105年度訴字第1905號｜民事：返還價金等｜裁判日期：106 年 06 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1905號原　　　告　葉濬承訴訟代理人　毛國樑律師複代理人　　蔡佩嬛律師被　　　告　吳秀珍訴訟代理人　林俊傑訴訟代理人　蔡惠子律師訴訟代理人　莊立群律師複代理人　　陳瀅芝律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國106年6月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬壹仟柒佰捌拾元，及自民國一百零五年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬壹仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾肆萬壹仟柒佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠原告於民國104年12月14日透過群洋房屋仲介經紀有限公司太平洋房屋永安捷運加盟店及安鋅不動產仲介經紀有限公司仲介，向被告購買被告所有坐落新北市○○區○○段000地號土地，權利範圍72/10,000（下稱系爭土地）及其上建號 3053號，門牌號碼新北市○○區○○路000號10樓建物全部（下稱系爭房屋）（系爭土地及系爭房屋下合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）412萬元，並簽立原證1之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。㈡被告及仲介人員於系爭買賣契約簽訂前，曾向原告出示被告填寫之房地產買賣標的現況說明書乙份（原證2），被告於其上親自勾選系爭房屋無傾斜情形。惟原告依兩造簽訂之系爭買賣契約付清價款412萬元，並經被告於105年1月28日交屋予原告後，原告於105年4月間委請裝潢公司欲進行裝潢工程，獲悉系爭房屋似有傾斜之現象，乃於同年4月16日委請蘇國樑土木技師事務所測量屋況，發現系爭房屋傾斜率高達1/60，有嚴重傾斜情形，該傾斜率甚至與應予重建之房屋傾斜率1/40相差不遠，系爭房屋傾斜情形顯已影響系爭房屋基礎或結構強度，嚴重威脅原告及住戶生命、財產上之安全，後原告雖於105年5月21日以中和宜安存證信函第000154號（原證5）促請被告出面協商解決，惟被告仍否認系爭房屋有傾斜之事實。㈢先位之訴： ⒈查系爭房屋被告係於105年1月28日交屋，原告於105年4月間因懷疑系爭房屋有傾斜之現象，於同年4月16日委請蘇國樑土木技師事務所測量屋況，測量結果為系爭房屋樓板南北向傾斜率為1/60，又比照台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，系爭房屋之傾斜率已達該鑑定手冊中1/200≦傾斜率 ≦1/40之對房屋結構安全造成影響並應進行修復補強之程度，甚至接近1/40之重建之房屋傾斜率，系爭房屋確有嚴重傾斜顯屬甚明。又系爭房屋傾斜勢降低其安全性能，影響系爭房屋基礎或結構強度，並減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，嚴重威脅原告及住戶生命、財產上之安全，且衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，是系爭房屋之傾斜，顯已具減少價值及通常效用之瑕疵，且瑕疵至關重要。 ⒉查系爭房屋因房屋嚴重傾斜而有減少價值及減少通常效用之重要瑕疵，影響一般民眾之居住與交易意願，且原告係因被告出具之系爭房屋現況說明書中明載不具上開瑕疵而購入，而對被告而言，契約解除，不過回復系爭房地為其所有，況系爭房屋本存有瑕疵，亦難認被告將因此受有損害，是原告據以解除契約，難謂顯失公平，原告自得解除其與被告間之系爭買賣契約並請求被告返還價金，是原告爰以起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求被告返還價金412萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。 ⒊先位之訴請求權：依民法第359條主張解除系爭買賣契約後，依民法第259條第1、2款規定請求返還價金412萬元及利息。㈣備位之訴：倘認原告之先位聲明請求無理由，惟系爭房屋確有傾斜之嚴重瑕疵，業如前述，依民法第359條之規定，原告亦得請求減少價金。原告主張系爭房屋傾斜之瑕疵應減少買賣價金之30%即1,236,000元，並以起訴狀繕本送達作為減少買賣價金之意思表示。又被告業已受領該部分價金，於原告為上開減少價金之意思表示後，被告已失其受領1,236,000元之法律上原因，原告備位之訴爰依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付1,236,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈤並聲明： ⒈先位聲明 ⑴被告應給付原告412萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。 ⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明 ⑴被告應給付原告1,236,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。 ⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：㈠被告對於原告曾於104年12月14日與被告簽有原證1之系爭買賣契約，由原告以412萬元向被告購買系爭房地等節不爭執。㈡被告於105年1月底即將系爭房地點交予原告及原告指定之所有權移轉登記名義人張雅綸，依民法第356條規定，原告當時應依通常程序從速檢查系爭房屋，如發現有應由被告負擔保責任之瑕疵時，應即通知被告，否則應視為原告承認其所受領之物： ⒈本件兩造於簽約前，原告及其代理人曾多次前來看屋，當時並無對屋況提出有傾斜之質疑，如依原告主張傾斜率達1/60，憑肉眼目視及體感即能查知，原告豈有不知之理？足見原告所謂系爭房屋有傾斜云云，並非事實。 ⒉被告於105年1月28日將系爭房屋點交予原告方，當時兩造均同意依現狀交屋，參以原告先前看屋之事實，足見原告已承認屋況正常，自無再向被告主張之權利。 ⒊如前所述，系爭房屋傾斜率如真達1/60（此點被告否認之），原告早能發現，但原告遲至105年5月間始通知被告，依前述民法第356條規定，亦應視為原告承認其受領之物，原告不得再向被告為任何請求。㈢原告主張系爭房屋有傾斜，其所憑不過為原證3之蘇國樑土木技師事務所105年4月16日之現況勘查評估報告書，然查：⒈該評估報告書第0001頁記載評估要旨係施作現場勘查、拍照及紀錄，並未進行全面測量，該評估報告書並不專業，本難率取。 ⒉況且，依該評估報告書第0002頁末二行記載，系爭房屋內部已全面裝潢，姑不論房屋傾斜之測量本應除去裝潢後直接測量房屋樑柱與地面，裝潢後會使測量結果失真，根本無法判斷傾斜是裝潢不當所造成抑或房屋本身有傾斜；且依照一般裝潢工程慣例，裝潢時會盡量維持地板水平與牆面垂直，豈有裝潢後之房屋傾斜率達1/60之理？此亦甚為可疑。 ⒊事實上，如系爭房屋傾斜率真達1/60，於短短422公分距離內，高低差達7公分，則房屋所在大樓門窗應無法順利關閉、牆壁應會龜裂，甚至大樓電梯軌道會嚴重偏移而無法使用，然系爭房屋及大樓均無此種情形，傾斜是否因原告裝潢施作洩水坡道或工程施工不良產生高低落差所致，大有可疑，惟，不論如何，均難憑該評估報告書認定系爭房屋有傾斜之情形（遑論評估報告書第0003頁系爭房屋並無任何結構體破壞之跡象、在正常使用情況下，並無安全上之顧慮）。㈣縱認系爭房屋有傾斜，該等傾斜亦僅影響系爭房屋價值，與系爭土地無關，於計算價值減損時，應僅計算系爭房屋部分即已足，不應納入系爭土地部分，併此敘明。㈤對臺灣省結構工程技師公會台省結技鑑字第2694號鑑定報告書內容，陳述意見如下： ⒈本件原告係就系爭買賣標的之系爭房屋傾斜為請求，依法自應以系爭房屋本身傾斜率為據，與大樓整體傾斜率無關，合先敘明。 ⒉且被告對於鑑定報告書內容有下述疑問： ⑴鑑定報告書第3頁記載，最高傾斜率係在測點NO.5傾斜1/97 ，最低傾斜率係在測點NO.1傾斜1/677，其中測點NO.5（室外測點）與測點NO.1（室內測點）位置，由平面圖瞭解，距離相差4.793公尺左右，但其傾斜率相差6.97倍，應以何者數據為準？ ⑵鑑定報告書第3頁又記載，測點NO.4傾斜率1/107及測點NO. 10傾斜率1/276（室外測點），與測點NO.1傾斜率1/677及測點NO.2傾斜率1/507，由平面圖瞭解係屬同一支柱（室內測點），應以何者數據為準？ ⑶又依行政院公共工程委員會92年9月23日頒布工程施工查核作業參考基準（被證1），其中建築工程施工查核作業參考基準之外牆篇記載，牆面垂直高度容許誤差＋－3mm/1m，如以測點NO.5傾斜差值估算，應有10.88cm容許誤差值，扣除容許誤差值後，測點NO.5傾斜差值為26.42cm，其傾斜率應為1/137.3，而非是1/97。更何況仍有前述第⑴項因素存在。 ⑷依鑑定報告書第4頁登載，標的物梁底及標的物樓版底之高程測量結果各有0.7cm--3.2cm樓版面高程差，依行政院公共工程委員會於92年9月23日頒布工程施工查核作業參考基準，其中建築工程施工查核作業參考基準之地板篇記載，地板施工平整度，容許2公尺見方內偏差小於3mm之誤差，如以本系爭標的物面積29.43㎡（不含陽台2.75㎡）估算，應有4.39cm之地坪高度容許誤差，本件房屋建築物應全部合乎標準。 ⑸另傾斜對本件系爭房屋結構安全並無影響：①於結構鑑定會勘現場，除兩造及訴訟代理人外，厚昇工程顧問有限公司及結構技師亦都在現場。會勘時，結構技師及會勘人員亦有照相存證，均顯示系爭房屋屋況良好，並無漏水或牆壁龜裂，且門窗關閉順暢，整棟房屋裡外無任何異狀，電梯使用亦良好；但結構技師於鑑定報告書記載「房屋傾斜對標的物結構強度造成影響」，且需結構強度補強，補強費高達10萬元，且判斷需增設鋼筋混凝土牆於當層當地進行補強；對此被告有所疑問，假設真有房屋傾斜，難道可在結構體增加載重嗎？結構技師是否疏忽建築結構行為及鋼筋混凝土增加當層結構承受荷重之影響？此應請結構技師說明。②本件傾斜情形甚為輕微，並無安全疑慮，且使用功能均為正常，應無瑕疵可言，且雙方簽定買賣契約書時，即在第十七條：其他約定事項註明「雙方同意依現況交屋」等語，依法原告應無對被告主張瑕疵之權利。③既然系爭房屋經原告提示蘇國樑土木技師鑑定報告評估結論及建議，無任何結構體破壞之跡象，無安全上顧慮，則亦無非工程性補償範疇；雖於結構技師鑑定報告中有少部分測點之傾斜率尚有偏高，但傾斜率合於1/200以上標準機率為60%以上，況且各測點間互有消長（不能以偏概全），無能判斷係真正傾斜產生，如以測點NO.5傾斜1/97傾斜率最高來衡量整棟建築物之傾斜度，姑不論該測點非在系爭房屋室內，不能當成系爭房屋傾斜之依據，亦不符合比例原則；甚且此建築物由勝輝建設股份有限公司於81年興建完成，其施工準確度無法評估，以致傾斜度亦無能準確判斷。 ⑹末按，有關鑑定報告書第十一項之鑑定結果及建議，其第㈢款內容記載「額外估列非工程性補償金額新台幣9萬8610元部分」：①依據臺北縣建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊第六章建物傾斜補償第6.2節建物傾斜之補償費用估算原則第2目（被證2號），非工程性補償計算例一及計算例二均需以施工前及施工後之差異，計算非工程性補償率。」。②系爭標的物並無房屋建築剛完成後之鑑定報告，亦就施工前之傾斜率，其無非工程性補償之依據，其鑑定傾斜補償費98,610元，亦無所憑。㈥對國泰不動產估價師聯合事務所估價報告書內容，陳述意見如下： ⒈被告對於對臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書提出諸多疑點，於該等疑點釋清前，以該鑑定報告書為前提作成之上開估價報告書自無法作為本件判決之基礎。 ⒉本件原告向被告購買系爭房地，原告未舉證證明系爭土地有何瑕疵，則系爭土地如何適用民法第359條規定減少價金？估價報告書逾越民法第359條規定及原告主張，擅自認定系爭土地應一併減少價金，自非合法。 ⒊臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書第5頁有關房屋傾斜對於該屋居住使用之效用是否影響一項，載明系爭房屋傾斜使用不便及折損之程度，系爭房屋傾斜補償費為98,610元，與估價報告書並不相符，估價報告書對此並未說明兩者不同之理由，自難採取。 ⒋再者，臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書，系爭房屋室內測量3點之傾斜率分別為1/677、1/507、1/128，所謂傾斜率1/97並非測量系爭房屋所得之數值，自與系爭房屋無關，估價報告書未此之察，逕依與本件原告主張有瑕疵之系爭房屋無關之數值估算價值減損，實有嚴重錯誤。 ⒌尤有進者，估價報告書第24頁載明估算系爭房地價值減損之參考案例係採取鈞院99年度重訴字第418號、鈞院97年度訴字第1957號、鈞院99年度訴字第1096號三件判決，但其中鈞院97年度訴字第1957號根本未認定相關房屋有傾斜，鈞院99年度訴字第1096號甚至認為：依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知，是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用，縱有屋體破損、傾斜現象，買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，自不能指為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不生不完全給付之問題。就此而言，估價報告書第32頁認定鈞院97年度訴字第1957號民事判決及99年度訴字第1096號民事判決所載案例之價值減損分別為12.42%、15.26%，其認定均與民事判決認定不符，實有重大違誤。估價報告書依據該等有重大違誤認定所計算本件價值減損率，亦不可採。本件不論結構技師或估價師，均認系爭房屋屋況良好，並無漏水或牆壁龜裂，且門窗關閉順暢，整棟房屋裡外無任何異狀，電梯使用亦良好，亦有系爭房屋照片可稽，而為原告所不否認，系爭房屋傾斜情形甚為輕微，並無安全疑慮，且使用功能均為正常，依法應無瑕疵可言。系爭房屋屋齡超過20年，略有傾斜乃在所難免，原告不得諉為不知，且兩造簽訂系爭買賣契約當時，即在第十七條註明：「雙方同意依現況交屋」，依法原告對被告應無主張瑕疵之權利。㈦答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告主張：兩造於104年12月14日簽立原證1所示之系爭買賣契約，由原告以總價412萬元向被告買受坐落新北市○○區 ○○段000地號土地（權利範圍72/10,000）及其上建號3053號，門牌號碼新北市○○區○○路000號10樓建物全部之系爭房地。系爭房地已於105年1月25日移轉所有權登記與原告指定之訴外人張雅綸即原告母親，及於105年1月28日交付原告占有使用之事實，為被告所是認，並有系爭買賣契約書影本、系爭房地登記謄本影本附卷可稽（見本院卷第18至25頁、第86、87頁），而堪認定。四、惟原告主張：系爭房屋有傾斜之瑕疵，傾斜率高達1/60，故其先位得依民法第359條規定，以起訴狀繕本送達被告為解除系爭買賣買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1、2 款規定，請求被告附加利息返還其已付價金412萬元；備位得依民法第359條規定請求減少價金30%即1,236,000元，並以起訴狀繕本送達作為減少買賣價金之意思表示，及依民法第179條請求被告返還1,236,000元及利息等語，則為被告所否認，並以前揭情詞為辯。經查：㈠關於系爭房屋是否有傾斜之情形，及系爭房屋如有傾斜，是否屬民法第354條規定之瑕疵： ⒈按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。是所謂物之瑕疵，所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。此有最高法院73年度台上字第1173號判例意旨、最高法院90年度台上字第1460號裁判意旨可參。 ⒉原告主張：系爭房屋經其於105年4月16日委請蘇國樑土木技師事務所測量，發現系爭房屋傾斜率高達1/60而有瑕疵一節，並提出蘇國樑土木技師事務所現況勘查評估報告書影本為據（見本院卷第29至38頁），然該評估報告記載評估經過為估技師經由目視、檢視等對標的物進行施作現場勘查、拍照、記錄，另外僅施作系爭房屋之樓地板水準測量，且未會同被告到場，自難採憑。 ⒊而經本院囑託台灣省結構工程技師公會鑑定系爭房屋有無傾斜之情形？如有，其傾斜率為若干？對建物結構安全是否造成影響？對於該房屋居住使用之效用是否有影響？等項，經該公會於105年12月26日出具台省結技鑑字第2694號鑑定報告書，記載：經以經緯儀（TOPCON）實施鑑定標的物房屋牆柱角傾斜測量之成果報告詳如該鑑定報告之附件五，其中NO.5測點傾斜率1/97為最大；經以水準儀（TOPCON）實施鑑定標的物梁底高程測量之成果報告詳如該鑑定報告之附件五；經以水準儀（TOPCON）實施鑑定標的物版底高程測量之成果報告詳如該鑑定報告之附件五；鑑定結果及建議為：「㈠有關系爭房屋有無傾斜之情形？如有，其傾斜率為若干？』部分：依據鑑定標的物房屋傾斜測量成果及梁底、版底斜率研判，房屋有向前傾（向北道路側）傾斜情形，其傾斜率最大為1/97。㈡有關『房屋傾斜對建物結構安全是否造成影響？』部分：鑑定標的物觀測點最大傾斜率為1/97，傾斜率超過1/200，研判房屋傾斜將對標的物結構強度造成影響，依據台北縣政府鑑定手冊規定須考量傾斜所引致部分結構強度的損失，建議鑑定標的物可增設鋼筋混凝土牆對當層當戶進行補強，概估補強工程費約為新台幣壹拾萬元，由於鑑定標的物下層非屬原告所有，故無法估列本項補強費用。㈢有關『房屋傾斜對於該屋居住使用之效用是否有影響？』部分：房屋傾斜對居住使用效用之影響，研判對使用者心理層面有影響，依據台北縣政府鑑定手冊規定，房屋傾斜率超過1/200 ，但未達1/40者，除估列工程性補償費外，應另依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償金額，鑑定標的物最大傾斜率為1/97，非工程性補償率P%（以重建工程費之百分比表示）屬第三級（1/100＜X＜1/50），依式核算P%為11.55%，參考『臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例施行細則』之附表一（重建單價基準表），標的物重建單價為29,010元/平方公尺，房屋傾斜補償費＝29,010元（元/㎡）×29.43（㎡）×11.55%＝98,610元。」。是系爭房屋確有傾斜之情形，且其傾斜率最大為1/97，對於系爭房屋部分結構強度已造成影響，且對於該房屋居住使用之效用亦有一定之影響，應堪認定。 ⒋被告雖抗辯：原告係就系爭買賣標的之系爭房屋傾斜為請求，自應以系爭房屋本身傾斜率為據，與大樓整體傾斜率無關，上開鑑定報告書所謂傾斜率最大1/97，並非測量系爭房屋室內所得之數值，而與系爭房屋有無傾斜瑕疵無關云云。然查，系爭房屋為12層樓連棟式建築物之第10層，此有系爭房屋登記謄本之登載（見本院卷第86頁），及系爭房屋所在之該棟建築物外觀照片附於上開鑑定報告書可稽，而屬公寓大廈甚明。依前揭說明，以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。是鑑定機關於系爭房屋所在之該建築物外之測點所為之傾斜測量成果，自與系爭房屋是否具有傾斜瑕疵關係重大。被告謂上開鑑定報告書關於於室外之測點NO.5所測得傾斜率1/97，與系爭房屋是否有傾斜瑕疵無關云云，洵屬無據。 ⒌再經本院依被告聲請，函請台灣省結構工程技師公會補充說明被告前開對鑑定報告書之疑慮（即關於被告前揭辯稱：鑑定報告書第3頁記載，最高傾斜率係在測點NO.5傾斜1/97，最低傾斜率係在測點NO.1傾斜1/677，其中測點NO.5（室外測點）與測點NO.1（室內測點）位置，由平面圖瞭解，距離相差4.793公尺左右，但其傾斜率相差6.97倍，應以何者數據為準？等項）。經該公會於106年3月22日以（106）省結技（十）雄字第1491號函覆以：「…㈠鑑定報告書第3頁所載，測點NO.1傾斜1/677，其中測點NO.5傾斜率1/97，兩個測點之位置及傾斜方向不同，以兩個測點的觀測數值比較並無實質意義，鑑定標的物傾斜率以NO.5測點之測量成果1/97為準。㈡為研判房屋傾斜情形，需進行房屋牆柱角垂直測量，室外觀測所能觀測的高差（差距）較大，測量成果亦較準確，該柱位之測量成果以NO.4及NO.10之觀測值為準。㈢本會依貴院囑託辦理房屋傾斜情形鑑定，房屋傾斜之原因非本鑑定案範圍，本會依現況觀測研判房屋之傾斜率；另因施工容許誤差有正負值，傾斜率不宜將其納入數值加減。㈣鑑定標的物梁底及樓板底高程，依水準測量成果陳現與柱角垂直測量之傾斜方向一致，以輔助研判房屋之傾斜情形。㈤依據台北縣政府鑑定手冊規定房屋傾斜率超過1/200，需考量補償建物傾斜所引致之結構強度損失，鑑定標的物觀測點最大傾斜率為1/97，傾斜率超過1/200，鑑定報告書所建議增設鋼筋混凝土牆之補強方式，為可行之工法並據以評估補強費用，建物補強及施工可委託專業技師及專業廠商辦理。㈥房屋傾斜對居住使用效用之影響，應屬使用者之心理層面，本案雖非施工損鄰案件，惟參考台北縣政府鑑定手冊非工程性補償費之估列方式，以補償使用不便及價值折損。」（見本院卷第186至187頁）。是系爭房屋確有傾斜之情形，其傾斜率最大為1/97，且其傾斜已影響系爭房屋部分結構強度，應無可疑。而該傾斜之瑕疵於兩造系爭買賣契約簽訂前即已經存在，自屬民法第354條第1項規定之瑕疵。因此，被告辯稱：系爭房屋並無傾斜之情形，縱有傾斜，對系爭房屋之結構安全並無響，且系爭房屋屋況良好，使用功能均正常，應無瑕疵可言云云，洵無足採。 ⒍且按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，復不以物質上應具備者為限，揆諸系爭房屋為交易之標的，本具有市場交易之價格，舉凡影響市場交易之因素均應屬房屋為買賣標的物時物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查系爭房屋有傾斜之情形，且影響部分結構強度等情，有如前述，顯有減少系爭房屋作為居住使用之通常效用之瑕疵。而被告出售系爭房屋時，於其所填載並納為系爭買賣契約附件之「房地產買賣標的物現況說明書」第27項關於「建物是否有傾斜」一項，勾選「否」，並經系爭買賣之仲介人員交由原告審閱，有上開「房地產買賣標的物現況說明書」影本1份附卷可稽（見本院卷第26至28頁），可證「系爭房屋沒有傾斜」已為兩造間所約定系爭買賣之債之本旨之內容，是被告就系爭房屋沒有傾斜一事，自負有擔保之責。因此，被告另抗辯：依系爭買賣契約第十七條記載：「雙方同意依現況交屋」，故原告對被告應無主張瑕疵之權利云云，亦不足採。至被告另抗辯系爭房屋於81年間由建設公司興建完成，其施工準確度無法評估，以致傾斜度亦無能準確判斷，而施工有容許誤差，系爭房屋有無傾斜瑕疵，應以施工前、後相比較，不能單以現況之傾斜率為準一節（見本院卷第136、225頁）。查本件並非施工造成鄰損之爭訟事件，無所謂施工前、施工後之系爭房屋傾斜率比較之問題。又本件兩造間乃買賣系爭房地之契約關係，被告既於系爭買賣契約附件之房地產買賣標地現況說明書標示系爭房屋並無傾斜之情形，則自需擔保被告依系爭買賣契約將系爭房屋交付與原告之時，系爭房屋無傾斜之情形，此與系爭房屋於81年間興建完成當時之傾斜率為何，以及系爭房屋傾斜之原因為何、是否可歸責於被告皆無涉。換言之，被告將系爭房屋出售與原告，則於其交付系爭房屋與原告當時，系爭房屋如有傾斜之情形，則無論其傾斜是否如被告所辯係於系爭房屋興建完工當時即已存在，被告均不能解免其所應負之出賣人之瑕疵擔保責任。是被告上開所辯亦屬無據。㈡關於原告有無違反民法第356條之檢查義務： ⒈被告抗辯：系爭房屋於105年1月底即交付原告，原告當時應依通常程序從速檢查系爭房屋、通知被告，否則依民法第356條規定，應視為承認其所受領之物一節。按民法第356條第1至3項規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」、「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」；第359條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」；第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」。 ⒉查系爭房屋原為被告所有，且被告陳稱：其將系爭房屋出售與原告時，不知道系爭房屋有傾斜之情形，出售系爭房地前是出租，沒有自住。其係於79年買預售屋，81年系爭房地交屋後，中間斷斷續續有出租，其當初購買系爭房地是要給小孩就讀大學使用，現小孩已畢業，其是住在高雄，所以才出售系爭房地等語（見本院卷第224至225頁）。是被告持有管領系爭房地20餘年期間，亦未能發現系爭房屋有傾斜之情形，顯然系爭房屋傾斜之瑕疵，並非依通常之檢查而能即知。則原告主張：原告於105年4月間委請裝潢公司就系爭房屋進行裝潢工程時，始獲悉系爭房屋似有傾斜情形，乃於同年4 月16日委請蘇國樑土木技師事務所測量屋況，發現系爭房屋確有傾斜，並於105年5月21日以中和宜安存證信函第000154號促請被告出面協商解決等語，並提出蘇國樑土木技師事務所105年4月16日現況勘察評估報告書影本、上開存證信函影本為證（見本院卷第29至38頁、第42至43頁），自無違民法第356條規定之買受人檢查通知義務。因此，被告抗辯原告違反從速檢查之義務，應視為承認其所受領之物，而已喪失瑕疵擔保請求權云云，為不可採。 ⒊再查，原告於105年6月13日提起本件訴訟（見本院卷第10頁原告民事起訴狀上本院收狀戳），並以起訴狀繕本送達被告，向被告先位為解除系爭買賣契約、備位為減少價金之意思表示，該起訴狀繕本已於105年6月22日送達被告，有送達證書在卷（見本院卷第53頁），並未逾民法第365條第1項規定之6個月期間，併此敘明。㈢關於原告先位主張解除系爭買賣契約返還全部價金，有無理由之爭點： ⒈按民法民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。而上開規定但書所稱依情形解除契約，顯失公平，係謂瑕疵對於買受人所生之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言，此有最高法院93年度台上字第1825號、88年度台上字第711號、73年度台上字第4360號裁判意旨可參。 ⒉本件經本院以台灣省結構工程技師公會之鑑定報告書為附件，囑託國泰不動產估價師事務所鑑定系爭房地如無上開鑑定報告書所示之傾斜瑕疵，則於104年12月14日之合理市價為何？如有上開鑑定報告書所示之傾斜瑕疵，則於104年12月 14日之合理市價為何？經該事務所勘估系爭房屋使用現況為：「勘估標的物勘察當日，標的物外觀及室內屋況均維持良好，室內格局作為套房使用。據領勘者表示，勘估標的物已於購買後重新翻修裝潢整理。房屋傾斜情況，無法明顯感覺。」，以及評估系爭房地於104年12月14日無傾斜情況之淨值為4,339,946元；有傾斜情況之淨值為3,769,243元，有該事務所出具之106年4月12日估價報告書一冊可稽。是可知系爭房地因有上開鑑定報告書所示之傾斜瑕疵，所減損之價額比例僅約13.15%（計算式：4,339,946元－3,769,243元＝570,703元；570,703元÷4,339,946元＝13.15%）；且原告已將系爭房屋裝潢成套房，並陳稱出租他人使用中，以及系爭房地有房貸等語（見本院卷第91頁）。被告則稱：倘解除系爭買賣契約，其將受有已經繳納之稅金、仲介費、財產交易所得稅等將近40萬元之損失，還不包括貸款利息等語（見本院卷第225頁）。因此，本院審酌系爭房屋傾斜瑕疵對於買受人即原告所生之損害尚非重大，然解除系爭買賣契約對於出賣人即被告所生之損害則非輕，有失平衡。再者，系爭買賣契約如經解除，則兩造均需互負回復原狀之責（民法第259條規定參照），包含原告應塗銷系爭房地之抵押權設定返還系爭房地與被告，對兩造皆影響重大。因此系爭買賣契之買賣標的即系爭房屋雖有傾斜瑕疵，且被告應負瑕疵擔保之責，但依上開情形，原告解除契約顯失公平，依民法第359 條規定，原告應僅得請求減少價金。故原告先位之訴主張解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1、2款規定請求被告返還全部價金412萬元及利息，即無從准許，應予駁回。㈣關於原告備位主張減少價金，並依民法第179條請求被告返還價金1,236,000元及利息，有無理由之爭點： ⒈本件原告就系爭房屋之傾斜瑕疵，依民法第359條規定，僅得請求減少價金，已如前述。而按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算，此有最高法院99年度台上字第1972號裁判意旨可參。 ⒉本件依國泰不動產估價師事務所前開估價報告書所示鑑定結果，系爭房地因有上開鑑定報告書所示之傾斜瑕疵，所減損之價額比例約13.15%，已如前述。是原告得請求減少之價金，依此比例計算，應為541,780元（計算式：412萬元×13.1 5%＝541,780元）。則原告請求減少價金，並依不當得利之法則請求被告返還該減少之價金，於541,780元之範圍內即無不合，應予准許；逾此範圍之請求，即難認有理由。 ⒊至被告抗辯國泰不動產估價師事務所之估價報告書參考之案例即本院99年度重訴字第418號、97年度訴字第1957號、99 年度訴字第1096號三件判決，其中97年度訴字第1957號並未認定相關房屋有傾斜，99年度訴字第1096號判決則認為中古屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用，縱有屋體破損、傾斜現象，買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，自不能指為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不生不完全給付之問題，故本件估價報告書之認定有重大違誤一節。經查：本件國泰不動產估價師事務所之估價方式，係依循內政部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定。針對勘估標的物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況下，採用比較法及收益法之直接資本化法進行評估，以決定勘估標的正常價格，再求取勘估標的瑕疵傾斜價值減損，就不動產估價之觀點，瑕疵價值減損包含修復費用與汙名價值減損，本案主要評估汙名價值減損，而為最終價格決定（詳估價報告書之記載）。至於估價報告書雖參酌本院上開3件民事判決所爭訟建物之傾斜率及成交價格，但並非以之為唯一之評估依據。再者，買賣之房屋有傾斜之情形，並影響之交易價格，賣方並不當然即應負瑕疵擔保或不完全給付之責。蓋賣方是否應負瑕疵擔保或不完全給付之責，尚涉及買賣雙方於買賣契約具體之約定內容為何，以及訴訟中之舉證是否足夠等等因素，此參諸本院97年度訴字第1957號民事判決駁回該案原告之訴之理由之一，乃係因該事件之原告聲請臺灣省建築師公會鑑定訟爭房屋有無傾斜現象等事項，惟該事件之原告並未繳納鑑定費，致無從證明該訟爭房屋確有傾斜（詳見被告所提上開民事判決之事實及理由欄）。因此，上開3件民事事件訟爭之建物本身能否作為系爭房屋傾斜所影響之交易價額鑑定之參考標的，與上開3件判決之判決結果或裁判理由並不當然有關。 ⒋被告另抗辯國泰不動產估價師事務所之估價報告書鑑定系爭房屋傾斜減損所減損之價值，與台灣省結構工程技師公會鑑定報告書所列之非工程性補償費不符；以及系爭買賣標的僅系爭房屋有瑕疵，故系爭土地應不得請求減少價金等節。按公寓大廈管理條例第4條第2項明定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，依此規定，系爭房屋為集合住宅之一部分，無法與基地所有權分離而單獨移轉或設定負擔；又建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，期間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為常態。從而，房屋存在之瑕疵，但尚未達必須拆除之程度者，就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價值減損，應屬合理。再者，一般房地買賣價格，包括基地成本價格加建物價格及相當利潤。故因買賣房屋存有傾斜之瑕疵所致之價格減損，雖不直接影響基地成本價格，但仍應由建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔。換言之，系爭房屋因存在傾斜之瑕疵，除令減損建物交易價格外，對應分配至土地之相當利潤亦有減損，在一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有傾斜之瑕疵，對房屋及坐落基地之交易價格均有影響。參諸兩造所簽署之系爭買賣契約第3條僅載買賣總價412萬元，並未就系爭土地、系爭房屋分別約定價格（見本院卷第19頁），顯見兩造係就系爭房地整體作為單一交易標的物。且系爭房屋之傾斜情形並未達必須拆除重建之程度，已如前述，是雖僅系爭房屋存在傾斜之瑕疵，然系爭房地之交易價格乃因此整體受影響，無從割裂。至台灣省結構工程技師公會之鑑定報告書所列「非工程性補償」係參照台北縣政府鑑定手冊、臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例施行細則之拆遷補償之標準，與系爭房屋存有傾斜瑕疵所實際減損之價值若干無關。因此，系爭房地之傾斜影響整體交易價格，既經國泰不動產估價師就系爭房地有無傾斜瑕疵之情形鑑定交易價格之差額。則被告認應僅以系爭房屋計算差額，不應加計系爭土地，及以系爭房屋傾斜之非工程性補償金計算減損金額，自皆不足採。 ⒌又買受人因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民法第179條、第182條第2 項之規定將該減少部分附加利息一併償還。本件被告就系爭房屋之傾斜應負物之瑕疵擔保責任，業如前述，則原告備位以起訴狀繕本送達作為減少價金意思表示之送達，並依不當得利之法律關係請求被告返還541,780元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年6月23日起（見本院卷第53頁送達證書）至清償日止按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告先位主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1、2款規定，聲明請求被告應給付原告412萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回，其此部分假執行，失所附麗，應併駁回。原告備位之訴依民法第359 條規定主張減少價金，並依民法第179條規定，聲明請求被告應給付原告541,780元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年6月23日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。結論：本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。中華民國 106 年 6 月 30 日民事第三庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 6 月 30 日書記官張珮琪

臺灣新北地方法院105年度訴字第1905號

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