106年度訴字第2527號｜民事：確認管理費等｜裁判日期：107 年 12 月 28 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2527號原　　　告　楊思寬即名冠診所洪秀美曾繡珍即宥騰商行季月弟共　　　同訴訟代理人　蘇信誠律師被　　　告　華新花園公寓大廈管理委員會法定代理人　張盛坤訴訟代理人　黃慶鴻蕭國華上列當事人間請求確認管理費等事件，本院於中華民國107年11 月8日言詞辯論終結，判決如下：主文華新花園公寓大廈第十七屆區分所有權人會議案由二第2項所列附表關於「名冠診所」及「安麗公司」新收取費用之內容（即本院卷㈠第137頁被證1華新花園公寓大廈第十七屆區分所有權人會議記錄參、討論事項第二案決議事項第2項收費標準之表格）之決議應予撤銷。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、程序方面：㈠按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴，如以否認其法律關係存在之人為被告，即不生被訴當事人之欠缺問題（最高法院40年台上字第1827號判例意旨參照）。次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參照）。本件原告楊思寬即名冠診所、洪秀美、曾繡珍即宥騰商行及季月弟（下合稱原告，分則以其姓名簡稱）主張華新花園公寓大廈民國105年11月25日召開之第十七屆區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）並未通知洪秀美、季月弟，且會議記錄既未公告，更未送達洪秀美、季月弟，程序不合法；系爭區權人會議應到人數105戶，實到人數66戶，占出席比例人數62.85%，違反公寓大樓管理條例第31 條規定應達2/3（66.67%）以上出席、出席人數3/4以上同意之規定，其程序自屬違法，故系爭區權人會議通過決議，自106年1月1日起，社區管理費收費調整如下︰住戶由每坪新臺幣（下同）45元調漲為55元；一般公司行號每坪自70元調漲為85元；惟楊思寬即名冠診所之管理費自每坪70元調漲至110元，曾繡珍即宥騰商行之管理費自每坪90元調漲至110元，顯屬無效等情，既為被告所否認，足認兩造間就系爭區權人會議所為之上列決議是否無效不明確，而影響原告向被告繳納管理費之金額多寡，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以本件對於被告之確認判決除去之，原告顯有即受確認判決之法律上利益，是其提起本件確認之訴，並無不合。㈡被告之法定代理人於原告起訴後已變更為張盛坤，並經原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第293頁），經核於法並無不合，應予准許。二、原告主張：㈠楊思寬即名冠診所承租洪秀美所有坐落新北市○○區○○路0段000號3樓之5房屋為營業地址；曾繡珍即宥騰商行（安麗公司直銷商）則承租季月弟所有坐落新北市○○區○○路0 段000號7樓之1房屋為營業地址，均約定管理費由楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行向被告繳納。於106年1月間，被告社區大樓總幹事即訴外人蕭國華告知楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行系爭區權人會議通過決議，自106年1月1日起，社區管理費收費調整如下︰住戶由每坪新臺幣（下同）45元調漲為55元；一般公司行號每坪自70元調漲為85元；惟楊思寬即名冠診所之管理費自每坪70元調漲至110元，曾繡珍即宥騰商行之管理費自每坪90元調漲至110元。楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行即向出租人洪秀美、季月弟詢問關於系爭區權人會議相關內容及決議過程，始發現系爭區權人會議並未通知區分所有權人洪秀美、季月弟，且會議記錄既未公告，更未送達洪秀美、季月弟，程序不合法，更遑論決議內容係違法、無效。楊思寬即名冠診所透過曾繡珍即宥騰商行向被告請求交付相關開會通知、會議記錄及華新花園公寓大廈規約（下稱系爭規約），竟遭被告拒絕。楊思寬即名冠診所於106年1月12日委請律師發函，對於被告所為調漲管理費之決定表達反對，被告則回以殘缺不全之會議記錄，堅持收取每坪110元管理費，並揚言若兩期未繳，將逕付強制執行。於106年1月23日，楊思寬即名冠診所再委請律師發函被告命提出系爭規約，以確認該決定之適法性，被告僅摘錄規約第12條、第13條及華新花園公寓大廈管理費繳納辦法，拒絕交付完整內容。被告調漲管理費決定無效，卻強要向楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行收取，已造成客觀上不安狀態存在，非有以訴訟判決將之除去，無法回復安定狀態，故本件原告具有確認利益。依公寓大樓管理條例第10條第2項，管理費繳納本應按照各戶應有部分比例分擔，本件被告針對楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行採取差別待遇，於法有違。而依被告所提出之片斷規約條文及管理費繳納辦法，也沒有任何支持被告得以差別待遇收取管理費之依據。且依公寓大樓管理條例第30條、第31條、第32條第2、3項、第34條、第35條、第37條規定，原告並未收受系爭區權人會議通知，亦未能參與會議，所列討論議題案由二，僅記載「住戶管理費是否調整為每坪55元（外租公司行號按現行比例增收），以因應社區重大修繕案件？」，並未就針對楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行之特別收費列入案由，但會議記錄竟記載楊思寬即名冠診所原收取費用70元、新收取費用110元；曾繡珍即宥騰商行原收取費用90元、新收取費用110元，為案由所未列事項，自屬無效。況案由既明載外租公司行號按現行比例增收，則一般住戶自45元漲為55元，調漲比例為122%；一般公司行號自70元漲為85元，調漲比例為121%。但楊思寬即名冠診所漲幅高達157%，與案由不符，曾繡珍即宥騰商行漲幅雖為122%，但仍屬案由以外之決定，同屬無效。又依原證二會議記錄，「應到人數105 戶，實到人數66戶，占出席比例人數62.85%」，違反公寓大樓管理條例第31條規定應達2/3（66.67%）以上出席、出席人數3/4以上同意之規定，其程序自屬違法。被告片面認定楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行員工及訪客人數較多，應繳納較多管理費，惟同社區有臺灣土地銀行與陶板屋餐廳，不只人數眾多，且餐廳產生之油污及食物影響衛生條件甚鉅，卻僅依一般公司行號標準收費，實有差別待遇。被告復未依法將會議記錄送達區分所有權人洪秀美、季月弟並加以公告，更已違反公寓大樓管理條例第32條規定，嗣後對於原告之異議置之不理，對於楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行要求提出會議記錄及規約又是敷衍、虛應，應得依民法第56條規定，撤銷該程序違法之系爭區分所有權人會議。㈡爰就先位部分依民事訴訟法第247條第1項前段規定，聲明求為判決：請求確認原告自106年1月1日起應向被告繳納之管理費為每坪85元；備位部分依民法第56條第1項規定，聲明求為判決：洪秀美及季月弟請求撤銷系爭區權人會議案由二第2項所列附表關於「名冠診所」及「安麗公司」新收取費用之內容（即鈞院卷㈠第137頁被證1系爭區權人會議記錄參、討論事項第二案決議事項第2項收費標準之表格）之決議。三、被告則以：㈠系爭區權人會議決議通過自106年1月1日起，一般住戶管理費調整為每月每坪55元，一般外租公司行號管理費調整為每月每坪85元，曾繡珍即宥騰商行、楊思寬即名冠診所管理費調整為每月每坪110元，即依照各住戶類別之原收取費用標準，按比例增收22%之管理費，而關於楊思寬即名冠診所之管理費調整係因其每日就診患者眾多，使用社區公設及資源比例較高，屢有住戶反應如原告僅依一般公司行號負擔標準收取管理費顯不合理，故被告於105年10月17日召開第16屆第6次管理會議時即決議自106年度起，楊思寬即名冠診所應比照曾繡珍即宥騰商行管理費收費標準辦理，使楊思寬即名冠診所使用社區公設、資源與其應負擔管理費標準公平合理，並無針對原告有差別待遇收取管理費之情事。另系爭區權人會議時，被告即依公寓大廈管理條例第30條、34條相關規定，於105年11月14日（開會前10日）將會議通知函投放於社區各住戶信箱，並於社區大樓四部電梯車廂內、公佈欄上張貼公告周知全體住戶，特別說明「承租戶者請將本通知函，承轉區分所有權人，並請區分所有權人踴躍出席（或委託承租人出席），若有未領到者，請至總幹事領取」。於系爭區權人會議召開完畢後，相關會議記錄載明開會經過及決議事項，經由主席簽名以後，即於15日內投放於社區各住戶信箱並公告之。另楊思寬即名冠診所自106年度起，即依照一般外租公司行號管理費調漲為每月每坪85元繳交管理費，顯見其對管理費調漲一事並無異議，僅是針對管理費計算標準自每月每坪70元調漲為每月每坪110元存有疑義。關於此疑義，被告亦有告知原告可於106年3月6日晚上20時，出席第17屆第2次管理委員會議說明，以供被告研究參辦，惟原告並未出席表示意見。㈡公寓大廈管理條例所指之送達，屬於私人對私人之送達，法律並未限制送達之方式，僅須當事人得收悉該文書即可，故以投入住戶信箱、住戶簽收或掛號郵寄等方式，均無不可，除住戶間另有特別約定外，送達人可自由選擇其欲送達之方式。而被告既於105年11月14日（開會前10日）將系爭區分所有權人會議通知函投放於社區各住戶信箱，並於社區大樓四部電梯車廂內、公佈欄上張貼公告周知全體住戶，特別說明「承租戶者請將本通知函，承轉區分所有權人，並請區分所有權人踴躍出席（或委託承租人出席），若有未領到者，請至總幹事領取」，且第十七屆區分所有權人會議召開完畢以後，相關會議記錄載明開會經過及決議事項，經由主席簽名以後，即於15日內投放於社區各住戶信箱並公告之。原告既未特別要求被告須將相關開會通知等文件以掛號方式寄送到原告之住居所，且被告依照往例亦特別公告說明「承租戶者請將本通知函，承轉區分所有權人，並請區分所有權人踴躍出席(或委託承租人出席)，若有未領到者，請至總幹事領取」，則上開投遞信箱、公告方式已足可使原告等人知悉開會的時程、決議事項、決議結果，應認被告已合法送達。又依據系爭規約第4條第5項規定：「區分所有權人會議討論事項，除大廈管理條例第三十條及第三十一條規定外，應有區分所有權人過半數及區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，則本次區分所有權人會議大會「應到人數105戶，實到人數66戶，占出席比例人數62.85% 」，已達到系爭規約所訂定之標準，其程序並未有違法之情。且本次區分所有權人會議要討論調整管理費一事，被告已於開會通知所列討論議題案由二記載「住戶管理費是否調整為每坪55元（外租公司行號按現行比例增收），以因應社區重大修繕案件」，即可以知悉本次區分所有權人會議係針對一般住戶以及外租公司行號是否按現行比例增收管理費議案進行討論，並非僅針對原告而有特別增收管理費之提案。㈢各住戶類別之收取費用標準，係依照系爭規約第12條規定：「為管理與維護本大廈之共有部分及維護大廈之公共安全，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交左列各項款項：㈠公共基金。㈡管理費：分為住戶管理費與停車位租用管理費。」，由區分所有權人會議決議之。原告雖每月管理費金額較其他住戶為高，惟因渠等經營業務，利用電梯、公設頻率遠高於一般住戶且亦增加保全管理之勤務等因素，本非當然可認以相同之收費標準即屬公平而不可變更，原告既因物業管理公司之管理、維護華新花園公寓大廈之公設而獲得與全體區分所有權人相同之利益，是以區分所有權人會議針對原告等人每月管理費有較高收取標準，亦係提升華新花園公寓大廈管理維護、住戶居住品質，且亦係維持使用者付費的公平性（即使用公設頻率越高，繳納管理維護費用越高），尚難認此變更後之管理費收費標準有何損害原告之情等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：楊思寬即名冠診所承租洪秀美（華新花園公寓大廈區分所有權人）所有坐落新北市○○區○○路0段000號3樓之5房屋為營業地址；曾繡珍即宥騰商行（安麗公司直銷商）則承租季月弟（華新花園公寓大廈區分所有權人）所有坐落新北市○○區○○路0段000號7樓之1房屋為營業地址，均約定管理費由楊思寬即名冠診所、曾繡珍即宥騰商行向被告繳納。系爭區權人會議依會議記錄「應到人數105戶，實到人數66戶，占出席比例人數62.85%」，並就第二案「住戶管理費是否調整為每坪55元（外租公司行號按現行比率增收），以因應社區重大修繕案件？」作成決議，自106年1月1日起，社區管理費收費調整如下︰住戶由每坪45元調漲為55元；一般公司行號每坪自70元調漲為85元；惟楊思寬即名冠診所之管理費自每坪70元調漲至110元，曾繡珍即宥騰商行之管理費自每坪90元調漲至110元。此有系爭區權人會議之紀錄及出席名冊附卷可稽（見本院卷㈠第137-139頁、本院卷㈡第365-379頁）。五、兩造爭執要點為：㈠原告請求確認原告自106年1月1日起應向被告繳納之管理費為每坪85元，是否有據？㈡洪秀美及季月弟請求撤銷系爭區權人會議案由二第2項所列附表關於「名冠診所」及「安麗公司」新收取費用之內容（即鈞院卷㈠第137頁被證1系爭區權人會議記錄參、討論事項第二案決議事項第2項收費標準之表格）之決議，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠原告請求確認原告自106年1月1日起應向被告繳納之管理費為每坪85元，是否有據？ ⒈按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」，公寓大廈管理條例第30條第1項定有明文。查本件就系爭區權人會議第二案「住戶管理費是否調整為每坪55元（外租公司行號按現行比率增收），以因應社區重大修繕案件？」，核其性質，係屬調漲管理費事宜，並無急迫性，則依上開規定，系爭區權人會議之開會通知自不能僅以公告為之，自應於會議開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。又被告雖主張被告係於105年11月14日（開會前10日）將系爭區權人會議通知函投放於社區各住戶信箱，並於社區大樓四部電梯車廂內、公佈欄上張貼公告周知全體住戶，特別說明「承租戶者請將本通知函，承轉區分所有權人，並請區分所有權人踴躍出席（或委託承租人出席），若有未領到者，請至總幹事領取」等語（見本院卷㈠第129頁），並提出公告、通知函、委託書（105年11月25日）、系爭區權人會議記錄、出席人員名冊為證（見本院卷㈠第189-271頁、本院卷㈡第17-57頁、第143-193頁、第337-379頁），惟就華新花園公寓大廈區分所有權人洪秀美、季月弟部分，未能提出其他積極證據證明「系爭區權人會議之開會通知已於會議開會前10日以書面載明開會內容，通知洪秀美、季月弟」之事實，足見系爭區權人會議之開會通知，尚難認已由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，顯與公寓大廈管理條例第30條第1項規定不符。 ⒉按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，公寓大廈管理條例第31條定有明文。次按華新花園大廈規約第4條第5項規定：「區分所有權人會議討論事項，除依大廈管理條例第三十條及第三十一條規定外，應有區分所有權人數過半數及區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」（見本院卷㈡第496頁），由上足見，系爭區權人會議仍應符合公寓大廈管理條例第31條出席數及表決權數。查系爭區權人會議記錄雖載明：「壹、司儀報告：應到人數105戶，實到人數66戶，占出席比例人數62.85%‧‧‧ 」等語（見本院卷㈡第365頁），惟實際出席人員（含受委託人）達72戶，亦有系爭區權人會議出席人員名冊及委託書（105年11月25日）附卷可稽（見本院卷㈠第189-271頁、本院卷㈡第17-57頁、第143-193頁、第337-379頁），足見系爭區權人會議之出席人數達72戶，已達2/3，自與公寓大廈管理條例第31條及華新花園大廈規約第4條第5規定之出席數及表決權數相符。 ⒊按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」，民法第56條第1項定有明文。基上，系爭區權人會議之召集程序違反公寓大廈管理條例第30條第1項規定，於合法撤銷前，系爭區權人會議有關第二案「住戶管理費是否調整為每坪55元（外租公司行號按現行比率增收），以因應社區重大修繕案件？」作成決議，自106年1月1日起，社區管理費收費調整如下︰住戶由每坪45元調漲為55元；一般公司行號每坪自70元調漲為85元；惟楊思寬即名冠診所之管理費自每坪70元調漲至110元，曾繡珍即宥騰商行之管理費自每坪90元調漲至110元，仍然有效。是原告主張系爭區權人會議之召集程序違反公寓大廈管理條例第30條第1項規定，進而請求確認原告自106年1月1日起應向被告繳納之管理費為每坪85 元，即屬無據。㈡洪秀美及季月弟請求撤銷系爭區權人會議案由二第2項所列附表關於「名冠診所」及「安麗公司」新收取費用之內容（即鈞院卷㈠第137頁被證1系爭區權人會議記錄參、討論事項第二案決議事項第2項收費標準之表格）之決議，是否有據？承上，系爭區權人會議之開會通知，尚難認已由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，而與公寓大廈管理條例第30條第1項規定不符，致洪秀美及季月弟2人因召集程序違反法令而未能出席系爭區權人會議。又依系爭區權人會議出席人員名冊（見本院卷㈠第189-209頁、本院卷㈡第17-37頁、第143-163頁、第347-357頁），洪秀美及季月弟為華新花園公寓大廈區分所有權人，亦為兩造所不爭執。再者，系爭區權人會議係於105年11月25日召開，故洪秀美及季月弟於系爭區權人會議後30日內之106年2月23日提起本件訴訟，主張依民法第56條第1項規定，備位聲明請求撤銷系爭區權人會議案由二第2項所列附表關於「名冠診所」及「安麗公司」新收取費用之內容（即鈞院卷㈠第137頁被證1系爭區權人會議記錄參、討論事項第二案決議事項第2項收費標準之表格）之決議（見本院卷㈠第11-13頁、本院卷㈡第477-479頁），洵屬有據。六、按訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨（最高法院83年度台上字第787號判例意旨參照）。從而，原告就先位部分依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求如先位聲明所示，為無理由，應予駁回；就備位部分依民法第56條第1項規定，請求如備位聲明所示，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。八、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，爰判決如主文。中華民國 107 年 12 月 28 日民事第六庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。中華民國 107 年 12 月 28 日書記官郭德釧

臺灣新北地方法院106年度訴字第2527號

關鍵資訊