臺灣新北地方法院106年度訴字第536號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第536號

原告

吉澤建設開發股份有限公司

法定代理人

劉高育

訴訟代理人

李逸文律師

複代理人

王筱涵律師

複代理人

廖姵涵律師

複代理人

陳雅亭律師

複代理人

林建同

被告

陳水月

被告

鍾春美

共同訴訟代理人

童兆祥律師

被告

高香蘭

訴訟代理人

陳俊傑律師

複代理人

蔡菘萍律師

上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國107 年6 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告為辦理建築房屋開發土地等為業之建築開發公司，因欲辦理新北市○○區○○段0000地號土地，及其上建物之都市更新業務（下爭系爭都更案件）。因此於民國101 年10月間與被告陳水月、鍾春美（下稱被告陳水月等2 人）、於102年10月間與被告高香蘭，分別簽訂「都市更新單元土地所有權人參與分配契約書」（下稱系爭都更契約），並以包含「都市更新事業概要同意書」、「都市更新事業計畫同意書」（下稱系爭同意書）等附件，約定系爭都更案件之相關權利分配事宜。然被告高香蘭於102 年11月12日將其中附件之一「更新後分配位置申請書」（下稱系爭申請書）傳真與原告後，事後竟拒絕提出系爭申請書之正本，甚至要求原告提出系爭都更契約書之正本比對，遂趁機搶奪原告持有之系爭都更契約後迅速離開，致原告無法將系爭都更契約附件之系爭同意書提出送審，導致新北市政府都市更新處（下稱都更處）誤認系爭都更案件之同意比例不足。另原告依照都市更新條例（下稱都更條例）規定，於102 年11月間將系爭都更案件送至都更處進行後續審定。詎被告陳水月等2 人竟於103年12月3 日發函撤回系爭同意書，遭都更處以106 年12月26日函文通知系爭都更案件之同意比例低於都更條例所規定之同意比例，應限期補正，致原告必須再聯繫其他所有權人以補正同意比例。是系爭都更案件，已因被告上開行為造成延宕，自被告陳水月等2 人於103 年12月3 日撤回同意之日起至原告同意補正之日即103 年12月30日止，總計遲延28日。

㈡依系爭都更契約第3 條第3 項、第5 條第3 項約定，簽訂本約後，甲方（即被告，下同）不得有任何損及乙方（即原告，下同）權益，或影響都市更新相關計畫進行等情事；如因可歸責一方之因素，致乙方無法依相關計畫執行或造成延誤，對因此造成之損害及增加之費用，應由遲延之一方負責。依上開約定，是原告自得就可歸責於被告造成之遲延，向被告請求系爭都更案件所增加之費用及所受之遲延利息損害。而原告就系爭都更案件原編列「總務及人事管理費」預算新臺幣（下同）1 億842 萬6,867 元，預計支應102 年11月送件起，至106 年12月交屋及成果備查之日止，共計50個月之作業期間相關行政費用，平均每月管理費為216 萬8,537 元，及「風險管理費」2 億5,459 萬2,801 元，並預計可於106 年12月交屋及成果備查後，即可獲得風險管理費分配。然系爭都更案件因可歸責於被告致遲延28日，故原告因此所增加之總務及人事管理費為202 萬3,968 元（計算式：216 萬8,537 元÷30×28＝202 萬3,968 元，元以下四捨五入，下同），及遲延28日後方能獲得損失風險管理費，以週年利率5%計算，原告共受有97萬6,520 元之利息損失（計算式：2億5,459 萬2,801 元×5 % ÷365 ×28 = 97 萬6,520 元），共計300 萬488 元。

㈢又被告係分別與原告簽約，其違約行為亦屬個別，然所造成原告之損害同一，為此，請求被告應負不真正連帶責任，並聲明：被告應各給付原告300 萬488 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告中一人已為給付，其餘被告於該給付範圍內免為給付。就第1項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈣對被告答辯所為之陳述：

⒈原告於公開展覽期間提出之都市更新事業計畫中，所載「新建工程應符合一戶設置一汽車一機車之原則」、「本案共269 戶，設置273 輛汽車位> 法定269 輛汽車位，本案符合規定」等內容，係指新建建築物整體汽車及機車停車位之規劃數量，應以新建建築物所規劃之戶數為據，而非應配予每戶一汽車位及一機車位。另原告向被告提出住戶分配比例65.6% 時，尚未加計原告自行取得之容積移轉面積，於加計容積移轉面積計算後，始致原住戶所獲房地分配比例壓縮，然原住戶所取得之房地分配比例，依原建物總土地面積計算，確係將近七成，被告陳水月等2 人所述與事實不符。

⒉原告與被告高香蘭簽訂系爭都更契約後，因被告高香蘭表示希望能分配面向學校位置之房屋，當時訴外人即原告人員黃美惠表示暫將此條件記載於系爭都更契約附件二「參與都市更新不動產明細及更新後房屋分配表（下稱系爭分配表）中，並由被告高香蘭在旁用印，且表示尚需原告同意始生效力，故將系爭都更契約帶回審核，事後原告認該約定與系爭都更案件之選配房屋原則相違，遂修改為「在原層原合約原則下，除相同位置外，甲方可優先選擇分配面海山高工，並與其相近坪數之單位」，再由訴外人即原告人員李俊頡出面與被告高香蘭溝通，詎被告高香蘭聽聞李俊頡之說明後，隨即當場將李俊頡手中系爭都更契約正本搶走，至今仍未將該契約正本交還原告，可知原告與被告高香蘭已完成系爭都更契約之簽署，縱事後就選配房屋之細節未達成合意，仍不影響系爭都更契約之效力。而被告高香蘭因拒絕交出系爭都更契約正本，致原告無法將系爭同意書，提出予新北市政府都更處審核，此亦導致系爭都更案件之同意比例不足，且原告需檢附系爭申請書正本方能辦理權利變換計畫之審定作業，因被告高香蘭故意不為提出，致僅得以公開抽籤方式處理，益證被告高香蘭拖延系爭都更案件之惡意。

⒊又本件請求之期間係103 年12月3 日至103 年12月30日，與都更處審議小組提出修改意見之期間並不相同，是被告抗辯系爭都更案件係因原告自身原因方遲延，並無可採。

二、被告則以：

㈠被告陳水月等2人以：

⒈依都更條例第22條第3 項規定，都市更新單元之所有權人，不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意，而系爭都更契約第3 條第1 項、第5 條第5 項均記載，系爭都更案件係依據都更條例及相關子法規定辦理，第5 條第5 項更載明「本合約未約定事項亦依都市更新條例暨其相關子法規定履行」，顯見系爭都更契約並未排除都更條例第22條第3 項規定之適用，且原告於103 年11月19日所發送之公聽會投影片資料及新北市政府都更處製作之相關宣導影片，均清楚記載上開規定內容，益徵被告本得依都更條例第22條第3 項規定撤銷同意。又原告係於102 年11月29日將系爭都更案件提出新北都更處申請報核，公開展覽期間為103 年11月4 日至103 年12月3 日，被告陳水月等2人依法於103 年12月3 日撤銷同意，係合法行使權利，何來損害賠償責任可言。況且被告陳水月等2 人之所以撤銷同意，係因原告向住戶誆稱參與都市更新後，地主可分回近七成房地，但無法獲配車位，如需車位須另向原告價購。惟當被告等住戶取得公開展覽之事業計畫書後，始知悉依原告所提方案，地主僅能分回不足四成之房地，其餘房地均歸原告所有，且依新北市都市設計審議原則第3 條第1 項第1 款規定，新建工程應符合一戶設置一汽車一機車之原則，則每住戶應獲配一汽車一機車位，並無須向原告價購，顯見原告以上述不實內容向被告等住戶訛詐，使包含被告陳水月等2 人在內之住戶簽署系爭都更契約。被告陳水月等2 人發現上情後，為捍衛自身權益，乃依法於事業計畫之公開展覽期間，撤銷同意。至系爭都更契約第3 條第3 項，係屬定型化契約條款，不當限制被告之撤銷權，對被告顯然有重大不利益，依民法第247 條之1 規定，應為無效。即令該條約定有效，亦應為有利於相對人之解釋，仍無礙被告得合法撤銷同意之權利。

⒉再者，系爭都更案件究竟何時得以核定實施，本受各種因素影響，且原告原預計103 年12月可取得「事業計畫」及「權利變換計畫」核定公告，然系爭都更案件於104 年10月19日、105 年12月23日審議會議中，經審議委員分別提出高達73項、62項改正事項要求原告補正，迄今仍未通過審議，可見系爭都更案件之延滯與被告陳水月等2 人是否撤銷同意無涉，係因原告自身都更方案之缺失所致。況且倘僅被告陳水月等2 人撤銷同意，在通常情形下，亦不必然發生同意比例不足之結果。是被告陳水月等2 人撤銷同意之行為，與原告因同意比例不足而受有損害之結果間，並無相當因果關係存在。此外，原告所提列之「總務及人事管理費」、「風險管理費用」等費用，至今尚未經新北都更處審議委員會核定通過，甚至遭審議委員質疑有浮報之嫌，則該等費用既尚未核定，原告是否將因實施系爭都更案件而受有上開損失亦屬未定，自難謂上開費用為原告實際已生之損害等語資為抗辯。

㈡被告高香蘭則以：

⒈參與都市更新之住戶就都市更新後可獲分配之土地、建物及停車位為何，乃系爭都更契約之必要之點，故倘雙方就上開必要之點未能合致時，系爭都更契約即未有效成立。本件原告與被告高香蘭於102 年10月間簽訂系爭都更契約時，就更新後分配房屋，被告高香蘭係要求優先選擇面向操場之房屋，並手寫加註於系爭分配表第7 點，由被告高香蘭於系爭分配表上簽名用印後即交回原告以加蓋公司印鑑，詎被告高香蘭再次取回系爭都更契約時，竟發現系爭分配表第7 點竟已遭刪除並修改為「在原層原合約原則下，除相同位置外，甲方可優先選擇分配面海山高工，並與其相近坪數之單位」，被告高香蘭認契約內容已與先前約定有異而不同意，遂拒絕交回系爭都更契約，原告亦自認系爭分配表第7 點約定須經原告同意始生效力，故兩造間系爭都更契約因必要之點未能合致而不成立，原告自始亦認與被告高香蘭間之系爭都更契約未成立，故未將被告高香蘭之系爭同意書送至都更處審核，則原告依系爭都更契約請求被告高香蘭損害賠償，顯無理由。

⒉退步言，縱認系爭都更契約成立，然系爭都更案件未達同意比例與係因原告未能取得其他住戶之同意，與被告高香蘭未提出系爭同意書、系爭申請書無關，況且原先同意都更之住戶本得因原告提出之都市更新事業計畫與原先約定不同，而依都更條例第22條規定在公開展覽期滿前撤銷同意，依舉重以明輕之法理，被告高香蘭亦無須先提出系爭同意書後，再行使撤銷同意之權利，是被告高香蘭並無提出系爭同意書之義務，自無違反系爭都更契約可言等語資為抗辯。

㈢並均聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告與被告陳水月等2 人、高香蘭分別於101 年10月間、102 年10月間簽訂系爭都更契約，系爭都更契約第3 條、第5條分別約定：「一、除本契約另有約定外，本基地依據『都市更新條例』暨相關子法規定辦理都市更新，以『都市更新條例』所載之重建及協議合建方式（甲、乙雙方同意，不因權利變換結果，影響本契約雙方協議都市更新後，雙方所分配房地比例）實施都市更新作業。甲方應履行『都市更新條例』中土地及建物所有權人之義務，乙方應提供更新費用，並履行『都市更新條例』中實施者之義務，執行本基地都市更新事業計畫。二、甲方應於簽訂本契約之同時，出具身分證明文件影本、『都市更新事業概要同意書』（附件三）、『都市更新事業計畫同意書』（附件四）、『土地使用權同意書』（附件五）、『建築物拆除同意書』（附件六）、『代刻印章授權書』（附件七）或交付印章予乙方、『更新後選配位置申請書』（附件八），其中『單元位置代碼』及『車位位置代碼』暫不填寫，俟選屋時再予補上），及『容積移轉接受基地土地及建物所有權人同意書』（附件九）等，以供乙方辦理本基地都市更新事業、容積移轉及建築執照之申請。上項附件八正本暫由乙方保管，俟選屋後補齊『單元位置代碼』及『車位位置代碼』欄位後，再交乙方辦理事業計畫申請。本約條款執行過程中，如有需要甲方及其關係人補送相關證件或補蓋印鑑時，經乙方通知後七日內應配合提供所需文件或補蓋印鑑等手續，必要時經乙方同意後，得再延長七日。甲方及其關係人不得藉故推諉、延誤或要求任何額外費用，否則即視為甲方違約。三、簽訂本約後，非經乙方書面同意，甲方不得再與第三人有出售、設定抵押等擔保物權、合建及為其他任何損及乙方權益或影響都市更新相關計畫進行等情事，否則即視為甲方違約。四、為便於房屋之規劃設計，甲方依本約點交土地前，甲方同意乙方或乙方指定之相關人員，在不損及甲方之權益下進入土地內從事地界測量、地質鑽探等工作，如須以甲方名義辦理相關手續之申請，甲方應予配合不得藉故拖延或拒絕。」；「一、本基地都市更新各項計畫（或其他可申請之獎勵容積）、容積移轉、相關執照申領及建築結構設計、施工、建材等所有建築相關事宜之擬定與變更，甲方同意授權乙方全權處理。二、為順利執行本契約，乙方得依實際所需或政府相關審查單位要求，向主管機關申請變更相關之計畫、建築結構、執照等內容，如因此影響已分房面積及位置，雙方同意依主管機關核定變更內容調整之。上項變更若損及甲方權益時，乙方應即時將變更內容通知甲方，且若非因主管機關要求變更者，乙方應給予甲方必要之補償。三、如因可歸責一方之因素，致乙方無法依相關計畫執行或造成延誤，則無法執行與遲延等之損害及增加之相關費用，由該遲延之一方負責。四、主管機關核定本基地都市更新事業計畫後及建照核准後，甲方應於乙方通知三十日內騰空點交甲方所有土地及建物予乙方。

五、除本約另有約定外，本基地之都市更新作業係依據『都市更新條例』暨其相關子法規定辦理，甲、乙雙方同意除依主管機關所核定之本基地都市更新事業計畫履行外，本合約未約定事項亦依『都市更新條例』暨其相關子法規定履行。」。之後被告高香蘭未繳回系爭申請書，並持有原告之系爭都更契約，原告於102 年11月29日向新北市都更處申請審核時，未將被告高香蘭列入同意住戶中。

㈡103 年11月4 日至103 年12月3 日為系爭都更案件之公開展覽期間，原告在103 年11月19日公聽會提供之資料中載明所有人不同意者，得依都更條例第22條規定在公開展覽期滿前撤銷同意，事後被告陳水月等2 人於103 年12月3 日寄送存證信函與原告及新北市政府都更處，表示依都更條例第22條撤回同意，訴外人周次蓮、鍾春燕、蕭昆榮、施彩雲、謝素珠、邱秀美、簡美華等亦在公開展覽期間依法去函與原告及新北市政府都市更新處，表示依都更條例第22條撤回同意，之後新北市政府都更處於103 年12月26日以新北更事字第1033423107號函通知原告上開9 人已撤銷同意，以致同意比例未達都更條例第22條規定之同意比例，並限期令原告補正。

㈢系爭都更案件尚在新北市政府審議而未通過。

㈣上開各項事實，為兩造所不爭執，並有系爭都更契約書、台塑郵局103 年12月3 日第1094號存證信函、北門郵局103 年12月3 日第4213號存證信函、系爭申請書、新北市政府都更處103 年12月26日新北更事字第10334723107 號函、原告103 年11月19日公聽會投影片資料為證（見本院卷一第19頁至第80頁、第83頁至第86頁、第88頁、第111 頁至第142 頁、第157 頁至第186 頁），自堪信為真實。

四、原告主張被告陳水月等2 人於103 年12月3 日撤銷同意、被告高香蘭未提出系爭申請書及同意書，均違反系爭都更契約第3 條第3 項，應依系爭都更契約第5 條第3 項約定，賠償原告所生之損害及費用，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告高香蘭與原告間之系爭都更契約是否成立生效？㈡被告陳水月等2 人是否得依都更條例第22條撤回同意？㈢原告依系爭都更契約第3 條第3 項、第5條第3 項請求被告損害賠償，有無理由？原告所受損害為何？茲分述如下：

㈠被告高香蘭與原告間之系爭都更契約並未成立生效。

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。再按契約如因要約與承諾而成立者，其承諾之內容必須與要約之內容完全一致（客觀上一致），契約始能成立；若當事人將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，應視為拒絕原要約而為新要約（民法第160 條第3 項），契約尚不能成立，最高法院103 年度台上字第1844號判決要旨可資參照。

⒉查原告與被告高香蘭簽訂系爭都更契約係因原告欲依都更條例相關規定進行系爭都更案件，並約定被告高香蘭提供基地，由原告興建住宅大樓，是對被告高香蘭而言，都市更新後如何分配房地及相關找補等節當然至為重要，而系爭分配書即為都更後被告高香蘭所得分配房地之約定，其中1 至4 點為制式內容外，另以手寫方式記載第5 至7 點，有系爭分配表在卷可稽（見本院卷一第128 頁），足認原告與被告高香蘭間就都更後如何分配房地另有特別約定。又系爭分配書第7 點原記載「選屋優先選擇面向操場」，係應被告高香蘭要求所填寫，嗣原告將系爭都更契約取回後，將系爭分配表原第7 點劃記刪除，另記載第7 點為「在原層原合約原則下，除相同位置外，甲方可優先選擇分配面海山高工，並與其相近坪數之單位」，有系爭分配表在卷可佐（見本院卷一第350 頁），且為原告所自承（見本院卷二第20頁至第21頁），是原告顯已變更對被告高香蘭欲分配面向操場房屋之要約內容而為承諾，依前揭說明，即應視為拒絕原要約而為新要約，則原告與被告高香蘭間系爭都更契約尚未成立自明。

⒊原告雖主張被告高香蘭已簽訂系爭都更契約，縱因事後就分配房地細節未達成合意，亦不影響系爭都更契約之效力等語，然原告自承當時係由黃美惠將被告高香蘭之要求記載於系爭分配表第7 點後，再交由被告高香蘭用印等語（見本院卷二第20頁至第21頁），惟由被告高香蘭提出之系爭分配表以觀，其上被告高香蘭之簽名及印文僅有一處，有系爭分配表在卷可查（見本院卷一第350 頁、第463 頁），可見被告高香蘭簽名用印時系爭分配表上第7 點已為填載，與原告所稱被告高香蘭已簽訂系爭都更契約後，再要求欲選配面向學校位置等語顯不相符，益徵斯時系爭都更契約仍因原告需確認系爭分配表第7 點內容而尚未成立。是原告主張其與被告高香蘭之系爭都更契約已呈力生效等語，洵無可採。

㈡被告陳水月等2 人得依都更條例第22條撤回同意。

⒈按各級主管機關對第1 項同意比例之審核，除有民法第88條、第89條、第92條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限，都更條例第22條第3 項定有明文。此係考量更新案件操作實務，所有權人於簽訂更新同意書後，始由實施者擬定都市更新事業計畫報核，並由主管機關辦理公開展覽，民眾於公開展覽期間對於計畫內容如認為有影響其權益，應有撤銷原簽訂同意書之權利，惟公開展覽期滿後，除有民法第88條、第89條及第92條規定撤銷原因或經雙方達成協議者外，不容任意撤銷，以維都市更新事業推動之安定性，爰增訂第3 項，都更條例第22條第3 項之立法理由可資參照。是已交付同意書之所有權人，在實施者報核時之都市更新事業計畫權利義務有所變動之情形下，得於都市更新事業計畫公開展覽期滿前，撤銷同意。

⒉原告主張被告陳水月等2 人撤銷同意已該當系爭都更契約第3 條第3 項之違約行為，原告得依系爭都更契約第5 條第3項請求損害賠償等語。惟查，系爭都更契約第3 條第1 項、第5 條第5 項分別約定：「除本契約另有約定外，本基地依據『都市更新條例』暨相關子法規定辦理都市更新，以『都市更新條例』所載之重建及協議合建方式（甲、乙雙方同意，不因權利變換結果，影響本契約雙方協議都市更新後，雙方所分配房地比例）實施都市更新作業。甲方應履行『都市更新條例』中土地及建物所有權人之義務，乙方應提供更新費用，並履行『都市更新條例』中實施者之義務，執行本基地都市更新事業計畫。」、「除本約另有約定外，本基地之都市更新作業係依據『都市更新條例』暨其相關子法規定辦理，甲、乙雙方同意除依主管機關所核定之本基地都市更新事業計畫履行外，本合約未約定事項亦依『都市更新條例』暨其相關子法規定履行。」，即明定除系爭都更契約另有約定外，雙方均應遵守都更條例所定之權利義務，而遍觀系爭都更契約並未就所有權人撤銷同意另有約定，應認仍有都更條例第22條第3 項規定之適用，況原告於103 年11月19日公聽會自行提供之相關資料亦載明：「依都市更新條例第22條規定，倘所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意」，益徵系爭都更契約並無排除或限制所有權人依都更條例第22條第3 項撤銷同意之權利，是被告陳水月等2 人依都更條例第22條第3 項撤銷同意自難謂已違反系爭都更契約。

㈢原告依系爭都更契約第3 條第3 項、第5 條第3 項請求被告損害賠償無理由。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。原告主張被告違反系爭都更契約約定，造成系爭都更案件遲延28日，被告應負擔所失利益之損害，為被告所否認，依上開說明，原告自應就其主張之事實負舉證證明之責。然被告高香蘭與原告間之系爭都更契約尚未成立生效，業經說明如前，則原告依系爭都更契約請求被告高香蘭損害賠償，顯屬無據。又被告陳水月等2人依都更條例第22條第3 項規定，於都市更新事業計畫之公開展覽期滿前撤銷同意，於法並無違誤，亦經認定如上，此外，原告未就被告陳水月等2 人有何違約事由舉證以實其說，則原告依系爭都更契約第3 條第3 項、第5 條第3 項請求被告陳水月等2 人負損害賠償責任，亦屬無據。

五、綜上所述，原告主張依系爭都更契約第3 條第3 項、第5 條第3 項約定，請求被告損害賠償，難認依法有據，從而，原告請求被告應各給付300 萬488 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告中一人已為給付，其餘被告於該給付範圍內免為給付，為無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件判決基礎不生影響，爰不一一審酌論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。