臺灣新北地方法院106年度訴字第2613號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 12 月 11 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2613號原　　　告　上閤屋餐廳股份有限公司
法定代理人　蔣正男
訴訟代理人　陳昌羲律師
被　　　告　允泰開發有限公司
法定代理人　王芳怡
被　　　告　王泰清
共　　　同
訴訟代理人　洪士傑律師
複　代理人　李巧雯律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國107 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告允泰開發有限公司應給付原告新臺幣貳佰捌拾參萬陸仟伍佰元。
二、被告王泰清應給付原告新臺幣貳佰捌拾參萬陸仟伍佰元。
三、本判決第一項、第二項，如其中任一被告已為給付，他被告在該給付範圍內免給付之義務。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。
六、本判決第一、二項於原告以新臺幣玖拾肆萬陸仟元為被告允泰開發有限公司或被告王泰清供擔保後，得假執行；但被告允泰開發有限公司或被告王泰清如以新臺幣貳佰捌拾參萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與被告允泰開發有限公司（下稱允泰公司）及被告王泰清（與允泰公司合稱被告，單指其一，逕稱姓名）分別於民國102 年6 月4 日、102 年6 月11日簽訂「玄泰A+」房屋預訂買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、「玄泰A+」土地預訂買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）1,285 萬元向王泰清購買座落於新北市○○區○○段000 ○0 ○地號土地，並以604 萬元（含稅）向允泰公司購買預訂建築在上開土地上之D3棟1 樓房屋（下稱系爭房屋）、地下1 樓編號99號停車位（前開土地、房屋、停車位，以下合稱系爭不動產），總價為1,889 萬元。
㈡允泰公司所興建房屋有諸多項目缺漏及施工不善之情形，由允泰公司陸續進行修補、瑕疵修復等事宜，系爭房屋正面2
樓上方大理石（下稱系爭牆面）嚴重滲水，且遇下雨時即反黑，該石材即與周遭之大理石色澤完全不同，雙方就此多次討論解決之方法。由於允泰公司始終未完成系爭牆面之改善工作，而交屋已拖延甚久，原告早已備妥款項，惟因未交屋始終無法進行裝潢或使用，故兩造即達成除系爭不動產之外，其餘四戶先行交屋，系爭不動產則於完全修復完畢後，始進行驗收交屋，並由原告配合辦理貸款等事項。由於允泰公司始終無法解決系爭牆面大理石滲漏變色之問題，迨至106
年2 月間，允泰公司經理王義強因有防水廠商向其表示塗上奈米漆，即防水效果甚佳，石材即不會再黑，然其施作後結果效果很差不如預期，而王義強表示將再把奈米漆塗掉，甚至考慮換掉整個石材，當時原告一再向王義強表示，這樣一個月一個月拖下去對雙方都不好，甚至詢問允泰公司是否尚有其他店面可得替代，王義強對於改善之確切時間也不敢肯定，而一再希望原告再給其一個多月時間，應可完成修繕。由於林口之房地價格於近年有相當昇漲，且原告確實係希望能盡快改善盡快交屋，當時還向王義強表示會先寄一份定期一個月催告之函文予被告，王義強當時表示沒關係，並對於一再推延表示歉意。惟允泰公司竟一反雙方之協議，除未於允諾之一個月內完成修繕外，更片面於106 年3 月8 日、3
月20日解除買賣契約，並旋將系爭房屋高價出售予第三人。兩造既已達成須完成修繕後，始進行產權移轉及交屋，原告始撥付貸款之協議，允泰公司對於系爭房屋既未完成修繕，自無從進行產權移轉、交屋，原告並無違反上開之約定，被告主張解除契約沒入違約金乙事，顯屬無據。再者，原告已陸續繳付500 多萬元價金，至今卻從未使用系爭房屋或自系爭房屋收益，縱認被告得解除系爭房屋、土地買賣契約，被告沒收之違約金顯屬過高，應酌減至零，另依民法第179 條規定請求返還價金。
㈢原告於106 年3 月31日以林口郵局232 號存證信函，要求允泰公司於10日內退屋並退還已繳納價金，雖未使用「解除契約」之文句，然其本意即為解除雙方買賣契約之意思表示，殆無疑義。再者雙方分別簽定之系爭房屋、土地買賣契約第28條、第16條均分別載明「三、本約房屋之基地由買方另向王泰清先生價購，本契約買方與王泰清先生所簽訂之『玄泰A+土地預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何依契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」、「三、本約基地之房屋由買方另向允泰公司價購，且本契約買方與允泰公司所簽訂之『玄泰A+房屋預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何依契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」，故允泰公司經催告而未履約，原告對於允泰公司行使解除權，其效力及於王泰清，自得同時解除系爭房屋、土地買賣契約，而訴請被告連帶返還價金。原告已陸續支付土地價款386 萬元、房屋價款181 萬元，已支付之價金合計為567 萬元。被告自當連帶返還價金及各期自受領時至清償日止之利息，如先位聲明。如認被告間無連帶給付之義務，亦請求判令被告各別返還房屋、土地價款及其利息，即為備位聲明之請求。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應連帶給付原告567 萬元及附表1 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴允泰公司應給付原告181 萬元及如附表2 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵王泰清應給付原告386 萬元及如附表3 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告業依系爭房屋買賣契約之約定通知原告進行系爭不動產之驗屋事宜，並無原告主張之遲延給付情事：
⒈關於系爭房屋之驗屋事宜，依系爭房屋買賣契約第12條第1
項、第13條第4 項第3 款，原告應履行之義務為配合驗收、辦理產權登記前交付貸款相關文件等。是系爭房屋之驗屋事宜，既屬於給付兼需債權人即原告之行為，而被告業於106
年10月29日委託君漾廣告公司潘貴喜函寄驗屋通知單，並再於106 年11月5 日以板橋溪崑郵局第226 號存證信函通知原告驗屋及請求原告備妥貸款相關文件情事，足認被告已以準備給付之事情通知原告，而生被告已提出系爭房屋之給付之效果至明。又依系爭房屋買賣契約第12條第2 項約定「驗屋時未於驗收單上列舉改善之事項，如有修繕必要，買方應依保固維修程序辦理，不得作為拒絕交屋之理由。」，顯見兩造已就未記載於驗收單上之改善事項為不得作為拒絕交屋另為除外約定。而觀之系爭房屋之驗收單上僅記載「樓梯間油漆修補、1 樓防火門檻需美容、2 機浴室毛巾架未裝、2 樓室內緊急照明燈×5 及鐵捲門面板刮傷及廚具內部清潔」等
待修事項，並無記載原告所主張系爭牆面有嚴重滲水情事，況系爭牆面並非原告之專有部分而非屬買賣標的範圍，且系爭牆面亦確無嚴重滲水之瑕疵，則依上揭系爭房屋買賣契約之約定，原告自不得據此主張拒絕履行交屋及給付買賣價金尾款之義務。
⒉系爭房屋買賣契約所約定之買賣標的為「一、土地座落新北市○○區○○段000 ○○○地號，使用分區第二住宅區，基地總面積：5094.28 平方尺（約1,541 坪）。二、房屋座落同前述基地內買賣之房屋為第D3棟第壹樓房屋。三、停車位部分：法定停車位，無獨立權狀，依建造執照圖說地下一層第99號之平面式停車空間」。是以，被告所提出之給付即應上開約定範圍內為限。又被告已依約提出上開買賣標的予原告驗收，即以準備給付之事情通知原告，而生被告已提出系爭房屋之給付之效果乙節，業如前述。足認被告已提出合於債之本旨之給付。至公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，則系爭牆面在構造上及使用上既均不具有獨立性，無從分割而獨立為區分所有之客體，揆之前揭說明，自顯非屬系爭房屋買賣契約之標的至明。
⒊再者，縱認系爭牆面屬買賣標的範圍，系爭牆面並無滲漏水現象，至系爭牆面之反黑現象係石材含水量變化之自然現象，天氣轉好即恢復原貌乙節，業經被告多次向原告說明。又原告對於系爭牆面具有嚴重漏水之瑕疵之事實乙節，迄未舉證以實其說，自無從為原告有利之認定。
⒋退步言之，若認系爭牆面之大理石之反黑現象確屬系爭房屋之瑕疵，惟該反黑現象應屬物之瑕疵擔保範圍，依最高法院93年度台上字第1048號判決意旨所示，被告既已依債務本旨提出給付，自不負給付遲延責任至明。
㈡兩造並未達成先由被告改善系爭牆面之大理石反黑現象並會同驗收後，再行交屋、付款之合意，縱有上開合意，允泰公司亦已於106 年3 月15日全數更換系爭牆面所有石材，原告自不得據此拒絕履行交屋及給付買賣價金尾款之義務。
㈢兩造縱有先由允泰公司改善系爭牆面之大理石反黑現象並會同驗收後，再行交屋、付款之合意，亦無從證明允泰公司即負有應在一個月內提出系爭房屋修繕完成，此一系爭房屋買賣契約所未定之義務。是原告主張兩造達成允泰公司負有提出系爭房屋修繕完成證明之合意，自應就此有利之事實負舉證責任。詎原告迄未舉證以實其說，其上開主張，自無可採。又被告業於106 年3 月15日全數更換系爭牆面所有石材，並於同年月20日函告原告上開情事，足認被告並無給付遲延情事，原告主張依系爭房屋買賣契約第14條、第28條第3 款、民法第254 條及第259 條第2 款規定解除買賣契約並請求返還價金，自非有據。
㈣另依系爭房屋買賣契約第24條第2 項第1 款、系爭土地買賣契約第12條第2 項第1 款約定，被告得自原告已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之15為違約金，而本件原告經允泰公司多次催告仍未如期繳付價款且拒絕配合辦理交屋，允泰公司始於106 年3 月28日發函予原告主張解除契約，並依約沒收買賣總價款百分之15即283 萬3,500 元為違約金，且請原告於106 年4 月5 日之後，聯繫君漾廣告公司李志傑總經理領取剩餘價金之支票。且依系爭房屋買賣契約第24條第2 項第1 款、系爭土地契約第12條第2 項第1 款約定，被告得自原告已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之15為違約金，原告既業於簽約前充分審議前開契約內容，卻仍採取違約行為，則原告就其違約本即應依上開約定負責，此乃契約自由、私法自治原則之體現。再者，系爭房屋、土地買賣契約上開違約條款，係參照行政院內政部於100 年3 月24日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 項，而為約定，堪認於預售屋買方違反有關付款條件及方式之情形下，賣方沒收房地總價款百分之15為違約金，為兩造訂立契約時之社會經濟狀況共識且為主管機關所肯認。是原告未如期繳付價款且拒絕配合辦理交屋，經允泰公司多次催告仍未依系爭契約履行一節，允泰公司於106 年3
月28日發函予原告，主張解除系爭契約，並依約沒收買賣總價款百分之15即283 萬3,500 元為違約金，係於法有據而無違約金過高之疑義。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠原告與允泰公司及王泰清分別於102 年6 月4 日、102 年6
月11日簽訂系爭房屋、土地買賣契約，約定由原告以1,285
萬元向王泰清購買座落於新北市○○區○○段000 ○0 ○地號土地，並以604 萬元（含稅）向允泰公司購買預訂建築在上開土地上之系爭房屋及地下1 樓編號99號停車位（即系爭不動產），總價共計1,889 萬元。
㈡原告與允泰公司簽立之系爭房屋買賣契約第28條第3 款約定：「附件效力及契約分存…三、本約房屋之基地由買方另向王泰清先生價購，本契約買方與王泰清先生所簽訂之『玄泰A+土地預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」；系爭土地買賣契約第15條約定：「契約之聯立買方所同時簽立之二份房屋與土地買賣契約有不可分之併存關係，兩契約應同時簽署及生效，任一買賣當事人違約者，皆視為房屋與土地買賣契約全部違約，無違約之一方可向違約之當事人依本約第12條主張權利，對任一契約之解除，效力及於兩契約全部。」、第16條第3 款約定：「附件效力及契約分存…三、本約基地之房屋由買方另向允泰開發有限公司（以下稱允泰公司）價購，且本契約買方與允泰公司所簽訂之『玄泰A+房屋預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」。
㈢於105 年間，系爭房屋（兩層，包括一、二樓）正面2 樓陽台上方大理石外牆（即系爭牆面）有反黑情形。嗣由允泰公司陸續進行檢查。原告於106 年2 月24日以存證信函催告允泰公司於1 個月內改善系爭牆面滲水瑕疵，表示如於106 年3 月24日以前仍無法確實改善，將主張解除合約並請求退還價款。
㈣允泰公司於106 年3 月8 日、106 年3 月20日以存證信函催告原告於文到5 日內儘速依照契約履行交屋並繳清系爭不動產之買賣價金；並於106 年3 月28日以存證信函向原告表示解除系爭房地之買賣契約，並依約沒收買賣總價款百分之15即283 萬3,500 元之違約金。
㈤原告於106 年3 月31日以存證信函向允泰公司表示允泰公司未於期限內完成修繕，要求解除買賣契約並退還已繳價款。四、本件爭點：
㈠系爭牆面是否屬於兩造就系爭不動產之買賣範圍？系爭牆面是否有嚴重滲水瑕疵？兩造就系爭不動產有無達成先由允泰公司修繕系爭牆面之瑕疵，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付款之合意？
㈡原告先位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭不動產修繕完成之證明，並由雙方進行驗收交屋，依系爭房屋買賣契約第14條、第28條第3 款、系爭土地買賣契約第15條、第16條第3
款、民法第254 條、第256 條、第226 條第1 項及第259 條第2 款等規定解除系爭不動產之買賣契約，並請求允泰公司、王泰清連帶給付原告567 萬元，及如附表1 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無理由？
㈢原告備位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭不動產修繕完成之證明，並由雙方進行驗收交屋，依系爭房屋買賣契約第14條、民法第254 條、第256 條、第226 條第1 項及第259 條第2 款等規定，請求允泰公司給付原告181 萬元，及如附表2 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；請求王泰清給付原告386 萬元，及如附表3 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無理由？
㈣被告主張原告違約暨解除契約，並自原告已繳納價款中沒收系爭不動產之總價款百分之15為違約金，有無理由？原告得否依民法第179條請求被告返還價金？
五、得心證之理由：
㈠系爭牆面是否屬於兩造就系爭不動產之買賣範圍？系爭牆面是否有嚴重滲水瑕疵？兩造就系爭不動產有無達成先由允泰公司修繕系爭牆面之瑕疵，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付款之合意？
⒈原告主張兩造於102 年6 月4 日、102 年6 月11日簽訂系爭房屋、土地買賣契約，約定由原告以1,285 萬元向王泰清購買座落於新北市○○區○○段000 ○0 ○地號土地，並以604 萬元（含稅）向允泰公司購買預訂建築在上開土地上之系爭不動產，總價共計1,889 萬元，且原告已支付房屋價款181 萬元、土地價款386 萬，合計已支付買賣價金為567 萬元等節，業據其提出系爭房屋、土地買賣契約影本各1 份、購入D3-1F5之成本明細影本1 份、統一發票影本7 張、收據影本6 紙（見本院卷㈠第17頁至第51頁，本院卷㈡第43頁至第71頁、第429 頁至第500 頁，本院卷㈢第213 頁至第229 頁）在卷可稽，此部分事實應認屬實。另按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3 條第4 款定有明文，本件系爭牆面位於系爭房屋正面2 樓陽台上方，屬於該社區D3棟之大理石外牆，自屬區分所有建物之共用部分，由全體區分所有權人共有。基此，原告向被告價購系爭不動產之目的，本即成為該社區D3棟之區分所有權人，其買賣標的當然包括構成該大樓建物之共用部分在內，則系爭牆面當屬於兩造就系爭不動產之買賣範圍。
⒉查系爭牆面於105 年間有反黑情形，為兩造所不爭執，惟此僅能證明系爭牆面確有反黑受潮情形，尚難判斷是否有滲漏水瑕疵，復經證人即允泰公司現場工地主任劉俊宏於本院準備程序時具結證稱：系爭牆面沒有漏水之情形，因為後來我們有把石材打開，裡面完全都是乾的，LINE對話紀錄12月5
日也有照片可以證明，就是本院卷㈡第241 頁LINE拆開石材後的內部照片，那天原告法定代理人蔣先生也有到場，我還有用手電筒照內部其他地方給蔣先生看其他地方有無受潮，但內部其他地方都是乾的，連一點點濕的痕跡都沒有。至於系爭牆面因為是天然石材，是從石頭中做裁切變成石板，但整顆石頭每片石板之密緻度及吸水率不同，所以水氣散發時間不盡相同，所以該外牆不同石板的吸水率及水氣散發的時間都不一樣，該塊石板水氣散發率比較慢，所以在下雨吸水後會有黑黑的現象。同樣的情況在系爭不動產之隔壁戶也有發生，我有向蔣先生表示隔壁戶有相同情形，但蔣先生表示隔壁戶是別人的，他不管，蔣先生表示希望系爭不動產外牆能與已交屋的前兩戶同時間乾。我有在105 年12月5 日到現場，當天蔣先生表示希望在下雨天時再觀察有沒有水跑進石材底面，亦即內部有沒有滲水的情形。後來，允泰公司於105 年12月21日請水車用水柱噴灑系爭牆面，當日的水車是我聯絡的，因為從105 年12月5 日拆完石材後至105 年12月21日的中間，系爭不動產所在地有下雨，詳如本院卷㈡第243
頁之105 年12月15日對話紀錄中的傳送照片，我有在LINE向張逢元先生表示現場正在下雨，但石材內部也是乾的，然後張逢元先生有轉述蔣先生知悉，但蔣先生表示雨勢不夠大還不放心，所以我們在105 年12月21日就找水車用強力水柱來噴灑牆面，噴灑後石材內部還是乾的，但張逢元向我表示蔣先生還是不滿意，不願意進行交屋等語（見本院卷㈢第18頁至第20頁），並有通訊軟體LINE對話截圖照片（包括拆石板、下雨、灑水）等件（見本院卷㈡第241 頁、第243 頁、第245 頁、第249 頁至第255 頁）存卷可查，足見系爭牆面經允泰公司以數種方法（拆石板、灑水等）測試後，確認系爭牆面之反黑現象僅係外牆石材含水量變化之自然現象，且該反黑現象在水氣散發後即會恢復原貌，並無原告主張系爭牆面有嚴重滲水瑕疵之情形。
⒊再查，原告主張兩造就系爭不動產有達成先由允泰公司修繕系爭牆面之瑕疵，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付款之合意等節，雖為被告所否認，然經證人即地政士李銘堯於本院準備程序時具結證稱：我曾受原告委託處理系爭不動產之交屋事宜，系爭不動產沒有辦理交屋是因為房屋外牆大理石有反潮變黑，所以買方希望把這部分處理好再來辦理交屋，且兩造有就第五戶（即系爭房屋）約定必須允泰公司完成大理石反黑等工程修繕後，由雙方會同複驗再交屋付款之約定等語（見本院卷㈡第521 頁、第524 頁）；復經證人即允泰公司業務經理王義強於本院準備程序時亦具結證稱：我是允泰公司的業務經理，負責處理系爭不動產案子，客戶在買房時，客戶會開立一份缺失單，公司再就缺失的部分進行改善，並進行初驗、複驗、銀行撥款程序，允泰公司有答應原告先處理系爭不動產外牆反潮變黑問題後才進行系爭不動產之交屋程序，實際上允泰公司也已經將此問題處理完畢，但蔣先生沒有履行合約進行交屋等語（見本院卷㈢第24頁），互核上揭證人之證詞均屬明確，並無矛盾或不合常理之處，可知兩造雖未於系爭房屋、土地買賣契約簽訂時，約明以「修繕系爭牆面」暨驗收完成為交屋、付款之前提，然於簽約後因系爭牆面之反黑問題，兩造在處理過程中已就系爭不動產達成先由允泰公司改善系爭牆面之瑕疵，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付款之合意甚明。
㈡原告先位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭不動產修繕完成之證明，並由雙方進行驗收交屋，依系爭房屋買賣契約第14條、第28條第3 款、系爭土地買賣契約第15條、第16條第3
款、民法第254 條、第256 條、第226 條第1 項及第259 條第2 款等規定解除系爭不動產之買賣契約，並請求允泰公司、王泰清連帶給付原告567 萬元，及如附表1 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無理由？
⒈系爭牆面之反黑現象並非滲漏水瑕疵，且兩造因該反黑現象達成先由允泰公司修繕系爭牆面之反黑瑕疵，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付款之合意之事實，業如前述，則本件即應審究兩造有無依上開約定履行契約（即允泰公司有無修繕系爭牆面反黑瑕疵、兩造有無會同驗收、進行交屋、付款）以判定何人有違約情事。經查，系爭牆面於105 年間發現有反黑受潮情形後，即由允泰公司陸續進行檢查，允泰公司業務經理王義強於106 年2 月24日與原告連繫，要求原告再給予1 個月之修繕期間，原告於同日以存證信函催告允泰公司於1 個月內（即106 年3 月24日以前）改善系爭牆面，嗣於106 年3 月15日允泰公司將系爭牆面全數更換石材，並通知原告辦理交屋，再於106 年3 月20日發函請原告於文到5
日內儘速辦理交屋及繳清買賣價金等節，有原告106 年2 月24日臺北六張犁郵局存證號碼第80號存證信函暨回執影本、原告法定代理人蔣正男與允泰公司現場工地主任劉俊宏、業務經理王義強於106 年2 月24日電話錄音譯文、更換系爭牆面石材照片、被告106 年3 月20日板橋溪崑郵局第38號存證信函暨回執影本等件（見本院卷㈠第59頁至第71頁，本院卷㈡第503 頁至第506 頁、第257 頁至第261 頁、第263 頁至第267 頁）附卷可憑，並經證人劉俊宏於本院準備程序時具結證稱：允泰公司於106 年3 月15日有將系爭牆面全數更換石材，是我在現場並聯絡廠商進行更換。因為在噴完水車之後，確認水不會進到內部後，我們就把石材復原，我們又在石材上塗了一道防水的奈米漆，阻絕水跟石材接觸，結果奈米漆一塗上去後，奈米漆與石材附著在一起，就出現深色的現象，經過三、四天後也沒有退色，因為我當時從未在石材上塗過奈米漆，所以不曉得會有這個現象，是因為蔣先生對石材反黑一直有疑慮，所以才會試圖想其他方式來處理，後來為了一勞永逸，所以請廠商換吸水率沒有那麼好的石材，後來下雨天就不太容易反黑，也很快就乾了，狀況有變比較好，更換之後不會長時間反黑，更換也有通知蔣先生，但蔣先生表示要跟我們公司經理談，所以後續是被告公司王義強經理與蔣先生進行對談，後來一直都沒有交屋，我從LINE群組中有看到允泰公司寄存證信函給蔣先生，請其辦理交屋等語（見本院卷㈢第20頁）；證人王義強於本院準備程序時具結證稱：系爭房屋之外牆是屬於玄泰A+整個社區的外觀，這個社區共有141 戶，所以允泰公司承諾會處理外牆的部分，經過數次、數個方法，例如奈米漆、拆除石板、灑水等方式，最後確認原因是因為該塊石材的體質不好，大理石廠商也更換石材，從104 年進行交屋開始，到105 年更換石材後到現在為止沒有石材反潮變黑情況發生，允泰公司就大理石石材變黑問題都有處理好，但原告還是不願意辦理交屋，所以後來我們請律師依照內政部預售屋相關規則請原告進行交屋等語（本院卷㈢第23頁至第24頁），足見允泰公司於106 年3 月15日已依約將系爭牆面全數更換石材而修繕反黑瑕疵，並於106 年3 月20日已發函通知原告暨辦理交屋程序，堪認允泰公司已善盡其與原告間約定先行修繕系爭牆面反黑瑕疵之義務。
⒉再者，綜觀兩造簽訂之系爭房屋、土地買賣契約及兩造約定先由允泰公司改善系爭牆面反黑瑕疵之約定內容，均未提及允泰公司於修繕系爭牆面反黑瑕疵後，必須提出修繕完成之相關證明文件，且原告就此部分亦未舉證以實其說，故原告單方面主張允泰公司逾期未提出系爭不動產修繕完成之證明等節，顯已逸脫兩造之約定範圍。是以，允泰公司既已於約定之1 個月期限內修繕系爭牆面反黑瑕疵並發函通知原告驗收交屋，堪認允泰公司已於約定期限內依債務本旨提出給付，自難認被告有何遲延給付之情形。至原告主張其事後察覺系爭牆面根本未完成修繕，惟原告就此部分並未舉證說明，自難採信。縱使原告認系爭牆面之修繕結果未達標準，亦屬物之瑕疵擔保責任之問題，允泰公司已依債務本旨提出給付，並不負給付遲延責任。基此，原告先位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭不動產修繕完成之證明，並由雙方進行驗收交屋，故依法解除契約等語，自非可採。
㈢原告備位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭不動產修繕完成之證明，並由雙方進行驗收交屋，依系爭房屋買賣契約第14條、民法第254 條、第256 條、第226 條第1 項及第259 條第2 款等規定，請求允泰公司給付原告181 萬元，及如附表2 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；請求王泰清給付原告386 萬元，及如附表3 所示，以各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無理由？
承上所述，允泰公司已於約定期限內修繕系爭牆面反黑瑕疵並發函通知原告，堪認允泰公司已於約定期限內依債務本旨提出給付，難認被告有何遲延給付之情形，是原告備位聲明主張允泰公司逾期未提出系爭不動產修繕完成之證明，並由雙方進行驗收交屋，故依法解除契約等語，亦非可採。
㈣被告主張原告違約暨解除契約，並自原告已繳納價款中沒收系爭不動產之總價款百分之15為違約金，有無理由？原告得否依民法第179條請求被告返還價金？
⒈按系爭房屋買賣契約第12條第2 項約定：「房屋驗收：二、驗屋時未於驗收單上列舉改善之事項，如有修繕必要，買方應依保固維修程序辦理，不得作為拒絕交屋之理由。」（見本院卷㈡第445 頁），查允泰公司於104 年10月29日委託君漾廣告公司寄發驗屋通知單予原告，嗣於104 年11月7 日允泰公司派員與原告委託之劉彥嘉小姐針對系爭房屋進行驗屋填具驗屋清單，且該驗屋清單上並未記載系爭牆面反黑瑕疵等節，有104 年11月5 日板橋溪崑郵局第226 號存證信函影本、104 年11月12日板橋溪崑郵局第230 號存證信函影本、驗屋通知單影本、驗屋清單影本等件（見本院卷㈡第197 頁至第203 頁）存卷可查，則本件原告就系爭牆面反黑之情形未列載於驗屋清單，依系爭房屋買賣契約第12條第2 項之約定，買方（即原告）本應依保固維修程序辦理，不得作為拒絕交屋之理由。然兩造於處理系爭牆面反黑問題之過程中，另達成先由允泰公司修繕系爭牆面之瑕疵，並由兩造會同驗收後，再行交屋、付款之合意，雖與系爭房屋買賣契約第12條第2 項約定不符，但兩造本於自由意思就系爭房屋另行約定驗屋條件，基於私法自治及契約自由原則，凡其內容不違反法律強行規定及公序良俗，在當事人間即成其行為之規範，雙方均應受其效力之拘束。
⒉本件允泰公司已於約定期限內修繕系爭牆面反黑瑕疵並發函通知原告，業如前述，而原告雖主張事後察覺根本未完成修繕云云，然其並未舉證以實其說，尚難採信。又查，本件原告於接獲允泰公司發函通知後，僅於106 年3 月22日發函要求允泰公司先提出修繕完成之證明，再辦理交屋事宜，並未要求兩造會同驗收系爭牆面（見本院卷㈡第361 頁至第363
頁之106 年3 月22日臺北六張犁郵局存證號碼第121 號存證信函暨回執影本），原告此舉顯已逾越兩造就系爭牆面瑕疵修繕之約定範圍，難認原告有何會同驗收、辦理交屋之意思。再查，綜觀本件兩造就系爭房屋之驗屋經過，系爭牆面（共有部分）雖有反黑情形，但並無原告所指之漏水瑕疵，且原告於兩造約定之1 個月修繕期限到期（即106 年3 月24日）後，亦無提出其曾經到場檢視修繕結果或函知允泰公司會同驗收之相關事證，允泰公司就系爭牆面已善盡其契約責任進行修繕，原告藉由驗屋程序一再拖延履行契約（辦理交屋、給付買賣價款），顯已違背兩造約定而有遲延給付之違約行為。
⒊按系爭房屋買賣契約第24條第2 項第1 款約定：「二、買方違約罰則：倘買方減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、動產點交或違反本約任何條款之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」（見本院卷㈡第457 頁）、系爭土地買賣契約第12條第2 項第1 款約定：「倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、動產點交或違反本約任何條款之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」（見本院卷㈡第185 頁），查允泰公司於兩造約定修繕期限前之106 年3 月15日已將系爭牆面全數更換修繕完成，並於106 年3 月20日發函請原告於文到5 日內儘速交屋並辦理繳清房地款項，原告亦於同日收受上開函文，此有106 年3 月20日板橋溪崑郵局第38號存證信函暨回執影本1 份（見本院卷㈡第263 頁至第267 頁）附卷可稽，然查原告未依約驗收、辦理交屋、付款，僅以要求允泰公司提出兩造從未約定之修繕完成證明為由，一再拖延契約之履行，顯有違反兩造前開約定之情事，被告自得依系爭房屋買賣契約第24條第2 項第1 款、系爭土地買賣契約第12條第2 項第1 款約定解除契約並沒收違約金。
⒋被告依照系爭房屋買賣契約第24條第2 項第1 款、系爭土地買賣契約第12條第2 項第1 款約定，以買賣總價款百分之15作為違約金，本院認為未超過預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4 款規定：「最高不得超過總價款百分之十五」之限制，該限制係針對一般交易之情形所定持平之規範，被告以此標準作為違約金，沒收原告所繳系爭不動產買賣總價百分之15之價金即283 萬3,500 元（計算式：系爭不動產買賣總價1,889 萬元×15％＝283 萬3,500 元）
，尚難認有違約金過高之情形。然被告對於逾越總價金百分之15部分之價款即283 萬6,500 元（計算式：原告已付價款567 萬元─283 萬3,500 元＝283 萬6,500 元），自屬無法律上原因受有利益，原告得依民法第179 條規定請求被告返還。
⒌又依系爭房屋買賣契約第28條第3 款約定：「附件效力及契約分存…三、本約房屋之基地由買方另向王泰清先生價購，本契約買方與王泰清先生所簽訂之『玄泰A+土地預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」（見本院卷㈡第458 頁）；系爭土地買賣契約第15條約定：「契約之聯立買方所同時簽立之二份房屋與土地買賣契約有不可分之併存關係，兩契約應同時簽署及生效，任一買賣當事人違約者，皆視為房屋與土地買賣契約全部違約，無違約之一方可向違約之當事人依本約第12條主張權利，對任一契約之解除，效力及於兩契約全部。」、第16條第3 款約定：「附件效力及契約分存…三、本約基地之房屋由買方另向允泰公司價購，且本契約買方與允泰公司所簽訂之『玄泰A+房屋預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」（見本院卷㈡第186 頁至第187 頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約應共同履行，且對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。再按，不真正連帶債務係數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查允泰公司與王泰清彼此間給付目的相同，在契約履行義務上，顯有牽連關係，屬不真正連帶債務，違約責任或解約後之返還責任亦然。
⒍基上，被告雖得以原告違約為由主張解除契約，並自原告已繳納買賣價款（567 萬元）中沒收系爭不動產總價款百分之15即283 萬3,500 元為違約金，然就逾越總價金百分之15價款即283 萬6,500 元，則屬無法律上原因而受利益，仍應返還予原告，且被告迄今均未返還該部分款項予原告（見本院卷㈢第208 頁），原告自得依民法第179 條規定請求被告返還283 萬6,500 元，逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告主張允泰公司逾期未提出系爭不動產修繕完成之證明，並由雙方進行驗收交屋，其得解除買賣契約並請求返還價金，並無足取。然原告另依民法第179 條規定請求允泰公司應給付原告283 萬6,500 元；王泰清應給付原告283 萬6,500 元，如任一被告給付時，他被告於其給付之範圍內，免給付義務，則為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 12 月 11 日民事第六庭 審判長法 官 陳映如
法 官 賴彥魁
法 官 莊哲誠
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 11 日書記官 尤秋菊