105年度重訴字第216號｜民事：塗銷地上權等｜裁判日期：105 年 10 月 06 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第216號原　　　告　葉百昌訴訟代理人　楊美滿原　　　告　葉公隆葉公超葉麗娥上列4 原告共　　　同訴訟代理人　林　凱律師詹奕聰律師被　　　告　西德有機化學藥品股份有限公司法定代理人　葉佳紋訴訟代理人　鄭洋一律師蔡調彰律師羅明通律師上 1 人之複代理人　陳璿伊律師被　　　告　合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人　廖燦昌訴訟代理人　高慧雯上列當事人間請求塗銷地上權等事件，本院於民國105 年9 月12日言詞辯論終結，判決如下：主文被告合作金庫商業銀行股份有限公司應將新北市○○區○○段○○○地號土地經新北市三重地政事務所於民國六十一年三月三日以莊登字第三四四九號設定擔保債權總金額為新臺幣一百五十萬元之最高限額抵押權予以塗銷。原告其餘先位之訴駁回。被告西德有機化學藥品股份有限公司就坐落新北市○○區○○段○○○地號土地於民國五十三年一月二十三日設定登記之地上權，定其存續期間至民國一百一十年十二月三十一日。前項地上權之年地租應自民國一百零五年二月十九日起調整為新臺幣玖拾萬伍仟貳佰參拾玖元。原告其餘備位之訴駁回。第一審訴訟費用由被告西德有機化學藥品股份有限公司負擔十分之六，被告合作金庫商業銀行股份有限公司負擔十分之二，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。本件原告起訴原訴之聲明為：㈠、先位部分：①被告西德有機化學藥品股份有限公司（以下簡稱西德公司）應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地（重測前為臺北縣三重市○○○段○○○段0000地號，以下簡稱系爭土地）設定之地上權登記（收件字號：53年三重字第120 號、登記日期：民國53年1 月23日，以下簡稱系爭地上權）予以塗銷。②被告應將系爭土地設定擔保債權總金額新臺幣（下同）150 萬元之最高限額抵押權登記（收件字號：61年莊登字第3449號、登記日期：61年3 月3 日，以下簡稱系爭抵押權）予以塗銷。㈡、備位部分：①請准定系爭地上權存續期間為3 年。②系爭地上權之年地租應自被告西德公司收受起訴狀繕本時調整為129 萬3199元。③被告應將系爭抵押權予以塗銷（見本院卷一第12至13頁）。嗣於105 年7 月5 日具狀追加先位聲明：系爭地上權應予終止（見本院卷二第60頁）。經核原告所為訴之追加與前揭法條規定並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、系爭土地原為原告之母葉李坐（已歿）及原告葉百昌於51年間購買，於53年間將系爭土地設定系爭地上權予被告西德公司，約定每年租金500 元，惟未約定存續期間。因被告西德公司自88年間起，屢屢拒付系爭地上權租金，積欠總金額已逾2 年，故葉李坐及原告葉百昌於94年間向本院三重簡易庭訴請被告西德公司塗銷系爭地上權，經本院94年度簡上字第100 號以催告不合法為由，判決葉李坐及原告葉百昌敗訴確定（以下簡稱另案塗銷地上權訴訟）。嗣葉李坐及原告葉百昌認系爭地上權約定每年租金500 元顯屬過低，另於96年間向本院訴請調整租金，經臺灣高等法院97年度上字第501 號判決系爭地上權每年租金應調整為53萬4100元，並經最高法院98年度台上字第148 號裁定駁回上訴確定（以下簡稱另案調整租金訴訟）。葉李坐業於100 年8 月1 日死亡，故葉李坐對於系爭土地之權利，乃由全體繼承人即原告共同繼承。㈡、被告西德公司係於53年間在系爭土地設定系爭地上權，迄今已使用系爭土地50餘年。然環諸系爭土地周遭之開發建設情形，鄰近臺北捷運中和新蘆線及機場捷運線，附近之捷運站有菜寮站、三重站與三和國中站，車程各約3 至5 分鐘、步行約15分鐘即可到達，且系爭土地地處中山高速公路與二重疏洪道中間，距離五股工業園區車程亦僅需數分鐘。又系爭土地附近學校、商家遍布，新建之住宅及辦公大樓櫛次比鄰，故系爭土地不論交通性、居住便利性及生活機能，於現今寸土寸金之新北市中應為首選，惟被告西德公司並未善加利用系爭土地。再依新北市三重地政事務所（以下簡稱三重地政事務所）土地複丈成果圖編號A 所示之地上物（以下簡稱系爭廠房），面積為1061.18 平方公尺，已登記之新北市○○區○○段0000○0000○0000○號建物，面積總和為346.04平方公尺，足見系爭廠房有超過3 分之2 以上屬違章建築。被告西德公司違反法律禁止規定，自不得再以拆除系爭廠房可能招致損害為由抗辯。此外，系爭廠房南臨穀保學校財團法人新北市穀保高級家事商業職業學校（以下簡稱穀保家商），與學校間並無任何空隙或防火牆存在，於鄰近2 座建物交界處設有多個大型變電箱；系爭廠房北面緊鄰1 座寺廟，平日香火鼎盛，間僅薄薄一牆之隔；系爭廠房東側與他人所有之建物相靠，不具任何逃生空間。是以不論系爭廠房、學校、寺廟或他人建物任一發生火災意外，均有極大可能因被告西德公司非法增建之違章建築，致損害範圍蔓延至其餘建物。另被告西德公司近年業績日益下滑，工廠運轉所帶來之經濟效應早已不復以往，再與周遭新建之公寓大廈相較，並審酌行政院頒布「固定資產耐用年數表」所示磚構造及加強磚造工場用廠房之耐用年限分別為20年及30年，更凸顯被告西德公司所有逾屋齡50年之系爭廠房年久失修、老舊不堪，對於系爭土地已不足發揮地上權之社會機能。況系爭土地上之建物，僅1 層樓部分為合法，其餘附屬建物均屬違章建築，而廣大違章建築除嚴重破壞市容、降低鄰近居民之生活品質外，更直接影響建物之功能性，進而攸關建物使用人及周遭居民生命、身體、財產安全甚鉅，故被告西德公司顯然悖於系爭地上權當初使用目的，進而違法使用系爭土地。㈢、被告雖提出「財產目錄」，欲藉此證明系爭土地上之廠房設備合於主管機關之要求。然該「財產目錄」僅係被告西德公司自行製作之私文書，其內容是否正確仍有待商榷。況依被告西德公司官方網頁查詢結果，其除於系爭土地上有系爭廠房外，尚在五股工業區設有2 座藥品製造廠房，且不論占地面積、周遭環境、機器設備等均較系爭土地上之系爭廠房為優良，故該「財產目錄」內之設備是否均用於系爭土地上之系爭廠房，抑或僅係被告西德公司用以魚目混珠、混淆視聽之方式？系爭地上權是否仍有永久存在之必要？均不無疑問。尤有進者，由食品藥物消費者知識服務網查詢被告西德公司所製作之藥品，可知被告西德公司近年來多有違規復工、產品品質不良之情事發生，亦即被告西德公司所製作之產品恐有危害一般社會大眾之身體健康之虞，此與原告當初設定系爭地上權予被告西德公司之目的實大相逕庭。準此，兩造間就系爭地上權並未定有存續期間，基於確保系爭土地使用收益能達利益最大化及促進整體社會經濟發展之考量，並斟酌被告西德公司因使用系爭土地所受益之時間已長達半世紀以上，而原告身為系爭土地所有權人卻無法更加有效地使用收益系爭土地，致空有所有權之名但實際上不得使用，系爭地上權自應依民法第833 條之1 規定予以終止。㈣、葉李坐及原告葉百昌於53年間將系爭土地設定系爭地上權予被告西德公司，令被告西德公司得於系爭土地上興建工廠使用。嗣後被告西德公司因資金周轉需求，請求葉李坐及原告葉百昌提供系爭土地連同土地上被告西德公司所有之工廠作為擔保，向被告合作金庫商業銀行股份有限公司（以下簡稱合庫商銀）貸款，並設定系爭抵押權予被告合庫商銀，抵押權存續期間係自59年12月31日起至89年12月30日止，是以系爭抵押權所擔保之債權應已於89年12月30日確定。惟被告西德公司早已清償其對於被告合庫商銀之債務，被告合庫商銀亦確認無借款及保證債務，故系爭抵押權所擔保之債權已因債務人清償而消滅。原告為系爭土地之所有權人，且系爭抵押權因所擔保之債權已受清償而應隨之歸於消滅，然被告西德公司及被告合庫商銀均不願配合辦理塗銷系爭抵押權。而系爭抵押權之存續，不僅將致系爭土地之價值受有重大減損，亦使原告無法順利處分系爭土地，對原告就系爭土地之所有權妨害甚鉅，自應依民法第767 條第1 項中段規定予以塗銷。㈤、退步言之，倘法院認為被告西德公司於系爭土地上所設定之系爭地上權仍有存續之必要，惟因系爭地上權已存在50餘年，遠逾民法第833 條之1 所定之20年期限。又系爭地上權雖曾於另案調整租金訴訟中調整租金，惟考量系爭土地占地遼闊，每年原告應繳納之地價稅金即高達10餘萬元，再加上系爭土地地形方正，近年來鄰近不動產多數興建高層樓之公寓大廈或辦公大樓，且各捷運站陸續通車，商業活動熱絡，土地價值飛升，系爭地上權現今每年租金數額僅53萬4100元，換算結果系爭土地每坪每月租金僅120 元，對照系爭土地鄰近土地約100 坪每月租金高達5 萬元，系爭地上權之租金實屬過低，對於原告顯失公平。原告請求法院衡酌上情，依民法第835 條之1 規定調整系爭地上權每年租金為129 萬3199元【計算式：系爭土地面積1224.62 平方公尺×105 年1 月之申報地價為每平方公尺10560 元×10％＝0000000 ，小數點以下四捨五入】，並依民法第833 條之1 規定酌定系爭地上權之存續期間為3 年。㈥、被告辯稱系爭土地係信託登記予葉李坐及原告葉百昌云云，然若系爭土地確為葉重德（已歿）購置，為何葉重德從未要求系爭土地所有權人變更為被告西德公司？又於另案塗銷地上權訴訟及另案調整租金訴訟，已將「葉李坐及原告葉百昌是否為系爭土地之所有權人並設定系爭地上權予被告西德公司」列為重要爭點，並經葉李坐、原告葉百昌及被告西德公司認真攻防，被告西德公司不得於本件訴訟再行爭執。另被告西德公司雖提出83年10月1 日葉重德書函，然該文書所示之系爭土地買賣時間、買賣當事人與事實完全不符，原告否認該文書之形式證據力，被告所辯實不足採。被告西德公司辯稱系爭地上權設定目的乃為永續經營家族事業云云，然葉重德於82年間罹病後將被告西德公司大部分事務交由訴外人葉佳紋管理，葉佳紋於83年間將葉重德所有之被告西德公司股份輾轉移轉至葉佳紋之配偶名下，葉重德甚不諒解，而對葉佳紋之配偶提起刑事侵占告訴。被告西德公司於87年2 月13日召開股東臨時會及董事會，決議選任訴外人洪進儀為新任董事長，葉重德之董事長職務因而解任，故被告西德公司所言顯係臨訟杜撰之詞。況永續經營家族事業此乃空泛之藉口，是否因而永久保有系爭地上權，阻礙系爭土地之使用收益，倍感質疑。被告西德公司目前最大股東為訴外人闊德工業股份有限公司（以下簡稱闊德公司），葉氏家族成員持有之股份甚少，被告西德公司已非家族企業。被告西德公司再辯稱依法律不溯及既往原則而無民法第835 條之1 規定適用云云，惟依臺灣高等法院103 年度上易字第1318號判決意旨可知，民法第835 條之1 規定實乃民法第227 條之2 規定情事變更原則於地上權租金調整之具體化，被告西德公司顯係誤解法律原意及適用範圍。被告西德公司辯稱葉李坐、原告葉百昌與被告西德公司並無真正租金之約定及給付云云，然另案調整租金訴訟已將系爭地上權租金調整為53萬4100元，且被告西德公司自判決確認時起，每年均有給付租金予原告。被告合庫商銀雖辯稱自始並無不同意塗銷系爭抵押權云云，然被告西德公司屢屢藉詞拖延，不願配合辦理相關程序，原告迫於無奈始提起本件訴訟。㈦、為此，關於先位聲明部分依民法第833 條之1 、第767 條第1 項中段規定請求；關於備位聲明部分依民法第833 條之1 、第835 條之1 、第767 條第1 項中段規定請求等情。並聲明： ⒈先位部分：①系爭地上權應予終止。②被告西德公司應將系爭地上權予以塗銷。③被告應將系爭抵押權予以塗銷。 ⒉備位部分：①請准定系爭地上權存續期間為3 年。②系爭地上權之年地租應自被告西德公司收受起訴狀繕本時起調整為129 萬3199元。③被告應將系爭抵押權予以塗銷。二、被告西德公司則以：㈠、被告西德公司係原告及被告西德公司法定代理人葉佳紋之先父葉重德，於50年前以家族企業創辦經營之國內知名藥廠，系爭土地亦係葉重德為擘畫永續經營家族事業，於50至51年間購置建廠，當時係考量被告西德公司草創初期及經商上未知數可能發生之風險，故借用配偶即葉李坐及原告葉百昌為家族事業土地之信託登記名義人，應有部分各為2 分之1 ，並辦理系爭地上權以變永久無償使用。斯時，葉李坐為家庭主婦，無足夠金錢收入來源，葉百昌則年僅14歲，無完全行為能力。系爭土地上之門牌號碼新北市○○區○○街00號建物，完成日期為51年2 月5 日，系爭地上權之原因發生日期為51年2 月1 日，均早於系爭土地借用葉李坐及原告葉百昌為信託所有權登記之原因發生日期51年7 月15日、登記日期51年9 月27日。嗣後系爭地上權於53年1 月23日登記，系爭土地上之建物則至53年5 月9 日方為登記，是可知葉重德實為實際出資購買之人。㈡、依民法第833 條之1 規定及最高法院100 年度台上字第599 號判決意旨可知，法院於當事人請求終止地上權時，自應詳細審酌系爭建築物之種類、性質、利用狀況、尚得使用之期間如何、是否已至不堪使用及是否成立之目的已不存在等情形。系爭地上權係以被告西德公司在系爭土地上興建廠房永續經營家族事業為目的，被告西德公司迄今經營狀況穩定、業績優異，有效藥品許可證達61種，健保用藥達26種，自早年即已取得GMP 之藥廠認證，近年配合主管機關對國內生技藥品之研發重視及嚴格要求，亦已取得衛生福利部藥品優良製造證明書，可見被告西德公司生產之藥品品質優良、廠房並無老舊不堪使用之情形。又依臺北縣土地登記總簿所載，系爭地上權存續期間為「不定」，而非「空白」，更非「未定有期限」。其後之土地登記謄本即未再登記存續期間而仍為最原始設定之「不定」，係為家族公司事業永續經營使用之地上權而「不」為約「定」之「不定」。是以斟酌當時設定系爭地上權之情形，可知系爭地上權成立之目的即是使被告西德公司興建廠房永續經營家族事業之用，此目的至今仍然存在。系爭地上權係葉重德購買系爭土地籌劃擘建，借用葉李坐及原告葉百昌信託登記為所有權人，並以家族成員為公司股東，迄今仍為股東，葉重德於87年6 月9 日死亡後，因未辦理繼承而仍為股東名冊之股東，系爭地上權成立之目的至今仍然存在，繼任被告西德公司之法定代理人克紹箕裘永續經營，在國內外藥品及健保用藥競爭下，確是經營不易。惟被告西德公司法定代理人兄弟一本創辦人葉重德之遺願，一再以創辦人葉重「德」及先母何仙「桃」之訴外人德桃創業投資股份有限公司及法定代理人兄弟創業之闊德公司逐年增資挹注，為公司最大股東，以延續葉重德為家族事業之志業及遺願。原告主張系爭地上權之成立目的已不存在云云，即與事實不符而無理由。㈢、原告雖主張被告西德公司產品品質不良、業績日益下滑云云。惟被告西德公司投入金錢為軟、硬體之升級，於104 年間便已通過評鑑而取得衛生福利部藥品優良製造證明書，由此可知原告所述與事實不符。原告又主張系爭廠房屋齡50年，年久失修、老舊不堪，對於系爭土地已不足發揮地上權之社會機能云云。惟被告西德公司之系爭廠房目前仍持續以最嚴謹之製藥規範生產、製造藥品，並無年久失修、老舊不堪之情事。原告再主張系爭廠房有超過3 分之2 以上屬違章建築云云。然依新北市政府違章建築拆除大隊104 年12月21日新北拆拆二字第1043098007號函所載內容可知，系爭廠房並不因屬未依法申請之程序違章而受影響。況系爭廠房之擴建及增建均為創辦人葉重德規劃，亦為葉李坐所知悉，原告以違建為由而主張被告不得抗辯拆除系爭廠房所可能招致之損害，自屬無理。又系爭土地之使用分區為「乙種工業區」，並非可新建住宅之用地，是以原告將系爭廠房與周遭新建之公寓大廈相為比擬，顯有誤會。被告西德公司為繼續創辦人葉重德之遺願，避免受家族紛爭影響，於另案調整租金訴訟暫不爭執「借名登記」及「信託登記」以釐清並無地租之約定，而係以系爭土地借名信託登記再為土地地上權設定之請求，並依法院確定判決將每年之租金扣除租賃所得稅後匯寄葉李坐及原告葉百昌，數年來相安無事，全力發展生產製造及推廣業務，葉李坐及原告葉百昌亦未依另案調整租金訴訟之確定判決向地政機關辦理地上權地租之變更登記。詎料原告因原借名信託登記之葉李坐死亡為繼承登記，竟再提起本件訴訟，實有愧創辦人葉重德永續經營之遺願。㈣、依臺北縣土地登記總簿之記載，64年7 月24日前，每年租金5000元；依臺灣省臺北縣土地登記簿之記載，64年7 月24日，每年租金500 元；依葉李坐及原告葉百昌於93年10月21日以臺北雙連郵局第1122號存證信函之記載，迄93年10月21日止已40年10個月，積欠20萬4160元，則每年租金5000元；依96年5 月30日列印土地登記第二類謄本之記載，系爭地上權租金「依照契約約定」；依葉李坐及原告葉百昌向臺北縣三重地政事務所申請更正電子謄本之記載，土地他項權利部之地租欄位顯示「依照契約約定」；依96年11月29日及105 年1 月12日列印土地登記第二類謄本之記載，每年租金500 元；另案調整租金訴訟，葉李坐及原告葉百昌稱租金衡情酌收500 元。是以系爭地上權租金前後有不同之登記，葉李坐及原告葉百昌於另案調整租金事件更有不同之陳述，惟不論如何登記，自系爭地上權設定以來，至另案塗銷地上權訴訟前，經過40年10個月從未有租金之給付及請求，均由實際出資購買土地並建廠經營管理之葉重德繳納每年地價稅，足證葉李坐及原告葉百昌與被告西德公司並無真正租金之約定及給付。且修正前之地上權「未定有期限」有其適用，惟民法第835 條之1 規定，並無適用，顯係立法之有意不適用，因設定地上權係物權契約，並以書面及登記為絕對效力，即應依登記約定而不得任意翻異。又系爭地上權係於53年間設定，依法律不溯及既往原則，自無民法第835 條之1 規定適用。復依三重地政事務所96年11月26日北縣重地登字第0960016248號函所載，辦理系爭地上權設定之土地登記申請書已銷毀，且葉李坐及原告葉百昌於另案調整租金訴訟亦自承並無約定租金之契約，則除依土地登記規則備有「地上權設定案之土地登記申請書」外，並無民法不動產租金契約，自不能亦不應再類推適用民法第442 條規定為請求。況系爭地上權並無真正地租之約定，即無民法第835 條之1 規定適用，原告請求調整租金並無依據亦無理由。㈤、原告雖主張系爭地上權租金之約定實屬過低，對於原告顯失公平云云。然系爭地上權之租金，依當時調整租金之96年之公告地價為每平方公尺1 萬900 元、申報地價為每平方公尺8720元，95年度地價稅為12萬2670元；而105 年之公告地價為每平方公尺1 萬3200元、申報地價為每平方公尺1 萬720 元，104 年度地價稅依原告主張為11萬餘元。兩相比較之下，公告地價與申報地價僅有微幅調昇，而地價稅金額卻為調降，何來大幅上漲而顯失公平可言，故無調整地租之理由與必要。另關於系爭抵押權之設定，擔保債務早已清償完畢，如系爭抵押權之抵押權人即被告合庫商銀同意塗銷，被告西德公司亦同意配合塗銷抵押權。況抵押權之塗銷，同意塗銷與否係抵押權人之權利，被告西德公司僅以債務人身分協同辦理，原告將被告西德公司併列被告即有未當等語，資為抗辯。㈥、並聲明：原告之訴駁回。三、被告合庫商銀則以：原告於103 年5 月28日向被告合庫商銀申請補發抵押權塗銷同意書，被告已於103 年7 月16日核發原告完成在案，是以被告合庫商銀自始並無不同意塗銷系爭抵押權。惟系爭土地與被告西德公司所有之建物，當初係以共同擔保方式設定系爭抵押權予被告合庫商銀，因事涉債務人及共同擔保物所有權人之權利，故於地政機關登記實務上，均會要求系爭土地所有權人即原告，應提供債務人及建物所有權人即被告西德公司簽名蓋章之申請書後，始能辦理系爭抵押權塗銷事宜等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事項：㈠、系爭土地原為葉李坐、原告葉百昌所共有，應有部分分別為2 分之1 ，現為原告葉百昌、葉公隆、葉公超、葉麗娥所共有，應有部分分別為8 分之5 、8 分之1 、8 分之1 、8 分之1 【並有本院卷一第24至25頁、第252 至254 頁所附之系爭土地登記謄本2 份為證】。㈡、系爭地上權之登記地租為每年500 元，地上權人為被告西德公司【並有本院卷一第24至25頁、第252 至254 頁所附之系爭土地登記謄本2 份為證】。㈢、系爭抵押權之登記存續期間為59年12月31日至89年12月30日，抵押權人為被告合庫商銀【並有本院卷一第24至25頁、第252 至254 頁所附之系爭土地登記謄本2 份為證】。五、本院得心證之理由：㈠、關於系爭地上權部分：按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833 條之1 定有明文。蓋考其立法意旨係因「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。又此項請求係變更原物權之內容，性質上為形成之訴，應以形成判決為之」（該條立法理由參照）。又按上開規定，於民法物權編99年1 月5 日修正條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之，民法物權編施行法第13條之1 復規定甚明。本件原告主張系爭地上權未定有期限，存續期間迄今業逾20年，且成立之目的已不存在，故依民法第833 條之1 、第767 條第1 項中段規定，先位請求本院判決終止系爭地上權，及被告西德公司應將系爭地上權予以塗銷，如先位之請求無理由，則依民法第833 條之1 、第835 條之1 規定，備位請求本院定系爭地上權之存續期間為3 年，及自起訴狀繕本送達被告西德公司時起酌定年租金為129 萬3199元。被告否認上情，並以前揭情詞置辯。經查： ⒈原告之先位請求： ⑴被告西德公司雖抗辯：葉重德實際出資購買系爭土地後信託（或借名）登記於葉李坐、原告葉百昌名下云云。惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759 條之1 第1 項定有明文。考其立法意旨在於：「『登記』與『占有』同為物權公示方法之一，民法就占有既於第943 條設有權利推定效力之規定，『登記』自亦應有此種效力，爰仿德國民法第891 條、瑞士民法第937 條第1 項規定，增訂第1 項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程式塗銷登記，始得推翻」（該條項立法理由參照）。經查，本件兩造均不爭執系爭土地原登記為葉李坐、原告葉百昌共有，嗣登記為原告共有，而非以葉重德為登記所有權人，業如前述（參兩造不爭執之事項㈠）。是依民法第759 條之1 第1 項規定，首堪推定系爭土地原為葉李坐、原告葉百昌共有，現為原告共有。被告西德公司抗辯系爭土地係信託（或借名）登記於葉李坐、原告葉百昌明下等節，既係反於系爭土地之登記公示資料，揆諸前揭說明，自應由被告西德公司舉證推翻此推定之事實。被告西德公司就其上開所辯固提出83年10月1 日葉重德名義簽署之文書1 紙為據（見本院卷一第141 頁），惟觀之該文書僅由葉重德單獨署名，而無葉李坐與原告葉百昌之簽名，是以縱認該文書之形式真正無訛且確係葉重德所書立，亦難認葉重德與葉李坐、原告葉百昌間有何信託（或借名）登記之意思表示合致。此外，被告西德公司復未提出其他證據以證明信託（或借名）登記契約之內容及葉重德與葉李坐、原告葉百昌間如何就該信託（或借名）登記契約內容達到互相表示意思一致（民法第153 條第1 項規定參照）之事實。是以被告西德公司抗辯葉重德出資購買而為系爭土地之真正所有權人一事，未善盡其舉證之責，殊難採信，仍應依登記公示資料所示之原告為系爭土地之現共有人無訛。 ⑵又觀之系爭土地之登記第一類謄本可知，系爭地上權之存續期間欄位記載為「（空白）」（見本院卷一第253 頁），足見系爭地上權未定有期限甚明。被告西德公司雖辯稱：系爭地上權原登記之存續期間為「不定」，而有使被告西德公司永久取得地上權永續經營之意云云，並提出臺北縣土地登記總簿1 份為證（見本院卷一第145 至146 頁）。惟系爭地上權之登記公示資料既然未有任何記載，業如前述，即屬未定有期限之地上權至明，要與土地所有權人或地上權人之主觀想法無涉，被告西德公司所辯顯屬無稽。是以原告依民法第833 條之1 規定請求判決終止未定有存續期間之系爭地上權，本院即應續予判斷系爭地上權成立之目的是否仍存在。至被告西德公司抗辯：系爭地上權成立之目的係為被告西德公司在系爭土地上興建廠房經營藥品事業等語，則為原告所不爭執（見本院卷一第19頁），應屬無訛。是以系爭地上權之成立目的是否仍存在，即應視被告西德公司在系爭土地上興建之系爭廠房是否仍供藥品生產製造使用。本院業依原告聲請囑託三重地政事務所測量系爭廠房使用系爭土地之總面積為1061.18 平方公尺（含新北市三重區大有段2822、2823、2824建號建物之登記面積55.93 、42.78 、247.33平方公尺），有建物登記第二類謄本3 份、三重地政事務所105 年8 月8 日新北重地測字第1053823076號函暨所附土地複丈成果圖1 份附卷為憑（見本院卷一第142 至144 頁、本院卷二第109 至110 頁）。足見系爭廠房使用面積非小，且系爭土地面積為1224.62 平方公尺，此觀土地登記第一類謄本甚明（見本院卷一第252 頁），可知系爭廠房使用系爭土地之範圍達百分之86.65 【計算式：1061.18 ÷1224.62 ＝0.8665 ，小數點以下第5 位四捨五入】，亦屬充分利用而無閒置浪費。再經本院於105 年8 月2 日現場勘驗略以：系爭土地上之系爭廠房1 樓為物料進出口，2 樓北側為辦公室、南側為實驗室，3 樓北側為包裝區與成品庫、南側為原料倉庫，4 樓北側為藥品物料區、南區為電梯機電室與物料倉庫、上方為鐵皮屋頂，廠房內有員工在辦公等語，此有勘驗筆錄1 份在卷可稽（見本院卷二第106 至107 頁），堪認系爭廠房內部確有針對藥品生產製造所需，規劃辦公室、實驗室、原物料區、包裝區、成品區等位置，自難謂系爭地上權成立之目的已不存在。至被告西德公司之系爭廠房有無違建、是否曾違規復工、藥品品質良窳、火災意外發生可能性等節，均與系爭地上權成立目的是否存在之判斷無涉，至多僅為行政裁罰之問題，要難執此遽認系爭地上權之成立目的已不存在。 ⑶準此，原告未舉證證明系爭地上權成立之目的已不存在，故其依民法第833 條之1 規定請求本院判決終止系爭地上權，並依民法第767 條第1 項中段規定請求被告西德公司塗銷系爭地上權，均屬無據，不能准許。 ⒉原告之備位請求： ⑴系爭地上權屬未定有期限之地上權，業如前述，且於53年1 月23日設定登記至今已逾20年甚明，是以原告依民法第833 條之1 規定，請求本院定系爭地上權之存續期間，核屬有據。本院審酌系爭廠房已登記部分（即新北市○○區○○段0000○0000○0000○號）均係1 層樓建物，皆於51年2 月5 日建築完成，材質為磚造與加強磚造等情，此觀建物登記第二類謄本3 份甚明（見本院卷一第142 至144 頁），迄今已逾54年，顯已超過磚造建築之耐用年數20年與加強磚造建築之耐用年數30年（見本院卷一第69頁），且系爭廠房第2 至4 層樓確屬違建，亦有新北市政府違章建築拆除大隊104 年12月21日新北拆拆二字第1043098007號函1 份在卷可稽（見本院卷一第303 頁），而對原始廠房合法登記建物之建築結構安全非無影響，兼衡被告西德公司具狀陳報之地址設於新北市五股工業區（見本院卷一第127 頁），並於五股工業區亦設有廠房（見本院卷二第26頁），經核其應無非在系爭廠房生產製造不足以運作經營之情形，以及所有權人已歷經長時間無法有效利用系爭土地所損及之經濟利益等情，認系爭地上權應定其存續期間至110 年12月31日為適當。 ⑵按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之；未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，民法第835 條之1 定有明文。經查，系爭地上權原約定地租為每年500 元，此觀土地登記第一類謄本甚明（見本院卷一第253 頁）。惟系爭土地之公告地價已於102 年1 月調昇至每平方公尺1 萬600 元，於105 年1 月調昇至每平方公尺1 萬3200元；系爭土地之公告土地現值亦於102 年1 月調昇至每平方公尺4 萬8800元，於105 年1 月調昇至每平方公尺6 萬6200元，此有新北市政府不動產買賣交易服務網之網路查詢結果1 紙存卷可考（見本院卷二第19頁），足見系爭土地之價值於系爭地上權設定後，確有呈現大幅昇漲之情事甚明，亦顯較另案調整租金訴訟當時為高，此觀另案調整租金訴訟歷審裁判益明。再參以原告葉百昌按其應有部分8 分之5 所繳納系爭土地之104 年地價稅為7 萬3462元，此有新北市政府稅捐稽徵處104 年地價稅繳款書1 紙附卷為憑（見本院卷一第72頁），換算系爭土地每年應繳之地價稅為11萬7539元【計算式：73462 ÷5/8 ＝11 7539，元以下四捨五入】，亦核與系爭地上權之原約定每年地租500 元不成比例。被告西德公司如依原定地租給付，自屬顯失公平至明。是以原告依民法第835 條之1 規定請求調整系爭地上權之地租，當屬有據。被告西德公司雖以前揭情詞抗辯系爭地上權並無地租之約定與給付云云。然系爭土地之登記第一類謄本確有地租每年500 元之註記無訛（見本院卷一第253 頁），且被告西德公司亦有依另案調整租金訴訟之判決結果寄發存證信函繳付租金予葉李坐與原告葉百昌（見本院卷一第184 至185 頁），自難遽認系爭土地並無地租之約定與給付。至於96年5 月30日列印之系爭土地登記第二類謄本固載有系爭地上權之地租為「依照契約約定」之文字（見本院卷一第156 頁），業經三重地政事務所確認此為電腦代碼歸類登錄所致，已辦理更正登記完竣在案，有三重地政事務所96年11月26日北縣重登字第0960016248號函1 份在卷可稽（見本院卷一第 157 至158 頁），自不能以此否定地租約定之存在。被告西德公司上開所辯應係臨訟卸責之詞，委無可信。 ⑶復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定地價者，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價，如未申報則以土地之公告地價百分之80為申報地價，此觀平均地權條例第16條規定甚明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭土地北鄰寺廟，南鄰穀保家商，東鄰他人建物，西鄰新北市三重區中正北路560 巷（7 公尺寬道路），對面為13層樓電梯大廈等節，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄1 份在卷可稽（見本院卷二第106 頁）。又系爭土地坐落於中山高速公路與三重疏洪道之間，附近工廠、店家林立等情，亦經另案調整租金訴訟一審法院勘驗無訛，有勘驗筆錄1 份存卷可考（見本院96年度重訴字第397 號民事卷第61頁）。經核均與原告所提出之地圖1 紙、照片30張所顯示系爭土地周遭工商業繁榮之程度大致相符（見本院卷二第148 至158 頁），自堪認系爭土地附近交通便利，生活機能良好。本院審酌系爭土地所處位置工商林立、交通便利、生活機能健全，確具有相當之經濟效益，惟葉李坐、原告葉百昌於51年9 月27日、其餘原告於101 年10月30日取得系爭土地所有權應有部分時，系爭廠房合法登記部分於51年2 月5 日建築完成而已存在，葉李坐、原告葉百昌曾於53年1 月23日設定系爭地上權時同意按每年500 元收取地租等情節，認原告主張應以系爭土地申報地價總價年息百分之10計算租金，容有過高，應以系爭土地申報地價總價年息百分之7 計算租金，方為適當。是依系爭土地105 年申報地價每平方公尺1 萬560 元、系爭土地面積1224.62 平方公尺計算（見本院卷一第252 頁），系爭地上權之年租金應酌定為90萬5239元【計算式：10560 ×7 ％×1224.62 ＝905239，元以下四捨五入】。 ⑷另參酌最高法院48年台上字第521 號判例「房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整」之意旨，故關於民法第835 條之1 規定法院酌定地上權租金亦可類推適用而自所有權人為意思表示時起算。是以原告主張自起訴狀繕本送達被告西德公司時（即105 年2 月19日，見本院卷一第91頁所附之送達證書1 紙可稽）起按上開酌定後之數額即90萬5239元計算年租金，自屬有據。㈡、關於系爭抵押權部分：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按訴請塗銷抵押權，僅得對抵押權人為之，抵押人並無塗銷之權能，故以抵押權人為被告，即為已足，核無併列抵押人為共同被告之必要（最高法院74年度台上字第271 號、77年度台上字第119 號、83年度台上字第1055號判決意旨參照）。經查： ⒈原告先位聲明第3 項訴請系爭抵押權之抵押權人即被告合庫商銀塗銷系爭抵押權，而被告合庫商銀業以債務清償為由同意塗銷系爭抵押權（見本院卷二第142 頁反面），並提出抵押權部分塗銷同意書1 份在卷可稽（見本院卷二第145 頁），且系爭抵押權之存在當屬系爭土地所有權之負擔，自係對於系爭土地所有權之妨害無訛。是以原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告合庫商銀塗銷系爭抵押權，當屬有據，應予准許。又原告請求被告合庫商銀塗銷系爭抵押權之先位請求既經准許，原告備位聲明重複請求被告合庫商銀塗銷系爭抵押權，本院即毋庸予以裁判，併此敘明。 ⒉原告先位聲明第3 項訴請被告西德公司塗銷系爭抵押權，惟被告西德公司並非系爭抵押權之抵押權人，揆諸前揭說明，自無塗銷系爭抵押權之權能。原告主張被告西德公司亦應配合辦理方能塗銷系爭抵押權云云，難認有據，不能採信。是以原告請求非抵押權人之被告西德公司塗銷系爭抵押權，核無必要，應予駁回。原告於備位聲明第3 項再次請求被告西德公司塗銷系爭抵押權，基於同一理由亦屬無據，仍應予以駁回。六、綜上所述，原告先位依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告合庫商銀塗銷系爭抵押權，為有理由，應予准許，其餘先位請求則屬無據，應予駁回。原告備位依民法第833 條之1 、第835 條之1 規定，請求本院酌定系爭地上權之年租金自105 年2 月19日起調整為90萬5239元，並定其存續期間至110 年12月31日，為有理由，應予准許，其餘備位請求則屬無據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。參、據上論結，本件原告先位之訴為一部有理由，一部無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。中華民國 105 年 10 月 6 日民事第四庭法官賴彥魁以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。中華民國 105 年 10 月 6 日書記官李逸翔

臺灣新北地方法院105年度重訴字第216號

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