臺灣新北地方法院105年度訴字第1751號

• 裁判案由: 返還房款
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 105 年 10 月 25 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1751號原　　　告　張瓊芝
訴訟代理人　黃雅婷律師
被　　　告　尚志資產開發股份有限公司
法定代理人　林蔚山
訴訟代理人　王志哲律師
李良論
上列當事人間請求返還價金事件，於中華民國105年10月13日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件原告起訴時原列尚志開發股份有限公司及其負責人林蔚山、海悅國際開發股份有限公司及其負責人黃希文等四人為被告，嗣於言詞辯論前之民國105年1月27日具狀陳報撤銷海悅國際開發股份有限公司、黃希文、林蔚山等三人部分之訴，又於105年6月22日所提書狀內更正被告之名稱為尚志資產開發股份有限公司（見本院卷第140頁），則本
事件僅餘被告尚志資產開發股份有限公司，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）101萬元，及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5%計算之法定利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告於104年7月9日與被告簽訂房屋土地預定買賣簽約書
（下稱系爭契約書），購買被告之大同莊園建案第C棟第9層第C2戶，並於同年月21日給付被告房地訂金、簽約金共計101萬元予被告（參原告104年12月18日民事起訴狀附件2），合先敘明。
（二）被告違約延誤開工期限，原告依據系爭契約書第12、26條規定解除契約，被告應退還原告所繳之房地價款：
1、按「一、本預售屋之建築工程應在民國104年12月23日之
前開工；二、賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依本約第二十六條違約之處罰規定處理」系爭契約書第12第1、2項定有明文。
2、又按「一、賣方違反…『開工及取得使用執照期限』、…之規定者，即為賣方違約。二、賣方有前項違約情事之一者，除本約另有約定依該約定辦理外，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。」系爭契約書第26第1、2項亦定有明文。3、依上開約定，被告應於104年12月23日開工，然被告除寄
發1張開工儀式照片及開工款繳款單予原告，要求給付開
工款外，遲至105年2月農曆年後，預定建案之開工地點均未見有任何大型機具設備進駐施工開挖，自不得僅以1張
開工儀式照片，作為已開工之證明；據此，被告顯已違反約定之開工期限（至確實開工日期，被告應舉證說明），違約在先，原告除可依系爭契約第12條之約定，要求每逾開工日期一日按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息外（此部分暫以101萬元*5/10000*60日＝3萬300元計），並解除系爭契約。
（三）被告公司負責人林蔚山及主計長黃仁宏共同挪用大同公司公款，業經高院判決有罪；不動產買賣價值甚高，多屬購屋者畢生心血之累積，被告公司內部發生此等交易上重大瑕疵事項，已造成被告公司財產上之損害，履約能力受有影響，自應允原告依系爭契約第32條及民法第227條之2之規定解除契約：
1、關於被告公司負責人林蔚山、主計長黃仁宏上開違法情事，涉犯證券交易法、公司法及刑法背信罪名等業經高等法院（臺灣高等法院101年度金上重訴字第37號刑事判決）
認定有罪判刑（除涉犯證券交易法罪嫌部分發回外，其餘業經最高法院刑事判決104年度台上字第3583號駁回上訴
確定），謹以上開判決內容摘要說明如后：
(1)被告公司負責人林蔚山為依證券交易法發行有價證券上市大同股份有限公司（下稱大同公司）之董事長，並同時擔任子公司即被告公司，尚志資產開發股份有限公司之董事長。
(2)被告公司原名大同電子股份有限公司，70年更名為大同電子股份有限公司，92年再更名為尚志資產開發股份有限公司，92年8月20日起林蔚山擔任被告公司董事長，同時期
依企業併購法第28條規定以發行新股為對價，收購取得母公司即大同公司所持有之土地、廠房、建物，被告公司可謂大同集團金雞母。依大同公司94至99年度各年度合併財務報表所示，大同公司持有被告公司100％股權。
(3)大同公司董事長林蔚山（亦為被告公司負責人）與被告公司主計長黃仁宏均係明知訴外公司通達公司經營不善，一旦併購通達公司，尚須承擔該公司積欠金融機構之大筆債務，仍違背大同公司委任關係之受託人義務，執意由尚志投資股份有限公司（下稱尚投公司）併購通達公司，濫用處分權限使尚投公司投資通達公司。
(4)林蔚山因其個人擔任通達公司向眾多銀行貸款之連帶保證人，而通達公司財務狀況不佳，一旦通達公司發生退票，將面臨眾多銀行緊縮銀根同時追償，其連帶保證人亦將同遭求償，但又不願以個人資產代為清償，且其身為大同公司總經理、被告公司及尚投公司之董事長，自身亦向銀行借款1億5千多萬元，亦為大同集團向銀行借款、票據、信用狀之連帶保證人，倘其個人信用破產，將發生骨牌連鎖反應而面臨重大財務危機。
(5)林蔚山乃起意以大同集團資金填補個人投資不善之虧空，與被告公司主計長黃仁宏基於共同之犯意，意圖為林蔚山及通達公司之利益暨損害大同公司、被告公司之利益，而為諸多違背職務之行為。
(6)黃仁宏身為被告公司主計長，應以被告公司利益為優先考量，竟接受林蔚山指示，依通達公司各次資金缺口額度，由林蔚山電話告以資金額度，或由通達公司財務人員鄭芝俐告知黃仁宏金額，以資金貸與為由，違背職務製作內部傳票、簽呈，經林蔚山簽核後，以被告公司資金匯至通達公司帳戶。有數次係撥款完成後才由黃仁宏前往通達公司，向訴外人周雲楠收取形式上借據、支票繳回被告公司。林蔚山知悉通達公司財務狀況不佳，無法依借據所示時間還款，要求黃仁宏不要提示通達公司用以擔保借款之支票，黃仁宏即未將支票提示，亦未對通達公司進行任何求償催收作為。
(7)94年9月30日起至96年9月止，被告公司先後借出1億8,069萬5,875元及1億8,348萬6,545元，共計3億6,418萬2,420
元。林蔚山指示黃仁宏接續自被告公司撥付上開金額，致被告公司受有現金支出之財產上損害。
2、104年11月27日自由時報刊載「林蔚山挪用大同公款判刑
」之新聞，經查詢最高法院於104年11月25日駁回林蔚山
、黃仁宏之上訴確定，原告方驚覺被告公司履約能力恐有疑慮，故在訂金、簽約金、開工款收款均較他建案高，且遲未有動工跡象。
3、按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」民法第227-1條定有明文；又按「本
契約如有未盡事宜，依相關法令；習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之」系爭契約第32條定有明文。
4、本件被告公司之負責人及主計長發生挪用公款造成公司損害之事，實屬交易重大事項，而被告內部之信用瑕疵，恐已損害履約能力，並嚴重影響一般人與此類對象之締約意願。若要求原告在此情況下繼續履約給付高額款項，對於原告恐失公平，故原告主張解除契約請求返還已付款項101萬元。
（四）原告於104年12月18日起訴要求被告退還101萬元，於事實理由中即已表示除有因個人因素（肺部腫瘤腫大）外，尚有因被告之法定代理人虧空公款之理由。起訴當時原告實已經將解除契約要求退還款項意思清楚表達，雖未用以「解約」二字，然此乃因原告並非學習法律之人，對於法律用語無法精準使用，然綜觀原告之起訴狀全文意旨，解除契約之意思實已清楚傳達，並無疑問。若僅因原告未使用「解除契約」四字，而認兩造間契約係遲至105年3月29日方由被告以存證信函通知解除，恐欠妥適。
（五）又被告答辯主張，被告之法定代理人經高等法院判決係存在於兩造104年7月9日簽約前之103年8月13日，故不得主
張情事變更解除契約，惟：
1、對此簽約之重要事項，被告並未誠實告知，而係隱匿負責人因挪用集團資金涉犯刑案而遭判決之事。
2、以一般民眾之交易習慣，若非原告恰見自由時報104年11
月27日報載刊登此事，根本無從知悉此事，故以判決存在於簽約前，而認原告無異議簽訂系爭契約，實屬率斷；反之，應以一般社會大眾以尋常可得接觸之管道、方式所披露之資訊，作以判斷是否雙方對此情事有所認知，從而方有推斷原告對情事無異議而簽訂系爭契約之可能。
3、據此，原告於簽約後方得知被告公司法定代理人及主計長有共同挪用公司資產之事，因此依據系爭契約第32條及民法第227條之2情事變更原則要求解除契約，並非無據。
4、又被告主張被告之法定代理人林蔚山及主計長黃仁宏共同挪用大同公司資產之犯罪事實，因經最高法院撤銷發回臺灣高等法院，故基於無罪推定原則，不得謂有此犯罪事實云云。然所謂「無罪推定原則」固屬刑事訴訟法上之重要原則，然並非民事交易上之指導原則。被告公司之法定代理人及主計長共同將被告公司之資金匯至通達公司，有損被告公司利益之事，確經臺灣高等法院判決有罪，難謂被告公司對於內部資金控管無重大瑕疵，此一判決已足以影響一般人與此類交易對象締結契約之意願，縱便最高法院因原審判決有部分理由不備而將此部分撤銷發回，然於民事交易上亦難因此認定此瑕疵不存在。
5、被告公司既已發生此一嚴重影響締約意願之重大瑕疵，原告據以解除契約，自屬合理。
（六）證據：提出雙和醫院連續處方箋、藥袋封面、新聞剪報、臺北民權郵局104年12月14日第945號存證信函、統一發票、雙和醫院病歷、永和中正路郵局104年12月10日第264號存證信函、戶籍謄本、房屋土地預定買賣契約書等影本為證據。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件不爭執之事實：
1、原告於104年7月2日向被告訂購大同莊園預售屋C2棟9樓房地1戶，原告審閱契約後，於7月9日用印簽約於合約書（
即「房屋土地預定買賣契約書」，下稱：「系爭契約書」），以1008萬元向被告訂購大同莊園預售屋C2棟9樓房地
1戶。（被證六、系爭契約書第1、4頁）。
2、原告已支付訂金及簽約金101萬元。
3、被告於104年12月5日寄發開工款繳款通知單予原告；104
年12月10日原告以本身貸款估算思慮不周，及有病在身為由要求解約返還已繳款101萬元；104年12月17日被告函覆請原告依約履約；104年12月28日被告寄發催款通知予原
告（詳被證一），105年1月14日以存證信函再催告原告繳款（詳被證二），105年2月17日再以存證信函催促原告繳款（詳被證三），惟原告仍未依約繳款，被告乃於105年3月29日以存證信函通知原告解除合約並沒收已交款101萬
元（詳被證四）。
4、雙方所訂系爭契約書第九條逾期付款之處理方式第二項載明：「如逾期二個月…經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳款者，雙方同意依違約之處罰規定處理。」；第二十六條違約之處罰第三項載明：「買方違反有關『付款條件及方式』或本約其他規定者，於賣方書面通知期限內仍未履行者，則視為買方違約，賣方得逕行解除本約，…雙方並同意依本約買賣總價款百分之十五計算之金額，由賣方沒收作為違約金，…。」（詳被證六、系爭契約書第6、22頁）。
（二）關於原告以本身就貸款思慮不周及有病在身為由，主張解除契約並請求返還已交之定金與簽約款部分：
1、本件原告因其個人主觀因素無法依約履約而違約，本非可歸責於被告，且被告恪遵契約約定履行義務，並無任何違約情事，如任由原告依個人主觀因素而毀約棄諾，不僅侵害被告之合法權益，亦有害交易安全。
2、況依原告所提門診記錄單所載，原告早於102年10月30日
即已知悉有「氣喘」、「呼吸系統有性質未明之腫瘤」之健康問題（詳原告所提102年10月30日門診記錄單，且診
斷之病情與原告起訴狀所指104年12月9日回雙和醫院複診之門診記錄單所載相同）；另原告所指年事已高、月退俸數額、經濟來源、貸款償還期限…等，均係原告決定訂購前所已知悉並確實掌握之事項，且原告係有相當社會歷練之成年人，既仍決定簽約訂購系爭房地，事後再執以作為退屋解約及要求返還已交之定金與簽約款之事由，於法於理誠無足取。
（三）關於原告主張廚房無天然瓦斯管線，烹煮食物困難部分：現代新式建築基於安全考量，部分設計為開放式廚房並採電子調理爐，系爭契約書附件一建材設備說明書第五條室內建材(七)廚房設備2.亦載明「（本建案C2戶型的開放式廚房採電子調理爐）」(詳被證六、系爭契約書第30頁）
，為原告簽約前所明知並同意而簽訂系爭契約書在案，是原告此起訴之主張顯屬無理。
（四）關於原告主張被告違約延誤開工期限而主張解除契約部分：系爭契約書第12條約定本預售屋之建築工程應在104年
12月23日之前開工(詳被證六、系爭契約書第9頁），被告係委由大陸工程股份有限公司承攬本建案之營造工程，大陸工程股份有限公司早於104年10月1日即進場開工（被證七），被告並依規定報請新北市政府工務局查核確實於期限內開工，開工日期為104年12月8日，此有新北市政府工務局函文可證（被證八），原告徒憑空言指摘被告違約延誤開工期限，而主張解除契約云云，殊無足採。
（五）關於原告主張被告之法定代理人林蔚山及主計長黃仁宏共同挪用大同公司資產，業經高院判決有罪，而主張依系爭契約第32條及民法第227條之2情事變更原則之規定解除契約部分：
1、因原告違約，業經被告於105年3月29日以存證信函通知原告解除合約在案（詳被證四），兩造合約既經被告合法解除，原告嗣後再於105年8月9日具狀主張解除契約，自於
法不合。
2、被告之法定代理人林蔚山及主計長黃仁宏所涉案件，係經臺灣高等法院於103年8月13日判決在案（被證九），為兩造於104年7月9日簽約前已存在，原告無異議而簽訂系爭
契約，今再執詞主張情事變更，自無足採。
3、臺灣高等法院於103年8月13日就林蔚山、黃仁宏共同挪用大同集團資金，違反證券交易法等部分之有罪判決，業經最高法院104年台上字第3583號於104年11月25日判決撤銷發回臺灣高等法院在案（被證十)，是自最高法院104年11月25日判決時起，被告之法定代理人林蔚山及主計長黃仁宏共同挪用大同公司資產之犯罪事實，尚由臺灣高等法院審理中，基於無罪推定原則，自不得再謂被告之法定代理人林蔚山及主計長黃仁宏有共同挪用大同公司資產之犯罪事實，是原告於104年12月18日起訴時主張被告之法定代
理人林蔚山虧空公款、或於105年8月9日具狀主張被告之
法定代理人林蔚山及主計長黃仁宏共同挪用大同公司公款云云，均與事實不符，原告於105年8月9日具狀據以主張
解除契約，亦於法無據。
4、又被告之法定代理人林蔚山遭最高法院駁回上訴而判決有罪確定部分（臺灣高等法院判決得易科罰金），係違反公司法未實際充實通達公司之資本部分，均與大同公司或被告公司無涉，原告藉詞指摘被告公司之內部控管及信用有瑕疵云云，均無足採。
5、本興建案業經臺灣銀行審核通過，由臺灣銀行承辦本興建案之建築融資，本興建案之土地亦係自有土地，並已信託登記於辦理本興建案建築融資之融資銀行即臺灣銀行（被證十一)，足證被告之履約能力並無任何問題，依本件契
約約定或民法規定，原告均無權解除契約。如謂原告得因被告之法定代理人涉及刑案而主張解除契約，豈非等同任何公司只要法定代理人涉及刑案，則所有與該公司往來之契約對造，均得不遵守契約約定及民法之規定而額外此被賦予解除契約之特權？
（六）證據：提出催款通知書及掛號函件執據、臺北大同郵局105年1月14日第20號存證信函及郵政掛號郵件收件回執、臺北大同郵局105年2月17日第73號存證信函及郵政掛號郵件收件回執、臺北大同郵局105年3月29日第148號存證信函
及郵政掛號郵件收件回執、買賣契約節本、房屋土地預定買賣契約書、施工日報表、新北市政府工務局104年12月28日新北工施字第1042455649號函、土地登記謄本等影本
為證據。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於104年7月9日與被告訂定房屋土地買賣契約書
，向被告訂購由被告投資興建之名為「大同莊園」之編號C
棟9樓C2戶之房屋及土地，總價1,008萬元，原告並已支付被告101萬元之訂金及簽約金等節，為被告所不爭執，且有房
屋土地預定買賣契約書影本、統一發票影本等在卷可參（見本院卷第270至355頁及第19至20頁），則原告此部分主張自堪信為真實。
二、原告又主張被告違約延誤開工期限，因而依雙方訂定之契約約定解除契約一節，但為被告所否認。經查，原告主張依契約約定，前揭預售屋新建工程應於104年12月23日前開工，
然被告並未依約定時間開工一節，依據被告所提出之承攬前揭預售屋工程之大陸工程股份有限公司施工日報表影本所載，前揭預售屋工程之係於104年10月1日開工，監造人徐維志建築師事務所向建築管理機關申報「104土建字第318號建照工程計畫書及開工合併申報」一案，經新北市政府工務局同意備查之開工日期為104年12月8日，此有新北市政府工務局104年12月28日新北工施字第1042455649號函影本在卷可參
（見本院卷第358頁），則被告抗辯其業已於契約約定之104年12月23日之前開工一節，當屬可採。則原告主張被告逾約定之期限而未開工一節，自無可採。從而，原告主張依契約約定，被告逾期開工時，原告得解除契約一節，乃非可採，故原告主張於雙方契約解除後，被告應將其已經支付之買賣價金返還原告，及請求被告應給付約定之違約金等節，乃非有理由。
三、按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第227條之2條第1項定有明文，惟
所謂情事變更應以契約成立後始發生之事實，方有審究其是否有前揭法條規定之情形存在，倘若其事實發生在契約成立之前，即無再審究之必要。本件原告另主張被告公司負責人林蔚山及主計長黃仁宏共同挪用大同公司公款，業經高院判決有罪，被告公司內部發生此等交易上重大瑕疵事項，已造成被告公司財產上之損害，履約能力受有影響，自應允原告依民法第227條之2之規定解除契約等語；但為被告所否認，並抗辯與被告公司無關等語。經查，關於原告所主張之被告公司負責人林蔚山及主計長黃仁宏共同挪用訴外人大同公司公款部分，依據臺灣高等法院101年度金上重訴字第37號刑
事判決所認定之犯罪事實，其中關係本件被告公司及其負責人林蔚山部分為其中「肆、林蔚山、黃仁宏共同挪用大同集團資金挹注林蔚山個人投資之通達公司違反證券交易法等部分」，其情形略為：林蔚山為依證券交易法發行有價證券上市大同公司之董事長，並同時擔任轉投資之子公司尚志資產開發股份有限公司（即本件被告）、尚志投資股份有限公司（下稱尚志投資公司）、中華電子投資股份有限公司（下稱中華電子投資公司）、中華映管股份有限公司（下稱華映公司）之董事長，大同公司持有被告公司百分之百股權，為被告公司之控制公司，並合併編列財務報表計算損益；因林蔚山個人投資之訴外人通達公司資金需求，由林蔚山指示被告公司借款與訴外人通達公司，自94年9月30日起至96年9月止，累積資金貸與通達公司3億6,418萬2,420元，致被告公司
受有現金支出之財產上損害，進而對於大同公司與關係企業之94年度與95年度之合併報表，在損益面上增加前揭支出，致對大同公司造成損害，並影響持有大同公司股票投資大眾之權益等情，則原告所主張之被告公司負責人林蔚山等人有前揭損害被告公司財務狀況之情事，其發生時間乃在96年9
月之前，而本件原告與被告訂定系爭預售屋買賣契約乃在104年7月間，被告抗辯上開事實乃在雙方訂約之前所發生之事實一節，乃屬可採；況且，訴外人林蔚山固為被告公司負責人，且又因前揭情事經檢察官起訴，正在法院審理中，然審究契約當事人是否有履行契約之能力，當以該契約當事人決定之，而非以其負責人之資力決定，原告並未舉證證明被告不具履行雙方所訂定之系爭預售屋買賣契約之能力，自不得以被告公司之負責人有犯罪之嫌疑而認為被告公司即喪失履約能力，是則原告主張依民法第227條之2條規定（原告誤為第227條之1），解除兩造間所訂定之系爭預售屋買賣契約一節，乃非可採。至於原告另主張依雙方所訂定之系爭預售屋買賣契約第32條約定：「本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。」解除系爭預售屋買賣契約一節，原告並未舉證證明系爭預售屋買賣契約有何違反法令、習慣或平等互惠、誠實信用原則之事實存在，其據以主張解除系爭預售屋買賣契約，亦非可採。至於原告所主張因其個人健康及財務因素而解除契約一節，並非得適用前揭民法第227條之2條規定之情形，是其此部分主張亦無可採。
四、綜上所述，原告主張依據買賣契約之法律關係，主張雙方間所訂定之系爭預售屋買賣契約業已解除，因而請求被告給付其已支付之買賣價金101萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日
起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之遲延利息等節，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 25 日民事第三庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 25 日書記官 郭祐均