105年度訴字第112號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：105 年 09 月 08 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第112號原　　　告　翁誌聯訴訟代理人　陳守文律師複代理人　　郭千華律師被　　　告　毛成華訴訟代理人　毛恒則被　　　告　嘉鴻不動產有限公司（原名：佳慶鴻不動產有限公司）法定代理人　朱錦章被　　　告　林哲玄洪正文朱貴宏上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國105年8月9日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告毛成華應給付原告新臺幣肆拾參萬肆仟捌佰元，及自中華民國一百零四年十二月七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告嘉鴻不動產有限公司、林哲玄、洪正文、朱貴宏應連帶給付原告新臺幣肆拾參萬肆仟捌佰元，及自中華民國一百零四年十二月七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。第一項及第二項所命給付，於其中任一被告已為給付或因其他原因使債務消滅後，其他被告於相同範圍內同免其給付責任。被告嘉鴻不動產有限公司應給付原告新臺幣捌仟陸佰玖拾肆元，及自中華民國一百零四年十一月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項、第二項及第四項關於原告勝訴部分，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告毛成華應給付原告新臺幣（下同）120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告佳慶不動產有限公司、朱貴宏、林哲玄、洪正文應連帶給付原告120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，前二項所命給付，於其中任一被告已履行給付後，他被告於該被告履行給付範圍內免除責任，被告佳慶不動產有限公司應給付原告12萬6,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許；合先敘明。貳、當事人之主張：一、原告方面：聲明：㈠被告毛成華應給付原告新臺幣（下同）43萬4,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告佳慶（應為嘉鴻之誤）不動產有限公司、朱貴宏、林哲玄、洪正文應連帶給付原告43萬4,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢前二項所命給付，於其中任一被告已履行給付後，他被告於該被告履行給付範圍內免除責任。㈣被告佳慶不動產有限公司應給付原告12萬6,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈤原告願供擔保，請求准予宣告假執行。其陳述及所提出之證據如下：（一）程序部分（減縮應受判決事項之聲明）：本件經崇德不動產估價師事務所黃輝發不動產估價師鑑定後認為系爭249-1地號土地屬「道路用地」導致原告買受之系爭房地受有43萬4,800元之價值減損，為此原告起訴主張減少價金及損害賠償之數額自應以此為據，爰變更訴之聲明內容，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定應屬合法訴之變更。（二）緣原告於民國102年6月28日透過被告佳慶不動產有限公司（下稱佳慶公司）之店長即被告朱貴宏、經紀營業員即被告林哲玄及被告洪正文之居間仲介下，以630萬元買受被告毛成華所有門牌號碼為新北市○○區○路○街00號4樓之房屋與坐落基地即新北市○○區○○段000○00000地號土地（下稱系爭房地），此有原證一不動產買賣契約書在卷可稽，原告並支付12萬6,000元服務報酬予被告佳慶公司（詳原證二）。被告毛成華明知上開249-1地號土地業於84年12月31日經新北市政府規劃為道路用地(詳原證三)，卻於出售系爭房地予原告時刻意隱匿屬道路用地之事實，故意於標的物現況說明書地25項次「是否位於政府徵收預定地內」欄位勾選「否」(詳原證一)，積極保證系爭房地絕非政府徵收預定地，致使原告相信被告毛成華之保證及說明而誤認系爭房地並無影響房地價值及效用之瑕疵，進而陷於錯誤買受系爭房地並交付與市場價值顯不相當之買賣價金630萬元予被告毛成華。嗣原告於取得系爭房地之所有權後，於103年7月間向新北市三重區公所查詢，始得知系爭249-1地號業經規劃為道路用地而具有減損不動產價格及效用之瑕疵(詳原證三)，至此原告始知悉受被告毛成華之不實隱匿致原告以不相當之買賣價金630萬元買受系爭房地，而受有43萬4,800元之損害，是被告毛成華就系爭房地中包含有屬道路用地等公共設施保留地之部分，自應依不動產買賣契約負物之瑕疵擔保責任，原告自得請求減少買賣價金43萬4,800元；且被告毛成華故意隱匿上情，係違反契約交易習慣應負之告知義務而不作為，致原告受有價金之損害，亦應負侵權行為之損害賠償責任。為此原告曾於103年7月透過被告佳慶公司協調並向被告毛成華請求減少買賣價金然未果，原告不得已於103年8月27日以三重忠孝路郵局第311號存證信函通知被告毛成華主張減少價金(詳原證四)，然迄今仍未獲被告置理，爰依民法第359條、第360條物之瑕疵擔保法律關係、民法第179 條不當得利及民法第184條第1項侵權行為提起本件之訴。另，被告佳慶公司之店長即被告朱貴宏、經紀營業員即被告林哲玄及被告洪正文就系爭房地有無道路用地等訂約事項，本有調查能力及調查義務，更有向原告據實報告之義務，然渠等於銷售期間竟均未告知原告系爭249-1地號土地乃道路用地之事實，致原告漏未斟酌系爭房地內有道路用地，且為足以影響交易成立與否及價格高低之重要資訊，自屬違反其等在法律上所應負之作為義務，此觀被告洪志文於臺灣新北地方法院檢察署103年度他字第6123號背信案民國103年12月2日偵查庭陳稱：「（標的物現況說明書）是我逐項詢問，依證人毛恒則的回答來勾選。」、「我是依照證人所回答去勾選的。」，而被告朱貴宏於上開偵查庭陳稱：「這件案件是原來的仲介公司留下來的，後來我們去頂讓該家仲介公司，所以就接手處理本案。在處理本案的程序中，我只會去審酌原來的賣方是否有意願繼續賣，及相關簽約程序是否合法。」(詳原證七)，可知被告佳慶公司、被告朱貴宏、被告林哲玄與被告洪正文處理本件居間仲介事務時不僅單憑聽從出賣人片面之詞，且僅在乎出賣人有無繼續委託銷售之意思，草率輕忽買受人即原告之權益，則其等未依其應有之專業知識、經驗，未善盡調查土地資訊、提供必要之資訊之義務，告知原告系爭不動產買賣應查知之瑕疵，顯然違反據實報告之義務，並致原告因而受有價金之損害，原告爰依民法第184條、第185條、第188條、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告佳慶公司、被告朱貴宏、即被告林哲玄與被告洪正文負43萬4,800元連帶損害賠償責任，並依民法第571條請求被告佳慶公司返還仲介服務報酬12萬 6,000元。（三）對於被告毛成華之請求權，說明如下： 1、被告毛成華依民法第354條應負出賣人物之瑕疵擔保責任，原告自得依民法第359條主張減少價金，是原告請求被告毛成華依民法第179條返還原告43萬4,800元，自有理由： (1)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354 條、第359條分別定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例要旨可資參照。次按道路用地係都市計畫地區範圍內，應視實際情況設置之公共設施用地，由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依徵收、區段徵收或市地重劃方式取得之；依都市計畫法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用；公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用，然該臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除，都市計畫法第42條第1項第1款、第48條、第51條、第50條第1項、第2項分別定有明文。復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。 (2)本件原告與被告毛成華簽立不動產買賣契約書買賣系爭房地時，系爭土地之登記謄本上之地目均為「建」，此有原告提出之原證一不動產買賣契約書內土地登記第一類謄本可稽。而依一般交易觀念，建地自得作為通常建築使用，始具有物之通常效用。則依前開都市計畫法之規定，本件系爭249-1地號土地經都市計畫劃設為「道路用地」部分，屬都市計畫法規定之公共設施用地，已不得為妨害指定用途之使用，且於地方政府尚未取得其用地前，土地所有人固得申請臨時建築使用，惟經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除，其不自行拆除者，予以強制拆除，足見上開經劃設為「道路用地」部分，不僅使用用途受有限制，存有將來隨時可能遭地方政府徵收之危險，且在建地之建築通常使用上亦受有相當程度之限制，足認其通常效用有所減少。又物之價值包含利用價值（即物之使用價值）與交換價值（即物之市場交易價值），苟其效用受有限制，衡諸一般交易市場之常情，自必影響其交換價值，實屬具有價值減損及效用減損之瑕疵。 (3)準此，本件系爭房地因系爭249-1地號土地列為道路用地而具有價值減損及效用減損之瑕疵，揆諸上開民法物之瑕疵規範，被告毛成華自應負瑕疵擔保之責；又本件業經崇德不動產估價師事務所黃輝發不動產估價師鑑定後依比較法及收益法估算出系爭房地於102年6月28日交易時若「基地全為住宅區」之房地總價格為639萬1,000元（此客觀價格與原告買受系爭房地之價格630萬元幾乎相同），再據此推估出系爭房地「部分基地為道路用地」之房地總價格為586萬5,200元，計算出系爭249-1地號土地屬「道路用地」導致原告受有43萬4,800元之價值減損。 (4)綜上，本件原告主張依民法第359條請求減少買賣價金43 萬4,800元，則被告毛成華受領之全部630萬元買賣價金中之43萬4,800元部分買賣價金自屬無法律上原因受有利益，是原告請求被告毛成華依民法第179條負不當得利返還原告43萬4,800元之責，自有理由。 2、系爭房地欠缺被告毛成華所保證之品質而具瑕疵，原告自得依民法第360條請求被告毛成華負120萬元損害賠償之責： (1)按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第360條定有明文。 (2)系爭房地具有價值減損及效用減損之瑕疵，被告毛成華應負出賣人瑕疵擔保責任已如前述，而被告毛成華明知系爭249 -1地號土地業於84年12月31日經新北市政府規劃為道路用地，卻於出售系爭房地予原告時，刻意隱匿屬道路用地之事實，故意於標的物現況說明書地25項次「是否位於政府徵收預定地內」欄位勾選「否」並為簽名，足證被告毛成華於出售系爭房地時，確實有以上開標的現況說明書保證系爭房地並非位於政府預定徵收預定地內之情形，致使原告相信被告毛成華之保證及說明而誤認系爭房地並無價值及效用減損之瑕疵，則系爭249-1地號土地經都市計劃列為「道路用地」之情形，顯係欠缺契約預定效用及出賣人所保證之品質。 (3)又被告毛成華辯稱伊購買系爭房地時，法拍屋之資訊並無記載是否涉及政府徵收預定地，故伊不知悉系爭房地之情況云云，惟查，經原告查證後發現系爭房地之法拍資訊早已明確記載系爭249-1地號土地為道路用地(詳原證六)，被告毛成華豈有不知情之理？被告毛成華上開辯詞顯屬臨訟編織之詞，並非真實。 (4)綜上，系爭249-1地號土地於原告取得時，確因部分土地業經劃設為都市計劃公共設施用地之道路用地，而減低其通常與契約預定效用及價值，並欠缺出賣人所保證之品質，自屬物之瑕疵，是原告依民法第360條之規定請求被告毛成華給付43萬4,800元損害賠償，自屬有據。 3、被告毛成華應依民法第184條第1項，對原告負43萬4,800 元之侵權行為損害賠償責任： (1)按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」，民法第184條第1項定有明文。 (2)系爭房地具有價值減損及效用減損之瑕疵，已如前述，則被告毛成華於出售系爭房地予原告時，自應將此重要事項告知原告，俾使為購買價格之相對考量。然被告毛成華不惟消極隱暪其事，甚且出具標的現況說明書，向原告保證系爭房地並非位於政府預定徵收預定地內，而有積極欺暪之行為，致原告不疑有他，而以買賣標的並無「道路用地」情形之較高價格與渠等成立買賣合意，則被告毛成華就原告因此支出較應有價格為多之價金所受財產上之損害，自成立民法上侵權行為。是以原告主張財產權受損害而依侵權行為之法律關係，請求被告毛成華負43萬4,800元損害賠償責任，自無不合。 4、綜上所述，原告主張被告毛成華應負侵權行為及物之瑕疵擔保責任洵屬有據，狀請鈞院鑒核，擇一為原告有利判決，是所至禱。（四）對於被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文之請求權，說明如下： 1、被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文違反民法第567 條之義務，依民法第227條準用第226條第1項應對原告負 43萬4,800元之連帶損害賠償責任： (1)按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，民法第567條、第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。換言之，居間人就訂約事項有調查及據實報告之義務，倘居間人未盡義務，則依法應負不完全給付之損害賠償責任。 (2)本件被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文就系爭房地有無道路用地等訂約事項依法有調查義務及據實報告之義務，然渠等竟未調查、亦未據實告知上開系爭道路用地之事實，仍居間仲介原告買受，業如前述，自屬違反渠等在法律上所應負之義務，致原告受有43萬4,800元之損害，已構成不完全給付，且該瑕疵重大已無法補正，按依民法第227條準用第226條第1項規定，原告向被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文請求負43萬4,800元之連帶損害賠償責任，自屬有據。 2、被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文違反不動產經紀業管理條例第24-2條之義務，依不動產經紀業管理條例第26條第2項應對原告負43萬4,800元之連帶損害賠償責任：(1)按「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第24-2條、第26條第2項定有明文。 (2)被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文就系爭房地有無道路用地等訂約事項，本有調查能力且依法有調查義務，更有向原告據實報告之義務，其竟未告知系爭249-1地號土地有上開系爭道路用地存在之事實，致原告漏未斟酌系爭房地內有道路用地，且為足以影響交易成立與否及價格高低之重要資訊，自屬違反渠等在法律上所應負之作為義務，則渠等未依其應有之專業知識、經驗，未善盡調查土地資訊、提供必要之資訊之義務，告知原告系爭不動產買賣應查知之瑕疵，顯然違反注意義務及據實報告義務致原告受有43萬4,800元之損害，是依前揭不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文應對原告負連帶損害賠償責任。 3、被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文違反民法第184 條第1項前段，依民法第185條、第188條應負連帶損害賠償之責： (1)按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」、「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」，民法第184條第1項前段、第185條、第188條分別定有明文。(2)被告朱貴宏、林哲玄與洪正文於執行本件仲介業務時，未善盡調查義務、注意義務及據實報告之義務致原告受有43萬4,800元之損害，是依民法第184條第1項前段及第185條應負連帶損害賠償之責。又被告佳慶公司為被告朱貴宏、林哲玄與洪正文之僱用人，依民法第188條自應負連帶損害賠償之責。 4、綜上所述，原告主張被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文應負連帶損害賠償責任洵屬有據，狀請鈞院鑒核，擇一為原告有利判決，是所至禱。 5、被告佳慶公司未盡居間人之義務，自不得向原告請求報酬，原告依民法第571條及第179條之規定，自得請求被告佳慶公司返還已付報酬12萬6,000元： (1)按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，民法第571條定有明文。 (2)被告佳慶公司、朱貴宏、林哲玄與洪正文未善盡調查義務、注意義務及據實報告之義務致原告受有43萬4,800元之損害，業如前述，依民法第571條規定，被告佳慶公司自不得向原告請求報酬。是以，被告佳慶公司向原告所收受之12萬6,000元服務報酬時無法律上原因，原告據此依民法第179條不當得利之規定請求被告佳慶不動產有限公司返還，實有理由。（五）證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、標的物現況說明書、統一發票、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（103年7月4 日新北重工字第1030002524號）、三重忠孝路郵局103年8月27日第311號存證信函、戶籍謄本、公司變更登記表、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（105年1月26日新北重工字第1050000198號）、臺灣新北地方法院檢察署104年9月29日104年度偵字第25656號檢察官不起訴處分書、104年度他字第6123號103年12月2 日訊問筆錄臺灣板橋地方法院101年12月18日板院清101司執字第35213號第二次拍賣公告、臺灣高等法院檢察署104年11月10日104年度上聲議字第8792號處分書、價金履約專戶明細暨點交證明書等影本為證據，並聲請囑託鑑定價格。二、被告毛成華方面：聲明：原告之訴駁回。其陳述及所提出之證據如下：（一）與原告翁誌聯買賣之物件取得係透過法拍流程標到的，物件資料來源由法院取得，而法院公告內容，並沒有載明房屋有政府徵收或道路用地或其相關具爭議等說明，且地目載明為「建」，認定上並無異議（原證一，臺灣板橋地方法院公告）。且連附近居民也不知情，我方不清楚也情有可原。(原證二，臺灣高等法院檢察署處分書)爾後委託仲介洪先生（同為被告）賣屋，並於買賣交屋完成後另收取服務費10萬元（原證三，價金履約專戶明細暨點交證明書）。不料，約當買賣後一年左右，原告電話通知，才知房屋部份土地被列為道路用地，事後三方幾次進行協商調解未果。就房屋現況說明書裡面的「是否位於政府徵收預定地內」，仲介未依不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項辦理，未善盡責任及義務主動查明標的物現況內容，導致買賣瑕疵，所以仲介應負相當賠償責任，基本上我父親也是受害者，我方則請求被告佳慶公司返還仲介服務報酬10萬元。（二）就原告民事起訴狀提及「明知」、「刻意、不實、故意隱匿」等情勢，其原告早先聲請之刑事詐欺背信等訴訟案件，已於104年11月10日遭臺灣高等法院駁回（原證二，臺灣高等法院檢察署處分書）。（三）房屋於67年10月12日建築完成（原證四，建物登記第二類謄本），政府都市計畫案於84年12月31日訂定，證明房屋是在都市計畫前就有的建築物，依土地徵收條例，應按徵收及補償方可拆除，對於原告提及「無條件、強制拆除」等字眼，與實務顯有差距。（四）徵收土地政府會補償或修繕，並依土地徵收條例第30條辦理，所以現在徵收價格已接近市價，另有實價登錄可供參考。（五）我們不知道房子的其中一個地號，是道路用地，買方告我們賠償120萬，他銀行貸款600百多萬，他求償的數字有落差，之前我們被告詐欺背信，也是被駁回，我們沒有這個行為。這塊地現在是67年就已經有蓋房子，被政府列為建築地是84年，徵收的話，政府也會補償買方。（六）當初鑑價的時候估639萬元許，我們賣給他630萬，算是有便宜9萬多元。（七）證據：提出臺灣板橋地方法院101年12月18日板院清101司執字第35213號第二次拍賣公告、價金履約專戶明細暨點交證明書、臺灣高等法院檢察署104年11月10日104年度上聲議字第8792號處分書、建物登記謄本、土地登記謄本等影本為證據。三、被告嘉鴻不動產有限公司、朱錦章、林哲玄、洪正文、朱貴宏方面：聲明：請求駁回原告之訴。其陳述及所提出之證據如下：（一）本公司與毛成華售屋一案本公司之前已經與買賣雙方居中協調好幾次了，最後是因為賣方毛先生只願意付貳萬元其餘要我們公司給付，買方認為賣方這樣子並沒有誠意要處理事情。於是將本公司與賣方毛先生一起告到法院，在法院上我們公司的專員也說明整個的作業程序正常，法院也知道這件是法拍屋，法官也在查明中，但法官私下有跟毛先生說，這是物的瑕癡擔保責任裡屋主必須要負責的，法官也說這是法拍屋，當初毛先生在法拍時法院應該是有公告才對舛我們身為居間者整個的程序正常，公司專員在當初跟屋主簽委託時，就現況說明書有尋問屋主及告知，也，簽名確認，在協調當中得知屋主及買方都為投資客，屋主及買方既為投資客此屋又是屋主經由法院拍賣取得，那應該更了解整個情況，全案在審理當中也有去向新北市政府調解委員會調解三次，結果屋主最高要支付五萬其餘要仲介公司出，結果調解破局，當時的拍賣公告裡的其他公告事項第七條有記載，拍賣之建物含增建者，拍定後債權人、債務人、指定人或其他關係人均不得以面積增減請求增減價金或聲請撤銷拍定。又有無占用鄰地，應買人自行查明解決本院不代為處理（附件）。不是整個案件都推給仲介公司，一直要仲介公司賠償及補償。（二）林哲玄：我是銷售方，我在銷售的時候我們所知道的資料就是固定的這樣，我後面也不知道會有這樣的情形產生。我們不知道有道路用地的情形，我們沒有疏失不應該負連帶賠償責任。（三）洪正文：這個我們過去在那邊上班，同事遺留的案子，我只是過去幫他處理，這個案件被分成道路用地，我們調的資料沒有這份，我們也不知道有這樣的情形。經紀人員只是執行仲介業務，本案都是經紀人負責，他們沒有調閱不動產使用說明，我們認為沒有任何的業務疏失不應負責。（四）朱貴宏：我們案子是承接的，我們也沒有注意這個問題，承接以前的仲介也是做的很久，造成這樣我們也不願意，沒有人知道那邊是被徵收，推給我們也不太對。（五）證據：提出臺灣板橋地方法院板院清101司執字第35213號拍賣公告等影本為證據。參、本院依職權向臺灣新北地方法院檢察署調閱104年度偵字第00000號刑事偵查卷宗，及依聲請囑託不動產估價師鑑定。肆、得心證之理由：一、原告主張其於102年6月28日經被告嘉鴻不動產有限公司（原名：佳慶不動產有限公司，以下稱嘉鴻不動產公司）之店長即被告朱貴宏、經紀營業員即被告林哲玄及被告洪正文之居間仲介，以總價630萬元買受原屬被告毛成華所有之門牌號碼新北市○○區○路○街00號4樓房屋與坐落基地即新北市 ○○區○○段000○00000地號土地應有部分（下稱系爭房地），原告並支付12萬6,000元服務報酬與被告嘉鴻不動產公司等情，為被告所不爭執，並有原告提出之不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、統一發票等影本在卷可參（見本院卷第26至42頁），則原告此部分主張自堪信為真實。二、原告又主張被告毛成華明知上開永德段249-1地號土地為道路用地，卻於出售系爭房地時隱匿此一事實，於標的物現況說明書中之「是否位於政府徵收預定地內」欄位選項勾選「否」，原告於103年7月間向新北市○○區○○○○○○○○○○段00000地號土地經為道路用地，具有減損不動產價格及效用之瑕疵受有損害，被告毛成華應負物之瑕疵擔保責任，原告自得請求減少買賣價金43萬4,800元等語；但為被告毛成華所否認，並抗辯上開房地為投標拍賣標得，伊不知部分基地屬於道路用地等語。經查：（一）前揭門牌號碼新北市○○區○路○街00號4樓房屋即坐落新北市○○區○○段0000○號建物，該建物所坐落之基地為新北市○○區○○段000地號及249-1地號土地（坐落基地之權利範圍各為四分之一），其中永德段249-1地號土地於都市計畫土地使用分區劃分為道路用地一節，為兩造所不爭執，且有新北市政府103年7月4日新北重工字第0000000000號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書影本及有新北市政府105年1月26日新北重工字第0000000000號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可參（見本院卷第43頁及第137頁），可知該筆土地乃84年12月31日「三重擴大都市計畫案」劃為道路用地，103年9月30日「擬定三重都市計畫細部計畫（第一階段）」亦維持規劃為道路用地。（二）本件被告毛成華於102年6月28日與原告就前揭房地訂定買賣契約時，前揭永德段249-1地號土地於都市計畫規劃為道路用地之事實業已存在，惟被告毛成華於填載「標的物現況說明書」時，於其上第25項「是否位於政府徵收預定地內」勾選「否」，此有兩造不爭執其真正之前揭附於買賣契約書之「標的物現況說明書」影本在卷可參（見本院卷第41頁），因於都市計畫規劃為道路用地，雖目前未經政府列入徵收範圍，然於日後政府開闢或拓寬該處道路，將徵收都市計畫規劃為道路用地之土地，是以，原告主張被告毛成華就買賣標的物之現況所告知之內容與事實不符一節，尚堪採取。（三）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。本件原告主張前揭永德段249-1地號土地因都市計畫規劃為道路用地，為買賣標的物有瑕疵一節，雖為被告毛成華所否認，然都市計畫中規劃為道路用地，於日後有遭政府徵收之危險，且其於交易市場中為折價因素等情，乃房地產交易中之週知事實，且經本院依聲請囑託不動產估價師鑑定結果，如前揭永德段1178建號房屋所坐落之基地即永德段249及249-1地號土地全部屬於都市計畫內住宅區，估計其房地總價為630萬元，如其中永德段249-1地號土地屬於都市計畫內道路用地，估計其房地總價為5,865,200元，其差額為434,800元，此有崇德不動產估價師事務所105年6月2日105年崇新估字第002號不動產估價報告書附卷可資參考，是以，原告主張其於102年間以630萬元向被告毛成華買受之系爭房地，存在有部分基地為道路用地，受有434,800元之損害，並主張被告毛成華應負瑕疵擔保責任，原告依前揭法條規定減少價金一節，當堪採取。至於原告另主張被告毛成華應負侵權行為損害賠償責任一節，因原告並未舉證證明被告毛成華於訂約之時已知有部分基地規劃為道路用地，並欺瞞原告與之訂約，或有何其他侵權行為之事實存在，是其此部分主張並無可採。（四）原告又主張其業已將全部630萬元價金交付出賣人即被告毛成華，其於103年7月4日發現上開土地為道路用地一事，已於103年8月27日以三重忠孝路郵局第311號存證信函對被告毛成華為減少120萬元價金之意思表示等情，並提出郵局存證信函影本以為證據（見本院卷第44至45頁），而原告受有前揭損害，並對被告毛成華為減少價金之意思表示，則其請求被告毛成華返還已收受之價金中434,800 元及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年12月7日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，係於104年11月26日寄存在新北市政府警察局板橋分局大觀派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即104年12月6日發生送達效力）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等節，為有理由，應予准許。三、原告又主張被告嘉鴻不動產公司、朱貴宏、林哲玄、洪正文等4人（以下簡稱被告嘉鴻不動產公司等四人）應負43萬4,800元之連帶損害賠償責任等語；但為上開被告等所否認。經查：（一）原告主張被告嘉鴻不動產公司等四人違反民法第567條之義務，依民法第227條準用第226條第1項應對原告負43萬4,800元之連帶損害賠償責任一節，按依民法第567條第1項及第2項規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，居間人有就其所知關於訂約事項，據實報告各當事人之義務，倘非居間人所知之事項，即非居間人報告之範圍，若以居間為營業者，尚有義務調查訂約事項及當事人之履行或訂約能力，然而居間人如未盡調查義務，於民法債編第二章第十二節「居間」中並無規定，當參照民法第529條規定準用關於委任之規定：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」。又依不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」、第26條第1項及第2項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。經查，本件關於買賣標的物房地之基地部分有規劃為道路用地之瑕疵存在，應屬於前揭民法第567條第2項規定之訂約事項及不動產經紀業管理條例第24條之2條第4款規定之標的物瑕疵，且該事項乃政府機關已公示之事項，其查詢方式為從事不動產業務者所熟悉，並非難以調查之事項，而被告嘉鴻不動產公司等四人乃以居間為營業之人，依前揭二法律規定，對此當有調查之義務，而被告嘉鴻不動產公司等四人就此事項未盡調查之義務，乃進行居間、仲介時有過失存在，依民法第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第1項及第2項規定，對於委任其仲介買受系爭房地之原告應負損害賠償責任，則原告主張被告嘉鴻不動產公司等四人應負連帶損害賠償責任一節，自堪採取。至於原告主張被告嘉鴻不動產公司等四人應負共同侵權行為損害賠償責任一節，原告並未舉證證明被告嘉鴻不動產公司等四人有何共同侵權行為之事實存在，則原告此部分主張乃非可採。（二）原告又主張被告嘉鴻不動產公司等四人應連帶賠償其43萬4,800元一節，因前揭民法第544條及不動產經紀業管理條例第26條第1項及第2項均未規定居間人或不動產經紀業者對於委任人賠償之範圍，原告主張應依其以原定買賣價金與存在瑕疵之差額作為計算其損害額一節，當屬可採。（三）按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。」、「無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」，民法第第272條第1項及第2項分別定有明文。依前揭民法關於居間人對於委任人所負之損害賠償責任並無特別規定為連帶債務，然依不動產經紀業管理條例第26條第2項則有經紀業者應與其僱用之經紀人員連帶賠償之規定，從而，原告主張被告嘉鴻不動產公司等四人應連帶賠償其43萬4,800元及及自起訴狀繕本送達最後一名被告翌日即104年12月7日（最後送達之被告洪正文之應受送達之起訴狀繕本之送達，係於104年11月26日寄存在雲林縣政府警察局西螺分局油車派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即104年12月6日發生送達效力）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等節，為有理由，應予准許。四、又前開被告毛成華與被告嘉鴻不動產公司等四人間對於原告所負債務乃基於同一原因事實而發生，被告毛成華與被告嘉鴻不動產公司等四人間對於上開債務乃負不真正連帶之清償責任，故於任一被告因清償或其他原因使債務消滅時，其餘被告於相同數額內，亦同免其責任。五、原告又主張被告嘉鴻不動產公司未盡居間人義務，不得向原告請求報酬，因而請求被告嘉鴻不動產公司返還已付報酬12萬6,000元一節，但為被告嘉鴻不動產公司所否認。按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，固為民法第571條所明定，然該法條僅規定其違反忠實辦理事務，而為有利於相對人或自相對人收受利益等之效果，本件被告嘉鴻不動產公司乃疏於調查買賣標的物是否有瑕疵存在，並無上開法條所規定之情形存在，原告主張依前揭法條規定，請求被告嘉鴻不動產公司返還已收之居間報酬一節，自無可採。惟系爭房地買賣總價減少6.9%，被告嘉鴻不動產公司所得請求之報酬亦應相應減少，則原告此部分請求返還之報酬應為8,694元及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年11月25日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，原告此部分請求於此數額範圍內方屬可採。六、綜上所述，原告主張依據買賣之法律關係，請求被告毛成華應返還原告434,800元及自104年12月7日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；又主張依據居間之法律關係，請求被告嘉鴻不動產公司、林哲玄、洪正文、朱貴宏等四人應連帶賠償其434,800元及自104年12月7日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；且被告毛成華應與被告嘉鴻不動產公司、林哲玄、洪正文、朱貴宏等四人負不真正連帶之清償責任；另被告嘉鴻不動產公司應返還原告居間報酬於8,694元及自104年11月25日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。伍、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾新臺幣50萬元之判決，該原告勝訴部分應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列；另被告毛成華聲明請求「被告佳慶不動產有限公司、被告朱貴宏、被告林哲玄、被告洪正文應歸還毛成華仲介費10萬元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」部分，因本件被告毛成華之對造並非被告佳慶不動產有限公司、朱貴宏、林哲玄、洪正文等人，被告毛成華並不得在本事件程序中向同為本件被告之被告佳慶不動產有限公司、朱貴宏、林哲玄、洪正文等人為請求，是關於被告毛成華此部分聲明並非本件審判範圍，自無贅述之必要。另本件訴訟費用雖定由被告負擔，然原告減縮請求部分之訴仍屬撤回該部分之訴，故該部分訴訟裁判費雖未於主文諭知負擔之當事人，但該部分仍應由原告自行負擔，均附此敘明。柒、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項、第2項、第389條第1項第5 款，判決如主文。中華民國 105 年 9 月 8 日民事第三庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 9 月 8 日書記官郭祐均

臺灣新北地方法院105年度訴字第112號

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