104年度重訴字第44號｜民事：不動產移轉登記｜裁判日期：104 年 06 月 26 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第44號原　　　告　朱哲慶訴訟代理人　青含國律師被　　　告　洪萩玲訴訟代理人　許恒輔律師複代理人　　趙書婷律師上列當事人間請求不動產移轉登記事件，經本院於民國104年5月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠緣兩造原為男女朋友關係，於二人交往期間，因感情甚篤，故基於信任關係，原告於民國101年12月11日，購買附表所示之不動產（下稱系爭不動產），並借名登記於被告名下。惟為保原告權益，建物及土地所有權狀以及買賣契約等相關不動產交易文件正本及房屋鑰匙等均由原告保管，並由原告自行處理相關事宜。原告自系爭不動產交屋後，又於102年8月出資對系爭不動產進行裝修，並於103年5月間，將系爭不動產委託好租123股份有限公司（下稱好租公司）代為出租並管理。而購買系爭房屋之價金及房屋裝潢費用，被告均分文未付，均係由原告自己或委請原告父母分別匯款支付，其後系爭不動產之貸款亦由原告按月匯款至貸款帳戶（台灣中小企業銀行永和分行024******83號帳戶）清償，水電費及房屋稅、地價稅均由原告負責繳納。㈡然而，兩造於102年8月因故分手，被告於103年7月9日以律師函要求原告將登記於其名下之系爭不動產盡快移轉登記過戶，但卻拒不配合辦理相關節稅措施，以致原告需負擔龐大之稅捐費用。原告迫於無奈，僅得四處籌措資金。不料，被告在明知系爭不動產所有權狀仍在原告保管下，竟於103年 10月申請補發系爭不動產新的建物及土地所有權狀，並持向原告所委託管理之好租公司要求清空交出系爭不動產，顯已將原告借名登記之系爭不動產視為自己之物，並意圖自行處分。被告前開之行為，顯然已違背出名登記之契約，側重於借名者與出名者間之信任關係。為此，原告認兩造之間已無信任關係，特以本件起狀繕本送達，作為解除兩造間「借名登記」之委任關係之意思表示，並依借名登記之法律關係，及民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭不動產移轉登記返還原告。㈢並聲明：被告應將如附表所示之系爭不動產移轉登記予原告。二、被告則抗辯：㈠兩造原為男女朋友關係，且已論及婚嫁，惟因原告風流成性，對感情極度不忠，於交往期間多次劈腿，原告甚且曾疑似使一名受害女子懷孕，並陪同其前往醫院墮胎。被告於傷心之餘本欲與原告分手，然經原告再三挽留，為展現其挽回此段感情之誠意，原告除向被告求婚外，並表示願向父母借錢以供頭期款之用，贈與一棟房屋予被告，以安其心，並為將來結婚居住之用。被告斯時因仍深愛原告，故願再給原告一次自新之機會並應允其提議，此即何以會有原告所提原證6 之原告父母匯款紀錄之原因。㈡承前所述，原告於贈與被告系爭不動產，且花言巧語安撫被告情緒後不久，又故態復萌與其他女子曖昧交往，被告於心灰意冷之下，決定與其分手，孰料原告於挽回不成後竟惱羞成怒，與訴外人好租公司同謀，謊稱其為系爭不動產之所有權人，將系爭不動產委託該公司代為出租管理，並收取高額租金中飽私囊，且拒絕被告進入，此即何以有原告所提原證4之房屋租賃管理委託契約書之由來，而細觀上開房屋租賃管理委託契約書之內容，實係荒腔走板之至，蓋好租公司為專業之房屋出租管理公司，竟於未確認原告是否為屋主或合法使用權人之前提下，即率爾與其簽約，如此草率之態度，實令人難以理解，被告於心灰意冷之餘，始發函催告原告出面解決系爭不動產相關事宜，此即何以有原告所提原證物9 至原證11之律師函由來。不惟如此，細究原證9至原證11之律師函內容，並無隻字片語提及系爭不動產乃原告借名登記與被告，其僅是被告斯時仍顧念往日情誼，念及系爭不動產雖係自己所有，然畢竟頭期款部分係由原告所贈與，因此仍願理性和平與原告協商，故表明若原告同意將系爭不動產出賣者，則將來若買賣價金扣除貸款後仍有剩餘，被告可考慮貼補部分金錢與原告，此觀之上開函文內容甚明，故此等證物與借名登記之事實無關。㈢原告所提原證7及原證8之房屋稅、地價稅繳款書，此等文件實係原告臨訟為求製造證據之故，刻意捏造之表象，否則原告何以僅能提出103年度之繳款書，而未能提出102年度之繳款書？且該103年度之繳款書又係延宕至103年底始遲延繳納。承前所述，系爭不動產於101年底即已購置，而兩造於102年8、9月間即已分手，若系爭不動產果係借名登記予被告名下者，則原告應自102年年間即有代繳相關稅捐之事實方為合理，何以其無法提出102年度之繳款證明，反倒係於分手後遭被告發函請求交還系爭不動產時，始匆匆將103年度之繳款書自系爭不動產處攜出繳納，還造成遲延繳納之狀態。蓋若果係借名登記者，則原告應於收受繳款書後即應按時繳納方符常理，乃其竟未於103年5月底前繳納，反而延至103 年12月15日始繳納，由此可證原告自始本來並無繳納相關稅款之想法，係因自103年7月間起陸續收到被告如原證9至原證11之律師函後，為求製造證據起見，方而故意將寄至系爭不動產處所之稅款通知書代為繳納，以便製造出系爭不動產之稅款一直皆是原告所繳納之假象。另被告繳納系爭不動產103年度房屋稅之證明如被證3所示，由上開房屋稅之繳納證明，清楚可證兩造間針對系爭不動產並非借名登記關係，蓋若系爭不動產果係借名登記予被告名下者，則原告理應積極繳納系爭不動產之相關稅捐方為合理。㈣本件事實輪廓依通常之經驗法則觀之，兩造間顯然並非借名登記之關係，詳言之： ⒈若係借名登記者，則何以兩造自102年8、9月間分手後，原告遲未向被告主張借名登記之事實並要求將系爭不動產回復登記至原告名下？反倒是於遭受被告索討系爭不動產後始提起訴訟主張間有借名登記關係？ ⒉不惟如此，若系爭不動產果如原告所云非為結婚之用贈與被告而係借名登記者，則何以自102年中裝潢完畢之後，原告均未有任何積極之管理行為（例如出租或自用），反而延宕至一年後（即103年5月底時）使匆匆委由好租公司代為出租收取租金？放任系爭不動產閒置近一年之時間，如此行為，悖理常情殊甚。㈤答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產係以被告為買受人名義，於101年12月11日與訴外人林傳敏簽立不動產買賣契約書，以總價785萬元向林傳敏所購買。嗣於102年1月10日以「買賣」為登記原因，移轉所有權登記於被告名下，並有不動產買賣契約書影本、系爭不動產之登記謄本附卷可稽（見本院卷第5至19頁、第20至 22頁）。㈡系爭不動產所有權於登記至被告名下同日（102年1月10日），並以被告為債務人及義務人名義，設定最高限額新臺幣（下同）754萬元之抵押權予臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱台灣中小企銀），向該行辦理抵押貸款，並有系爭不動產之登記謄本，及台灣中小企銀永和分行以104年4月23日104永和密字第038號函檢送本院之上開貸款扣款帳號自開戶迄104年4月16日之所有歷史交易記錄資料附卷可稽（見本院卷第20至22頁、第96至102頁）。四、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號、103年度台上字第1551號裁判意旨參照）。又主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直接證明要件事實為必要。本件原告主張系爭不動產為其所購買，並借名登記於被告名下。被告則否認兩造間就系爭不動產有借名登記契約存在，並以前開情詞置辯。經查：㈠原告主張：系爭不動產為其向訴外人林傳敏所購買，價金頭期款為原告向原告之父母借款支付，買賣契約等相關不動產交易文件正本及土地、建物所有權狀正本、房屋鑰匙等均由原告持有中，原告並於102年8月出資進行房屋裝修為數間套房，及於103年5月間將系爭不動產委託好租公司代為出租並管理之事實，為被告所不爭執，且經原告於本件104年3月6 日言詞辯論期日提出不動產買賣契約書正本1份、系爭不動產經地政機關於102年1月10日所發給之所有權狀正本2紙，匯款申請書正本4紙、房屋租賃管理委託契約書正本1份為證（見本院卷第83頁反面），並有上開文書影本附卷可稽（見本院卷第5至19頁、第23、24頁、第30、31業、第25至28頁），堪信為真。是系爭不動產由原告出資購入後，所有權狀及買賣契約書等相關文件及房屋鑰匙既均仍由原告持有保管中，原告並為裝潢後出租，可徵原告並無將系爭不動產贈與被告之意思。㈡被告雖抗辯：系爭不動產係原告贈與給被告，當初購買是兩造要結婚自住，後來可能是原告有投資理財需求，就自行更換門鎖並隔間改成套房出租，這是兩造分手的原因之一等語（見本院卷第74、83頁、第111頁反面），然原告否認為結婚而贈與被告系爭不動產，而被告就其上開所辯，並未提出證據證明。且依其上開所辯，可知系爭不動產於兩造分手之前，即已經原告裝潢隔間為套房，則倘原告購入系爭不動產登記於被告名下，係要將系爭不動產贈與被告及供兩造結婚居住之意，則何以除了系爭不動產之買賣契約書、所有權狀等相關文件自系爭不動產購入後均未交付被告外，又何以兩造尚未分手，原告即已將系爭不動產裝潢隔間為數間套房以便出租？此皆明顯與贈與之型態不符，是被告上開所辯，洵無足採。㈢又原告主張系爭不動產買賣價金尾款628萬元，係以系爭不動產向臺灣中小企銀抵押貸款所支付，102年2至5月份應繳之貸款，係由原告之父母前匯款161萬元至被告帳戶，用以繳納前幾期價金157萬元後之餘款4萬元所支付（見本院卷第116頁反面），其餘各期貸款則係原告以原告於郵局、合作金庫銀行之帳戶匯款轉帳所支付，被告係自103年11月17日臨訟之際，才開始匯款繳納貸款一節，並提出原告繳納貸款之明細表1紙（見本院卷第107頁）。經核與台灣中小企銀永和分行104年4月23日104永和密字第038號函檢送本院之前開貸款扣款帳號自開戶迄104年4月16日之所有歷史交易記錄資料大致相符（見本院卷第96至102頁）。而被告亦不爭執上開歷史交易記錄資料中以原告之郵局、合作金庫銀行帳戶匯款轉帳之款項是原告所轉帳支付（見本院卷第111頁）。雖其抗辯：當初是兩造誰有錢就由誰支付貸款，臺灣中小企銀函復之上開資料每月有扣除2筆貸款，是因為其中一筆貸款金額200萬元是用被告名義辦理之青年首購200萬元貸款，一筆則是以一般貸款，如果不是以結婚為前提之贈與，被告不可能將自己僅有一次的優惠貸款額度用在系爭不動產，被告是2筆貸款一起繳納等語（見本院卷第89頁反面、第111頁）。然依台灣中小企銀永和分行檢送之上開歷史交易記錄資料顯示，自103年11月17日起，每月才開始有2筆款項存入上開貸款扣款帳號內，且103年11、12月、104年1、3月，均有一筆款項係自原告上開合作金庫銀行之帳戶所轉帳匯入。是原告謂被告係臨訟之際，始開始繳納各期貸款，應非子虛。故被告雖有繳納系爭不動產貸款之一部，及於本件訴訟進行中之104年5月4日繳納系爭不動產之104年度房屋稅，有其所提出房屋稅成功交易記錄明細表在卷（見本院卷第115頁），然此均僅能認係其以出名人資格為處理委任事務所支付之必要費用，而不能證明被告為系爭不動產之真正所有權人。㈣再原告主張系爭不動產之地價稅單係寄送至其上班處所、水費單、電費單係寄送至其租屋處，並由原告以原告之信用卡扣款繳納之事實，亦據提出103年房屋稅單繳款書正本、103年地價稅單繳款書正本（見本院卷第32、33頁、第83頁反面）、104年4月份水費收據正本、103年8月份電費收據正本各1紙（見本院卷第110頁反面），及原告以其信用卡扣繳103 年4、6、8、10、12月、104年2月份之水費、電費之交易資料影本為證（見本院卷第126至132頁）。且被告曾於102年8月14日發送簡訊告知原告以：電費逾期未繳，其收到台電催繳電話，故請原告繳納，並請原告於帳戶內多放一些錢讓台電公司扣繳等語，及於102年10月16日發送簡訊告知原告以：台灣中小企銀電知被告繳納貸款，請原告記得去轉帳等語，亦據原告提出上開簡訊為證（見本院卷第133頁），足證系爭不動產雖登記於被告名下，然相關稅捐、水、電費繳納等事宜，均係由原告辦理，系爭不動產實際仍係由原告為管理。㈤參以，被告曾於103年1月8日發送簡訊與原告以：「房子的事情如果可以的話請儘早處理，我家有購屋計劃。」、「我記得你說過房子裝修好就會處理，所以我不想拖太久，加上我家是有這兩年買房子的打算。」、「今年2月應該就滿1年，所以最晚明年前解決，如果我這一年家裡有想買房，就提早處理，我不想弄到我全家到時都困擾。」，及於103年3月24日發送簡訊與原告以：「我爸很不高興，請把所有地址改到你那裡去，如果可以，請儘早把事情處理掉，…。」等語，有原告所提上開簡訊可證（見本院卷第133頁）；再被告委託律師於102年7月9日發函請原告於103年8月底以前代為尋求適當管道處分系爭不動產，並全額清償系爭不動產上之貸款及繳納一切稅捐及行政規費，並表示如處分款項有不足支付情事，應由原告自行補足差額，與被告無涉，若有盈餘亦歸原告所有，被告無意向原告索討，如原告遵守上開條件，被告自當配合原告辦理系爭不動產過戶事宜等語，及於 103年8月9日委託律師發函請原告於103年8月31日將系爭不動產之房屋鑰匙掛號郵寄給被告等語，亦有上開律師函影本2份附卷可稽（見本院卷第34至38頁）。足見系爭不動產並非原告贈與給被告，而係借用被告名義為登記，否則被告如為真正所有權人，當無可能一再催促原告處理處分系爭不動產及繳清貸款、稅捐，並表示處分款項有不足支付時，應由原告自行補足差額，與被告無關，此皆不合常理。㈥綜上事證，可證系爭不動產自購入登記於被告名下後，均係由原告為管理、使用、收益，而被告除登記為系爭不動產之所有權人外，並無證據證明其就系爭不動產有實質之管理、使用、收益權限，則原告主張其就系爭不動產與被告間存有借名登記關係，自非無據，堪予採信。五、按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。本件兩造就系爭不動產既成立借名登記之無名契約，並類推適用民法之委任契約，原告自得隨時終止該借名登記契約。而原告主張以本件起訴狀繕本送達被告為終止（原告起訴狀誤載為解除）兩造間借名登記契約之意思表示，該起訴狀繕本已於103年12月27日寄存送達被告，（見本院卷第49頁送達證書），104年1月6日發生送達效力，是兩造間之借名登記契約即告終止。因此，兩造間之借名登記契約終止後，原告依不當得利法律關係，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 104 年 6 月 26 日民事第三庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 6 月 26 日書記官張美玉不動產附表： ┌──┬────────────────────┐ │土地│ │ ├──┼──────────────┬─────┤ │編號│地號 │權利範圍 │ ├──┼──────────────┼─────┤ │1. │新北市○○區○○段000地號 │1/5 │ └──┴──────────────┴─────┘ ┌───────────────────────────┐ │建物 │ ├──┬───────┬──────────┬─────┤ │編號│建號 │門牌號碼 │權利範圍 │ ├──┼───────┼──────────┼─────┤ │1. │新北市中和區 │新北市中和區莒光路85│全部 │ │ │三民段1103建號│巷6之4號 │ │ └──┴───────┴──────────┴─────┘

臺灣新北地方法院104年度重訴字第44號

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