105年度訴字第2406號｜民事：減少價金等｜裁判日期：107 年 06 月 29 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2406號原　　　告　林建全訴訟代理人　羅凱正律師複代理人　伍徹輿律師被　　　告　鄭桐標訴訟代理人　高亘瑩律師複代理人　李松霖律師陳逸融律師石鋒琳上列當事人間請求減少價金等事件，本院於中華民國107年5月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾柒萬壹仟陸佰元，及自民國一百零五年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰參拾柒萬壹仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠伊於民國102年11月21日透過信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋），以總價新臺幣（下同）1,080萬元向被告購買新北市○○區○○路00巷00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，並與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），而於103年1月24日交屋。嗣伊於103年5月底入住系爭房屋，因於104年12月間聽聞鄰居表示系爭房屋有傾斜情事，遂於105年4月16日委請鉅佳工程顧問有限公司對系爭房屋進行傾斜率測量，並作成鑑定報告書（下稱系爭鉅佳鑑定報告），測量結果系爭房屋於測點T4、T5部分，傾斜率分為1/136及1/109，房屋係由前向後傾斜，已超出正常值1/200 甚多，應認系爭房屋為傾斜屋。伊得知測量報告後，遂透過信義房屋函知被告系爭房屋有房屋傾斜之瑕疵，並希望協商處理。詎被告竟矢口否認系爭房屋有傾斜情事。伊及配偶即訴外人廖佩瑩幾經查訪附近同社區鄰居是否知悉房屋傾斜乙事時，鄰居竟告知系爭房屋早於75、76年興建時，即因民間習俗之風水考量（房屋傾斜能聚財），將系爭房屋所屬之集合住宅，興建為傾斜屋，被告為系爭房屋興建時之起造人，於興建之初即因風水之考量而有意以傾斜之方式施工，竟於出賣系爭房屋時，於標的物現況說明書項次17亦載明系爭房屋並無傾斜情事，顯見被告已擔保系爭房屋並無傾斜之瑕疵。被告故意隱匿房屋傾斜事實，致伊陷於錯誤而購入具有瑕疵之傾斜屋，並造成伊之損害。依台灣省結構工程技師公會106年11月2日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）認定系爭房屋價值減損比率為12.7%，即以系爭不動產買賣價金新臺幣（下同）1,080萬元計算，價值減損金額應為1,371,600元（1,080,000×0.127＝1,371,600）。㈡爰依民法第359條、第179條、第227條第1項準用第226條第1項、第184條第1項後段規定，聲明求為判決：⒈被告應給付原告1,371,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠原告並未就交屋時系爭房屋有何傾斜之事實舉證以實其說，僅以交屋後兩年又四個月，委請民間公司進行測量之結果即系爭鉅佳鑑定報告作為主張系爭房屋於交付時有瑕疵之依據未免牽強。系爭房屋之標的物現況說明書雖有勾選否認建物有傾斜一事，然該勾選項目並非屬保證行為。原告主張被告於系爭房屋興建時，即因民間習俗之風水考量，房屋傾斜能聚財，將系爭房屋所屬之集合住宅，興建為傾斜屋云云。惟依原證五錄音譯文，B僅稱鄰居，並不知其真實姓名，無從應證真實性，且原告並未提出錄音檔案可供參照，伊否認上開譯文內容之形式真實性。況臺灣位於地震頻繁地帶，房屋興建傾斜容易造成公共安全危險，嚴重危害居住者之身心安全，且為建築法規所不許，衡諸民間習俗，亦無所謂傾斜屋能聚財之習慣，與經驗法則及論理法則均嚴重違背，原告就伊基於風水考量故將系爭房屋建造為傾斜狀態之事實應負舉證責任。㈡原證二之系爭鉅佳鑑定報告係原告私自尋覓民間工程顧問公司做成，並未具權威公正力，伊否認其形式證明力。縱承認其證明力，就系爭鉅佳鑑定報告第2頁，第6點結論部分，明確指出「當傾斜率小於1/200，認定屬於正常範圍」，則依系爭鉅佳鑑定報告之「量位置分布圖」，系爭房屋位於T1、T2點位置，其餘量點係用於校對比較用，則該傾斜率分別為1/2524、1/811，是依上揭標準，仍屬正常範圍值內，並非原告所謂之瑕疵。依目前實務認定，建物傾斜率在1/200以上不需賠償，1/50至1/200之範圍內均需賠償，若達1/50以下，則需拆除，依其認定，非謂房屋有傾斜即達賠償標準，於傾斜率小於1/200，認定屬於正常範圍，倘原告無法舉證於系爭房屋交付時傾斜率即超過1/200，自不得主張系爭房屋有傾斜瑕疵。依鑑定實務推算補償費用，包含「工程性費用」，並以此做為是否減價及減價若干之依據，若逕以今日鑑定之結果作為認定基準，不啻將使物之瑕疵擔保時間基準推遲至買受人於交付日後任一主張鑑定時點，顯與法律規定不相符。㈢依台灣省結構工程技師公會107年3月1日函覆：「(此重新裝潢施作是否會發覺系爭房屋傾斜情形？)端視裝潢業者之專業程度而定，若有進行裝潢之水平測量，且具有相當之專業應可發現系爭房屋傾斜情況。」，準此，衡諸被證三之格局圖可知，原告先將原有廚房中島、廚具設備、隔間牆、臥室房門全數打掉重做，並重新隔間成「工作室」、「書房」、「廚房」，其中廚房與先前廚房易位，且又另行開闢一處房門通道，可以從廚房直通後陽台。顯見裝潢內容除拆除原先隔間、裝潢外，又重新隔成三間，並進行完整之裝潢，還打通外牆直通後陽台；此上述裝潢內容涉及拆除、泥作、木工及隔間，必須經裝潢工人水平測量後始能進行，且裝潢後如鑑定報告所示內部照片，足認裝潢業者具有一定專業，依據前開回函，足認原告已發覺系爭房屋傾斜情形，故依民法第356條第3項規定，視為承認其所受領之物。且徵諸原條文修法前，原有六個月除斥其間，修法後雖被刪除，但立法者本意在於賦予較難肉眼察覺之瑕疵一定之發見其間，一俟發覺後仍應依法通知出賣人。本件原告遲至買賣兩年半後始向伊主張權利，期間亦有自行進行隔間裝潢，足認原告已依民法第356條第3項規定，視為承認其所受領之物。㈣對系爭鑑定報告之意見： ⒈依系爭鑑定報告可知「房屋傾斜原因常見因地震、地質、鄰房施工、不均勻沉陷、施工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他因素等等單一或複合原因造成。系爭房屋因傾斜時間久遠，興建後傾斜變化之歷史數據欠缺，故其傾斜之原因難以研判」，故無從證明系爭房屋之傾斜情形係興建時刻意施作造成。 ⒉系爭鑑定報告係以現況調查室內地坪水平，鑑定結果認其水平斜度均小於一般工程標準等語，可知系爭房屋地坪鋪面並無傾斜情形。另就房屋傾斜率部分，亦係以現況為測量。依系爭鑑定報告第3頁倒數第2行起：「綜上理由，標的物之傾斜率在買賣成立時迄鑑定期間無有明顯變化，研判該傾斜之瑕疵於102年11月21日買賣成立時即存在。」第4頁：「房屋傾斜原因常見因地震、地質、鄰房施工、不均勻沉陷、施工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他因素等等單一或複合因素造成。系爭房屋因傾斜時間久遠，興建後傾斜變化之歷史數據欠缺，故其傾斜之原因難以研判。」，則依系爭鑑定報告可知，鑑定機關僅就106年6月8日進行當時系爭建物房屋傾斜率，並據以稱系爭房屋於買賣契約當時有傾斜情形，然均未具體言明，買賣成立當時傾斜率為若干？從原證二系爭鉅佳鑑定報告之測量結果即可知時間不同有所差異，系爭鑑定報告逕以106年6月8日之傾斜率作為 102年11月21日系爭房屋之價值減損標準，豈能令人甘服？又建物外觀是否傾斜與系爭房屋內部是否裝修無涉，系爭鑑定報告徒以現況地坪鋪面因自買賣成立時至鑑定會勘日未曾重新施築或修繕，即論定傾斜瑕疵於102年11月21日買賣成立時即存在，顯為率斷。 ⒊原告於106年11月9日民事陳報狀回覆「系爭標的物及兩間臥室地坪，自交屋日至106年8月16日會勘，該期間內未曾重新施築過。」等語。惟查，依系爭鑑定報告第5001頁，其中室內隔間裝潢顯與出售之時不同，另原告亦曾表示「……系爭房屋自交屋至今，原告並未針對系爭房屋內地板進行施工裝潢，保留交屋時之原有現況。」，其所陳述與事實不符。且系爭鑑定報告第3頁末段「綜上理由，標的物之傾斜率在買賣成立時迄鑑定期間無有明顯變化，研判該傾斜之瑕疵於102年11月21日買賣成立時即存在。」之結論係以參酌原告陳報系爭房屋客廳及兩間臥室地坪鋪設從買賣成立時至鑑定會勘日未重新施築或修繕，然原告上開陳報不實，故原告陳報嚴重影響系爭鑑定報告之結果。 ⒋又依系爭鑑定報告可知，鑑定機關實行測量時點為106年6月8日，此距兩造交易已逾三年半，又依原證二系爭鉅佳鑑定報告所示，該測量報告最大傾斜率為1/109，是兩者測量差距甚大，則房屋傾斜率確實會因時間推移而有日漸傾斜之情，準此，系爭鑑定報告所為鑑定為106年6月8日之傾斜率，則估價報告逕以該數值作為房屋減價計算，與交易時已逾三年半，自難令人信服。又依系爭鑑定報告可知，該鑑定報告顯表示106年6月8日測得最大傾斜率為1/108，並推估該傾斜之瑕疵於102年11月21日買賣成立時即存在，至於當時傾斜率為若干，並無法測得。是原告逕自來狀稱買賣契約成立時最大傾斜率為1/108自與一般經驗法則有違。縱認鑑定單位之傾斜度數可採，然房屋不動產鑑價一般分為建物及土地，兩者價值方為房屋整體鑑價價值。今原告主張者係房屋傾斜本身造成之價值減損，此與坐落基地無涉，自應就建物本身減損價值主張，非及於全部不動產(包含土地)，是原告主張仍以全部不動產而主張，此顯與法不符等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：原告於102年11月21日透過信義房屋，以總價1,080萬元向被告購買系爭房屋及其基地，並與被告簽訂系爭契約，而於103年1月24日完成交屋；被告於標的物現況說明書第17點「本棟建物是否有傾斜？」勾選「否」；原告於系爭房屋交屋後曾自行進行室內隔間裝潢。此有不動產買賣契約書、標的物現況說明書、房屋出售前後之室內格局圖二紙、系爭房屋出賣前室內格局照片三張、103年2月13日裝潢工程合約書附卷可稽（見本院卷第17-28頁、第54頁、第343-345頁、第351 -353頁、第293-298頁）。四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋是否存有傾斜之瑕疵？若是，該傾斜瑕疵是否於102年11月21日即系爭契約簽立時即已存在？㈡原告是否因於系爭房屋交屋後2年多始通知被告系爭房屋之瑕疵，而依民法第356條第2項規定視為承認所受領之物？㈢原告得請求之價值減損數額為何？原告得否以現在房屋傾斜狀態計算價值減損數值？計算減損價值得否合併計算房與地之價值為基準？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠系爭房屋是否存有傾斜之瑕疵？若是，該傾斜瑕疵是否於102年11月21日即系爭契約簽立時即已存在？ ⒈查依原證二專業技師105年4月25日測量報告（即系爭鉅佳鑑定報告，見本院卷第29-42頁）所示，系爭房屋最大傾斜率為1/109。又依測量成果報告書(詳系爭鑑定報告附件六）顯示最大傾斜率為1/108，研判系爭房屋有傾斜；傾斜率為1/3645至1/108，最大傾斜率為1/108，發生於T2’測點向左傾（向標的物的後陽台方向），傾斜測量測點位置及成果詳系爭鑑定報告附件六（見系爭鑑定報告第3頁、系爭鑑定報告附件六第0000-0000頁），足見系爭房屋之最大傾斜率無論為1/109或1/108，均已超過1/200，故系爭房屋確實存有傾斜之瑕疵。 ⒉系爭鑑定報告第3頁記載：「依建管資料顯示(詳附件四），客廳及兩間臥室之室內頂板設計均屬相同之高程，經室內頂板水平測量發現，頂板高程前後差0.104公尺(10.4公分）（詳附件六），按標的物前後尺度約10.95公尺計算其室內頂板水平斜度約為1/105，和室外柱角測得之傾斜率1/108相當，且方向一致，顯示標的物樓板之水平斜度和室外柱角傾斜率相關聯。再依法院106年10月20日來函中之被告民事陳報狀㈡：「..本件係爭房屋自102年11月21日買賣成立時至交屋日止，地坪並未重新施築過...」（詳附件一)及原告106 年8月16日鑑定會勘時表示：「現有客廳及兩間臥室地坪… 為交屋日前已設置完成，且未再修繕」（詳附件三會勘紀錄表），顯示客廳及兩間臥室地坪舖面從買賣成立時至鑑定會勘日未曾重新施築或修繕。現況調查客廳及兩間臥室地坪舖面屬同一平面，經室內地坪水平測量發現，地坪舖面高程前後及左右高差分別為0.009公尺(0.9公分)及0.004公尺(0. 4公分）（詳附件六），按標的物前後及左右尺度約10.95公尺及7.50公尺計算其地坪舖面水平斜度分別約為1/1216及1/1875，均小於一般工程水平標準，顯示現況地坪舖面大致呈現水平。綜上理由，標的物之傾斜率在買賣成立時迄鑑定期間無有明顯變化，研判該傾斜之瑕疵於102年11月21日買賣成立時即存在。」（見系爭鑑定報告第3頁、系爭鑑定報告附件四第0000-0000頁、附件六第0000-0000頁、附件一第1009頁），又依本案鑑定測量結果之地坪舖面最大水平斜度約為1/1216，符合一般工程施工水平標準，故研判系爭房屋買賣成立時最大傾斜率約為1/108（見本院卷第267頁之台灣省結構工程技師公會107年3月1日函），由上足見系爭房屋傾斜瑕疵確於102年11月21日即系爭契約簽立時即已存在，且依本案鑑定測量結果之地坪舖面最大水平斜度約為1/12 16 ，符合一般工程施工水平標準，故研判系爭房屋買賣成立時最大傾斜率約為1/108。是被告辯稱依系爭鑑定報告可知，該鑑定報告顯表示106年6月8日測得最大傾斜率為1/108，並推估該傾斜之瑕疵於102年11月21日買賣成立時即存在，至於當時傾斜率為若干，並無法測得。原告逕稱買賣契約成立時最大傾斜率為1/108自與一般經驗法則有違等語，即乏依據，洵不可採。 ⒊本案估價鑑定之價格日期為102年11月21日，所以係依房屋買賣成立時之房屋狀態，於一般不動產市場上若有房屋傾斜瑕疵求算其價值減損之比率，所以原告於交屋後就系爭房屋之室內隔間裝潢重新施作，並不會影響本報告鑑定結果所呈現之價值減損比率。且法院來函鑑定項目僅委託評估價值減損比例，並未委託本案之價值減損金額（見本院卷第267頁之台灣省結構工程技師公會107年3月1日函），足見原告於交屋後曾就系爭房屋之室內隔間裝潢重新施作，並不會影響鑑定結果及價值減損結果。是被告辯稱原告於106年11月9日民事陳報狀回覆「系爭標的物及兩間臥室地坪，自交屋日至106年8月16日會勘，該期間內未曾重新施築過。」等語，惟依系爭鑑定報告第5001頁，其中室內隔間裝潢顯與出售之時不同，另原告亦曾表示「……系爭房屋自交屋至今，原告並未針對系爭房屋內地板進行施工裝潢，保留交屋時之原有現況。」，其所陳述與事實不符。且系爭鑑定報告第3頁末段「綜上理由，標的物之傾斜率在買賣成立時迄鑑定期間無有明顯變化，研判該傾斜之瑕疵於102年11月21日買賣成立時即存在。」之結論係以參酌原告陳報系爭房屋客廳及兩間臥室地坪鋪設從買賣成立時至鑑定會勘日未重新施築或修繕，然原告上開陳報不實，故原告陳報嚴重影響系爭鑑定報告之結果等語，亦屬無據，自無可採。㈡原告是否因於系爭房屋交屋後2年多始通知被告系爭房屋之瑕疵，而依民法第356條第2項規定視為承認所受領之物？ ⒈按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」，民法第356條定有明文。 ⒉原告於102年11月21日透過信義房屋，以總價1,080萬元向被告購買系爭房屋及其基地，並與被告簽訂系爭契約，而於103年1月24日完成交屋；被告於標的物現況說明書第17點「本棟建物是否有傾斜？」勾選「否」，已如前述。又原告主張其於103年5月底入住系爭房屋，因於104年12月間聽聞鄰居表示系爭房屋有傾斜情事，遂於105年4月16日委請鉅佳工程顧問有限公司對系爭房屋進行傾斜率測量，並作成系爭鉅佳鑑定報告，測量結果系爭房屋於測點T4、T5部分，傾斜率分為1/136及1/109，房屋係由前向後傾斜，已超出正常值1/200甚多，應認系爭房屋為傾斜屋。原告得知測量報告後，遂透過信義房屋函知被告系爭房屋有房屋傾斜之瑕疵，並希望協商處理。詎被告竟矢口否認系爭房屋有傾斜情事等情，為被告不爭執，並有專業技師105年4月25日測量報告（即系爭鉅佳鑑定報告）、臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊節本、信義房屋105年5月10日函附卷可稽（見本院卷第29-42頁、第43-47頁、第48頁）。雖重新裝潢施作是否會發覺系爭房屋傾斜情形，端視裝潢業者之專業程度而定，若有進行裝潢之水平測量，且具有相當之專業應可發覺系爭房屋傾斜情況（見本院卷第267頁之台灣省結構工程技師公會107年3 月1日函），惟實際從事裝潢業者之專業程度如何，則須進一步確認。又依被告裝潢公司臉書照片、系爭房屋地板被告裝潢前後對照圖（見本院卷第299-305頁）所示，係屬訴外人鄭吉宏之貼文，並非被告所為，已非無疑，縱認可證被告欲出售系爭房屋前，於102年10月間曾委請裝潢公司將系爭房屋室內全部地板打掉、重新舖設，亦難據此即認被告有做水平測量，斯時被告已確實知悉系爭房屋具有傾斜之瑕疵。再者，原告主張其於交屋後進行裝潢時，因只有少部分房間地板鋪設木製地板及裝置系統櫃，並非全部室內地板進行更換，故無庸進行全部室內之水平測量，實際上裝潢時，廠商之工程項目亦不包含水平測量等情，並提出103年2月13日裝潢工程合約書為證（見本院卷第293-298頁），益見原告係於專業技師105年4月25日測量報告（即系爭鉅佳鑑定報告）出來後，方才得知系爭房屋為傾斜屋。由上足見系爭房屋是否傾斜並非一望即知，原告始會於103年5月底入住系爭房屋後，因於104年12月間聽聞鄰居表示系爭房屋有傾斜，遂於 105年4月16日委請鉅佳工程顧問有限公司對系爭房屋進行傾斜率測量得知，並透過仲介買賣之信義房屋於105年5月10日函知被告系爭房屋有房屋傾斜之瑕疵，應認原告並無怠於通知，自不生視為承認其所受領之系爭房屋效力。㈢原告得請求之價值減損數額為何？原告得否以現在房屋傾斜狀態計算價值減損數值？計算減損價值得否合併計算房與地之價值為基準？ ⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，民法第354條第1項前段、第359條、第365條第1項定有明文。 ⒉查系爭房屋確實存有傾斜之瑕疵，且於102年11月21日即系爭契約簽立時即已存在，系爭房屋買賣成立時最大傾斜率約為1/108。又原告透過仲介買賣之信義房屋於105年5月10日函知被告系爭房屋有房屋傾斜之瑕疵後，復於105年7月27日訴請被告給付相當於系爭房屋及其基地減少價金之金額（被告於105年8月20日收受），並未逾6個月之除斥期間，是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少價金，自屬有據。再者，系爭鑑定報告第4頁載明：依測量成果報告書(詳附件六）顯示最大傾斜率為1/108，依不動產估價報告成果有價值減損（詳附件七）。系爭房屋價值減損之比例約減少12.7%，房屋價值減損比例估算詳如不動產估價報告書(詳附件七)等語，則以系爭房屋及其基地之總價1,080萬元計算，系爭房屋價值減損數額即為1,371,600元（10,800,000×12.7%＝1,371,600），是原告得請求之價值減損數額為1,371,600元。 ⒊房屋傾斜率測量結果常隨著建築物時間推移，因地震、地質、鄰房施工、不均勻沈陷、施工品質、施工材料、材料老化、荷重不均、使用不當或其他因素等等單一或複合原因及測量誤差、測點位置不同等因素而不同，故原證二專業技師105年4月25日測量報告（即系爭鉅佳鑑定報告，見本院卷第29-42頁）與系爭鑑定報告有關系爭房屋最大傾斜率不同。房屋是否隨時間推移而有不同；依本案鑑定測量結果之地坪舖面最大水平斜度約為1/1216，符合一般工程施工水平標準，故研判系爭房屋買賣成立時最大傾斜率約為1/108；本報告之價值減損比率估價鑑定係以106年6月8日所測得結果為準，惟因本鑑定作業測量室內平頂與地坪高程之結果，地坪接近水平但平頂呈現傾斜，故研判於價格日期102年11月21日（房屋買賣成立時）其傾斜值與106年6月8日測量值約相當以此作為不動產價值減損比率評估依據。原證二之測量結果其最大之傾斜值與本報告之測量成果之最大傾斜值接近，其價值減損比率亦將幾無差別（見本院卷第267-269頁之台灣省結構工程技師公會107年3月1日函），足見系爭房屋於價格日期102年11月21日（房屋買賣成立時）其傾斜值與106年6月8日測量值約相當，而以此作為不動產價值減損比率評估依據。是原告自得以現在房屋傾斜狀態計算價值減損數值。被告辯稱房屋傾斜率因不同時間而有不同數值，不應以現階段房屋狀態，而應以系爭房屋買賣時之狀態，做為價值減損之計算標準等語，即乏依據，洵不可採。 ⒋按公寓大廈管理條例第4條第2項明定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，系爭房屋為集合住宅之一部分（見本院卷第52-53頁之系爭房屋使用執照存根），無法與基地所有權分離而單獨移轉或設定負擔；又建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。再者，房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為常態。是房屋存在之瑕疵，但尚未達必須拆除之程度者，就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價值減損，實屬合理。查本件原告向被告購買系爭房屋及其基地係為居住使用，並無隨時拆除改建之打算，且兩造係以系爭房屋及其基地整體作為單一交易標的物及約定總價為1,080萬元，並未就土地、房屋分別約定價格，為兩造所不爭執，並有系爭契約附卷可稽（見本院卷第17-28頁）。縱系爭房屋坐落之土地並無瑕疵，但因系爭房屋存在於其基地之期間，該基地無從為其他利用，而房屋通常存在於其基地之期間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該基地之價值當然亦同受影響。況房、地買賣，其不動產之價格為基地成本價格加建物價格加超額利潤。一般房屋買賣之慣例，價格減損額應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」分擔，故系爭房屋因傾斜之瑕疵，除減損系爭房屋之交易價格外，對應分配至其基地之超額利潤亦有減損。則系爭鑑定報告就系爭房屋及其基地整體市場價格，評估因傾斜瑕疵所導致之價值減損額，並無不合。是計算減損價值自得合併計算房與地之價值為基準。被告辯稱應單以系爭房屋，而不包括土地之價值計算價值減損數額等語，即屬無據，洵不可採。㈣按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。原告既得依民法第359條規定請求減少價金1,371,600元，則被告受領該部分給付之法律上原因即已失其存在，並使原告受有此部分之損害，自應負返還其利益之義務。是原告主張依民法第179條規定請求返還，洵屬有據。又原告係以相競合之民法第359條、第179條、第227條第1項準用第226條第1項、第184條第1項後段規定為據，請求被告給付，本院已認定被告應依民法第359條、第179條規定給付原告，則就其餘民法第227條第1項準用第226條第1項、第184條第1項後段規定部分，即無庸審究，併予敍明。五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付1,371,600元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年8月21日（見本院卷第67頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中華民國 107 年 6 月 29 日民事第五庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。中華民國 107 年 6 月 29 日書記官郭德釧

臺灣新北地方法院105年度訴字第2406號

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