105年度重訴字第754號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：106 年 10 月 31 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第754號原　　　告　劉育誠薛邱月英共　　同訴訟代理人　黃呈熹律師複代理人　黃頌善律師被　　　告　喜市多股份有限公司法定代理人　詹德義訴訟代理人　陳化義律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國106年9月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地內如附圖所示編號599⑴部分，面積貳拾玖點壹陸平方公尺之鐵皮、編號599⑵部分面積貳點伍玖平方公尺之鐵皮；坐落新北市○○區○○段○○○地號土地內如附圖所示編號601⑴部分面積玖點壹柒平方公尺之鐵皮、編號601⑵部分面積壹拾伍點玖壹平方公尺之鐵皮、編號601⑶部分面積貳點參伍平方公尺之鐵皮、編號601⑷部分面積肆點陸陸平方公尺之鐵皮、編號601⑸部分面積壹拾捌點零壹平方公尺之圍牆拆除，並將該鐵皮、圍牆占用之土地返還原告劉育誠暨其他共有人全體。被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地內如附圖所示編號606⑴部分面積玖拾捌點肆柒平方公尺之鐵皮、編號606⑵部分面積參佰零玖點捌平方公尺之鐵皮、編號606⑶部分面積陸拾陸點柒貳平方公尺之鐵皮、編號606⑷部分面積陸拾陸點柒陸平方公尺之鐵皮拆除，並將該鐵皮占用之土地返還原告薛邱月英暨其他共有人全體。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳仟零陸拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸仟壹佰玖拾貳萬陸仟貳佰陸拾參元預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○000○000地號土地（下稱系爭599地號土地、系爭601地號土地）原為訴外人劉煥銓、劉煌文、劉蕭佩旻所共有。嗣劉蕭佩旻於民國104年8月19日死亡，遂由原告劉育誠、訴外人劉家維、劉蕙禎分割繼承取得劉蕭佩旻應有部分；於105年7月13日，劉煥銓、劉煌文再向原告劉育誠、劉家維、劉蕙禎買受其所有系爭599地號土地應有部分之一部分，並於105年8月4日辦妥所有權移轉登記，故原告劉育誠就系爭599地號土地、系爭601地號土地之應有部分依序為1746分之194、9分之1；另新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭606地號土地）原為訴外人薛坤源、楊美珈所共有，嗣薛坤源於105年3月18日死亡，而由原告薛邱月英與訴外人薛禕夷、薛立青、薛竹均、薛世偉公同共有薛坤源應有部分，原告薛邱月英就系爭606地號土地之潛在應有部分為10分之1。詎被告未經系爭599地號土地、系爭601 地號土地、系爭606地號土地全體共有人之同意，擅自以所搭設之鐵皮、圍牆無權占用上列土地，原告自得訴請被告將上開鐵皮、圍牆拆除，占用之土地返還原告暨其他共有人全體。㈡爰依民法第767條、第821條規定聲明求為判決：⒈被告應將系爭599地號土地內如附圖所示編號599⑴部分，面積29.16 平方公尺之鐵皮、編號599⑵部分面積2.59平方公尺之鐵皮；系爭601地號土地內如附圖所示編號601⑴部分面積9.17平方公尺之鐵皮、編號601⑵部分面積15.91平方公尺之鐵皮、編號601⑶部分面積2.35平方公尺之鐵皮、編號601⑷部分面積4.66平方公尺之鐵皮、編號601⑸部分面積18.01平方公尺之圍牆拆除，並將該鐵皮、圍牆占用之土地返還原告劉育誠暨其他共有人全體。⒉被告應將系爭606地號土地內如附圖所示編號606⑴部分面積98.47平方公尺之鐵皮、編號606⑵ 部分面積309.80平方公尺之鐵皮、編號606⑶部分面積66.72平方公尺之鐵皮、編號606⑷部分面積66.76平方公尺之鐵皮拆除，並將該鐵皮占用之土地返還原告薛邱月英暨其他共有人全體。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠伊自90年9月1日受讓原承租人杜蘇志、張清林、林瑞郎等人依系爭協議書成立之租賃契約，其承租範圍包括系爭599地號土地、系爭601地號土地、系爭606地號土地及原承租人興建之地上房屋及其他資產，其租賃關係從未間斷，伊迄今亦從未拖欠租金。嗣於104年8月1日，基於同一繼續契約之意思，伊與出租人劉隆昌、劉煥銓、劉煌文就系爭599地號土地、系爭601地號土地，與薛坤源、楊美珈就系爭606地號土地續訂立租約，形式雖租約一年一換，惟實際係延續原租約，故上列租約雖於105年3月31日屆至，原告等雖表示收回土地，然因景氣不好，故原告自願降租金，且續又向伊表示希望其能再承租，當即收取105年5、6、7月之租金支票而續約成立，嗣後伊曾要求簽約，而原告等卻口頭表示先給付三個月租金即可繼續租約，日後另補定續約，因此伊信以為真才支付，所給付之租金支票亦已兌現，已成立不定期限繼續租約，故原告之終止租約行為無效。嗣後伊欲給付105年8月、同年9月、同年10月之租金，惟遭拒絕，為保障其權利，故向鈞院辦理租金提存，就105年11月、同年12月、106年1月租金亦已辦理提存，伊既按期給付租金，原告等也如期收取租金，故縱因後來土地因繼承或買賣而發生權利變動，均不影響伊之租約存在。且上列土地之地上物於90年9月1日承受權利時承讓金新臺幣（下同）500萬元，且依上列租約第10 條特約事項㈣載明日後：「如果政府要徵收土地，地上建物的補償費屬乙方出租人所有，甲方即被告不得異議」，可見原告知上列地上建物係源自前承租人所建，並非原告所有，故才有此特約條款，然此特約，更可顯示伊有地上物使用權存在，此使用權附隨在上列租約，為與餐廳營業不可分離之契約，故現在原告主張分離，係自己違約，不合法律正義原則。㈡原告因見近年景氣不佳，故於105年4月中旬，出租人之一之楊美珈，召集其他出租人即薛坤源、薛緯荑、薛邱月英、劉隆昌、劉煥銓（劉煌文因住加拿大而未到，始終由劉隆昌代理並領租金支票）等，其表示上列土地擬找他人承租，並聲明如在10日內找不到新承租人承租，則回頭延續原租約，租金因考量景氣不好，願自動每月降為三月份的二分之一，即每月總租金降為11萬5千5百元，每三個月以支票支付一次，自105年5月起算，伊依約按每三個月給付之租金支票，原告均收到租金支票並都已兌現，顯見系爭租約在繼續行使之中。直至105年11月起，始發生僅有劉隆昌、薛坤源系統之繼承人中有部分人拒收租金，伊不得已以存證信函附支票寄達並提存，因105年3間該二人先後死亡後，繼承人另有意見而提起本訴，有破壞安定之租賃關係之虞。因105年4月為上列租賃契約之猶豫期，自不發生中斷或終止租約問題，此為租賃關係中暫停之特例，目的及意義在終止租約。㈢上列地上物原係原承租人大漢公司之董事長杜蘇志、監察人張清林、總經理林瑞郎於85年間，向前地主即訴外人劉萬生、劉榮昌、何仲瑞、何仲林、何仲孝、何清州、何清淵、何吳美雲、薛坤源、薛啟川、熊進益、呂鄭來所租地建屋作為汽車修理廠之用。嗣於90年9月1日結束營業而書立協議書，將上列土地承租權、連同上列土地當時為作為汽車維修廠所建之鐵皮屋一併轉讓予被告，該地上物為大漢公司有原始創設權，原告及其前所有權人當時都同意且已由大漢公司使用五年以上，被告既僅承讓使用權，無處分權，故不能由原告向伊訴請拆屋還地。㈣於原承租人杜蘇志、張清林、林瑞郎承租期間，租金每月335,000元，原告及其共有人同意由承租人在如複丈成果圖所示599⑵、601⑴二樓部分、601⑸之位置以鐵皮架屋，亦經劉煥銓、楊美珈到庭作證屬實，自90年9月1日原承租人以簽訂協議書之方式將上列土地轉租給伊承接，權利金為500萬元，租金降為237,500元（因該停車場之中有一部分為王美蔭二人所有，故扣下7502元），雖原告否認看過該協議書，原告及其共有人均收到租金每月總額為229,998元。租金分開來計算，90年到91年間，大約劉家每月得7萬，薛家得7萬6萬元，何家得10萬元；92年到98年間，劉家及薛家租金分配另列表逐年帳租金（如附表），何家則脫離單獨計算。故16年來就劉家及薛家租金收益，算到106年5月，累計概為19萬元（因由92年每月15萬元到105年3月，每月23萬元之平均數）×l2月×l6年＝3,648萬元，是一筆大數字收入。故如准許收回、三方面都是損失，足證此時收回，違反民法第148條權利行使正當性。㈤證人劉煥銓證述降租是因為被告在外面承租其他車位，所以這段時間有喜宴要求租給被告，以天計算，我們幾位地主商議，被告跟我們租那麼久了，自105年5月起改為短期三個月租給被告，租金算為原來租金一半等語。惟伊根本無法在臨近租到車位，就以105年5月至7三個月租金給付方式為例，也都是按月給付租金，從來無以日計算，上開證詞可證，雙方確有該新協議，及原告自願降租事實。證人劉煥銓亦證「我的土地是繼承的，我爸爸轉述說，大漢汽車把股份賣給被告，所以建物是大漢蓋的，大漢全部賣給被告，被告法定代理人詹德義也有提過這個事情」，由此印證伊確實頂讓承買前手租賃關係及承買大漢汽車所蓋之地上房屋，當時就有地上權存在，在原告同意伊作為餐廳停車場之用情形下，伊始願投資1,000萬元多之鉅款，在相鄰土地上承租他筆土地上之建物搭配，裝潢開餐廳。並基於此得以行使地上權之實質基礎，才陸續再投資加建部分建物房屋。本件伊對上列土地，自始即有行使地上權之實質意思，只是尚未進一步依土地法第102條於承租系爭土地後，即要求為地上權設定登記，因地上權登記之請求權，無時效限制，故保留彈性，然行使地上權之實質，從未間斷，請依民法第103條，適用關於租地建築之收回有限制條件之規定，原告要舉證條件已成就，否者不得任意收回，以示公平合法。為此，伊以本訴狀作為請求地上權登記之意思表示。且就上列土地都市計晝分區證明標定為工業區，不能為住宅建築且將來細部計劃或可能為公共設施保用地，因此兩造租約才約定以將來政府徵收時，地上物權利歸屬，故於原告行使所有權時，仍應揭櫫收回之目的。依上列租約第10條特約事項㈣，兩造有合意，以政府徵收為租約終期，租約以系爭土地被政府徵收時為條件及期限，在此之前，係不定書面租約之不定期限之租賃關係，故本件條件及期限既未成就，原告不得以故意拒收租金而要求收回。同理，既然地上房屋，大部分係向前承租人買的，小部分係承租後加建的，均有合法所有權，原告主張以地上物未拆視為廢棄物，條件也尚未成就。原告在無與伊達成協議，就無權拆除，因被告此地上建物，有受民法第832條地上權人之保護，請原告依民法第840條第1項規定，鑑價做出補償，因此建物並非自始侵權偷蓋，不屬於民法第767條規範，原告訴請直接拆屋還地，顯無理由。㈥故原告雖主張伊曾在105年4月間，有準備搬遷之動作，因此原告也將押金退回，伊也承認有收回押金而終結租賃關係，惟此舉係應原告稱擬試探改租他人，如租不出去，則接續原租約條件，減租續租予伊，故被告雖因此有部分物品移動，仍係配合準備而已，並非當然同意解約，不過此準備行為，已被原告及其共有人在105年4月底之新協議續租而吸收等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」、「第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。」，民法第767條第1項前段、第821條、第 828條第2項分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對於原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號裁判意旨參照）。㈡原告主張系爭599地號土地、系爭601地號土地為劉煥銓、劉煌文、劉蕭佩旻所共有。嗣劉蕭佩旻於104年8月19日死亡，遂由原告劉育誠、劉家維、劉蕙禎分割繼承取得劉蕭佩旻應有部分；於105年7月13日，劉煥銓、劉煌文再向原告劉育誠、劉家維、劉蕙禎買受其所有系爭599地號土地應有部分之一部分，並於105年8月4日辦妥所有權移轉登記，故原告劉育誠就系爭599地號土地、系爭601地號土地之應有部分依序為1746分之194、9分之1；另系爭606地號土地為薛坤源、楊美珈所共有，嗣薛坤源於105年3月18日死亡，而由原告薛邱月英與薛禕夷、薛立青、薛竹均、薛世偉公同共有薛坤源應有部分，原告薛邱月英就系爭606地號土地之潛在應有部分為10分之1等情，為被告所不爭執，並有系爭599地號土地、系爭601地號土地、系爭606地號土地之登記謄本、原告戶謄、薛坤源繼承系統表及其繼承人戶謄附卷可稽（見本院卷一第14-17頁、第20頁、第105-107頁、第110頁、第146頁、第104-107頁、第98-99頁、第147-152頁）。又被告為上列3筆土地地上物（即如附圖所示之鐵皮屋、圍牆）之所有權人或事實上處分權人（上列地上物均未辦理保存登記，除其中系爭606地號土地編號606⑵部分面積309.80平方公尺之鐵皮屋一樓部分係由何仲瑞即大漢工業社建造，而輾轉轉讓給被告，由被告取得事實上處分權外，其餘均由被告出資搭建而原始取得其所有權），被告曾向劉隆昌、劉煥銓、劉煌文承租系爭599、601、604地號土地，及向薛坤源、楊美珈承租系爭606地號土地，並均於104年8月1日簽立租賃契約，其租賃期間均至105年3月31日為止等情，亦據證人劉煥銓、楊美珈到庭結證明確（見本院卷一第308-313頁），並有何仲瑞即大漢工業社之使用執照、協議書、上列3筆土地現況照、本院106年3月10日勘驗筆錄、現場照片、新北市新莊地政事務所106年3月24日函及檢送之土地複丈成果圖表、系爭599、 601、604地號土地租賃契約書、系爭606地號土地租賃契約書、何仲瑞等與被告間之房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷一第62頁、第391頁、第111-113頁、第128-131頁、第135-136頁、第23-28頁、第392-393頁）。足見原告劉育誠為系爭599地號土地、系爭601地號土地之共有人，原告薛邱月英則為系爭606地號土地之公同共有人，而被告則為上列3筆土地地上物（即如附圖所示之鐵皮屋、圍牆）之所有權人或事實上處分權人，被告所有上列3筆土地地上物（即如附圖所示之鐵皮屋、圍牆）於105年3月31日上列3筆土地租期屆至後仍占用上列3筆土地各如附圖所示迄今。是被告辯稱上列地上物原係原承租人大漢公司之董事長杜蘇志、監察人張清林、總經理林瑞郎於85年間，向前地主劉萬生等租地建屋作為汽車修理廠之用。嗣於90年9月1日結束營業而書立協議書，將上列土地承租權、連同上列土地當時為作為汽車維修廠所建之鐵皮屋一併轉讓予被告，該地上物為大漢公司有原始創設權，原告及其前所有權人當時都同意且已由大漢公司使用五年以上，被告既僅承讓使用權，無處分權，故不能由原告向被告訴請拆屋還地等語，顯屬無據，洵不可採。㈢依協議書（見本院卷一第62頁）所示，被告（原為喜相逢茶樓股份有限公司）係與原承租人杜蘇志、張清林、林瑞郎於90年間協議由被告承接租約（係向不詳之地主承租包含上列3筆土地在內之8筆土地，僅租金調降）並作價以500萬元之權利金受讓原承租人所興建之房屋建物（均未辦理保存登記）及辦公器具等，因而受讓取得該房屋建物之事實上處分權，其與被告向劉隆昌、劉煥銓、劉煌文承租系爭599、601、604地號土地，及向薛坤源、楊美珈承租系爭606地號土地，而均於104年8月1日所簽立之系爭599、601、604地號土地租賃契約書、系爭606地號土地租賃契約書內容，顯有不符，自難認上列104年8月1日所簽立之系爭599、601、604地號土地租賃契約書、系爭606地號土地租賃契約書係承繼原承租人杜蘇志、張清林、林瑞郎之原土地租賃契約，而有任何延續原土地租賃契約之情。㈣按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，民法第451條定有明文。查兩造於105年3月31日上列3筆土地租期屆至後，並未續定書面租約，亦未依原租約之約定內容以口頭約定之方式將上列3筆土地續租，並繼續收取相同租金。迄至105年4月23日被告將鐵皮屋內的東西都清掉（上列3筆土地上之鐵皮屋雖未拆除，惟依租約，出租人得將未拆除之鐵皮屋以廢棄物論之），並將上列3筆土地點交給地主劉煥銓、劉煥銓之哥哥劉隆昌、楊美珈、劉煌文等出租人，該等出租人才退還押金給被告。嗣因劉煥銓等與新承租人尚未談好成立租約之前，被告向劉煥銓等表示如果有喜事要辦的話，需要用土地來做停車位，劉煥銓等方同意於105年5月至7月之三個月的短期間內幫助被告，所以只收一半租金，且該三個月期間如新的租約已經成立，被告就要將土地返還。嗣薛坤源、楊美珈及劉隆昌、劉煥銓、劉煌文復於105 年7月21日共同委請律師函知被告105年7月31日該只收一半租金之三個月租期屆至後即終止，並請求被告將土地返還；劉隆昌、劉煥銓、劉煌文復於105年8月11日限期函催被告將土地返還等情，業據證人劉煥銓、楊美珈結證在卷（見本院卷一第306-315頁），並有愉晶法律事務所105年7月21日函、新莊思源路郵局第157號存證信函、被告收取押租金之領據附卷可稽（見本院卷一第29-34頁、本院卷二第39-45頁），足見兩造於105年3月31日上列3筆土地租期屆至後，並未續定書面租約，亦未依原租約之約定內容以口頭約定之方式將上列3筆土地續租，並繼續收取相同租金，且被告亦於105年4月23日將上列3筆土地點交返還出租之地主劉煥銓等，劉煥銓等亦同時將押金返還被告，自無成立不定期租約之餘地；至其後劉煥銓等另與被告約定於105年5月至7月之三個月的短期間內由被告僅付一半租金而使用上列3筆土地部分，亦因於105年7月31日該三個月期間屆至時終止。又被告繼續交付或提存劉煥銓等105年8月起之一半租金等情，雖據證人楊美珈稱：「（法官：自105年5月迄106年4月為止，此間租金有無如數收到？）被告都有寄支票，但我們認為那不是租金，我們認為那是給我們一個補償，因為我們已經通知他們我們不再租了。我105年6月23日依照口頭當面通知由劉煥銓告訴被告法定代理人詹德義說七月底我們就不再續租了。請被告將土地返還。」等語（見本院卷一第313頁），並有已給付租金證據、存證信函及提存書附卷可憑（見本院卷一第197-295頁），惟既經劉煥銓等於105年7月21日共同委請律師函知被告105年7月31日該只收一半租金之三個月租期屆至後即終止，並請求被告將土地返還，顯已提前明確表示反對續租之意思，故亦不成立不定期租約。此外，被告於本件並未主張被告或被告之前手就其取得上列3筆土地之占有，係有正當權源之具體事實並舉證以實其說，足見被告占用上列3筆土地，為無權占有。則依上列說明，本件原告據以主張依民法第767條、第821條規定，請求如訴之聲明所示，即屬有據。四、從而，原告依民法第767條、第821條規定，請求如訴之聲明所示，為有理由，應予准許。五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中華民國 106 年 10 月 31 日民事第五庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。中華民國 106 年 10 月 31 日書記官吳育嫻

臺灣新北地方法院105年度重訴字第754號

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