臺灣新北地方法院104年度重訴字第609號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 105 年 02 月 23 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第609號原　　　告　王華
訴訟代理人　李岳洋律師
呂雅婷律師
被　　　告　悅揚開發股份有限公司
法定代理人　黃郁翔
訴訟代理人　劉宏邈律師
被　　　告　但以誠科技股份有限公司
法定代理人　林木富
訴訟代理人　劉祥墩律師
劉宇倢律師
吳柏儀律師
上列當事人間返還價金事件，經本院於民國105 年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告悅揚開發股份有限公司、但以誠科技股份有限公司應給付原告新臺幣柒佰伍拾玖萬元，暨被告悅揚開發股份有限公司自民國一百零四年九月十四日起、被告但以誠科技股份有限公司自民國一百零四年九月二日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，惟如其中一被告已履行給付，他被告免給付之義務。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰伍拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款分別定有明文。查本件原告原起訴聲明第一項為：被告應連帶返還原告新臺幣（下同）759 萬元及起訴狀送達翌日起按年息百分之五計算之利息。嗣於民國104 年11月4 日原告以民事準備（一）狀變更訴之聲明第一項為：被告悅揚開發股份有限公司（下稱悅揚公司）、但以誠科技股份有限公司（下稱但以誠公司）應返還原告759 萬元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，惟如其中一被告已履行給付，他被告免給付之義務。經核原告上開訴之聲明之變更，與原訴均係本於同一基礎事實，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，是其所為變更應受判決事項之聲明，不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揭諸前揭法條規定，不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）原告至被告悅揚公司及但以誠公司所投資興建「敦揚」建案之接待中心，欲購買房地作為住宅使用，接待中心之銷售人員於介紹時，係推銷上開建案之客觀條件如何適合作為住宅，其所展示之室內設計平面傢俱配置參考圖中，亦設有床鋪、衛浴、飯廳、客廳等配置，且接待中心所發放之廣告內容亦載有「在台北在東區，你想出走又想回家，那這裡就是夢想的家」、「以前回家只有一條安康路，現在條條大道送你進家門」、「當台北遇見『敦揚』，家就像溫暖太陽」、「如果每天回家都能經過一座花園，那該是一種難得的幸福」、「如果台北有一座社區，可以擁有自然的碧蔭，那該是千金難買的幸福」等語，使原告深信該建案之建物係供一般居住之住宅使用，遂於103 年7 月11日與被告簽定「敦揚一期房屋及土地買賣契約書」2 份（下稱系爭契約），向被告承購其共同出賣坐落於新北市○○區○○段000 ○000 地號土地，原門牌號碼新北市○○區○○路000 號2 、3 樓核准變更使用平面圖內標示之編號B2戶房屋各1 戶（下稱系爭房地），原告並依約陸續給付買賣價金756 萬元，並另有給付3 萬元，共759 萬元。
（二）嗣經原告友人告知系爭房地之使用分區為商業用地，應不可作為一般居住之住宅使用，原告即於103 年9 月15日、同年9 月26日寄發律師函予被告，並表示系爭房地應不得為住宅使用，請求被告返還原告業已給付之買賣價金，惟均未獲被告置理。後被告悅揚公司因系爭契約所屬之敦揚建案有銷售廣告不實等節，經向公平交易委員會（下稱公平會）檢舉，公平會於104 年4 月9 日裁罰被告悅揚公司及其委託之廣告公司共150 萬元（公平交易委員會處分書公處字第104028號），且經公平會函查新北市政府提供相關資料，本件建案核發之99店使字第00246 號使用執照，其使用分區為「山坡地保育區丙種建築用地」，依新北市政府城鄉發展局103 年12月9 日北城規字第0000000000號函，本件建案建物位屬「福國安康社區整體開發建築計畫」範圍內，其土地使用不可作為一般住宅使用，被告悅揚公司亦向公平會自承：「使用分區為山坡地保育區丙種建築用地，其用途僅得登記為G2類組辦公室等，依法不能申請變更為住宅」，是系爭房地依建築法第73條第2 項、第91條之規定，不得作為住宅使用。被告於接待中心將系爭房地作住宅使用為推銷，以住宅用之廣告圖文招睞原告，並隱匿系爭房地不得作為住宅使用之事實，致原告誤認系爭房地可供一般住宅用而為交易，並受有遭行政機關命於期限內拆除、停止使用、回復原狀等風險，被告所為廣告表示內容已逾一般大眾所能接受之程度，足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，堪認已屬施用詐術。原告遂於104
年6 月15日寄發律師函表示原告係遭詐欺，並撤銷系爭契約之意思表示，要求被告返還價金，惟亦未獲被告置理。原告既已撤銷系爭契約之意思表示，依民法第114 條第2
項準用同法第113 條之規定及第179 條之規定，請求被告返還價金。
（二）倘原告不得撤銷系爭契約之意思表示，惟兩造既係以系爭房地作為住宅使用而締約，且廣告乃企業經營者為招睞買主，自應確保廣告內容之真實，是企業經營者所負之義務不得低於廣告之內容，雖被告尚未移轉系爭房地予原告，惟依建築法第73條第2 項、第91條之規定，及內政部95年4 月18日營署建管字第0000000000號函釋意旨，被告依法不得將系爭房地變更為住宅使用，從而，參照最高法院86年台上字第2808號判決意旨，原告於危險移轉前，已發覺其物有瑕疵，且被告無法提出無瑕疵物，原告自得依民法第359 條之規定解除契約，且為免往後法律關係趨於複雜，損及原告之權益，原告並得拒絕給付相當之價金。原告於104 年6 月15日寄發律師函已一併表示縱系爭契約未合法撤銷，亦依法解除系爭契約，原告解除系爭契約後，依民法第259 條之規定，得請求被告返還價金及其利息。
（三）對被告悅揚公司答辯之意見：
1.被告悅揚公司以系爭契約載有「社區中心商業區」，並附有「變更使用執照核准函」、「房屋平面圖」之附件，辯稱已盡告知義務云云，惟細究上開變更使用執照核准函，僅係工務局核准被告悅揚公司變更其使用執照為「防空避難室兼停車空間、停車空間、辦公室（廳）（G2）、陽台、管理室（G2）、梯廳」，並無指出依建築法規系爭房地不得作為住宅使用之事實，是該函雖為系爭契約之附件，惟原告僅係一般消費者，無從藉此知悉系爭房地不得作為住宅使用。另系爭契約所附房屋平面圖，圖中雖有「辦公室」字樣，但實則其字體非常小而難以察覺，依消費者保護法第2 條第9 款、第14條及消費者保護法施行細則第12條之規定，應無構成契約之內容。是被告悅揚公司辯稱其已盡告知義務，顯屬無稽，原告否認被告有告知系爭房地「用途為辦公室」及「不得作為住宅使用」等情。
2.最高法院92年台上字第2694號之判決見解適用前提應係雙方有就廣告內容另為斟酌、約定，然被告悅揚公司不僅提出廣告、傢俱配置參考圖，甚且現場銷售人員為銷售時均以住宅為介紹，現場並有擺設傢俱之樣品屋，顯已逸脫廣告範圍而已構成契約之內容，是被告既無解釋或告知系爭房屋不得作為住宅使用，兩造間自無就廣告內容另為斟酌及約定甚明。
（四）對被告但以誠公司答辯之意見：
1.系爭契約所載賣方為被告悅揚公司及被告但以誠公司，且細究條文內容，均以賣方統稱，並無區辨被告間之權利義務關係，足見被告但以誠公司亦係共同出賣人，對原告應負之權利義務與被告悅揚公司相同。且本件買賣之預售屋，係但以誠科技大樓所改建之房屋，係出自被告相互合資改建計畫，非如被告但以誠公司所辯，被告間僅為單純買賣關係。至被告間所訂立之契約內容為何、如何分配收受之買賣價金，應為其內部關係，基於債之相對性，與原告無涉，是其所辯，洵不足採。由證人林欣蓓證詞可知，被告但以誠公司僅係將銷售房屋委託被告悅揚公司處理，並委由其收款，是就銷售房屋及收款乙事，被告悅揚公司為被告但以誠公司之代理人或使用人，依民法第224 條之規定，被告悅揚公司關於債之履行有故意或過失時，被告但以誠公司應與自己之故意或過失負同一責任，是被告但以誠公司自應與被告悅揚公司共負契約責任。
2.被告但以誠公司主張公平會已認其非廣告主體，無須負廣告不實之責任云云，惟因公平會僅書面審查被告但以誠公司之陳述書，尚有釐清之必要，況該處分書僅係就裁罰主體即廣告行為主體為認定，與原告得否撤銷系爭買賣契約，被告但以誠公司是否負有返還買賣價金之責，尚屬有間。
（五）為此，爰先位依民法第92條第1 項之規定，撤銷被詐欺之意思表示後，依同法第114 條第2 項準用113 條及第179
條之規定，請求返還價金；備位依民法第359 條之規定，解除系爭契約後，依民法第259 條之規定，請求返還價金，並聲明：1.被告悅揚公司、但以誠公司應返還原告759
萬元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，惟如其中一被告已履行給付，他被告免給付之義務。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告悅揚公司之答辯意旨：
（一）系爭契約於使用分區已明載「社區中心商業區」等文字，且於系爭契約附件二「新北市政府工務局變更使用執照暨室內裝修核准函影本」、附件三「房屋平面圖」，是被告已盡告知系爭房地為社區中心商業區及辦公室等所有資訊之能事，原告固主張於房屋平面圖中「辦公室」之字體甚小，惟此應由原告提出證據證明該字體在一般人之認知係屬過小致不易查覺。被告提供之平面傢俱配置參考圖，亦於下方載明「本圖為室內設計手法美化表現，實際空間尺度及建材設備，均依變更後使用執照核准圖為準」，是該圖僅供參考用，而非取得變更核准後使用執照之真實平面。況系爭建案係成屋買賣非預售屋買賣，被告僅係申請變更使用執照及重新粉刷、修繕其內外觀而已，原告住所與系爭房地相距僅約1 公里，並有親臨現場數次且有人陪同，被告於銷售時亦已逐一向原告說明、解釋，倘原告有所疑慮，理應拒絕承買，是原告應知悉系爭房地與山坡地相鄰，並充分認知契約全部內容。被告既已提供系爭契約及附件，給予5 日以上審閱期間，原告於充分了解系爭房屋之法定用途後，仍願意簽約購買，被告自無詐欺，原告亦無陷於錯誤情事。
（二）兩造簽定系爭契約時，不僅提供系爭契約及附件，更於銷售時有告知系爭建物作辦公室使用，足認被告已就廣告之內容另為斟酌，未再依據原屬要約引誘之廣告為訂約之說明，故該廣告之內容並未成為系爭契約之要約，自難謂成為系爭契約之一部。被告於簽定系爭契約前業已提供系爭契約、附件並告知系爭建物之用途，應可認原告就廣告之內容與實際之契約已有斟酌，尚難謂有廣告不實致買賣標的物產生瑕疵之情形，且原告既已知悉系爭房地之使用目的及方式，系爭房地即不具有瑕疵，原告主張於法顯然不合。
（三）被告悅揚公司於103 年9 月15日寄發繳款通知書予原告，請原告於同年9 月22日前繳納領取使用執照之款項及代辦費，惟未獲原告置理，被告悅揚公司復於104 年5 月18日寄發存證信函予原告，表明如逾期未履行，即依系爭契約第5 條及第18條之規定解除契約，並沒收其已繳付價款作為違約金，原告則以存證信函主張撤銷或解除系爭契約並請求返還價金，然係其違約在先，其不得主張物之瑕疵擔保責任請求解除契約及返還價金。
（四）爰答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.若受不利益判決，請准被告供擔保後免為假執行。
三、被告但以誠公司答辯之意旨：
（一）原告購買系爭房地前，現場銷售人員已告知系爭房地應作為辦公室用途使用，亦於系爭契約上載明使用分區為社區中心商業區，並附上變更使用執照暨室內裝修核准函影本，供原告充分閱覽審議後簽署，原告主張受詐欺而承購系爭房地，顯無理由。
（二）縱認原告係受建案廣告之詐欺而簽定系爭契約，惟被告悅揚公司法定代理人黃郁翔與被告但以誠公司法定代理人林木富已於101 年10月23日簽定投資開發分屋協議書，雙方約定將包含系爭房地在內之但以誠大樓出售予黃郁翔指定之名義人，並約定由黃郁翔負責「所有本開發案相關之規畫、設計、發包及施工等工作進行及資金籌措」，嗣後被告但以誠公司及被告悅揚公司依上開協議書，於101 年10月29日簽定但以誠科技大樓買賣契約書，將但以誠大樓出售予被告悅揚公司，悅揚公司於102 年12月12日簽定增補之承諾書，承諾其將於103 年4 月30日前依變更使用申請圖說施工完成，並申請使用執照。是被告但以誠公司雖為但以誠大樓之所有權人，然但以誠大樓已於101 年銷售予被告悅揚公司，由其整頓後出售，故敦揚建案之規劃、設計與行銷，均由被告悅揚公司負責，被告但以誠公司無權參與建案之銷售活動及廣告決定，此可由敦揚建案廣告文字載明該建案係由被告悅揚公司所投資興建，並由麥特廣告企劃行銷，各房仲網之資訊亦清楚載明該建案係由被告悅揚公司建設可證，且公平會處分書亦載明被告但以誠公司非廣告行為主體，是被告悅揚公司倘有廣告不實情事，亦與被告但以誠公司無涉，被告但以誠公司無須負擔詐欺之賠償責任。
（三）被告但以誠公司因故尚未將建案土地及房屋登記予被告悅揚公司，被告但以誠公司仍為建案房地之登記所有權人，方於系爭契約上載明被告悅揚公司與被告但以誠公司同為系爭房地之出賣人，目的僅在配合被告悅揚公司，於建案銷售後，將房地過戶移轉予被告悅揚公司指定之買受人，至被告悅揚公司以何種名義銷售、買賣契約之條件為何，均非被告但以誠公司得以置喙。被告但以誠公司所負擔之出賣人義務，僅有系爭契約第6 條，於賣方收訖產權移轉款項之同時，將契約標的房地所有權移轉給買方，至於房地產之使用、交屋、大廈規約及保固等，均不在被告但以誠公司負擔義務範圍內，被告悅揚公司與被告但以誠公司間並非不真正連帶債務關係。原告於簽約後已由銷售人員告知上情，原告付款時係將款項悉數匯入被告悅揚公司帳戶內，後續催收欠款、沒收違約金等，均僅由被告悅揚公司與原告洽談，是敦揚建案之實質出賣人為被告悅揚公司，被告但以誠公司僅以地主身分，配合日後辦理過戶而已。
（四）被告悅揚公司所提供之BR00000000、BR00000000發票2 紙，係被告但以誠公司預先開立，嗣原告給付全部土地款項後，方始交付，原告既未給付土地款，該發票自未交付予原告，而由被告悅揚公司保管，併此敘明。
（五）爰答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造於103 年7 月11日簽定系爭契約，約定由原告購買被告共同出賣之系爭房地共2 戶，原告並依約給付買賣價金759
萬元予被告悅揚公司（被告但以誠公司就價金給付部分主張不知情）。又系爭房地之土地使用分區為山坡地保育區丙種建築用地，依法不得作為住宅使用等事實，有「『敦揚』一期房屋及土地買賣契約書」影本（函附件）2 份、匯款申請書回條影本、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證影本、第一商業銀行匯款申請書回條影本各1 紙在卷可查（本院卷第19至36、144 至172 、174 至202 頁），且為兩造所不爭執（本院卷第113 、114 頁），堪信為真實。
五、本件原告先位主張因遭被告詐欺而簽定系爭契約，故依民法第92條第1 項規定撤銷系爭契約之意思表示後，依民法第114 條第2 項準用民法第113 條，及民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還上開給付之買賣價金；備位主張系爭房地有瑕疵，依民法第359 條規定被告應負瑕疵擔保責任，而主張解除契約，並依民法第259 條之規定，請求被告回復原狀返還上開買賣價金；被告各以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈原告得否依民法第92條第1 項規定撤銷系爭契約之意思表示？⒉原告主張以系爭房地有瑕疵為由，依民法第
359 條規定解除契約，是否有理由？茲分述如下：
（一）按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項定有明文。次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條亦有明文。再按建築物應依核定之使用類組使用。有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，建築法第73條第2 項、第91條第1 項第1 款亦規定甚明。
（二）查：系爭房地之使用分區為商業用地，僅得作為辦公室用途，不可作為一般居住之住宅區使用，惟以被告委託麥特廣告股份有限公司（下稱麥特公司）銷售上開「敦揚」建案時所使用之室內設計傢俱配置參考圖，有床鋪、衛浴、飯廳、客廳等配置，又所發送之文宣廣告內容亦載有「在台北在東區，你想出走又想回家，那這裡就是夢想的家」、「以前回家只有一條安康路，現在條條大道送你進家門」、「當台北遇見『敦揚』，家就像溫暖太陽」、「如果每天回家都能經過一座花園，那該是一種難得的幸福」、「如果台北有一座社區，可以擁有自然的碧蔭，那該是千金難買的幸福」等文字，有原告提出之傢俱配置參考圖影本1 紙、廣告文宣影本9 紙在卷可查（本院卷第9 至18頁）。又被告悅揚公司因於銷售上開建案廣告上，對於辦公室用途之建案使用一般住宅之用語、圖示，就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，經公平交易委員會處以罰鍰，有該會公處字第104028號處分書影本1 份在卷可稽（本院卷第43至46頁），是被告係以系爭房地得作為住宅使用為廣告，自應確保該廣告內容之真實，而上開銷售建物廣告所宣傳之系爭房地得供作一般住宅之用途，亦係影響原告是否承買之重要因素，惟系爭房地依法令既不得作為住宅使用，被告對於誤信該廣告內容而與其簽定系爭契約之消費者即原告，應有詐欺之情事。
（三）被告雖辯稱已經告知原告系爭房地之使用分區限制，僅得作為辦公室使用，並不得作為住宅使用，且已提供系爭契約及附件，於銷售時並告知系爭建物係作辦公室使用，足認其已將廣告之內容另為斟酌，該廣告內容不得作為要約等語，並援引最高法院92年度台上字第2694號判決要旨為據。查：
⒈被告上開辯詞，係以系爭契約第1 條使用分區項下，載明「社區中心商業區」；系爭契約附件二新北市政府工務局變更使用執照暨室內裝修核准函影本函之主旨及說明，分別載有「有關本市○○區○○路000 號地下1 、2 層及1
至7 層、107 號地下1 、2 層及1 至5 層建築物，辦理變更使用執照. . . 書面審查一案，本局准予辦理。」、「. . . 該建物原核准使用用途為『防空避難室兼停車空間、交誼活動中心（A1）、辦公室（廳）（G2）、陽台、管理室（G2）、梯廳』使用。. . . 」等語。系爭契約附件三「房屋平面圖」關於「A 、B 棟二樓平面圖」及「各樓層平台」中「A 棟三至六樓至B 棟三至四樓平面圖」等二圖，圖面標示亦為辦公室、陽台、梯廳、會議室等結構等情，並援引系爭契約及附件二之新北市政府工務局102 年3 月26日北工建字第0000000000號函影本、附件三之房屋平面圖影本各1 份為憑（本院卷第182 頁反面至第187 頁正面），及證人即負責代銷上開建案之麥特公司專案經理席晏生於審理中證稱：上開建案之廣告、文宣、銷售內容是被告悅揚公司派人指示承作。那個區域是商業區，我知道不能作為住宅區使用，原建物本來是做辦公室使用。我們開發案銷售前都會教育第一線銷售人員把使用狀況跟客戶說明，我們會說是由辦公室做格局之變更，但是原用途沒有改變，是由小姐跟原告講的。我聽第一線小姐說原告有意願一戶做辦公室、一戶做住家使用。合約是給買方，他如果有問題可以提出來，沒有特別說明新北市工務局的函文的內容，是整本給他，原告也沒有就附圖內容提出質疑。銷售中心有樣品屋，也有帶原告去看，樣品屋有擺放沙發與床組，是屬於現場展示的一部分，但我們還是會告知購屋者是辦公室等語（本院卷第124 至127 頁）；證人即負責代銷上開建案之麥特公司售屋員林欣蓓於審理中證稱：原告看房子是我接待的。敦揚工地我有賣很多戶，除原告外，其他客戶會好奇，因為我們的天花板跟法院的一樣，我們會說是商業區要當辦公室的，有跟原告說是商業區，他買兩戶，說一戶要當住家、一戶要當辦公室，是2
、3 樓連在一起。確實有跟原告表示系爭房屋僅得作為辦公室使用，不得為住宅使用。會善意提醒，但很多客戶交屋後會去改變裡面的裝潢，我們不能控制。原告沒有對新北市工務局的函文或平面圖提出質疑。現場有樣品屋，有帶原告參觀樣品屋，樣品屋陳設有衛浴、廚房、沙發、床、臥室，也有衣櫃等語（本院卷第127 至130 頁）為據。⒉惟以系爭契約第1 條雖載有系爭房地之使用分區為社區中心商業區，並檢附上開新北市政府工務局函文、房屋平面圖為附件，惟並未明白敘明「僅得供辦公室使用」、「不得供住宅使用」或相類文字，且以一般消費者對於土地使用分區及法令限制不甚明瞭，於購屋時多均係經由廣告文宣、樣品屋型式及銷售人員口頭介紹瞭解建案內容，此觀諸原告於本院審理中陳稱：契約書及附件工務局函文、室內配置圖我沒有看，我只有看大張的彩色配置圖。我一直沒有看契約，因為對方一直拿配置圖與樣品屋跟我談，且這些都是住宅，我沒有懷疑過等語（本院卷第250 頁正反面）即知，而被告以彩色、醒目之廣告文宣將系爭房地所屬建案包裝為寧靜、宜人之住宅為銷售，再於系爭契約及附件中以專業、隱晦之文字、函文及圖說解釋該建案依法令之實際用途，尚難認已盡其告知義務。再縱認上開證人席晏生、林欣蓓證言屬實，惟上開銷售人員對於建築管理法令之瞭解，遠較原告為高，渠等既知悉原告購買系爭房地係為作住宅使用，即應誠實告知依法令無法作為住宅，豈有以曖昧態度迎合原告，甚且於該建案之樣品屋刻意營造適合住宅使用之型式，亦難認無欺瞞原告之情，另觀諸證人林欣蓓上開證言，其與原告於接洽過程中，亦從未就上開廣告內容具體磋商，揆諸上開最高法院92年度台上字第2694號判決要旨，自難謂該廣告內容已非要約之一部。審酌近年房地產市場中，建商為求低價取得土地，並以較低房價吸引消費者，基於行政機關無法逐一取締之僥倖心態，屢屢違反土地使用分區之限制，將僅得供作工業、商業用地之建案充作住宅銷售，所衍生之後續問題不斷，建商一方面為求銷售，大肆彰顯其所推建案得作為住宅使用，一方面為規避事後行政、民事責任，於最低限度內聊盡告知義務，待得行政機關發覺該違法情形欲行取締時，該建案早已出售予消費者，則建商違反建築法規在先，於獲利後又不需承擔任何責任，並將後續問題留給消費者自行解決，其所為亦與誠信原則有違。
（四）被告悅揚公司又辯稱系爭房地距離原告住所僅約1 公里左右，原告為當地住戶，豈有不知系爭房地與山坡地比鄰，應不得作為住宅使用云云，惟以原告之住所縱鄰近系爭房地，並非表示即應知悉系爭房地之使用分區限制，被告悅揚公司上開辯詞，尚無足採。再以被告悅揚公司雖另聲請調閱原告於103 年11、12月間，委託冠天下不動產仲介經紀有限公司銷售系爭房地之不動產銷售契約書影本1 份（本院卷第225 至228 頁），並據此主張原告應知悉系爭房地之使用分區云云，查原告固有於103 年9 月3 日委託仲介銷售系爭房地，惟以期間係於103 年7 月1 日簽定系爭契約之後，顯係於簽約後發現系爭房地僅得供辦公室使用，故欲脫手出售，尚難執此認定原告其簽約時，已知悉系爭房地之使用分區。
（五）被告但以誠公司另辯稱其雖為上開建案之所有權人，然該建案已於101 年銷售予被告悅揚公司，該建案之規劃、設計與行銷，均由被告悅揚公司負責，其並未參與該建案之銷售活動及廣告決定等語，並提出投資開發分屋協議書影本1 份、但以誠科技大樓房地買賣契約書影本1 份、附約影本2 紙、承諾書影本1 份、591 房屋交易網頁列印資料影本1 份、網路地產王網頁列印資料影本1 份在卷為憑（本院卷第86至97頁）。按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224 條第1 項定有明文。查本件被告但以誠公司與被告悅揚公司同列為系爭契約之賣方，有「『敦揚』一期房屋及土地買賣契約書」影本2 份在卷可參，是被告但以誠公司應為系爭契約之當事人，又其所辯並未參與上開建案之銷售及廣告決定等語，縱係屬實，然其既委託被告悅揚公司辦理上開事宜，自係以被告悅揚公司為其代理人或使用人，揆諸上開規定，自應就被告悅揚公司所為詐欺行為負同一責任，至其與被告悅揚公司內部所為之約定，僅得對被告悅揚公司發生效力，然難執此對抗原告，因認被告但以誠公司上開辯解，尚無足採。
（六）綜上所陳，原告主張其因遭被告詐欺而為簽定系爭契約之意思表示，應屬有據，又其已於104 年6 月15日委託律師發函撤銷系爭契約之意思表示，有原告提出之律師函影本2 份在卷可查（本院卷第41至42頁），未逾1 年之除斥期間，是系爭契約已經撤銷，視為自始無效，原告依民法第179 條不當得利之規定，請求返還已經給付上開價金，自有理由。又原告先位主張之訴訟標的既有理由，其備位主張依民法第359 條解除契約後，依民法第259 條規定請求返還價金，即無自行審酌之必要，附此敘明。
六、從而，系爭契約已經撤銷而無效，原告依不當得利之法律關係，請求被告悅揚公司、但以誠公司應給付原告759 萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日，即被告悅揚公司自104 年9 月14日起、被告但以誠公司自同年月2 日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，惟如其中一被告已履行給付，他被告免給付之義務，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，各准許之。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 2 月 23 日書記官 洪嘉卿