106年度訴字第748號｜民事：調整租金｜裁判日期：107 年 09 月 14 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第748號原　　　告　大永興業股份有限公司法定代理人　黃顏智美訴訟代理人　楊國華律師被　　　告　周鄧春王鄧銀鄧月嬌鄧屘兼　共　同訴訟代理人　鄧新傳被　　　告　鄧溪河上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107 年8 月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告向原告承租新北市○○區○○段○○○地號土地之租金，自民國一○六年二月六日起調整為每年按申報地價年息百分之十計算。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：原告與訴外人即被繼承人鄧金朝自民國77年間起，就坐落新北市○○區○○段000 地號土地（重測前為頂埔段溪頭小段2-229 地號，下稱系爭土地）有不定期租賃契約，由鄧金朝承租系爭土地作為門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）之基地，每年租金按申報地價年息百分之5 計算。嗣鄧金朝去世，被告為鄧金朝之繼承人，依法承受鄧金朝之承租人地位，並將系爭房屋出租予訴外人漢特威有限公司（下稱漢特威公司）作為營業使用。而本件不定期租約成立後近30年來，系爭土地之土地公告現值由77年間之每平方公尺新臺幣（下同）5,000 元，至105 年已調昇為每平方公尺8 萬4,600 元，調昇幅度達16.92 倍，以系爭土地面積434.77平方公尺計算，系爭土地於105 年總價為3,678 萬1,542 元（計算式：8 萬4,600 元×434.77平方公尺＝3,678 萬1,542 元），被告於104 年所繳交之年租金僅19萬6,516 元，顯然偏低，而原告持有系爭土地於104 年需繳納之地價稅約11萬9,249.93元，相較於被告所繳納之租金，已不符管理成本，足認原告請求調升租金，應屬有據。再系爭土地屬新北市政府擬定土城（頂埔地區）都市計畫細部計畫之住宅區，鄰近三峽土城間主要幹道中央路四段，距中央路四段僅約110 公尺，距系爭土地2.2 公里之國道三號土城交流道通車，104 年間距系爭土地700 公尺之捷運土城線頂埔站通車。95年間系爭土地764 公尺之頂埔科技園區，取得使用執照後，多家工業和科技公司陸續進駐；附近商店林立，新建大樓也如雨後春筍般興建，足見系爭土地週邊商業交易活絡，且生活機能日趨完善。又原告將系爭土地週邊之同段471 、473 、798 、905 、906 地號等土地出租供住宅基地使用，近年來之定期租賃租金，均已按申報地價年息百分之10計租。而被告現將系爭土地上之系爭房屋出租予漢特威公司營業使用，並非供自行居住使用，且系爭土地周邊廠房租金行情為每月每坪858 元，上述其他土地之公告現值均低於系爭土地之公告現值，足見系爭土地原約定按申報地價年息百分之5 計算租金，遠低於鄰近同地段其他土地之市價行情，此亦經社團法人新北市不動產估價師公會鑑定甚明。綜上，依系爭土地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有顯著變更，非當時所得預料，原告自得依民法第442 條、第227 條之2 第1 項規定，請求調整系爭土地租金等語，並聲明：被告承租系爭土地之租金自106 年2 月6 日起應調整為每年按申報地價年息百分之15計算。二、被告均以：鄧金朝自77年起向原告承租系爭土地，每年租金按申報地價年息百分之5 計算，業已多次依據申報地價調漲，104 年至105 年間之租金，即由19萬6,516 元調漲至29萬3,000 餘元，漲幅高達49% ，已充分反映市場行情。又土城地區近年雖因交通建設完成，帶動整體地價上揚。然而系爭土地實際位於50年以上窳陋老舊社區中，周邊環境境衛生欠佳，附近之都市計畫道路及公園用地完全未開闢，現況既有巷道為2 米以下，甚至無法供消防車通行，且周邊並無任何金融機構、學校，發展緩慢落後，距離主要幹道步行不易，若要抵達捷運頂埔站，更需搭乘公車2 站接駁。系爭土地相關租金估算，絕對無法與具有完善公共設施的工業區工廠以及面臨主幹道的建築物相比擬。另按最高法院81年台上字第3062號判決意旨，依民法第442 條之規定調整不動產租金時，除應斟酌不動產之價值、位置及其四周繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之所得利益，與應調整之租金數額是否平衡。本件被告向原告承租系爭土地，104 年租金為19萬6,516 元，105 年調漲至29萬3,000 元。惟被告出租系爭房屋，104 年僅收取每月租金3 萬8,000 元，105 年僅收取每月租金4 萬元。故被告自104 至105 年，每年僅增加2.4 萬元之房屋租金收益，但已多支付9.6 萬元之土地租金成本。則在被告利用系爭土地之實質所得並未提升的情境下，應維持現行申報地價年息百分之5 計算租金。至系爭土地雖經鑑定認系爭土地合理租金為每坪486 元，惟估價師所提出假設條件及路寬等基本要件，均已偏離實情，且其所採估價方法即以積算法及比較法綜合評比，而積算法係假定建築基地重建條件下，按照市場最佳效益回推租金，並未考量現況實際建築型態、樓層、材質及都市計畫道路並未開闢等情形，顯不合理；至比較法所選擇之比較標的，係選取靠近土城交流道及大臺北都會區所在等區位較佳之地段，導致估價結果高於實際行情，是估價報告有上述謬誤及不合理之處而不可採。綜上所述，被告已配合繳交漲幅高達49% 的年租金，實已充分反映市場行情。原告所提案例及租金估算，未能考量上述因素，顯非可採等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其為系爭土地之所有人，於77年間起與鄧金朝就系爭土地有不定期租賃契約，約定鄧金朝承租系爭土地作為系爭房屋之基地，每年租金按申報地價年息百分之5 計算；被告為鄧金朝之繼承人，現將系爭房屋以每月租金4 萬元出租予漢特威公司為營業使用；系爭土地於77年之公告現值為每平方公尺5,000 元，105 年間調漲為每平方公尺8 萬4,600 元，土地申報地價則由每平方公尺180 元，至105 年為每平方公尺1 萬3,520 元等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、租金統一發票、經濟部公司資料查詢、鄧金朝繼承系統表、戶籍謄本、戶口登記簿、房屋租賃契約書、地價謄本等件可稽【見本院103 年度板司調字第528 號卷（下稱調字卷）第9 頁至第10頁、第12頁至第14頁、第27頁至第36頁，本院卷一第103 頁至第105 頁，本院卷二第63頁至第73頁】，自堪信為真實。四、本院之判斷：原告主張系爭土地價值與訂定租約時已大幅成長，應調整增加租金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點為：原告依民法第227-2 條第1 項、第442 條前段規定，請求系爭土地租金自106 年2 月6 日起應調整為每年按申報地價年息百分之15計算，有無理由？茲論述如下：㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227 條之2 第1 項所明定。同法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。㈡查系爭土地於77年之公告現值為每平方公尺5,000 元，至105 年為每平方公尺8 萬4,600 元，土地申報地價則由每平方公尺180 元，105 年時調漲為每平方公尺1 萬3,520 元一情，業經認定如前，且為兩造所不爭執，可知系爭土地之公告現值與本件不定期租約成立時之77年間，漲幅已達16.92 倍，且系爭房屋現經被告出租與漢特威公司營業使用一節亦為兩造所不爭執，是被告承租系爭土地後興建系爭房屋出租他人收益，其利用系爭土地之經濟價值及所得利益，堪認有所增加無訛。另系爭土地位於工業區後段區域，左右兩側均有道路通行，左方道路僅得供機車或小型車輛單向通行，右方道路寬敞，可通往中央路4 段及河堤道路，約10至15分鐘可至捷運頂埔站，周圍多為住宅，後方為工廠，附近有頂埔國小、公車站牌，交通尚稱便利，生活機能佳等情，經本院至現場勘驗屬實，有本院106 年12月7 日勘驗筆錄及現場照片在卷足憑（見本院卷一第124 頁至第140 頁、卷二第83頁至第84頁），再系爭土地經送估價師鑑定評估年租金，其評估價值結論亦認系爭土地合理租金占申報地價比例年息13.2% ，有社團法人新北市不動產估價師公會107 年5 月8 日（107 ）估字第002 號估價報告書在卷可佐（另置卷外），足徵兩造就系爭土地原約定租金自77年起迄今為當年度土地申報總價額年息5%，顯失公平。則原告依民法第227 條之2 第1 項、第442 條規定，聲請法院調整增加租金，自屬有據。㈢按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。為民法第442 條所明定。次按民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例意旨參照）。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年度上字第283 號判例意旨參照）。而所謂土地之繁榮程度應以租用土地自身之繁榮程度為衡。故租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。㈣本院審酌系爭土地所在之台北縣業已升格為新北市，附近設有捷運頂埔站、公車站牌，且經新北市政府都市計畫規劃為住宅區，鄰近有鴻海科技廠房、大賣場、超市、土城國中、頂埔國小、公園等，有新北市政府都市計畫土地使用分區證明書、Google地圖在卷可佐（見調字卷第16頁、第17頁），並經本院至現場勘驗無誤，是系爭土地周圍，生活機能完善、交通堪稱便利，再參酌原告就系爭土地周圍同段471 、473 、798 、905 、906 地號土地之年租金均按申報地價百分之10計算，有各該土地公告現值、公告地價、土地租賃契約在卷可參（見本院卷一第68頁至第77頁），另本院依原告聲請鑑定系爭土地之合理租金，經社團法人新北市不動產估價師公會評估價值結論：「本案係考量委託人提供之估價條件，評估勘估標的於現行不動產市場條件下之合理租金。經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用比較法、積算法等二種估價方法進行評估，各方法評估結果及最終價格決定如下：㈠比較單價：新臺幣463 元/ 坪。㈡積算單價：新臺幣507 元/ 坪。㈢最後決定之估價金額：年租金新臺幣77萬3,340 元。㈣租金占申報地價比例：年息13.2% 。」等內容，有卷附之社團法人新北市不動產估價師公會107 年5 月8 日（107 ）估字第002 號估價報告書可查（另置卷外），固認系爭土地合理租金為申報地價13.2% ，然參以被告出租系爭房屋每月收入為4 萬元，而被告得享有租金收入亦支出相當金額搭蓋系爭房屋，自不得將被告等受有租金收益均歸於系爭土地之漲幅等情，再者，原告所有同段471 、473 、798 、905 、906 地號土地於105 年間之公告土地現值均與系爭土地相當，905 、906 地號土地甚至高達每平方公尺10萬1,000 元，有上開土地公告現值、公告地價、土地租賃契約在卷可參（見本院卷一第68頁至第77頁），可見系爭土地周圍附近之土地價值應大致相當，應認系爭土地租金調整為按當年度土地申報地價百分之10計算為適。至被告雖辯稱：被告出租系爭房屋105 年僅收取每月租金4 萬元，且自104 年至105 年僅增加2.4 萬元之房屋租金收益，但因公告地價調漲而多支付9.6 萬元之土地租金成本，被告利用系爭土地之收益既未提升，應維持現行申報地價年息百分之5 作為租金云云。惟被告既不定期承租系爭土地，理應承擔系爭土地因價格上漲而應支付相對應之租金成本，此與被告就系爭土地如何使用、是否收益、收益金額若干要屬無涉，自不應以此作為系爭土地租金應予維持之依據。是被告上開所辯，尚無可採。㈤末按房屋或土地出租人，依民法442 條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，法院如認其訴有理由，即應判決自原告起訴時增高租金，最高法院48年台上字第521 號判例及73年度第9 次民事庭會議決議意旨可資參照。查本件原告係於105 年11月29日向本院起訴，而本件起訴狀繕本至遲係於105 年5 月22日寄存送達被告王鄧銀，足見原告調整租金之意思表示已合法到達被告，依前開說明，原告請求本件調整之租金應自106 年2 月6 日起算，應屬有據。五、綜上所述，原告依民法第227 條之2 第1 項、第442 條規定，請求被告承租系爭土地之租金，自106 年2 月6 日起應調整為每年按申報地價年息百分之10計算，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中華民國 107 年 9 月 14 日民事第五庭法官蔡惠琪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 9 月 14 日書記官王嘉蓉

臺灣新北地方法院106年度訴字第748號

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