106年度訴字第574號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：106 年 09 月 01 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第574號原　　　告　張家榛訴訟代理人　林　凱律師複代理人　　林宜萍律師複代理人　　林哲安律師被　　　告　暐泰建設開發有限公司法定代理人　王暐誠被　　　告　曾思結上二人共同訴訟代理人　簡文玉律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國106年8月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張： (一)民國103年8月間被告暐泰建設開發有限公司（下稱暐泰公司）推出坐落在新北市○○區○○段00地號土地上「玄泰文華」預售建案（下稱系爭建案），伊經該公司業務人員介紹該建案之特色包括交誼廳、會館及位於22層樓、視野良好之健身房等公共設施可供使用。該公司另推出之廣告（下稱系爭廣告）亦確實宣傳具有上開優良的公共設施。伊認符合自己需求，故即訂購A6六樓房屋、地下四層車位（編號第20號）及基地持分（下稱系爭房地），先以刷卡支付訂金新臺幣（下同）10萬元（含房屋款3萬元、土地款7萬元），另於103 年8月28日匯款122萬元（含房屋款43萬元、土地款79萬元），且於104年4月30日分別與被告暐泰公司、曾思結簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」。詎料，105年6月間，伊聽聞被告暐泰公司銷售之系爭建案涉有廣告不實，已由公平交易委員會（下稱公平會）審查處理中。伊為免受有損失，乃於105年7月1日暫不繳納第三期款65萬元。 105年7月6日，公平會決議通過，認被告暐泰公司於銷售系爭建案之系爭廣告及簡易銷售書與建築執照施工平面圖不符，系爭廣告宣稱1樓為Lounge交誼廳、屋突1層為天幕會館及屋突2層為雲頂健身房等（下稱系爭設施）公共設施（實際上建築執照1樓、屋突1層、屋突2層平面圖上登載用途為「防災中心」、「梯廳」及「樓梯間」），足使消費者誤認能獲得如廣告所示之公共設施空間使用，並據此認知作成交易決定，違反公平交易法第21條第1項之規定，處被告暐泰公司罰鍰。至此，原告始知其於承購系爭房地時遭被告暐泰公司詐欺，因而於105年9月7日寄發存證信函予被告暐泰公司、被告曾思結，依法撤銷因受詐欺而簽訂上開買賣契約書之意思表示請求被告暐泰公司、被告曾思結返還已收受之價金132萬元。惟被告暐泰公司、被告曾思結收受存證信函後，迄今仍不予理會。 (二)被告暐泰公司於系爭廣告中宣稱該建案1樓為Lounge交證廳、屋突一層為天幕會館及屋突二層為雲頂健身房，該廣告內容即成為契約之一部，系爭建案應具有如廣告所載之公共設施。被告暐泰公司銷售人員在銷售介紹系爭建案宣稱，健身房係在22樓，面對公園毫無屏障，猶如在雲端上健身；而交誼廳的設置，方便訪客來訪時做為招待的場所，對住家之隱私更具保護；另會館則可供做交誼休憩之用，且提供系爭廣告，此優於一般社區之公共設施為伊購買系爭房地之重要原因。然系爭建案廣告所述上開設施並非合法，縱有設置，亦會遭拆除。被告暐泰公司顯係以欺罔手段使伊陷於錯誤而為購買系爭房地及訂定買賣契約書之意思表示。105年7月6日公平交易委員會認被告暐泰公司系爭建案涉廣告不實後，伊即於105年9月7日寄發存證信函撤銷上開意思表示，並未逾1年除斥期間，故伊撤銷上開意思表示為合法。兩造間之系爭房屋買賣契約已因撤銷而失其效力，買賣關係即不存在，被告暐泰公司所收取之價款即無法律上之原因。伊爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告如數返還所收受之價金及加計自受領不當得利日即103年8月28日起算法定利息。(三)建商在其所為之廣告上關於預售屋效用之表示，於該廣告成為契約內容之情形，其表示自應構成該預售屋應具備之效用，故建商所交付之標的物欠缺廣告所表示之效用者，即為標的物有滅失或減少契約預定效用之瑕疵。準此，被告暐泰公司未能合法設置系爭設施，屬於民法第354條標的物有減少契約預定效用之瑕疵，故伊得依民法第359條解除契約，並以起訴狀繕本送達為解約意思表示之到達），並依民法第259條第2款請求被告返還價金，並自受領價金時即匯款日103 年8月28日起，按法定利息償還之等語，提起本訴。 (四)並聲明：被告暐泰公司應給付原告46萬元，及自103年8月28日起至清償日止按年息5%計算之利息；被告曾思結應給付原告86萬元，及自103年8月28日起至清償日止按年息5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)系爭房地之廣告商為訴外人天湛公司所印製散發，期間為104年3月至105年2月21日止，而原告自承係103年8月決定購買並刷卡支付10萬元，另於103年8月28日匯款122萬元（含房屋款43萬元及土地款79萬元），可見系爭廣告於原告為買受系爭房地意思表示後，始行刊登，難認原告係因系爭廣告而決定購買系爭房地，遑論其因被詐欺而為買受該房地之意思表示。且縱原告簽約時已持有系爭廣告，惟104年3月原告已簽約，應可發現契約與系爭廣告之樓層配置不同，其自104 年3月發現時至105年9月7日寄發存證信函時，已超過1年之除斥期間，原告撤銷行為並不合法。 (二)依房屋預定買賣契約書第3條已載明系爭房地係依建築執照申請用途，一樓仍為防災中心而非載Lounge交證廳；屋突一層為梯廳非天幕會館；屋突二層為樓梯間非雲頂健身房，是於該契約中均已明文詳載各樓層用途，並無詐欺原告之意圖及情事。兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書已約定就公共設施部分應依主管機關核准之執照圖說等有關規定施工之共識，被告依建築執照維持一樓為防災中心，屋突一層為梯廳、屋突二層為樓梯間，未依系爭廣告設置系爭設施，雖因廣告不實而受行政罰鍰，但依約及依合法圖說交屋，實未違反契約之重大事項，原告依此主張解除契約，顯失公平。且前開契約所約定之公共設施，買方即原告於契約中已同意賣方即被告有提出變更設計之權利，並以經建築師確認即主管機關核定之使用執照竣工圖為準，故是否變更設計為系爭設施，係被告之契約上權利，並非被告之契約義務，故原告不得強制被告變更設計，並以被告未變更設計作為解約之理由。 (三)原告雖稱於104年4月30日分別與被告簽定房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，惟係原告已決定買受系爭房地後補簽書面契約，原告係103年8月間已決定買受系爭房地，其決定買受之原因乃因靠近公園、有表姊住在附近，並非因系爭廣告而購買系爭房地。況原告自104年12月29日起與被告間之LINE文字通訊內容，已表示其資金有問題，請求行銷人員將系爭房地轉單與第三人，原告顯然是沒錢付105年6月第一期工程款，且確實未按期付款，俟於105年7月6日被告因廣告不實遭罰鍰後，再利用此理由，稱原告決定買受系爭房地係因系爭設施之故等語置辯。 (四)並聲明：原告之訴駁回。如為不利於被告等之判決，請准供擔保免為假執行。三、原告主張前揭購買系爭房地及已匯款之事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書及匯款單為證（見本院卷第22-72、165-247頁），被告亦不爭執，應堪信為真正。至於原告主張因系爭廣告宣稱之系爭設施而購買系爭房地，後發現被告廣告不實而撤銷意思表示，請求被告依不當得利返還價金；另主張物之瑕疵解除契約返還已付價金等情，惟為被告否認，並以前詞置辯，故本件應審酌者為：（一）系爭設施是否為原告決定買受系爭房地之重要因素？（二）原告得否主張受詐欺而撤銷買受之意思表示？（三）原告是否得依物之瑕疵主張解除契約要求返還價金？ (一)系爭設施是否為原告決定買受系爭房地之重要因素？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第74號判例參照）。是原告主張受被告詐欺誤信系爭建案設有系爭設施始決定購買系爭房地部分，應負舉證責任。 2.原告主張系爭建案之銷售人員推銷時介紹系爭設施，其受該設施之吸引始決定購買系爭房地等情。惟查，證人王邦圓即系爭建案之銷售人員，於本院106年5月17日準備程序到庭證稱：我擔任系爭建案之銷售人員，原告曾來看過建案，原告之前叫張君儀，是我接待的，原告當時與另一位證人即劉佩瑜一同前來是原告之表姊，原告當時來參觀時，銷售中心只有幾張桌子，沒有樣品屋、展示照片也沒有模型，當時我只有口頭告訴原告房子圖形、坪數，並提供房屋之室內圖，並沒有包含公共設施之部分。當時公共設施部分沒有很明確的規劃，我不敢亂講，介紹建案時，我有將公共設施跟專有部分跟原告講，但我不知道原告是否有聽進去，當時系爭建案旁邊有另一個建案，原告說她朋友買在那邊，但我們剛好是三角窗，地點比較好，正對公園，原告第一次去看時，當天就決定要買系爭房地，訂購單在第一次來看時就簽了。原告有去現場一次，後來簽完第二次約後，我有請原告到現場去看樣品屋，原告沒有問公共設施，原告只在意屋內之部分等語（見本院卷第259-265頁）。另證人劉佩瑜即原告之表姊亦於上開期日到庭證述：曾陪原告去看過系爭建案，當時去的時候還是貨櫃屋，只有簡單桌椅，銷售人員為另一證人王邦圓，沒有提供漂亮的廣告文宣也沒有看到系爭廣告，只有簡單的平面圖，主要是室內平面圖，銷售人員有提到公設部分有簡單大廳、交誼廳跟健身房，我不知道原告是何時下訂的，我只陪她看過一次，原告決定購買系爭房地過了一陣子才告訴我，原告覺得臺北房子買不起，系爭房地之價格較能負擔，且附近有公園，二房也符合原告之需求等語（見本院卷第256-259頁）。又查，原告參觀完系爭建案後與證人王邦圓之LINE通訊記錄多在討論房屋之室內配置、坪數、車位及價格（見本院卷第434-441頁），而未進一步詢問有關於系爭設施之問題，綜上可知，原告於103年6、7月間參觀系爭建案時，銷售中心現場並無提供樣品屋、房屋模型或廣告紙本，銷售人員僅提供簡易之房屋平面圖供原告參考，公共設施之規劃應係由銷售人員口頭告知系爭建案有大廳、會館及健身房；又原告於103年7月底與被告簽訂訂購單時，依上開二證人之證述及原告與銷售人員即證人王邦圓之簡訊觀之，應認原告係因系爭建案附近有公園之環境、房屋之坪數、停車位及價格等因素符合其需求而決定訂購。至於銷售人員於介紹系爭建案時，雖有提及公共設施，或原告104年4月簽約前取得之系爭廣告內容將Lounge交誼廳、天幕會館及雲頂健身房均列為公共設施，原告仍須證明其當時確係因相信有系爭設施即以系爭設施之有無作為本件買賣契約之交易重要事項而受被告詐騙，始決定購買系爭房地，否則尚難僅因系爭廣告事後經公平會認定有廣告不實之情事，即認定原告受詐騙而得撤銷系爭買賣契約。 3.原告另主張因系爭廣告所宣稱之系爭設施而決定買受系爭房地等情。惟查，原告以原名張君儀於103年7月16日與被告簽立系爭房地之房地訂購單，於103年8月5日簽訂正式訂單，並於103年8月13日將合約書帶回審閱，嗣於103年9月2日簽訂房屋預定買賣契約書（下稱原買賣契約書），此有訂購單、訂單、審閱簽收單及預定買賣契約書（見本院卷第274 -379頁）在卷可稽。然系爭廣告於104年3月始印製並放置銷售中心，有公平會公處字第105074號處分書（見本院卷第74頁）可憑。從而，原告於103年7、8月間既已決定購買系爭房地並於同年9月簽訂原買賣契約書，該時點顯早於系爭廣告之印製時間，故原告顯非因系爭廣告而決定購買系爭房地，原告主張，顯不足採。原告雖稱其於104年4月30日簽約前、匯款之後取得系爭廣告，始簽訂房屋預訂買賣契約書云云，惟原告前於103年9月2日與被告簽訂原買賣契約書之內容約款與104年4月30日房屋預定買賣契約書內容約款（含公共設施之約定）均大致相同，且二契約及附圖均未將系爭設施列為公共設施，二契約差異僅為系爭房地之坪數、公設比，是原告倘仍主張因系爭廣告介紹之系爭設施而決定購買系爭房地，仍須就此部分盡舉證責任。 4.原告又提出與證人王邦圓間之簡訊表示其於104年7月30日知悉系爭建案有廣告不實之情事，希望被告公司能提出將來公共設施均為合法之證明，作為其確實重視系爭設施是否設置作為其是否購買系爭房地之重要因素等情（見本院卷第409 -413頁）。惟原告於103年7月至104年底長達一年半期間與證人王邦圓之簡訊均無提及系爭設施。反而係自105年3月起與證人王邦圓之對話曾多次表示自己資金困難希望證人王邦圓協助轉單：諸如105年3月11日之簡訊表示：「都沒有人要接我的單子嗎？」、「我會付不出來耶」、「可以幫忙一下幫我轉單」、「我好慘」、「你能讓我少賠多少能減少損失就好」、「我六月中繳款會有問題」、「如果要退可以嗎」、「我真的付不出來」、「看怎麼樣能減輕這可以談的」；105年5月17日「都沒有人要接我的？」、「幫我問問看好不好」、「我是怕我會斷頭」；105年6月9日「（證人王邦圓：公司前天已經寄出繳第一期款通知了再麻煩妳記得要繳履保銀行帳戶）天呀我沒錢。都沒有人要接手嗎」、「再幫我努力看看啦便宜賣」、「可是我撐不到那時可以拿回100萬就好」、「拜託你幫我推一下。」、「（證人王邦圓：問你表姊合買呀？以後慢慢賣）他如果可以早就接了（證人王邦圓：朋友呢？）真的有的話我就不用跟你說了」等語（見本院卷第388-390、399-403頁），足徵原告於105年3月後資金調度確有困難，方向證人王邦圓表示因此希望協助轉單，拿回其已繳付之系爭買賣價金。準此，原告雖於104年7月30日表示其因系爭設施有廣告不實之情事主張其受詐欺等情，惟衡諸前開簡訊內容對話觀之，原告自105年3月起似已無法繳付第一期款而一再表示希望轉單拿回價金，則其於105年7月30日是否確因系爭廣告廣告不實而作為其係因系爭設施而購入系爭房地之證明，誠有疑義，尚無足採。又原告固稱其確係受系爭設施吸引，所以願意花比同區段價格較貴之價格購買系爭房地等情，然其亦未提出同地段之房價及公共設施之相關證據，原告就此主張，亦不可採。原告復稱其係於104 年4月簽約前拿到系爭廣告認為與銷售人員所述一致才簽訂系爭房屋預定買賣契約，然兩造於103年及104年所簽訂之買賣契約及附圖均未約定公共設施包含Lounge交誼廳、天幕會館及雲頂健身房，原告亦未曾表示意見，縱使銷售人員及系爭廣告均曾說明系爭建案將設置Lounge交誼廳、天幕會館及雲頂健身房，然原告倘無法證明上開設施為其購買系爭房屋之重要考量原因，其主張仍不可採。 (二)原告得否主張受詐欺而撤銷買受之意思表示？承前，原告既無法證明其係以系爭設施或系爭廣告內容為其購買系爭房地之重要原因，自無依民法第92條主張受詐欺為意思表示而撤銷買受意思表示，亦無從再依民法第179條主張被告無法律上原因而取得系爭買賣價金，故原告主張應不可採。 (三)原告是否得依物之瑕疵主張解除契約要求返還價金？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354 條第1 、2 項定有明文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，除由契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決參照）。是民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。然本件原告於被告尚未交付系爭房地前，既以被告所擬給付之房地具有瑕疵，進而在被告未為提出給付以前，即依民法第359 條之規定，主張解除契約，自應就其主張之瑕疵負舉證之責。 2.原告固主張被告明知系爭建案不得設置其所宣稱之系爭設施，卻惡意不告知其瑕疵，使其所買受之標的缺少契約預定效用之公共設施，依原告個人主觀感受系爭設施為其購買系爭房地之重要因素故已構成重大瑕疵云云。經查，依房屋預定買賣契約書第3條就土地、房屋標示及停車位規格載明：建築執照申請用途：1.一樓為4米沿街步道式開放空間（含2.5公尺人行步道）、高層緩衝空間、機車暫停車位、景觀水池、汽車坡道、地下室進風口、防災中心、梯廳、進風及排煙間……；8.屋突一層為特安梯（一）、排煙室、電梯間、梯廳、屋頂平台觀盆栽×7、景觀植栽區×5、水錶牆×2；9. 屋突二層為消防機房、水錶區、樓梯間、電梯間。；第9條有關共有部分及分管約定則約定：七、本社區之梯廳、防災中心……應列入共用部分之項目，供全體住戶共同使用，由本社區管理委員會管理；第10條有關建材及設備規約亦揭示：三、本建物之公共設施部分，應依主管機關核准之建照圖說等有關規定施工，且買方同意賣方保有因施工或技術或為使用公共設施實用或美觀，而就地面一層機車暫停車位、高層緩衝空間、防災中心（即多功能會議室使用空間）、梯廳、各層梯廳及排煙室、管理員室、社區大門、景觀水池、立面外觀等公共設施，提出變更設計之權利，並以經建築師確認即主管機關核定之使用執照竣工圖為準等語（見本院卷第24 -26、38-40頁）。；再者，依上開買賣契約之附圖，就一層平面圖即規劃防災中心、屋突一層平面圖規劃梯廳、屋突二層部分規劃樓梯間，亦與契約本文約定相同亦未有Lounge交誼廳、天幕會館及雲頂健身房之規劃（見本院卷第215 、228、229頁）。依上開契約，系爭建案所申請之建築執照用途並未載有Lounge交誼廳、天幕會館及雲頂健身房，於契約所登載之公共設施亦未記載上開設施，上開契約第10條亦約定公共設施須符合相關建築法令之規定且被告保有變更設計之權利等語，倘原告確如其所述系爭設施為其主觀上購買系爭房地之重要考量因素，則其審閱上開契約時，自應確認該等設施於契約條文及附圖如何記載，惟原告就該契約內容均未表示意見，就其主張，洵難採信。原告雖稱依房屋預定買賣契約第10條僅有在因施工技術或使公共設施更加實用或美觀時方得變更設計云云，惟依該買賣契約書約定之公共設施並未約定系爭設施，已如前述，自無原告所稱將合法變更為不合法或將原有之公共設施變更為沒有之情形。 3.又依前開證人王邦圓之證述可知，因原告係於系爭建案尚未有樣品屋、房屋模型，公共設施配置或房屋分坪表均未確定前，即赴現場參觀並決定購買，因此，就系爭建案之公共設施規劃未確定前，銷售人員當未向原告保證系爭建案確定有Lounge交誼廳、天幕會館及雲頂健身房等設施，且原告於103年9月決定購買時系爭廣告尚未印製，是系爭廣告尚不足以構成契約之一部分，應以原告與被告所簽定契約為主。是原告既未能證明銷售人員確實有向其保證系爭建案將有系爭設施，或故意不告知原告系爭建案無法設置Lounge交誼廳、天幕會館及雲頂健身房之情事，且原告就系爭房屋本身並未主張或證明有其他影響物之效用瑕疵之情況，縱被告就系爭建案公共設施變更設計之結果，使原告無法享有交誼廳及健身房等設施，然原告既未能證明系爭設施為其購買系爭房地之重要考量因素，實難令被告負擔保責任，故原告主張以此為解除契約之理由，並請求返還價金，應無理由。四、綜上所述，原告主張其受被告詐騙而訂約，得撤銷買受意思表示並依不當得利請求返還價金，並無足取。又主張因物之瑕疵而解除買賣契約，請求返還買賣價金部分，亦無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 106 年 9 月 1 日民事第二庭審判長法官陳映如法官吳幸娥法官洪韻婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 9 月 1 日書記官楊璧華

臺灣新北地方法院106年度訴字第574號

關鍵資訊