臺灣新北地方法院106年度簡上字第63號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 05 月 15 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第63號上　訴　人　郭建宏
被　上訴人　都營不動產開發股份有限公司
法定代理人　陳興義
訴訟代理人　黃逸榮
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國105 年12月29日本院板橋簡易庭105 年度板簡字第1797號第一審判決提起上訴，經本院於107 年4 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（原名「都營不動產仲介經紀股份有限公司」，原判決誤載為「都營不動產經紀股份有限公司」）於原審起訴主張：上訴人於民國104 年9 月16日與被上訴人簽立「買賣議價委託書暨確認書」，委託被上訴人以新臺幣（下同）1,952 萬元居間仲介買受坐落門牌新北市○○區○○路0 段000 號房屋及坐落之新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭不動產），並約定買賣契約成立時，以購屋總價額百分之1 即19萬5,200 元計算服務費用，且應於簽訂不動產買賣契約書之同時一次給付予被上訴人。嗣被上訴人居間搓合系爭不動產買賣成功，上訴人與系爭不動產所有人於104 年10月4 日簽訂不動產買賣契約書，上訴人並同時簽立服務費用證明予被上訴人，再次確認給付仲介服務報酬金額。事後系爭不動產所有權業於104 年11月16日移轉登記完畢，詎上訴人仍未給付上開仲介服務費用，迭經被上訴人發函促請履行未果，為此，爰依兩造間之仲介契約提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人19萬5,200 元，並自104 年10月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、上訴人則以下開情詞置辯：上訴人確實尚未給付19萬5,200
元之仲介費用，惟係因當初購買系爭不動產時曾與仲介談到系爭不動產後方增建之問題，被上訴人仲介向其確定保證不會因進行衛生下水道工程而遭拆除，然上訴人之後仍支出拆除費用30多萬元，其認為這筆費用應該與本件仲介費用一起討論等語。並聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人19萬5,200 元，並自104 年10月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；併依職權宣告假執行。而上訴人不服提起上訴，就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：
㈠被上訴人並未於其執行業務過程中，交付上訴人系爭不動產買賣標的現況說明書，而係於本案進行一審訴訟程序時始交付之。觀諸：⑴上訴人僅於不動產說明書之首頁簽名；⑵該不動產說明書附件內之「房地產買賣標的現狀說明書」，未蓋有經紀人騎縫章；⑶該附件之房地買賣標的物現況說明書底部未有上訴人之簽章；⑷該附件部分除土地登記第二類謄本外，均未夾訂於契約書後方，而系爭不動產買賣標的現狀說明書更係於原審訴訟程序時始當場交付予上訴人。準此，被上訴人於上訴人購買受系爭不動產時，確實未將房地產買賣標的現狀說明書交予上訴人審閱，使上訴人知悉系爭不動產之現狀，進而評估系爭不動產之價值，故被上訴人未將此重要訊息向上訴人報告，自屬違背居間人應據實報告之義務。又觀諸系爭不動產產買賣標的現況說明書第8 頁項次13：「二、前項說明中未依法申請、加建之建物，買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。其面積約為__坪。」，其內容刻意遺漏而未記載增建、違建處之面積，亦違不動產說明書應記載及不得記載事項之規定。
㈡次查，被上訴人公司職員謝孟桂早於104 年11月12日即知悉新北市○○區○○路0 段000 號1 樓（下稱系爭房屋）後方約10平方公尺面積之部分，已遭主管機關認定為實質違建（下稱系爭違建），不得補辦建築執照手續，且主管機關亦限期系爭違建所有權人或使用權人自行拆除，若逾期未拆，主管機關將強制拆除等資訊，卻於104 年11月13日系爭不動產進行驗屋點交時，未告知上訴人上揭資訊，刻意隱瞞建物之現況，影響上訴人對於系爭不動產之主觀判斷與評估，以致上訴人誤認本案系爭房屋並未遭主管機關認定實質違建之情，亦無遭拆除或科以罰鍰之立即風險，進而同意於當日點交系爭不動產並承擔標的物點交後之危險與不利益。嗣於106
年9 月21日臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）開偵查庭時，因被上訴人公司員工何文正之自白，上訴人始知悉上情，上訴人並於同日晚間向隔壁鄰居索取違建認定通知書，方確認前開情事。是以，被上訴人確於居間過程中隱匿重大之不動產交易資訊，而使系爭不動產完成點交程序，確屬違反其對於上訴人之義務而有利於房地出賣人之行為。
㈢復查，104 年11月13日系爭不動產進行驗屋點交時，上訴人雖知悉系爭房屋後方恐有部分違建，惟並不知違建之範圍、面積與現況，亦不知悉系爭房屋後方多達約10平方公尺之面積已被認定為實質違建等情事。上訴人即曾多次次詢問被上訴人公司員工關於違建拆除之情事，惟渠等僅泛稱「我朋友說鑑界你要違章全部拆掉才能鑑界」等語，然以現有之土地複丈測量技術而言，測量違建之範圍根本無需拆除方得鑑界，是被上訴人員工傳遞與事實不符之資訊，並刻意隱瞞建物之現況，故被上訴人自屬違反其對於上訴人之忠實辦理義務。又上訴人再三向謝孟桂詢問鑑界、因應下水道施工致系爭房屋是否須拆除及其範圍等事項，惟謝孟桂僅泛稱「他（指汙水道施工單位）說基本上我們不用拆」、「台階可能要拆」、「因為我是問我朋友在測量，他就是住這裡面。然後這邊不會拆，它是側邊。」、「姐姐我跟你說，我剛剛算過，差不多到這堵牆，基本上是不會動到的，但是我們臺階可能要拆，那天我有問過，他（第六標的劉先生）說管在裡面，要工人施作拉出來就好了。」，是謝孟桂不僅敷衍告知上訴人主建物部分不會拆除，更未據實告知系爭房屋後方10平方公尺建物面積已被主管機關認定為實質違建而應予拆除之資訊。
㈣再查，訴外人錢小冬於委託被上訴人出賣系爭不動產時，被上訴人既已知悉系爭房屋前、後處均有增建，故依其專業及職責，本應再進一步向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，並依圖示與實際建物格局丈量比對是否有不同，藉以確認增建違建處之位置與面積，並據實而明確地向上訴人說明，上開基本調查及說明義務，衡諸一般社會交易經驗法則，應屬被上訴人之職責，而不應歸於上訴人負擔。是以，就此部分被上訴人亦有居間義務之違反。
㈤準此以言，被上訴人公司員工關於居間契約之履行確有故意（縱未有故意，亦有過失），是依民法第224 條之規定，被上訴人自應與其故意或過失負擔同一責任，故上訴人依民法第571 條規定，主訴人違反其對於上訴人之居間義務，而不得向上訴人請求報酬有據等語。並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人於第一審之訴駁回。
四、被上訴人則補稱：
㈠本件上訴人前與訴外人郭慧如共同以新北地檢署106 年度調偵字第1714號對被上訴人之員工張麗鴻、謝孟桂與何文正等人提起詐欺等告訴，歷經偵查訊問後，新北地檢署檢察官於106 年6 月30日以不起訴處分書偵結；嗣經上訴人提起再議，臺灣高等法院檢察署裁定發回續行偵查，迭經新北地檢署檢察官續行查明後，於106 年12月14日以106 年度調偵續字第93號不起訴處分書偵結不起訴，又經上訴人再議，臺灣高等法院檢察署業於107 年1 月31日以107 年度上聲議字第731 號處分書駁回確定，合先敘明。
㈡被上訴人於原審提呈原證6 不動產說明書資料時，因書證影印不夠清晰，影本資料無法清楚識別騎縫章蓋印處印文，致上訴人誤認系爭不動產買賣標的物現況說明書資料內頁未蓋有騎縫章，以資證明資料連續，然該不動產說明書資料原本均蓋有騎縫章以證明資料連續，此點容有誤會，特予澄清。再者，買受人於系爭不動產買賣標的物現況說明書末頁並未簽章一事，然查不動產交易市場實務上，不動產仲介業者並無強制要求買受人於該末頁必須簽章之習慣，上訴人尚無法推論其未於該處簽章即表示未曾審閱該份文件之內容。再查，系爭不動產買賣標的物現況說明書，係出賣人於委託房仲業者時，依法所應填具之房屋現況說明，房仲業者於收訖文件並確認委託意旨無誤後，即依法製作「不動產說明書」，將系爭不動產買賣標的物現況說明書附於其中，且蓋印有騎縫章證明文件連續，此觀原證6 第2 頁主要內容及附件說明表格中，「房屋現況說明書」處前方有一黑色實心方塊記號標示，說明系爭不動產說明書附有房地買賣標的物現況說明書文件即明。又不動產說明書係於上訴人簽訂買賣契約之際，由被上訴人員工詹淑娟解釋並交付上訴人審閱無誤後簽名於其上，應得作為上訴人收受該資料之證明，參閱該不動產說明書第2 頁買方（即上訴人）親簽簽章式及下方註記，足資說明上訴人關於第8 頁第13點出賣人說明事項記載，即「建物是否有增建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋等）？勾選是，註記『前後有增建』；並說明未依法申請、加建之建物、買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。」等語，應已詳閱該文字記載，並確實了解其內容無誤。
㈢另參以新北地檢署106 年度調偵續字第93號不起訴處分書中：「觀諸都營不動產公司所提供之本案房地不動產說明書可發現說明書主要內容及附件攔有以黑色實心方塊標示包含房屋現況說明書之資料，後並附有104 年7 月28日錢小冬所寫房地產買賣標的現況說明書，其上載有本案房屋現況包含前後有增建之情形，不動產說明書錢小冬與郭建宏簽名下方則載有『買方客戶簽定要約書、議價委託書、收款憑證者，均須同時要求於下列買方簽名處簽名』、『買方客戶已詳查不動產說明書，並確實暸解其內容無誤』等文字，並有書寫日期為『9/7 』及買方客戶簽名『郭慧如』之情。告訴人郭建宏、郭慧如雖均否認有收到不動產說明書所載房屋現況說明書，然彼等均為有一定社會歷練、工作經驗之成年人，亦均未陳稱有何文字閱讀理解障礙或困難，自當知悉於任何文書簽名前應詳閱文書內容並確實暸解後再行為之。況客觀審酌上開不動產說明書之內容，亦堪認具有一般通常社會生活經驗之人閱畢上開不動產說明書，應可明瞭於該不動產說明書簽名係表彰已詳閱該說明書與所載主要內容及附件並確實暸解其內容無誤之意，在無其他證據佐證之情形下，實難遽信告訴人2 人上開陳述與事實相符。」，準此，上訴人於簽訂不動產買賣契約時，當業經詳閱系爭不動產說明書及其附件（即包含房地買賣標的物現況說明書），並確實明瞭其義後，始於頁首簽名，實已盡居間人之據實報告及調查義務，上訴人主張依民法第571 條規定抗辯被上訴人仲介報酬請求權，於法未合。
㈣退步言之，再依「告訴人郭建宏陳稱：伊於看屋時就知道本案房屋後方增建物確定是違建，被告謝孟桂有告訴伊，他有順帶提到本案房屋前後增建是房子的附加價值等語，告訴人郭慧如陳稱：104 年9 月看房子的時候伊就知道增建部分卡到下水道工程，增建部分沒有寫在買賣契約書中，增建部分是違建……」等情形，足證上訴人於104 年10月4 日與錢小冬簽訂系爭不動產買賣契約及簽立服務費用證明同意支付全部服務費用時，對於系爭房屋後方增建為違建具備主觀上認識，上訴人要不得僅以狀稱「⑴上訴人僅於不動產說明書之首頁簽名；⑵該不動產說明書附件內之「房地產買賣標的現狀說明書」，未蓋有經紀人騎縫章。⑶該附件之房地買賣標的物現況說明書底部未有上訴人之簽章；⑷該附件部分除土地登記第二類謄本外，均未夾訂於契約書後方，而該房地產買賣標的現狀說明書更係於原審訴訟程序時始當場交付予上訴人。」等顯屬無稽之理由，遽指摘被上訴人公司於簽約之際未將系爭不動產之買賣標的現況說明書交予審閱，無法使其知悉屋後違建情形，致上訴人誤為判斷而受有因嗣後拆除阻礙下水道工程違建範圍之損害，即屬被上訴人違背居間人據實報告之義務。
㈤另上訴人就系爭不動產與出賣人簽訂買賣契約時，受任地政士蔡順隆解說屋況，確保兩造對於買賣標的屋況認知一致，有確實告知上訴人系爭買賣標的房屋前後有違章增建之情事並確認上訴人充分認知此一違章建築範圍隨時有被拆除之虞或其他危險；惟簽約當時，系爭買賣標的尚未清楚公布衛生下水道施作時程與施作工程所必須淨空之範圍，從而，被上訴人員工告知買賣標的尚未完成衛生下水道施作之資訊，並無法依據施工單位公布資訊判斷系爭違建部分占用下水道工程範圍多以及可能遭拆除之違章建築確切範圍與面積為何。㈥上訴人所提出之錄音光碟與錄音譯文，因錄音光碟中收錄聲音部分過於模糊小聲，無法清晰辨識交談內容，且錄音譯文部分又欠缺完整音譯，恐有片段收錄之疑慮，尚無法確切明瞭全部內容。再者，上訴人狀稱：「仲介謝孟桂亦親口向上訴人承認有過失，此有104 年11月13日驗收交屋現場錄音光碟與錄音譯文可稽。」等語，惟查，上訴人所提錄音光碟中，並無仲介謝孟桂亦親口向上訴人承認有過失等語音交談內容，上訴人所指「仲介謝孟桂亦親口向上訴人承認有過失」究竟為何，尚有賴上訴人一併具體指明，應不容上訴人含混指摘。又錄音譯文係於104 年11月13日驗收交屋現場錄音所得之文書記錄，然本件不動產買賣係於104 年10月4 日經蔡順隆地政士簽約完成，從而，該錄音內容並無法證明簽約當下，被上訴人仲介明知系爭買賣標的物增建部分因下水道施作工程而遭拆除一事，卻將之隱瞞，致上訴人受有損害；反之，該錄音內容所能呈現者，係被上訴人仲介於嗣後驗收交屋時，將買賣雙方簽約後所知悉將進行下水道工程之訊息，與協助詢間施工有關單位之回覆內容與聯繫電話，確實轉告上訴人。又上訴人所提出之錄音光碟與錄音譯文，檢察官亦以：「告訴人所提104 年11月13日之事後現場錄音譯文……尚無法據此以認定被告三人於仲介購買本案房屋當時，事前即均卻已知悉本案房屋增建部分日後將因新北市中和區公所施作下水道工裎而遭拆除，而仍向告訴人隱瞞或虛偽保證表示等情事。」益證上訴人所提出之錄音光碟與錄音譯文，僅或可呈現兩造於驗收交屋現場錄音內容所得之紀錄，對話顯係被上訴人員工謝孟桂向訴外人郭慧如與上訴人，轉述先前下水道施工廠商告知謝孟桂，有關下水道施工方式、細節與影響範園之評估說法矣，絕無被上訴人人員口頭保證之說法或刻意隱瞞之行為，上訴人所指明顯誤會。是故，上訴人就此指摘責咎，失所論據，顯不足取。又上訴人一再稱被上訴人以口頭保證或非屋主不得申請鑑界之話術，隱瞞重要資訊，規避告知義務云云，鄭重否認之，亦請上訴人就此具體舉證說明其事。
㈦據新北地檢署106 年度調偵續字第93號偵查卷內106 年9 月21日訊問筆錄，該案被告謝孟桂稱：「（檢察官問：告訴人郭慧如前稱104 年10月中地政事務所測量科劉先生有到現場，當天你是否在場？）劉先生的電話是我給告訴人郭慧如，當天我沒有在場，在那天之前還有一次也是在10月某日跟郭慧如到場那次差沒幾天。我打去中和地政時劉先生說他在附近施工就請我過去，他跟我說我們的房子後面有二條管子，分別是排糞及排水管，他說管子在外面搞不好不用拆。」等語以觀，足以說明謝孟桂於系爭不動產買賣成交簽訂契約後，即為上訴人四處奔走探聽系爭違建何時將進行汙水下水道施工及應配合拆除違建範圍等消息，嗣後並將中和地政事務所人員劉永春先生電話直接轉交郭慧如聯繫確認，且郭慧如亦不否認與劉永春有於現場會勘實地確認可能之施工方式與違建配合拆除之範圍，顯見謝孟桂並無刻意隱瞞之意，反積極為上訴人聯繫確認有關人員，協助詢問鑑界事宜、資格與手續等，並於驗屋當日向上訴人轉述詢問劉永春所得之預估下水道施工作法與可能影響之範圍，期間並無不妥，更無保證不會被拆之荒謬承諾，上訴人稱謝孟桂驗屋當日刻意隱瞞系爭房屋之違建認定通知書及勘查紀錄表之行為，明顯不符常理，蓋上訴人明知系爭範圍係屬違建，謝孟桂在11月13日驗屋日前即曾與上訴人回報詢問相關單位所獲得之有關資訊，而驗屋當日謝孟桂係於實地現場轉述劉永春之說法，然上訴人依此即認謝孟桂未予告知系爭違建認定通知及勘查紀錄，實有悖常理，違反經驗法則，自不待言。
㈧再者，依新北地檢署106 年度調偵續字第93號不起訴處分書內：「然同上錄音內容亦紀錄同日被告謝孟桂有向告訴人2
人表示『台階可能要拆』、『一開始我們買房子都是講好…那是污水處理』、『沒有說不會拆，只是不曉得拆到哪裡』等語。次參以告訴人郭建宏稱：伊於看屋時就知道本案房屋後方增建物確定是違建，被告謝孟桂有告訴伊，他有順帶提到本案房屋前後增建是房子的附加價值等語，告訴人郭慧如則稱：被告謝孟桂沒有保證增建部分一定不會被拆，104 年10月中旬劉先生有到現場看，對伊說要拆到哪裡連他們都不能確定…」等語，記載上訴人均自承於系爭不動產簽訂買賣契約時，即已明知系爭房屋前後增建部分係屬違章建築，益證謝孟桂基於上訴人已明瞭所買受系爭房屋前後增建範圍為違章建築之背景情事，為上訴人積極處理違建部分何時進行汙水下水道施工及應配合拆除違建範圍等情形，殊為實在，實無嗣後刻意隱瞞系爭違建認定通知書及勘查紀錄表之必要，上訴人所指，顯屬臆測，顯不足採。是本件買賣契約簽訂時，上訴人已明瞭後方增建部分為違章建築，且明知可能影響將來汙水下水道工程施作，然也確實無從知悉汙水下水道何時施工及影響範圍為何，謝孟桂於簽約後，協助上訴人詢問相關主管機關與承包廠商，以確認配合系爭違建拆除之範圍與面積，至為合理，故而，被上訴人員工驗屋當日於現場轉述劉永春之施工意見（包含可能之作法與退縮需拆除違建範圍等），上訴人實不應指為謝孟桂刻意隱瞞為配合汙水下水道工程而有違建拆除範圍與面積之資訊。
㈨被上訴人認為系爭房屋後方增建於104 年10月28日受新北市政府違章建築拆除大隊依法認定為違建之事實，實屬汙水下水道工程整體作業流程之一部份，較之一般不動產買賣交易常見之違章建築遭檢舉認定之情形，交屋前出賣人或仲介人員習慣上通知買受人知悉違章建築認定之作法，前者存有買受人主觀心態上已然知悉（且簽約前已受告知）之情形，明顯不同，應不容混為一談。自上揭不起訴處分書：「本污水下水道工程係由內政部營建署為主辦單位、中佑營造工程有限公司（下稱中佑公司）及廣信工程有限公司（下稱廣信公司）為承攬廠商，由中佑公司及廣信公司分區在各里召開大型施工說明會，再到每個街道後巷開小型施工說明會，將地址建置做成EXCEL 檔後函請內政部營建署下水道工程處於104 年9 月11日以營水授北字第1043687137號書函檢送『新北市中和地區污水下水道系統第二期工程第六標（分支管及用戶接管）』工區內建物影響用戶接管施工資料予新北市政府違章建築拆除大隊，請該大隊協助辦理包含本案房屋在內之違建認定作業，嗣新北市政府違章建築拆除大隊於104 年10月15日會同工程主辦單位至本案房屋勘查施工路徑障礙標的物，因無須進入屋內勘查，故無通知本案房屋所有權人、使用人、委任人與地政機關人貝在場，亦無在場人員簽名之勘查紀錄，……」內容以觀，系爭房屋違建部份於104 年10月28日受新北市政府違章建築拆除大隊依法認定為違建之事實，實屬系爭汙水下水道工程整體作業流程之一部份，上訴人於簽約之時，既已明知「屋後違建部分有涉及阻礙汙水下水道工程施工」之情形，且經出賣人與被上訴人員工告知「該地點尚未完成下水道施工作業」一事，而上訴人仍決議完成簽約購買系爭不動產，當可推知上訴人對於未來汙水下水道施工可能涉及系爭違建部分有拆除之虞，明知或有所預見，且願意自行承擔違建部分被拆除（包含被要求自行拆除）風險之真意；申言之，系爭房屋違建報拆認定通知書既為汙水下水道施工作業必經程序之一環，被上訴人有無轉知該訊息（此為假設，被上訴人否認未轉知訊息予上訴人知悉) ，均不影響上訴人所應拆除退縮之範圍及應承擔之風險與損失；況上訴人於點交系爭不動產後，尚主動聯繫該工程承攬單位負責人會勘確認應配合退縮施工拆除之範圍，自行施工退縮以配合下水道工程作業，故上訴人自不應將其受查報違建通知範圍而施工所受損失，歸咎於被上訴人或出賣人，實有違反買賣契約之誠信。從而，系爭房屋違建部分因汙水下水道施工工程而受查報違建通知範圍所拆除，上訴人所受損失或風險，業經被上訴人及出賣人之事前告知與說明相關現況，可知上訴人就此即有排除系爭房屋瑕疵之特約情形，自當不宜再任憑上訴人以「被上訴人未通知違建查報拆通知」之理由，轉嫁其應自行承擔之風險或損失，是以，被上訴人自無違背民法第571 條規定關於為上訴人忠實辦理居間仲介系爭房地之義務，上訴人之指摘，要屬無理。
㈩本件於出賣人委託被上訴人進行銷售時，依法製作不動產說明書時，即向地政主管機關申請調閱建物測量成果圖，並附於不動產明書中，且出賣人填具房地現況說明時，亦有表明系爭標的「前後有增建」等文字記載，被上訴人職員依前開建物測量成果圖加以現場量測比對，即得知悉系爭標的違章建築部分大致之範圍與位置，亦於帶看上訴人時，按依不動產經紀業管理條例（下稱本條例）第23條第1 項規定，以不動產說明書向上訴人介紹屋況，並有向其說明違章建築之位置與範圍，當符合本條例第24條之2 規定之要求，合先敘明之。另參以新北地檢署106 年度調偵續字第93號106 年9 月21日訊問筆錄第4 頁：「檢察官問：你何時知道你買房子的後方增建物確定是違建？郭建宏答：在看屋時就知道，仲介謝孟桂告訴我，他跟我說此物件後面是增建，前面也有增建還有佔用到道路用地，他有跟我說確定是違建，他有順帶提到這是房子的附加價值。」，以及「檢察官問：謝孟桂有跟你說房子前後都確定是違建，為何你還同意簽約購買並付款？郭建宏答：因為我們在看屋時有請他去確認後面的違建是否會因汙水下水道的施工而拆除，謝孟桂本人有去詢問他朋友，朋友的名字我不清楚，還有問施工的單位跟我們說只有拆到台階的部份，我們基於這樣的考量才去跟屋主簽約。」依上開筆錄記載，足證被上訴人職員謝孟桂於帶上訴人看屋時，即業已告知系爭範圍確屬違章建築，且上訴人亦自承，簽約時係考量違章建築部分是否因汙水下水道施工而拆除，或因此而受影響須拆除的範圍為何，然對此，被上訴人職員乃就確認因汙水下水道施工而受有影響需拆除之範圍與位置，向其曾服務於地政測量科之友人、地政機關及施工單位人員詢問後轉述於上訴人等，並且轉知鑑界事宜、資格與手續等事宜。故被上訴人未違反本條例第23條第1 項及第24條之2 等規定，且本件上訴人所爭執被上訴人有無仲介居間義務之違反，乃係基於「無法確認因下水道工程施工所應拆除之違建部分之位置、範圍與面積為何」，與「被上訴人應以建物測量成果圖量測比對違建位置之範圍與面積為何」，係屬不同層次之二事，不應以此充為被上訴人居間義務違反之論據等語。並聲明：駁回上訴。
五、經查，兩造於104 年9 月16日簽立買賣議價委託書暨確認書，由上訴人委託被上訴人以1,952 萬元居間仲介買受系爭不動產，並約定買賣契約成立時，以購屋總價額百分之1 即19萬5,200 元計算服務費用，且應於簽訂不動產買賣契約書之同時一次給付予被上訴人；嗣於104 年10月4 日被上訴人仲介上訴人與系爭不動產所有權人錢小冬簽立不動產買賣契約書，買賣價格為1,952 萬元，並於104 年11月10日完成所有權移轉登記至上訴人名下，於104 年11月13日由兩造到場完成驗屋，再於104 年11月16日完成系爭不動產之點交程序，而上訴人迄今未給付仲介服務費19萬5,200 元予被上訴人；又上訴人與訴外人郭慧如因系爭不動產之仲介買賣糾紛，共同對被上訴人之仲介人員張麗鴻、謝孟桂與何文正等人提起詐欺等告訴，經新北地檢署檢察官偵查後以106 年度調偵字第1714號為不起訴處分，嗣經告訴人即上訴人不服聲請再議，經臺灣高等法院檢察署檢察長命令發回續行偵查，復經新北地檢署檢察官以106 年度調偵續字第93號為不起訴處分，又經上訴人不服聲請再議，經臺灣高等法院檢察署檢察長以107 年度上聲議字第731 號駁回再議已告確定在案，上開等情，有買賣議價委託書暨確認書、不動產買賣契約書、服務費用證明、不動產買賣價金履約保證結案單暨點交確認書、系爭不動產建物登記第二類謄本、新北地檢署106 年度調偵字第1714號、106 年度調偵續字第93號不起訴處分書影本及臺灣高等法院檢察署107 年度上聲議字第731 號處分書影本各1 份等件（見原審卷第6 頁至第20頁，本院簡上卷㈠第200 頁至第206 頁，本院簡上卷㈡第205 頁至第207 頁、第135 頁、第263 頁至第271 頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執（見本院簡上卷㈡第202 頁至第203 頁），並經本院調取上開卷宗查明無誤，堪信為真實。
六、被上訴人依據兩造簽立之買賣議價委託書暨確認書向上訴人請求給付服務報酬19萬5,200 元，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是兩造爭點厥為：被上訴人依據兩造簽立之買賣議價委託書暨確認書向上訴人請求給付報酬19萬5,200 元，有無理由？被上訴人是否違反其對於上訴人之居間義務而依民法第571 條喪失報酬請求權？茲析述如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。查，上訴人於104 年9 月16日與被上訴人簽立買賣議價委託書暨確認書，由上訴人委託被上訴人以1,952 萬元居間仲介買受系爭不動產，並約定買賣契約成立時，以購屋總價額百分之1 即19萬5,200 元計算服務費用，且應於簽訂不動產買賣契約書之同時一次給付予被上訴人等情，已如前述，依據兩造簽立之買賣議價委託書暨確認書─買賣議價委託書主要內容第4 條：「『買賣議價委託書』經賣方簽署承諾出售後，買賣契約已經成立，購屋人即應依約定與賣方補簽訂買賣契約書，如購屋人不履行上開義務時，則議價保證金由賣方沒收，契約解除」、其他約定與說明第1 條：「議價成功購屋人應支付以購屋總價額百分之1 計算的服務費用予受託人，並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於購屋人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽訂買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服務費」（見原審卷第6 頁），堪認兩造所成立者為居間契約，如系爭不動產買賣契約因被上訴人媒介而成立，被上訴人即得依買賣議價委託書暨確認書─其他約定與說明第1 條之約定向上訴人請求報酬。而兩造對於系爭不動產業於104 年10月4 日經由被上訴人仲介出賣人錢小冬與上訴人合意以1,952 萬元價格簽立不動產買賣契約一事並無爭執，是被上訴人主張其有受領報酬19萬5,200 元之權利，洵非無據。
㈡上訴人雖主張被上訴人並未於其執行業務過程中，交付上訴人系爭不動產買賣標的現況說明書，而係於本案進行一審訴訟程序時始交付之，且被上訴人確於居間過程中隱匿重大之不動產交易資訊（即系爭違建），而使系爭不動產完成點交程序予上訴人告，依民法第571 條之規定，已喪失報酬請求權云云。惟按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571
條有明文規定。上訴人欲依此規定主張被上訴人無權受領服務報酬，自應就被上訴人有違反對於委託人之義務或違反誠實及信用方法一事，負舉證責任。
㈢經查，被上訴人於106 年9 月21日偵訊時陳稱：我於看屋時就知道系爭房屋後方增建物確定是違建，被上訴人仲介人員謝孟桂有告訴我，他有順帶提到系爭房屋前後增建是房子附加價值。謝孟桂有跟我說系爭房屋前後都確定是違建，我還是同意簽約購買並付款，因為我在看屋時有請謝孟桂去確認後面的違建是否會因污水下水道的施工而拆除，謝孟桂本人有去詢問他朋友，朋友的名字我不清楚，還有問施工的單位，跟我確定只有拆到台階的部分，我是基於這樣的考量才去跟屋主簽約等語（見本院簡上卷㈡第276 頁檢附之偵訊筆錄），可知上訴人於104 年10月4 日簽訂不動產買賣契約書之前，即經被上訴人仲介人員告知系爭房屋後方增建為違建，且被上訴人仲介人員非無盡力為上訴人查明系爭違建實際拆除範圍之事實。復按雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，為不動產經紀業管理條例第24條所明文。觀之被上訴人提供之不動產說明書，其中主要內容及附件欄有以黑色實心方塊標示包含房屋現況說明書之資料，下方亦有「錢小冬」與「郭建宏（即上訴人）」之親筆簽名，其等簽名下方記載則載有「買方客戶簽定要約書、議價委託書、收款憑證者，均須同時要求於下列買方簽名處簽名」、「買方客戶已詳閱查不動產說明書，並確實瞭解其內容無誤」等文字；另不動產說明書後頁則檢附104 年7 月28日錢小冬所書寫房地產買賣標的現況說明書，其上項次第13項載有房屋現況包含前後有增建情形等內容（見原審卷第44頁、第49頁至第51頁）；佐以上訴人於106 年9 月21日偵訊時自承：我有不動產說明書中簽名等語（見本院簡上卷㈡第275
頁檢附之偵訊筆錄），益徵被上訴人於上訴人簽立不動產買賣契約前，確實已告知上訴人系爭房屋前、後方有違建之情形，並將不動產說明書暨檢附房屋現況說明書均交由上訴人詳閱後簽名等情甚明。至上訴人雖否認有收到不動產說明書所檢附房屋現況說明書，然上訴人為有一定社會歷練、工作經驗之成年人，自當知悉於任何具法律效力之文書簽名前應詳閱文書內容並確實瞭解後再為簽名。況客觀審酌上開不動產說明書之內容，衡諸常情具有一般通常社會生活經驗之人閱畢上開不動產說明書，應可明瞭於該不動產說明書簽名係表彰已詳閱該說明書與所檢附主要內容及附件，並已確實瞭解其內容無誤之意，是上訴人空言否認有收到房屋現況說明書云云，不足採信。
㈢次查，系爭房屋所在之新北市中和地區污水下水道系統第二期工程第六標（分支管及用戶接管）工程，係由內政部營建署為主辦單位，中佑營造工程有限公司（下稱中佑公司）及廣信工程有限公司（下稱廣信公司）為承攬廠商，由中佑公司及廣信公司分區在各里召開大型施工說明會，再到每條街道後巷召開小型施工說明會，將地址建置成EXCEL 檔後函請內政部營建署下水道工程處於104 年9 月11日以營水授北字第1043687137號書函檢送「新北市中和地區污水下水道系統第二期工程第六標（分支管及用戶接管）」工區內建物影響用戶接管施工資料予新北市拆除大隊，請該大隊協助辦理違建認定作業。嗣新北市拆除大隊於104 年10月15日會同工程主辦單位至上開房屋勘查施工路徑障礙標的物，因無須進入屋內勘查，故無通知該屋所有權人、使用人、委任人與地政機關人員在場，亦無在場人員簽名之勘查紀錄。另現場勘查時僅有告知工程主辦單位人員該標的物之違建範圍，後續依該大隊104 年10月28日新北拆拆三字第1043088152號違章建築認定通知書認定系爭房屋1 樓後方有面積約10平方公尺之違建在案，郵寄通知書送達錢小冬，該郵件寄存郵局後，由被上訴人仲介人員何文正於104 年11月12日代領轉交錢小冬等情，有新北市拆除大隊106 年9 月4 日新北拆拆三字第1063179265號函暨相關公務紀錄、違章建築認定通知書送達證書、106 年10月3 日新北拆拆三字第1063184101號函及查詢招領郵件資料等件（見臺灣新北地方法院檢察署106 年度調偵續字第93號卷㈠第98頁至第115 頁、第221 頁至第222 頁，卷㈡第72頁至第73頁）附卷可稽，足認上訴人與錢小冬於104 年10月4 日簽訂不動產買賣契約時，系爭房屋後方增建尚未經新北市拆除大隊開立違章建築認定通知書認定為違建，而係於不動產買賣契約簽訂後，始於104 年10月28日由新北市拆除大隊開立違章建築認定通知書認定違建約10平方公尺一節甚明，尚難認被上訴人於仲介簽訂不動產買賣契約之時，即知悉系爭房屋後方違建經新北市拆除大隊核定應予拆除卻故意隱匿之情。
㈣再依上揭新北市拆除大隊106 年10月3 日新北拆拆三字第1063184101號函內容所示，該大隊於勘查認定上開房屋違建及範圍時，並未會同地政機關人員到場，亦無通知所有權人、使用人、委任人。其後，上訴人於104 年11月18日向新北市中和地政事務所申辦土地鑑界，於104 年11月30日現場測量完竣，噴紅漆標示界址點做記號，標示界址確認土地界線範圍並繪製土地複丈成果圖與參考圖等情，有新北市中和地政事務所106 年9 月21日新北中地測字第1064075213號函暨檢附資料1 份（見臺灣新北地方法院檢察署106 年度調偵續字第93號卷㈠第210 頁至第213 頁）附卷可考，佐以證人即現場測量人員劉永春證稱：系爭房屋後方違建經新北市拆除大隊開立違章建築認定通知書予住戶後，施工廠商會收到主管機關提供之違章建築認定通知書文號，但不知道違建範圍及面積，因為拆除大隊認定違建前沒有會同地政事務所測量，承攬人也不能申請地政事務所測量，我知道系爭房屋經查報認定為違章建築後某日接到謝孟桂電話，她說是仲介，想要確認確定之拆除位置，我跟她約在現場告訴她，請她去地政事務所申請鑑界，再由地界線退縮75公分就是配合拆除範圍。之後我接到上訴人電話，跟他約在系爭房屋，當時某位女性一起來，上訴人問我應如何配合拆除違建，有問我違建應拆除範圍，我拿著施工圖去，就跟他說要去申請鑑界，並告訴上訴人我跟謝孟桂所說的一樣內容，也跟他說沒辦法確認要不要拆的範圍等語（見臺灣新北地方法院檢察署106 年度調偵續字第93號卷㈡第119 頁反面至第121 頁反面），足徵系爭房屋於104 年10月28日經新北市拆除大隊開立違章建築認定通知書之時，迄至104 年11月16日系爭不動產點交時，均尚未經新北市中和地政事務所測量繪製複丈成果圖確認土地界線，並據以認定系爭房屋後方違建應配合污水下水道工程拆除之實際範圍與面積，自難認被上訴人於104 年11月16日點交系爭不動產之時，有何明知應配合污水下水道工程拆除之違建範圍及面積而故意隱瞞情事。基上，系爭房屋前、後方均有違建一節，既經載明於不動產說明書後檢附房地產買賣標的現況說明書上，且被上訴人仲介人員亦有於簽約前告知上訴人上情，尚難認被上訴人就系爭房屋之交易過程有何可歸責之事由，或係故意、過失令原告受損。況上訴人亦未舉證證明被上訴人有何違反義務以致利於買方或由買方收受利益之行為，是其主張依民法第571 條被上訴人不得受領報酬而拒絕給付本件居間仲介報酬，自非有理。
㈤綜上，系爭不動產經由被上訴人仲介成立買賣契約，業於104 年10月4 日以1,952 萬元出售予被上訴人，上訴人依買賣議價委託書暨確認書─其他約定與說明第1 條之約定，即得向上訴人請求給付成交總價百分之1 之服務報酬即19萬5,200 元。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第229 條第1 項分別明文規定。被上訴人主張兩造約定仲介服務費用應於簽訂不動產買賣契約書之同時即104 年10月4 日給付，業據其提出上開買賣議價委託書暨確認書、不動產買賣契約書為佐，亦堪認定，是被上訴人請求上訴人給付自104 年10月4 日起算之法定遲延利息，亦屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依兩造間之買賣議價委託書暨確認書─其他約定與說明第1 條約定及仲介服務契約之法律關係，請求上訴人給付服務報酬19萬5,200 元，及自104 年10月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴人仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第1 項、第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 15 日民事第五庭審判長法 官 連士綱
法 官 吳幸娥
法 官 莊哲誠
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 15 日書記官 尤秋菊