106年度訴字第2456號｜民事：給付仲介服務報酬｜裁判日期：107 年 02 月 27 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2456號原　　　告　田東家有限公司法定代理人　林子翔訴訟代理人　蔡銘原被　　　告　陳文慶韋佑達共　　　同訴訟代理人　劉德壽律師李致詠律師上列當事人間請求給付仲介服務報酬事件，經本院於民國107 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾貳萬元，及自民國一○六年九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：被告於民國105 年7 月6 日與原告簽訂有「不動產專任委託銷售契約書」（契約書編號：B0000000，下稱系爭委託銷售契約書），受被告委託銷售新北市○○區○○路000 號1-5 樓建物及坐落土地（下稱系爭不動產），原本僅委託原告銷售至105 年9 月6 日，後來於105 年9 月7 日延長銷售不動產至105 年12月31日，於到期前之105 年12月24日又延長委託銷售至106 年2 月28日，嗣於106 年1 月4 日前某日，原告尋得買方即訴外人王廣智，王廣智表示有意願購買系爭不動產並請原告聯絡被告至新北市三重區三和路3 段之21世紀公司（下稱原告公司）洽談買賣事宜，並於106 年1 月4 日兩造及王廣智於原告公司內簽訂買方定金收款憑據，並由原告訴訟代理人於買方定金收款憑證下方註記「支付仲介總價金3%服務費率」，嗣後經被告確認後簽名，且王廣智當天即開立共計新臺幣（下同）250 萬元之支票2 紙予被告簽收，惟因雙方尚未簽約，故支票暫放在原告公司，嗣於106 年1 月6 日兩造及王廣智至原告公司簽立不動產買賣契約書（契約書編號：K0000000，下稱系爭買賣契約），王廣智再於該日給付現金50萬元，上開支票2 紙及現金共計300 萬元皆存入泛太建築經理股份有限公司履約保證專戶。依兩造之系爭委託銷售契約書第5 條第1 項規定，買賣契約成立時，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為192 萬元整，是以，被告前經原告居間仲介，於106 年1 月6 日與王廣智簽立系爭買賣契約，嗣系爭買賣契約雖因買方有違約之虞而遭解除，惟系爭委託銷售契約書既經經紀人員媒介而成立，又解除契約之事由係非可歸責於經紀人員，則並不影響本服務報酬之收取，爰依兩造所簽立之系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑據、服務費用確認書請求被告給付服務報酬192 萬元等語。並聲明：被告應給付原告192 萬元，並自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告則以：㈠被告於105 年7 月6 日與原告簽立系爭委託銷售契約書，固於系爭委託銷售契約書第5 條第1 項：「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之百分之（最高不得…；前揭依成交價額百分比例未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬）」，本件系爭銷售契約書該成交價額百分比欄位確實並未有任何填載，再依銷售契約書第8 條第2 項：「委託人依前項受領沒收之定金，應支付分之予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用（不得逾約定定金二分之一且不得逾約定之服務報酬；沒收定金比例未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用）；受託人不得就該次委託銷售服務再收取服務報酬。」，可知被告於106 年1 月4 日簽立買方定金收款憑證、同年1 月6 日與王廣智簽訂系爭買賣契約後，王廣智即藉詞拖延期款之支付，致系爭買賣契約未能履行，被告依約沒收定金，惟依系爭專任委託銷售契約第8 條第2 項之規定，原告應記載買方違約時關於定金沒收後應給付原告之服務報酬比例，然原告漏未記載，且未告知被告倘因買方違約不買，定金沒收後應給付原告之金額，依系爭銷售契約第8 條第2 項，原告應不得向委託人（即被告）收取任何服務報酬或費用。㈡倘本院認原告仍得請求服務報酬，依照兩造簽訂之系爭委託銷售契約書、履約保證契約及一般委託房屋仲介公司銷售房屋之交易習慣可知，系爭委託銷售契約書，係屬民法居間及委任之混合契約，意即整個居間、媒合行為及買賣契約之簽訂、履行，均應由原告代理或協助完成。且按一般不動產買賣契約之履約過程，除簽訂買賣約外尚有用印、完稅、期款之支付及交屋時之點交等事項，然本件僅完成交付定金、簽約款之事項後即因訴外人違約致買賣契約解除，按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第572 條前段、第227 條之2 第1 項，定有明文。本件原告係專業之房屋仲介業者，又約定高額之服務報酬，理應盡其善良管理人之注意義務，詎原告從未告知被告系爭買賣契約有無未能履行之風險，並未查明王廣智是否具備其足夠之資力，或倘因法令的更迭與限制致使銀行初核本標的物之貸款金額偏低等情，以及系爭買賣契約倘無法履約時被告所應負之責任，服務報酬應酌收為何？原告均無告知被告，即未依系爭專任委託銷售契約書之條款盡告知義務，顯未盡善良管理人之責任甚明。再者，斟酌原告於買方違約後即未再提供後續之服務，其所節省之勞力、時間、費用及系爭買賣契約未能履行，係不可歸於被告，且非被告簽約時所得預料等情觀之，被告爰依上揭規定，請求酌減服務報酬，洵屬有據。㈢末查，除被告等2 人將來有受王廣智請求違約金酌減並返還之風險外，原告以總價金6,400 萬元之百分之之3 計算，要求192 萬元之服務報酬，實與原告所付出之勞力顯不相當且失公平，參酌原告後續未服務之比例及買賣價款係分4 期給付，王廣智僅交付定金、簽約款等共計400 萬元後，即未履行系爭買賣契約，原告既僅提供買賣契約流程約6 分之1 之服務，得請求之服務費至多應以原約定之6 分之1 左右，其服務報酬應依民法第572 條酌減為32萬元（計算式：192/6 ＝32萬元），再者，系爭買賣契約未履行，肇因王廣智違約不買，此情事之變更非被告與原告簽署買賣定金收款憑證、服務費確認書時所能預料，惟原告仍主張服務報酬應按總價金百分之3 計算，顯失公平，爰依民法第227 條之2 第1 項規定，被告應得請求法院減少給付。㈣據上所述，系爭委託銷售契約書第8 條第2 項規定，原告關於定金沒收後應給付之服務報酬比例未記載，原告應不得向被告等2 人收取任何服務報酬或費用，倘本院認原告仍得請求報酬，爰依民法第572 條前段及第227 條之2 第1 項規定請求鈞院予以酌減服務報酬，始符合公平及比例原則。㈣並聲明：原告之訴駁回。三、查兩造於105 年7 月6 日簽訂系爭委託銷售契約書，約定由原告為被告居間仲介系爭不動產，約定委託銷售價格為9,680 萬元，委託期間為105 年7 月6 日至105 年9 月6 日；嗣於105 年9 月7 日兩造合意延長委託期間為105 年9 月7 日至105 年12月31日；兩造再於105 年12月24日簽訂委託銷售契約內容變更合意書，約定委託銷售價格修正為6,500 萬元，委託期間延長至106 年2 月28日；嗣於106 年1 月4 日前數日原告尋得買家王廣智並聯繫被告洽談買賣事宜，106 年1 月6 日被告將系爭不動產出售予王廣智，並簽訂系爭買賣契約，總價金為6,400 萬元，王廣智即交付第一期簽約款（含定金）共300 萬元存入泛太建築經理股份有限公司履約保證專戶，嗣經被告領走該300 萬元，而被告迄今仍未給付仲介服務報酬之事實，業據提出系爭委託銷售契約書、不動產委託銷售標的現況說明書、委託銷售契約內容變更合意書、系爭買賣契約、支票、系爭買賣契約書及泛太建經不動產買賣價金履約保證申請書、履約保證證書影本及支票影本各1 份（見本院卷㈠第13頁至第19頁、第21頁至第23頁、第33頁至第47頁、第49頁至第59頁、第61頁至第67頁、第69頁）在卷足憑，亦為兩造所不爭執（見本院卷㈡第62頁至第64頁），堪信為真實。四、本院之判斷：原告主張被告委託其仲介出售系爭不動產，並約定於仲介成交時，被告同意給付原告依系爭不動產成交總價3%的服務費，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠原告請求被告給付服務報酬192 萬元，有無理由？㈡被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條、第227 條之2 規定酌減，有無理由？應以若干為適當？本院審酌如下：㈠原告請求被告給付服務報酬192 萬元，有無理由： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第565 條、第568 條定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決意旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。再按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。 ⒉原告主張於委託期間內促成被告與王廣智於106 年1 月6 日簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價款為6,400 萬元，且王廣智已於簽訂系爭買賣契約時給付300 萬元簽約款乙情，既為兩造所不爭執，應認系爭買賣契約業於106 年1 月6 日成立無訛。復觀諸兩造間系爭委託銷售契約書第5 條第1 項：「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之百分之__（最高不得超過中央主管機關之規定；內政部規範之應記載事項：前揭依成交價額百分比例未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬）」、第8 條第2 項：「委託人依前項受領沒收之定金，應支付__分之__予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用（不得逾約定定金二分之一且不得逾約定之服務報酬；沒收定金比例未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用）。受託人不得就該次委託銷售服務再收取服務報酬。」等字樣（見本院卷㈠第15頁），依其文義觀之，兩造於105 年7 月6 日簽立系爭委託銷售契約書時，並未於系爭委託銷售契約書第5 條第1 項填載本件服務報酬為成交價額之百分比，亦未於第8 條第2 項記載支付受託人沒收定金之百分比，故兩造間似未指明居間報酬百分比之約定，惟就現今不動產委由仲介居間買賣之情形，由賣方即委託方給付服務報酬為一般交易之常態，亦為一般交易人所知悉，是系爭委託銷售契約書既記載被告所有之系爭不動產委託原告仲介銷售，並於契約中有約定服務報酬之相關條款（詳見系爭委託銷售契約書第5 條第1 項至第3 項），兩造間就系爭委託銷售契約書自應包含居間報酬約定，斷無因系爭委託銷售契約書中未有成交價額百分比、沒收定金百分比等字樣即認原告不得向被告請求服務報酬。再者，依兩造於106 年1 月4 日簽立之買方定金收款憑證載明：「甲方（即王廣智，下同）簽訂本約給付之定金新臺幣貳百萬元整，由乙方（即原告，下同）代表賣方（即被告，下同）收悉無誤，雙方並議定買賣總價款為新臺幣陸仟肆佰萬元整。…。甲方應於民國106 年1 月6 日3 時至乙方營業處所與賣方簽訂不動產買賣契約書。…。『支付仲介總價金3%服務費用。賣方簽收：陳文慶、韋佑達（手寫簽名）』」；於106 年1 月間簽立之服務費確認書載明：「新北市○○區○○路000 號1 ～5 樓，已成交完成簽約，購買人：韋佑達、陳文慶，需支付百分之3 ，服務費為新臺幣壹佰玖拾貳萬元整，發票開立以當月簽約為準。買方簽章：陳文慶（手寫簽名）」，有買方定金收款憑證、服務費確認書影本各1 份（見本院卷㈠第27頁、第29頁）在卷可參，足認兩造於系爭不動產尋得買家王廣智後即明確約定，只要系爭不動產成交價為6,400 萬元並完成簽約，被告即同意給付依系爭不動產成交價總價額3%即192 萬元之服務費予原告，是以，兩造既簽訂系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書，原告並依上開約定仲介被告與王廣智成立系爭買賣契約，原告自得依約請求給付報酬。雖嗣經被告向王廣智解除系爭買賣契約，惟此係因王廣智因故未履行系爭買賣契約所致（見本院卷㈡第63頁原告訴訟代理人所述及兩造前開主張），且被告復未舉證原告有何可歸責之具體事由，故系爭買賣契約之解除乃不可歸責於原告，原告上開請求仍符合系爭委託銷售契約書第5 條第3 項約定：「因不可歸責受託人事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，委託人不得拒絕服務報酬之給付義務」，原告依據系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書請求被告給付系爭不動產成交價金3％即192 萬元，於法有據。㈡被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？ ⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。 ⒉民法第572 條本文固規定法院得因給付義務人之請求酌減居間約定之報酬，惟不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」，而主管機關內政部於89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6 或1 個半月之租金。」，上開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，為民法之特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準，不逾不動產實際成交價之6%。本院審酌兩造於105 年7 月6 日簽訂系爭委託銷售契約書約定之銷售期間係自105 年7 月6 日起至同年105 年9 月6 日止，之後經兩造2 次合意延長委託期間至106 年2 月28日，並將委託銷售總價額由9,680 萬元修改為6,500 萬元，嗣終於委託期間內原告尋得買家王廣智，復經兩造與王廣智於106 年1 月4 日議定系爭不動產之買賣總價款為6,400 萬元，並簽立前揭買方定金收款憑證暨確認服務報酬為成交總價3%後，原告旋於106 年1 月6 日仲介被告與王廣智以總價6,400 萬元之價格簽訂成立系爭買賣契約，足見系爭不動產於原告居中斡旋後方以6,400 萬元成交，且被告於前揭買方定金收款憑證、服務費確認書簽立時，經2 次考量後既均同意給付成交總價3%即192 萬元報酬，顯見被告係經過慎思熟慮後之結果，依當事人本於契約自由原則簽訂系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況被告並未提出兩造於簽約過程有何影響或妨礙被告磋商協議之相關證據，則依前開認定，被告於簽約時業已理解契約之意義，故其係出於自由意志所為簽約，且依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 項之規定，上開成交總價3%之服務報酬並無過鉅而有失公平之處，被告辯稱原告請求192 萬元服務報酬過鉅或有失公平云云，復未舉證以佐其說，實難認被告此部分之抗辯可採。本院斟酌前情認本件尚無被告所稱應依民法第572 條、第227 條之2 第1 項酌減服務報酬之必要。五、末按按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段亦已明定。查兩造於系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書均未約定本件服務報酬給付日期之事實，有上開系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書附卷可稽，是本件服務報酬之給付無確定期限，應堪認定。從而，揆諸前開規定，於法定遲延利息部分應自起訴狀繕本送達翌日起算，而本件起訴狀繕本係於106 年9 月28日送達被告，有本院送達證書2 份（見本院卷㈡第19頁、第21頁）在卷可憑，是原告請求自106 年9 月29日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。六、綜上所述，系爭買賣契約既已於106 年1 月6 日成立，被告復未證明原告有何未盡系爭委託銷售契約義務或原告請求192 萬元服務報酬有何過鉅或有失公平之情，從而，原告依系爭委託銷售契約書、買方定金收款憑證及服務費確認書之法律關係，請求被告給付原告192 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年9 月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。中華民國 107 年 2 月 27 日民事第五庭審判長法官連士綱法官莊佩頴法官莊哲誠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 2 月 27 日書記官尤秋菊

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