臺灣新北地方法院105年度重訴字第109號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第109號原　　　告　中鼎地產有限公司法定代理人　呂彦城訴訟代理人　蕭琪男律師朱政勳律師嚴嘉豪律師參　加　人　林書玄訴訟代理人　徐志明律師方瓊英律師被　　　告　陳福壽陳蘇雄共　　　同訴訟代理人　簡長順律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國105年8月12日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸佰玖拾伍萬元，及自民國一百零五年二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰參拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰玖拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告為不動產仲介公司，於民國102年間，為被告居間、仲介被告所有坐落新北市鶯歌區永吉段599、600、601、602、616、655、656地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號建物（系爭土地及上開建物下合稱系爭不動產）。嗣系爭不動產出售予訴外人胡睿鈞，總價金為新臺幣（下同）173,950,000元，有買賣契約書可稽（原證1；下稱系爭買賣契約）。被告則於102年12月30日同意支付原告服務報酬695萬元，有服務費用證明書1紙足憑（原證2；下稱系爭服務費用證明書）。是被告經原告居間、仲介，就系爭不動產已於102年12月30日與胡睿鈞簽立系爭買賣契約，且被告已同意支付695萬元服務報酬與原告，縱因胡睿鈞未履行系爭買賣契約義務，致遭被告解除買賣契約，惟居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，故被告仍負有給付原告服務報酬之義務。被告既已同意給付服務報酬，原告依民法第315條，自得隨時請求清償。爰依民法第565條、第568條、系爭服務費用證明書，請求被告給付服務報酬等語。並聲明：㈠被告應給付原告695萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：㈠被告經全國不動產板橋文化加盟店仲介，於102年12月30日與訴外人胡睿鈞就系爭不動產簽立系爭買賣契約，被告陳蘇雄並同時簽立多紙文書，包含系爭服務費用證明書。嗣訂約後不久，買方胡睿鈞僅繳交價金100萬元，即毀約不支付其餘價金，所交付之本票亦不予兌現，經被告限期催告、解除系爭買賣契約。嗣胡睿鈞對被告起訴請求確認本票債權不存在，該事件現在最高法院審理中。因此，原告並非仲介契約之當事人，又仲介人於102年12月28日受委託銷售，尚未花費絲毫仲介人所任之勞務價值，即於102年12月30日完成仲介，因此仲介人未調查買方之履約能力等，且因未經被告同意即提供有爭議之資訊，導致買方因此毀約，因此仲介人不得請求任何仲介費。又因被告經仲介人訂立系爭買賣契約乃受有損害，若被告有支付仲介費之義務，自亦得請求以損害抵銷仲介報酬。㈡原告並非被告就系爭不動產買賣之仲介人，被告係由全國不動產加盟店仲介，此由系爭服務費用證明書書寫「全國不動產新站加盟店」之外，並無兩造之仲介契約可證。且被告係委託「全國不動產板橋文化加盟店」仲介，然於102年12月30日仲介人通知被告簽約，仲介人乃未告知其與原告屬不同公司，而且當日係仲介人員自行以新站加盟店為仲介人名義。又系爭服務費證明書書乃仲介人告知因被告尚未支付仲介費，故需再簽立系爭服務費證明書，並非更改仲介契約，故仲介契約之當事人非原告。另系爭服務費證明書上印文部分，亦非以原告法定代理人呂彦城名義用印，因此原告主張其仲介、居間云云，並非事實。再被告陳福壽並未於系爭服務費證明書上簽名，被告陳蘇雄亦未以代理陳福壽之意旨簽名其上，此由系爭服務費證明書內容可知只是被告陳蘇雄簽認仲介費尚未支付之證明而已，被告並無同意支付仲介費與原告。㈢本件仲介契約經被告簽立後，仲介人並未依仲介慣例及不動產經紀業管理條例第22條由經紀人在不動產買賣契約書上簽章，以及仲介契約所約明仲介人所製作之不動產說明書應由仲介人指派不動產經紀人簽章，仲介人亦不依仲介契約所約定予以用印，直到被告簽立系爭買賣契約後，始用印於系爭買賣契約上，是仲介人均未予履行此約定外，其仲介契約亦有無效之原因。仲介人於仲介訂立系爭買賣契約迄今，亦從無善盡其應負之注意及協助義務，故仲介人收取高額之仲介費用違反比例原則及誠信原則。㈣本件原告已與買方胡睿鈞和解，免除胡睿鈞給付報酬之義務。因系爭買賣契約是買方故意不繳交價金而解除契約，胡睿鈞亦以刑事詐欺恫嚇被告，因此胡睿鈞違約而致被告依法解除系爭買賣契約，是有可歸責原因之違約人胡睿鈞經原告予以免除給付仲介報酬之義務，而無可歸責之被告反而遭原告索取高額服務報酬，自屬違反比例原則，而原告（若是本件仲介時）未盡其仲介人義務即向被告索取高額服務報酬之行為，亦違反誠信原則。另仲介契約約定，買方違約而解除契約者，被告僅需支付「已收價金50%」與仲介人。本件被告僅收取100萬元之價金，因此仲介人得請求金額最多只有50 萬元。㈤原告主張債務已屆期云云，與仲介慣例不符。依仲介慣例，必待買賣契約履行完畢後，仲介報酬始得請求。又本件仲介報酬債務若於訂約後，被告即應給付，依民法第127條第8款規定，原告若為本件仲介人時，自102年12月30日起至104年12月30日止，其請求權已逾2年短期時效。㈥原告係不動產仲介公司，應參酌不動產經紀業管理條例（特別法）之規定。民法第567條、第570條、第571條、第572條規定，均適用於兩造。另不動產經紀業管理條例第21條、第23條、第26條第1、2項規定亦同。本件仲介人未依仲介契約履行相關義務，且無任何仲介勞務之價值，自應依法予以酌減。㈦本件因歸責原告（若原告為仲介人時）之事由及其人員執行仲介乃損及被告，原告依法應負賠償責任，被告自得以此賠償金予以抵銷。又原告未盡善良管理人之注意，其請求亦有違反比例原則及誠信原則。㈧答辯聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造及參加人均不爭執事項：（見本院卷二第94至96頁）㈠訴外人胡睿鈞經本件原告中鼎公司之業務人員即本件參加人林書玄之仲介，由胡睿鈞委託之訴外人辜喨秋與被告陳福壽、陳蘇雄於102年12月30日簽定系爭買賣契約，以總價1億7395萬元向被告購買系爭不動產，第一期簽約款為1,739萬元，並簽訂買賣價金履約保證申請書、價金履約保證動用專戶款項協議書。㈡依照上開價金履約保證動用專戶款項協議書其他約定事項附件第2條之約定，胡睿鈞應支付第一期款於簽約當天暫以全額1,739萬元本票支付，該本票暫保管於本件原告公司處，待胡睿鈞於102年12月31日將全額1,739萬元匯至履保專戶內，該擔保本票即歸還胡睿鈞。㈢辜喨秋於簽約當天代理胡睿鈞簽發面額1,739萬元之本票交予原告公司保管，隔日即12月31日再交付發票人為胡睿鈞、票面金額100萬元之支票正本一紙，及交付一紙未經用印、票面金額1,639萬元、受款人為安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）價金履約保證專戶之支票影本予本件原告公司，由林書玄持之與本件被告2人交涉，經本件被告同意胡睿鈞最遲於103年1月6日中午前將上開1,639萬元存入履保專戶內。上開100萬元支票則經本件被告提示兌現。㈣胡睿鈞未如期於103年1月6日中午12時前將上開1,639萬元存入履保專戶內，且於103年1月8日以系爭土地未能興建1,500坪以上之房屋為由，寄發存證信函通知本件被告解除系爭買賣契約及請求返還100萬元支票，副本通知林書玄。㈤本件被告於103年1月17日寄發存證信催告胡睿鈞應於函到後7日內給付第一期價款，屆期未履行視同違約；嗣又於103年1月29日寄發存證信函予胡睿鈞，解除系爭買賣契約；並以前開1,739萬元本票未獲清償為由，聲請本票裁定准予強制執行，經本院於103年4月14日以103年度司票字第1682號裁定准許（下稱系爭本票裁定）。本件被告持系爭本票裁定為執行名義，聲請本院以103年度司執字第147631號對胡睿鈞為強制執行，嗣胡睿鈞於104年5月25日清償票款17,897,880元。㈥胡睿鈞曾以本件被告、林書玄涉嫌背信、詐欺得利提起刑事告訴，經臺灣新北地方法院檢察署檢察官於103年8月1日以 103年度偵字第19610號為不起訴處分。㈦胡睿鈞前對本件被告2人提起確認本票債權不存在等訴訟，經本院103年度重訴字第423號於104年2月11日判決駁回，胡睿鈞不服，提起上訴，並為訴之追加，經臺灣高等地方法院於104年12月15日以104年度重上字第281號判決上訴駁回，及就追加之訴部分判決本件被告2人應給付胡睿鈞739萬元及自該判決確定之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並駁回胡睿鈞其餘追加之訴。經該事件兩造均提起上訴，現於最高法院審理中，尚未確定。㈧林書玄前對本件原告提起民事訴訟，就胡睿鈞與本件被告間之系爭買賣請求本件原告給付仲介承攬報酬4,642,650元及遲延利息，經本院於105年5月12日以104年度訴字第2143號判決本件原告應給付林書玄882,000元及遲延利息，並駁回林書玄其餘之訴，經本件原告提起上訴，尚未確定。四、原告主張：被告所有之系爭不動產經原告於102年間居間仲介，而以總價1億7,395萬元出售與訴外人胡睿鈞，被告並於102年12月30日與胡睿鈞簽立系爭買賣契約，及於同日簽立系爭服務費用證明書，同意支付原告服務報酬695萬元等情，業據提出系爭買賣契約書影本、系爭服務費用證明書影本各1份為證（見本院卷一第13至22頁）。被告對於其等係經全國不動產加盟店之仲介，而以總價1億7,395萬元出售系爭不動產與胡睿鈞，並於102年12月30日由被告陳蘇雄（並為被告陳福壽之代理人）與胡睿鈞簽立系爭買賣契約，及被告陳蘇雄並於同日簽立系爭服務費用證明書等情，並不爭執，惟否認有給付服務報酬與原告之義務，並以前揭情詞置辯。經查：㈠關於兩造間就系爭不動產有無成立居間仲介契約之爭點： ⒈被告抗辯：其係經全國不動產板橋文化加盟店仲介，於102 年12月30日與胡睿鈞就系爭不動產簽立系爭買賣契約，並非原告所仲介。被告陳蘇雄於系爭服務費用證明書上簽名，只是簽認仲介費尚未支付之證明，並非更改仲介契約之仲介人為原告，亦非同意給付仲介費與原告等語，並提出102年12 月25日與訴外人中央房屋仲介有限公司（即全國不動產板橋文化加盟店；下稱中央房屋公司）簽立之「不動產專任委託銷售契約書」影本1份為證（見本院卷一第116至117頁）。然查該份委託銷售契約書上記載契約書編號為「RA0081861 」（見本院卷一第116頁），惟被告所提出系爭不動產買賣之「不動產標的物現況說明書」影本（被告陳蘇雄簽立日期及買方代理人辜喨秋簽名日期均為102年12月30日），其右上角則記載「委託銷售契約書編號RA0077223」（見本院卷一第118頁），與被告和中央房屋公司簽立之上開委託銷售契約書之編號不同，是系爭買賣契約之成立已難認係基於原告與中央房屋公司上開委託銷售契約書之仲介所成立。且查：被告陳蘇雄於102年12月30日所簽立之系爭服務費用證明書已明確載明：「…今由本公司居間協調，買賣雙方合意買賣總價計新台幣壹億柒仟參佰玖拾伍萬元整，並同意支付服務費報酬計新台幣陸佰玖拾伍萬元整。…仲介公司：全國不動產新站加盟店（中鼎地產有限公司漢生東路營業所）」（見本院卷第22頁）。另被告所提本院103年度重訴字第423號民事判決影本（該民事事件之原告為胡睿鈞，該事件之被告則為本件兩造及參加人林書玄共4人），其判決之事實及理由欄亦記載本件被告於上開民事事件主張：「本件被告陳蘇雄係全權委託仲介即被告中鼎公司出售系爭不動產，…。」等語（見本院卷一第77頁）。再證人林書玄亦到庭證稱：我曾受僱於全國不動產新站加盟店，期間不太記得，是104年2月中離職，任職期間約2年。全國不動產新站加盟店為中鼎地產有限公司，全國不動產板橋文化加盟店為中央房屋公司，都是中鼎體系。我曾仲介胡睿鈞（委託人辜喨秋）與被告陳福壽、被告陳蘇雄，於102年12月30日買賣系爭不動產，我是買方經紀人，有協助到賣方，賣方是委託板橋文化加盟店銷售。系爭買賣契約及系爭服務費用證明書係在新站加盟店所簽立，當時買賣雙方之仲介都在場，代書有在場、我個人有在場，賣方仲介是方芊懿，是文化加盟店的人員。方芊懿雖是文化加盟店人員，但都算中鼎體系，賣方在簽立系爭買賣契約之前，有簽了一份委託銷售契約書，是跟板橋文化加盟店所簽，賣方之後有再另簽一份委託銷售契約書，是我跟方芊懿拿給賣方簽的，那一份就是由新站加盟店蓋章。因為原來板橋文化加盟店所簽的委託書有誤，我們有跟賣方說前一份作廢，才補簽後一份。第二份即跟新站加盟店簽的委託書，是在系爭買賣契約簽立前所簽，確切日期不記得，但是在系爭買賣契約之不動產現況說明書的右上角有寫上委託契約的合約編號，原告在另案和我的訴訟中提出的答辯狀所附不動產現況說明書右上角委託的編號是RA0077223，但是被告委託中央房屋仲介公司的委託銷售契約書編號是RA0081861，所以RA0077223這份才是後來所簽的委託書，RA0081861可能是方芊懿所簽的第一份，這部份我不清楚。簽委託合約書的時候，客戶只知道我們是全國不動產加盟店，不會知道實際公司的名稱，當初我們有告知都是中鼎體系，原告公司跟中央房屋公司決策權都是同一個老闆，也就是原告公司的法定代理人。我們所有資料都交給原告簽收，我可以回去找看看有無資料提供等語（見本院卷二第24至27頁）。嗣被告於105年8月4日提出被告陳蘇雄（並代理被告陳福壽）於 102年12月28日與原告公司（即全國不動產新站加盟店）所簽立之「不動產專任委託銷售契約書」（契約書編號RA0077223）影本1份（見本院卷二第52至53頁）為證，經核與系爭不動產買賣之「不動產標的物現況說明書」右上角所載「委託銷售契約書編號RA0077223」相符，且此份委託銷售契約書簽立日期在前開被告與中央房屋公司簽立之委託銷售契約書之後，上載委託銷售日期為102年12月28日起至102年12月30日止。被告亦不爭執有與原告公司簽立上開委託銷售契約書（見本院卷二第96頁），足證被告確有同意將系爭不動產改委由原告公司仲介銷售並同意依系爭服務費用證明書支付服務報酬與原告。 ⒉是兩造間就系爭不動產確訂有委託銷售契約，且被告與胡睿鈞間之系爭買賣契約係由原告所仲介成立，應堪認定。㈡關於被告應否依兩造間之委託銷售契約及系爭服務費用證明書之約定給付服務報酬695萬元與原告之爭點： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第 568條第1項分別定有明文。是上開規定所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例要旨參照）；居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例要旨參照）。是本件兩造間於102年12月28日訂立前開「不動產專任委託銷售契約書」（契約書編號RA0077223），且系爭買賣契約確已因原告仲介而於102年12月30日成立，已如前述，則原告自得請求被告支付報酬，是被告抗辯依仲介慣例，必待買賣契約履行完畢後，仲介報酬始得請求云云，洵屬無據。 ⒉次按民法第570條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」而查兩造於102年12月28日簽立之前開「不動產專任委託銷售契約書」（契約書編號RA0077223）第6條約定：「服務報酬：為成交價額之百分之四（營業稅內含，最高不得超過中央主管機關之規定，…），於簽訂不動產買賣契約書之同時，以現金壹次付清予乙方（即原告）。…」。第7條第6項約定：「甲方（即被告）義務：…6.於簽訂書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付已收價金之50%予乙方作為服務報酬，但不得逾第六條所約定之服務報酬。…」；於102年12月30日簽立之「契約內容變更合意書」第1條約定委託價格變更為1億7,395萬元，第4條約定委託價金含4%服務費（見本院卷二第55頁）；於102年12月 30日簽立與原告之系爭服務費用證明書約定：「…今由本公司居間協調，買賣雙方合意買賣總價計新台幣壹億柒仟參佰玖拾伍萬元整，並同意支付服務費報酬計新台幣陸佰玖拾伍萬元整。」。是兩造已約定被告就系爭買賣應支付原告69 5萬元之報酬，被告自應依該約定給付原告695萬元之報酬。 ⒊關於被告抗辯：兩造間之「不動產專任委託銷售契約書」並未依仲介慣例及不動產經紀業管理條例第22條由經紀人在不動產買賣契約書上簽章，以及仲介契約所約明仲介人所製作之不動產說明書應由仲介人指派不動產經紀人簽章，仲介人亦不依仲介契約所約定予以用印，直到被告簽立系爭買賣契約後，始用印於系爭買賣契約上，是仲介契約有無效之原因一節。按不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款雖規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：不動產出租、出售委託契約書。…」，惟該規定並非委託契約書之效力規定，僅經紀業違反上開規定者，主管機關得依同條例第29條第1項規定處罰之問題，是被告辯稱兩造間之不動產專任委託銷售契約書未經不動產經紀人簽章而無效云云，洵無足採。 ⒋關於被告抗辯：原告於102年12月28日受委託銷售，尚未花費絲毫所任之勞務價值，即於102年12月30日完成仲介，因此仲介人未調查買方之履約能力等，且因未經被告同意即提供有爭議之資訊，導致買方因此毀約，因此仲介人不得請求任何仲介費。又因被告經仲介訂立系爭買賣契約乃受有損害，若被告有支付仲介費之義務，自亦得請求以損害抵銷仲介報酬一節。被告並未提出任何證據證明系爭買賣契約之買方胡睿鈞履約能力有問題，亦未具體說明並舉證證明原告有提供何種未經被告同意且有爭議之資訊導致買方胡睿鈞因此毀約，復未說明其欲為抵銷之債權其請求權依據為何與具體之債權金額為何，並就此加以舉證，已難採憑。又按不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定：因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。次按，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567條、第571條固分別定有明文。惟查：本件兩造不爭執被告與胡睿鈞間之系爭買賣約定第一期簽約款為1,739萬元，而依其等簽立之價金履約保證動用專戶款項協議書其他約定事項附件第2條約定，胡睿鈞應支付第一期款於簽約當天暫以全額1,739萬元本票支付，該本票暫保管於原告公司處，待胡睿鈞於102年12 月31日將全額1,739萬元匯至履保專戶內，該擔保本票即歸還胡睿鈞，買方於簽約當天即簽發面額1,739萬元之本票交予原告保管，隔日即12月31日再交付票面金額100萬元之支票正本一紙，上開100萬元支票已經被告提示兌現。嗣因胡睿鈞經被告催告，未給付剩餘之第一期款1,639萬元。經被告於103年1月29日寄發存證信函予胡睿鈞解除系爭買賣契約，並以前開1,739萬元本票未獲清償為由，聲請系爭本票裁定。被告再持系爭本票裁定為執行名義聲請本院以103年度司執字第147631號對胡睿鈞為強制執行，嗣胡睿鈞於104年5月25日清償票款17,897,880元與被告（含本金1,639萬元及利息1,376,760元）之事實，詳如前開兩造不爭執事項。而胡睿鈞不願支付價款之原因，依被告所提本院103年度重訴字第423號民事判決書及臺灣高等法院104年度重上字第281 號民事判決所載，係因被告及原告公司仲介人員林書玄向其表示系爭土地可興建1,500坪以上之房屋，嗣後其發現建造可申請之樓地板面積為1,427.7坪，因認系爭不動產有瑕疵等語（見本院卷一第76、91頁），及依被告於上開民事事件中主張胡睿鈞為鈞碩建設股份有限公司之人員等語（見本院卷一第92頁）。是胡睿鈞既能於前開執行事件中提出現款清償，且其陳稱係受被告及仲介人員告知系爭土地可興建1,500坪以上之房屋，顯難認胡睿鈞係因無資力履行系爭買賣契約始毀約，且無法認系爭買賣契約其後經解除係因為原告未經被告同意而提供有爭議之資訊與買方之緣故。況系爭買賣契約雖經解除，然被告已沒收買方第一期價款高達18,897,880元（100萬元＋17,897,880元＝18,897,880元），難認被告因此受有何損害。雖經臺灣高等法院104年度重上字第281號民事判決結果，認為被告沒收上開全部第一期價款以作為違約金過高，而將1,739萬元之違約金酌減為1,000萬元（見本院卷一第101頁），然上開判決斟酌違約金以1,000萬元為適當，係已將本件系爭買賣契約解除後，被告仍應給付原告服務報酬695萬元等情計入被告之損害範圍內（見本院卷一第101頁）。是被告以上開情詞抗辯其無給付服務報酬與原告之義務，及於本件所為抵銷之抗辯，均屬無據。 ⒌關於被告抗辯：系爭買賣契約嗣因買方故意不繳交價金而經被告依法解除，而有可歸責原因之買方胡睿鈞經原告予以免除給付仲介報酬之義務，無可歸責之被告反而遭原告索取高額服務報酬，自屬違反比例原則及誠信原則一節。查系爭買賣實際確經原告仲介而成立，則原告依兩造間之不動產專任委託銷售契約書及系爭服務費用證明書之約定，本得請求被告給付服務報酬695萬元，此本為原告權利之正當行使，上開約定既存在兩造之間，被告自應受拘束，而與原告和買方胡睿鈞間就系爭買賣有無約定胡睿鈞應給付仲介報酬與原告無涉，亦與比例原則、誠信原則無關。況被告已沒收買方之第一期價款為違約金，且該違約金之損害賠償範圍已包含被告應支付與原告之系爭報酬695萬元，皆如前述。是被告此部分損害尚未實際發生，然已預先得到填補，反謂原告請求其給付該695萬元之報酬係違反比例原則及誠信原則，顯屬無據。 ⒍關於被告抗辯依仲介契約約定，買方違約而解除契約者，被告僅需支付「已收價金50%」與仲介人，本件被告僅收取買方胡睿鈞100萬元之價金，因此仲介人得請求金額最多只有 50萬元一節。經查：兩造於102年12月28日簽立之「不動產專任委託銷售契約書」（契約書編號RA0077223）第6條約定：「服務報酬：為成交價額之百分之四（營業稅內含，最高不得超過中央主管機關之規定，…），於簽訂不動產買賣契約書之同時，以現金壹次付清予乙方（即原告）。…」。第7條第6項約定：「甲方（即被告）義務：…6.於簽訂書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付已收價金之50%予已方作為服務報酬，但不得逾第六條所約定之服務報酬。…」。而查，買方胡睿鈞於102年12月 30日系爭買賣契約簽約當日，就依約應於簽約時支付之第一期款1,739萬元，暫以前開面額1,739萬元之本票支付，並承諾於翌日將1,739萬元匯入履保專戶，惟翌日胡睿鈞僅交付 100萬元之支票，及傳真一紙未經用印、票面金額1,639萬元支票影本，交由林書玄持向被告交涉，經被告同意胡睿鈞最遲應於103年1月6日中午前將1,639萬元存入履保專戶等情，為兩造所不爭執。而胡睿鈞於前開臺灣高等法院104年度重上字第281號民事事件審理時，主張上開面額1,739萬元之本票僅為擔保之用，並非價金之給付一節，為本件被告於該民事事件審理時所否認，並主張上開面額1,739萬元之本票係作為支付價款之支付工具等語（見本院卷一第92、97頁），顯然被告於該事件審理時亦認上開本票係胡睿鈞用以支付系爭買賣之第一期價金之用。且系爭買賣之價金履約保證動用專戶款項協議書其他約定事項第2條記載：「買方第一期款（含簽約款）全額於簽約當天暫以全額新台幣1739萬元整本票支付（本票暫保管於仲介公司）。買方承諾於民國102年 12月31日前自匯前述全額新台幣1739萬元整至本履保專戶內。待買方兌現前述金額，擔保本票即歸還買方。」（見本院卷一第20頁），已載明第一價期款暫以上開本票「支付」，並約定若胡睿鈞嗣有另將1,739萬元第一期款匯至履保專戶時，始予返還，亦即胡睿鈞如未另行匯付足額之第一期款，即以該紙本票支付，難認該紙本票僅係供擔保之用，加以胡睿鈞於本院以103年度司執字第147631號強制執行程序進行中之104年5月25日，已給付該紙本票之票款本金1,639萬元連同利息合計17,897,880元與被告收受，亦如前述。是被告就系爭買賣已收之價金應為1,739萬元，其50%為8,695,000 元，高於系爭買賣成交價之4%即6,958,000元。因此原告請求被告給付695萬元之服務報酬，自無不合。被告謂其已收價金僅100萬元，故依上開「不動產專任委託銷售契約書」第7條第6項約定，僅需支付50萬元報酬云云，亦無足採。 ⒎關於被告抗辯：原告本件請求之報酬依民法第127條第8款規定時效為2年，自102年12月30日起至104年12月30日止，原告本件請求權已逾2年短期時效一節。按民法第127條係規定：「下列各款請求權，因二年間不行使而消滅：旅店、飲食店及娛樂場之住宿費、飲食費、座費、消費物之代價及其墊款。運送費及運送人所墊之款。以租賃動產為營業者之租價。醫生、藥師、看護生之診費、藥費、報酬及其墊款。律師、會計師、公證人之報酬及其墊款。律師、會計師、公證人所收當事人物件之交還。技師、承攬人之報酬及其墊款。商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價。」。而上開第8款規定，係指商人就其所供給之商品及製造人、手工業人就其所供給之產物之代價而言。本件原告係依據兩造間之委託銷售契約請求被告給付服務報酬，其性質為基於委任關係所生之債，此與商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價顯然有別，而無民法第127條第8款規定之適用，此並有最高法院51年台上字第294號判例要旨可資參照。且關於委任關係所生之債，亦僅限於前開法文其他各款所明文之律師、會計師、技師、承攬人等之報酬始有2年短期時效之適用，居間報酬並不在上開法文規定之範圍內。是被告抗辯原告本件服務報酬請求權已罹於民法第127條第8款規定之2年時效云云，亦不足採。 ⒏關於被告抗辯：原告未依仲介契約履行相關義務，且無任何仲介勞務之價值，應依民法第572條予以酌減其報酬一節。按民法第572條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」。本件原告就系爭不動產之買賣已為被告進行磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，且原告必然因此支出相關之成本及人事費用等，而被告並未提出任何證據證明原告有何未依仲介契約履行相關義務之情事，僅泛稱原告無任何仲介勞物之價值云云，洵無足採。再者，系爭買賣契約嗣雖經被告解除，然被告已沒收買方胡睿鈞給付之第一期價金1,739萬元以為損害賠償之違約金，雖此違約金經臺灣高等法院前開民事判決酌減為1,000萬元，惟已將被告應給付與原告之服務報酬695萬元之損害計算在內，均如前述。是被告迄未給付系爭服務報酬695萬元與原告，然其此部分損害尚未實際發生即已預獲填補，則自不應再酌減原告之服務報酬，始符公平。五、從而，原告依兩造間委託銷售之居間契約及系爭服務費用證明書之約定，請求被告給付服務報酬695萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年2月17日起（見本院卷一第63、64頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條、第392條，判決如主文。中華民國 105 年 9 月 23 日民事第三庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 9 月 23 日書記官李惠茹

臺灣新北地方法院105年度重訴字第109號

關鍵資訊