104年度訴字第2491號｜民事：返還價金｜裁判日期：105 年 10 月 13 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2491號原　　　告即反訴被告　許敏弘原　　　告　鍾慶華上二人共同訴訟代理人　陳德峯律師複代理人　林智群律師黃昆培律師被　　　告即反訴原告　林永青訴訟代理人　錢裕國律師陳宜新律師被　　　告　簡銘均信冠不動產仲介經紀有限公司兼上一人法定代理人　　陳玉玲上二人共同訴訟代理人　李明諭律師陳逸華律師林正椈律師被　　　告　禾悅不動產經紀有限公司兼法定代理人　　　　　潘瀅光上二人共同訴訟代理人　林敬弘李志賢上列當事人間返還價金事件，本院於民國105年8月31日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由壹、本訴部分：一、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號判決意旨參照）。查原告於訴狀送達後，追加被告簡銘鈞，並追加原告鍾慶華、被告信冠不動產仲介經紀有限公司（下稱信冠公司，經營中信房屋汐止大同加盟店）、陳玉玲、禾悅不動產經紀有限公司（下稱禾悅公司，經營東森房屋漢生東路店）、潘瀅光，並將訴之聲明第1項由被告應給付原告新臺幣（下同）250萬元本息變更為被告應連帶給付原告250萬元本息，核其所為訴之變更及追加，均係基於曾任職於被告信冠公司之被告簡銘鈞，於民國104年4月間向原告（原告許敏弘僅係名義上之購買人，實際出資者為原告鍾慶華）仲介坐落新北市○○區○○路0段000號4樓房屋及其基地（下稱 175號房地）、新北市○○區○○路0段000號4樓房屋及其基地（下稱系爭房地）及編號15號停車位買賣事宜所生之同一基礎事實（詳如後述），且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上列規定及說明，亦均無不合，應予准許。㈡被告簡銘均未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰均依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠曾任職於信冠公司之被告簡銘鈞，於104年4月間向原告（原告許敏弘僅係名義上之購買人，實際出資者為原告鍾慶華）仲介175號房地、系爭房地含編號15號停車位，並表示屋主（系爭房地登記為被告林永青所有、175號房地登記為訴外人許惠媛所有，然該2人僅係登記名義人，實際上之屋主乃乃被告林永青之父即訴外人林仲偉）欲一併出售，但經原告評估自身財力狀況，僅能購買坪數較小之系爭房地，並由被告簡銘均引至被告林永青所委賣之被告禾悅公司。被告簡銘均為誘使原告購買系爭房地，遂向原告稱175號房地已有購買之人，可立即轉賣，被告簡銘均擬以其個人名義向屋主購買，並向原告借用面額50萬元之支票以供擔保，而於104年4月15日與屋主簽約（賣方代理人為林仲偉），原告即同時與被告林永青簽訂東森房屋不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）購買系爭房地（賣方代理人亦為林仲偉）。被告簡銘均並同時承諾原告得向金融機構之貸款金額，原告即依約匯款250萬元入履約保證帳戶（其中230萬元係給付系爭房地價金；另外20萬元係給付編號15號停車位價金），嗣因被告簡銘均向原告承諾之貸款金額遲未見銀行核撥，原告方知遭被告簡銘均欺瞞，而受有給付上列250萬元價金之損失。㈡被告簡銘均對原告訛稱本件房地買賣得向銀行貸款之數額，以不實資訊誘使原告簽訂系爭買賣契約，顯已侵害原告意思自主權及損失上列250萬元款項。又被告簡銘均受原告委託向銀行辦理房地貸款及房地交易事宜，雙方乃成立委任關係。然因銀行未准予核撥款項致使原告無法繼續履約、受有支出上列250萬元款項之損害，亦屬違反受任人義務而構成債務不履行。故原告依民法第184條第1項、第227條及第544條規定向被告簡銘均請求損害賠償；被告信冠公司為經紀業者，乃被告簡銘均任職之仲介公司，屬被告簡銘均之僱用人，被告簡銘均因執行仲介職務時欺瞞原告，致原告受有上列款項之損失，被告信冠公司應依民法第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定與被告簡銘均負連帶賠償責任；被告陳玉玲係被告信冠公司之負責人，是被告陳玉玲與被告信冠公司應依民法第28條、公司法第23條第2項規定連帶對原告負損害賠償之責。準此，被告信冠公司及被告陳玉玲2人應與被告簡銘均共同對原告負連帶責任。㈢被告信冠公司之仲介即被告簡銘均雖非屋主即被告林永青所委託（其委託之房仲業者係被告禾悅公司），然就本件房地買賣，被告禾悅公司與被告信冠公司就本件房地交易簽有物件流通協議書，並約定佣金利潤雙方平分，足徵被告禾悅公司與被告信冠公司係共同不法侵害原告之權利，二者為共侵權行為之人，故應依民法第185條第1項對原告負連帶損害賠償之責，縱使無法確知被告禾悅公司是否為加害人，然依該項後段「不能知其中孰為加害人者，亦同。」之規定，亦無礙於其身為共同侵權行為人、應連帶對原告負賠償責任之法律效果。又被告禾悅公司受被告林永青委託代為出售系爭房屋，屬被告林永青之代理人或使用人；被告信冠公司與被告禾悅公司既屬共同侵權行為人，二者自應負連帶責任；被告信冠公司又應與被告簡銘均負連帶責任，故應堪認定被告簡銘均實質上亦為被告林永青之代理人或使用人。被告林永青自應為被告簡銘均、被告信冠公司與被告禾悅公司之行為負責，故其應依民法第185條、第224條等規定，與被告簡銘均、被告信冠公司以及被告禾悅公司對原告共負連帶責任。另被告潘瀅光係被告禾悅公司之負責人，依民法第28條、公司法第23條第2項規定，被告潘瀅光與被告禾悅公司亦應連帶對原告負損害賠償之責。㈣雖本件房地之出賣人為被告林永青，然而實質上與被告簡銘均簽訂175號房地之買賣契約、與原告簽訂系爭房地之買賣契約、及與原告簽訂編號15號停車位之買賣契約，均由被告林永青之父林仲偉為之，故實際進行交易之人乃林仲偉，被告林永青僅係人頭。原告自始即堅決表示僅欲購買系爭房地及編號15號停車位，此有證人即被告簡銘均及證人李志賢之證述可稽，且證人林仲偉亦不否認。對於證人林仲偉於前次庭期證稱原告許敏弘要買兩間房屋，但為何175號房地要以被告簡銘鈞之名義購買？證人對此未加以說明；又兩間房屋交易進度顯然不同，為何買賣雙方引發履約糾紛者，係付款進度已達250萬元（含停車位）之系爭房地，就被告簡銘均僅支付50萬元之175號房地，反而未發生爭執？證人對此閃爍其詞，亦未解釋，顯然有違常理。證人林仲偉於鈞院105 年3月23日言詞辯論程序證稱「（問：關於鍾慶華購買183號房屋銀行貸款部分，在銀行拒絕貸款後，你是否有與鍾慶華、東森房屋、中信房屋以及銀行的人進行協商？協商內容及方案為何？）1.沒有。我不認識原告即反訴被告鍾慶華…2.沒有協商內容跟方案…」等語，否認其於銀行拒絕貸款後有與原告等人進行協商，然觀諸證人即被告陳玉玲於同次程序中證述：「（問：關於鍾慶華購買183號房屋銀行貸款部分，在銀行拒絕貸款後，你是否有與鍾慶華、林仲偉、東森房屋以及銀行的人進行協商？協商內容及方案為何？）1.有。…我有幫忙做協商，我與店內的經理一起到板橋東森房屋，現場有東森店長，鍾先生有出現的是第二次協商。證人林仲偉兩次都有到，銀行的人都沒有到場。2.協商兩次都沒有結論。大部分由東森店長林敬弘跟證人林仲偉在談。」等語，益見證人林仲偉所述不實，尚難憑信。準此，證人林仲偉乃系爭房地、175號房地實際上之出賣人，且該2間房屋均未履約完成，其為何未對僅支付50萬價金之175號房屋「買主」即被告簡銘均提起民事訴訟（況依其於鈞院105年3月23日言詞辯論程序中證稱：「（問：這兩間房子是一起賣的嗎？本件183號房屋買方已付200多萬元但為何還發生糾紛，175號房屋買主只付50萬元為何沒有糾紛？）1.是。2.175號房屋是因為50萬元的票六月才到期，但他們五月就說不買了，所以沒有去提示那張票。」等語，可證該筆50萬元款項甚至沒有兌現），反而對履約進度較前、已支付250萬價款購買系爭房地之原告許敏弘引發履約糾紛？證人林仲偉是否與被告簡銘均等人共謀設局詐騙原告？非無疑義。㈤爰依原證一契約（即系爭買賣契約）之法律關係、民法第184條第1項前段、第188條第1項、第227條、第544條、第185 條第一項、第224條、第28條、公司法第23條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定提起本訴等語。併為聲明：⒈被告應連帶給付原告250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告林永青則以：原告於104年4月15日以總價1,578萬元向被告林永青購買系爭房地，雙方並簽立系爭買賣契約。原告除給付第1及第3期款項共230萬元外，遲未給付尾款1,348萬元，經被告林永青於104年6月12日發函催告履行後，原告依舊置若罔聞，被告林永青遂於104年7月3日再次發函通知原告解除系爭買賣契約。本件係原告未履行給付價金義務在先，被告為避免損害擴大方行使解除權，此與任意擅自解約之情形迴然有別，自無系爭買賣契約第十一條第三項適用餘地。被告簡銘均並非系爭買賣契約之當事人，亦非被告之代理人或被告所委託之仲介營業員，被告與被告簡銘均根本素不相識，原告稱被告簡銘均某程度為被告之使用人云云，誠屬無稽。原告迄今僅給付230萬元，原告以遭被告簡銘均詐欺要求被告返還250萬元，實屬無稽。況實際上被告簡銘均有無詐欺情事亦未見任何舉證，原告主張誠不足採等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、被告簡銘均則以：被告簡銘鈞有介紹原告鍾慶華購買系爭房地，並跟其說屋主想要系爭房地及175號房地兩間一起賣，亦答應要幫其向銀行申請房地貸款，然並無告訴原告鍾慶華如果銀行貸款沒下來，履約保證金會退還給原告鍾慶華，而是告訴原告鍾慶華如果辦不成，被告簡銘鈞就找別人來代替其買方的位置。被告簡銘鈞有以自己名義購買175號房地，其原因為原本原告許敏弘沒空，因而先代替原告許敏弘簽約，後來銀行貸款需要原告許敏弘親自簽約，故才改由原告許敏弘簽約。被告為了購買175號房地向原告鍾慶華借原證5之50萬元支票來支付定金。東森房屋的人多次打電話問被告簡銘鈞貸款的事是否辦理完成，被告簡銘鈞回答正在協調當中。介紹原告鍾慶華購買系爭房地前，被告簡銘鈞無用自己的名義簽訂系爭房地之買賣契約。原告許敏弘購買系爭房地乃為自用。這件事跟被告信冠公司無關。原告的損害被告會履約等語，資為抗辯。五、被告信冠公司則以：㈠原告主張其係受被告簡銘均以不實資訊誘使原告簽訂系爭買賣契約顯已侵害原告意思自主權云云，惟原告就此有利於己之受詐欺而為意思表示之事實，起訴迄今均未舉證以實其說，即究竟被告簡銘均如何施用詐術？詐術之內容為何？是否與原告為簽約意思表示有因果關係？原告均無任何證明。且依被告簡銘均之證詞，足徵被告簡銘並無以不實資訊誘使原告簽訂系爭買賣契約，被告簡銘均對於銀行貸款成數並無向原告做出任何承諾，原告主張全係空言亦與常情不符（蓋依常情，貸款成數係由承辦抵押借款之銀行審核相關資料後決定，被告簡銘均居間仲介，萬無可能亦無權限為此承諾），故原告提起本件訴訟主張受到被告簡銘均詐欺而簽約顯無理由。原告一再空言主張受到被告簡銘均之詐欺而簽訂系爭買賣契約受到違約金額之損害，惟原告始終並未證明被告簡銘均所施用之「詐術」內容為何，縱然被告簡銘均確實對於系爭房地貸款成數提供不實資訊（僅係假設，被告仍然爭執簡銘均並無詐欺原告簽約之情事），然此「不實資訊」之提供係否能認為「詐術」、是否能「致人陷於錯誤」以及係否與違約金之損害間具有「相當因果關係」均豈人疑竇，原告並未舉證以實其說，要非能以此理由請求被告賠償損害。㈡被告簡銘均與被告信冠公司間之關係，被告簡銘均為被告信冠公司之「業務承攬」，有成交才有報酬收入，已經被告陳玉玲於鈞院105年3月23日言詞辯論期日證述，足徵被告簡銘均與被告信冠公司間並無聘僱之關係，被告簡銘均應屬被告信冠公司不動產仲介案件之承攬人，因此原告依民法第18 8條規定，向被告信冠公司請求連帶賠償即屬無據。又依民法第189條規定，縱使本件原告確能證明被告簡銘均有不法侵害原告權利之情事，由於被告信冠公司與簡銘均係為定作人與承攬人之關係如前所述，被告信冠公司亦無庸就簡銘均之行為負損害賠償責任，是原告依民法第188條第1項、同法第28條及公司法第23條第2項規定請求被告信冠公司及法定代理人陳玉玲連帶賠償損害，洵無足採；再如證人陳玉玲於鈞院105年3月23日言詞辯論期日證述：「（問：中信公司是否會指示承攬業務員可以承諾客戶擔保不動產之貸款成數？）所有的案子，銀行的貸款成數都是由代書還有銀行評估，公司不可能承諾。」等語，足徵被告信冠公司亦無對於被告簡銘均於執行承攬事項時為不當之指示，被告信冠公司對於本件原告損害賠償之請求完全無涉，原告請求被告信冠公司及法定代理人連帶賠償並無理由。㈢依原證6之物件流通協議書內容所載，乙方雖記載為被告信冠公司，但並未蓋有被告信冠公司之大小章，且與證人陳玉玲於鈞院105年3月23日言詞辯論期日證述：「交流單對方有給我們，物件表一直沒有過來，我沒有用印出去，故這件案子沒有成交」等語互核相符，陳玉玲所述為真實，系爭買賣契約之交易，由於該物件流通協議書未蓋有被告信冠公司之大小章，被告信冠公司亦無收取買賣系爭房地之仲介報酬，足徵本件不動產買賣交易與被告信冠公司無關，原告請求被告信冠公司連帶賠償損害全屬無稽，並無理由。依原告主張之事實，系爭房地是由原告鍾慶華出資購買，購屋之價款非由原告許敏弘出資，原告許敏弘萬無可能受有出資購屋之損害，因此原告許敏弘起訴請求被告信冠公司連帶賠償損害，係有當事人不適格情事。㈣原告起訴主張簽訂系爭買賣契約係受被告簡銘均詐欺，均未見任何證明已如前所述，足徵原告所言全係臨訟虛捏，而欲脫免本件履約責任至明。原告遲延給付系爭買賣契約第四期款項並無正當理由，而遭賣方解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約之約定，原告自不得請求被告林永青返還價金。按依照僑馥建築經理股份有限公司函文說明二「查買賣雙方之違約處理方式，應依買賣契約書約定處理，本件買賣雙方之不動產買賣契約書第十一條即買賣雙方對違約時之處理方式約定。又本案因經買方許敏弘向鈞院提起訴訟，若鈞院判決結果確定買方許敏弘有違約，且經賣方合法解除契約，本公司將依約將專戶中剩餘價金扣除相關費用後撥付予賣方。」，又系爭買賣契約第五條第三項、第十一條第二項分別訂明：「甲方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方。若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」、「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方」。系爭買賣契約之乙方（賣方）即被告林永青先於104年6月發函催告系爭買賣契約之甲方（買方）即原告許敏弘履行系爭買賣契約，原告許敏弘於104年6月22日收悉，惟仍未履行給付尾款。被告林永青嗣於104年7月發函向原告許敏弘主張解除系爭買賣契約，原告許敏弘於104年7月6日收悉該函。因此，由於本件解除系爭買賣契約係因原告許敏弘遲延給付價金之情事，而經被告林永青合法解除契約，依系爭買賣契約第十一條第二項之約定，應將原告已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付被告林永青，是原告起訴主張請求返還價金並無理由等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。六、被告禾悅公司則以：被告禾悅公司訴訟代理人李志賢有告訴被告簡銘均稱屋主想要系爭房地、編號15號停車位及175號房地兩間一起賣。公司交屋期限為45天，當剩下15天時被告禾悅公司訴訟代理人李志賢有問被告簡銘均房屋貸款辦得如何，不然對屋主無法交代，當時被告簡銘均回答沒有問題，可以如期交屋。銀行拒絕貸款後，被告禾悅公司訴訟代理人李志賢有與原告鍾慶華，證人林仲偉、中信房屋及銀行的人進行協商，該協商內容及方案為同意小間的那戶單獨賣出，大間的那戶終止買賣契約等語，資為抗辯。七、兩造不爭執之事實（堪信為真）：因被告簡銘鈞之仲介，原告許敏弘（由原告鍾慶華出資及洽談）於104年4月15日與被告林永青簽立系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書，而以總價1,578萬元向被告林永青（賣方代理人亦為林仲偉）購買系爭房地，並於同日與訴外人涂源忠簽立東森房屋不動產買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書，而以總價110萬元向涂源忠購買編號15號停車位（賣方代理人亦為林仲偉）。嗣原告許敏弘於104年4月21日依系爭買賣契約給付第一期款（簽約款）160萬元及於104年5月11日第三期款（完稅款）70萬元，共計230萬元入履約保證專戶，扣除賣方仲介費出款70萬元，尚餘160 萬元。此有系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書、東森房屋不動產買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書、僑馥建築經理股份有限公司105年4月14日函、250萬元價款匯款證明附卷可稽（見本院卷第11-49頁、第200頁、第133頁）。八、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠原告依民法第184條第1項、第227條及第544條規定請求被告簡銘均給付250萬元，是否有據？ ⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」，民法第184條、第227條、第544條定有明文。 ⒉查因被告簡銘鈞之仲介，原告許敏弘（由原告鍾慶華出資及洽談）於104年4月15日與被告林永青簽立系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書，而以總價1,578萬元向被告林永青（賣方代理人亦為林仲偉）購買系爭房地，並於同日與訴外人涂源忠簽立東森房屋不動產買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書，而以總價110萬元向涂源忠購買編號15號停車位（賣方代理人亦為林仲偉）。嗣原告許敏弘於104年4月21日依系爭買賣契約給付第一期款（簽約款）160 萬元及於104年5月11日第三期款（完稅款）70萬元，共計230萬元入履約保證專戶，扣除賣方仲介費出款70萬元，尚餘 160萬元等情，雖已如前述。惟被告簡銘鈞辯稱其僅答應要幫原告鍾慶華向銀行申請房地貸款，然並無告訴原告鍾慶華如果銀行貸款沒下來，履約保證金會退還給原告鍾慶華，而是告訴原告鍾慶華如果辦不成，被告簡銘鈞就找別人來代替其買方的位置等語。查系爭買賣契約之買賣雙方為原告許敏弘及被告林永青，被告簡銘鈞並非系爭買賣契約之當事人，不可能告訴原告鍾慶華如果銀行貸款沒下來，履約保證金會退還給原告鍾慶華，且系爭買賣契約亦未載明有關被告簡銘鈞對原告許敏弘或鍾慶華之承諾（即被告簡銘鈞承諾原告得向金融機構之貸款金額），況被告簡銘鈞並非金融機構，衡情不可能承諾原告得向金融機構之貸款金額，此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院審酌，自難認被告簡銘鈞有詐騙原告上列230萬元之事實。是原告主張被告簡銘均並對原告訛稱系爭房屋買賣得向銀行貸款之金額，又訛稱貸款成數可高過於系爭房屋之成交總價，以不實資訊誘使原告簽訂系爭買賣契約購買系爭183號房屋，使原告陷於錯誤而交付屋款，原告依約匯款250萬元至履約保證專戶（230萬元支付系爭183號房屋、20萬支付停車費），然遲未見銀行核撥，被告簡銘均此舉顯已侵害原告意思自主權及損失250萬元等語，顯屬無據，洵不可採。 ⒊查原告許敏弘就系爭房地價金尾款之給付並無給付遲延之情事，自無庸依系爭買賣契約第五條第三項給付被告林永青違約金175,240元；被告林永青於104年7月3日再次發函通知原告許敏弘解除系爭買賣契約（見本院卷第61-66頁之函及收件回執），亦不生合法解除系爭買賣契約之效力，故原告許敏弘亦無庸依系爭買賣契約第十一條第二項給付被告林永青違約金230萬元等情，詳如後述貳、反訴部分：四、本院得心證之理由：㈠及㈡所載，足見原告許敏弘並未受有相當於上列230萬元之損害。又系爭買賣契約並未經被告林永青合法解除，且原告鍾慶華既自承係以原告許敏弘之名義購買系爭房地，則原告鍾慶華因原告許敏弘與被告林永青間系爭買賣契約而給付上列230萬元價金，亦係以原告許敏弘之名義給付，系爭買賣契約既仍然有效，且原告許敏弘亦未受有相當於上列230萬元價金之損害，是原告鍾慶華自亦未受有相當於上列230萬元價金之損害。是原告依民法第184條第1項、第227條及第544條規定請求被告簡銘均給付250萬元，即屬無據。㈡承上，本件尚難認被告簡銘鈞有詐騙原告上列230萬元之事實，且原告許敏弘、鍾慶華既未受有相當於上列230萬元價金之損害，是原告主張依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告信冠公司與簡銘均負連帶賠償責任；依民法第28條規定、公司法第23條第2項規定，請求被告信冠公司與陳玉玲負連帶賠償責任；準此，被告信冠公司及被告陳玉玲2人應與被告簡銘均共同對原告負連帶責任。另依民法第185條第1項規定，請求被告禾悅公司與信冠公司負連帶賠償責任；依民法第28條、公司法第23條第2項規定，請求被告禾悅公司與潘瑩光負連帶賠償之責；依民法第185條、第224條規定，請求被告林永青與簡銘均、禾悅公司、信冠公司負連帶賠償責任等語，亦屬無據。九、從而，原告依原證一契約（即系爭買賣契約）之法律關係、民法第184條第1項前段、第188條第1項、第227條、第544條、第185條第一項、第224條、第28條、公司法第23條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。貳、反訴部分：一、程序方面：按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。」，民事訴訟法第259條、第260條定有明文。查反訴原告於本件言詞辯論終結前主張反訴被告依系爭買賣契約第十條第六項，最遲應於104年6月10日給付尾款1,348萬元，竟逾期未為給付，應依系爭買賣契約第五條第三項，給付自104年6月11日起至反訴被告於104年7月6日收取解除函止，遲延期間共26日之違約金175,240元【計算式：13,480,000×（5/10000）×26＝175,240】。又系爭買賣契約係因反訴被告違反契約第五條第二項第四期款（尾款）⑷約定，經反訴原告合法解除，故反訴被告依系爭買賣契約第11條第2 項約定，亦應給付與已支付價金相等數額之違約金即230萬元。故反訴被告依系爭買賣契約第五條第三項、第十一條第二項約定，應給付反訴原告違約金共計2,475,240元（計算式：175,240＋230萬＝2,475,240）等語。經核反訴原告既係基於與本訴部分同一原證一契約（即系爭買賣契約）之法律關係請求反訴被告給付違約金共計2,475,240元，其標的並非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，復與本訴得行同種之訴訟程序，亦無延滯訴訟情形，尚無不合，先予敘明。二、反訴原告主張：㈠依系爭買賣契約關於尾款價金給付之約定，即第五條第二項第四期款（尾款）⑷：「產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥甲方（即反訴被告）之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方通知期限內一次補足入專戶」。次關於點交期限之約定，系爭買賣契約第十條第六項明定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國104年6月10日）同時甲方應履行全部價金之給付」。據此，反訴被告就應給付尾款1,348萬元之期限，為104年6月10日，逾期應負遲延責任（民法第229條第1項參照），惟反訴被告並未遵期給付，應自104年6月11日起應負遲延責任。㈡按系爭買賣契約第五條第三項約定：「甲方（即反訴被告）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方（即反訴原告）」。反訴被告於104年6月11日起陷入遲延，至反訴被告收取解除函止，即104年7月6日，遲延期間共26日，故反訴被告依系爭買賣契約第五條第三項約定所應給付之違約金，實應為175,240元【計算式：13,480,000×（5/10000）×26＝175,240】；次按系爭買賣契約第十一條第二項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方…」，顯係以買方已給付款項計算懲罰性違約金數額之便宜約定，而系爭買賣契約係因反訴被告違反契約第五條第二項⑷約定，經反訴原告合法解除，故反訴被告依系爭買賣契約第11條第2項約定，自應給付與已支付價金相等數額之違約金即230萬元。依上所述，反訴被告依系爭買賣契約第五條第三項、第十一條第二項約定，應給付反訴原告2,475,240元（計算式：175,240＋230萬＝2,475,240）。㈢爰依原證一契約（即系爭買賣契約）之法律關係提起本訴等語。併為聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告2,475,240元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日起按年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。三、反訴被告許敏弘則以：按系爭買賣契約第十一條：「三、本約簽訂後，乙方（即反訴原告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即反訴被告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」。反訴被告係遭簡銘均詐稱系爭房地可得貸款之額度始購買該屋，嗣因銀行未予核准貸款方無法繼續支付價金，實非可歸責予反訴被告。反訴原告未經查究，逕以反訴被告未支付價金尾款而擅自解除系爭買賣契約，反訴被告依前揭約款自得向反訴原告請求返還系爭價款，而反訴原告主張解除契約並提起反訴向反訴被告請求違約金等損害賠償，於法顯無理由等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由：㈠依兩造間系爭買賣契約第五條第二項第四期款（尾款）⑷：「產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥甲方（即反訴被告）之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方（即反訴原告）通知期限內一次補足入專戶」（見本院卷第15頁），可知反訴被告之第四期款（尾款）1,348萬元應於系爭房地「產權移轉登記完成後」以現金於點交期限前或乙方（即反訴原告）通知期限內一次補足入專戶。又本件兩造均未陳明系爭房地是否已經產權移轉登記完成並舉證證明，且反訴原告主張解除系爭買賣契約後，亦僅訴請反訴被告給付違約金2,475,240元，並未請求反訴被告將系爭房地辦理所有權移轉登記予反訴原告，以回復原狀，足見本件系爭房地並未「產權移轉登記完成」。另有關買賣標的（即系爭房地）點交部分，依系爭買賣契約第十條第六項：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國104年6月10日）同時甲方應履行全部價金之給付，如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方，如逾十五日‧‧‧，甲方有權解除本約。」（見本院卷第18頁），可知系爭買賣契約第十條第六項係約定，反訴原告最遲應於104年6月10日將系爭房地點交反訴被告，且反訴被告亦應於系爭房地點交同時將系爭房地之全部價金付清，並非約定於系爭房地點交前，反訴被告最遲應於104年6月10日將系爭房地之全部價金付清。又本件兩造均未陳明系爭房地是否已經點交並舉證證明，且反訴原告主張解除系爭買賣契約後，亦僅訴請反訴被告給付違約金2,475,240元，並未請求反訴被告將系爭房地返還反訴原告，以回復原狀，足見本件系爭房地並未點交。矧反訴被告於104年4月21日依系爭買賣契約給付第一期款（簽約款）160萬元及於104年5月11日第三期款（完稅款）70萬元，共計230 萬元入履約保證專戶等情，已如前述，又系爭房地既未「產權移轉登記完成」，反訴被告之第四期款（尾款）1,348萬元即無庸以現金於點交期限前或乙方（即反訴原告）通知期限內一次補足入專戶，反訴被告自無給付遲延之情事。㈡系爭買賣契約第五條第三項：「甲方（即反訴被告）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方（即反訴原告）」（見本院卷第15頁），查反訴被告既無給付遲延之情事，自無庸依系爭買賣契約第五條第三項給付反訴原告違約金175,240元。又系爭買賣契約第十一條第二項：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方…」（見本院卷第18頁），查反訴原告既在反訴被告尚未給付遲延之情況下，僅於104年6月12日發函催告（該催告因系爭房地尚未「產權移轉登記完成」，是否生合法催告效力，仍待商榷）反訴被告履行後，因反訴被告仍未履行，反訴原告即於104年7月3日再次發函通知反訴被告解除系爭買賣契約（見本院卷第61-66頁之函及收件回執），自不生合法解除系爭買賣契約之效力，而無庸依系爭買賣契約第十一條第二項給付反訴原告違約金230萬元。是反訴原告主張依系爭買賣契約第五條第三項、第十一條第二項約定，請求反訴被告給付違約金共計2,475,240元（計算式：175,240＋230萬＝2,475,240），即屬無據，不應准許。五、從而，反訴原告依原證一契約（即系爭買賣契約）之法律關係，請求反訴被告給付2,475,240元，為無理由，應予駁回。反訴原告之反訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。肆、據上論結，本件原告之訴為無理由。反訴原告之反訴為無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條判決如主文。中華民國 105 年 10 月 13 日民事第五庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。中華民國 105 年 10 月 14 日書記官吳育嫻

臺灣新北地方法院104年度訴字第2491號

關鍵資訊