105年度重訴字第67號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：106 年 05 月 31 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度重訴字第67號原　　　告　那明珠郭儀風共　　　同訴訟代理人　楊政雄律師複代理人　陳美華律師被　　　告　文傑建設股份有限公司法定代理人　陳碧蓮被　　　告　董顯志共　　　同訴訟代理人　徐維良律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國106年5月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號判決意旨參照）。查原告於訴狀送達後，主張其基於同時簽訂之四份契約書，並均已解除之同一基礎事實（詳如後述），將訴之聲明由「先位聲明：⒈被告文傑建設股份有限公司（下稱文傑公司）應給付原告那明珠新臺幣（下同）203萬元，及自如附表2所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉被告董顯志應給付原告那明珠431萬元，及自如附表3所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。備位聲明：⒈被告文傑公司應給付原告郭儀風203萬元，及自如附表2所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉被告董顯志應給付原告郭儀風431萬元，及自如附表3所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」（即A棟1樓）變更如後述二、㈤所示（即A棟1樓及B棟1樓），而分別於先位聲明及備位聲明追加「原告那明珠請求被告分別返還房屋買賣價金59萬元、土地買賣價金99萬元」部分（即B棟1樓），屬變更、追加應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定，應予准許。二、原告主張：㈠原告郭儀風、那明珠（下合稱原告，分則以其姓名簡稱）為夫妻。那明珠於民國102年3月間參觀被告文傑公司「敦南IHOME」預售屋建案，經在場銷售人員姚燕麗告知預售屋之一樓（A棟1樓加B棟1樓）將來可以作為店面合併住家使用，亦即可以將B棟1樓規劃為店面使用，另可將A棟1樓規劃為客廳及廚房使用，地下室則可以規劃作為臥室空間使用，那明珠遂於102年3月27日與被告董顯志簽訂土地預定買賣契約書2 份，並與被告文傑公司簽訂房屋預定買賣契約書2份，而購買坐落臺北市文山區興安段一小段406-13、408-2、409、410-4、411-1等5筆地號土地及其上基地預售屋2戶，即建物編號第A棟1樓門牌號碼為臺北市○○路0段00號房屋1戶及法定停車位機械式停車塔編號第8號車位1個（下稱A棟1樓）、建物編號第B棟1樓即門牌號碼為臺北市○○路0段00號房屋1戶（下稱B棟1樓），其中A棟1樓係郭儀風以隱名代理之方式，分別與被告文傑公司、董顯志（下合稱被告，分則以其名稱或姓名簡稱）所簽訂。㈡詎A棟1樓完工後之主建物登記為「主要用途：多戶住宅、停車空間」、「一層：層次面積21.23平方公尺」、「地下一層：47.18平方公尺」、「共同使用部分874.15平方公尺、權利範圍；100000分之4984」，但卻無附屬建物之登記，亦即A棟1樓之主建物共20.69坪（21.23×0.3025＋47.18×0.3 025），共同使用部分面積為13.179坪（874.15×4984÷100 000×0.3025），但附屬建物登記之面積為0坪，核與兩造簽訂之A棟1樓房屋預定買賣契約書約定之主建物面積計約6.42坪、附屬建物面積（如陽台、雨遮）計約14.36坪、共用使用部分面積約11.18坪均不相符。況A棟1樓登記之主建物面積20.69坪，已逾上列契約書約定主建物面積6.42坪之2倍【(20.69-6.42)÷6.42)＝2.22】，且A棟1樓之附屬建物面積短少14.36坪，而達短少100%，是本件已有符合上列契約書第5條第2項約定，買方自得解除契約。又被告係將停車空間之面積登記為主建物面積，亦與上列契約書第2條約定「房屋出售面積及認定標準房屋面積（不含停車位面積）共計約31.69坪：……」之內容有違，且A棟1樓（即71號1樓）之地下一層核准使用用途為停車空間，如有變更用途，須辦理使用執照變更，始為合法。依社會常情，主建物之價格，必定高於獎勵停車位之價格，一般人不會願意以主建物之價格計算及購買獎勵機車位並登記為主建物，則出賣人擅將獎勵機車位面積逕以主建物登記予買受人，將使買賣房屋確實有瑕疵存在，且此瑕疵影響買受人之意願及權益而為重大，出賣人自屬不完全給付，且屬可歸責於出賣人之情事。再者，A 棟1樓及B棟1樓之土地預定買賣契約書第9條，均約定：「買方與本約土地上房屋之出賣人簽訂之『房屋預定買賣契約書』，雙方同意與本約有不可分離之並存關係，該『房屋預定買賣契約書』被解除時，本約亦隨同解除。」，足見A棟1樓之土地預定買賣契約書與房屋預定買賣契約書、及B棟1樓之土地預定買賣契約書與房屋預定買賣契約書，密不可分，均有同時解除契約之約定，依A棟1樓、B棟1樓之房屋預定買賣契約書第4條均約定「共用部分項目及產權登記方式：…… 三、約定專用及其共用部分：依房屋B1層，編號第1至9號原為獎勵機車位由一樓A、B戶共2戶購買及約定專用：……。」、第8條亦均約定「地下層共用部分使用權屬與機械式停車塔登記面積方式。一、依房屋B1層，編號第1至9號原為獎勵機車位由一樓A、B戶共2戶購買及約定專用：……。」，顯見A棟1樓與B棟1樓亦密不可分而須共同購買。此外，依105年4月18日勘驗筆錄記載「B棟（69號）進門後通往A棟1之隔間牆已拆除，依使用執照圖、B棟1靠近隔間牆右方應有衛浴，但現場無，左邊是廚具位置，現亦無」等語，亦可見被告未按圖施作。是A棟1樓之房屋預定買賣契約書有得解除契約之事由，那明珠自得依約同時解除A棟1樓、B棟1樓房屋契約書，及A棟1樓、B棟1樓土地契約書，那明珠業於104年6月15日寄發存證信函與被告，表示解除契約之意思表示，惟被告委任律師回覆拒絕返還價金。那明珠謹依民法第259條、第179條規定請求被告2人回復原狀。又那明珠就A棟1樓已給付文傑公司新臺幣（下同）2,030,000元、就B棟1樓已給付文傑公司590,000元，房屋部分共2,620,000元；就A棟土地已給付董顯志4,310,000元、就B棟土地已給付董顯志990,000元，土地部分共5,300,000元，是那明珠請求文傑公司、董顯志如數返還，並分別給付自如附表6、7所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，應屬有據。㈢若鈞院認A棟1樓房屋及土地之預定買賣契約書當事人為郭儀風，則郭儀風以本起訴狀繕本送達於文傑公司、董顯志作為解除A棟1樓房屋及土地之預定買賣契約之意思表示。郭儀風解除契約，致文傑公司之給付實屬不完給付，則那明珠亦得解除B棟1樓房屋及土地之預定買賣契約，那明珠業於104年6月15日寄發存證信函與被告2人，表示解除A棟1樓、B棟1樓之房屋及土地之預定買賣契約之意思表示，自得請求返還土地及房屋之買賣價金。㈣如認原告未經合法解除契約，然被告在銷售時確實隱匿重大交易資訊，且未告知原告所購買標的包括「獎勵機車停車空間」，原告在104年8月間向臺北市建築管理處查詢始得知A 棟房屋地下一樓「核准用途為停車空間、設備空間與防空避難室…如有變更須辦理變更使用執照方為適法」，自此原告始知悉所購買A棟之地下一樓為獎勵機車位且只能作為停車空間使用，不得作其他用途使用，否則即屬違建。此外，地下一樓亦不能違反核准用途改作為交誼廳及健身房使用，否則亦屬違章建築。原告在104年8月間發現詐欺，於105年5月31日以存證信函通知被告撤銷買賣之意思表示，並未逾民法第93條所規定之1年除斥期間，故原告應得以不當得利法律關係請求返還已給付之全部價金。㈤爰依民法第259條、第179條規定、原證一、三之房屋預定買賣契約書第5條第2項、原證二、四之土地預定買賣契約書第9條約定聲明求為判決：先位聲明：⒈文傑公司應給付那明珠2,620,000元，及自如附表6利息起算日欄所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉董顯志應給付那明珠5,300,000元，及自如附表7利息起算日欄所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊那明珠願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈文傑公司應給付郭儀風2,030,000元，及自如附表2利息起算日欄所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉董顯志應給付郭儀風4,310,000元，及自如附表3利息起算日欄所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊文傑公司應給付那明珠590,000元，及自如附表4利息起算日欄所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒋董顯志應給付那明珠990,000元，及自如附表5利息起算日欄所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒌那明珠、郭儀風願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：㈠否認A棟1樓買受人為那明珠：A棟1樓買受人為郭儀風，並非那明珠，原證1及原證2之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書均由郭儀風於103年3月27日親簽，否認郭儀風有隱名代理那明珠。那明珠為B棟1樓買受人，原證3及原證4之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書均由那明珠於103 年3月27日所親簽。原告二人既能於同日親簽署會同於被告銷售中心買賣契約，如何需由郭儀風隱名代理那明珠購買A 棟1樓？足證原告主張違背事實及經驗法則。㈡依A棟1樓房屋預定買賣契約書第5條第2項，所謂之誤差必須有應找補之誤差存在，且超過百分之三為前提，買方方得解除契約。依上列契約第3條，房屋出售面積及認定標準房屋面積(不含停車位面積)，面積共31.96坪，為主建物面積約 6.42坪(即一樓)，附屬建物面積約14.36坪(即地下層)，共同使用部分面積約11.18坪。所有權狀登記坪數主建物面積 20.69坪(一樓6.42坪「21.23平方公尺」+地下室14.27坪「 47.18平方公尺」)，附屬建物面積0坪，共同使用部分11.21坪「37.06平方公尺(文山興安段一小段3064建號，不含停車位編號08號面積約6.5平方公尺)」，合計31.9坪，總面積誤差0.06坪，未逾上列契約第5條之約定。原告主張共同使用部分之面積為13.179坪，係未扣除編號08號之車位面積，該車位之面積依合約書第3條第1項之約定應扣除，故共同使用部分並無原告所主張之有誤差之情事。㈢郭儀風購買A棟1樓地下層編號1至9號獎勵機車位，上列契約約定屬附屬建物面積14.36坪，依同約第5條第1項之約定：「賣方出售之房屋，其確實面積及名稱登記方式均以當時地政機關規定辦理為準。」，依內政部八七內地字第八七九○七九六號函釋：「按『專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。』為公寓大廈管理條例第三條第三款所明定，故依建物使用執照所附竣工平面圖之記載，公寓大廈之室內法定停車空間如不兼防空避難室使用，其為地面層主建物附建且相連或上下直接連通，並有獨立出入口通室外道路，具使用上之獨立性及為區分所有之標的者，依上開規定屬專有部分，該法定停車空間於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，其用途欄依使用執照之記載填載。該停車空間並不得自主建物分離或為分割標的。」，故原約定屬附屬建物之地下層，依相關地政登記法令，得登記為主建物之專有部分，而併入主建物內辦理測繪登記。經古亭地政事務所函覆，亦說明竣工平面圖記載為獎勵機車位並有專有樓梯與地面門牌辛亥路5段71號建物（即A棟1樓房屋）使用，因其具有使用上之獨立性，故地下一層登記為主建物面積，本案純屬地政機關登記法令之問題，而將原約之附屬建物面積登記於主建物之面積，並非兩造間原約定之附屬建物興建面積與被告興建完成面積有何等之差異存在，故不符契約解約之目的。依上列契約第6條第1項，主建物總價119萬，附屬建物總價266萬，共有部分208萬，除以買賣合約第5條第1項，主建物面積6.42坪，附屬建物面積14.36坪，共用使用部分面積11.18坪，單價分別為18.54萬/坪(主建物)，18.52萬/坪(附屬建物即獎勵機車位，後登記為主建物面積)，18.6萬/坪(共有部分)，主建物，附屬建物及共有部分單價相近，並不存在明顯之價差。獎勵機車位最終雖登記於主建物面積，但因非原契約所約定之主建物(地上一層)之面積增減，僅是因登記法令之故，將獎勵車位登記予主建物之面積內，並不影響契約原以附屬建物計價之約定，亦不生主建物面積增加找補之問題，故無原告所主張以地下一層獎勵機車位，乃以主建物價格計算，且主建物價格遠高於附屬建物價格之問題存在。㈣關於A棟1樓地下一樓交誼廳及健身房，原證19及原證20之附圖三(B1樓)及附圖四(B1樓二工平面圖，增加交誼廳及健身房)，亦清楚列出二工前後之差異部分，原證19及20之契約第五條亦載明：「前項工程係因委託人之需求而施作，委託人已充分認知與相關法令未符；倘於施作完畢後，經由主管機關要求依法使用或為其它要求時，委託人應自行依法令規定處理，概與受託人無涉；倘於委託人施作期間，遭他人檢舉或其他原因，致政府機關命停止施作並回復原狀，則受託人即不再續行施作，視同由委託人自行處理並回復原狀，委託人絕不就該項已完成或未完成之工程對受託人主張任何權利及請求。」，可證原告就上開二次施工均同意並了解相關法律風險，此部分原告並未有何等受詐欺之情事。㈤郭儀風所購買之獎勵機車位，位於A棟地下一樓，此亦為郭儀風所明知，房屋預定買賣合約書附圖三停車空間圖說（合約書第49頁），即清楚標示地下室一樓(B1樓)，編號第1至9號獎勵機車位及編號第10至36號法定機車位之位置，編號第1至9號獎勵機車位尚以咖啡色之底色標註。原告主張買賣合約書記載事項未依原證15之「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」辦理，然查本案並非預售停車位之單一出售標的之契約，而係預售土地及建物內含車位，不應適用上開規範，而應適用「不動產說明書應記載及不得記載事項」辦理。依101年9月1日內政部公布之不動產說明書，有關預售屋應記載事項應記載及不得記載事項部分第11項為：「停車位記載情形（如無，則免填）：⒈平面式、機械式停車位（請註明其長、寬、高及其誤差範圍）。⒉車位編號。」，此部分就汽車停車位於房屋預定買賣合約書第2條第3項（合約書第2頁）、被證25之房屋買賣合約書內附之立體停車塔車位編號及位置之示意圖相關尺寸（機械式車位已註明長寬高）及位置標示已有載明，且就獎勵機車位亦有註明位於地下室一樓(B1樓)，編號第1至9號獎勵機車位。㈥依被證32委託承攬銷售業務及廣告製作、執行合約書第4條第1項，銷售房屋底價依銷售率分三階段，銷售均價分別為 59萬元/坪、60萬元/坪及61萬/坪。原告係在第三階段購買，故需參考附表二第三階段底價61萬元/坪之表格。那明珠之B棟1樓底價為69.80萬元/坪，總價為561萬元；郭儀風之A棟1樓及地下室為63.20萬元/坪，總價為2020萬元，車位為130萬元/個。實際成交價那明珠之B棟1樓為67.99萬元/坪，總價為548萬元（低於底價13萬元）；郭儀風之A棟1樓及地下室為62.13萬元/坪，總價為1982萬元（低於底價38萬元），車位為150萬元（高於底價20萬元），合計低於底價18萬元(38－20)。原告購買成交平均價格62.13萬元/坪（第三階段底價銷售時），為A戶一樓及地下室之均價，若單以A戶一樓價格觀之，第三階段底價或是成交價都比二樓以上之部分樓層底價低（A戶11樓81.21萬元/坪、B戶7-11樓62.80萬元/坪以上、C戶5-11樓62.30萬元/坪以上），亦比B戶一樓之第三階段定價(69.80萬元/坪)及成交價(67.99萬元/坪)低，則何以A戶一樓會特別便宜，原告購買成交價格62.13萬元/坪，為A戶一樓及地下室之均價，無法單拆A戶地下室，置A戶一樓不顧，而主張地下室一樓價格過高。㈦原告曾於102年3月17日與代銷公司（即天利行銷實業有限公司，下稱天利公司）簽立房地買賣預約單，約定A棟1樓及B 棟1樓房地總價2650萬元購買，編號8號之車位一位150萬元，其後反悔不願訂購，復於102年3月20日重新議價，約定將A棟1樓及B棟1樓房地總價降為2530萬元購買，編號8號之車位一位150萬元。契約價金部分經原告詳細考量之後方做成決定，且契約價金之決定係以市場機制由買賣雙方磋商後決定，依契約自由原則，決定後雙方應受拘束，原告不得以附近建物時價登錄每坪價格較低之原因主張A棟建物價格較高，反悔拒不履約。況原告至少於102年3月17日即帶回審閱，至102年3月27日正式簽訂買賣契約有十日之審閱期。㈧A棟1樓房屋為文山段興安段一小段03043建號、B樓1樓為文山段興安段一小段03024號，且擁有各自獨立之門牌，既為各自獨立之買賣契約與不同標的，其成立及解除，均應分別獨立認定，不得以A棟1樓及地下層得否解除契約，作為B棟1樓得否解除契約之事由。郭儀風所購買之A樓1樓及地下層，其由大廳進入，A棟1樓有廚具及廁所，並有獨立之樓梯通往地下層，與B棟1樓間原有牆面區隔，B棟1樓則由陽台進出，亦有廚具及廁所。原告委由室內裝修設計有限公司，進行室內裝修工程，取消A棟1樓及B棟1樓之隔間牆及其他格局，其相連之格局為嗣後改造，原告主張需二戶共同購買及共同使用並非事實。況原告與室內裝修公司之契約第5條亦載明：「前項工程係因委託人之需求而施作，委託人已充分認知與相關法令未符；倘於施作完畢後，經由主管機關要求依法使用或為其它要求時，委託人應自行依法令規定處理，概與受託人無涉；倘於委託人施作期間，遭他人檢舉或其他原因，至政府機關命停止施作並回復原狀，則受託人即不再續行施作，視同由委託人自行處理並回復原狀，委託人絕不就該項已成或未完成之工程對受託人主張任何權利及請求。」，其可證原告就上開二次施工均同意並了解相關法律風險。㈨上列房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，因原告履約遲延經被告定期催告解約，依被告之計算，僅郭儀風得退還部分價款，而那明珠已無價款可退： ⒈郭儀風部分：被告已以104年12月1日板橋文化路郵局3420號存證信函通知郭儀風依房屋預定買賣契約書第16條及土地預定買賣契約書第6條約定，於文到十日內辦妥貸款1488萬元（房屋430萬元+土地1,058萬元），若未履行，依約定需支付遲延利息；被告再度以105年1月13日板橋江翠郵局16號存證信函催告郭儀風依約辦理貸款，若未履約，則依房屋預定買賣契約書第20條第3項及土地預定買賣契約書第13條第2項之約定，自文到第19日起，解除上述買賣合約書，並沒收房屋(含停車位)及土地總價款20%之違約金即425萬元（2127萬×20%），郭儀風已繳總價金為629萬元（文傑公司198萬元、董顯志431萬元），沒收425萬元後，尚應退還204萬元，其中文傑公司部分尚應退71萬元(198萬－638萬×20% =71萬)，董顯志部分尚應退133萬元(431萬－1489萬×20% =133萬)，被告再以10 5年4月1日板橋江翠郵局145號存證信函通知逾期未領將辦理提存。因郭儀風堅不履約，被告遂於105年5月1日(文到第19日起)解除上列房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書。被告再以105年5月31日板橋文化路郵局256號存證信函通知郭儀風回復原狀，逾期未回復原狀則可請求回復原狀費用625,669元，文傑公司主張依民法第334條以尚應退還郭儀風之款項抵銷之，抵銷後文傑公司尚應退84,331元(計算式為710,000－625,669)，董顯志部分尚應退133萬元，總計應退1,414,331元，故郭儀風僅得向文傑公司請求返還84,331元，向董顯志請求返還133萬元。 ⒉那明珠部分：被告已以104年12月1日板橋文化路郵局3420號存證信函通知那明珠依房屋預定買賣契約書第16條及土地預定買賣契約書第6條約定，於文到十日內辦妥貸款380萬元，若未履行，依約定需支付遲延利息；被告再度以105年1月13日板橋江翠郵局16號存證信函催告那明珠依約辦理貸款，若未履約，則依房屋預定買賣契約書第20條第3項及土地預定買賣契約書第13條第2項約定，自文到第19日起，解除上述買賣合約書，並沒收房屋(含停車位)及土地總價款20%之違約金即108萬元（543萬×20%），那明珠已繳總價金為153萬元（文傑公司54萬元、董顯志99萬元），沒收108萬元後，尚應退還45 萬元，其中文傑公司部分尚應退22萬元（54萬－163萬×20% =22萬)，董顯志部分尚應退23萬元（99萬－380萬×20%=23 萬），被告再以105年4月1日板橋江翠郵局145號存證信函通知逾期未領將辦理提存。因那明珠堅不履約，被告遂於105 年5月1日（文到第19日起）解除上列房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，被告再以105年5月31日板橋文化路郵局256號存證信函通知那明珠回復原狀，逾期未回復原狀則可請求回復原狀費用532,610元，文傑公司主張依民法第334條以尚應退還那明珠之22萬元抵銷之，剩餘312,610元之債權（計算式為532,610元－220,000元）文傑公司依民法第294條與第297條將23萬元之債權讓與給董顯志，董顯志依民法第334條主張以尚應退還原告之23萬元抵銷之，文傑公司與董顯志原應退還原告之45萬元因抵銷而消滅，因此不另辦理提存。又原告尚應支付82,610元(計算式為532,610－450,000)予文傑公司。㈩原告先前對訴外人即文傑公司法定代理人陳碧蓮及訴外人即代銷人員姚燕麗、董顯志提出詐欺告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署作成不起訴處分等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠郭儀風、那明珠為夫妻。郭儀風於102年3月27日分別與文傑公司、董顯志簽訂「敦南IHOME」預售屋建案A棟1樓之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書；那明珠亦於同日分別與文傑公司、董顯志簽訂「敦南IHOME」預售屋建案B棟1 樓之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書。此有上列A棟1樓、B棟1樓之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書附卷可稽（見本院卷一第24-200頁）。㈡A棟1樓於104年4月21日辦理建物第一次登記為臺北市○○區○○段0○段0000○號即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00號房屋，其主要用途為多戶住宅、停車空間，總面積68.41平方公尺（即20.69坪，包括：一層面積：21.23平方公尺及地下一層面積47.18平方公尺）；B棟1樓於104年4月21日辦理建物第一次登記為臺北市○○區○○段0○段0000○號即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00號，其主要用途為多戶住宅，總面積11.10平方公尺（即一層面積：11.10平方公尺），附屬建物用途陽台面積6.18平方公尺。此有A棟1樓及B棟1樓之建物登記謄本及平面圖附卷可稽（見本院卷一第201-206頁）。㈢臺北市建築管理工程處104年8月26日函就臺北市○○路0段00號地下室原核准用途表示：「本案建物領有104使字第0070號使用執照，地下一樓核准用途為停車空間、設備空間與防空避難室。請依原核准用途使用，如有變更須辦理變更使用執照方為適法」。此有臺北市建築管理工程處104年8月26日函附卷可稽（見本院卷一第208頁）。五、兩造爭執要點為：㈠郭儀風是否以隱名代理方式代理那明珠簽訂A棟1樓之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書？㈡郭儀風就A棟1樓是否得對被告解除或撤銷房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠郭儀風是否以隱名代理方式代理那明珠簽訂A棟1樓之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書？依委託承攬銷售及廣告製作、執行合約書（見本院卷三第83-95頁）所示，「敦南IHOME」預售屋建案係由文傑公司委託代銷公司（即天利公司）銷售。雖郭儀風於102年3月20日在A棟1樓加B棟1樓之房地買賣預約單上下方訂購人簽章欄簽名記載「那明珠郭儀風代」，及那明珠於102年3月23日在敦南IHOM E付款表（客戶姓名：那明珠，戶別：壹樓A＋B戶，坪數：40坪，含B1，車位：8號）上簽名，有上列房地買賣預約單及付款表附卷可稽（見本院卷二第204頁、第125頁），惟郭儀風於102年3月27日分別與文傑公司、董顯志簽訂「敦南IHOME」預售屋建案A棟1樓之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書；那明珠亦於同日分別與文傑公司、董顯志簽訂「敦南IHOME」預售屋建案B棟1樓之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書等情，己如前述，且郭儀風於102 年3月27日簽約時，亦未表示其係代理那明珠，足見郭儀風、那明珠之後於102年3月27日分別與文傑公司、董顯志所簽訂之上列房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，才是郭儀風、那明珠之最後決定之意思，自應以上列房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書為準，且不應僅依郭儀風、那明珠之前在上列房地買賣預約單及付款表所為，及A棟1樓、B棟1樓之買賣價金係由那明珠開立支票或由那明珠轉帳（見本院卷一第218-242頁之付款資料），即認郭儀風是以隱名代理方式代理那明珠簽訂A棟1樓之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，蓋預約之代理與正式簽立買賣契約書之代理，係屬不同契約之代理行為，不可混為一談。是原告主張郭儀風是以隱名代理方式代理那明珠簽訂A棟1樓之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，A棟1樓之房屋預定買賣契約書有得解除契約及撤銷之事由，那明珠自得依約同時解除及撤銷A棟1樓、B棟1樓房屋契約書及A棟1樓、B棟1樓土地契約書，而依民法第259條、第179條規定、原證一、三之房屋預定買賣契約書第5條第2項、原證二、四之土地預定買賣契約書第9條約定，請求如先位聲明所示，即屬無據，不應准許。㈡郭儀風就A棟1樓是否得對被告解除或撤銷房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書？ ⒈原告主張那明珠於102年3月間參觀文傑公司「敦南IHOME」預售屋建案，經在場銷售人員姚燕麗告知預售屋之一樓（A 棟1樓加B棟1樓）將來可以作為店面合併住家使用，亦即可以將B棟1樓規劃為店面使用，另可將A棟1樓規劃為客廳及廚房使用，地下室則可以規劃作為臥室空間使用，遂於102年3月27日與董顯志簽訂A棟1樓及B棟1樓之土地預定買賣契約書計2份，並與文傑公司簽訂A棟1樓及B棟1樓之房屋預定買賣契約書計2份，而購買A棟1樓及B棟1樓之房地，並由那明珠之夫郭儀風以隱名代理方式代理那明珠簽訂A棟1樓之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書等情，為被告所否認在卷。查郭儀風是以自己名義簽訂A棟1樓之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，並非以隱名代理方式代理那明珠簽訂上列房地之預定買賣契約書，其理由已如前述。又原告舉證人姚燕麗、溫騰龍、游速琴之證詞（見本院卷二第211-218頁），均未能證明文傑公司委託之銷售人員姚燕麗有告知那明珠預售屋之一樓（A棟1樓加B棟1樓）將來可以作為店面合併住家使用，亦即可以將B棟1樓規劃為店面使用，另可將A棟1樓規劃為客廳及廚房使用，地下室則可以規劃作為臥室空間使用之情。且郭儀風、那明珠為夫妻。郭儀風於102 年3月27日分別與文傑公司、董顯志簽訂「敦南IHOME」預售屋建案A棟1樓之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書；那明珠亦於同日分別與文傑公司、董顯志簽訂「敦南IHOME」預售屋建案B棟1樓之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書等情，亦為兩造所不爭執。此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院審酌，是原告此部分之主張，亦屬無據。足見那明珠僅購買B棟1樓房地，A棟1樓房地係由郭儀風購買，原告與被告所簽訂之A棟1樓及B棟1樓之上列房地預定買賣契約書，均係各自獨立之契約，並無彼此伴隨而缺一不可之合併締約關係，亦無A棟1樓及B棟1樓應一併簽約或解約之約定。 ⒉A棟1樓之房屋預定買賣契約書第4條第3項約定：「約定專用及其共用部分：依房屋B1層，編號第1至9號原為獎勵機車位由一樓A、B戶共2戶購買及約定專用；‧‧‧。」、第8條第1項約定：「依房屋B1層，編號第1至9號原為獎勵機車位由一樓A、B戶共2戶購買及約定專用；‧‧‧。」（見本院卷一第30頁、第34頁），且A棟1樓房屋預定買賣契約書附圖三：停車空間圖說已清楚標示地下室一樓(B1樓)，編號第1至9號獎勵機車位及編號第10至36號法定機車位之位置，編號第1至9號獎勵機車位尚以咖啡色之底色標註（見本院卷一第77頁）；附件㈦法定空地、露臺、機車停車位使用分管協議書第3項機車停車位載明：「地下一層原規劃法定及獎勵機車位，編號第1至9號原為獎勵機車位由一樓A、B戶共2戶購買及約定專用；‧‧‧。」，並經郭儀風簽名確認（見本院卷一第66頁），足見郭儀風於簽立A棟1樓房屋預定買賣契約書時係明知其所購買之A棟1樓地下1樓空間為獎勵機車停車位。又依郭儀風與訴外人耕築室內裝修設計有限公司（下稱耕築公司）所簽立之A棟1樓公共空間暨室內裝潢委託契約書及附圖（見本院卷二第66-73頁、第149-159頁），該契約第5 條亦載明：「前項工程係因委託人之需求而施作，委託人已充分認知與相關法令未符；倘於施作完畢後，經由主管機關要求依法使用或為其它要求時，委託人應自行依法令規定處理，概與受託人無涉；倘於委託人施作期間，遭他人檢舉或其他原因，至政府機關命停止施作並回復原狀，則受託人即不再續行施作，視同由委託人自行處理並回復原狀，委託人絕不就該項已成或未完成之工程對受託人主張任何權利及請求。」等文字，且A棟1樓與B棟1樓間之隔間牆已拆除，‧‧‧A棟落地窗原先僅是一扇門，B1（地下室）為獎勵機車位9個，B1衛浴是增加的，原先使用執照並無等情，亦經本院親赴A棟1樓及B棟1樓現場勘驗屬實，有本院105年4月18日勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見本院卷一第31-35頁），復據證人溫騰龍證述明確（見本院卷二第214-217頁），堪認郭儀風對所購置之地下室空間使用用途已有相當明確之認知，並委託耕築公司二次施工及了解相關法律風險。至A棟1樓地下一樓是否不能違反核准用途改作為交誼廳及健身房使用一節，因並非郭儀風購買A棟1樓之範圍，自非郭儀風所得置喙。是郭儀風主張文傑公司在銷售時確實隱匿重大交易資訊，且未告知郭儀風所購買標的包括「獎勵機車停車空間」，郭儀風在104年8月間向臺北市建築管理處查詢始得知A棟房屋地下一樓「核准用途為停車空間、設備空間與防空避難室…如有變更須辦理變更使用執照方為適法」，自此郭儀風始知悉所購買A棟之地下一樓為獎勵機車位且只能作為停車空間使用，不得作其他用途使用，否則即屬違建等語，顯屬無據。 ⒊依A棟1樓房屋預定買賣契約書第5條第2項約定，係以「主建物」或「本房屋」登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方（即郭儀風）得解除契約（見本院卷一第31頁）；依該契約第3條約定，房屋出售面積及認定標準房屋面積(不含停車位面積)，面積共31.96坪，包括：⑴主建物面積約6.42坪( 即一樓)。⑵附屬建物面積約14.36坪(即地下層)。⑶共同使用部分面積約11.18坪（見本院卷一第29頁），而本件A棟1 樓於104年4月21日辦理建物第一次登記為臺北市○○區○○段0○段0000○號即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00號房屋，其主要用途為多戶住宅、停車空間，總面積68.41平方公尺（即20.69坪，包括：一層面積：21.23平方公尺及地下一層面積47.18平方公尺）等情，已如前述，亦即依A棟1 樓之建物登記謄本及平面圖（見本院卷一第201-202頁）所示，A棟1樓登記坪數：主建物面積20.69坪(一樓6.42坪「21.23平方公尺」+地下室14.27坪「47.18平方公尺」)，附屬建物面積0坪，共同使用部分11.21坪「37.06平方公尺(文山興安段一小段3064建號，不含停車位編號08號面積約6.5平方公尺，依該契約第6條第1項約定，房屋及車位建物總價款為638萬元，包括：⑴主建物119萬元。⑵附屬建物陽台266 萬元。⑶共有208萬元。⑷車位建物價款45萬元)」，合計31.9坪，足見A棟1樓「主建物」並無減少，且增加25.48坪，「本房屋」登記總面積計31.9坪，比約定面積共31.96坪短少0.06坪（0.06÷31.96＝19/1萬），顯未逾百分之三，郭儀風自不得解除契約。是郭儀風主張A棟1樓登記之主建物面積20.69坪，已逾上列契約書約定主建物面積6.42坪之2倍【(20.69-6.42)÷6.42)＝2.22】，且A棟1樓之附屬建物面積短少14.36坪，而達短少100%，而依A棟1樓及B棟1樓之房屋預定買賣契約書第5條第2項及土地預定買賣契約書第9條約定，其得對文傑公司、董顯志解除契約等語，即屬無據。 ⒋郭儀風購買A棟1樓地下層編號1至9號獎勵停車位，依其房屋預定買賣契約書第3條約定，係屬附屬建物面積約14.36坪（即地下一層，見本院卷一第29頁），且依該約第5條第1項：「賣方出售之房屋，其確實面積及名稱登記方式均以當時地政機關規定辦理為準。」（見本院卷一第30頁）。又A棟1樓地下一層，依其使用執照共有、專用圖說記載，主要用途為停車空間（獎勵停車位），依其使用執照竣工平面圖標示，有專用樓梯與門牌臺北市○○路0段00號建物相通，且四至皆有牆壁分開，因其具有使用上之獨立性，‧‧‧屬地面層建物（即A棟1樓）所有，‧‧‧故以主建物辦理建物第一次測量登記等情，亦有臺北市古亭地政事務所105年4月29日及105年12月19日函、臺北市政府地政局105年12月26日函附卷可稽（見本院卷二第40-44頁、第259-267頁），足見郭儀風與文傑公司依該約第5條第1項約定，A棟1樓之房屋，其確實面積及名稱登記方式均以當時地政機關規定辦理為準。而臺北市古亭地政事務所將A棟1樓地下一層之獎勵機車位停車空間以主建物辦理建物第一次測量登記，純係依登記法令辦理之結果，核無不法，且非屬可歸責於文傑公司之事由，自無任何不完全給付或給付不能可言。 ⒌基上，本件應認郭儀風就A棟1樓不得對被告解除或撤銷房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書。是郭儀風、那明珠主張渠等分別就A棟1樓及B棟1樓各得對文傑公司、董顯志解除或撤銷房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，進而依民法第259條、第179條規定、原證一、三之房屋預定買賣契約書第5條第2項、原證二、四之土地預定買賣契約書第9 條約定，請求如備位聲明所示，亦屬無據，不應准許。六、從而，原告依民法第259條、第179條規定、原證一、三之房屋預定買賣契約書第5條第2項、原證二、四之土地預定買賣契約書第9條約定，請求如先位聲明及備位聲明所示，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 106 年 5 月 31 日民事第五庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。中華民國 106 年 5 月 31 日書記官吳育嫻

臺灣新北地方法院105年度重訴字第67號

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