臺灣新北地方法院106年度簡上字第341號

• 裁判案由: 修復漏水等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 04 月 13 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第341號上　訴　人　邱怡芳
被　上訴人　廖信樺
上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於中華民國106 年7 月14日本院板橋簡易庭106 年度板簡字第1067號第一審判決提起上訴，經本院於107 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
伊於民國104 年12月26日透過原審共同被告北大鳳鳴不動產經紀有限公司（下稱鳳鳴公司）向上訴人購買新北市○○區○○路000 巷00弄00號5 樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定滲漏水之保固期間自104 年12月27日起至105 年12月26日止，而系爭房屋業於104 年12月26日交屋完畢。嗣伊於105
年10月20日發現系爭房屋有多處漏水及壁癌，亦有水泥脫落、鋼筋祼露之情形，旋即於105 年10月21日以LINE通訊軟體將照片傳送予上訴人及鳳鳴公司之仲介人員邱英輝知悉，詎料上訴人並不理會，雖經消保官協商，惟上訴人又不出席協商，而前揭漏水鳳鳴公司已僱請豪昇工程行進行估修，修復費用共計新臺幣（下同）11萬2,000 元，故依兩造間買賣契約所生之物之瑕疵擔保法律關係，請求上訴人給付被上訴人11萬2,000 元等語（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：
㈠兩造雖有口頭協議除6 個月保固期間外，再加6 個月保固期間之約定，惟因伊於被上訴人購買系爭房屋時即已告知系爭房屋漏水之原因，係為隔壁28號房屋加蓋，造成洩水孔堵塞，頂樓無法即時排水，而導致系爭房屋主臥室上方漏水，經修繕後已無漏水，故於現況說明書第13項約定，位於臥室上方之漏水由買方即被上訴人負責，堪認雙方所約定之保固範圍應僅為系爭房屋主臥室部分，而不及於系爭房屋全部；另倘係保固範圍外之漏水，被上訴人之請求權即已罹於消滅時效。
㈡又依被上訴人所檢附之照片，或係因主臥室上方之漏水依約毋需由伊負責，或係因系爭房屋後陽台靠山溼氣較重所造成，而非係因漏水。另觀諸被上訴人所提出之估價單，其上並無單價、數量，僅有總額，除無法判斷所估費用是否合理外，且其上所載之修復項目與施工方式，均為系爭房屋頂樓之地板，惟頂樓係屬公共設施，倘確需修復頂樓，亦應由全體住戶共同負擔，而非僅由伊單獨負擔。況出具估價單者僅為一般工程行，其估價之專業性與正確性均有所不足，伊亦無法認同等語置辯。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人11萬2,000 元，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人於原審請求鳳銘公司與上訴人連帶給付11萬2,000 元部分，原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，此部分已告確定）。上訴人對於原審判決不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。㈢第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則為答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴費用由上訴人負擔。
四、本院之判斷：
㈠查兩造於104 年11月18日簽立不動產買賣契約，約定被上訴人以買賣價金590 萬元向上訴人購買系爭房屋及所坐落基地，並約定系爭房屋滲漏水情形除6 個月保固期間外，再延長6 個月保固期間，即自104 年12月27日起至105 年12月26日，於104 年12月26日辦理點交完畢。嗣被上訴人於105 年10月20日發現系爭房屋臥室上方及其他地方有多處滲漏水情事，並於同年月21日即以LINE通訊軟體告知鳳銘公司所屬仲介人員邱英輝上情，邱英輝即於同日以電話及LINE通訊軟體告知上訴人等情，為兩造所不爭執，且經證人邱英輝於本院準備程序時證述明確（見本院卷第64頁至第67頁），並有被上訴人提出之不動產買賣契約書、上訴人提出之房地產標的現況說明書、房地產點交書、不動產買賣契約書影本各1 份、被上訴人與證人邱英輝LINE通訊軟體對話記錄截圖、證人邱英輝與上訴人LINE通訊軟體對話記錄截圖等件在卷為證（見原審卷第15頁至第25頁、第72頁至第73頁、本院卷第71頁至第85頁、第131 頁至第135 頁），應堪信為真實。
㈡被上訴人主張因系爭房屋於交屋後有漏水之瑕疵，且於兩造間買賣契約約定之保固期間內，故依兩造間買賣契約所生之物之瑕疵擔保法律關係，請求上訴人應給付修繕費用11萬2,000 元等語，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：⒈按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條定有明文。又民法第373 條規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是買賣標的物苟已交付，雖所有權尚未移轉，其危險亦由買受人負擔（最高法院31年上字第1040號判例參照）。
⒉證人邱英輝於本院準備程序時結稱：伊是兩造購買系爭房屋之房仲，當時上訴人委託伊銷售系爭房屋，後來伊找到被上訴人有意願購買，故為兩造從中居間簽立系爭房屋之不動產買賣契約。上訴人於104 年10月1 日給伊系爭房屋現況說明書後至104 年11月8 日上開買賣契約成立前之期間，大約11月初左右，兩造與伊在系爭房屋內，當時看屋時，系爭房屋滲漏水情形已經修繕完成，因為屋主即上訴人有明確告知系爭房屋主臥上方曾經漏水過，就是因為買方擔心未來仍有滲漏水情形，兩造當時才會口頭協議除6 個月保固期外，再多延長6 個月，上訴人當時在場有同意。系爭房屋在交屋時完全沒有滲漏水情形，伊交屋日沒有在場，但在交屋前幾天有根被上訴人一起去驗屋，驗屋程序就是按照房屋仲介的屋況檢視之流程，當時完全沒有問題，被上訴人才會同意交屋等語（見本院卷第64頁、第66頁），核與被上訴人於本院審理時陳稱：交屋後臥室上方之漏水問題確實已經解決了，但是後來又陸陸續續發現臥室及其他地方都有油漆剝落現象，至105 年10月20日始發現是因為漏水造成的等語（見本院卷第142 頁）相符，參以系爭房屋買賣時所檢具房地產標的物現況說明書內容，其上項次13「建築改良物是否有滲漏水之情形」部分，上訴人確有勾選「是」，並於備註說明欄填載滲漏水共「1 」處，位置在「臥室上方」，「目前正在修繕中」等語，及該表下方委託人簽名欄簽名等情（見板簡卷第72頁），足見系爭房屋原於主臥室上方有1 處滲漏水情形，經上訴人修繕後，兩造於系爭房屋之不動產買賣契約成立後之104 年12月26日交屋時，系爭房屋已無滲漏水情形之存在。再者，上訴人係於105 年10月20日發現系爭房屋臥室上方及其他地方有多處滲漏水情事，並於同年月21日即以LINE通訊軟體告知鳳銘公司所屬仲介人員邱英輝上情，業如前述，此時交屋將近10個月左右，已無法證明上訴人交付系爭房屋與被上訴人時，系爭房屋仍存有滲漏水之瑕疵。況系爭房屋於72年8 月20日建築完成，此觀之上訴人提出之專任委託銷售契約書可明（見板簡卷第67頁），是系爭房屋屋齡已逾30年，本有損耗、老化、折舊現象，兩造亦採現況交屋，雙方未於系爭房屋之上開買賣契約中另有特約約定被上訴人需額外擔保之事項，且上訴人交付系爭房屋前，係經修繕系爭房屋主臥上方滲漏水處後，並由證人邱英輝與被上訴人至系爭房屋完成驗屋程序，確認無滲漏水情形後始為點交，應認上訴人交付系爭房屋與被上訴人時，已無存在被上訴人所述之漏水瑕疵。是以，被上訴人主張系爭房屋存有漏水情形，既不能證明於被上訴人點交系爭房屋前即已存在，上訴人即無應負擔物之瑕疵擔保責任之情形。從而，上訴人依兩造間買賣契約所生之物之瑕疵擔保法律關係，請求上訴人給付被上訴人11萬2,000 元等語，即無理由。
⒊至被上訴人雖以兩造業已約定系爭房屋保固期間為1 年，於保固期間內有滲漏水情形，上訴人應負瑕疵修補責任等情，查兩造於104 年11月18日簽立不動產買賣契約，並約定系爭房屋滲漏水情形除6 個月保固期間外，再延長6 個月保固期間，即自104 年12月27日起至105 年12月26日等情，如前所述。又保固之目的，在於使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地位。但因其仍為買賣契約之部份，不妨稱之為買賣契約中之擔保約款。是以，出賣人若對於保固期間內之瑕疵負修補義務，買受人不必證明擔保事故（即瑕疵）之發生，係基於危險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵，且出賣人不得舉證證明危險移轉時無瑕疵而免責，蓋保固之目的既在擔保，則其意旨，不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效果，更在確保保固期間內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。故而，系爭房屋於兩造約定之104 年12月27日起至105 年12月26日止之保固期間內發生應由出賣人即上訴人應負擔之瑕疵情事，縱非於上訴人交付系爭房屋與被上訴人時即已存在之瑕疵，上訴人仍應負擔瑕疵修補之義務。惟依被上訴人所提出之估價單所載內容（見原審卷第13頁），系爭房屋漏水原因為「屋頂地板防水層已破損，加上排水不良，致使嚴重漏水」，施工方式為「屋頂地板刨除至RC層，排水口須重新處理，PU施工，底一道，中塗一道3mm 」等語，可知系爭房屋發生漏水瑕疵之原因為系爭房屋所在五層建築物之屋頂地板防水層破損及排水不良所致，而該屋頂地板之部分係屬系爭房屋所在五層建築物所有住戶所共有，非上訴人單獨所有，又兩造間於系爭房屋之不動產買賣契約書上約定之保固期間，僅針對系爭房屋滲漏水部分自交屋日起保固1
年，至於系爭房屋因該棟建築物共有部分所造成系爭房屋之滲漏水情形，依前揭說明，則非為上訴人所應負擔之瑕疵範圍。是被上訴人依兩造間保固約定，認其得依兩造間買賣契約所生之物之瑕疵擔保法律關係，請求上訴人為應負瑕疵修補責任，亦無理由。
五、從而，被上訴人依兩造間買賣契約所生之物之瑕疵擔保法律關係，請求上訴人應給付被上訴人11萬2,000 元，為無理由，應予駁回。原審命上訴人應給付被上訴人11萬2,000 元，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日民事第二庭 審判長法 官 范明達
法 官 徐玉玲
法 官 潘曉玫
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日書記官 林怡秀