臺灣新北地方法院106年度訴字第2386號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 106 年 12 月 25 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2386號原　　　告　大安不動產投資顧問有限公司
法定代理人　陳詠嫻
訴訟代理人　蕭琪男律師
複 代理 人　陳育萱律師
卓昭維律師
被　　　告　陳承烈
訴訟代理人　陳明宗律師
複 代理 人　馬廷瑜律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106 年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾伍萬元，及自民國一○六年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告於民國104 年5 月12日、104 年5 月28日與原告簽定不動產委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約），委託銷售坐落新北市○○區○○段○○○段00○0000○00地號土地（權利範圍均為全部）及其上同區段10224 建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路000 號，權利範圍全部）【以下合稱系爭不動產】。嗣訴外人黃步藤委託訴外人萬達不動產投資顧問有限公司（以下簡稱萬達公司）居間仲介買受系爭不動產，被告與黃步藤於104 年6 月5 日以總價新臺幣（下同）8500萬元達成合意而簽立不動產買賣要約承諾書（以下簡稱系爭承諾書），並收受由黃步藤交付作為訂金之支票（票號TCB0000000號、金額500 萬元、發票日103 年6 月3 日，以下簡稱系爭支票）。然被告違反系爭承諾書，藉故推拖違約拒賣，而未與黃步藤簽訂不動產買賣契約，遭黃步藤起訴請求給付違約金，業經本院以105 年度訴字第55號判決認定屬實，命被告應給付黃步藤違約金85萬元本息。被告上訴後，雙方於二審法院成立訴訟上和解，和解內容為被告願給付黃步藤75萬元（以下簡稱另案訴訟）。是以被告顯有於系爭契約委託期間內拒絕與原告所洽妥之交易對象訂立不動產買賣契約之違約拒賣情事，自應依系爭契約第4 條第2 項、第7 條第2 項約定給付原告以買賣價金8500萬元乘以百分之2 計算之報酬170 萬元【計算式：00000000×2 ％＝0000000 】。
㈡、被告雖辯稱其與黃步藤間就系爭不動產並未成立買賣契約云云，然被告與黃步藤分別透過原告及萬達公司居間，將雙方互為之意思表示從中傳達而就系爭不動產之價金達成8500萬元之合意，參照最高法院20年上字第2202號、68年台上字第1504號判例意旨，系爭不動產之買賣契約於雙方達成合意時即已成立。又依最高法院80年度台上字第1260號判決意旨，系爭契約第8 條約定所稱「簽訂房地買賣契約書」固係指簽訂書面契約而言。然買賣為諾成契約，故當事人雖尚未依上開約定訂立書面買賣契約，惟不影響已成立之買賣契約。又縱認買賣契約未成立，然原告就系爭不動產之買賣已媒介就緒，惟被告僅以「兒子不同意、計畫變更後自己賣更好的價錢」為由，即故意拒絕簽立書面買賣契約，依民法第101 條第1 項規定，原告仍得請求居間報酬。被告又辯稱依兩造於104 年5 月28日簽訂系爭契約時手寫附註「若有其他買方高於合約價格時，須先知會大安不動產，並給予3 天時間拉高價格，若價格3 天內無法提高時，委託人可直接成交」之約定（以下簡稱系爭附註約定），其自可另行出售系爭不動產云云。然系爭附註約定之適用前提，必須滿足「有其他出價高於8500萬元之買家」、「被告應先知會原告」、「給予原告3 天時間向先前已談妥8500萬元之買家拉高價格」、「價格在3 天內仍無法提高」之4 個要件。惟系爭不動產並無出價高於8500萬元之買家，被告亦未通知及提出尚有其他願意出更高價格購買之買家要約書與相關資料予原告，原告更無從知悉被告所稱之「曾志明」為何人，足見系爭附註約定因前提條件未成就而無適用之餘地。另系爭契約第4 條第2 項所定之居間報酬，已約定減為以買賣價金乘以百分之2 計算，實無再酌減之必要性。
㈢、為此，爰依系爭契約第4 條第2 項、第7 條、民法第568 條第1 項規定，擇一有利提起本訴，請求被告如數給付等情。並聲明：
⒈被告應給付原告170 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭承諾書僅屬「預約」之性質，系爭不動產之買賣契約並未因被告承諾即成立，此業經本院105 年度訴字第55號判決所認定。按不動產之買賣交易，常涉及高額之價金及開發利益，除買賣雙方同意外，尚有關於付款方法，稅賦分擔，點交時間，違約罰責等事項，是以縱認經原告居間而可得確定系爭不動產之買賣價金數額，然就上開不動產交易之重要事項既未議定，足認被告與黃步藤間就系爭不動產之買賣契約表示意思並未達成一致，依最高法院61年台上字第964 號、64年台上字第1567號判例意旨，尚難認被告與黃步藤間就系爭不動產之買賣契約已成立。而被告與黃步藤間既未因原告媒介居間而就系爭不動產簽定或成立買賣契約，且無不動產經紀業管理條例第19條所定之「實際成交價金」，則原告請求居間報酬，自屬無據。又原告為不動產經紀業者，除仲介報酬外，不得收取其他報酬，亦為不動產經紀業管理條例第19條所明定，故原告主張被告依系爭契約第4 條第2 項或第7 條第2 項約定給付之報酬，即屬「其他報酬」，因違反上開強制規定而無效。至被告拒絕與黃步藤就系爭不動產簽訂買賣契約，雖應對黃步藤負賠償責任，且被告亦於二審法院與黃步藤成立訴訟上和解，但為被告與黃步藤間之法律關係，與原告無涉。
㈡、被告為增加出售機會，除委託原告外，亦有商請朋友居間出售系爭不動產，是被告於104 年5 月12日與原告簽立系爭契約時，即已向原告之承辦人員表示須可自行出售系爭不動產始願意委託原告居間出售，經原告之承辦人員同意後，被告始與原告簽訂系爭契約。然因原告之承辦人員僅以口頭承諾，被告遂於104 年5 月28日即原告商請被告再簽立系爭契約以調整出售價格時，併請原告之承辦人員以手寫記載系爭
附註約定。嗣被告經友人居間介紹訴外人曾志明有意以9000萬元買受系爭不動產，被告即遵守系爭附註約定，先行向原告之承辦人員表示有上開買受人，倘原告未能提高價格出售，被告將自行出售系爭不動產，並提供曾志明之姓名及電話予原告，以利盡速售出系爭不動產。原告之承辦人員雖曾與曾志明聯絡，並確認買受系爭不動產之價格及條件，但嗣後即未再與其聯繫。經過數日後，被告見原告均未與被告聯繫關於買受人同意以相同價格買受系爭不動產，被告始另行將系爭不動產出售他人。原告既已應允被告可自行出售系爭不動產，即不得請求被告給付服務報酬。另因證人陳宏達與葛東昇均為居間仲介系爭不動產交易之承辦人員，系爭不動產成交之居間報酬可否收取與渠等息息相關，所為證述內容已難期公正可採，其中證人陳宏達於另案訴訟一審法院所為系爭附註約定並未在系爭契約中載明之證述，即與事實顯然不符。再將證人陳宏達與葛東昇之證言交互比對，可知渠等至少關於被告確有通知原告已尋得買方之始末部分證言，亦屬矛盾不實，顯不足採。而系爭承諾書係以被告未將系爭不動產出售他人為停止條件，而被告既已將系爭不動產出售他人，則系爭承諾書因停止條件不成就而不生效力，被告自無依系爭承諾書履行與黃步滕簽訂買賣契約之義務，原告之主張顯屬無據。
㈢、此外，系爭契約為原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，屬定型化契約，且遍閱系爭契約之全部條款，均無原告應如何提供服務，及若原告未能提供任何仲介服務時，被告得請求如何保障之相關約定，更無關於原告倘有違反系爭契約時，有無罰責之相關約定，是系爭契約徒以第4 條第2 項與第7 條第2 項限制被告之權利，並得據以請求被告給付報酬，不僅與衡平原則有違，亦對被告顯失公平。又上開約定均未考量系爭契約之委任條件是否完備，例如未將稅費分擔、交屋時間、違約罰則等不動產買賣交易之其他必要事項載明，亦未審究委託人拒絕簽訂契約之理由是否可歸責於委託人，更未約定委託人不賣之事由是否可歸責於委託人而為不同處理等，即謂委託人應賠償百分之2 之服務費予受託人，顯有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，且限制被告於未能議定不動產買賣契約之條件前拒絕簽訂買賣契約之權利，顯然對被告有重大不利益，依消費者保護法第12條、民法第247 條之1 第3 款及第4 款規定，應認系爭契約第4 條第2 項、第7 條第2 款約定均為無效。另系爭契約第4 條固有關於居間報酬之相關約定，然此為定型化契約條款，兩造既有另以手寫記載關於系爭不動產交易報酬之特別約定，為個別磋商條款，而系爭契約第4 條約定既與之相牴觸，依消費者保護法第15條規定即屬無效。是以原告無論依系爭契約第4 條第2 項、第7 條第2 項約定為請求，均無理由。
㈣、再者，被告未將系爭不動產出售黃步藤，原告亦減少協助處理過戶、各期付款手續及點交事宜等附隨義務之成本費用支出，且兩造自104 年5 月28日簽訂系爭契約起至被告104 年6 月4 日簽立系爭承諾書，費時尚不到1 週，原告並未依系爭契約第5 條約定進行市場調查、廣告企劃及提供諮詢服務，更未依不動產經紀業管理條例第22至24條規定製作不動產說明書，可見原告支出相關人力仲介、銷售成本費用著實不高。況系爭支票並非黃步藤簽發，發票日期103 年6 月3 日亦已罹於時效而屬無效票據，系爭支票既為要約買受系爭不動產所交付，則受款人即應為被告，然系爭支票之受款人卻為「萬達工業不動產」，且不僅未記載公司全銜，經原告於經濟部商業司網站查詢，該公司亦根本未依法辦理設定登記。系爭不動產市價高達近億元，為被告這輩子努力之心血，被告及被告兒子考量上情，因擔心受騙始未與黃步藤簽訂買賣契約。原告既係以居間仲介為業，應就其所知據實報告被告，且有調查之義務。然原告就黃步藤是否為有履約能力之人、交付系爭支票之簽發名義人與黃步藤有何關係、系爭支票是否有效、萬達公司為何人、為何可居間仲介系爭不動產及有無依法辦理公司登記等事項，均未詳實告知及善盡調查義務，使被告收受無效支票誤認黃步藤並非有履約能力之人而未與黃步藤成立系爭契約，原告顯違反對被告之義務，依民法第571 條規定，原告自不得向被告請求報酬。退步言之，系爭契約第4 條第2 項約定之居間報酬依民法第572 條規定得請求酌減，系爭契約第7 條第2 項約定如為違約金亦得請求酌減等語，資為抗辯。
㈤、並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲明均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、被告先後於104 年5 月12日、104 年5 月28日與原告簽訂系爭契約，委託銷售被告擔任負責人之訴外人華榮陶瓷原料股份有限公司所有之系爭不動產，約定居間報酬為買賣價金之百分之2 ，並以手寫記載約定「若有其他買方高於合約價格時，須先知會大安不動產，並給予3 天時間拉高價格，若價格3 天內無法提高時，委託人可直接成交」（即系爭附註約定）【見本院卷第150 頁，並有本院卷第15至20頁所附之系爭契約3 份為證】。
㈡、黃步藤委託萬達公司居間仲介以總價8500萬元買受系爭不動產，而與被告於104 年6 月5 日簽立系爭承諾書，並將作為訂金之系爭支票交付被告，惟被告嗣後未與黃步藤簽訂不動產買賣契約，遭黃步藤提起給付違約金之另案訴訟，業經本院以105 年度訴字第55號判命被告應給付黃步藤違約金85萬元本息，被告上訴後與黃步藤成立訴訟上和解，和解內容為被告願給付黃步藤75萬元，並將系爭支票返還黃步藤【見本院卷第150 頁，並有本院卷第21至52頁所附之系爭承諾書、民事判決書、和解筆錄（含系爭支票）各1 份為證，亦經本院調取另案訴訟卷宗核閱無訛】。
四、本院得心證之理由：
㈠、居間報酬部分：
⒈按系爭契約第4 條「服務報酬」第1 項約定：「受託人（按：即原告）於買賣契約簽立時，得向委託人（按：即原告）收取服務報酬，其數額為實際成交價的2 ％，而受託人仍需繼續服務到委託人收清尾款，始終止契約關係。」等語（見本院卷第19頁）。次按條件成就之事實，應由主張條件成就而取得權利或受有利益之人負舉證責任，最高法院亦著有46年台上字第227 號判例意旨可資參照。又原告並不否認依最高法院80年度台上字第1260號判決意旨，系爭契約第4 條第1 項約定所稱「買賣契約簽立」係指被告與黃步藤簽訂系爭不動產之「書面」買賣契約而言（見本院卷第133 頁）。足見被告與黃步藤簽訂系爭不動產之「書面」買賣契約一事，應為原告依系爭契約第4 條第1 項約定所生居間報酬請求權之停止條件，亦即被告與黃步藤簽訂系爭不動產之書面買賣契約時，原告方得向被告收取居間報酬。是依前揭說明，原告依系爭契約第4 條第1 項約定請求被告給付居間報酬，自應舉證證明被告與黃步藤簽訂系爭不動產之書面買賣契約之停止條件已成就。
⒉然按「預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為『土地買賣預約書』，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第3 條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約。」、「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。」，最高法院分別著有64年台上字第1567號、61年台上字第964 號判例意旨均可資參照。再按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決意旨參照）。又按買賣契約固以出賣人交付標的物及買受人給付價金為主給付義務，然不動產之買賣交易，常涉及高額之價金及開發利益，除標的物及價金為要素，須買賣雙方互相同意外，尚有關於付款方法、稅費負擔、點交及違約罰則等重要事項之相配套，方能確保契約目的之達成。
⒊查被告固係因原告居間仲介而與黃步藤簽訂系爭承諾書約定以總價8500萬元出售系爭不動產予黃步藤，業如前述，然觀諸系爭承諾書第6 條第1 項約定：「買方（按：即黃步藤）於簽訂不動產買賣契約書時，應支付購買總價之1 ％作為受託人（按：即萬達公司）服務報酬。」等語、第8 條前段亦約定：「本要約書成立生效之日起10日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書。」等語（見本院卷第21頁）。足見被告與黃步藤固已簽訂系爭承諾書約明買賣標的物為系爭不動產、買賣價金為8500萬元，然於系爭承諾書尚載明被告與黃步藤應另行簽訂系爭不動產之書面買賣契約，並協商系爭承諾書未詳予約明之付款方法、稅費負擔、點交、違約罰則等不動產交易之重要事項，則揆諸前揭說明，被告與黃步藤簽訂之系爭承諾書應僅為系爭不動產買賣之「預約」而非「本約」。又系爭不動產之「書面」買賣契約（指本約而言）自始至終均未經被告與黃步藤簽訂，亦如前述，堪認依系爭契約第4 條第1 項約定所生之居間報酬請求權之停止條件（即被告與黃步藤簽訂系爭不動產之書面買賣契約）尚未成就，原告自不能依系爭契約第4 條第1 項約定請求被告給付居間報酬。
⒋原告又依民法第568 條第1 項規定請求被告給付居間報酬。然民法第568 條第1 項規定並非強行規定，而兩造間既已針對居間報酬之請求另行約定如系爭契約第4 條第1 項所示，即得排除而無再適用民法第568 條第1 項規定之餘地。況依系爭承諾書第6 條、第8 條約定條款之內容可知，被告與黃步藤已同意針對系爭不動產之買賣應另行簽署書面契約，業如前述，足見系爭不動產之買賣契約應核屬「約定要式契約」之性質，而以簽署書面買賣契約為成立要件。故被告與黃步藤自始至終均未簽署書面契約，縱曾經口頭談定且合意，亦不能認為系爭不動產之買賣契約（指本約而言）已成立，原告仍不得依民法第568 條第1 項規定請求被告給付居間報酬。
⒌原告雖主張被告故意阻條件成就，依民法第101 條第1 項規定視為條件已成就云云。然按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」，民法第101 條第1 項定有明文。又按依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就（最高法院86年度台上字第2280號判決意旨參照）。故民法第101 條第1 項規定所指阻止條件成就之「不正當行為」，固包含積極行為與消極不作為，然仍應以阻止條件成就係以「圖免因條件成就而受不利益」為目的而為，方屬「不正當行為」。查原告已參酌另案訴訟一審判決得心證之理由而陳稱被告係因兒子不同意而未與黃步藤簽訂系爭不動產之買賣契約（見本院卷第134 至136 頁），堪認原告亦不否認被告係為抬高售價而未與黃步藤簽訂系爭不動產之買賣契約，是否係因不願給付原告居間報酬，亦即是否為圖「免因條件成就而受不利益（即給付居間報酬）」，而未與黃步藤簽訂系爭不動產之買賣契約，確非毫無疑問，難認與民法第101 條第1 項規定之要件相符。故原告主張依民法第101 條第1 項規定視為條件成就而得請求居間報酬，亦非有據。
⒍準此，被告與黃步藤並未簽署書面契約，系爭不動產之買賣契約尚未成立。故原告依系爭契約第4 條第1 項約定、民法第568 條第1 項、第101 條第1 項規定，請求被告給付居間報酬170 萬元，難認有據，不能准許。
㈡、違約金部分：
⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250 條、第252 條分別定有明文。是以如係懲罰性違約金者，於債務人不履行債務時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求賠償損害（最高法院67年度台上字第676 號判決意旨參照）。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。又不論是懲罰性違約金或損害賠償總額預定性違約金，均有民法第252 條規定之適用（最高法院70年度台上字第3796號、82年判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約第7 條「受領訂金之效力」約定：「（一）委託人同意受託人買賣雙方之代理人，並承諾於買方要約或買方提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立，成立時委託人同意授權受託人代為收受買方訂金，訂金為票據時得由受託人提示兌現。（二）買方支付訂金後，屆時如買方違約不買，委託人得沒收訂金；如委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之訂金，並依第4 條約定賠償4 ％服務費於受託人。」等語（見本院卷第19頁）。審諸上開條款第2 項後段係在約定如委託人即被告受領買方即黃步藤交付之訂金後違約拒絕出售系爭不動產應賠償受託人即原告之情形，經核該賠償即應屬違約金之性質，合先敘明。又上開條款第2 項後段約定所稱賠償數額為「4 ％服務費」，依原告之主張應係依系爭契約第4 條第1 項約定為兩造特約修改之「2 ％」即按成交總價百分之2 計算之170 萬元【計算式：00000000×2 ％＝0000000 】（見本院卷第13頁）
，被告對於原告之計算方式始終未予爭執，而僅抗辯應酌減違約金數額。本院審酌系爭契約第4 條第1 項之「4 ％」（嗣經兩造特約修改為2 ％）均約明係指「實際成交價的4 ％」，參以如被告收受訂金後違約不賣而未簽訂買賣契約，原告即無法取得居間報酬，業經本院析述如前，則違約金衡情應係約定為原告原可取得之居間報酬數額。是以系爭契約第7 條第2 項後段所稱「賠償4 ％服務費於受託人」應解釋為「賠償實際成交價2 ％的服務費於受託人」，方符兩造真意，而非依約定條款之形式上文義解釋為「賠償服務費的4 ％（或2 ％）於受託人」。
⒊本件被告於簽訂系爭承諾書收取系爭支票作為訂金後，未與黃步藤簽訂系爭不動產之書面買賣契約，業如前述，經核應屬違約無訛。被告雖辯稱其已將曾志明欲以高於8500萬元總價承購系爭不動產之事通知原告，依系爭附註約定即可自行成交，其未與黃步藤簽約並未違約云云。然證人即原告員工陳方振、葛東昇均於本院106 年9 月28日言詞辯論期日結證稱：從未接獲被告或他人知會有其他買家欲以高於8500萬元總價承購系爭不動產等語（見本院卷第176 、177 、179 頁）。又證人曾志明經合法通知未到庭，被告已陳稱捨棄傳喚證人曾志明，改聲請傳喚代書等語（見本院卷第211 頁），惟始終未陳報代書之姓名與送達地址。被告既未舉證證明有其他買家出價更高並已通知原告，核與系爭附註約定不符，自不能解免其違約之責。惟參諸系爭契約第4 條第1 項、第5 條第1 項約定可知，原告得向被告請求之居間報酬為實際成交總價之百分之2 ，原告所為市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出均應自行負擔，不得再請求原告補貼費用，且原告必須服務至被告收清尾款為止（見本院卷第19頁），復佐以被告並未簽署書面買賣契約，原告實際上履行系爭契約之進度並未為被告服務至收清尾款為止，是以原告如仍可取得相當於全部居間報酬數額之違約金，難謂符事理之平。本院審酌原告所受損害、被告違約情節、兩造之社會經濟狀況等一切客觀情狀，認原告主張之170 萬元違約金容有過高，應酌減至85萬元，方屬適當。故原告依系爭契約第7 條第2 項約定，請求被告給付違約金85萬元，為有理由，應予准許。逾上開金額範圍之請求，則屬無據，不能准許。
⒋末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告請求之上開違約金，既未約定清償期限，亦未約定遲延利息之利率，則揆諸前揭法條規定，原告主張以起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，被告與黃步藤簽訂系爭承諾書後，未再簽訂系爭不動產之書面買賣契約，固與給付居間報酬之要件不符，惟仍屬違約，應負給付違約金之責。從而，原告依系爭契約第7 條第2 項約定，請求被告給付85萬元，及自106 年5 月17日（起訴狀繕本係於106 年5 月16日送達被告，見本院卷第49頁所附之送達證書1 紙可稽）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 25 日民事第五庭 法 官 賴彥魁
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 25 日書記官 楊丹儀