臺灣新北地方法院106年度訴字第2360號

• 裁判案由: 服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 106 年 11 月 29 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2360號原　　　告　安信國際不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　李忠信
訴訟代理人　李忠政
被　　　告　嚴麗雲
訴訟代理人　林明賢律師
蔡文彬律師
上一人
複　代理人　尤柏燊律師
上列當事人間請求服務報酬事件，經本院於民國106 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬肆仟元，及自民國一百零六年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國105 年11月12日，委託伊居間銷售門牌號碼新北市○○區○○路000 號0 樓房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），兩造訂有一般委託銷售契約書（下稱系爭契約書），約定委託銷售期間為105 年11月12日起至105 年12月31日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）880 萬元，伊於受託後，努力對外廣告、企劃銷售，積極介紹合適買方，並於105 年12月中說服訴外人賴秋芬願以近於市場合理行情之價格購買，惟經見面洽談及多次溝通，被告仍未同意出售，且嗣即藉詞不再回應，伊認有異而後續追查，竟發現被告於106 年1 月8 日逕與賴秋芬就系爭房地交易，已於同年2 月13日完成登記，違反兩造系爭契約書第10條第2 項約定，於委託期間屆滿後3 個月內，逕與伊曾仲介之客戶賴秋芬成交，侵害伊之權益，有違誠信原則，爰依兩造上開約定，請求被告給付伊按委託銷售總價6%計算之違約金，即528,000 元暨法定遲延利息，並聲明：㈠被告應給付伊528,000
元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告則辯以：伊未經事前至少3 日之審閱，即與原告簽立系爭契約書，此與事後之「猶豫期間」不同，彼此間無替代性，伊自得依消費者保護法第11條之1 第3 項，主張系爭契約書第10條第2 項之約定不構成契約內容。且兩造所簽立系爭契約書為「一般委託銷售」，原告仲介之客戶未達伊所約定實拿750 萬元之價格，應認其媒介尚未就緒，依民法第568
條規定，自不得請求報酬，伊實無故意規避服務報酬拒絕簽約情事，系爭契約書第10條第2 項所規範者乃指原告已媒介就緒之客戶，此要件之存在如有疑義，依消費者保護法第11條第2 項規定，應為有利於消費者之解釋，且如欠缺此要件，上開違約金條款顯失公平，依消費者保護法第12條第1 項、民法第247 條之1 第2 款規定，應屬無效，是原告不得依上開約定請求違約金。縱認原告得請求違約金，上開約定違約金應以伊實際銷售予賴秋芬之總價750 萬元計算，而非最初委託價格880 萬元，且縱經原告媒介成立，原告亦僅得請求4%之服務報酬，再本件實未經原告媒介成功，致原告減少因媒介成功而需履行之諸多義務，節省勞費，故原告請求6%計算之違約金，實屬過高云云，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院整理兩造不爭執事項（見本院卷第74頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造於105 年11月12日簽署系爭契約書，由被告委託原告仲介銷售系爭房地，委託期間自105 年11月12日至105 年12月31日止，委託銷售價格約定為880 萬元，有系爭契約書可稽（見支付命令卷第8 頁）。
㈡被告於系爭契約書之契約審閱權欄中，已勾選「不動產委託銷售契約及其附件於中華民國__年__月__日經委託人攜回審閱__日（契約審閱期間至少三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容）」，且將上開日期填載為105 年11月12日，審閱期間填載為3 日（見同上卷第8 頁）。
㈢系爭契約書第10條第2 項約定「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕予該客戶或其配偶或其二親等內之親屬成交者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之違約金」等字（見同上卷第10頁）。
㈣系爭契約委託期間內，原告通知被告有童姓夫妻欲以690 萬元購買，被告亦前往原告店內，因該童姓夫妻僅出價至720
萬元，被告拒絕成交而離去（見本院卷㈡第18頁）。
㈤系爭房地原為被告所有，嗣被告於106 年1 月8 日與訴外人嚴子傑、嚴子翔共同與原告曾經仲介之客戶賴秋芬簽立不動產買賣契約書，於系爭契約書約定委託期間屆滿後3 個月內，出售予賴秋芬，並登記於訴外人童○○名下（即上述童姓夫妻之一），有土地暨建物登記第二類謄本、不動產買賣契約書可考（見本院卷㈠第39-45 頁、卷㈡第25-39 、44頁）。
四、原告主張被告於系爭契約書約定委託銷售期間屆滿後3 個月內，與其曾仲介予被告之客戶賴秋芬就系爭房地買賣成交，其得依系爭契約書第10條第2 項約定，請求被告給付按銷售總價880 萬元之6%計算違約金即528,000 元等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠被告抗辯原告於簽訂系爭契約書前未提供其合理審閱期間，違反消費者保護法第11條之1 規定而無效，是否可採：
⒈按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」、「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法第11條之1 第1 、2 、3 項固有明文。惟審閱期間條款之目的，在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。且消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，為節省時間、爭取交易機會或基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚無不可。
⒉觀諸本件兩造不爭執之系爭契約書，依其文字編排、字體大小等（見支付命令卷第8-10頁），客觀上並無不能閱讀、理解之情形。又系爭契約書契約審閱權欄已據被告勾選「不動產委託銷售契約及其附件於中華民國__年__月日經委託人
攜回審閱__日（契約審閱期間至少三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容）」，且被告將上開日期填載為105 年11月12日，審閱期間填載為3 日，已如前揭三、㈡所示，參諸原告所稱於系爭契約書委託期間，因系爭契約書為一般委託銷售，而非專任銷售，故其仍得自行或委託他人銷售系爭房地，其亦委託多家仲介公司銷售系爭房地，原告聽聞其委託他家仲介公司之底價為850 萬元，遂向其提出希望其同意底價更改為其至少實拿816 萬元等語，其則回以至少要實拿820 萬元始同意等語（見本院卷㈡第17、18頁），堪認被告對於系爭契約書屬一般委託銷售，其得自行或另行委託他人銷售系爭房地等之契約所訂權利義務知之甚詳，並有與多家仲介簽約之經驗，綜合上情研判，被告自能理解上開契約審閱權欄內註記文字以及系爭契約書條款內容之意義。況被告於締結系爭契約書時，既於系爭契約書上表明「已審閱系爭契約書條款」意旨，即難謂其簽署系爭契約書時，有何未充分了解相關契約條款內容可言。
⒊次查，原告主張系爭契約書記載審閱期間為3 日，其告知被告契約帶回去3 日後，若有問題，3 日內回來可以作廢，若3 日內沒有異議就生效等語（見本院卷㈡第46頁），被告並未爭執此部分事實，僅爭執本件就是沒有事前審閱，不應將事前審閱及事後猶豫混為一談云云（見同上卷第46、65頁），堪認原告上開主張之事實為真正。可知兩造對於被告簽約前審閱期間縱有少於3 日，然已另行合意以簽約後3 日內約定解除權之行使予以彌補，被告審閱期間難認有何不足，堪認原告就系爭契約書已兼顧消費者即被告之權益甚明。
⒋被告雖辯稱依最高法院103 年台上字第2038號判決意旨謂「『審閱期間』主要在提供消費者訂約前之契約權益保障，與『猶豫期間』目的在提供消費者訂約後之契約權益保障，二者各有其規範目的、功能及法效，得以互補，然彼此間並無替代性」等字，故本件仍有違反消費者保護法第11條之1 規定情事云云（見本院卷㈡第19-21 、65頁），然查，上開最高法院判決意旨所據之事實，在於契約一造以電話行銷向他造消費者招攬保險契約，符合（修正前）消費者保護法第2
條第10款之郵購買賣定義，而生是否優先適用同法第19條第1 項規定「猶豫期間」，並得否以之代替同法第11條之1 所定「審閱期間」之爭執，尚與本件非屬郵購買賣，並無同法第19條規定適用情形不同，且兩造另行合意被告將契約帶回後，如認有問題，3 日內可作廢（詳前述），係就系爭契約書條款之審閱所為，並非被告於郵購或訪問買賣或以該方式所為之服務交易時，常有無法詳細判斷或思考之情形，而購買不合意或不需要之商品、服務，乃延後判斷時間所為，此由被告亦另行委託他人仲介系爭房地益明，其確有仲介服務之需要，自非屬「猶豫期間」所欲規範情形，前揭最高法院判決意旨於本件因事實不同，尚無比附援引餘地，被告辯稱原告係以事後猶豫期間與事前審閱期間混淆而為主張云云，並非可採。
⒌綜上，堪認被告簽約前已充分瞭解系爭契約書之權利義務關係，或有可認其能認識該契約權利義務關係之合理審閱期間，且兩造復合意被告得於系爭契約書帶回審閱後3 日內向原告主張契約作廢，是被告關於消費者保護法第11條之1 規定所欲保護之權利，應認已獲充足保障，則被告仍以被原告未提供其3 日以上之審閱期間，違反消費者保護法第11條之1
第1 項規定，據以抗辯系爭契約書之條款無效云云，洵無可採。
㈡原告得否依系爭契約書第10條第2 項約定，請求被告給付違約金：
⒈按「有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人（即被告）仍應支付銷售總價百分之六計算之違約金：……㈡受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配偶、二親等之內親屬成交者。」，兩造以系爭契約書第10條第2 項明文約定（見支付命令卷第10頁）。而依上開約定，倘被告於系爭契約書約定之委託期間屆滿後3 個月內，與原告曾經仲介之客戶，或其配偶、二親等之內親屬成交者，即視為原告已完成仲介，被告應負違約責任，並不以該客戶出價已達約定委託銷售金額為限，只要是原告曾經仲介予被告者，均屬之，基於契約自由原則，兩造為上開約定並無不可，至於是否有被告所辯之顯失公平云云，則屬另一問題（詳後述）。衡諸事理，通常之人即可依上開文字判讀該條款並未以客戶符合「媒介就緒」為要件，堪認該條款並無被告所稱之疑義，是被告辯稱依消費者保護法第11條第2 項規定，於定型化條款有疑義時，應為有利於消費者之解釋，即應解釋「媒介就緒」為本件請求之要件云云（見本院卷㈡第67頁），要非可取。
⒉次按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，俾符平等原則（最高法院96年度台上字第1246號意旨參照）。消費者保護法第12條、民法第247 條之1 之立法目的，即在於定型化契約或附合契約乃當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類契約他方每無磋商變更之餘地，為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。至於所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」。本件原告於105 年11月12日與被告簽訂系爭契約書係屬一般委託銷售，被告另委託多家仲介公司銷售系爭房地，已如前揭四、㈠、⒉所述（另見本院卷㈡第17、18頁），則被告於選擇委由原告銷售系爭房地同時，亦有委託其他仲介公司銷售之締約經驗，非無充足之時間了解不動產委託他人銷售時相關之權利義務，及應注意之事項，倘系爭契約書約定之條款對其不利，亦可拒絕與原告訂約，已難認被告有處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之不利益情形。且依系爭契約書第10條第2 項約定，被告僅於委託期間屆滿後3 個月內，與原告曾經仲介之客戶或其配偶或其二親等內之親屬簽訂系爭房地之買賣契約時，方負給付違約金之義務，並非毫無範圍課予被告給付違約金之義務，此部分文字，如同前揭四、㈠、⒉之理由，當無被告不能理解情事，被告於簽立系爭契約書時，已可清楚預見、審酌其日後有此情形時應付之數額範圍，並不致蒙受不測之損害。又上開約款約定之期間僅為委託期間至委託期間屆滿後3 個月，較之原告為求覓得買家，所將付出之勞力、時間、費用，亦未過長，難認有加重被告之責任而顯失公平之情形，上訴人主張上開條款如未以「媒介就緒」為要件則顯失公平，依消費者保護法第12條第1 項、民法第247 條之1 第2 款規定，應屬無效云云，亦非有據。
⒊承上，原告係依兩造間系爭契約書第10條第2 項款請求被告給付違約金，該條款並未以「媒介就緒」為要件，則被告仍執民法第565 條、第568 條規定居間人以媒介就緒為要件，始得請求報酬，辯稱本件未有媒介就緒（即價金達於被告可實拿750 萬元，見本院卷㈡第75頁），其請求為無理由云云，自非可採。
⒋系爭契約書約定之委託銷售期間於105 年12月31日屆滿，被告則於106 年1 月8 日和嚴子傑、嚴子翔，共同與原告曾經仲介之客戶賴秋芬簽立不動產買賣契約書，於系爭契約書約定委託期間屆滿後3 個月內，出售予賴秋芬，業如前揭三、㈠、㈤所述，被告既於約定委託期間屆滿後3 個月內，與原告曾經仲介之客戶賴秋芬就系爭房地成立買賣契約，則原告依系爭契約書第10條第2 項約定，請求被告給付委託銷售價格6%計算之違約金，尚非無據。而依系爭契約書第2 條已約定委託銷售價格為880 萬元，本件未經原告仲介而銷售，則上述第10條第2 項既為視為成交之違約金，所指銷售價格自係契約約定之銷售價格即880 萬元，被告辯稱應以其實際銷售賴秋芬之價格750 萬元計算云云，不符兩造系爭契約書之約定，當非可採。
㈢系爭契約書約定之違約金是否過高：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條及第252 條分別定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。
⒉關於系爭契約書第10條第2 項之約定（如前揭三、㈢所示），兩造就此違約金之性質並未明定，則依前開規定，應屬損害賠償預定性質。被告抗辯上開條款所約定按銷售價格6%計算之違約金，顯與原告正常應獲得之服務報酬相差甚鉅，核屬過高等語，為原告所否認。本院審酌被告自陳原告已於委託銷售期間覓得賴秋芬願出價至730 萬元等語（見本院卷㈡第18頁），顯見原告已然付出相當之勞力、時間及仲介成本，被告辯稱原告未提出其已履行受託義務之證據云云（見本院卷㈡第23、24頁），當非可取。原告因被告違約，固受有無法向買賣雙方收取服務報酬之損失，惟被告係以低於委託銷售底價之750 萬元出售系爭房地予賴秋芬，而原告亦因此減省後續附隨義務（諸如協助辦理有關買賣契約簽訂、付款、過戶手續、交屋後之爭議協調等）之履行，且本件縱由原告仲介而成交，原告亦僅得依系爭契約書第5 條約定向被告收取實際成交價4%計算之服務報酬，及被告係透過原告始覓得買方賴秋芬而以實得750 萬元方式出售系爭房地，原告之獲利程度等一切情事，因認系爭契約書第10條第2 項所約定按委託銷售總價880 萬元6%計算之違約金，尚屬過高，應核減為按880 萬元3%計算即264,000 元（計算式：880 萬元×
3%＝264,000 元）為適當，原告逾此範圍之請求，不應准許。
五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229 條第2
項、第3 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金係以支付金錢為標的，是原告請求被告應自本件支付命令送達翌日即106 年4 月29日（支付命令係於106 年4 月24日寄存送達於被告，依民事訴訟法第138 條第2 項規定，經10日後發生效力，惟被告係於106 年4 月28日具狀聲明異議，應認被告至遲於是日已受實際送達，是本件支付命令應於當日發生送達被告之效力，見支付命令卷第32、35頁、本院卷㈠第15頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。
六、從而，原告依系爭契約書第10條第2 項約定，請求被告給付違約金264,000 元，及自106 年4 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，然因原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，爰依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額宣告得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日民事第二庭 法 官 范明達
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日書記官 陳君偉