臺灣新北地方法院106年度訴字第1561號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1561號原　　　告　傳緣生技有限公司法定代理人　林美玲訴訟代理人　黃介南律師洪偉修律師被　　　告　晶華光電科技有限公司法定代理人　翁玉珍訴訟代理人　林仕訪律師複代理人　蔡頤奕律師上列當事人間請求債務不履行之損害賠償事件，本院於民國107 年2 月9 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國105 年4 月1 日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租門牌號碼新北市○○區○○路0 段00巷00號1 樓之1 之房地部分區域（下稱系爭房屋）及同大樓B2層53號及55號車位（下合稱系爭租賃物），租期自105 年4 月1 日起至107 年3 月31日止，租金每個月新臺幣（下同）120,000 元。另雙方當事人因共同使用辦公室空間，被告聲稱歷年來電費金額，4 月至10月每月電絕對不超過11,000元、11月至3 月每月電費絕不超過5,000 元等語，因此兩造即擬定「電費分擔：每年4 月～10月晶華（即被告）固定支付11,000元正，11月～次年3 月支付5,000 元正」之電費補貼條款（下稱電費補貼條款），其餘電費則由原告負擔。詎被告實際使用之電費竟遠超出電費補貼修款之約定額，且原告向臺電公司查詢被告104 年4 月至105 年4 月之實際使用電費明細發現，該電費1 年之差距總額高達43,000餘元等情。原告遂要求就電費重新協議、雙方各自負擔自身電費及分表、裝表費用等情，卻屢遭被告拒絕，甚至被告還提出不合理之電費分擔方案，並限制原告之員工、客戶及廠商使用共同區域之廁所，甚於105 年10月及11月間任意關閉中央空調，造成原告之員工、客戶及廠商之安全及健康遭受嚴重危害，致原告租用系爭房屋之營業目的無法達成，依民法第423 條、第424 條、第435 條規定，原告即於105 年11月23日以律師函終止系爭租約，並要求被告返還押租保證金共計240,000 元，惟被告置之不理，爰依民法第179 條規定請求被告返還押租金。又原告終止系爭租約係因可歸責於被告，致原告就系爭房屋所投入之裝潢費1,335,152 元、包裝材料費用320,670 元、大圖輸出費用81,900元、名片費用 2,247 元、額外所支出之電費28,628元、加班空調費1,000 元、原告105 年10月1 日開幕所花費186,585 元無法透過營業而進行回收等損害，依民法第227 條、第260 條、第263 條及第435 條規定，被告應負債務不履行負損害賠償責任共計1,956,182 元。再者，原告承租系爭房屋是作為生技產品之展示場所及辦公場所之用，且為營利所需，絕對會顧及到人事、管理等成本費用，故電費之多寡會成為原告是否承租系爭房屋之必要之點，否則系爭租約不會計對「電費分擔」為記載，被告竟以前開資訊不對稱之優勢，誆稱其歷年來使用電費之金額，使原告額外承擔被告所使用之電費，增加原告人事及管理成本，使原告陷於錯誤決定承租系爭租賃物，爰依民法第92條規定，請求撤銷原告承租系爭租賃物之意思表示。從而，原告依民法第179 條、第184 條規定，請求被告賠償原告2,196,182 元（含押租金240000元、1,956,182 元損害賠償）之損失。並聲明：㈠被告應給付原告2,196,182 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠兩造為舊識，原告向被告承租系爭房屋，因考量原告公司甫成立，每月租金僅收取120,000 元，而於簽訂系爭租約時，因被告係分租部分廠區與原告，於共用電表之前提下，故有分擔電費之問題，故兩造即約定電費補貼條款，除被告須負擔外，超出部分由原告負擔。然實際上，原告於105 年6 月後每月僅繳5,000 元，無視夏季期間因原告加入導致夏季電費均高達30,000餘元。被告苦不堪言，故要求原告公司倘需於下班或假日使用時，需另外繳交電費。嗣原告疑似因收支無法平衡，故意誣指被告分擔電費不公、任意關閉空調、禁止原告使用茶水間、廁所等事件，藉故毀約並委請律師於於105 年11月23日發函單方終止契約，並要求被告返還押租金等情，然依系爭租約第18條約定，系爭租約為原告單方違約在先，故被告即請律師發函表示拒絕返還並沒收押租金，後原告即於105 年11月底，基於原計劃搬離並拆除其自行安裝之燈具而未將被告原提供之燈具裝回且未將原有隔間牆、塑膠地板、張貼的海報等拆除，並將租賃物回復原狀，令被告相當困擾。故被告即於同年12月21日委請律師發函命原告盡速清理雜物及裝潢，然原告仍置之不理，則依系爭租約第9 條約定，被告既未同意原告以現況返還，原告自行遺留之垃圾、裝潢等所產生之清理費用，即應依系爭租約第17條約定，由原告負擔之，故原告辯稱其所遺留之裝潢使被告可高額出租系爭房屋云云，實屬無稽。㈡另依系爭房屋104 年至105 年4 月間之電費資料，被告於自行使用全部廠區時，每月電費約係9,000 元至20,000元上下。而將系爭房屋部分租賃予原告後，依系爭租約附圖使用面積概算，被告使用區域約佔三分之一，原告使用區域約三分之二。經對照被告公司104 年4 月至105 年3 月電費，雖已縮減三分之二之使用空間，仍願負擔較往年紀錄一半以上之電費，足認就電費分擔之約定實對原告較為有利。且因被告公司屬大用電戶，需與臺電公司申請契約用電，倘被告該月最高需量超出契約用電需量，即需繳納「超額附加費」。反之，倘該月最高需量未達契約用電需量，仍需依原約定契約用電需量繳納電費。則被告公司因冬季、夏季電費有差異會高達2 倍，故就被告而言，冬季期間依契約用電繳納電費、於夏季期間超約時給付超約附加費，方可獲得全年最低之電費，而非一味追求全年用電均低於契約用電，且自系爭房屋之用電量觀之，應係因原告瞬間用電過大所致，並非被告就電費有所欺瞞，且扣除超約電費後，兩造同時使用系爭全部廠房，與原告自行使用相比，電費並無太大區別，原告主張被告實際使用之電費遠超出系爭租約之約定額，顯受被告詐欺云云，與事實不符。又縱原告主張受詐欺為真實，然原告係於105 年7 月發現詐欺後遲至106 年8 月22日始以民事準備二狀主張詐欺，並依民法第92條規定撤銷意思表示，顯已罹於1 年除斥期間，而不得再行主張等語。㈢原告指稱於系爭租約存續期間、被告任意關閉空調、禁止原告公司員工使用茶水間、廁所云云，與事實不符。即兩造係於同一廠區工作，倘被告於上班時間自行關閉中央空調，被告公司員工亦無法使用冷氣而感到悶熱、不適。又原告不依約定繳納約定的電費，只願夏季每月支付5,000 元電費，故雙方另約定非營業時間有特殊需求時，得專用開啟使用，費用另計。且依被告所出具之收據可知，106 年10月1 日係星期六，非屬營業時間，故被告要求原告於例假日開啟中央空調需另外收費，本無不妥。㈣至原告主張被告禁止原告使用茶水間、廁所云云，然依廠房分配圖所示，廠房之茶水間及廁所，均未受被告任何隔間所阻行，原告可自由出入，被告如何禁止？又倘原告所述屬實，然兩造於105 年9 月29日因電費乙事開會討論時，為何未見原告將茶水間、廁所等問題一併提出解決？顯見原告主張不實。又原告之賓客倘使用廁所時遭被告員工拒絕，亦應係被告員工無法分辨當下使用廁所者為何人，因廁所屬開放空間，任何外人均可能從大樓大門進入後場使用，被告為避免第三人任意使用，衡情自會上前詢問，故原告指稱被告未提供廁所與原告使用云云，實屬無據。㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行三、兩造不爭執事項：㈠原告向被告承租系爭房屋（即晶華廠辦平面圖之黃色區及藍色區，本院卷一第269 頁）及同大樓B2層53號及55號車位，並簽立系爭租約，租賃期間自105 年4 月1 日起至107 年3 月31日止，租金每月120,000 元、押租金240,000 元。㈡原告於105 年6 月15日遷入系爭房屋，並於105 年11月23日為終止系爭租約之意思表示。㈢系爭房屋之同一樓層僅有晶華廠辦平面圖之黃色區所示之男廁、女廁、茶水間及共用區。四、原告主張被告提出不合理電費分擔，限制原告之員工、客戶及廠商使用共同區域之廁所，且任意關閉中央空調等情，造成原告租用系爭房屋之營業目的無法達成，原告已於105 年11月23日為終止系爭租約之意思表示，依民法第179 條規定，請求被告返還押租金240,000 元；又原告終止系爭租約係因可歸責於被告之上揭事由，致原告受有1,956,182 元之損害，依民法第227 條、第260 條、第263 條及第435 條規定，被告應負債務不履行損害賠償責任；另縱認原告終止系爭租約無理由，惟原告受被告詐欺簽立系爭租約，依民法第92條規定，撤銷撤銷原告承租系爭租賃物之意思表示，並依民法第179 條、第184 條規定，請求被告賠償原告上開損失等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠原告以前揭事由主張其租用系爭房屋之營業目的無法達成，並終止系爭租約，復依民法第179 條規定，請求被告返還押租金240,000 元，有無理由？㈡原告主張因可歸責於被告之上揭事由，致原告受有1,956,182 元之損害，請求被告負債務不履行損害賠償責任，有無理由？㈢原告主張受被告詐欺而簽立系爭租約，依民法第92條規定，撤銷原告承租系爭租賃物之意思表示，並依民法第179 條、第184 條規定，請求被告賠償原告2,196,182 元之損失，有無理由？等項。茲分述如下：㈠原告以前揭事由主張其租用系爭房屋之營業目的無法達成，並終止系爭租約，復依民法第179 條規定，請求被告返還押租金240,000 元，有無理由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，亦為民法第423 條、第424 條所明定。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。（最高法院99年度台上字第526 號裁判意旨參照）。又租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第435 條規定亦定有明文。是租賃物一部有瑕疵，應視餘存之無瑕疵部分是否能達租賃目的，以決定瑕疵擔保行使之方式，只能請求減少價金，抑或可終止全部租約。末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦有明文規定。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年台上字第1631號裁判意旨闡釋甚明。 ⒉原告向被告承租系爭租賃物，並簽立系爭租約，此為兩造所不爭執，業如前述，是出租人即被告即應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人即原告，且應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。原告固主張租約存續中，被告提出不合理之電費分擔方案，並限制原告之員工、客戶及廠商使用共同區域之廁所，致其租用系爭房屋之營業目的無法達成云云。然出租人所負保持義務，僅係指交付租賃物後對承租人所負保持租賃物合於約定、使用收益狀態之義務，而上開電費方案核屬兩造於系爭租約所約定如何具體分攤之費用，則兩造對此方案縱均俱有爭執，亦非屬可導致系爭房屋有何無法合於約定使用、收益之情形。且兩造前於簽立系爭租約時，業已明訂電費補貼條款，兩造均應依約履行為是，而被告嗣亦因應原告反應電費分攤不均，而重新就電費提出方案，則原告自應與被告重新磋商協議電費補貼分攤，而非得逕予搬遷他處，並為終止租約之表示。況原告之客戶即證人呂怡廷亦到庭證稱：「（問：你使用廁所時，有無受到任何阻擾？）幾乎都會被詢問，我說我是原告公司客人，被告公司的一個女員工，都會問我是誰，我說是原告公司客人，並且表示要使用廁所的話，要原告公司的人員陪同。一開始都是原告公司的人員陪同我到廁所才能使用廁所，後來還是需要有人帶，才可使用廁所。（問：雖然每次使用廁所，被告公司均會詢問，但事後被告公司均會讓你使用廁所？）對，偍是需要由原告公司人員陪同。」等語，顯見被告並無拒絕原告之客戶使用共同區域之廁所，亦無任何危及原告之員工、客戶及廠商之安全或健康行為，況依晶華廠辦平面圖所示，原告倘需使用該男廁、女廁、茶水間及共用區，即須經過被告之廠區範圍，則依照一般社會常情，被告既非認識原告之客戶及廠商，又為廠辦之用，則被告要求使用者須原告員工陪同使用，亦應屬妥適，而合於約定及保持租賃物之狀態。 ⒊至原告主張被告於105 年10月及11月間任意關閉中央空調云云，惟此為被告所否認，而原告對此並未舉證以實其說，已屬有疑，且依原告公司之法定代理人之配偶徐敏榮到庭證稱：「（問：兩造在發生糾紛之前，冷氣無限制使用，其意思為何？）來上班之後，我們就可以自己去開，溫度及風量是被告公司設定，我們遙控器只有送風機，冷氣主機要人工去開。（問：承租期間感到悶熱，會不會要求被告公司更改溫度及風量？）起初大約於7 月份有開可是還是很悶熱，被告公司後來找廠商來看，這個問題就沒有了，後期大約8 、9 月份，我們只要求打開而已。」等語（本院卷二第176 頁），足認被告並無拒絕原告打開室內空調，致系爭房屋有無法合於使用目的之處。又原告雖陳稱被告限制原告使用空調云云，然徐敏榮亦證稱：「在沒有發生前是無限制使用，發生糾紛後，所有的主機均由被告公司控制。原告公司要開幕，因為是假日，還要支付被告公司每小時兩百元的電費，被告公司才願意開空調，讓原告公司進行開幕儀式。」等語（本院卷二第174 至175 頁），而電費既為兩造約定共同分擔，則原告因開幕而須於假日使用，基於使用者付費之原則，被告向其收取假日電費，自屬公允，而無不合理之處。此外，原告既未能舉證證明系爭房屋有不合於系爭租約約定之使用收益狀態或危及承租人或同居人之安全或健康之情形，亦未能舉證有定相當期限催告被告改善，被告不為改善之行為，則其逕行於105 年11月23日以上誠律師事務所函向被告終止系爭租約，自非屬有據。 ⒋承上，原告以前揭事由主張系爭房屋有不合於營業目的之處，致其得依民法第423 條、第424 條、第435 條規定終止系爭租約，尚乏所據，業經認定如前，則原告既未依系爭租約租賃期限之約定，即逕終止租約並提前遷離，依系爭租約第14條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回房屋並沒收押金，因此乙方（即被告）所受之損失甲方概不負責」；第18條：「特約應受強制執行之事項：⑴租賃期間內乙方（即被告）若提前遷離他處時，乙方（即被告）應賠償甲方（即原告）貳個月租金，乙方（即被告）決無異議。…」等語（見本院卷一第39頁），原告自應賠償被告2 個月租金240,000 元（計算式：120,000 元×2 ），是被告以系爭租約之約定及前開判例意旨，沒收原告前繳付之押租保證金240,000 元，自屬有據，故原告依民法第179 條規定，請求被告返還押租金240,000 元，並無理由。㈡原告主張因可歸責於被告之上揭事由，致原告受有1,956,182 元之損害，請求被告負債務不履行損害賠償責任，有無理由？部分： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項固有明文。又租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第435 條定有明文。是出租人交付之租賃物，如合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負債務不履行責任。本件原告以可歸責於被告之上揭事由，主張被告應負債務不履行損害賠償責任等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是原告自應就其主張之事實負舉證責任。 ⒉查本件被告交付系爭房屋與原告，業已依債務之本旨符合保持合於約定使用、收益之狀態，業經認定如前，原告固主張因承租系爭房屋受有裝潢費1,335,152 元、包裝材料費用320,670 元、大圖輸出費用81,900元、名片費用2,247 元、額外所支出之電費28,628元、加班空調費1,000 元、原告105 年10月1 日開幕所花費186,585 元無法透過營業而進行回收之損害云云，惟原告單方終止系爭租約並提前遷離系爭租賃物，並非肇因於被告，業如前述，且原告迄未能舉證證明有何可歸責於被告之事由致其受有上揭損害，自難謂被告有何不完全給付之情事。再依系爭租約第7 條約定：「契約期間內乙方（即被告）若擬遷離他處時乙方（即被告）不得向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該店/ 房屋照原狀還甲方（即原告），乙方（即被告）不得異議」。第9 條約定：「甲方（即原告）依現況交屋，店/ 房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方（即被告）於交還店/ 房屋時自應負責回復原狀。若經甲方同意，則可以當時狀況返還房屋」等語（見本院卷一第37頁），原告雖指稱被告因上開裝潢獲有利益，出租系爭房屋業已提高租金至216,000 元或220,000 元云云，並提出租屋網站網頁為據（見本院卷一第85至121 頁），然依被告提出現場照片、105 年12月2 日及21日所寄發律師函、估價單等內容觀之，原告承租系爭房屋後所自行安裝之隔間牆、牆面壁紙、塑膠地板、更換燈具等相關裝潢，於其逕自搬離後，原告僅將燈具拆除，未將其他裝潢依約恢復原狀，亦留有部分雜物等情，經被告催告履行被告仍不為之，被告乃自行雇工整理、清除，並另向原告請求清除費用等情（見本院卷一第217 至246 頁），則被告實際上是否受有原告裝潢之利益，實有疑問。又系爭租賃物租金提高是否即因原告之上開裝潢行為所致，原告亦未舉證證明之。是原告未依約自行拆除上開裝潢將系爭房屋回復原狀，而逕向被告請求債務不履行之損害賠償，於法無據，尚難憑採。㈢原告主張受被告詐欺而簽立系爭租約，依民法第92條規定，撤銷原告承租系爭租賃物之意思表示，並依民法第179 條、第184 條規定，請求被告賠償原告2,196,182 元之損失，有無理由？部分： ⒈因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過10年，不得撤銷。民法第92條第1 項前段、第93條分別定有明文。而民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院56年台上字第3380號判例要旨、87年度台上字第1195號、87年度台上字第548 號判決意旨可稽）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。本件原告主張其受被告詐欺，而與被告簽立系爭租約等情，為被告所否認，即原告自就其上開主張負舉證之責。 ⒉原告雖主張被告以資訊不對稱之優勢，誆稱其歷年來使用電費之金額，使原告額外承擔被告所使用之電費，增加原告人事及管理成本，致其陷於錯誤而租借系爭租賃物云云。然自系爭租約之電費補貼條款「電費分擔：每年4 月～10月晶華（即被告）固定支付11,000元正，11月～次年3 月支付5,000 元正」之記載內容以觀，並未記載被告有聲稱電費絕不超過上開費用等語，自難認被告有向原告保證上述條件之事實，且原告亦未提出其他證據證明被告有何詐欺情事，是原告主張因受被告詐欺而陷於錯誤云云，自非可採，則原告復依民法第179 條、第184 條規定，以受被告詐欺簽立系爭租約之事由，請求被告負損害賠償責任云云，亦無理由，尚乏所據。又縱原告確有將電費分擔作為簽立系爭租約之必要之點，然核該錯誤實屬動機錯誤，而原告並無能證明被告確有何詐欺情形或行為致其受有該錯誤，自應認該錯誤是原告之過失所致，是原告主張撤銷系爭租約之意思表示云云，亦屬無據。況縱原告確有受詐欺之事實，惟原告亦自承其係於105 年7 月間，因為電費高漲，認定為受詐欺等語（見本院卷二第12 8頁），然其乃於106 年8 月21日始以民事準備㈡狀主張撤銷系爭租約之意思表示（見本院卷一第349 頁），顯見原告未於受詐欺後1 年內行使權利，其撤銷權已因除斥期間經過而消滅，是原告主張依民法第92條規定撤銷締結系爭租約之意思表示，自亦屬無據。五、綜上所述，原告未能舉證證明本件係因可歸責於被告之事由，致原告租用系爭房屋之營業目的無達成，故其主張被告應於終止系爭租約後返還押租金，並賠償其因承租系爭房屋所受損害，均無理由。另原告亦未能證明其受被告詐欺致簽立系爭租約，則其據此向被告為撤銷之意思表示，自亦屬無據，亦應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 107 年 3 月 27 日民事第六庭法官趙伯雄以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 3 月 27 日書記官王敏芳

臺灣新北地方法院106年度訴字第1561號

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