臺灣新北地方法院105年度訴字第2914號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 106 年 09 月 11 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2914號原　　　告　曾泳綺
訴訟代理人　蔡政峯律師
被　　　告　江秋杏
訴訟代理人　林淑娟律師
被　　　告　陳勇志
陳孟韓
孔慶愷
朱展賢
永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人　孫慶餘
共　　　同
訴訟代理人　姜昱全
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告江秋杏應給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及自民國一百零五年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告江秋杏負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告江秋杏如以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢、永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋），經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠緣原告於民國104 年8 月間因購屋需求而與永慶房屋土城明德店經紀人員王文杰接洽，表達委買意願後旋由永慶房屋店長陳孟韓及仲介人員陳勇志多次帶看各物件，原告經陳孟韓及陳勇志仲介，遂於104 年9 月19日與被告江秋杏簽訂不動產買賣契約書，以新臺幣（下同）1,500 萬元向被告江秋杏買受坐落新北市○○區○○段000 地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 號4 樓之建物，原告依約給付價金，於105 年1 月1 日遷入上址。
㈡詎料，被告未於不動產現況說明書上據實說明系爭建物有若干瑕疵，原告於105 年5 月某日返回系爭建物時，發現系爭建物遭大量白蟻侵入致委請思瑪特股份有限公司（下稱思瑪特公司）於105 年5 月30日就系爭建物室內全域進行檢查，發現系爭建物之主臥室天花板及地板、主臥室衛浴天花板及地板、公共衛浴天花板、廚房天花板及櫥櫃等皆存有大量白蟻及巢穴，且白蟻危害係自104 年年底前即發生，原告遂委請思瑪特公司於105 年6 月1 日先進行重點處理以清理現場，並請被告陳孟韓告知被告江秋杏上開瑕疵，然被告江秋杏置之不理，原告嗣於105 年6 月7 日進行室內全域白蟻防治工程及室內整治工程，更因於交屋後始知悉系爭建物之滲漏水瑕疵，而白蟻蛀蝕瑕疵確實存在並造成建物永久性受損，倘未及時更換，將致系爭建物有結構性及居住安全之危害，僅就系爭建物價額減損部分中之一部主張，即系爭建物依原證2 照片所示，已無法修補且有更換必要之建材及修繕費用為697,000 元，另支出壁癌防水整治費用40,000元、白蟻損害處理費用（系爭建物既有發生白蟻損害，則縱使重新更換木材仍需做白蟻防治工程）12,000元、白蟻損害處理費用24,000 元 、系爭建物修繕期間外宿費用30,000元、為系爭建物修繕而搬家費用20,000元，共計823,000元。
㈢原告得依民法第354 條第1 項及第359 條第1 項規定，請求減少價金，並依民法第179 條規定，請求返還價金811,000
元：
參照最高法院73年台上字第1173號判例意旨、臺灣高等法院98年度上易字第1073號判決。系爭建物既有上開瑕疵，已減少物之通常效用及價值。復參酌原證3 思瑪特公司白蟻驅除防治工程作業規範書暨報價書（下稱報價書）就「勘查狀況」載明：「研判危害起始時間應為去年（即104 年）冬季前白蟻所完成佈建之蟻道，致使本季節白蟻活絡之季節快速啃食所為。係以目前危害時間推算，為舊有存在危害問題。」，而蟻類需於冬季前完成蟻巢佈建置糧過冬，蟻巢及蟻道佈建約需3 個月以上之時間，足認前開瑕疵於104 年12月20日買賣雙方點交系爭建物前即已存在並嚴重影響系爭建物之效用，且系爭建物木材厚度已遭蛀蝕甚薄，固有木材及建築管道瑕疵而需重新裝潢，原告自得依物之瑕疵擔保規定，以上開費用823,000 元為價金減少或損害賠償數額之計算依據，惟原告前已交付系爭建物買賣價金1,500 萬元予被告江秋杏，故被告江秋杏就823,000 元部分為無法律上原因受有利益，求為命被告江秋杏返還811,000 元予原告。
㈣原告得依民法第227 條第1 項規定，請求不完全給付損害823,000 元：
系爭建物受有白蟻蛀蝕致品質不合於兩造買賣契約之本旨，足認被告江秋杏未依債之本旨給付，且前開瑕疵給付乃可歸責於被告江秋杏。蓋被告江秋杏陳稱系爭建物裝潢已有年餘，且於105 年7 月14日以板橋文化路郵局1234號存證信函表示：「於出售標的房屋居住逾三年半的時間，且永慶房屋銷售人員持續帶看超過一年，均無台端所述滲漏水及白蟻之情事」，而矢口否認上情。然查，被告江秋杏於104 年9 月19日簽約日之議價過程中，曾明確表示系爭建物當時室內現狀為被告江秋杏花錢裝潢，並意欲藉此抬升賣價，被告陳孟韓等永慶房屋人員當時亦在場，是被告江秋杏既就全屋進行室內裝潢，豈可能不知上開瑕疵？被告江秋杏顯明知白蟻蝕蛀並試圖遮掩上情粉飾太平，並偽以無瑕疵之物出售而具有可歸責事由。今系爭建物蛀蝕情狀已非一般，原告不僅因白蟻反覆不斷掉落於鍋爐內而無法使用廚房、盥洗時發生整批白蟻從天花板上砸落至原告裸身，更曾於睡眠時因奇癢難耐驚醒後發現身上布滿大批白蟻，造成原告鎮日活於恐懼，無法安心居於系爭建物內，蟻患之鉅不言可喻。
㈤原告得依民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項及第188 條第1 項、第195 條第1 項規定，請求損害賠償811,000
元及精神慰撫金100,000 元：
承前，被告江秋杏明知系爭瑕疵卻詐以無瑕疵之物出售，致原告以顯不相當之價格購買系爭建物，足認被告江秋杏以背於善良風俗之方法故意侵害原告意思表示自由，並使原告受有823,000 元之損害，有民法第184 條第1 項前段侵權行為。又原告因前揭蟻患之情，鎮日活於恐懼，無法安心居住於系爭建物內，足證被告江秋杏前開行為損害原告健康及居住安寧等人格法益重大。
㈥被告陳勇志及陳孟韓為買方即原告購買系爭建物之仲介人員及店長，並以居間為業。前開被告二人不僅多次帶原告看屋，更職司原告與被告江秋杏就系爭建物之買賣事宜，是渠等既與原告有居間契約，則依民法第567 條第2 項規定，應就訂約事項盡調查義務，今卻不然，致原告受有前開損害。又被告陳勇志、孔慶愷、朱展賢簽名於系爭建物不動產說明書上，足認前開3 人權職調查系爭建物之真實屋況，然前開3
人卻未盡調查義務，未於標的物現況說明書載明上開損害，渠等顯未盡注意義務而有過失，均有侵權行為，依最高法院67年台上字第1737號判例，被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢與被告江秋杏依民法第185 條第1 項前段規定，負連帶損害賠償責任。另被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢4 人受雇於被告永慶房屋，並因執行職務不法侵害原告之權利致原告受有損害，已如前述，故被告永慶房屋僱用人應與被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢4 人依民法第188 條第1 項前段負連帶損害賠償責任。
㈦又白蟻危害猶如患有胃潰瘍而無根治可能，僅得於切除病灶後灌藥以試圖進行防治，而白蟻危害之影響在於白蟻會侵蝕建材致建物受有長期不確定之結構安全，亦會造成漏水及滲水壁癌等瑕疵，且因復發可能導致房屋日復一日修繕，終無善日，故白蟻損害對不動產價格影響甚鉅，為不動產買賣必要調查事項。然被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢卻未依不動產經紀業管理條例第24條之2 第3 款、第4 款規定，本於仲介不動產之專業查悉系爭瑕疵，亦未提供相關必要資訊記載於現況說明書上，前開被告等人顯有過失致原告受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，被告永慶房屋應分別與被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢負連帶損害賠償責任。
㈧民法第567 條第2 項調查義務範圍與內政部頒訂之「不動產說明書應記載及不得記載事項」（下稱「記載事項」）不同：
1.參照最高法院84年度台上字第1064號判決、臺灣高等法院99年度上字第647 號判決，從而，不動產經紀業者當以善良管理人注意義務作為調查義務之內涵。又參酌最高法院29年滬上字第106 號判例，則不動產經紀業者及其業務今以具備房地產專業知識之不動產買賣專業人士身分自居，並享有高報酬，其仲介不動產買賣調查義務範圍自當包括依一般觀念所應注意之事項及有相當知識經驗及誠意之人所應注意事項。2.參酌21世紀不動產委託銷售標的現況說明書，其中第11項欄位「是否現有或曾有白蟻或有其他蟲害情形？」及臺灣高等法院102 年度上易字第341 號判決所載不爭執事項「系爭房屋之現況說明書於『本標的物是否有白蟻蛀蝕情形』部分係勾選『否』。」。可知信義房屋仲介股份有限公司所使用之銷售標的現況說明書亦載有白蟻蟲蛀之調查事項。從而可得知悉，我國不動產仲介業者一般交易觀念亦肯認「建築物是否有白蟻蝕蛀」一事為調查義務之必要事項，調查不動產有無白蟻瑕疵當屬仲介不動產買賣之調查義務範圍。
3.被告永慶房屋等人亦明知其調查義務含建物有無「白蟻蝕蛀」情狀：
⑴自被告永慶房屋提供消費者「除白蟻專案」、被告永慶房屋轄下之永慶不動產估價師事務所於房產資訊中特別提及消除白蟻之方法、被告永慶房屋高雄六合店部落格網頁更直接張貼「房屋有白蟻蛀蝕，屬交易上重大瑕疵」之媒體報導提醒消費者注意白蟻瑕疵，足證被告永慶房屋自始知悉白蟻瑕疵屬交易上重大事項，且為買賣二手建物之一般有智識經驗之人應注意事項，倘被告永慶房屋認白蟻瑕疵非二手不動產買賣交易之重大事項，何需提供相關除白蟻服務及張貼該等資訊？
⑵是以，白蟻瑕疵，當屬被告永慶房屋履行調查義務及仲介義務內容之一，被告永慶房屋等6 人未盡此項調查，違反民法第567 條第2 項對於訂約事項有調查義務之規定。
4.不動產經紀業者依民法第567 條第2 項規定應盡之調查義務應優於「記載事項」之規範：
承前所述，參酌永慶房屋高雄六合店部落格網頁、臺灣高等法院102 年度上易字第341 號判決中同業間之銷售建物現況說明書可知，不動產仲介業者應盡調查義務之事項範圍較「記載事項」多且廣，是以，被告永慶房屋等6 人執「記載事項」而欲免除其就訂約事項應盡之調查義務，顯無理由。
㈨證人楊主龍證述具有拘束兩造之效力，系爭白蟻瑕疵於交付系爭建物前即已存在：
1.被告江秋杏訴訟代理人於鈞院106 年3 月27日審理時陳稱：「（法官：原告已陳報鑑定機關有何意見？）我們認為沒有再送鑑定之必要，認為應傳訊思瑪特公司承辦人楊主龍為證人。」、「（法官：兩造是否均同意本案不再送鑑定？僅就思瑪特公司之鑑定報告之證明力為爭執？）同意本案不再做鑑定」；被告陳勇志等5 人訴訟代理人於鈞院106 年3 月27日審理時陳稱：「…我們認為不用再送鑑定。」、「（法官：兩造是否均同意本案不再送鑑定？僅就思瑪特公司之鑑定報告之證明力為爭執？）同意本案不再做鑑定。」，足證兩造同意以證人楊主龍之證述拘束兩造而有鑑定之效果，故就此部分應係一訴訟契約之展現，則今兩造自應受禁反言原則拘束，就此部分為相反主張者應不生訴訟上效果，此為訴訟法上禁反言之法理。
2.證人楊主龍就其製作報價書之過程描述甚詳，且其於鈞院審理時證稱：「我是在105 年5 月30日去上開現場做勘查…我們是以目視勘查和T3I 白蟻偵測機去進行檢測，測得現場…有多處白蟻活躍的狀況…因為白蟻的生活習性問題，我們可以得知大致上有6 個月以上的危害時間，主要原因是因為12月份至4 月份是屬於白蟻的冬眠期或低活動期，所以在5 月30日所檢測的時間點，並不是幾個月以內就可以造成的，至少是半年以上的時間…」、「（被告訴訟代理人林：證人有提到6 個月以上的危害期，是否是證人的臆測？）不是，因為我們是受過訓練，我領有病媒防治專業技術人員資格的證照23年，及其他相關證照大概6 至7 種…」、「（被告訴訟代理人林：…有無可能從他處再遷移過來這裡？）不可能，主要是來自於現場的白蟻是屬於地棲型的白蟻，所以他存活在主建築物結構的土壤層…」、「（原告訴訟代理人：請求提示原證三，證人稱在印象中是在客廳發現地板及木質裝潢發現有白蟻危害，與原證三記載不符，應以何者為據？必須依照當時所述之作業規範書為主…。」，是證人楊主龍本於專業及符合現今科學設備之科學儀器以合於事實之經驗證明白蟻於104 年12月20日交屋前即已存在應無所爭，蓋今證人已證述其判斷白蟻存在時點之方式乃符合現今科學方法，且證人於使用期間及證述期間皆論理清晰，則就此部分應為原告有力之認定。蓋倘依被告訴訟上之主張，倘法醫就某被害人鑑定死亡時點為某年月日某時，被告豈非將爭執因法醫無法鑑定死亡時點之「分」、「秒」為何，故法醫報告不足採信？此顯悖於證據法則及經驗法則而不足採。
㈩對被告抗辯之陳述：
1.自系爭建物坐落之社區管委會人員出入登記簿可知，被告江秋杏不僅於101 年2 月24日就系爭建物進行地板施工，更於103 年8 月12日、13日就系爭建物進行裝潢，足證被告江秋杏所述於入住系爭建物期間內，未曾進行施工、不知悉滲漏水等與事實不符。
2.又被告江秋杏106 年1 月11日爭點整理狀第3 頁陳稱：「原證9 、原證10僅能證明101 年2 月24日進行地板施工（原證9）、103年8 月12、13日進行裝潢，然該一、二天之工程，顯非重新裝潢，故與被告所稱買受後並未進行重新裝潢並無欺瞞可言…」，顯承認「被告江秋杏確實就系爭建物於前開時間進行施工及裝潢」、「被告江秋杏確實未將曾對系爭建物進行裝潢一事告知原告」，就此部分依民事訴訟法第279
條第1 項規定，已生自認效果。另被告江秋杏陳稱其係因並未「重新裝潢」故其未告知原告系爭建物曾「裝潢」，如此玩弄文字遊戲，與一般生活經驗顯不相符。
3.倘被告江秋杏非明知系爭建物有白蟻瑕疵，何須突於103 年8 月動工裝潢？被告江秋杏自陳其並非全屋裝修，則被告江秋杏於103 年8 月裝潢之意義何在？蓋被告江秋杏於103 年8 月13日裝潢，旋於同年10月18日簽妥標的物現況說明書（可見被告江秋杏係在更早之時點即與仲介接洽賣屋）其裝潢時點與委託出賣建物時點相近，足認被告江秋杏早有出賣系爭建物之心，倘103 年8 月12、13日裝潢非為掩飾瑕疵，其時點豈會如此接近。且被告江秋杏陳稱其有經濟壓力，倘非為掩飾瑕疵所為，被告江秋杏何須多此一舉於賣屋前進行裝修，此舉顯與一般生活有經濟壓力之人顯不相符？再者，倘被告江秋杏所稱係為減輕貸款而被迫出賣系爭建物，則103
年8 月12、13日之裝修既非自住所需，又非裝潢為求賣得好價錢，蓋自被告江秋杏所陳，103 年8 月12、13日既無實際上意義，豈非無為增加家庭支出，更與其所述為減輕經濟壓力之目的不相當。是以，被告江秋杏顯係為將系爭建物賣得好價錢，故意粉飾掩蓋系爭瑕疵欺騙買家，欲藉此脫免瑕疵擔保及損害賠償責任。
4.原告並不否認借物裝修一事，然原告裝潢區域與系爭白蟻瑕疵存在區域並不相同，故與系爭瑕疵兩不相涉。蓋原告於買受系爭建物後所做裝潢，僅係於固有客廳空間再加上輕隔間，亦即僅係將原有之開放式書房與客廳相隔，以作為客房用途。是以，就此部分施工不僅與系爭瑕疵發生損害之區域不同，工程內容更不會經動天花板及地板，足證原告與系爭瑕疵之發生斷無任何關聯。
5.被告江秋杏既明知系爭瑕疵，卻仍故意欺瞞原告，當適用民法第357 條規定，從而被告江秋杏主張適用民法第356 條規定顯無理由。退步言之，被告江秋杏就民法第356 條規定所稱之「應即通知」顯已誤認。蓋原告於發現瑕疵後第一時間請人勘履瑕疵現狀，並立即嘗試聯絡前屋主，原告當已盡通知義務而無視為承認之情狀，且民法第356 條規定並無法定期限強令買受人遵循，被告江秋杏主張原告未依法「應即通知」等語當屬狡辯之詞。況依被告所述，買受人應於發現瑕疵時，立刻、迅速、第一時間通知賣方，若非如此則視為承認。倘被告主張為真，今若有一買家購買出廠時即有瑕疵之暴衝汽車，並於行駛中因暴衝致昏迷住院，但因買家清醒後未於第一時間通知賣家車商，故買家再也不得向賣家主張瑕疵擔保責任？如此豈非無稽？
6.被告江秋杏所提被證3 照片僅得證明系爭建物拍攝瞬間印入眼簾之情狀，不得據此即認系爭瑕疵不存在，且被告亦未提供天花板、地板內部遭白蟻蝕蛀之照片，故被證3 與系爭瑕疵有何關聯？再者，被證3 照片拍攝之時點不明，亦非共同被告永慶房屋或其員工所為，其可信性及關連性顯有疑義。7.報價書乃專業白蟻驅除防治公司出具之專業報告書，並非推測之詞，依現今科技，當僅能依據白蟻蟻巢之建置，蟻道之佈建及活躍情況推算白蟻存在始點，倘依被告所述，豈非要求任何研究報告均能明確指稱白蟻於何年何月何日進入系爭建物，且需明確指稱白蟻於何年何月何日建築蟻巢挖掘蟻道，實強人所難。原告就此部分已依民事訴訟法第277 條規定盡舉證責任，被告江秋杏倘認報價書非真或不足採信，應提出相關反證否定之，今被告江秋杏僅空泛陳稱，顯未依法盡舉證責任，不足採信。
8.參照臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333 號判決，倘買受人無法以目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋的範疇。系爭白蟻瑕疵存於無一般出入口之建物內部，自無出入口可查悉天花樑柱及地板內部侵蝕，外觀上本即難以辨認，更何況系爭白蟻瑕疵又經被告江秋杏蓄意裝潢掩飾，致原告外觀上無法以目視、手摸或嗅聞查悉系爭建物有無系爭白蟻瑕疵、壁癌、漏水等現象，故系爭白蟻瑕疵不可納入現況交屋之範疇，被告江秋杏當不可主張現況交屋免除其物之瑕疵擔保責任。
併為聲明：
1.被告江秋杏、陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢、永慶房屋應連帶給付原告811,000 元，及自104 年12月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2.被告江秋杏應給付原告811,000 元，及自104 年12月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
3.前開第一項及第二項請求，被告江秋杏、陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢、永慶房屋之任一被告向原告清償後，其它被告於清償金額範圍內，免給付責任。
4.被告江秋杏、陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢、永慶房屋應連帶給付原告100,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
5.並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告江秋杏則以：
㈠原告所主張之瑕疵並非兩造間買賣當時所存在之瑕疵，原告依民法第354 條第1 項、第359 條第1 項、第179 條規定，請求返還價金811,000 元，顯無理由：
1.被告於104 年12月20日已將系爭建物交付予原告，且系爭建物亦已於104 年12月23日完成交屋，依系爭契約書第11條第2 項之約定，係為現況點交，點交時並無原告所指之滲漏水、壁癌及白蟻瑕疵，且系爭建物於被告買受時已係裝潢完成，被告其後並未再進行裝潢，並已居住其內逾3 年半，期間均未發生原告所稱之瑕疵。被告係因小兒子讀大學住宿、二女兒由於有聽障在藥局擔任助理，薪水僅25,000元，為減輕貸款負擔才換屋，而被告出賣系爭建物係委託多家仲介，多家仲介均知悉房屋現狀且被告於買受時即已裝潢情狀，多家仲介帶看1 年有餘，均無原告所稱之瑕疵。被告更無原告於起訴狀所指：於104 年9 月19日簽約當日議價過程中，曾明確表示系爭建物當時現狀為被告花錢裝潢，並意欲藉此抬高賣價，被告顯明知白蟻蛀蝕並試圖掩飾太平，並偽以無瑕疵之物出售而具有可歸責事由；且查，被告既已於104 年12月20日交屋予原告，原告竟於入住半年後，於105 年6 月30日通知永慶房屋系爭建物有滲漏水、壁癌及白蟻瑕疵，再經永慶房屋於105 年7 月7 日以台北安和郵局1257號存證信函告知被告，然原告並無法證明該瑕疵係為交屋前已存在之瑕疵，其請求無理由。
2.原告欲依系爭建物所屬管委會人員出入登記簿101 年2 月24日、103 年8 月12、13日所載資料，主張被告明知系爭瑕疵且有意欺瞞云云，惟查前開資料僅能證明101 年2 月24日進行地板施工、103 年8 月12、13日進行裝潢，然該一、二天之工程，顯非重新裝潢，故與被告所稱買受後未進行重新裝潢並無欺瞞可言，況該部份之證據亦無法證明被告明知系爭瑕疵且有意欺瞞，原告所為之論述顯無所據。另原告欲依報價書證明自104 年冬季前瑕疵即已存在，惟查，該報價書僅係推測，並無法確認，實無法依此證明自104 年冬季前瑕疵即已存在。
3.本件縱為交屋前即已存在之瑕疵（被告否認之），然原告已視為承認其所受領之物，被告不負擔瑕疵擔保責任：
依報價書，係明載其於105 年5 月30日到現場勘查，且於105 年6 月1 日、7 日兩次施工，則原告發現瑕疵，必較勘查時間（105 年5 月30日）更早，原告並無立即通知被告（被告於105 年7 月7 日始受通知），原告顯有怠於通知之情事，則依民法第356 條規定，原告已視為承認其所受領之物，被告不負瑕疵擔保責任。
4.依報價書，亦明載白蟻防治之處理方式，且已兩次施工，該報價僅為12,000元，然原告竟欲依大來室內裝修工作室報價單，請求系爭建物之修繕費用69,700元，然該修繕費用與原告所主張之滲漏水、壁癌及白蟻瑕疵有何因果關係，未見原告舉證證明，況其所主張之壁癌防水整治費用40,000元、白蟻除治費用24,000元、緊急處理防治費用12,000元、修繕期間外宿租屋費用30,000元、搬家費用20,000元，原告未提出所憑請求之單據，更未舉證證明與被告之行為有關，其請求自屬無據。
㈡原告無依民法第227 條第1 項向被告為請求：
被告於出售系爭建物予原告時，並無原告所主張之瑕疵，故被告並無可歸責事由，原告請求顯無足採。
㈢原告無依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項、第195 條第1 項向被告請求損害賠償811,000 元及精神慰撫金100,000 元：
被告於出售系爭建物予原告時，系爭建物並無原告所主張之瑕疵，故被告並無故意或過失之情事，諸如前述。則被告並無侵權行為可言，原告之請求自無理由。
㈣就證人楊主龍之證詞，表示意見如下：
1.證人係105 年5 月30日始去系爭建物勘查，當時係用T31 偵測器發現有白蟻，依證人證述，該T31 偵測器係利用微波的原理去探測躲在水泥或木頭內的白蟻，然目前並無機器可以偵測到白蟻發生的時間，且目前在台灣沒有白蟻鑑定的執照或鑑定師，在台灣複驗沒有一個實質上的鑑定機構，而證人所屬之思瑪特公司主要是做白蟻防治工程，沒有接受過法院囑託鑑定，顯見證人於報價書所稱白議危害起始時間應為去（104）年 冬季前白蟻所完成佈建之蟻道，僅為個人臆測，並無其他機器可為佐證，亦無機構可為複驗，則報價書所為之推斷並無理由。
2.證人之證詞顯有疑問，其所稱白蟻於探測前有6 個月以上之危害時間，顯係配合原告之主張所為：
⑴證人先為證稱其於105 年5 月30日到現場勘察時測得現場地板及木質裝潢部分有多處白蟻活躍狀況，該證稱與報價書顯不相同（報價書係稱主要發生於臥室天花板及地板、主臥室衛浴天花板及地板、公共衛浴天花板、廚房天花板及櫥櫃），經原告訴訟代理人詢問始稱：我1 年客戶有幾千件，我沒辦法記得那麼清楚，然對於本件細節又可以記得如此清楚顯不合理，況經被告訴訟代理人詢問其亦稱：其收到法院的開庭通知書後，原告上禮拜有通知我記得出庭，而本件係104
年12月20日交屋，原告係為證明在交屋前發生，才會請證人為白蟻於探測前有6 個月以上之危害之證述，原告既委任證人為白蟻防治工程，而證人竟可在無任何機器為佐證下以臆測方式為肯定之證述，顯見：該證詞顯有偏頗，實不足採。⑵證人既證述會先做報價書，再去施工作成施工計畫書暨施工單，然原證4 思瑪特公司病媒防治施工計劃書暨施工單之時間係為105 年6 月1 日，而報價書係於105 年6 月21日作成，兩者顯有疑問，經被告訴訟代理人詢問其稱其出門前有查過105 年5 月30日之原始檔跟報價書應該是一樣的，然其於106 年6 月1 日鈞院收文之資料中（參本院卷第237 頁），竟再稱並無105 年5 月份之報價檔，係因原告於105 年6 月13日來電因為可能想走法律途徑，要求其於白蟻防治勘查內容進行紀錄，基上顯見：證人之證述顯有矛盾，報價書係原告要求記載，證稱白蟻於探測前有6 個月以上之危害均是配合原告要求所為，證人之證述顯不足採。原告並無法依報價書或證人之證述主張交屋前即有白蟻危害，自屬明顯。
⑶證人亦證稱104 年8 月至12月間以一般民眾來講看不出來有白蟻危害，需要專業的儀器來輔助勘查，故顯見：被告於交屋前亦不知有白蟻危害，自屬明顯。
㈤併為答辯聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、被告永慶房屋、陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢未於最後言詞辯論期日到場，據其先前到庭陳述及所提書狀則以：
㈠原告起訴之依據無非是依民法第184 條第1 項前段、第567
條第2 項及不動產經紀業管理條例第24條之2 第3 款、第4
款之規定。惟查，關於不動產經紀業者之「業務及責任」，不動產經紀業管理條例於第四章已有詳細規範，為保障交易者權益，對於不動產交易之資訊揭露，於該法第22條第3 項授權由內政部頒訂「記載事項」，同法第23條第2 項後段更規定，該不動產說明書於向買方解說前應經委託人（即賣方）簽章。
㈡復按，104 年11月25日內政部最新頒訂之「記載事項」，對於建築改良物（即建物）之「應記載事項」即明訂有：
1.建物標示、權利範圍及用途；2.建物所有權人或他項權利人；3.建物型態與現況格局；4.建物權利種類及其登記狀態；5.建物目前管理與使用情況；7.停車位記載情形。至於6.「建物瑕疵情形」更進一步指明應揭露之重要資訊為：⑴有無混凝土中水溶性氣離子含量及輻射檢測；⑵是否有滲漏水情形；⑶有無違建或禁建情事；⑷是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形；⑸目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築；⑹樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕；⑺房屋鋼筋有無裸露等7項。
㈢經查，原告對被告江秋杏之履約能力及訂約能力並無爭執；且被告陳勇志、孔慶愷及朱展賢於被告江秋杏委託銷售系爭房地後，即為產權調查及屋況檢視，並製作不動產說明書（含標的物現況說明書），且該不動產說明書係由經紀人持向被告江秋杏確認後再向原告解說，並有買賣雙方之簽名為證。
㈣再查，原告於104 年12月20日點交系爭房地前，曾借屋裝潢，其亦於起訴狀自承：105 年1 月1 日遷入系爭建物後，期間間隔近5 個月始察覺遭白蟻入侵，且「被告江秋杏於104
年9 月19日簽約日之議價過程中，曾明確表示系爭建物當時室內現狀為被告江秋杏花錢裝潢，並意欲藉此抬升賣價…被告江秋杏顯明知白蟻蝕蛀並試圖遮掩上情粉飾太平。」。姑不論被告江秋杏所稱是否僅為賣方提高賣價之話術，依臺灣臺北地方法院100 年度訴字第5374號判決見解，均已足見原告所稱白蟻蛀蝕情形並非自外觀一望即知，更足徵被告陳勇志、孔慶愷及朱展賢實已盡調查之義務，亦無違反對原告之義務，而為利於被告江秋杏之行為，或違反誠實及信用方法，由被告江秋杏收受不當利益之情事存在。
㈤是以，白蟻蛀蝕之情形非法定應揭露之事項，則被告江秋杏是否知情或願意告知，被告陳勇志、孔慶愷及朱展賢等3 人實無權過問（非指被告江秋杏有明知白蟻蛀蝕而惡意隱匿之情事）。且被告陳勇志、孔慶愷及朱展賢亦無違反「記載事項」之規定，原告主張應將白蟻蛀蝕之情形調查清楚並告知原告，實強人所難，於法無據。
㈥又被告陳孟韓僅受原告所託尋找合適物件，並未涉系爭房地調查等事宜，亦未違反原告委託之義務，原告主張被告陳孟韓應與被告陳勇志、孔慶愷及朱展賢等3 人負連帶賠償責任，顯屬無據。
㈦另被告永慶房屋所屬員工陳勇志、陳孟韓、孔慶愷及朱展賢等4 人並無違反對原告之義務，已如前述，原告主張被告永慶房屋應負僱用人連帶賠償責任，亦無理由。
㈧併為答辯聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、原告主張其於104 年9 月19日與江秋杏簽訂不動產買賣契約書，以1,500 萬元向江秋杏買受系爭房地，詎江秋杏未於不動產現況說明書上據實說明系爭建物有若干瑕疵，原告於105 年5 月某日發現系爭建物遭大量白蟻侵入，於105 年5 月30日委請思瑪特公司就系爭建物進行檢查，發現系爭建物之主臥室天花板及地板、主臥室衛浴天花板及地板、公共衛浴天花板、廚房天花板及櫥櫃等皆存有大量白蟻及巢穴，且白蟻危害係自104 年年底前即發生，遂委請思瑪特公司於105
年6 月1 日先進行重點處理以清理現場，並於105 年6 月7
日進行室內全域白蟻防治工程及室內整治工程，更因於交屋後始知悉系爭建物之滲漏水瑕疵，而白蟻蛀蝕瑕疵確實存在並造成建物永久性受損，倘未及時更換，將致系爭建物有結構性及居住安全之危害，僅就系爭建物價額減損部分中之一部主張，即系爭建物已無法修補且有更換必要之建材及修繕費用為697,000 元，另支出壁癌防水整治費用40,000元、白蟻損害處理費用（系爭建物既有發生白蟻損害，則縱使重新更換木材仍需做白蟻防治工程）12,000元、白蟻損害處理費用24,000元、系爭建物修繕期間外宿費用30,000元、為系爭建物修繕而搬家費用20,000元，共計823,000 元。又陳勇志、陳孟韓為原告購買系爭建物之仲介人員及店長，陳勇志、孔慶愷、朱展賢並簽名於系爭建物不動產說明書上，詎渠等違反民法第567 條第2 項之調查義務，未於標的物現況說明書載明上開損害，顯未盡注意義務而有過失，已構成侵權行為，又渠等均受雇於永慶房屋，且永慶房屋屬不動產經紀業。為此，原告依民法第354 條第1 項、第359 條第1 項、第179 條、第227 條第1 項、第184 條第1 項前段、第185 條第1 項、第188 條第1 項、第195 條第1 項、不動產經紀業條例第26條第2 項規定，請求被告江秋杏應給付811,000 元及精神慰撫金100,000 元，暨被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢、永慶房屋應負連帶損害賠償責任等語。被告則以前詞置辯。茲就原告各項請求有無理由，分述如下：
㈠原告以被告江秋杏應就系爭房地負物之瑕疵擔保責任為由，依民法第359 條、第179 條規定，請求減少價金返還不當得利811,000 元，有無理由？
1.系爭房屋是否有瑕疵？
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查原告於系爭房屋交屋後因發見有白蟻侵蝕情形，經委由思瑪特股份有限公司（下稱思瑪特公司）檢測，勘查結果認「貴房舍白蟻危害問題，主要發生於臥室天花板及地板、主臥室衛浴天花板及地板、公共衛浴天花板、廚房天花板及櫥櫃；其在5 月30日中午14:30 時，經由本公司人員現場以目視勘查及T3i 白蟻偵測器探測顯示，危害範圍（包含隱藏存在問題）。經由危害範圍、嚴重程度研判危害起始時間應為去年冬季前白蟻所完成佈建之蟻道，致使本季節白蟻活絡之季節快速啃食所為。…」，此有原告提出之白蟻驅除防治工程作業規範書暨報價書可按（見本院卷第45頁）。又證人即思瑪特公司負責檢測人員楊主龍在本院審理時具結證稱：伊領有病媒防治專業技術人員資格證照23年，及其他相關證照大概6 至7 種，包括有病媒防治公會核發的蟲害鑑定師，中國技術學院的古蹟維護證書、農委會核發的燻蒸作業資格等。伊於105 年5 月30日至現場勘查，現場有3 至4 坪受到白蟻侵害，伊是以目視勘查和T3I 白蟻偵測機去進行檢測，測得現場地板及木質裝潢部分有多處白蟻活躍的狀況，還有部分木結構的損壞，因為白蟻的生活習性問題，我們可以得知大致上有6 個月以上的危害時間，主要原因是因為12月份至4 月份是屬於白蟻的冬眠期或低活動期。因為白蟻在學理上或理論上在侵入室內時，會先培養所謂的真菌軟化木質及佈築蟻道才會去啃蝕木頭，基本上這樣的時間需要幾個月，再加上白蟻的確明顯造成木頭危害，目視就可以看得出來木質有損壞，及破壞的坪數的大小，所以能夠確認危害是6 個月以上，這樣的時間判定，已經是所謂的保守判定。又現場的白蟻是屬於地棲型的白蟻，存活在主建築物結構的土壤層，是藉由管道結構或水泥結構的裂縫侵入，導致接觸木質裝潢後產生的危害。目前並沒有機器可以偵測到白蟻發生的時間，伊沒辦法精準的確定白蟻發生的時間是在那一天，但基本上至少是半年以上的時間就已經存在了，本件於104 年12月20日交屋，應可確定在交屋前就有白蟻發生，因為12月底至4 月初是白蟻低活動或冬眠期，那時候的危害是停滯的，以伊於105 年5 月底檢測時現場狀況的危害，伊只能判定至少半年以上。又系爭房屋於104 年8 月至12月間，以一般的民眾來講，目視有可能看不出來有白蟻侵蝕，因白蟻發生前期是培養真菌及佈築蟻道，這二樣都是在木頭內部所發生的，其表面不容易看出，也因此我們需要由專業的儀器來輔助我們的目視勘查等語。又台北市病媒防治商業同業公會函覆本院稱：「一、目前尚無何儀器可測得白蟻發生原因或時間點。二、本會亦無法提供任何儀器可測得白蟻發生原因或時間點，目前也無機構可提供鑑定。」等情。然本件固無任何儀器或鑑定單位可資判斷白蟻侵蝕發生之時點，然證人楊主龍既領有病媒防治專業技術人員資格證照達23年，並具有蟲害鑑定師資格，且從事白蟻、蟲害防治工作多年，是證人依其專業上之判斷所為證詞，應認可採。故堪認系爭房屋在危險負擔移轉前即交屋前即存有白蟻侵蝕之瑕疵。至系爭房屋受白蟻侵蝕之情形，是否可歸責於被告，則非所問。
⑵另原告主張於系爭房屋交屋後始知悉有滲漏水及壁癌之瑕疵，江秋杏不僅於曾於101 年2 月24日就系爭房屋進行地板施工，更於103 年8 月12日、13日就系爭房屋進行裝潢，其稱不知悉滲漏水與事實不符云云，並提出系爭建物所述管委會人員出入登記簿、照片16幀為證（見本院卷第172-173 頁、第293-308 頁）。惟被告江秋杏則否認系爭房屋有何滲漏水及壁癌之瑕疵。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356 條第1 項、第2
項亦有明文。查依原告所提出之前揭照片，並不足證明是否係因滲漏水而生牆面潮濕現象，且亦無從自前揭照片即能知悉其所主張系爭建物發生漏水及壁癌之位置及原因。又被告江秋杏縱使曾於101 年2 月間、103 年8 月間就系爭房屋進行裝潢，亦不足認證明當時已存有滲漏水瑕疵且未為修復。復原告並未舉證證明該滲漏水及壁癌之情形係於系爭房屋危險負擔移轉前即交屋前即已存在之瑕疵。況依原告所稱之漏水及壁癌情形應係顯而易見，則被告於104 年12月20日交屋後，原告依通常之檢查應能即時發見上開瑕疵之存在，自應即通知被告江秋杏，然原告遲至105 年7 月7 日始通知被告江秋杏，應視為其已承認所受領之系爭房屋。至原告雖主張滲漏水及壁癌之情形係因白蟻瑕疵所造成云云。惟查，白蟻侵蝕乃以接觸裝潢木構件後進行啃蝕，此觀諸思瑪特公司出具之白蟻驅除防治工程作業規範書暨報價書及證人楊主龍前開證述即明，而滲漏水及壁癌之原因要難認與木構件有關。此外，原告並未提出其他證據舉證以實其說。從而，原告主張系爭房屋存有滲漏水及壁癌之瑕疵云云，並不可採。
2.再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條前段、第359 條分別定有明文。又按除去或減少瑕疵對系爭房屋影響之費用，應為價值減損之最低估算基準。是以，原告請求減少價金之數額，自得以系爭房屋因白蟻侵蝕所生必要修復費用為準。又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第365 條第1
項定有明文。查本件兩造係於104 年9 月19日簽訂系爭房地買賣契約，於104 年12月20日交屋，而本件白蟻侵蝕於當時乃屬不能即知之瑕疵，已據證人楊主龍證述在案，則原告於105 年5 月間發現有白蟻侵蝕，於105 年7 月7 日通知被告有白蟻侵蝕之瑕疵，並於105 年8 月26日提起本件訴訟，請求減少價金，自未逾民法第365 條第1 項規定之6 個月除斥期間。茲就原告所列請求項目是否有據，論述如下：
⑴白蟻瑕疵裝修費用697,000元：
原告就此固據提出大來室內裝修工作室105 年6 月27日報價單為證（見本院卷第52頁），惟被告江秋杏否認上情，並爭執上開文書之真正，是原告對此自應負舉證責任。經查，上開單據僅為報價單，其上並無任何承包廠商之簽章，自難認該等文書為真正，是難認原告實際上已有委由廠商施作該等工程，暨各項目均屬合理必要費用。此外，原告並未提出其他證據舉證以實其說。是原告請求白蟻瑕疵裝修費用697,000 元，自屬無據。
⑵壁癌防水整治費用40,000元：
原告就此固據提出善群工程有限公司報價單為證（見本院卷第205 頁），惟被告江秋杏否認上情，並爭執上開文書之真正，是原告對此自應負舉證責任。經查，上開單據僅為報價單，其上並無任何承包廠商之簽章，自難認該等文書為真正。況原告僅證明系爭房屋存有白蟻侵蝕之瑕疵，已如前述。是原告請求壁癌防水整治費用40,000元，亦屬無據。
⑶白蟻損害處理費用24,000元：
原告就此提出思瑪特公司白蟻驅除防治工程作業規範書暨報價書、施工計劃書暨施工單等件為證（見本院卷第45-51 頁），惟被告江秋杏則否認上情，並爭執上開文書之真正，是原告對此自應負舉證責任。經查，證人楊主龍在本院審理時已具結證稱確有由思瑪特公司施作白蟻防治處理等語，足認原告確有因白蟻侵蝕之瑕疵而委由廠商進行白蟻防治處理。又觀諸上開報價書之記載，思瑪特公司就本件工程費用報價12,000元（見本院卷第49頁），再觀諸上開施工計劃書暨施工單之記載，經思瑪特公司於105 年6 月1 日、105 年6 月7 日施工後，合計向原告收取之費用亦同為12,000元，是堪認原告因白蟻損害處理所支出之費用為12,000元。是原告請求白蟻損害處理費用12,000元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
⑷白蟻損害處理費用12,000元：
原告就此固據提出思瑪特公司出具之施工計劃書暨施工單為證（見本院卷第50-51 頁），惟經核與前開⑶項之請求乃屬同一，自屬重複請求，是原告此部分請求，自屬無據，不應准許。
⑸修繕期間外宿費用28,000元：
原告就此固提出網頁租屋資訊等件為證（見本院卷第204 頁），惟被告江秋杏否認上情，是原告對此自應負舉證責任。經查，上開網頁租屋資訊，並不足證明原告確實有於系爭房屋修繕期間在外租屋之事實，且觀諸思瑪特公司出具之白蟻驅除防治工程作業規範書暨報價書之記載，白蟻防治工程之施作時間約4 小時即可完成，且所使用之藥劑，對人體並無危害之虞，自無於修繕期間另行租屋之必要，故原告請求修繕期間外宿費用28,000元，自屬無據。
⑹搬家費用20,000元：
原告就此固提出106 年2 月9 日估價單為證（見本院卷第206 頁），惟被告江秋杏否認上情，並爭執上開文書之真正，是原告對此自應負舉證責任。經查，依思瑪特公司前開報價書之記載，原告並無搬離系爭房屋之必要，已如上述，且上開估價單僅記載搬出費用20,000元、搬入費用20,000元，估價時間106 年2 月9 日，亦不足證明與本件白蟻瑕疵之修復有何關連性。故原告請求搬家費用20,000元，亦屬無據。
3.末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。查本件原告向被告江秋杏請求減少價金12,000元，既屬有據，則被告江秋杏基於系爭契約受領原告交付之系爭不動產買賣價金之法律上原因，已因原告行使減少價金請求權而不復存在。從而，原告依民法第359 條、第179 條規定，對於被告江秋杏請求減少價金返還不當得利
12,000元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈡原告以被告江秋杏應就系爭房地負不完全給付之債務不履行責任為由，依民法第227 條第1 項規定，請求損害賠償823,000 元，有無理由？
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第
227 條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議參照）。準此，上開出賣人應負不完全給付損害賠償責任之規定，其前提須出賣人有可歸責之事由。查依原告所提出思瑪特公司出具之白蟻驅除防治工程作業規範書暨報價書乃記載「白蟻孳生源的研判，應為室外或鄰居花圃土壤中，其白蟻築群藉由泥作裂縫或埋於泥作內支管隙縫作為侵入途徑，致使接觸裝潢木構作後進行啃蝕。」，且證人楊主龍並證稱：系爭房屋於104 年8 月至12月間，以一般的民眾來講，目視有可能看不出來有白蟻侵蝕，因白蟻發生前期是培養真菌及佈築蟻道，這二樣都是在木頭內部所發生的，其表面不容易看出，也因此我們需要由專業的儀器來輔助我們的目視勘查等語，是上開白蟻侵蝕瑕疵，既非被告江秋杏於簽訂系爭買賣契約時可得而知，自無從告知原告，堪認系爭房屋白蟻侵蝕之瑕疵，顯不可歸責於被告江秋杏。至有關滲漏水及壁癌之瑕疵，原告並未舉證以實其說，已如前述，是尚難逕認具有可歸責於被告江秋杏之事由，揆諸前揭說明，要與民法第227 條第1 項規定之不完全給付損害賠償要件有所不符。從而，原告依民法第227 條第1 項規定，請求被告江秋杏賠償823,000 元，自屬無據。
㈢原告以被告江秋杏應負侵權行為損害賠償責任為由，依民法第184 條第1 項前段、第195 條第1 項規定，請求損害賠償811,000 元及精神慰撫金10萬元，有無理由？
1.按依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。又民法第184 條第1 項前段規定，以權利之侵害為侵權行為要件之一，故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為（參看最高法院55年台上字第2053號判例意旨）。申言之，民法第184 條第1 項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的，故該條項前段所定侵權行為之成立，須以「權利」受侵害為要件之一（最高法院104 年度台上字第1577號判決意旨參照）。復按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院著有21年上字第2012號判例參照）。
2.原告主張：被告江秋杏明知系爭瑕疵卻詐以無瑕疵之物出售，致原告以顯不相當之價格購買系爭建物，足認被告江秋杏以背於善良風俗之方法故意侵害原告意思表示自由，並使原告受有823,000 元之損害，有民法第184 條第1 項前段侵權行為。又原告因前揭蟻患之情，鎮日活於恐懼，無法安心居住於系爭建物內，足證被告江秋杏前開行為損害原告健康及居住安寧等人格法益重大，為此請求精神慰撫金10萬元云云。則原告既主張受被告江秋杏詐欺而買受系爭房屋，自應由原告就其被詐欺之事實，負舉證之責任。然原告就被告江秋杏於簽訂系爭買賣契約時明知系爭房屋具有白蟻侵蝕、滲漏水及壁癌之瑕疵等事實，並未舉證以實其說，自無從認定被告江秋杏有故意隱瞞原告之詐欺行為。況原告既係依民法第184 條第1 項前段請求，則其主張「致原告以顯不相當之價格購買系爭建物」、「侵害原告意思表示自由」云云，揆諸前開說明，亦難認係屬「權利」受有侵害。是原告依民法第184 條第1 項規定，請求被告江秋杏賠償其所受損害811,000 元，自屬無據。又原告既未能舉證證明被告江秋杏所為構成侵權行為，則其依民法第195 條第1 項規定，請求被告江秋杏賠償精神慰撫金10萬元，亦屬無據。
㈣原告以被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢未盡民法第567 條第2 項規定之調查義務，與被告江秋杏為共同侵權行為人，依民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段規定，請求渠等連帶賠償811,000 元及精神慰撫金10萬元，有無理由？
1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條定有明文。另善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865 號判例要旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。復按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院43年台上字第752 號判例意旨參照）。
2.查本件原告係與永慶房屋間訂有居間契約，而陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢則為永慶房屋之履行輔助人，是原告主張其與陳勇志、陳孟韓間訂有居間契約云云，尚有未洽。次查，依內政部所訂頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」，關於應記載事項並無關於「有無檢測白蟻侵蝕」之事項，且原告復未於特約事項特別約定，即便未為檢測，難認有何未盡調查義務之情事；又依證人楊主龍前述證述內容，足見於系爭買賣契約簽訂時，系爭房屋並無法由肉眼目視查知是否有受有白蟻侵蝕，則既需具備專業知識與設備進行檢測，始能查知上情，而被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢依永慶房屋所述分別擔任業務襄理、業務副理、簽約代書、業務經理，又陳勇志、孔慶愷、朱展賢雖有分別在系爭不動產說明書上承辦人、經紀人、店長欄簽章，顯見渠等均不具前揭專業能力。況原告自陳於系爭房屋104 年12月20日交屋後，逾至105 年5 月間始發見有白蟻蛀蝕之情形，則依據一般交易觀念，當時既無跡象得以推認或預見系爭房屋可能遭白蟻蛀蝕，即無從課以永慶房屋、陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢應盡進行白蟻檢測之義務。則被告陳勇志等人既已依據不動產說明書所載逐項向原告說明並交付不動產說明書予原告，應認永慶房屋已盡民法第567 條調查義務，且其履行輔助人陳勇志等人亦無故意或過失。況原告既主張被告陳勇志等人依居間契約負有調查義務，則倘有該項義務之違背，應屬債務不履行，然原告逕主張被告陳勇志等人對其構成民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項之共同侵權行為，亦難認有據。從而，原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段規定，請求被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢等人連帶賠償811,000 元及精神慰撫金10萬元，洵屬無據。
㈤原告以被告永慶房屋為陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢之僱用人，依民法第188 條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告永慶房屋連帶賠償811,000 元及精神慰撫金10萬元，有無理由？
按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。又按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第188 條第1 項亦有明文。查原告所購入系爭房屋雖受白蟻侵蝕，然依前所述，永慶房屋並無可歸責事由，陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢亦無故意或過失，且難認有何侵權行為可言。從而，原告依民法第
188 條第1 項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告永慶房屋應連帶賠償其所受損害811,000 元及精神慰撫金10萬元，亦乏所據。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條亦有明文。查原告雖以系爭建物交屋日即104 年12月20日為利息起算日，惟本件原告所命請求並無確定期限，且其並未舉證證明已為催告給付，是原告請求被告江秋杏給付12,000元部分，自起訴狀繕本送達翌日即105 年10月19日（見本院卷第90頁）至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息部分，方屬有據。
七、綜上所述，原告依民法第359 條第1 項、第179 條規定，請求被告江秋杏給付12,000元及自105 年10月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告依民法第227
條第1 項、第184 條第1 項前段、第185 條第1 項、第188
條第1 項、第195 條第1 項、不動產經紀業條例第26條第2
項規定，請求被告江秋杏、陳勇志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢、永慶房屋應連帶給付811,000 元及自104 年12月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨連帶給付10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息，又關於811,000 元之請求，如任一被告向原告清償後，其餘被告於清償範圍內，免給付責任，均為無理由，應予駁回。
八、又本判決命被告江秋杏給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依被告江秋杏聲請酌定相當之擔保金額准許供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 9 月 11 日民事第四庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 11 日書記官 林翠茹