臺灣新北地方法院104年度重訴字第579號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第579號原　　　告　紀宛君紀宛伶上　一　人法定代理人　紀金鐘訴訟代理人　李玉蟬共　　　同訴訟代理人　沈濟民律師被　　　告　馬宗凡陳天護林華鈞共　　　同訴訟代理人　林家慶律師被　　　告　紀凱文陳益村上列當事人間請求撤銷意思表示事件，本院於105 年7 月22日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、被告紀凱文、陳益村經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、復按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1 項第1 款定有明文。此所謂「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者」，係指共同訴訟之各人為一體，與他造間存有一個訴訟，或因共同訴訟之各人所受判決之效力及於他人之結果，法院就該訴訟標的所為之判決，對於該數人法律上不許有歧異者而言。倘其中一共同訴訟人之訴訟標的法律關係有無理由，影響及於另一共同訴訟人為訴訟標的法律關係之裁判結果時，因民事訴訟之目的在確定實體法上之權利義務關係，為合乎實體法意旨之判決，自應避免因訴訟程序之限制，使法院所為之判決，與實體法規定有所違背。據此，民事訴訟法第56條第1 項所謂「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者」，在不同之訴訟標的相互間，雖存在有數訴訟標的，為使合於實體法上之規定，應綜合此數訴訟標的為觀察，再為有無民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定適用之認定。本件原告依據民法第74條第1 項規定請求撤銷被告紀凱文與馬宗凡間如附表一、二所示房地所為之買賣之意思表示應予撤銷；被告紀凱文與被告馬宗凡間於103 年1 月14日就如附表一、二所示之房地所為之三重地政事務所字號板重登字第000570號之最高限額抵押權登記應予塗銷。對於被告等既係主張撤銷同一買賣契約，對被告等即須合一確定，不容為歧異之裁判，應認為屬類似必要共同訴訟，核諸前開說明，應認有民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定之適用。故被告紀凱文對原告之請求為認諾之不利益行為，依上開規定，對於被告全體不生效力，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：㈠被告紀凱文為原告二人之兄，於民國103 年初時突然匆忙搬離新北市○○區○○街000 巷00號家中，並不再與家人為任何聯繫，直至103 年3 月間突有人到原告家中口稱代表被告紀凱文之新買主，來向原告主張對於如附表一、附表二所示之房地所為之三重地政事務所板重登字第001180號之抵押權設定登記應予塗銷之權利，要求原告等將系爭不動產之共有部分低價出售，或高價買回系爭不動產，其後又對原告等提調解之聲請，繼而被告陳天護及林華鈞二人又分別對原告等另案起訴。㈡被告紀凱文設定抵押權給予被告馬宗凡暨將系爭不動產移轉過戶給予被告陳天護及林華鈞等意思表示，皆受被告等之共同詐欺，顯然被告紀凱文有因急迫、輕率或無經驗之情事，始將系爭不動產設定抵押權及移轉登記。 1.被告紀凱文於103 年1 月14日將系爭不動產設定最高限額抵押權新臺幣（下同）190 萬元給被告馬宗凡之時，迄其於103 年1 月22日移轉登記給予被告陳天護及林華鈞之際，此期間皆無積欠被告馬宗凡任何借款債務，被告馬宗凡應提出抵押權設定之債權憑證及資金往來憑證（依民事訴訟法第344 條第1 項第3 款、第5 款規定），其抵押權之設定係虛假設定，被告紀凱文就訴之聲明第二項所指之設定顯然出於急迫、輕率或無經驗，應予撤銷之。 2.更況，被告紀凱文設定抵押權給予被告馬宗凡以及移轉登記如附表一所示房地給予被告陳天護，移轉登記如附表二所示房地給予被告林華鈞等之收件日期、原因日期及登記日期，皆有重大矛盾，在時間銜接上無法吻合，顯受其他被告之矇騙或至少有急迫、輕率或無經驗之情事存在。 3.再根據被告紀凱文與馬宗凡間系爭不動產之買賣契約書所記載之價金與僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）明細表，如附表二所示房地之價金只有70萬元不同，說其未因急迫、輕率或無經驗而處分系爭不動產，其誰能信。 4.系爭不動產之買賣價金顯然過低： ⑴依據鈞院103 年度補字第3694號裁定，如附表二所示房地全部之交易價格為9,190,378 元，而被告紀凱文原有之共有應有部分為1/3 ，故其訴訟標的價額為3,063,459 元，乃被告主張之買賣價金為90萬元（其主張不實，後述），與鈞院裁定認定之交易價格相差太多，自屬賤賣。 ⑵再依據鈞院卷第66、67頁所附之不動產實價登錄資料所示，與系爭不動產位置相近之新北市蘆洲區長安街375 巷內，同樣5 樓公寓，屋齡同樣20餘年，除本件外之另4 件不動產，其每坪單價大略為73,000元左右（計算式：（87,000元+7 6,000 元+71,000 元+58,000 元）÷4 ＝73,000元，與上開實價登錄上系爭不動產每坪單價為29,000元及26,000元，價格相差約為2.5 至2.8 倍，實在相差甚鉅。 5.被告等並未依據系爭買賣價金之約定數額全部給付被告紀凱文： ⑴被告雖主張如附表二所示房地之買賣價金為90萬元，並提出被證2 之所謂先行動支價款同意書，主張被告紀凱文與馬宗凡於103 年1 月10日（即系爭不動產簽約日同一天，詳被證1 、2 ）先行收受現金20萬元云云。惟查依據被證1 ，關於如附表二所示房地之收支明細表上之記載，並無該20萬元款項之記載，而被證1 、2 皆有本件地政士任秀玉之簽名，其為專業人士，何以收支明細表不予記載這筆20萬元？故其說法違反論理法則。此外根據地政士任秀玉所製作103 年1 月10日證件保管憑條上，明文記載簽約當天只收到現金140 萬元及支票30萬元，亦無此筆20萬元之記載，顯見被證2 之證據乃臨訟編織製作之虛假不實證據，實際上當天並未支付20萬元現金給被告紀凱文。 ⑵況且該被證2 之所謂先行動支價款同意書之20萬元既然係於103 年1 月10日依等簽約時支付之款項，自然屬於簽約款，乃地政士任秀玉所製作103 年1 月10日證件保管憑條及被證1 ，關於如附表二所示房之收支明細表之記載，皆無該20萬元簽約款之記載，反倒在被證1 ，如附表二所示房之收支明細表上，另外編列了一筆於103 年1 月13日（非103 年1 月10日簽約日）所支付之30萬元的簽約款，一件買賣契約居然出現2 筆簽約款，顯然違反經驗法則並有證據法則上之矛盾（被證2 與原證8 及被證1 互相矛盾），由前開事證亦證被證2 之證據乃臨訟編織製作之虛假不實證據，實際上當天並未支付20萬元現金給被告紀凱文。 ⑶此外依據被證1 關於如附表二所示房地之收支明細表上之記載，地政士費用悉由賣方之紀凱文負擔，此亦與由買主負擔之交易常規不符，亦證系爭交易確有暴利行為之情事。 ⑷被告紀凱文實際上只收到價金100 餘萬元而已。本件事發後，原告之母親李玉蟬曾與被告紀凱文交談，據紀凱文表示，他實際上只收到100 餘萬元而已，因為之前紀凱文行蹤不定，甚少聯絡家人，不肯留下地址，亦表示不願出面說明，故李玉蟬逼不得已，始將母子二人談話，予以錄音，所謂系爭買賣價金190 萬元不實在，確有暴利行為之事實。 6.被告等有要求原告以高價買回系爭不動產及要求原告低價出售原告共有部分之事實存在，此事實足證暴利行為確係存在： ⑴兩造間另案分割共有物之訴，103 年間於鈞院三重簡易庭審理時，被告陳益村曾向原告之父紀金鐘表示願以450 萬元之價金將系爭不動產賣回原告，或以極低價甚少於450 萬元之價金買受原告二人之共有部分。 ⑵被告主張系爭不動產之買賣價金為190 萬元（雖其主張不實，詳如前述），退萬步言，縱其主張為真，被告等居然要求原告以450 萬元之價格買回，亦證其向被告紀凱文買受之價格，顯然極其低廉，自有暴利行為存在。 ⑶被告要求原告將其共有部分以極其低廉之賤價（因時間久且本無出售意願，故紀父不記得伊說多少，印象中極其低廉，且還說不會出到450 萬元這麼高）出售與伊等，再加上其自陳向被告紀凱文買受之190 萬元，其意圖以甚少於640 萬元之低賤價格，吃下總價值約在2,000 萬元之不動產之全部（此交易價格詳原證7 及鈞院卷第66、67頁），足以證明系爭交易中，被告等確有暴利行為，亦證被告答辯狀所謂共有物交易價格極低，向來無人願意購買云云之主張不實。㈢本件卷證資料足以證明被告紀凱文與馬宗凡二人間確有設定抵押權借錢之事實存在，且被告馬宗凡確有暴利行為情事存在： 1.依據原告提呈原證1 之系爭不動產登記謄本暨新北市板橋地政事務函覆鈞院之系爭不動產抵押權設定資料之記載，被告紀凱文所稱借貸事實確為真實。 2.被告馬宗凡等人雖稱該抵押權設定，係為擔保買賣價金云云，所辯顯然違反論理法則及經驗法則，蓋依據原證1 系爭不動產登記謄本之記載，設定抵押權登記之原因日期與系爭不動產移轉登記之日期皆相同，且皆在103 年1 月13日，就全部之兩種登記申請為送件，且移轉登記非常快速地違反一般正常移轉登記實際之時間（一般需二週時間才能登記完成），竟於103 年1 月14日及1 月17日完成登記給予被告林華鈞及陳天護，似此又怎需要「為擔保買賣價金而來設定」，且其有違常情之快速過戶，又證明系爭交易存在暴利行為。 3.依據原證1 及鈞院第106 頁至129 頁等卷證資料所載，被告紀凱文設定給予被告馬宗凡之抵押權登記，有流抵契約之登記，惟其登記之擔保債權確定日期為103 年4 月13日，意即可以行使流抵約定之日期，限於103 年4 月13日之後，乃被告馬宗凡等卻於103 年1 月13日即將系爭不動產移轉登記之申請加予送件，其無不法暴利行為之情事，其誰能信？ 4.最為可惡者，系爭不動產抵押之設定登記迄今並未塗銷，故被告紀凱文仍為抵押權設定之債務人，由此益證本件存有極為明確之暴利行為。 5.被告紀凱文答辯狀自認事實，自堪認為真正。㈣被證3 切結書不能採為有利被告馬宗凡等之證據： 1.被告紀凱文具狀表示伊與被告馬宗凡係在新北市板橋區大遠百附近路邊處理相關文件，只叫紀凱文簽章，沒有讓他詳細看這些文件內容，故被證3 切結書不能證明紀凱文明知系爭交易為買賣。 2.被證3 切結書之製作日期為103 年1 月20日，當時系爭不動產早已移轉登記完成（103 年1 月14日及1 月17日），被證3 切結書在系爭不動產早已移轉登記完成數日後方始製作，顯與常理不符（依一般經驗法則應在買賣前或同時製作），由其所載日期足證係事後為掩飾被告馬宗凡等暴利行為而製作者，自不足採。㈤被告紀凱文於鈞院所為答詢，確足證明本件其餘被告等人有暴利行為存在： 1.105 年5 月27日鈞院言詞辯論期日，被告紀凱文對於鈞院之詢問，明確答稱：「（法官：當初出售兩間房地的理由為何？）我不是出售，我是要借貸，我是要向被告馬宗凡借貸一百多萬元，我沒有把地契打開來看，地契放在夾子裡，我拿給他們後，他們告訴我可以借一個數字，我們是在電話中協商，我實際上拿到的錢約120 萬元，他說要簽一些東西要手續費，我的教育程度是國中畢業」、「（法官：被證三之切結書，及原證五二份契約書（本院卷21頁至28頁、29至36）、點交確認書（P136、P137）先行動支價款同意書（P138）是否你親簽的？）都是我簽的。」、「（法官：依照上開文件內容之文義均為買賣契約有何意見？）當時他們叫我把文件簽一簽，我就可以拿到錢，我沒有看裡面的內容，我只知道簽完名後就可以拿到錢。」、「（法官：是否有去民間公證人處簽立上開文件？）我只記得在大遠百附近的一間屋子裡。」、「（法官：在簽立切結書時，公證人有無說明相關事項？）我只記得簽名而已，我只記得我去簽完名就拿到錢，剩下的我就不知道。」、「（法官：簽名時有哪些人在場？）我只知道有被告馬宗凡，因為那間房子是在馬路邊，當時那裡有很多我不認識的人。」、「（法官：除被告馬宗凡外，當時有無其他人跟你對話？）我只記得拿證件有對話，我記的不是很清楚。」、「（法官：是何人叫你在上開文件上簽名？）被告馬宗凡。」、「（法官：你記不記得有自稱是公證人的人跟你對話？）不記得，基本上就是馬宗凡跟我說簽完名就有錢拿」、「（法官：既然是借錢，借款期限及利息計算方式為何？）被告馬宗凡沒有說借款期限，我不知道可以借多久，利息怎麼算我不清楚。」、「（法官：是否有支付過利息？）我分三次拿到錢，簽完名現場拿10萬或20萬元，剩下的說匯到我帳戶，第一次匯款後，他有匯到我的帳戶，裡面有50多萬，我有領50萬出來，有一個不認識的人說是被告馬宗凡派來的人電話聯絡說要一些費用，我之前沒看過他，我在中和的路邊交給一個男的，我之前在簽名的時候沒有看過他，我給他40幾萬元，這個費用是怎麼算出來的我不知道，也沒有說是利息，我都沒有問，我當初借款時就是說我要借錢，沒有問利息怎麼算，也沒有問要多久還款，我在拿到第一筆錢的時候，他有匯到我的帳戶，裡面有50多萬，我有領50萬出來，第二次又有匯幾十萬元，扣除費用後總共拿了約120 萬，另外簽名時有說要手續費直接從金額內扣除，我不知道這樣算不算支付利息。」、「（法官：是否有跟代書碰面？）不記得。」、「（法官：是否記得有自稱是代書的人說要辦理相關事宜？）不記得。」、「（法官：你在大遠百附近的屋子裡除了被告馬宗凡外，有無其他女性跟你講話？）現場有女性，但女性沒有跟我對話，被告馬宗凡就是跟我說我簽完名就有錢拿。」等語。 2.由被告紀凱文前述鈞院答詢時之供述，即知在辦理任何手續之過程中，只有被告馬宗凡與其交談而已，且任何文件之簽署，都沒有讓紀凱文詳細閱讀其內容，足以證明被告馬宗凡確係於系爭不動產交易中，向被告紀凱文謊稱借貸，實際上卻利用被告紀凱文急迫、輕率、無經驗而於被告紀凱文未察覺情況下，私擅辦理系爭不動產之移轉過戶之手續，自有暴利行為存在。 3.再由被告紀凱文前開答詢之供述中，亦可證明被告等雖主張系爭不動產買賣之價金為190 萬元，且被告等亦炮製出所謂資金流程，但卻又巧立名目，向被告紀凱文取走現金40幾萬元，此一供稱事實，亦與鈞院函詢被告紀凱文國泰世華銀行之明細表記載載相符，故紀凱文答稱依實際上只拿到約120 多萬元乙節事實，堪為真實，則被告馬宗凡中確有施用暴利行為。㈥被告紀凱文於鈞院答詢之陳述確為真實：被告紀凱文於鈞院當時庭詢之時，雖對於鈞院某些詢問，有詞不達意或記憶模糊，比如鈞院所詢「利息約定」、「在公證人處所之流程」、「有無見到代書」及「印鑑證明之申請」等問題，惟思慮及被告紀凱文僅有國中學歷，年紀又輕，社會歷練不足等情狀，在鈞院急促式詢問下，如能如此回答，且表情極為真確，並作出答詢，殊屬不易，其答詢應為被告紀凱文內心之真義無疑。㈦證人任秀玉及陳心如於鈞院之證供，有明顯不實之處：證人任秀玉及陳心如於鈞院皆一致證稱系爭不動產交易為買賣，此與被告紀凱文答辯狀所陳述之抵押借貸之事實不符，所為證述不足採信。㈧被告馬宗凡、陳益村及證人陳心如顯有詐騙被告紀凱文之重大嫌疑。如被告紀凱文答辯狀所稱，伊係與馬宗凡說好要借錢，不料被告等卻利用在路邊交付資料及簽章之手續匆忙之間，不讓紀凱文看到所簽章文件內容，因而陷於錯誤而簽定系爭買賣契約等文件，其後又遭其謊騙需扣稅金、佣金等諸多費用，交付了將近50萬元給予被告馬宗凡等人，此亦涉有詐欺情事。㈨原告為系爭不動產之共有人，依土地法第34條之1 對系爭不動產有優先購買權，被告紀凱文處分系爭不動產，全未通知原告，故原告之優先購買權受侵害，加之被告陳天護及林華鈞委託被告陳益村前來主張共有權利，原告等即是民法第74條暴利行為所規定之利害關係人，自得提起本件之訴，併予陳明。㈩被告陳天護、林華鈞二人設定虛假不實之抵押登記給予被告陳益村，其設定日期與移轉登記日期及紀凱文對馬宗凡之流抵設定日期皆有重大矛盾，且清償期未到，即予流抵，有諸多疑點，以被告林華鈞、陳天護二人與被告陳益村間系爭2 件抵押權設定登記，自屬通謀虛偽意思表示，當然無效，原告自得依民法第87條第1 項規定，聲請撤銷系爭抵押權設定登記，並以本件起訴狀繕本之送達為撤銷意思表示之送達。原告依據民法第74條暴利行為及民法第87條之通謀虛偽意思表示，而聲請本件之撤銷，並非依違反土地法第34條之1 共有人優先購買權規定而聲請撤銷，因此被告所舉最高法院65年台上字第853 號判例要旨，與原告之主張，並無適用之餘地。 民法第74條關於暴利行為業明文規定，利害關係人得提起撤銷之訴，法文並非規定僅限於相對人始得提起，顯見民法第74條法文上所規定之利害關係人，並不僅限於當事人，此為法文之文義解釋上自明之理，而最高法院104 年度台抗字第663 號裁定亦就利害關係人之含意（且非當事人）有明白之闡述，此外最高法院尚有諸多判決之例示，皆認為利害關係人並不僅限於當事人。再者原告係系爭不動產之共有人，被告等間系爭買賣業違反土地法優先購買權之規定，縱使優先購買權無物權效力，僅有請求以同樣條件訂立契約之權，然原告此一請求權亦遭到侵害，自屬權利受損，為暴利行為之利害關係人，乃無庸置疑之事實。 原告紀宛伶另補充說明如下： 1.被告紀凱文自始即無出售其所有不動產之意，被告紀凱文純係受被告馬宗凡所蒙騙，始陷於錯誤而於不動產買賣契約書上簽名：被告紀凱文前於103 年1 月間因投資急需資金，乃透過朋友介紹向被告馬宗凡借款，詎被告馬宗凡明知被告紀凱文並無出賣系爭不動產之意，竟於渠等磋商借貸之場合夾帶拿出一堆書面文件催迫被告紀凱文簽名，並一再以「簽完你就可以拿到錢」等語從旁哄騙被告紀凱文，令被告紀凱文於未能詳細審閱上開文件之情形下，誤信上開文件均為簽訂借款契約所必需，惟實際上上開文件中除抵押權設定契約書外，事先已遭被告馬宗凡惡意混雜放入空白之不動產買賣契約書、買賣切結書、不動產買賣價金履約保證申請書等與借款毫無關連之文件，然被告紀凱文不察，乃一一於其上簽名蓋章。 2.被告馬宗凡辯稱其並未詐欺被告紀凱文，被告紀凱文係自願將系爭不動產以190 萬元之價格出售云云，均與事實不符，茲分述如下： ⑴系爭不動產一開始即由被告紀凱文設定抵押權登記予被告馬宗凡，足見當初被告紀凱文僅係提供系爭不動產作為其向被告馬宗凡借款之擔保品： ①依一般不動產交易慣例，買賣契約簽訂後即辦理所有權移轉登記，若為確保所有權移轉登記得以完成，係以交付產權及過戶文件或辦理預告登記等方式辦理，殊無以抵押權設定方式之情形。茲有疑問：倘若被告紀凱文確實本於自願將系爭不動產售予被告馬宗凡，並與被告馬宗凡簽訂不動產買賣契約書（假設語氣，原告仍予否認），則何以被告紀凱文會先於103 年1 月13日將系爭不動產設定最高限額為190 萬元之抵押權予被告馬宗凡？渠等又為何於抵押權設定契約書中特別約定擔保債權之確定期日為103 年4 月13日，借款期限僅為3 個月？此顯與一般不動產交易常情有違。 ②被告馬宗凡對此雖辯稱其要求被告紀凱文設定最高限額抵押權，係為避免日後系爭不動產無法移轉登記至其名下導致其求償無門云云。惟被告馬宗凡既有能力透過與其長期配合之地政士即證人任房玉，於被告紀凱文甫簽訂系爭買賣契約（即103 年1 月10日）未滿一週之期間，即於103 年1 月15日火速將系爭房地過戶至其人頭即被告陳天護、林華鈞名下，被告馬宗凡何必大費周章另行與被告紀凱文簽訂抵押權設定契約書，並且額外支出不必要之抵押權設定規費及代書費用商請證人任秀玉為渠等辦理系爭不動產之抵押權設定登記？③抑有進者，被告馬宗凡稱其係擔心先給付買賣價金後，被告紀凱文卻無法履行系爭不動產所有權之移轉義務，可能導致其求償無門云云，更令人費解。蓋被告馬宗凡既已取得載有被告紀凱文親筆簽名之不動產買賣價金履約保證申請書，依上開申請書第8 條第2 項規定，僑馥公司非於⑴買賣雙方各自履行其債務，並⑵依買賣契約完成點交且⑶簽妥不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書以前，本不得將被告馬宗凡匯入保證專戶之價金給付予被告紀凱文，從而事實上根本不可能發生被告馬宗凡所謂求償無門之情形，殊為明顯；況系爭抵押權契約簽訂當日，被告紀凱文即已將系爭不動產之所有權狀正本及登記所需證件等均交由被告馬宗凡之地政士即證人任秀玉收執，被告紀凱文已無法使用上開文件為任何登記，亦無法「阻止」被告馬宗凡處理系爭不動產，無論其為抵押權設定或所有權移轉登記。凡此均與正常之不動產買賣情形迥異，益證被告紀凱文所稱：「我不是出售，我是要借貸，我是要向被告馬宗凡借貸一百多萬元」等語，率屬實情。 ⑵被告馬宗凡所提出之切結書，其認證日期與證人陳心如、任秀玉之證詞、被告紀凱文之陳述皆不符，難認係被告紀凱文本於自由意志所出具： ①綜觀被告馬宗凡所提出之切結書全文，其內並無任何記明切結書上原本已有「紀凱文」三字之簽名，惟立切結書人即被告紀凱文既當場承認該簽名為其所簽之情，是依公證法第 101 條第1 項規定，切結書上「紀凱文」三字應係由被告紀凱文「於公證人面前親自簽名」，彰彰甚明。 ②準此，被告馬宗凡固提出載有被告紀凱文簽名之系爭切結書，並聲稱該切結書係經民間公證人詹孟龍認證云云。惟細察系爭切結書所載切結日期為103 年1 月20日，其上由公證人簽名並蓋職章之日期亦記明相同日期，然此非但與被告馬宗凡主張其與被告紀凱文係於103 年1 月10日簽訂不動產買賣契約書不符，亦與證人陳心如證稱系爭切結書係103 年1 月10日被告紀凱文與馬宗凡簽訂系爭買賣契約時，由詹孟龍公證人認證等語顯然矛盾，此參陳心如證稱：「（原告訴訟代理人：為何那天約在公證人那裡？）因為要做一些公證的文件，在公證人處見面前沒有見過面，…，就約在詹孟龍處見面…」、「（原告訴訟代理人：你說要做公證，那這個案子有經過公證嗎？）這個案子有公證，公證房屋標的無海砂，可以給我們使用權，大致內容是這樣。」、「（法官：對於被告訴代所庭呈切結書是否即為你剛才所述之經公證之切結資料？）是。」自明。 ③另參證人任秀玉之證詞：「（被告訴訟代理人：就本件被告紀凱文、被告馬宗凡之不動產交易是否有經手過？請敘述交易過程。）有，在104 年1 月10日（後已更正為103 年1 月10日）被告馬宗凡以電話約我去板橋民權路上的公證處簽約，雙方在現場寫合約，在場的人有被告紀凱文、被告馬宗凡，旁邊的人我不認識，還有公證人那邊的人，被告馬宗凡是我的舊客戶。」，以及被告紀凱文前開於鈞院之陳述，而詹孟龍公證人之事務所即位於板橋大遠百附近，均顯示被告紀凱文係於103 年1 月10日前往詹孟龍公證人之事務所簽訂系爭切結書及其它文件，從而系爭切結書為何反於證人證詞而記載切結日期為103 年1 月20日？系爭切結書是否為被告馬宗凡為掩蓋其詐欺被告紀凱文出售系爭不動產之實情，乃特意於事後加以製作？又詹孟龍公證人是否確實依公證法第 101 條第1 項規定親眼見證被告紀凱文於系爭切結書上簽名後，始於系爭切結書上為認證？凡此種種，均非無疑，被告馬宗凡既無法就此提出合理說明，系爭切結書之形式上真正自有疑義，而其欲以系爭切結書證明被告紀凱文自願訂立不動產買賣契約書之說法，更令人無法採信。 ⑶被告馬宗凡所取得系爭不動產雖係共有持分1/3 ，但非無人願意購買，其交易價格亦非當然極低： ①如附表二所示房地係由被告紀凱文與原告等共有，各有持分1/3 ，如被告紀凱文欲出售其持分，理應先通知原告優先承買，但並未通知，足見被告紀凱文並無出售之意。 ②被告紀凱文如通知原告優先承買，其價格亦係依一般市場價格計算，亦非當然「極低」。況被告馬宗凡將系爭不動產分別登記至其人頭即被告陳天護、林華鈞名下後，旋即利用渠等之名義同時向鈞院提起分割共有物之訴，法院一般均以變價分割方式處理，被告馬宗凡可參與投標拉高拍定價格，其價格亦非當然「極低」。 ③如附表二所示房地業經鈞院認定價額為3,063,459 元，被告馬宗凡僅以不到1/3 之價格向被告紀凱文取得，自屬顯不相當之低價無疑；嗣於鈞院三重簡易庭審理期間，被告馬宗凡又透過被告陳益村向原告之父紀金鐘開價450 萬元要求原告買回，顯見被告馬宗凡對於相關法律規定均知之甚詳，並利用設置不動產登記人頭之方法使系爭不動產之法律關係複雜化，增加原告或被告紀凱文日後請求返還系爭不動產之困難度，以遂行其自原告及被告紀凱文榨取最大利益之目的，如此心態及作法，實令人難以接受。 併為聲明： 1.被告紀凱文與被告馬宗凡間於103 年1 月10日就如附表一、二所示之房地所為之買賣之意思表示應予撤銷。 2.被告紀凱文與被告馬宗凡間於103 年1 月14日就如附表一、二所示之房地所為之三重地政事務所字號板重登字第000000號之最高限額抵押權登記應予塗銷。 3.被告陳天護與被告陳益村間於103 年1 月22日就如附表一所示房地所為之三重地政事務所字號板重登字第001190號之抵押權設定登記應予塗銷，被告陳天護並應將如附表一所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文。 4.被告林華鈞與被告陳益村間於103 年1 月22日就如附表二所示房地所為之三重地政事務所字號板重登字第001180號之抵押權設定登記應予塗銷，被告林華鈞並應將如附表二所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文。 5.並陳明願供擔保請准宣告假執行。三、被告紀凱文未於最後言詞辯論期日到場，據其先前所為聲明及陳述略以：於103 年間，經朋友介紹去找二胎貸款公司借錢，當時不是要出賣房子，就只是借錢而已，只和被告馬宗凡接洽，沒有跟任何女生交談過，當時跟馬宗凡說好是要二胎借錢，沒有說要出賣房子，錢的部分馬宗凡說他們公司會去評估，借款數額，其盡量幫忙，後來馬宗凡在新北市板橋區大遠百附近的路邊，拿一堆文件要被告簽名蓋章，未讓被告詳細閱讀文件內容，即催促被告簽名蓋章。過幾天，第1 筆款項即匯到帳戶內，當天馬宗凡說要扣稅金、佣金等諸多費用，因此要被告提領現金55萬元，被告僅留有幾萬元，再把約50萬元交給馬宗凡，所以出售系爭不動產，被告僅拿到約120 萬元，此為借貸款項，非賣屋價金等語置辯。併為答辯聲明：同意原告之請求。四、被告馬宗凡、陳天護、林華鈞則以：㈠原告主張被告紀凱文出售系爭不動產之應有部分予被告馬宗凡，係出於急迫、輕率或無經驗而為之云云，並非事實；被告馬宗凡、陳天護及林華鈞就系爭不動產之抵押權設定及所有權移轉登記，未對被告紀凱文有任何共同詐欺之情事： 1.系爭不動產，原為被告紀凱文與原告等共有，被告紀凱文於103 年1 月間，向被告馬宗凡表示有意出售其與原告等共有之系爭不動產之應有部分，被告馬宗凡表示僅願以價金分別為100 萬元、90萬元之價格購買如附表一、附表二所示之房地應有部分，被告紀凱文亦表同意，被告紀凱文與被告馬宗凡就系爭不動產買賣並共同委任僑馥公司辦理買賣價金履約保證，且由僑馥公司將價金信託存於中國信託商業銀行名下信託專戶，被告馬宗凡均已依約給付買賣價金。被告紀凱文亦依系爭不動產買賣契約之約定，依被告馬宗凡之指示，將如附表一所示之房地應有部分移轉登記予被告陳天護、如附表二所示之房地應有部分移轉登記予被告林華鈞，且於移轉登記前，先行設定抵押權予被告馬宗凡，合先陳明。 2.被告馬宗凡、陳天護及林華鈞等人並未共同詐欺被告紀凱文，被告紀凱文係因出售系爭不動產之應有部分予被告馬宗凡，始依約將系爭不動產之應有部分移轉登記予被告馬宗凡指定之第三人即被告陳天護、林華鈞二人。且因被告紀凱文於簽約時即要求先動支買賣價金，被告馬宗凡因而要求被告紀凱文先行設定最高限額抵押權，以免因不動產於移轉登記前遭限制處分致未能移轉登記予買受人，而買受人已先行支付之價金卻求償無門。被告馬宗凡雖尚未於系爭不動產之應有部分辦畢移轉登記後塗銷以被告紀凱文為抵押權設定義務人之抵押權登記，但抵押權設定並非虛假設定，原告等主張被告紀凱文就訴之聲明第二項抵押權設定顯係出於急迫、輕率或無經驗，應予撤銷，顯有誤會。 3.原告等又稱依不動產買賣契約書所記載之價金與履約保證專戶收支明細表，如附表二不動產之價金只有70萬元，顯係被告紀凱文因急迫、輕率或無經驗而處分其不動產云云，亦屬有誤。蓋：如附表二之不動產買賣價金確係90萬元，然因被告紀凱文於103 年1 月10日已先動支20萬元，故履約保證之買賣價金總額僅剩70萬元。 4.至於原告稱如附表二所示之房地總價值為9,190,378 元，應有部分1/3 之訴訟標的價額為3,063,459 元，被告紀凱文確以90萬元出售，自屬暴利行為云云。經查，共有之不動產，尤其是房屋，在無分管協議且又被占有使用之情形下，其交易價格向來極低，幾乎無人願意購買，被告紀凱文當初欲出售系爭不動產之應有部分，係因其雖為共有人，然該不動產事實上均係由原告等占有使用，被告紀凱文始願以較低之價格出售。而被告馬宗凡自買受該不動產後迄今已年餘，尚未能使用收益系爭不動產，分割共有物之訴訟又無何進展，縱判決後仍有強制執行之後續問題，是被告馬宗凡以90萬元購買如附表二所示之房地應有部分，並非暴利行為。 5.依民法第92條第1 項前段及最高法院44年台上字第75號判例意旨，縱被告紀凱文曾受被告馬宗凡、陳天護、林華鈞、陳益村共同詐欺（僅為假設，非自認），亦僅得由被詐欺而為意思表示之被告紀凱文撤銷其意思表示，原告顯非被詐欺而為意思表示之人，應屬當事人不適格。 6.況原告於民事起訴狀第4 頁第3 行以下僅空言「被告紀凱文設定抵押權…皆受被告等之共同詐欺…」云云，而完全未說明具體之詐欺事由及過程，亦未盡其主張及舉證之責。㈡被告紀凱文是否有受被告馬宗凡、陳天護、林華鈞、陳益村乘其急迫、輕率或無經驗，依當時情形顯失公平之暴利行為，始將系爭不動產設定最高限額抵押權登記及辦理所有權移轉登記？原告是否為得主張系爭暴利行為之利害關係人？ 1.原告主張被告紀凱文將系爭不動產設定最高限額抵押權登記及辦理所有權移轉登記，乃被告馬宗凡、陳天護、林華鈞、陳益村乘被告紀凱文急迫、輕率或無經驗時所為，然均為被告馬宗凡、陳天護、林華鈞、陳益村所否認，是原告就此一有利於己之事實，自應負舉證之責。 2.觀系爭不動產買賣契約書明確記載「買方：馬宗凡」、「賣方：紀凱文」、「第1 條：不動產標示及買賣權利範圍」、「第4 條：辦理不動產買賣價金履約保證」、「第5 條：買賣價金之給付與收受」、「第6 條：產權移轉及貸款作業」、「第11條：違約、解除契約暨賠償責任」等事項，且被告紀凱文亦於上開不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）及先行動支價款同意書等文件親自簽名蓋章等情，實堪認被告紀凱文與馬宗凡間就系爭不動產所為之以買賣為原因而辦理所有權移轉登記乙事確已達成合意，被告紀凱文實應受系爭不動產買賣契約約定內容之拘束，合先陳明。 3.依證人陳心如結證稱：「（被告訴訟代理人：就本件被告紀凱文與被告馬宗凡之不動產買賣交易是否知情？）知情，大概二三年前的12月或一月，確切時間我不記得了，我有聽誠耀公司的助理，我現在不記得名字，她告訴我說被告紀凱文的朋友到誠耀公司來，這個朋友說他有一份持分的標的物，看到我們公司有再做持分的買賣，所以他想要請我們評估一下，助理拿文件給我叫我估價，上面也有這個朋友的聯絡方式，我估價之後，幾天後我跟被告紀凱文的朋友聯繫，請他到公司來談買賣的價格，後來幾天後他帶了被告紀凱文到我們所約的詹孟龍公證人的辦公處，當天有被告紀凱文、被告馬宗凡，及被告紀凱文的朋友及任秀玉及我到場，談買賣標的的價格，但是估價的標的我不記得了，有二個標的，是在新北市，但是是在那一個區我不記得，估價是由被告馬宗凡在估價，因為我們公司的估價主要是由被告馬宗凡做估價，我的工作是聯繫，把這個標的送銀行，被告紀凱文、被告馬宗凡談完買賣標的的價格後即簽合約，後來在同一地點被告紀凱文的朋友有向我們公司索取十萬元的仲介費。當場被告馬宗凡有交十萬元給被告紀凱文的朋友，我們公司沒有留下被告紀凱文朋友的資料。」、「（被告訴訟代理人：證人你剛才說你有估價，請具體說明你如何評估？）我有打電話到附近的仲介去詢價，再傳到銀行去做估價，評估後把這些資料交給被告馬宗凡。」、「（被告訴訟代理人問：當時被告紀凱文、被告馬宗凡在談價格的時候，被告紀凱文是馬上就決定要賣，還是有跟他朋友討論？）被告馬宗凡出價後，被告紀凱文沒有馬上決定，被告紀凱文跟他朋友有出去公證人的辦公室外講話，但我不知道他們講些什麼，進來後被告紀凱文就答應這個價格。」、「（原告訴訟代理人：為何那天約在公證人那裡？）…他朋友陳述的狀況我現在不太記得了，被告紀凱文在公證處有告訴我們說裡面有他妹妹在使用。」、「（原告訴訟代理人：你說要做公證，那這個案子有經過公證嗎？）這個案子有公證，公證房屋標的無海砂，可以給我們使用權，大致內容是這樣。」、「（原告訴訟代理人：你剛才說被告紀凱文的朋友當天有拿十萬元，那被告紀凱文拿多少錢？）我不記得了，應該是依照合約上的記載。」、「（原告訴訟代理人：這十萬元有包括在要給被告紀凱文的錢裡面嗎？）沒有。」等語。證人任秀玉亦結證稱：「（被告訴訟代理人：被告紀凱文是否有同意要用履約保證的方式來收取價金？）是在雙方同意下才做履約保證的合約書。」、「（被告訴訟代理人：被告紀凱文在簽約當日有無收取現金？）他有先動用二十萬，其他入到合約的專戶。」、「（被告訴訟代理人：你擔任代書多久？）22年。」、「（被告訴訟代理人：你處理這份案件有無奇怪之處？）他們都是在合意下寫的，沒有奇怪之處。」、「被告訴訟代理人：請提示被證一之二份文件、被證二之一份文件，請證人確認該三份文件上的簽名是否是你親自所為？）是，結案是1 月20日寫的，動撥是在1 月10日寫的。」、「原告訴訟代理人：剛才原告訴代有提示原證五的契約書、被證一、二的文件，請問證人被證一上面有證人的簽名，被證一上19號4 樓的簽約款是30萬，那天既然有交現金二十萬給被告紀凱文，為何簽約款不寫這一筆二十萬進去？）因為二十萬沒有入到專戶，所以專戶不會有這二十萬元進去。」、「（原告訴訟代理人：這個確認書是證人做的嗎？）是由履保公司所作，上面也是被告紀凱文簽名的。」、「（法官：買賣價金是何人告知你的？）我是問雙方，雙方都有問總價金是多少，有二間標的我都有一一詢問，壹個價格是90萬，一個是100 萬，買方我是問被告馬宗凡，賣方我是問被告紀凱文。」、「法官：你問被告紀凱文價金時，他有做如何的表示？）我是問買方是買多少，如何付款，確認沒問題後就寫在合約裡，就給被告紀凱文看，問他價格是不是這樣，他說是。我寫好合約後也有復誦合約的內容，買賣雙方認為沒問題才簽名的。」等語，顯見被告馬宗凡於簽約前即曾由證人陳心如向附近仲介詢價，並將系爭不動產資料傳至銀行進行估價，任職代書工作22年之證人任秀玉亦未見本件不動產買賣有何特別奇怪之處，應可認系爭不動產之買賣價金為一般市場行情價格，並無顯失公平之情事。且被告紀凱文既係透過其友人協助而主動連繫被告馬宗凡，並且係於與證人陳心如電話聯繫後至少經過數日方與被告馬宗凡相約見面，且亦非於詹孟龍公證人辦公處所見面後即立刻決定出售系爭不動產，而係尚可於議價過程中與其友人在該辦公處外謹慎商議後，方決定簽立系爭買賣契約，凡此種種均足徵被告紀凱文係業經深思熟慮後方同意簽立系爭不動產買賣契約，實難認被告紀凱文有何遭強暴、脅迫致無法自由為意思表示，或有何受人乘其急迫、輕率或無經驗之情甚明。遑論被告馬宗凡亦係於尚未受過戶系爭不動產情形下，即同意先給付被告紀凱文20萬元，則就此觀之被告馬宗凡反需承受被告紀凱文後續無法履約之風險，而就此不利於被告馬宗凡之特別約定，原告竟反主張依當時情形對被告紀凱文而言顯失公平，亦洵非可採。綜上，衡諸被告馬宗凡與紀凱文於簽立系爭不動產買賣契約當時之各項客觀情況，誠難認係乘紀凱文之急迫、輕率或無經驗所為之法律行為，是原告請求撤銷系爭不動產買賣契約，顯無理由。 4.被告紀凱文雖違反法律規定而將其就系爭不動產之應有部分出售他人，而被告陳天護並已依法取得如附表一所示之房地應有部分之所有權、被告林華鈞亦業依法取得如附表二所示之房地應有部分之所有權，則依最高法院65年台上字第853 號判例意旨，原告等其他共有人亦不得主張系爭不動產買賣契約無效而塗銷不動產之登記，是其等顯非利害關係人。準此，民法第74條第1 項所稱之「利害關係人」於本件亦應僅限於不動產買賣契約之相對人，原告既非系爭不動產買賣契約之相對人，且被告陳天護、林華鈞係本於土地共有人登記名義人而另向原告等請求分割共有物，則原告等實不因其他共有人於另件合法請求分割共有物而成為本件不動產買賣契約之利害關係人，自不得據此而提起撤銷之訴，更遑論被告馬宗凡、陳天護、林華鈞等對於被告紀凱文並無民法第74條規定之情事，是原告之主張顯無理由。㈢被告陳天護及林華鈞分別與被告陳益村間之系爭最高限額抵押權設定，是否為通謀虛偽之意思表示？ 1.被告紀凱文於簽立系爭不動產買賣契約時即要求須立即動支買賣價金20萬元，被告馬宗凡因而要求被告紀凱文就系爭不動產之全部價金190 萬元先行設定最高限額抵押權，以免因不動產於移轉登記前遭限制處分致未能移轉登記予第三人即被告陳天護及林華鈞（詳後述），致被告馬宗凡先行給付之部分價金發生求償無門之情況，合先敘明。 2.被告馬宗凡、陳益村、陳天護、林華鈞間於103 年1 月14日曾就系爭不動產立有投資契約書，約定由被告陳天護、林華鈞就系爭不動產擔任登記名義人，並約定如陳天護、林華鈞擅自處理系爭不動產或違約者，則其二人各須賠償250 萬元之懲罰性違約金，此即為被告陳天護及林華鈞分別與被告陳益村就系爭不動產設定最高限額抵押權之原因。被告等雖尚未於系爭不動產辦畢移轉登記後塗銷前開以被告紀凱文為抵押權設定義務人之抵押權登記，惟被告陳天護及林華鈞分別與被告陳益村間之系爭最高限額抵押權設定並非因此即可認為係通謀虛偽之意思表示，原告主張之最高限額抵押權設定為通謀虛偽意思表示，顯有誤會。㈣原告請求撤銷被告紀凱文與被告馬宗凡間之系爭買賣意思表示、塗銷系爭最高限額抵押權設定登記，並將系爭不動產返還並移轉所有權登記予被告紀凱文，有無理由？原告並非系爭不動產買賣契約之當事人，亦非利害關係人，且亦無其他法律上之權利，而被告紀凱文與馬宗凡間之系爭買賣契約意思表示及最高限額抵押權設定登記皆非因詐欺、暴利行為、通謀虛偽意思表示等因素而為，而皆係出自雙方之自由意志所為之決定，是原告之主張，顯無理由。㈤就被告紀凱文105 年5 月17日民事答辯狀及同年5 月27日到庭之陳述表示意見如后： 1.被告馬宗凡、陳天護、林華鈞嚴正否認被告紀凱文所稱其僅係向被告馬宗凡要二胎借錢，沒有說要賣房子，後來被告馬宗凡在板橋大遠百附近的路邊上，拿一堆文件給伊簽名蓋章，沒有讓伊詳細看這些文件的內容，就催著伊簽名蓋章云云。並嚴正否認其於105 年5 月27言詞辯論程序稱：「（法官：當初出售兩間房地的理由為何？）我不是出售，我是要借貸，我是要向被告馬宗凡借貸一百多萬元，我沒有把地契打開來看，地契放在夾子裡，我拿給他們後，他們告訴我可以借一個數字，我們是在電話中協商，我實際上拿到的錢約120 萬元，他說要簽一些東西要手續費…。」、「（法官：依照上開文件（即被證三之切結書，及原證五二份契約書（本院卷21頁至28頁、29至36）、點交確認書（P136、P137）先行動支價款同意書（P138）內容之文義均為買賣契約有何意見？）當時他們叫我把文件簽一簽，我就可以拿到錢，我沒有看裡面的內容，我只知道簽完名後就可以拿到錢。」、「（法官：在簽立切結書時，公證人有無說明相關事項？）我只記得簽名而已，我只記得我去簽完名就拿到錢，剩下的我就不知道。」、「（法官：簽名時有哪些人在場？）我只知道有被告馬宗凡…當時那裡有很多我不認識的人。」、「（法官：除被告馬宗凡外，當時有無其他人跟你對話？）我只記得拿證件有對話，我記的不是很清楚。」、「（法官：是何人叫你在上開文件上簽名？）被告馬宗凡。」、「（法官：你記不記得有自稱是公證人的人跟你對話？）不記得，基本上就是馬宗凡跟我說簽完名就有錢拿。」、「（法官：既然是借錢，借款期限及利息計算方式為何？）被告馬宗凡沒有說借款期限，我不知道可以借多久，利息怎麼算我不清楚。」、「（法官：是否有支付過利息？）…我當初借款時就是說我要借錢…。」、「（法官：你何時知道房子過戶到被告馬宗凡名下？）我要開庭才知道。」、「（法官：知道後有無去找被告馬宗凡？）…（改稱）我有去找他，但他搬家了。」、「（法官：你向被告馬宗凡借款，拿房契的目的是何用？）他說要拿出來給他才能談金額。」、「（法官：有無提供印鑑證明（提示本院卷第112 頁）？我沒有申請過印鑑證明。」、「（法官：你的印章有無交給被告馬宗凡或其他人？）沒有。」、「（法官：在地政事務所買賣契約書上的印章與印鑑章是相符的有何意見？）我不知道，我沒有交印章給別人。」、「（法官：是否有跟代書碰面？）不記得。」、「（法官：是否記得有自稱是代書的人說要辦理相關事宜？）不記得」、「（法官：你在大遠百附近的屋子裡除了被告馬宗凡外，有無其他女性跟你講話？）現場有女性，但女性沒有跟我對話，被告馬宗凡就是跟我說我簽完名就有錢拿。」云云。 2.被告紀凱文於民事答辯狀先稱被告馬宗凡係在板橋大遠百附近的路邊上請伊簽名蓋章云云，惟卻又於言詞辯論程序中稱其係於大遠百附近的一間屋子裡等語，請參見被告紀凱文於鈞院陳稱：「（法官：是否有去民間公證處簽立上開文件？）我只記得在大遠百附近的一間屋子裡。」，已顯見其說詞反覆，意欲就其確曾與被告馬宗凡簽立系爭不動產買賣契約之事反悔而配合原告之說詞甚明。且據上開證人陳心如及任秀玉之證詞，亦顯見被告紀凱文並非係在一無所知之情況下簽立系爭不動產買賣契約（按被告紀凱文並非暴上簽名，而係曾與其友人在外討論而經過深思熟慮後始決定與被告馬宗凡訂立系爭不動產買賣契約），而被告紀凱文既為一具有相當之社會經驗及判斷事理能力之成年人（請參見被告紀凱文於鈞院陳稱：「（法官：為何需要錢？）我要去投資。」、「（法官：你說你需要錢投資，是要投資什麼？）因為那時候智慧型手機剛盛行，有生技公司要開發APP ，要開公司投資，我拿到的錢全部都下去投資，約投資一百多萬，目前還沒有獲利，公司還在營運中。」、「（法官：朋友介紹可以跟被告馬宗凡借錢，到實際跟被告馬宗凡碰面借錢期間約多久？）約1 個禮拜。」、「（法官：你對於買賣還有借貸還有投資是否可以區分？）可以。」），則其對於系爭不動產買賣契約之內容，應確有清楚之暸解及認識，倘其就系爭買賣契約之內容不同意，即應立刻表明並拒絕簽名，自不得事後藉詞係受被告馬宗凡等人誤導為由，而主張係乘其急迫、輕率或無經驗而推諉其應負之契約責任。 3.又被告紀凱文既承認其確有簽名於系爭不動產買賣契約書等文件，並承認卷內之印鑑證明印文確為其印章所蓋。可參被告紀凱文於鈞院陳稱：「（法官：被證三之切結書，及原證五二份契約書（本院卷21頁至28頁、29至36）、點交確認書（P136、P137）先行動支價款同意書（P138）是否你親簽的？）都是我簽的。」、「（法官：（本院卷第112 頁印鑑證明）上面的印文是否是你的章？）上面的印文是我的章。」。惟其竟諉稱其完全不知所簽之文件為何、其沒有申請過印鑑證明云云，顯然不實。再觀之系爭不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）、先行動支價款同意書等文件之標題均清楚以放大字體表示，使人一望即知各該文件之性質為何，是縱被告紀凱文未細看該等文件之內容（僅為假設，非自認）即自行簽名，亦顯然於當時即有機會可輕易得知此等確為與不動產買賣過戶相關之文件，惟其竟一概推稱其完全不知、毫無所覺云云，實純為推諉、虛偽之枉詞，毫不可採。㈥原告等另稱渠等為系爭不動產之共有人，依土地法第34條之1 對系爭不動產，有優先購買權。被告紀凱文處分系爭不動產，全未通知原告等，原告之優先購買權受侵害，加之被告陳天護及林華鈞委託被告陳益村前來主張共有權利，原告等即是民法第74條暴利行為所規定之利害關係人，自得提起本件之訴云云。惟查：就原告等主張有優先承買權部分，有最高法院65年台上字第853 號判例可資參照。另依民法第74條第1 項規定，得依該條提起撤銷之訴者，僅限於主張暴利行為之相對人，原告等並非系爭不動產買賣契約之相對人，且被告陳天護、林華鈞係本於上開土地共有人登記名義人之身分向原告等請求分割共有物，原告等不因其他共有人合法請求分割共有物而成為民法第74條暴利行為之利害關係人，自不得據此提起撤銷之訴，更遑論被告馬宗凡、陳天護、林華鈞等對被告紀凱文並無民法第74條規定之情事，原告之訴，顯無理由。㈦被告否認被告陳益村有向原告等開價450 萬元購買原告所有系爭房地共有部分之事實，蓋被告陳益村縱有為此金額之開價（僅為假設，被告否認之），惟此亦僅屬被告紀凱文與被告馬宗凡為系爭買賣交易行為後之另件協商行為，顯與民法第74條就構成暴利行為規定之法律要件毫無相關。遑論此開價金額亦非最後之成交價格，最多僅係供原告等考慮是否出售或決定售價為何之參考性質，原告亦完全不受此開價金額之拘束。㈧併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。四、被告陳益村未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。五、關於如附表一、二所示之房地原係為被告紀凱文所有，原告紀宛君等2 人則為系爭房地之共有人，被告紀凱文於103 年1 月10日與被告馬宗凡就如附表一、二所示之房地簽訂買賣契約後，先於103 年1 月14日將如附表一、二所示之房地，設定最高限額抵押權，復於103 年1 月17日將如附表一所示之房地移轉登記為被告陳天護所有，如附表二所示之房地移轉登記為被告林華鈞所有，另被告陳天護再於103 年1 月22日就如附表一所示之房地設定最高限額250 萬元抵押權予被告陳益村，被告林華鈞再於103 年1 月22日就如附表二所示之房地設定最高限額250 萬元抵押權予被告陳益村之事實，有不動產買賣契約書2 份、土地及建物登記謄本及新北市板橋地政事務所函文暨所附抵押權設記申請書等件在卷可稽（見本院卷第26-39 、46-52 、106-124 頁），並為兩造所不爭執，堪信為真正。本件原告主張被告紀凱文設定抵押權給予被告馬宗凡暨將系爭不動產移轉過戶給予被告陳天護及林華鈞等意思表示，皆受被告等之共同詐欺，顯然被告紀凱文有因急迫、輕率或無經驗之情事，始將系爭不動產設定抵押權及移轉登記。原告係如附表一、二所示房地之共有人，被告等間系爭買賣業違反土地法優先購買權之規定，原告屬上開暴利行為之利害關係人，自得依法提起本件撤銷之訴。又被告陳天護、林華鈞設定虛假不實之抵押登記給予被告陳益村，自屬通謀虛偽意思表示，當然無效，原告自得依民法第87條第1 項規定，聲請撤銷系爭抵押權設定登記，並以本件起訴狀繕本之送達為撤銷意思表示之送達等語，被告馬宗凡、陳天護、林華鈞則以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告是否得以民法第74條之暴利行為主張撤銷被告紀凱文與被告馬宗凡間買賣契約及抵押權設定契約？㈡原告請求被告馬宗凡、紀凱文塗銷如附表一、二所示房地之抵押權設定登記，有無理由？原告請求被告陳天護應將如附表一所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文，暨被告林華鈞應將如附表二所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文，有無理由？㈢原告請求被告陳天護、陳益村塗銷如附表一所示房地之抵押權設定登記，暨被告林華鈞、陳益村塗銷如附表二所示房地之抵押權設定登記，有無理由？六、法院之判斷：㈠原告是否得以民法第74條之暴利行為主張撤銷被告紀凱文與被告馬宗凡間買賣契約及抵押權設定契約？ ⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請撤銷其法律行為，或減輕其給付，民法第74條第1 項定有明文。亦即法院依民法第74條第1 項撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年度上字第107 號判例、最高法院82年度台上字第496 號裁判要旨參照）。再按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。準此，本件原告既係主張基於利害關係人之地位，依民法第74條之暴利行為，以被告馬宗凡係利用被告紀凱文急迫、輕率或無經驗，而以顯失公平之低價與被告紀凱文簽訂買賣契約，訴請撤銷被告紀凱文與被告馬宗凡間買賣契約及抵押權設定契約，本院應審酌者即為本件是否符合民法第74條暴力行為之要件。至原告雖另主張被告紀凱文係受被告馬宗凡等詐欺而為意思表示云云，惟其於本件訴訟並未依民法第92條規定為任何主張，且民法第92條亦並未規定得由利害關係人為撤銷法律行為之聲請，是本件訴訟要與被告紀凱文是否受被告馬宗凡等人詐欺無涉，則關於被告紀凱文是否係因被詐欺而為意思表示，自非本院所得審究之範圍，合先敘明。 ⒉查原告主張其係如附表一、二所示房地之其他共有人，依土地法第34條之1 規定就共有人即被告紀凱文出賣其應有部分時，具有優先承購權，是原告就被告馬宗凡、紀凱文間關於如附表一、二所示房地所為買賣之法律行為，自為法律上之利害關係人，被告馬宗凡等人抗辯原告非屬民法第74條規定所稱之利害關係人云云，自不足採。至原告就被告馬宗凡、紀凱文間關於如附表一、二所示房地所為最高限額抵押權設定之法律行為，被告紀凱文既僅係就其應有部分設定抵押權，原告並未舉證證明其對被告紀凱文所為抵押權設定行為，有何法律上之權利得為主張，此部分難認原告為法律上利害關係人，況在最高限額抵押權於抵押權成立時，可不必先有債權存在，且原告並未舉證證明被告馬宗凡已為抵押權之行使，原告徒以被告馬宗凡應提出抵押權設定之債權憑證及資金往來憑證，自無足憑採，是原告依民法第74條規定訴請撤銷被告紀凱文與被告馬宗凡間就如附表一、二所示房地之抵押權設定契約，即屬無據。 ⒊又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是原告本於民法第74條規定聲請撤銷法律行為，自應就行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，先負舉證之責任。經查，被告紀凱文於105 年5 月27日本院審理時自認其在如附表一、二所示房地之不動產買賣契約書各1 份、切結書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）、先行動支價款同意書等文件上簽名之事實（見本院卷第21-28 、246-247 、136-138 頁所示文件），其雖辯稱：伊不是要出售，而是要借貸，伊因為要投資生技公司開發APP ，經由之前同事的朋友介紹，向馬宗凡借款，他說要拿出房契才能來談金額，伊有分3 次拿到錢約120 萬元，馬宗凡沒有說借款期限，伊也不知道可以借多久，也不清楚利息要怎麼算，當時他們叫伊把文件簽一簽，就可以拿到錢，伊沒有看裡面之內容。伊拿到的錢全部都拿去投資，目前伊投資之公司尚在營運中，但尚未獲利，而伊拿到錢後，之後即未再接洽還款或支付利息等事宜云云。惟觀諸上開買賣契約書上已載明「不動產買賣契約」等文字，其上並詳載標的、價金及契約條款；另切結書部分亦記載有將如附表一、二所示之房地「出售予馬宗凡先生，本件亦知悉並同意上開兩不動產房地由馬宗凡先生分別登記予林華鈞先生及陳天護先生」等文字，且該份切結書並經公證人詹孟龍為公證；又「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）」亦載明為「不動產買賣價金」等文字；再關於「先行動支價款同意書」亦記載有「買受人馬宗凡」、「出賣人紀凱文」等文字，而被告紀凱文為國中畢業，於簽立上開文件上時已年滿27歲，具相當之社會歷練，自具有相當之智識程度，在簽名時就「不動產買賣」、「買受人」、「出賣人」、「價金」等字眼應有所認識，被告紀凱文在簽名時既未表示任何意見而在契約書上簽名，自應對其內容有所了解並負責，且本件買賣契約簽立過程除委由代書任秀玉辦理外，並經民間公證人詹孟龍公證，過程亦稱嚴謹，況倘被告紀凱文與被告馬宗凡間僅為借貸關係，何以雙方就借款之清償日期、利息支付方式等契約重要事項，均未為約定，是被告紀凱文前揭抗辯，自非可採，顯見被告紀凱文係出於自由意識簽訂系爭不動產買賣契約。再者，所謂不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，於實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機…等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以「個案之不動產買賣成交價格」相互比較，只要不動產交易買賣雙方確就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂有「高買」或「低賣」之理由造成交易秩序不安定性。被告紀凱文該出賣之決定既在其意識清楚且基於自由意思所為，本於契約自由原則，自無不可，尚難以出賣價格低於市價，即認被告紀凱文簽訂系爭買賣契約並為系爭房地之移轉登記，乃被告馬宗凡等人乘被告紀凱文急迫、輕率或無經驗時所為。此外，原告就被告馬宗凡等人究有何利用被告紀凱文之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事之事實，並未提出其他確切證據舉證以實其說。是原告此部分之主張，並無足取。 ⒋從而，本件難謂被告紀凱文係在急迫、輕率、無經驗下簽訂系爭買賣契約，遑論被告馬宗凡等人有所謂利用被告紀凱文之急迫、輕率、或無經驗，而為買賣之法律行為之主觀情事，原告主張依民法第74條之暴利行為，訴請撤銷被告紀凱文與被告馬宗凡間買賣契約及抵押權設定契約，尚非可採。㈡原告請求被告馬宗凡、紀凱文塗銷如附表一、二所示房地之抵押權設定登記，有無理由？原告請求被告陳天護應將如附表一所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文，暨被告林華鈞應將如附表二所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文，有無理由？ ⒈查原告以民法第74條之暴利行為訴請撤銷被告紀凱文與被告馬宗凡間抵押權設定契約，並無理由，已如前述，是原告請求原告請求被告馬宗凡、紀凱文塗銷如附表一、二所示房地之抵押權設定登記，即屬無據，應予駁回，況被告紀凱文既僅為抵押人，非登記權利人，亦無為塗銷之權能。 ⒉又被告陳天護、林華鈞既係本於被告紀凱文、馬宗凡間如附表一、二所示房地之買賣契約，而分別受指定為如附表一、二所示房地之所有權移轉登記，上開買賣之法律行為既有效成立，且未經撤銷，是原告訴請被告陳天護應將如附表一所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文，暨被告林華鈞應將如附表二所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文，亦均為無理由，應予駁回。㈢原告請求被告陳天護、陳益村塗銷如附表一所示房地之抵押權設定登記，暨被告林華鈞、陳益村塗銷如附表二所示房地之抵押權設定登記，有無理由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。民法第87條第1 項定有明文。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院48年台上字第29號判例意旨參照。經查，原告既主張被告林華鈞、陳天護與被告陳益村間就附表一、二所示房地之最高限額抵押契約，係屬通謀虛偽意思表示，當然無效，然其復主張依民法第87條第1 項規定，聲請撤銷系爭抵押權設定登記行為，並以本件起訴狀繕本之送達為撤銷意思表示之送達云云，自與法律規定有違，要屬無據。又查，原告僅以被告林華鈞、陳天護與被告陳益村間系爭2 件抵押權設定登記之設定日期與移轉登記日期及被告紀凱文對馬宗凡之流抵設定日期皆有重大矛盾，且清償期未到，即予流抵，有諸多疑點有重大矛盾云云，即謂渠等間屬通謀虛偽意思表示，難認原告已就其主張舉證以實其說。況最高限額抵押權於抵押權成立時，可不必先有債權存在，且原告並未舉證證明如附表一、二所示房地，被告馬宗凡抑或被告陳益村已為流抵約定之行使。從而，原告依民法第87條規定主張被告陳天護、林華鈞與被告陳益村分別就附表一、二所示房地所為抵押權設定契約屬通謀虛偽意思表示而無效云云，不足憑採。 ⒉復查，原告並非抵押人即被告陳天護、林華鈞之債權人，甚且，亦非被告紀凱文之債權人，是以，如附表一、二所示之房地縱或為抵押權設定登記，難認將損及原告之權利，原告既未舉證證明其得以自己之名義代位行使他人之權利，則不論被告陳天護、林華鈞與被告陳益村之權利義務關係為何，原告自無由代位行使被告陳天護、林華鈞對被告陳益村請求塗銷抵押權登記之權利，況訴請塗銷抵押權，僅得對抵押權人為之，抵押人並無塗銷之權能。是以，原告請求被告陳天護、陳益村塗銷如附表一所示房地之抵押權設定登記，暨被告林華鈞、陳益村塗銷如附表二所示房地之抵押權設定登記，亦均為無理由，不應准許。七、綜上所述，原告依據民法第74條、第87條之規定，請求被告紀凱文與被告馬宗凡間於103 年1 月10日就如附表一、二所示之房地所為買賣之意思表示應予撤銷；被告紀凱文與被告馬宗凡間於103 年1 月14日就如附表一、二所示之房地所為之三重地政事務所字號板重登字第000570號之最高限額抵押權登記應予塗銷；被告陳天護與被告陳益村間於103 年1 月22日就如附表一所示房地所為之三重地政事務所字號板重登字第001190號之抵押權設定登記應予塗銷，被告陳天護應將如附表一所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文；被告林華鈞與被告陳益村間於103 年1 月22日就如附表二所示房地所為之三重地政事務所字號板重登字第001180號之抵押權設定登記應予塗銷，被告林華鈞應將如附表二所示房地返還並移轉登記給予被告紀凱文，均為無理由，應予駁回。八、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 8 月 26 日民事第四庭法官王士珮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 8 月 26 日書記官林翠茹附表一： ┌─┬───────────────┬──────┐ │編│土地坐落 │ │ │ ├───┬────┬───┬──┤權利範圍 │ │號│縣市 │鄉鎮市區│段 │地號│ │ ├─┼───┼────┼───┼──┼──────┤ │1 │新北市│蘆洲區 │光華段│420 │1111/300000 │ └─┴───┴────┴───┴──┴──────┘ ┌─┬────────┬───────┬─────┐ │編│建物建號 │門牌號碼 │權利範圍 │ │號│ │ │ │ ├─┼────────┼───────┼─────┤ │ │新北市蘆洲區光華│新北市蘆洲區長│1/3 │ │1 │段4359建號 │安街375 巷17號│ │ │ │ │2 樓 │ │ └─┴────────┴───────┴─────┘ 附表二： ┌─┬───────────────┬──────┐ │編│土地坐落 │ │ │ ├───┬────┬───┬──┤權利範圍 │ │號│縣市 │鄉鎮市區│段 │地號│ │ ├─┼───┼────┼───┼──┼──────┤ │1 │新北市│蘆洲區 │光華段│420 │1128/300000 │ └─┴───┴────┴───┴──┴──────┘ ┌─┬────────┬───────┬─────┐ │編│建物建號 │門牌號碼 │權利範圍 │ │號│ │ │ │ ├─┼────────┼───────┼─────┤ │ │新北市蘆洲區光華│新北市蘆洲區長│1/3 │ │1 │段4365建號 │安街375 巷19號│ │ │ │ │4樓 │ │ └─┴────────┴───────┴─────┘

臺灣新北地方法院104年度重訴字第579號

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