臺灣新北地方法院106年度重訴字第549號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 106 年 11 月 16 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第549號原　　　告　穩得實業股份有限公司
法定代理人　高治宏
訴訟代理人　黎銘律師
被　　　告　日勝生活科技股份有限公司
法定代理人　林榮顯
訴訟代理人　蔡朝安律師
魏妁瑩律師
吳宛怡律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國106 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴外人尤文義於民國101 年8 月24日向被告買受坐落新北市○○區○○段000 ○0 地號、408 之6 地號、408 之7 地號、408 之8 地號、1197之5 地號、1197之6 地號、1198之1
地號土地及其上日勝幸福站社區（即板橋浮洲合宜住宅，下稱系爭建物）A6區編號第S047棟1 樓房屋及地下2 層974 號（A6P-20974 ）車位，並訂立房屋土地預定買賣契約書，嗣原告與尤文義於102 年12月19日訂立房地權利轉讓協議書，以新臺幣（下同）2,532 萬元之代價受讓上開買賣契約之權利義務。另訴外人蔣育政於101 年8 月24日向被告買受板橋浮洲合宜住宅A6區編號第S048棟1 樓房屋及地下2 層976 號（A6P-20976 ）車位（下與原告向尤文義購買之前開預售房屋及停車位，合稱系爭房地及停車位），並訂立房屋土地預定買賣契約書，嗣原告與蔣育政於102 年12月19日訂立房地權利轉讓協議書，以2,532 萬元之代價受讓該買賣契約之權利義務（下與原告受讓尤文義與被告簽訂之前開房屋土地預定買賣契約書合稱系爭買賣契約）。
㈡然系爭建物經本院105 年度重訴字第63號請求返還價金事件（下稱另案返還價金事件）送請鑑定後，該案審酌鑑定報告略謂該A6區明顯低估基礎沈陷量，以致未能發現系爭建物可能因差異沈陷而造成損壞，且亦未於高樓區與非高樓區交接處進行差異沈陷之檢核，並針對差異沈陷對於系爭建物之影響妥為設計施工，以符合相關規範要求角變量不得大於250
分之1 之規定，並防止造成結構物之受損，顯然有未符合建築技術規則要求標準設計施工之情形；另系爭建物A6區地下室部分，差異沈陷造成多處位置之樑結構有明顯裂損，為系爭建物A6區主要受損之處，對於系爭建物A6區之結構體影響甚大等語，且地下室為全體住戶所共有部分，即對於全體住戶之影響均屬甚大，而認定該案原告即買受人以系爭建物存有可歸責於被告設計施工不當所生瑕疵並解除契約之主張為可採，故原告自得依系爭買賣契約第28.1條、第28.2條及民法第359 條規定向被告解除系爭買賣契約。又原告於系爭建物興建過程中對於系爭建物完全無任何掌控能力，如由原告承擔此種事先未能預測之風險，自非公允，而被告對於系爭建物之興建過程能夠掌握之能力遠超過原告，並得利用技術以解決問題而防止瑕疵之發生，則此種風險分配應由興建房屋之被告承擔，故另案返還價金案件亦認定買受人解除買賣契約並無民法第359 條但書規定之解除契約為顯失公平之情形存在，原告以債權移轉方式買受由被告興建之系爭房地及停車位，因存有可歸責於被告之結構安全瑕疵，原告自得主張解除系爭買賣契約。
㈢原告因買受系爭建物A6區房屋編號A6S-047 戶房地及地下2
層0974號停車位而給付買賣價金616 萬元，扣除因原告解除契約而被告返還236 萬2,000 元，尚有379 萬8,000 元未返還原告（計算式：6,160,000 －2,362,000 ＝3,798,000 ）。又原告買受系爭建物A6區房屋編號A6S-048 戶房地及地下2 層0976號停車位而給付買賣價金724 萬元，扣除因原告解除契約而被告返還275 萬8,000 元，尚有448 萬2,000 元未返還原告（計算式：7,240,000 －2,758,000 ＝4,482,000
），共計828 萬元迄未返還（計算式：3,798,000 ＋4,482,000 ＝8,280,000 ），兩造間之系爭買賣契約既經解除，被告保有上開利益無法律上原因，致原告受有損害，爰依民法第179 條規定，請求被告返還828 萬元。
㈣對被告答辯之陳述：
⒈原告獲悉系爭建物因存有可歸責於被告設計施工之重大瑕疵後，曾於105 年7 月16日參加被告舉辦之「板橋浮洲合宜住宅結構補強修繕說明會」，被告除提出鑑定報告說明1 樓補強方式依圖說分別採鋼板或碳纖維包覆方式外，對於購買2
樓以上之承購戶採「無償解約」方式，對於購買1 樓之承購戶則採「有償解約」方式處理，亦即原告欲以系爭建物有瑕疵為由解除契約，應由被告扣除買賣總價金15% 之違約金，始得辦理解除契約，否則不同意原告解除契約。是兩造雖於105 年11月29日就系爭房地及停車位簽訂解約協議書（下稱系爭解約協議書），惟系爭建物存有重大結構瑕疵，消費者自無繼續履約之意願，此所以解約協議書前言稱「乙方無意繼續履約」之緣由，故系爭解約協議書乃係確認原告因系爭建物存有重大結構瑕疵而解除契約，並非雙方合意解除，且被告係經濟地位強者，書立系爭解約協議書者係被告而非原告，原告為消費者無權置喙，其內容如有疑義，自應為有利於消費者即原告之解釋，原告仍得依系爭買賣契約第28.1條、第28.2條及民法第359條規定解除系爭買賣契約。
⒉退步言，縱認被告主張系爭建物1 樓非屬政策性住宅而不得無償解約云云為真，被告願就系爭建物2 樓以上住戶無息退還所付價金，足證消費者解除買賣契約，被告並未受有任何損害，故兩造約定扣除總價金15% 為違約金，應屬過高而有酌減之必要。又原告所交付之價金已由被告管領中，被告之經濟地位較高，遂以扣除違約金之方式返還其餘價金，而非原告自願給付被告，兩者迥然有別等語。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告828 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願以現金或等值之第一銀行可轉讓定存單供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造簽訂系爭解約協議書第2 條約定：「雙方簽訂之房地買賣契約自簽訂本協議書日起解除，除本協議書另有約定外，雙方均不得向他方（包括且不限於他方之負責人、董事、經理人及員工）為任何請求或主張」；第3 條則分別約定：「原告依房地買賣契約已給付買賣價款（含車位）計新台幣陸佰壹拾陸萬元整，扣除原告同意負擔被告之作業費用新台幣零百零拾零萬零仟元整及違約金新台幣參佰柒拾玖萬捌仟元整後，被告應於原告簽訂本協議書時無息退還新台幣貳佰參拾陸萬貳仟元整」、「原告依房地買賣契約已給付買賣價款（含車位）計新台幣柒佰貳拾肆萬元整，扣除原告同意負擔被告之作業費用新台幣零百零拾零萬零仟元整及違約金新台幣肆佰肆拾捌萬貳仟元整後，被告應於原告簽訂本協議書時無息退還新台幣貳佰柒拾伍萬捌仟元整」等語，被告並已依據系爭解約協議書之約定返還買賣價金，並無所謂無法律上原因而受利益致原告受有損害之情事，且系爭買賣契約既已不存在，則原告如何就已不存在之買賣契約主張解除？原告逕提起本件訴訟，顯係為規避雙方間之約定，故意隱匿雙方已協議解除系爭買賣契約之事實，欲獲得不當之利益。
㈡又雙方簽訂系爭解約協議書時，既已明白約定「原告同意負擔之違約金金額」及「被告扣除違約金後返還買賣價款與原告」等情，足見違約金之金額，係經雙方合意，並出於原告自由意思之任意給付，參照最高法院79年台上字第1915號民事判例，並無適用違約金酌減規定之餘地，不容原告任意推翻雙方之約定，另請求被告返還等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願以現金或合作金庫銀行營業部無記名可轉讓定存單供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張系爭房地及停車位存有結構安全之重大瑕疵，其已依系爭買賣契約第28.1條及民法第359 條規定解除系爭買賣契約，被告尚有買賣價金823 萬元仍未返還，原告得依不當得利規定請求被告返還等語，被告固未否認系爭買賣契約業經解除，且其僅返還部分買賣價金予原告，然就原告得否依前開規定解除系爭買賣契約，及其應否再返還買賣價金823
萬元予原告，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭買賣契約係經原告依系爭買賣契約第28.1條、第28.2條及民法第359 條規定解除，抑或兩造合意解除？㈡原告就系爭解約協議書約定之違約金得否請求酌減？經查：
㈠系爭買賣契約係經兩造合意解除，原告不得依系爭買賣契約第28.1條、第28.2條及民法第359 條規定再予解除：
⒈原告主張系爭房地及停車位存有結構安全之重大瑕疵等語，固提出另案返還價金事件之第一審判決書1 份在卷可憑【見臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）卷第27頁至第104 頁】，然原告並非該案件之當事人，並未於該案件中主張依系爭買賣契約第28.1條及民法第359 條規定解除系爭買賣契約，是該案件縱認定系爭建物買受人得據前開規定解除契約，仍非當然生原告業已依該等規定解除系爭買賣契約之效果甚明。又原告雖於106 年5 月5 日寄發新店寶橋郵局存證號碼56號存證信函（下稱106 年5 月5 日存證信函，見臺北地院卷第105 頁至第106 頁）予被告，表示依系爭買賣契約第26.2條、第28.2條及民法第359 條規定解除系爭買賣契約，惟於原告寄發106 年5 月5 日存證信函前，兩造就系爭房地及停車位業已簽訂系爭解約協議書，有被告提出系爭解約協議書2 紙在卷可考（見本院卷第27頁至第33頁），觀諸系爭解約協議書前言記載「緣甲（即被告）、乙（即原告）雙方於民國101 年8 月24日簽訂『新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫第一區土地標售案』（以下簡稱本案）房屋土地預定買賣契約書（下稱房地買賣契約），現因乙方無意繼續履約，爰由雙方協議解除房地買賣契約…」、第2 條約定「雙方簽訂之房地買賣契約自簽訂本協議書日起解除，除本協議書另有約定外，雙方均不得向他方（包括且不限於他方之負責人、董事、經理人及員工）為任何請求或主張。」等語（見本院卷第27頁、第31頁），明確表示兩造合意解除系爭買賣契約，且除系爭解約協議書內容外，不得就系爭買賣契約再向他方為請求或主張，可知系爭買賣契約於兩造簽訂系爭解約協議書時已生合意解除之效果，則系爭買賣契約既經解除，原告自無從再以106 年5 月5 日存證信函予以解除，是原告主張系爭買賣契約乃經其依系爭買賣契約第28.1條、第28.2條及民法第359 條規定解除，顯非有據。
⒉原告雖另主張系爭建物存有重大結構瑕疵，原告始無意繼續履約，且斯時被告不同意系爭建物1 樓買受人無償解約，雙方簽訂系爭解約協議書係在確認原告原告因系爭建物存有重大結構瑕疵而解除契約云云。然原告是否因系爭建物存有重大結構瑕疵而不願履約，此為原告內心之動機，倘非原告明確以此向被告主張解除契約，難認系爭買賣契約係因此緣故而解除，況原告依系爭解約協議書第3 條約定尚同意負擔違約金，與原告倘主張系爭建物存有重大結構瑕疵而解除契約，得請求被告返還全部已給付買賣價金之情形顯屬不同，益徵原告於簽訂系爭解約協議書時，明知其並非以系爭建物存有結構瑕疵為由而解除系爭買賣契約。又被告斯時是否不同意系爭建物1 樓買受人無償解除契約，此乃原告自行評估利益得失後，願否選擇與被告簽訂系爭解約協議書之問題，原告若不贊同被告之解約條件，仍可拒絕簽訂系爭解約協議書，並逕行依系爭買賣契約或民法關於物之瑕疵擔保規定主張權利，是原告既同意簽署系爭解約協議書，且該協議書內並無任何關於原告主張瑕疵擔保之文字或用語，實無從認定原告係依系爭買賣契約第28.1條、第28.2條及民法第359 條規定解除契約，而非合意與被告解除契約，原告此部分主張，顯非可採。至原告復主張系爭解約協議書為被告所書立，原告為消費者，應為有利於原告之解釋云云，然系爭協議書內容縱為被告所擬定，惟其文義關於兩造係合意解除契約，而非原告以系爭建物存有瑕疵為由而解除部分係屬明確，並無任何疑義，尚無為有利於消費者即原告解釋之必要，原告前揭主張，仍無可採，其聲請傳喚證人即原告副總經理高旻宏說明當時解除契約之原因為何，亦無調查之必要。
㈡原告就系爭解約協議書約定之違約金不得請求酌減：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨可參）。是契約當事人約定之違約金縱有過高情事，然倘債務人業已自願給付而為履行，即不得依民法第252 條規定請求法院酌減之。
⒉原告主張其已交付被告買賣價金總計1,340 萬元，於系爭買賣契約解除後，被告尚有買賣價金823 萬元並未返還等語，雖為被告所不爭執，然參之系爭解約協議書第3 條約定「乙方（即原告）依房地買賣契約已給付買賣價款（含車位）計新台幣陸佰壹拾陸萬元整，扣除乙方同意負擔甲方之作業費用新台幣零佰零拾零萬零仟元整及違約金（含車位）新台幣參佰柒拾玖萬捌仟元整後，甲方（即被告）應於乙方簽訂本協議書時無息退還新台幣貳佰參拾陸萬貳仟元整。」、「乙方（即原告）依房地買賣契約已給付買賣價款（含車位）計新台幣柒佰貳拾肆萬元整，扣除乙方同意負擔甲方之作業費用新台幣零佰零拾零萬零仟元整及違約金（含車位）新台幣肆佰肆拾捌萬貳仟元整後，甲方（即被告）應於乙方簽訂本協議書時無息退還新台幣貳佰柒拾伍萬捌仟元整。」等語（見本院卷第27頁、第31頁），可知原告乃同意由被告自已交付買賣價金中分別扣除違約金379 萬8,000 元、448 萬2,000 元，總計828 萬元，該違約金係經原告自願履行而為給付，揆諸前揭說明，原告自不得再依民法第252 條規定請求酌減，其聲請傳喚證人即原告副總經理高旻宏說明違約金之約定係如何計算得出，即無調查之必要。
⒊原告雖主張原告所交付之價金已由被告管領中，被告之經濟地位較高，以扣除違約金之方式返還其餘價金，並非原告自願給付云云。然就被告得扣除之違約金數額，於原告簽訂系爭解約協議書前，原告尚非不得與被告協商，倘雙方就違約金數額無法達成共識，原告亦可拒絕簽訂系爭解約協議書，即使原告為消費者，惟仍係一設立有案之公司法人，有相當能力可斟酌相關利害得失，其既考量後仍同意簽訂系爭解約協議書，自難謂該違約金數額並非原告自願同意給付。至被告雖係自原告已交付買賣價金中予以扣除，惟依前開系爭解約協議書第3 條內容可知，此係經原告同意，被告為縮短給付始直接自已交付買賣價金中予以扣除，其效果仍與原告自行給付並無不同，原告主張其並非任意給付，難認可採。
四、綜上所述，系爭買賣契約係經兩造以系爭解約協議書合意解除，原告不得再主張被告應負瑕疵擔保責任並予以解除，且原告給付違約金823 萬元予被告乃其自願給付，其不得再請求依民法第252 條規定予以酌減，被告受領該823 萬元並非無法律上之原因而受有不當得利。從而，原告依民法第179
條規定請求被告返還823 萬元及給付法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
民事第五庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
書記官 李瑞芝