106年度訴字第421號｜民事：物之瑕疵擔保損害賠償等｜裁判日期：106 年 11 月 14 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第421號原　　　告　劉政啓訴訟代理人　謝憲杰律師複代理人　陳憶如律師郭羿廷律師被　　　告　林振鵬訴訟代理人　劉國斯律師葉正揚律師上列當事人間請求物之瑕疵擔保損害賠償等事件，經本院於民國106 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬捌仟貳佰捌拾元，及自民國106 年1月24日起至清償日止按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔1/3，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，如以新臺幣貳拾陸萬元供擔保後假執行；但被告如以新臺幣柒拾陸萬捌仟貳佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：（一）兩造於民國102年9月6日簽訂不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書及建築物改良所有權買賣移轉契約書（下合稱系爭買賣契約），原告以總價金新台幣（下同）1460萬元向被告購買坐落新北市○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼為新北市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭房屋）。（二）系爭房屋於102年10月4日交付後，103年12月間即發生漏水現象，然均無法查出究係何原因、方位所致，需經專業之漏水檢測始能解決。其後，系爭房屋下方1樓住戶即訴外人官永祥、官盧富美提起訴訟，於訴訟中鑑定，該104 年11月24日之鑑定報告（下稱104年鑑定）認系爭房屋漏水原因，不排除為2樓排水管內外部接管之管路接頭有鬆動滲漏之情形造成漏水等語，經本院於105年2月19日以 104年度板簡字第1087號判決（下稱系爭另案）原告應修復漏水，並於同年4月6日確定在案。（三）官永祥、官盧富美於105年3月4日向本院聲請強制執行，請求原告依上開鑑定報告修繕，經105年度司執字第00000號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案。原告即依該104年鑑定報告修繕，然官永祥、官盧富美表示仍有漏水之情形，經本院民事執行處再次送台北市土木技師公會鑑定。嗣經台北市土木技師公會人員於105年8月16日初勘、同年9月13日會勘後，並於同年9月20日出具鑑定報告（下稱105年鑑定），該鑑定報告中指出因2樓廢管未確實封管，3樓以上排水至垂直主管至地面排水系統，因宣洩不及沿垂直主管回升至2樓廢管滲漏出地坪，造成1樓坪頂滲漏等語。原告始知悉漏水原因為被告改建系爭房屋格局時，未將2樓廢管確實封閉，致使公共管道水管一旦累積過多水量，即會湧入系爭房屋，造成系爭房屋漏水，原告始知悉該瑕疵。（四）其依105年鑑定報告為修復、密封廢管後，確認漏水現象導因於該廢管未密封之瑕疵，立即於同年10月11日依民法第356條之規定將該情事通知被告，原告並無怠於通知被告之情事，惟未獲被告任何協助修補或賠償之回應。依民法第354條、第373條、第359條、第179條、第360條、第 227條、第227條之1、第184條第1項前段、第2項、第195 條等規定，請求擇一為有利原告之判決： ①一般中古屋買賣契約均會約定是否以現狀交屋，惟系爭買賣契約並未為此約定，且交易價格高達1460萬元。原告向被告購買系爭房屋之初，房屋面積僅有32.75坪，惟被告將屋內部格局隔為6房6衛，其用水量遠超出一般家庭住戶用水量6倍。而房屋有無滲漏水之事實及滲漏水之虞，乃係臺灣地區買賣房屋交易上重視之點，攸關交易意願、影響房價至鉅，實為成為成交與否之關鍵，故應認兩造約定系爭房屋應符合一般房屋之品質，且並無漏水之情事。 ②被告將系爭房屋隔間為套房格局，且原告買受時地坪已墊高16公分，則存於地坪下原2樓水平排水管未確實封管之瑕疵，原告無從使用、確認或為任何變動。簡言之，漏水瑕疵緣於被告變更系爭房屋格局之施作不當，係發生於被告交付房屋前，且此並非原告得依通常程序得發現之瑕疵，故應屬於民法第356條第3項規定不能即知之瑕疵。 ③105年鑑定報告與104年11月24日鑑定報告之會勘範圍不同，本件瑕疵為2樓廢管未確實密封，惟此瑕疵並非104年鑑定報告會勘之範圍。且原告於105年鑑定報告做成之前，針對104年鑑定結果修繕，並未對2樓廢管管線為修繕或結構更動，是105年鑑定報告並非就修繕後之房屋狀況（2樓廢管端部分）進行鑑定，該瑕疵於危險移轉時即已存在甚明。 ④另系爭房屋因有上開漏水情形，使系爭房屋之價值、效用或品質減損而具備物之瑕疵。被告為出賣人，其交付之物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定應具備之價值、效用或品質，依民法第354條、第373條之規定被告自應負無過失責任，是原告自得依民法第359條、第360條之規定請求被告減少價金或賠償不履行之損害。 ⑤原告得依民法第360條之規定，請求債務不履行損害賠償 259萬4142元： ⑴原告因系爭房屋之漏水瑕疵，支出相關檢查、修復費用共計59萬4142元。 ⑵因被告未依債之本旨交付有漏水狀態之系爭房屋，致原告受有費時拆除2樓墊高地板及修繕漏水，無法正常使用系爭房屋之損害，是依民法第21 3條、第216條之規定，被告所負債務不履行損害賠償責任之範圍，應包含系爭另案及系爭強制執行事件中，為確認漏水問題致原告迄至系爭房屋修繕漏水工程完畢得以回復原狀期間止（即自104年3月至106年3月止）未能出租使用系爭房屋之損失。而系爭房屋有6間套房，每間租金每月為1萬 1800元、無法出租使用之期間共24月，故原告得請求被告賠償因漏水而不能使用房屋之損害共計169萬9200元（計算式：每月租金11800元×6間×24月＝0000000元）。 ⑶原告出租系爭房屋，出租信譽之名譽權自為獲得承租人信賴之基礎，承租房屋之人於承租前打聽本大樓出租人風評，實符經驗法則。惟因原告與1樓住戶皆非為該漏水真正負責之人，而原告與1樓住戶交惡，並因修復漏水官司纏身，被告出售具漏水瑕疵之系爭房屋予原告，致社會上對原告為出租人之誠信與解決問題之評價上，顯有降低，故依最高法院90年台上字第646號判例要旨及民法第195條第1項前段、民法第227條之1之規定，原告自得因名譽權受損請求被告給付精神慰撫金30萬800 元。 ⑷以上合計259萬4142元（594142＋0000000＋300800） ⑥退步言之，縱被告非故意不告知瑕疵，原告並得依民法第359條、第179條規定，請求減少價金259萬4142元： ⑴依不動產交易常情，買方如知悉房屋有漏水問題，於評估交易價格時，必定會將所需支出之修繕費用以及修繕期間無法利用房屋之損失納入考量。而系爭房屋因系爭漏水瑕疵支出修理、鑑定費用共計59萬4142元，且因原告購買系爭房屋係作為出租之用，系爭房屋因修繕漏水期間無法出租，故原告共計損失169 萬9200元（計算方式如前述）。 ⑵房屋滲漏水之瑕疵亦往往經過一段時間才會於房屋結構中顯現，且發生漏水瑕疵之原因責任難以釐清，會否再次發生漏水亦屬未知，故系爭房屋縱經修復後，其市場上交易價值仍有減損或受到影響。原告無從得知被告將系爭房屋改裝為套房之施作過程中，有何施工不當之處，亦無從告知他買受人系爭房屋有何瑕疵或擔保系爭房屋無瑕疵，對買受人毫無保障可言，顯影響系爭房屋交易價值甚鉅，故請求系爭房屋交易價值減損30萬800元。 ⑶基上，原告依民法第359 條規定請求減少價金共計259 萬4142元，原告就原約定買賣價金已全數付清，而減少價金之請求權屬形成權，一經行使即生減少價金之效果，則被告就減少之價金部分屬無法律上原因而受有利益，致原告受損害，自得依民法第179條規定，請求被告返還259萬4142元及法定遲延利息。 ⑦另原告亦得依民法第227條、第227條之1、第184條第1項前段、第2項、第195條之規定，請求被告賠償259萬4142 元： ⑴兩造未約定現狀交屋等情，業如前述，是被告應移轉不具漏水瑕疵之系爭房屋予原告，始合乎債之本旨。惟系爭房屋有漏水且未經完全修復之瑕疵，且該瑕疵經鑑定係於兩造簽訂系爭買賣契約前即已發生，故應由被告舉證該漏水瑕疵損害為不可歸責被告所致。如被告未能舉證，即不能免責，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。 ⑵因被告上開過失行為，造成原告所有系爭房屋之瑕疵，且原告因漏水問題遭1 樓住戶提起訴訟，並支付檢查、修繕、填補費用，係被告故意或過失不法侵害原告之財產權，原告自得依民法第184 條之規定請求被告負侵權行為損害賠償責任。 ⑶被告於裝修套房時，為建築法第12條所稱之起造人，即建造該建築物之申請人，而被告修建時未將系爭房屋連接公共管道水管之處封閉，造成嚴重漏水，應屬修建時設計及施工有缺失，違反建築法規定之義務，足以影響建築改良物本身之使用價值，依土地法第5 條、第161 條、建築法第1 條、第28條等規定及最高法院95年度台上字第1174號判決意旨可知，被告自應負損害賠償責任。又違反保護他人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，則被告辯稱其無故意或過失，自應由被告舉證證明，如被告未能證明，即應依民法第184 條第2 項負侵權行為損害賠償責任。 ⑷承前所述，原告請求被告給付修復系爭漏水狀態之費用59萬4142元、無法使用系爭房屋之損害169 萬9200元及精神慰撫金30萬800元，合計為259萬4142元。（六）漏水係因建築物結構、管線或是建材有不符通常使用之品質所致，而漏水之修復仍應究析其滲漏水之源頭及原因，始能修復，故建築物發生漏水情形，其瑕疵係造成漏水之原因而非現象。且參以105年鑑定報告內所附民事執行處 105年5月26日新北院霞105司執菊字第23993號函所示，亦認定系爭房屋進行修復後仍繼續漏水，足徵漏水係瑕疵之現象，使系爭房屋不備應有之瑕疵、效用、品質，故系爭房屋之瑕疵為2樓廢管管線未密封，而非被告所指之漏水。（七）被告主張依系爭買賣契約第2條第4項第2點之約定，兩造已為瑕疵擔保責任之免除云云，應屬無據： ①系爭買賣契約第2條第4款第2點約定係在買賣不動產標示部分，主要係針對買賣標的物之範圍為規範。且實務上不動產買賣之定型化契約皆未將免除漏水瑕疵擔保責任列為定型化條款，故如買賣雙方欲免除漏水瑕疵擔保責任，均會以特別約定方式明文免除該責任，以免糾紛。而兩於簽訂系爭買賣契約時經地政士在場協助訂約，惟特別約定並無此項免除瑕疵擔保責任之約定，顯見兩造訂約真意並無免除此項瑕疵擔保責任。 ②依系爭買賣契約第2條第4項第1、2點約定之文義、內政部96年2月26日台內營字第0960800834號令、建築法第77條之2、第95條之1規定可知，系爭買賣契約第2條第4項第2 點約定係針對系爭房屋所增、加建套房之違章情事約定，並無涉及任何物之瑕疵擔保免除，且限於該增、加建套房被拆除或類似被拆除之危險，與本件瑕疵實無關連。（八）又原告既無違反通知義務等情，已如前述，則被告自不得依民法第217條第1項規定主張減輕賠償金額。（九）聲明： ①被告應給付原告259萬4142萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ②原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）原告主張被告應負瑕疵擔保責任，並依民法第359條、第 360條之規定請求減少價金或不履行之損害賠償，應無理由： ①鑑定報告之勘驗、鑑定過程被告均未在場參與及表示意見，故鑑定報告於本案無拘束力可言，被告爭執鑑定報告之真正。 ②105年鑑定報告內容並未指明2樓廢管未確實封管之原因及發生期間為何，且導致此情形之因素眾多，或因地震天災，或因不當使用，或其他人為因素所致，亦可能係系爭房屋為危險移轉後始生之瑕疵。況被告早於102年9月6日將系爭房屋出售予原告，而105年鑑定報告作成日為105年9 月20日，已相隔3年之久，自無法以此推認2樓廢管未封實致漏水係因被告改裝套房所致，逕認瑕疵係於危險移轉時即存在。 ③被告係於97年將系爭房屋改裝為套房，於102年9月6日出售予原告之前，1樓住戶均未曾反映過有漏水之情事，顯見原告所稱之2樓廢管未封實致漏水之瑕疵，係於系爭房屋危險移轉後始發生，且極可能係原告承接系爭房屋後不當使用或維護不當所致，與被告無涉。況原告就上開瑕疵存在發生之時點、原因等均未盡舉證之責，被告均否認之。 ④又原告自承購買系爭房屋後，陸續發現屋內有滲漏水之情形等語。依一般社會通念，漏水為普遍之房屋瑕疵態樣，亦非謂通常檢查難以發現之瑕疵，則原告於發現漏水瑕疵後，自應依民法第356條規定向出賣人即被告為通知，至瑕疵發生之確切原因、修繕方法等與前揭通知義務無關。⑤依原告於系爭另案中所述，可知於103年底原告經訴外人即系爭房屋之1樓房屋所有權人官永祥反映有漏水情形後，即有找相關專業漏水技師進行抓漏水評估，並確認系爭房屋內之一間房間浴室所致，原告復於104年2月初自行雇工進行防水施作，並將6間套房之冷熱水管等進行室內管線更新、處理。 ⑥系爭另案訴訟中台北土木技師公會已受法院囑託鑑定，並於104年11月24日出具鑑定報告書，研判系爭房屋漏水原因不排除因排水管接口鬆脫（如接合膠老化、地震震動等因素）等語，已明確認定系爭房屋中之1間房間室內管線確實有接頭鬆動等瑕疵致1樓房屋漏水。104年與105年兩份鑑定報告均指出相同之滲漏點，且105年鑑定報告已明確指出現場廢管端滲漏處位置，與104年鑑定報告書雷同，足證兩份鑑定報告均為同一漏水事件。 ⑦依系爭另案判決內容及上述情事所示，官永祥前於系爭另案中陳稱於103年12月初即發現有漏水情形，數度與原告協調等語，足見系爭房屋漏水之情形早於103年12月初即發生，且業經官永祥告知原告，甚至嗣後進入訴訟程序。惟期間原告未曾通知過被告有漏水情形，亦未要求被告負擔修繕費用或對被告有其他主張，且原告至遲已於104年 11月24日得知確切漏水位置、原因為何，詎原告竟於105 年10月11日始正式通知被告，顯屬怠於行使民法第356條第1項通知義務甚明。故原告主張至105年9月2日始發現瑕疵，並於同年10月11日通知被告，未怠於其通知義務，顯無理由。復依同法條第2項規定，原告應視為承認其所受領之系爭房屋，不得再向被告為任何主張或請求。（二）系爭買賣契約第2條第4項第2點已為瑕疵擔保責任之特約免除約定，故依約原告不得主張瑕疵擔保： ①依系爭買賣契約第2條第4項第2點之文義解釋及一般社會通念，可知所謂其他危險，係包含漏水危險等一切危險在內，故本件之漏水瑕疵危險自應包含在內。系爭房屋簽約及交付予原告時，原告已充分知悉系爭房屋現況情形，並由原告認知、確認後，承諾願自接管後承擔一切責任。 ②復依原告所述，可知其自承買賣之初即已知悉系爭房屋之格局為6房6衛，已可預見用水量會超過一般家庭住戶用水量，而特別注意有無漏水之虞情形。惟於原告已認知並特別注意下，仍向被告購買系爭房屋，並為上開瑕疵擔保之特約免除，益徵原告早已知悉、預見系爭房屋存有之所有危險外，且兩造於系爭房屋買賣時即基於此狀況下為免除瑕疵擔保責任約定，以杜絕日後責任歸屬爭議，故被告無庸負擔瑕疵擔保責任甚明。 ③系爭買賣契約第2條第4項第2點已約定拆除或其他危險，可知係指不限於拆除之危險，尚包括拆除以外之其他任何危險，且依舉重以明輕之法理及經驗法則，可知既已特約免除重大瑕疵之拆除危險，故屬輕微瑕疵之漏水危險，自應免除之。（三）原告並未舉證證明漏水瑕疵時點及原因，而兩造已為瑕疵擔保責任特約免除之約定等情，已如前述，則原告究受有何損害、被告獲有何利益、兩者間之因果關係為何，容有疑問，且未見原告說明並舉證證明，自不符民法第179條之要件。況被告所獲利益，無非係基於買賣契約關係出售系爭房屋而取得價金利益，此為兩造合意約定而成，自難認屬無法律上原因而受有利益。（四）系爭房屋漏水瑕疵存在時點，顯係在房屋為危險移轉後，且依鑑定報告內容，均無法證明該瑕疵係因被告改裝套房所致，亦無法證明該瑕疵係存在於危險移轉時，且為被告明知而故意不告知之情形，難認被告有何可歸責事由可言。況原告就被告因可歸責於已之事由而負有債務不履行損害賠償責任乙節，並未提出相當事證以實其說，僅泛稱被告因故意或過失未將公共水管封閉係可歸責於被告，為標的物之瑕疵給付云云，顯未盡舉證責任。是原告主張依民法第227條第1、2項規定，被告應負債務不履行損害賠償責任，亦無理由。（五）依建築法第12條第1項之規定，被告並非建造系爭房屋之人，自非屬建築法上之起造人甚明。另依原告所主張之法律規定如土地法第5條、第161條、建築法第1條、第28條，均屬闡述性、解釋性之規範，並非課與特定人特定義務之規定，自與民法第184條第2項之要件有間。且原告亦未說明、舉證被告有何違反保護他人法律之行為或有何故意或過失不法侵害他人權利之事實，亦無法證明系爭房屋漏水瑕疵與被告改裝套房之行為間有何因果關係，故原告主張依民法第184條第1、2項規定，請求被告負侵權行為損害賠償責任，均無理由。（六）退步言之，縱認原告所述屬實，其所主張之損害賠償項目及金額，亦無理由： ①關於原告主張之其他鑑定、訴訟費用13萬6296元，顯與本件原告主張之漏水瑕疵間無因果關係。至原告所提出之各式處理費收據及報價單之真正，被告均否認之；另匯款證明與本案或系爭房屋修繕之關聯性為何，仍有未明，被告亦否認之。 ②原告主張無法出租系爭房屋損害169萬9200元部分，此屬尚未存在、發生之期待利益，自難認屬原告所受之損害，且與系爭房屋漏水瑕疵間，毫無因果關係可言。退步言之，原告就其所主張系爭房屋每1套房之每月租金為1萬1800元、無法出租期間為2年云云，其計算方式為何並非無疑，是原告此部分之主張自無理由。 ③原告主張社會名譽受有損害部分，原告並未舉證證明其社會名譽受到何侵害、受有何損害、該損害與系爭房屋漏水瑕疵間有何因果關係等情，其僅泛稱受有損害，顯不足採。 ④原告主張系爭房屋價值減少30萬800元部分，原告並未舉證證明系爭房屋因漏水瑕疵而造成交易價格貶損之金額、因果關係為何，且無漏水房屋與因漏水進行過修繕之房屋於市場上並無價差，房屋漏水瑕疵修復後，不會因曾有漏水狀況而貶損交易價格，故其此部分之主張，自不可採。（七）系爭房屋於103年12月初即發現有漏水情形，惟原告拒不修繕，放任損害擴大，至105年8、9月始通知被告，自屬原告之不作為怠惰行為，是縱原告主張屬實，原告就損害之發生或擴大亦與有過失，故依民法第217條之規定，被告自得請求減輕或免除賠償金額等語，資為抗辯。（八）答辯聲明： ①駁回原告之訴及假執行之聲請。 ②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張兩造於102年9月6日簽訂系爭買賣契約，原告以總價金1460萬元向被告購買坐落新北市○○區○○段000地號土地及其上系爭房屋，102年10月4日交付系爭房屋，其後因系爭房屋下方1樓住戶官永祥、官盧富美對原告提起另案修復漏水訴訟，於104年度板簡字第1087號訴訟中鑑定，該104年鑑定認系爭房屋漏水原因，不排除為2樓排水管內外部接管之管路接頭有鬆動滲漏之情形造成漏水，故另案判決原告應修復漏水並確定後，官永祥、官盧富美向本院聲請強制執行，經本院105年度司執字第23993號強制執行事件受理，原告依該104年鑑定報告修繕仍有漏水之情形，本院民事執行處再次鑑定，經台北市土木技師於105年9月20日出具105年鑑定，指出因2樓廢管未確實封管，3樓以上排水至垂直主管至地面排水系統，因宣洩不及沿垂直主管回升至2樓廢管滲漏出地坪，造成1樓坪頂滲漏等情，為被告所不爭執，並有本院104年度板簡字第1087號卷證、104年及105年鑑定報告附卷可稽，此部分原告主張系爭房屋有漏水瑕疵情形，應屬真實可信。惟原告另主張：（一）系爭房屋因有漏水情形，買賣標的物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定應具備之價值、效用或品質，被告應負無過失責任，原告得依民法第359條、第360條之規定請求被告減少價金或賠償不履行之損害①支出相關檢查、修復費用共59萬4142元、②系爭房屋修繕漏水工程完畢得以回復原狀期間止，即自104年3月至106年3月止未能出租使用系爭房屋169萬9200元、③原告為出租人之誠信與解決問題之評價顯有降低，故得因名譽權受損請求給付精神慰撫金30萬800元。④以上合計259萬4142元（594142＋0000000 ＋300800）。（二）縱被告非故意不告知瑕疵，原告得依民法第359條、第179條規定，請求減少價金259萬4142元。（三）或原告亦得依民法第227條、第227條之1、第184條第1項前段、第2項、第195條之規定，請求被告賠償259萬4142 元等情。則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為被告應否依上開104年及105年鑑定結果賠償原告或減少價金返還利益。四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。而按民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。由上可知，房屋出賣人對買受人所負瑕疵擔保責任，應擔保以房屋於交付時，無滅失或減少其價值之瑕疵為要件，從而除契約另有訂定者外，倘該房屋嗣後始生滅失或減少其價值之瑕疵，並非出賣人應負瑕疵擔保責任之範圍。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號判例意旨參照）。準此，本件原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，而應由被告負瑕疵擔保責任等語，既為被告所否認，原告即應就系爭房屋漏水於房屋交付時即存在之事實，負舉證責任。五、經查，原告所述另案訴訟中之104年鑑定報告，認系爭房屋漏水原因，不排除為2樓排水管內外部接管之管路接頭有鬆動滲漏之情形造成漏水等語。經本院調取該另案卷證，觀諸104年鑑定報告書所載內容為「評估為不排除因排水管接頭鬆動（接合膠老化、地震震動等因素）滲漏原因」等語。可知104年鑑定報告認為系爭房屋漏水原因，存有排水管接合膠老化、地震震動等因素。惟102年10月4日交付系爭房屋前，接合膠是否已老化致管路接頭鬆動，或交屋前已因地震致接頭鬆動，此未據原告舉證危險移轉前已存在此等瑕疵。再者，原告起訴指稱「系爭房屋於102年10月4日交付後，103 年12月間即發生漏水現象，然均無法查出究係何原因、方位所致，需經專業之漏水檢測始能解決」等語，顯見係於危險移轉後1年，始生漏水現象，該接合膠之老化、地震震動接頭，亦有可能於此交屋後發生。本件被告為出賣人，如該房屋危險移轉後始生上開接合膠之老化、地震震動，因而有滅失或減少其價值之漏水瑕疵，並非出賣人被告應負瑕疵擔保責任之範圍。否則不啻使房屋買賣成為出賣人須終身保固之契約態樣，此當非瑕疵擔保制度立法之意旨。綜上，依104 年鑑定報告系爭房屋雖現有漏水情事，然原告無法舉證證明該漏水情形於房屋交付時即存在，自不構成民法瑕疵擔保規定範圍內之物之瑕疵。六、又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，為民法第227條第1項固有明定。所謂不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言（最高法院93年度台上字第42號判決意旨參照）。次按債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任（最高法院77年度台上字第1989號判決意旨參照）。是債權人於受領給付後，主張債務人給付不完全，需以有可歸責債務人之事由存在為要件，並應由債權人負給付不完全之點舉證責任。本件系爭房屋為老舊4層公寓之第2層，原告於102年9月6日簽訂系爭買賣契約買受時，應知悉標的物為中古屋，其建材設施老化為當然現象，被告亦無以新成屋之品質交付原告，故104年鑑定接合膠老化、地震震動因素，顯非可歸責於被告之事由，縱有不完全給付情事，被告亦不負不完全給付賠償責任。七、本件原告另以本院105年度司執字第23993號強制執行事件執行中，原告依104年鑑定報告修繕，然仍有漏水之情形，經 105年鑑定報告指出2樓廢管未確實封管，3樓以上排水至垂直主管至地面排水系統，因宣洩不及沿垂直主管回升至2樓廢管滲漏出地坪，造成1樓坪頂滲漏等情，經查：（一）原告提出105年鑑定報告為憑，雖被告爭執鑑定時其未在場，然此係執行中經執行法院囑託之鑑定，該鑑定報告應具真實性，堪採為有利原告之證據。（二）原告指稱被告將系爭房屋隔間為套房格局，且原告買受時地坪已墊高16公分，則存於地坪下原2樓水平排水管未確實封管之瑕疵，原告無從使用、確認或為任何變動等情，，被告就此隔間改裝、墊高地坪之事實不為爭執，且自陳其係於97年將系爭房屋改裝為套房之情。依此事實，足信系爭房屋危險移轉原告前，已存有2樓廢管未確實封管之瑕疵，且此瑕疵並非原告得依通常程序發現，為民法第356條第3項所定不能即知之瑕疵。（三）被告雖爭執系爭買賣契約第2條第4項第2點已為瑕疵擔保責任之特約免除約定，故依約原告不得主張瑕疵擔保云云。然查，系爭買賣契約第2條第4款第2點約定，係在買賣不動產標示部分，主要係針對買賣標的物之範圍為規範，如買賣雙方欲免除漏水瑕疵擔保責任，應以特別約定方式明文免除漏水瑕疵責任，而系爭契約並無涉及任何物之瑕疵擔保免除約定。至於被告所辯系爭買賣契約第2條第4項第2點約定，依其契約目的解釋，係對系爭房屋所增、加建套房之違章權利瑕疵部分被拆除之危險，免除出賣人責任之約定，與本件物之瑕疵無涉，被告此部分所辯，不足採信。（四）該105年鑑定結果，於105年9月20日出具鑑定報告，原告主張105年鑑定後始知悉該瑕疵，其依105年鑑定報告為修復、密封廢管後，確認漏水現象導因於該廢管未密封之瑕疵，於同年10月11日依民法第356條之規定將該情事通知被告，原告並無怠於通知被告之情事等情，堪信其無違買受人檢查通知義務。（五）原告主張其所受損害範圍為①支出相關檢查、修復費用共59萬4142元、②系爭房屋修繕漏水工程完畢得以回復原狀期間止，即自104年3月至106年3月止未能出租使用系爭房屋169萬9200元、③原告為出租人之誠信與解決問題之評價顯有降低，故得因名譽權受損請求給付精神慰撫金30萬800元。④以上合計259萬4142元（594142＋0000000＋300800）。惟查： ①支出相關檢查、修復費用共59萬4142元部分： ⑴原告起訴狀附表二列舉費用細目及金額，並提出支出費用之證明（見本院卷第70至75頁）。然依原告自陳系爭執行事件執行中，其先依104年鑑定報告修繕，然仍有漏水之情形，經105年鑑定指出2樓廢管未確實封管瑕疵，造成系爭房屋漏水，原告始知悉該瑕疵，再依105年鑑定報告為修復、密封廢管等情，顯見原告先後2次支出修復漏水費用。 ⑵稽之原告所提費用證明（見本院卷第70至75頁），除105年10月1日由金永興水電行施作廢水點封管，支出8萬5000元費用（見本院卷第70頁），堪信係依105年鑑定填補損害，應由被告負瑕疵擔保賠償責任外，其餘起訴狀附表二列舉細目，依本院卷第71至75頁之施工報價單、估價單、匯款回條，均為原告依104年鑑定施作及給付訴外人之款項。惟本件被告就104年鑑定之瑕疵，其不負賠償或返還利益責任（已見前述），故原告依104年鑑定之瑕疵修復，與被告無關。且 104年鑑定之瑕疵修復，就系爭房屋漏水無效，致有 105年鑑定修復，益徵104年鑑定之修復，並非填補損害之方法，縱被告就系爭房屋漏水應負責任，亦無依此104年鑑定之修復費用賠償原告之義務。 ⑶是支出相關檢查、修復費用部分，原告得請求被告賠償8萬5000元。 ②修繕漏水回復原狀止，即自104年3月至106年3月止未能出租使用系爭房屋之損害部分： ⑴原告主張系爭房屋有6間套房，每間租金每月為1萬 1800元，無法出租使用之期間共24月，故原告得請求被告賠償因漏水而不能使用房屋之損害共計169萬 9200元等語，惟未據原告提出足認其所述損害額屬實之證明，所述自不足採信。 ⑵惟按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文。原告因先後修復漏水，致未能使用系爭房屋，已證明其受有使用利益之損害，惟其不能證明數額。本院爰參酌兩造不爭執之系爭買賣總價1460萬元，及台灣地區房屋租金報酬率（見列印單）約1.57%至2.34%，酌定原告2年間使用利益之損害為68萬3280元（計算式：00000000元×2.34%×2＝683280元），逾此範圍原告之主張不足採信。 ③原告主張其為出租人之誠信與解決問題之評價顯有降低，故得因名譽權受損請求給付精神慰撫金部分： ⑴按侵權行為法上所稱侵害他人之「名譽」，係指對他人就其品行、德行、名聲、信用等的社會評價，名譽有無受損害，應以社會上對個人評價是否貶損作為判斷之依據（最高法院90年台上字第646號判例意旨參照）。次按「人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。」、「前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」、「前2項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。」，民法第18條第1項、第2項、第195條第1項前段、第3項分別定有明文。足見被害人僅就其人格權、身分權受侵害時，方得向加害人請求精神慰撫金；被害人如係財產權受侵害，依法自不得向加害人請求精神慰撫金。 ⑵本件原告主張其因漏水與1樓住戶交惡，並因修復漏水官司纏身，被告出售具漏水瑕疵之系爭房屋予原告，致社會上對原告為出租人之誠信與解決問題之評價上，顯有降低，應給付給付精神慰撫金云云。惟系爭房屋漏水，僅該屋鄰居或潛在之房仲業者知悉，難認為已廣泛散布於大眾，無所謂已有社會上評價可言。再者，本件原告買受漏水之系爭房屋，受有修補、使用利益之損害，業如前述，惟此等係財產權受侵害，非人格權或身分權受侵害，揆諸前揭說明，原告自無以系爭房屋漏水受損為由向被告請求精神慰撫金之餘地。 ④依上所述，原告依105年鑑定報告為修復、密封廢管後，得依買賣瑕疵擔保請求權請求被告賠償76萬8280元（修復費85000＋使用利益損失683280＝768280），其選擇合併主張減少價金返還利益，亦以此76萬8280元為得主張之減少價金額。（六）至於原告另備位主張以不完全給付及侵權行為請求權，訴請被告給付259萬4142元，關於不完全給付賠償訴訟標的，其得請求之損害範圍同上所述76萬8280元，至於侵權行為之精神慰撫金，已述於上。另被告抗辯系爭房屋於103 年12月初即發現有漏水情形，原告拒不修繕，放任損害擴大，至105年8、9月始通知被告，自屬原告之不作為怠惰行為，是原告就損害之發生或擴大亦與有過失，故依民法第217條之規定，被告自得請求減輕或免除賠償金額等情。然漏水之確實原因，係經105年9月20日鑑定報告始知2 樓廢管未確實封管，原告依105年鑑定報告為修復、密封廢管後，確認無漏水現象，立即於同年10月11日將該情事通知被告，非如被告所述原告拒不修繕，放任損害擴大，至105年8、9月始通知被告之情形，原告應無與有過失，被告不得請求減輕或免除賠償金額。八、綜上所述，原告依瑕疵擔保請求權、不完全給付請求權，請求被告賠償76萬8280元，及自起訴狀繕本寄存送達生效翌日即106年1月24日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告准免假執行，就原告勝訴部分，分別酌定相當擔保金額准許之。原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回而失所附麗，應併駁回之。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 106 年 11 月 14 日民事第三庭法官陳財旺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 11 月 14 日書記官林君縈

臺灣新北地方法院106年度訴字第421號

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