106年度重訴字第622號｜民事：給付報酬等｜裁判日期：107 年 01 月 25 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第622號原　　　告　大台北商用不動產開發股份有限公司法定代理人　郭建宏訴訟代理人　詹德柱　　律師複代理人　許毓民　　律師被　　　告　台明賓士汽車股份有限公司法定代理人　陳宗仁訴訟代理人　侯俊安　　律師上列當事人間請求給付報酬等事件，經本院於民國107年1月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、原告主張：一、事實部分: ㈠緣原告公司專門從事商用不動產開發及仲介之服務，與被告公司彼此長期合作，素有生意往來。原告公司於民國98年陸續向被告公司購買三部汽車，加諸原告公司於新北市一帶長期耕耘，並提供眾多產業相關之土地仲介服務，尚屬知名公司，故而，當時被告公司因有擴廠購地需求，其董事長陳宗仁即曾當面請託原告公司董事長郭建宏協助介紹適宜之土地，郭建宏應允之。而後，被告公司與原告公司間之居間事由，即分別委由被告公司副總經理林宗德與原告公司經理李基銘負責接洽。㈡嗣大台北公司經理呂欣樺，因長期與藍天電腦股份有限公司（下稱藍天公司）有業務往來，故呂欣樺於104年6月25日得知藍天公司有意以每坪新臺幣（下同）85萬元、總價12億 8,700萬元之金額，出售新北市○○區○○段000○000○000地號土地及其上門牌號碼：新北市○○區○○路0段00號廠房（下稱系爭房地）時，隨即告知李基銘上揭房地出賣事宜。因系爭房地之基地面積大小、面寬、深度、車輛及人員之交通動線、都市計畫土地使用分區法令規範、環境影響評估及競業環境評估等條件，均符合被告公司之需求，故李基銘旋於同日將本件房地出售事宜告知被告公司。復於104年6月29日，李基銘與原告公司同仁，即親自攜帶不動產說明書及相關土地、建物資料，向林宗德報告此一締約機會，並於林宗德之安排下，原擬於同年7月6日再次攜帶不動產說明書等資料至被告公司向陳宗仁進行簡報說明。後於7月6日當天，因陳宗仁另有行程不便與會，李基銘與公司同仁遂向林宗德進行簡報說明，會後再由林宗德向陳宗仁報告會議內容。㈢詎陳宗仁於知悉系爭土地出售案之賣方即為其鄰居-藍天公司副董事長蔡明賢後，旋即跳過原告公司之居間管道，逕與蔡明賢商談系爭土地之買賣事宜，更對於原告公司請求補辦委任事實、繼續提供專業之居間仲介服務、依約給付居間報酬等事宜，均置之不理。㈣針對被告公司消極撇清之態度，原告公司即於105年11月間刊登大型廣告看板，用以表示抗議，並保障自身權益。惟被告公司即來函表示原告公司所言均屬不實、兩造間從未簽立任何書面居間契約、原告公司無權請求居間報酬。㈤嗣於105年11月30日，兩造雖於國際通商法律事務所進行居間費用協商，惟林宗德卻稱其無權代表被告公司成立居間協議、其僅係將原告公司分析彙整之資訊交給陳宗仁、且被告公司無義務告知原告公司就系爭房地之任何決定，是被告公司根本無需支付原告公司任何居間酬勞。㈥前揭協商會議後，原告公司雖再次函請被告公司會面商談居間費用事宜，惟被告公司卻再次陳稱，不論係明宗投資有限公司(下稱明宗公司)抑或被告公司，自始均無委託原告公司提供居間服務，亦從未察覺原告公司有已受被告公司委託之誤認，更未收受甚至未曾感受原告公司對系爭房地交易案提供之任何實質協助，從而拒絕再與原告公司進行協商或提供任何之服務費用。㈦因原告公司同時受本件買賣交易雙方之委託，處理居間事宜，故於106年3月，賣方即藍天公司委由鄭克盛律師與原告公司商談居間服務費給付事宜。會議中，鄭克盛律師表示，除藍天公司願給付600萬元之和解金外，陳宗仁亦表示願給付原告公司200萬元之和解金，以就三方之買賣居間關係做出終局性解決，是原告公司方依此條件而與藍天公司簽立和解書，且藍天公司亦依約給付原告公司和解金。豈料，被告公司再度毀約，除拒絕支付原告公司任何居間費用。㈧經查，被告公司為儘快取得系爭房地，又為避免賣方將奢侈稅款納入買賣價金中，故於奢侈稅課徵期間，即先與賣方藍天公司簽立買賣同意書及承諾書，待兩年之奢侈稅課徵期滿後，即另以明宗公司之名義，成為系爭土地買賣契約之買受人。觀諸被告公司首先拒與原告公司簽立書面居間契約，以為後續規避居間費用等行為鋪路；次於接受原告公司之居間服務後，偽稱兩造間並無成立居間法律關係；復於給予藍天公司承諾後，拒絕踐行，失信於藍天公司；被告公司上揭種種之行為，均係避免奢侈稅轉嫁至買賣價金、規避居間費用之給付。㈨被告公司多次毀約之行為，原告公司雖於106年4月11日再度發函被告公司，希盼續為會面協商，惟被告公司仍置之不理。原告公司迫於無奈，提起本訴，以保障自身權益。二、請求之法律依據：㈠原告得依民法第568條第1項之規定，請求被告給付居間服務之報酬： ⒈兩造間成立居間契約，且原告公司亦依契約本旨提供居間服務予被告公司： ⑴按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」，民法第565條定有明文。次按「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」，最高法院52年台上字第2675號民事判例要旨可資參照。 ⑵經查，兩造公司之董事長雖僅以口頭約定之方式成立居間關係，惟居間契約如何成立，法無特別規定，應適用民法第153條之規定，僅因當事人意思之合致而成立，既不須有何方式，亦不須有何現實交付，故居間為不要式契約及諾成契約。又居間之報酬，既為居間契約成立之要件，故應約明，然雖未約明，但依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，未定報酬者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付，民法第566條定有明文。是本件兩造間雖未約明報酬，但原告公司非受報酬即不為報告訂約機會或媒介，視為允為報酬，故而雙方之居間契約業已成立甚明。⑶復按「稱經理人者，謂由商號之授權，為其管理事務及簽名之人。」、「經理人對於第三人之關係，就商號或其分號，或其事務之一部，視為其有為管理上之一切必要行為之權。」，民法第553條第1項、第554條第1項分別定有明文。再按「銀錢業商店經理人，本其營業性質有向人借貸款項之權，不問其借貸行為如何，均應由店東直接負責。」，最高法院17年上字第814號民事判例要旨可參。 ⑷復查，兩造間成立居間契約後，即分別委由兩造公司之李基銘、林宗德，處理居間之事宜，是原告公司於104 年得知系爭土地之銷售案後，即透過林宗德，密切與被告公司聯繫，原告公司同仁更曾多次親赴被告公司向林宗德報告系爭房地之資訊。 ⑸再查，被告公司經由原告公司所取得之資訊中，關於「系爭土地每坪之底價、總價」等資訊，並非出售方對外公開、抑或一般人可透過資訊網路等平台查詢、接受之訊息。在仲介商業活動中，賣方委託銷售物件之價格，係屬極為重要且專業之資訊，況在本件私下交易之買賣案例中，一般人更並無法在交易市場中查詢探知，是以，既林宗德身為被告公司之經理人，亦被授權處理本件房地買賣之相關事宜，更曾多次接受原告公司之居間服務，並再轉告予公司上級，故而原告公司已依契約本旨，為被告公司報告訂約機會，提供居間服務予被告公司。 ⒉嗣後被告公司與第三人藍天公司間，亦應原告公司之居間，而成立買賣契約： ⑴按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第568條第1項定有明文。次按「委託人委託居間人媒介借款就緒後，而以他人名義訂立契約者，仍應給付報酬。」、「居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明。」，最高法院70年度台上字第450號、72年度台上字第1537號民事裁判要旨可資參照。 ⑵原告公司於104年6月25日告知被告公司關於系爭房地出售之消息後，另於同年月29日親赴被告公司向其經理人報告此一締約之機會，被告公司因購地在即，於收受並參閱原告公司所提供之房地資料後，立馬於同年月30日隨即成立明宗公司。而後，被告公司董事長與出賣人私下簽立買賣同意書及承諾書，並旋於兩年之奢侈稅課稅期滿後，以明宗公司為買受人，於105年5月25日與出賣人簽立買賣契約。由此顯見，被告公司與第三人藍天公司間，實應原告公司之居間，而遂行本件買賣，故原告依民法第568條第1項之規定，請求被告給付居間服務之報酬，應屬有據。㈡原告已媒介就緒，而被告卻故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬： ⒈按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。」，最高法院58年台上字第2929號民事判例、84年度台上字第2925號民事裁判要旨，均可資參照。 ⒉原告公司在向被告公司提供居間服務、報告訂約之機會就緒後，原告公司雖發函要求被告公司補辦委認事宜，惟被告公司均置之不理、故意拒絕簽立面書契約，而後再由自己成立之明宗公司與出賣人訂立同一內容之契約，是依歷來實務見解，被告公司之行為顯然違反誠信原則，故仍應支付居間報酬予原告公司。㈢依交易習慣，居間者向被告公司收取買賣成交價1％之仲介報酬，即12,870,000元，應屬有據：按「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」，不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條定有明文。復按「台北市不動產仲介經紀商業同業公會97年7月11日北市房仲榮字第96101號函復台灣高等法院內容：『仲介業者多係以賣方收取總價4％，向買方收取總價1％仲介報酬較為普遍，但總價愈高通常報酬約定空間愈大，至於收取數額與如何收取，通常均依各自雙方約定內容而定，並無一定之計算標準或機制。』」、「台北市房屋仲介商業同業公會87年8月27日函復台灣高等法院函文所示『一般民眾委託仲介代銷房屋時，依交易習慣，仲介公司向賣方收取成交價4％，向買方收取成交價1％為服務費居多。』」，台灣高等法院98年度上更㈠字第25號、臺灣高等法院99年度重上字第585號判決理由均可資參照。依此足認，居間者向買方收取仲介報酬額為成交價之1％，應符合交易習慣。是以，原告公司雖未與被告公司言明居間之報酬，惟依交易習慣，居間人向委託人請求買賣成交價12億8,700萬元之1%，即12,870,000元酬金，應屬有據。三、為此，聲明求為判決：被告應給付原告12,870,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告抗辯稱：一、被告就原告所主張事實抗辯稱：㈠陳宗仁並未於98年間代表台明公司與郭建宏所代表之大台北公司就系爭土地之交易以口頭約定之方式成立居間契約，兩造更從未簽訂任何書面契約。㈡藍天公司係將系爭土地（不包括新北市○○區○○路0段00 號廠房）出售予訴外人明宗公司，被告台明公司並非系爭土地交易之當事人，本無給付居間報酬之義務。再由原告根本不清楚該交易之標的及當事人等情事觀之，倘若原告確實曾媒介系爭土地之買賣，怎可能誤認其所謀介之買賣雙方甚至買賣標的，由此足見其所主張曾對於該交易提供居間服務之主張並非真實。㈢原告於民事起訴狀稱：104年6月29日其公司人員親自攜帶不動產說明書及相關土地、建物資料向被告台明公司副總經理林宗德報告系爭土地出售事宜，後於同年7月6日向林宗德進行簡報說明云云。惟揆諸原證1之地籍謄本之列印時間均為：104年7月1日，足見：原告公司人員不可能於104年6月29 日攜帶原證1向林宗德報告。㈣事實上，林宗德根本不需要原告公司報告訂約之機會或為訂約之媒介，蓋因其對於系爭土地之資料（即訂約之機會）早已知之甚詳，此由林宗德於104年1月13日及4月14日列印之地籍圖謄本上已標示系爭土地為藍天公司所有可證，自不須再假手原告公司。而且當時林宗德已向原告公司之人員明確告知：請原告提供藍天公司之土地委賣授權書，否則無法談下去。但原告公司人員始終無法提出藍天公司之土地委賣授權書，自亦無於系爭土地為買賣訂約時周旋於雙方之間為說合之權利。㈤林宗德雖曾於自行知悉訂約機會後，再將原告公司人員於 104年7月1日後某日所稱可居間買賣之消息向陳宗仁報告，但因當時陳宗仁已自行與藍天公司協商買賣細節，無居間人介入談合必要，遂向林宗德明確告知：「這件事情我已經跟藍天公司在談了，你不要處理」，林宗德亦已向原告公司人員轉達上情。㈥陳宗仁早在原告公司人員向林宗德告知系爭土地出售消息前即辦理明宗公司之成立事宜：原告於民事起訴狀稱：其公司人員於104年6月25日告知被告公司系爭土地出售之消息後，另於同年月29日向林宗德報告此一締約之機會，被告公司於同年月30日隨即成立明宗公司云云。惟公司之成立需經公司名稱預查、刻公司印章、到銀行開立籌備處帳戶並將資本額存入、委託會計師查驗資本額、公司設立登記送件、國稅局稅籍登記等流程，一般需時約2個月。原告所提出之原證12顯示明宗公司之核准成立日期為104年6月30日，由此可推知陳宗仁早於104年4月間即辦理明宗公司之成立事宜，縱使原告公司主張曾於104年6月向林宗德告知系爭土地出售消息，然既設立明宗公司之決定早於原告所主張報告訂約機會約2個月，可見明宗公司之成立與原告公司人員之告知確無關聯。㈦被告台明公司或明宗公司從未就系爭土地之交易與原告成立居間契約，故無論明宗公司何時與藍天公司就系爭土地簽訂買賣契約，與本件原告之請求本無關聯。何況，原告已明知明宗公司與藍天公司係於105年5月25日簽訂「不動產買賣合約書」，由明宗公司向藍天公司購買系爭土地，並無違反奢侈稅之相關規定，此有原告與藍天公司於106年3月24日簽訂之「協議書」之下列記載可參： ⒈緣甲方（按，即藍天公司）與第三人明宗投資有限公司及其關聯方（下統稱明宗公司）於105年5月間正式簽署有關系爭土地之不動產買賣…」， ⒉「三、乙方（按，即大台北公司）經甲方說明後，就前揭不動產交易過程中所發生之事實及牽涉之法律問題（包含但不限於所得稅法、特種貨物及勞務稅條例及相關主管機關函釋「例如財政部台財稅字第10504598640號等法律文書」），乙方表示理解並知悉雙方認知上差異，及表達對於甲方有誤會。」。㈧據被告了解，藍天公司亦未就系爭土地之交易與原告成立居間契約，而原告公司董事長郭建宏係因向藍天公司索討未果，至遲於106年2月8日起，以在新北市○○區○○街00號建物上方懸掛巨幅廣告，內容為「藍天集團鮭魚返鄉土地低買高賣船過水無痕涉嫌逃漏台灣奢侈稅賦迴避支付土地買賣佣金」之廣告之相同手法，逼迫藍天公司就系爭土地之買賣支付佣金。再據被告了解，藍天公司為息事寧人，乃與原告簽訂原證8之協議書並給付600萬元之「和解金」，此由原證8載明：「乙方（按，即原告大台北公司）亦承諾將停止及不再採取任何可能損及甲方（按，即藍天公司）名譽或實質權利之行為（包括但不限於張貼使人易生誤解之廣告內容或告示牌等）。」，即為明證。原告遂再以相同手法轉向被告公司索款。另由被告台明公司過去曾透過原告之仲介與第三人簽訂土地租賃契約，當時原告大台北公司開立之統一發票上載明：「品名：仲介服務費」，與原告開立予藍天公司之發票上載明：「品名：和解金」顯有不同，亦足證：藍天公司所給付予原告大台北公司之款項並非「仲介服務費」。二、答辯理由：㈠兩造間不存在任何居間契約，且原告亦未提供任何居間服務，自無權請求被告台明公司給付居間報酬： ⒈民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」。 ⒉原告主張兩造公司之董事長於98年間以口頭約定之方式成立居間契約云云，依民事訴訟法第277條規定，及最高法院17年上字第917號、48年台上字第887號判例意旨所示，原告就其主張依法應負舉證之責。 ⒊實則，兩造就系爭土地之交易從未成立任何居間契約： ⑴由原告於起訴書載明：「…原告請求補辦委任事實…」及原證2載明：「…請台明公司與本公司（按，即原告大台北公司）補辦委任契約」等語可知：原告公司不論與被告公司或明宗公司間，均未簽訂任何書面契約。 ⑵然由原告大台北公司所涉另案即臺灣台北地方法院103 年重訴字第1247號民事判決載明：「證人李基銘（按，即大台北公司經理）於本院審理時，亦結證稱：原告公司（按，即大台北公司）接受他人委託代為銷售不動產，都會簽立書面契約，公司也有制式契約例稿」即可知：倘原告大台北公司與他人成立居間契約，應會簽訂書面契約。既然原告公司於本事件中，完全無法提出相關之居間書面契約，由此足證：兩造就系爭土地之交易根本未成立居間契約，可見原告公司此部分主張，不可採。 ⑶退步言，再衡諸不動產仲介實務，仲介期間最長頂多為幾個月，惟本件原告一方面稱：兩造公司之董事長於98年以口頭約定之方式成立居間契約云云，另一方面又自稱：原告公司人員於104年6月始向林宗德告知系爭土地出售消息，其間竟相隔長達6年半，顯與常情有違，益證兩造就系爭土地之交易確實未成立任何居間契約。 ⒋兩造從未就居間報酬等居間契約之必要之點達成合意，自無從成立居間契約：原告於民事起訴狀稱：「本件兩造雖未約明報酬，但原告公司非受報酬即不為報告訂約機會或媒介，視為允為報酬，故而雙方之居間契約業已成立」云云。惟查： ⑴未就居間報酬等居間契約必要之點達成合意者，無從成立居間契約。（臺灣高等法院105年上更㈠字第34號判決、100年重上字第92號判決、87年度上易字第3號判決、95年重上字第148號判決、93年上易字第501號判決；臺灣臺中地方法院102年訴字第2026號判決、臺灣臺南地方法院102年訴字第16號判決、臺灣台北地方法院99 年訴字第5501號判決，亦同此旨）。 ⑵原告於民事起訴狀自承：本件兩造未約明居間報酬，參諸前揭法院判決，兩造既未就居間報酬等居間契約之必要之點達成合意，自無從成立居間契約。 ⒌不論原告公司人員將系爭土地出售消息告知林宗德，是否為了爭取訂約媒介居間機會或其他服務機會，充其量僅能視為促進契約成立之要約引誘，但既未經被告公司提出要約，尚不能逕認兩造間已成立居間契約： ⑴為了爭取成立居間契約之準備行為或服務行為，充其量僅能視為促進契約成立之要約引誘，尚不能逕認已成立契約。（臺灣高等法院100年重上字第92號判決、臺灣新竹地方法院89年簡上字第85號判決、臺灣臺中地方法院102年訴字第2026號判決、臺灣台北地方法院99年訴字第5501號判決、臺灣臺南地方法院102年訴字第16號判決，亦同此旨）。 ⑵參諸前揭法院判決意旨，原告公司人員雖自稱於104年6月將系爭土地之出售消息告知林宗德，惟不論其是否係原告為了爭取成立居間契約之準備行為或服務行為，充其量僅能視為促進契約成立之要約引誘，但既未經被告公司提出要約，尚不能逕認兩造間已成立居間契約。而且，當時林宗德已向原告公司之人員明確告知：請原告提供藍天公司之土地委賣授權書，否則無法談下去。但原告公司人員始終無法提出藍天公司之土地委賣授權書，自亦無於系爭土地為買賣訂約時周旋於雙方之間為說合之權利。 ⑶此外，原告已自承：兩造就系爭土地之交易後續並未簽訂書面契約，亦未約明居間報酬等居間契約必要之點，且原告向林宗德為前揭告知後並未繼續提供任何居間服務。更何況，被告台明公司根本非系爭土地交易當事人。原告竟向台明公司請求系爭土地買賣成交價1%之鉅額居間報酬，自屬無據。 ⑷原告於民事起訴狀所援引之最高法院70年度台上字第 450號、72年度台上字第1537號、58年台上字第2929號、84年度台上字第2925號等判決之案例事實，均為兩造已成立居間契約，與本件之情形顯不相同，自不得任意比附援引。 ⒍綜上，兩造間不存在任何居間契約，且原告亦未提供任何居間服務，自無權請求被告台明公司給付居間報酬。㈡被告台明公司並非系爭土地交易之當事人，且明宗公司係自行與藍天公司接洽並購買系爭土地，與原告毫無關聯，原告自不得請求被告台明公司給付居間報酬：。 ⒈民法第568條規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」。 ⒉契約非因居間人之報告或媒介而成立者，居間人不得請求報酬。（臺灣高等法院86年上易字第99號判決、臺灣新竹地方法院89年簡上字第85號判決、臺灣臺中地方法院84年中簡字第30號判決，亦同此旨）。 ⒊被告台明公司並非系爭土地交易之當事人，原告竟請求被告台明公司就系爭土地之交易給付居間報酬，顯無理由。⒋倘鈞院認為原告所提出之原證10有證據能力，由原證10之錄音譯文中陳宗仁所述可知：陳宗仁在原告公司人員向林宗德告知系爭土地之出售消息之前，早已與藍天公司之蔡明賢副董事長接洽系爭土地之買賣事宜，嗣後陳宗仁並以其擔任代表人之明宗公司與藍天公司完成系爭土地之買賣，與原告根本毫無關聯。況，原告業已自承：原告於向林宗德報告系爭土地出售之消息後並未繼續提供任何居間服務。參諸民法第568條規定及上開法院判決意旨，原告自不得請求被告台明公司給付居間報酬。㈢原告請求被告給付12,870,000元之鉅額居間報酬，顯無理由，應予駁回：原告於民事起訴狀稱：原告得向被告請求買賣成交價12億8,700萬元之1%，即12,870,000元酬金云云。然查：12億8,700萬元係原告所提出原證1第2頁土地說明書上所載「總價」，惟因原證1乃原告自行製作，真實性已有疑義，且原證1所載之標的（包括土地及建物）及總價，與明宗公司向藍天公司購買之標的（僅有系爭土地，而不包括建物，且系爭土地之地號與原證1所載之地號並不同）及總價均不相同，故原證1根本不得作為本件原告請求給付居間報酬之依據，反而證明原告對於系爭土地之交易根本從未提供任何居間服務，以致原告對於交易標的及總價均一無所悉。三、答辯聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。叁、本院之判斷：一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。居間契約為一債權契約，固非要式行為，惟當事人對於居間契約必要之點之意思表示必須一致，而報告訂約之機會或媒介，及給付報酬為其契約成立要素，則報告訂約之機會或媒介及報酬，自屬居間契約成立之必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。居間契約通常應會就居間契約之相關內容，諸如買賣標的、賣方出售金額、議價期間、議價金額，及買賣成交何時應給付之報酬等為具體之約定。二、原告主張其公司專門從事商用不動產開發及仲介之服務，與被告公司彼此長期合作，素有生意往來。民國98年間，被告公司因有擴廠購地需求，其董事長陳宗仁即曾當面請託原告公司董事長郭建宏協助介紹適宜之土地，郭建宏應允之。而後，被告公司與原告公司間之居間事由，即分別委由被告公司副總經理林宗德與原告公司經理李基銘負責接洽。嗣大台北公司經理呂欣樺，因長期與藍天公司有業務往來，呂欣樺於104年6月25日得知藍天公司有意以每坪85萬元、總價12億8,700萬元之金額，出售系爭房地時，隨即告知李基銘上揭房地出賣事宜。因系爭房地之基地面積大小、面寬、深度、車輛及人員之交通動線、都市計畫土地使用分區法令規範、環境影響評估及競業環境評估等條件，均符合被告公司之需求，故李基銘旋於同日將本件房地出售事宜告知被告公司。復於104年6月29日，李基銘與原告公司同仁，即親自攜帶不動產說明書及相關土地、建物資料，向林宗德報告此一締約機會，並於林宗德之安排下，原擬於同年7月6日再次攜帶不動產說明書等資料至被告公司向陳宗仁進行簡報說明。後於7月6日當天，因陳宗仁另有行程不便與會，李基銘與公司同仁遂向林宗德進行簡報說明，會後再由林宗德向陳宗仁報告會議內容。詎陳宗仁於知悉系爭土地出售案之賣方即為其鄰居-藍天公司副董事長蔡明賢後，旋即跳過原告公司之居間管道，逕與蔡明賢商談系爭土地之買賣事宜，更對於原告公司請求補辦委任事實、繼續提供專業之居間仲介服務、依約給付居間報酬等事宜，均置之不理等情。惟為被告所否認，並以前詞置辯。依上所述，原告就其主張之事實，負有舉證責任，換言之，原告應舉證證明兩造間就系爭居間契約必要之點之意思表示已一致，亦即原告應證明兩造就系爭居間契約有關「報告訂約之機會或媒介及報酬」兩者意思已一致之事實。三、原告就其主張之上述事實，主要係以原證1：大台北公司製作之三重藍天工業地土地說明書影本1份、原證2：104年德律字第1040911-02號律師函影本1份、原證3：105年德律字第0000000-00號律師函影本1份、原證4：105年11月18日105年國際字第1123號律師函影本1份、原證5：105年11月30日協商會議錄音光碟暨譯文影本1份、原證6：106年德律字第 1060206-01號律師函影本1份、原證7：105年12月15日105年國際字第1221號律師函影本1份、原證8：106年3月24日協議書影本1份、原證9：和解金收據影本1份、原證10：106年1 月13日協商會議錄音光碟暨譯文影本1份、原證11：106年德律字第1060411-01號律師函影本1份、原證12：經濟部公司資料查詢結果影本1份、原證13：原告公司致藍天公司律師函影本3份、原證14：土地租賃契約暨統一發票影本1份、原證15：台灣士林地方法院檢察署檢察官不起訴處分書影本1 份等為證，並聲請訊問證人林宗德、陳宗仁2人，暨提出證人蔡明賢於另案（臺灣新北地方法院檢察署106年度偵字第 23399號）之證詞。經查：㈠按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人必先證明其為真正，始有形式上之證據力，此觀民事訴訟法第357條規定自明。原證1之大台北公司製作之三重藍天工業地土地說明書，為私文書，被告否認其真正，而原告未能舉證證明其真正，自無形式上之證據力。㈡原證5之105年11月30日協商會議錄音光碟暨譯文影本1份（其譯文詳見本院卷第51頁至第58頁），原告並特別指出其中之對話：原告公司呂經理問：「...我想台明賓士那個副總(林宗德) ，我們這次是見第二次面，那第一次見面的時候，當時您提出兩個疑問嘛，對那塊地的一些疑慮，我就有親自去，我記得下午的時候跟您做報告，那我就為了這塊地來跟您做報告，去跟您們做簡報之前，我也問了藍天那邊的管理部，關於那塊地的所有你們所提出來疑慮的細節，我都有去做，幫你們做解釋。那我覺得如果你們是不需要我們仲介，那第一時間，在第一時間的時候你們就應該告知我們，因為中午藍天告知我這塊地要賣，我下午馬上通知他（李基銘），他（李基銘）馬上就告訴你，就去做報告...」(36分03秒處)。被告公司林宗德經理答：「我為什麼要當時拒絕呀，我就像是走在馬路上聽到有人土地要賣，我就把這個訊息收到而已呀。」(36分55秒處)。被告公司林宗德經理答：「我做一個幕僚，就像你們幕僚要不要去把所有資料收集，你隨便拿個資料給我，就我而言，任何一個沒有授權的東西到我這裡，我怎麼去跟你承諾，我只把它當一個資訊呀！我的資訊來源管道不只是你們的呀，我從102年就開始找土地，那些土地是誰的我會不知道嗎？我也清楚呀！你說李基銘拿這個東西來」(38分20秒處)。原告公司李基銘經理稱：「當天我給你那個地籍圖，你是你們董事長他根本就不知道，你還拍照用LINE給他，還當場在那邊打電話跟他講藍天的土地要賣。你還這樣。」(41分01秒處)等等。而主張被告公司林宗德經理，確曾代被告公司收受原證1之土地說明書，而被告公司於經過原告公司同仁之講解下，知悉系爭土地之使用現況、標的分析、銷售底價等資訊。是被告公司於接受原告公司之居間服務、知悉上揭交易資訊後，方於104年8月12日，會同藍天公司代表至系爭土地進行鑑界，並洽談後續買賣及過戶事宜云云。但查，原證1土地說明書，為私文書，原告不能證明其真正，並無形式上之證據力，已如前述，況原告主張其公司人員於104年6月29日攜帶不動產說明書及相關土地、建物資料向林宗德」報告系爭土地出售事宜，並於同年7月6日向林宗德進行簡報說明，但依原證1之地籍謄本之列印時間均為：104年7月1日（本院卷第27頁至第37頁），足證原告公司人員不可能於104年6月29日攜帶上述資料向林宗德報告。再由林宗德於104年1月13日、同年4月14日列印之地籍圖謄本上已標示系爭土地為藍天公司所有（本院卷第235頁、第237頁），被告抗辯：其無需原告公司報告訂約之機會或為訂約之媒介乙節，並非無據。㈢原證10之106年1月13日協商會議錄音光碟暨譯文1份（其譯文詳見本院卷第73頁至第75頁），原告另特別指出其中之對話：原告公司法定代理人郭建宏問：「價錢你們都說好了?」( 22分44秒處)。被告公司法定代理人陳宗仁答：「我們說好了，第一次跟我報的價錢我覺得太貴了。」(22分45秒處)。原告公司法定代理人郭建宏問：「那你有付訂金給他嗎?」(22分55秒處)。被告公司法定代理人陳宗仁答：「沒有。這個東西、我跟他說我們正常該怎麼完成奢侈稅的事情，他說這個事情不能付現金，也不能收的。」（22分57秒處)。原告公司法定代理人郭建宏問：「訂金這個也不能收的?」(23分02秒處)。被告公司法定代理人陳宗仁答：「這個是不能收的，如果是不能收的話，那你（許崑泰）要寫一個、我寫一個承諾書給他（許崑泰），你（許崑泰）同時也寫一個同意書給我（陳宗仁），我們倆個（許崑泰及陳宗仁）這樣寫一寫。」( 23分04秒處)。原告公司法定代理人郭建宏問：「公司對公司?」(23分13秒處)。被告公司法定代理人陳宗仁答：「公司對公司！寫一寫之後我們就各自鎖在保險箱，這件事情我跟你講也沒關係。」( 23分15秒處)。並主張被告公司與出賣人間，均明知系爭土地若於斯時買賣過戶，則須繳納高額奢侈稅，是被告公司與出賣人均無法提供居間書面契約予原告公司，避免上揭脫法行為將留下把柄而難以達成目的；再者，被告公司代表人陳宗仁亦自承，其以公司名義，與出賣人藍天公司達成買賣合意，是被告公司與藍天公司間，確因原告公司之居間，而遂行買賣行為云云。但查，上述對話係有關陳宗仁談及與出賣人購買土地之事，並未談及原告媒介之情事，原告此部分主張，並不可採。㈣原證2之104年德律字第1040911-02號律師函、原證3之105年德律字第1051031-02號律師函、原證6之106年德律字第1060206-01號律師函、原證11之106年德律字第1060411-01號律師函，係原告致被告律師函；原證13為原告公司致藍天公司律師函；原證4之105年11月18日105年國際字第1123號律師函、原證7之105年12月15日105年國際字第1221號律師函，為被告致原告律師函，均不足以證明有原告主張之上述居間事實。㈤原證8之106年3月24日協議書、原證9之和解金收據，其當事人為原告與藍天公司；原證14之土地租賃契約暨統一發票，其當事人為訴外人胡先生與被告，均與本件無涉。㈥證人林宗德證詞如下：原告訴訟代理人原告和被告就居間服務費的爭議，而於105年11月30日下午兩點在國際通商法律事務所所召開的協商會議，你有無參與？證人林宗德有。原告訴訟代理人提示原證5，這份協商會議的錄音及譯文，你是否有聽過看過？證人林宗德錄音譯文沒有看過，沒有聽說有這個錄音譯文。證人陳宗仁證詞如下：原告訴訟代理人原告和被告之間服務費的爭議是否在106 年1 月13日下午四點在三重市○○路000號召開協商會議？你是否有參與？證人陳宗仁時間不太確定，但我有和原告的法定代理人見過面。原告訴訟代理人提示原證10，協商會議的錄音及譯文是否有看過或聽過？證人陳宗仁他在錄音我根本不知道。內容是用聊天的方式，錄音的內容，我也不知道。之前我也有在台北地院告他，所以我大概有看過一下，士林地檢的案子是刑事加重毀謗、恐嚇取財未遂。被告訴訟代理人當初為什麼會跟原告開這個會？證人陳宗仁我們土地買完之後，原告莫名其妙來找我要仲介費，我和地主是鄰居，也有談了一陣子，不是因為原告的關係，所以這個仲介費我不會給。被告訴訟代理人你跟藍天公司談買賣問題是何時開始接洽的？證人陳宗仁是在102年開始有在找附近的土地，因為藍天他們除了本業外，也在作很多建築的事，所以碰面有問，應該從102 年底到103年初就開始談。由證人林宗德、陳宗仁之證詞觀之，並不能證明有原告主張之居間事實。㈦證人蔡明賢於另案（臺灣新北地方法院檢察署106年度偵字第23399號）之證詞如下：「我與陳宗仁係社區鄰居，雖然認識，但不熟。於104年年初，陳宗仁在我們社區樓下遇到我，說他想擴廠，想要買系爭土地，但我當時回覆他說我們公司沒有土地要賣。之後，104年8月間，因為系爭土地無法整合，故無法作為藍天公司新設之總部，所以董事會就授權許崑泰全權處理系爭土地。會後，我有跟許崑泰說陳宗仁對系爭土地有興趣，所以許崑泰就授權我跟陳宗仁聯繫。因此我有打電話給陳宗仁說明此事，且幾天後，我還有邀陳宗仁到我住所商談此事。又隔不到幾天，陳宗仁就親自來公司找許崑泰討論這件事。至於之後的細節，就是我們公司的江處長跟賓士的林副總做細部之聯繫接洽。」、「藍天公司從未與大台北公司簽立關於系爭土地之居間契約。」、「大台北公司曾在106年初刊登不實之廣告，讓很多客戶、銀行都來向我方詢問，為了息事寧人，藍天公司只好與大台北公司和解。」、「我在與陳宗仁商談土地買賣事宜時，從未告知陳宗仁關於系爭土地之底價或價格，而且陳宗仁也沒有問我，所以我沒有跟他說。」等語。由是觀之，證人蔡明賢於另案之證詞，亦不足以證明原告主張之居間事實。況其證稱：藍天公司從未與大台北公司簽立關於系爭土地之居間契約，大台北公司曾在106年初刊登不實之廣告，讓很多客戶、銀行都來向我方詢問，為了息事寧人，藍天公司只好與大台北公司和解等情，亦足以證明其與原告和解乙節，與原告主張之居間事實，並無關連。㈧綜上，原告提出之證據及證人之證言，並不足以證明兩造間就居間契約之相關內容，諸如買賣標的、賣方出售金額、議價期間、議價金額，及買賣成交何時應給付之報酬等，有為具體之約定。原告既未能證明兩造就系爭居間契約有關「報告訂約之機會或媒介及報酬」兩者意思已一致之事實，亦即兩造對於居間契約必要之點之意思表示未能一致，依上所述，原告主張居間契約已成立，自屬無據。四、況與藍天公司完成系爭土地者為明宗公司，並非被告。原告固主張其公司人員於104年6月25日告知被告公司系爭土地出售之消息後，另於同年月29日向林宗德報告此一締約之機會，被告公司於同年月30日隨即成立明宗公司，旋即跳過原告公司之居間管道，逕與藍天公司商談系爭土地之買賣事宜云云。惟按諸常情，公司之成立需經公司名稱預查、刻立公司印章、在銀行開立籌備處帳戶，並將資本額存入、委託會計師查驗資本額、公司設立登記送件、國稅局稅籍登記等流程，一般需要相當時日。經查明宗公司之核准成立日期為104 年6月30日，有公司基本資料在卷可憑（本院卷第83頁），距原告主張告知訊息之時間（104年6月29日），僅1日，由此可推知，明宗公司於原告主張告知訊息之時間前，即已辦理公司成立事宜，原告此部分主張，亦不可採。五、綜上所述，原告之主張並不可採，從而，原告依上述法條規定，請求被告應給付原告12,870,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並無依據，應予駁回。其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經審酌後認為於本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 1 月 25 日民事第三庭法官李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 1 月 25 日書記官連思裴

臺灣新北地方法院106年度重訴字第622號

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