺、B1部分面積11.03 平方公尺、C1部分面積11.52 平方公尺、D1-1部分面積3.60平方公尺、D1-2部分面積6.61平方公尺建物，並將上開A1-1及A1-2、B1、C1、D1-1及D1-2部分建物地上所為編號53、52、51、50之停車位分別出租予被告賴埶堂、蘇進郎、張尚正、何鴻昇占有以供車輛停放使用，並分別收取季繳9,000 元、月繳3,000 元、月繳3,000 元、季繳8,450 元之租金。㈢系爭停車位並未在其所在大樓之建築執照（82年建字第1674號）竣工圖、使用執照（84年使字第1176號）竣工圖所標示之停車位內。五、本院之判斷：原告主張其等為系爭4421、4422建號之共有人，被告彭成海未得渠等之同意，而於上開建號劃設系爭停車位無權占有，並出租予被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂使用，被告應返還系爭停車位予原告及其他共有人全體，且被告彭成海應給付不當得利等語，被告固未否認占有使用系爭停車位之事實，然就其等是否無權占有，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告彭成海得否以其與信通公司簽訂之系爭買賣契約，主張其就系爭停車位係有權占有？㈡原告提起本件訴訟有無權利濫用？㈢原告得否請求被告彭成海給付不當得利？倘可，數額為何？㈣原告得否請求被告賴埶堂、蘇進郎、張尚正、何鴻昇自系爭停車位遷出？經查：㈠按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意（最高法院100 年度台上字第1776號判決意旨參照）。又按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨可參）。㈡系爭停車位乃系爭建物之一部分，且系爭建物為新北市○○區○○路0 號等公共設施，係屬共有部分乙節，有系爭建物之第二類謄本、板橋地政事務所105 年5 月26日函覆及檢送附圖等件在卷可參（見訴字卷一第181 頁至第186 頁、卷二第35頁至第36頁），故被告彭成海就屬共有部分之系爭停車位，主張因分管契約存在而有權占有，自應由其就系爭停車位業經共有人成立分管契約，並約定由其單獨使用之事實負舉證之責。而查： ⒈觀諸被告彭成海提出其與信通公司間簽訂之系爭買賣契約，其契約第一條第二項載明被告彭成海承購之範圍包括編號50至53號之系爭停車位在內（見補字卷第151 頁、第181 頁、第211 頁、第242 頁），原告雖否認系爭買賣契約之形式上真正，惟參諸原告謝月霞提出其與被告彭成海簽訂之土地買賣契約（見訴字卷三第107 頁至第123 頁），該契約形式、內容及附件，均與系爭買賣契約中之土地買賣契約相同，且其於本院審理時以證人身分到庭作證，就被告彭成海提出買受人為原告謝月霞之房屋買賣合約上之簽章是否真正乙節，亦證稱：該房屋買賣合約上之謝月霞印文應該與土地買賣契約上之謝月霞印文相同，且該房屋買賣契約上亦有其本人之簽名等語（見訴字卷三第252 頁、第254 頁），堪認該房屋買賣契約為原告謝月霞與信通公司間簽訂之契約，應屬明確，而該房屋買賣契約與被告彭成海提出系爭買賣契約中之房屋買賣契約，無論其契約形式、內容及附件亦屬相同，足見被告彭成海提出之系爭買賣契約係屬真實。 ⒉又系爭買賣契約所附「地下層平面配置圖」乃劃設包含系爭停車位在內共計53個停車位，且編號50至53號停車位均蓋有信通公司法定代理人「劉家鎮」之印文（見補字卷第176 頁、第206 頁、第237 頁、第267 頁），可知信通公司於出售房地時，已將地下層規劃為53個停車位供特定買受人使用，故各該買受人於簽訂買賣契約時，就該53個停車位將由各編號停車位之買受人占有該特定部分乙節顯屬知情；另參諸系爭買賣契約附件七「金寶大道」停車權屬切結書所載：「立切結書人：﹍茲切結所承購之「金寶大道」（建築執照號碼（82）土建字第一六七四號）﹍棟﹍樓﹍戶房屋，因未承購地下層汽車停車位，於大廈興建完成後，地下層除配電室、樓梯間、電梯間、機械房、排風機房、防空避難通道及消防泵浦間等公共設施外，全部歸由有承購車位者專攻停車使用，立切結書人確無停車權利屬實，本切結書效力急於本件房屋承受者及繼承人。立切結書人：﹍（簽章) 中華民國82年12月5 日」等語（見補字卷第175 頁、第205 頁、第236 頁、第266 頁），即未購買停車位之買受人同意不得主張各該停車位之使用權，且其後手仍應受該切結書效力之拘束，反面解釋可知購買停車位之買受人就各該購買之停車位享有排除其他共有人使用之占有權源，揆諸前開判決意旨，各買受人透過與信通公司簽訂之買賣契約，就信通公司規劃之53個停車位已默示同意成立分管契約，是被告彭成海購買之系爭車位既為信通公司規劃之53個停車位之內，其自得依該分管契約主張就系爭停車為係屬有權占有。 ⒊原告雖主張系爭停車位並非金寶大道大樓建築執照、使用執照竣工圖內所示之停車位，系爭停車位根本非停車位云云。然系爭停車位固非經主管機關核准設置之停車位，有原告提出建築執照、使用執照竣工圖等件在卷可憑（見訴字卷一第73頁至第78頁、第193 頁至第194 頁），惟實際上均作為停車位使用，此業據證人即曾任金寶大道社區管理委員會主任委員郭聰興到庭證稱：伊大約是90年左右擔任委員，伊是85年搬進社區，伊住進社區後，住戶就有反應被告彭成海車位不合法，伊知道伊當主委之前，管委會就有在處理這件事情，但是後來沒有具體處理等語明確（見訴字卷三第82頁至第84頁），且被告彭成海就系爭停車位亦歷年按社區規定繳納清潔費，有其提出管理費收據在卷可按（見補字卷第274 頁至第294 之1 頁），故系爭停車位與其他停車位，除有無經主管機關核准設置之差異外，其餘並無任何不同，顯見系爭停車位確實亦在各共有人間成立之分管契約範圍內。至系爭停車位有無經主管機關核准設置，所涉僅屬行政管理上之問題，非可謂不合法設置之停車位，即當然限制共有人間不得以契約方式約定作為停車位使用，是原告此部分主張，並非可採。 ⒋另原告主張系爭建物乃公共設施，系爭停車位所在位置於竣工圖上均標註污水池字樣，且系爭停車位所在位置為樓地板，依公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第5 款規定，不得為約定專用，故該分管契約應屬無效云云。然於公寓大廈管理條例施行前已取得建築執照之公寓大廈，其公寓大廈共用部分得不受公寓大廈管理條例第7 條不得為約定專用部分之限制，為公寓大廈管理條例第55條第1 項、第2 項所明定。而系爭停車位所在之金寶大道大樓之建築執照係於82年間取得（見訴字卷一第193 頁），而公寓大廈管理條例係於84年6 月28日制訂公布，依上開規定，縱系爭停車位有公寓大廈管理條例第7 條所列各款不得約定專用之情形，亦不受該條款之限制，是原告據此主張系爭停車位不得約定專用，該分管契約應屬無效，仍無可採。 ⒌至原告雖復援引證人謝月霞證稱不知悉其為系爭停車位之共有人之證詞，而謂並無默示分管契約之存在云云。然證人謝月霞於本院審理時證稱：當時買房子是伊先生挑的，當初挑選停車位時都是伊先生在處理的等語（見訴字卷三第252 頁至第253 頁），可知證人謝月霞向信通公司購買房地及停車位時，乃委由配偶處理，自不得以其本人就其所購買之標的內容均不清楚，即謂其當時並無默示同意包含系爭停車位在內之分管契約。而證人郭聰興固復證稱：當初蓋房子時，被告彭成海都有參與，信通公司之法定代理人好像是被告彭成海的舅舅等語（見訴字卷三第85頁），且信通公司解散前之監察人彭莊秀珍為被告彭成海之配偶，有信通公司變更登記事項卡、被告彭成海之戶籍謄本在卷可查（見訴字卷三第41頁至第42頁；補字卷第129 頁），然縱認被告彭成海與信通公司之關係緊密，其既亦向信通公司購買房屋及系爭停車位，自仍得基於買受人之地位與其他買受人成立默示分管契約，即便其明知系爭停車位未經主管機關核准設置，亦係其要否向信通公司主張權利之問題，就分管契約之效力並無影響。㈢再系爭停車位現由被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂實際占有使用，其等均係向被告彭成海承租，有被告彭成海提出租賃契約在卷可參（見訴字卷一第55頁至第62頁反面），而被告於前開租賃契約所定租期屆滿後仍依原租約內容續約等情，為原告所不爭執（見訴字卷二第48頁），是於分管契約變更前，被告彭成海就系爭停車位本得單獨使用收益，其將系爭停車位出租予被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂，無須得原告及其他共有人之同意，原告就被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂占有系爭停車位，自不得主張無權占有，並請求返還系爭停車位。六、綜上所述，被告彭成海依分管契約就系爭停車位並非無權占有，被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂向有占有權源之被告彭成海承租系爭停車位亦非無權占有。至被告彭成海另抗辯原告提起本件訴訟有權利濫用情形一節，即無再予論究之必要。從而，原告依共有物返還請求權請求被告返還系爭停車位，及請求被告彭成海給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 4 月 25 日民事第一庭法官莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 4 月 25 日書記官李瑞芝

臺灣新北地方法院104年度訴字第2340號

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