106年度重訴字第73號｜民事：所有權移轉登記｜裁判日期：106 年 07 月 28 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第73號原　　　告　裘兆煌訴訟代理人　楊進興律師被　　　告　裘兆渝訴訟代理人　裘鎮寧被　　　告　裘兆琳被　　　告　裘兆櫻上三人共同訴訟代理人　陳鼎駿律師被　　　告　裘鎮宇被　　　告　裘涵茹上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國106年7月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、本件被告裘涵茹、裘鎮宇經合法通知，未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張： (一)緣坐落新北市○○區○○段000地號權利範圍2/5土地，面積136.64平方公尺及其上建物門牌中和區中和路378巷18弄6號及6號之1房屋所有權全部（下合稱系爭房地）為伊及被告因繼承而公同共有。被告裘兆渝、裘兆琳、裘兆櫻、裘鎮宇（下合稱被告四人）於民國105年5月9日以存證信函通知伊及被告裘涵茹，依土地法第34條之1規定出售系爭房地之全部並已簽定不動產買賣契約書（下稱原買賣契約），買賣總價金為新臺幣（下同）1,500萬元，付款方式：第一期（簽約金）50萬元，第四期（尾款）1,450萬元，並請伊與被告裘涵茹於10日內表示是否行使優先承購權。伊於105年5月18日以存證信函回復表示依法行使優先承購權。嗣於105年5月31日被告四人復以存證信函通知伊及被告裘涵茹於105年6月6 日辦理簽約手續。伊於當日依約攜帶現金50萬元前往辦理，惟被告裘涵茹未到，俟被告四人另通知於105年6月16日辦理簽約手續，伊依約攜帶現金50萬元前往，被告裘涵茹仍未到，經訴外人蘇晉得地政士提出不動產買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書（下合稱系爭契約），由伊於其上簽章，並由蘇晉得簽收伊所支付之買賣價金50萬元，並辦理解繳存入履約保證專戶，但被告四人即賣方卻拒絕簽章。 (二)被告四人無履約配合辦理之誠意，伊乃於105年6月21日通知被告四人盡快完成用印簽約手續，惟被告四人竟於105年6月22日通知依民法第254條、第255條解除契約，經伊以存證信函駁斥，惟被告四人仍無履行簽訂不動產契約之誠意。又被告裘涵茹於二次簽約期日均未到場，業未支付任何簽約款，顯然已放棄優先承購權，雖系爭買賣契約書載有被告裘涵茹代理人被告裘鎮宇複代理人徐昇揚簽名，但被告裘鎮宇本身即為賣方，如何能代理雙方，故系爭房地應由伊一人行使優先承購權，爰依土地法第34條之1提起本件訴訟，並聲明：被告應與原告就系爭房地訂立不動產買賣契約書，買賣總價金1,500萬元，付款方式：第一期（簽約款）50萬元，尾款（銀行貸款）1,450萬元。被告應將系爭房地辦理所有權移轉登記予原告。三、被告四人則以： (一)被告四人於105年5月4日與原承買人簽訂之原買賣契約，約定價金為1,500萬元，第一期款為50萬簽約款、尾款為1,450萬元；買受人須向銀行辦理貸款；雙方亦有指定特定昱森地政聯合事務所地政士辦理過戶，更約定不動產買賣價金履約保證帳戶作為條件。並於原買賣契約第7條第1款約定如他人有主張優先承購權者，原承買人得依該契約第6條第7款方式催告排除，如無法排除者，原承買人得解除契約。原承買人已於105年6月24日發函催告，並於105年6月30日解除原買賣契約，顯見原承買人與被告間契約已合法解除，原買賣契約既經解除而不存在，原告即無優先承購可言。 (二)本件除原告主張優先承購權外，另一被告裘涵茹亦有主張，然原告之承購表示，皆要求就系爭房地之全部行使優先承購，而非依土地法第34條之1執行要點及實務見解認定僅就其潛在應有部分比例購買，故原告優先承購標的之主觀意思及客觀行為皆未特定，難確認其優先承購權之意思表示。又原買賣契約約定須設不動產買賣價金履約保證帳戶，但原告竟未依同一買賣條件辦理；甚至，原告僅將前開簽約款交付給昱森地政聯合事務所，而昱森地政聯合事務所後亦發函要求取回，可徵原告並無依同一條件而申請履約保證帳戶。再者，原告並未以原所訂之同樣條件簽約、付款，且不願接受不動產履約保證及向銀行貸款等條件，擅加予變更，其優先承購權已喪失。縱認原告優先承購權仍有效成立，然本件被告裘涵茹亦有主張優先承購權，但原告仍逕予請求被告等人移轉系爭房地全部所有權，自非有據，原告起訴應予駁回。並聲明：原告之訴駁回。四、被告裘涵茹未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀陳述意見。五、兩造之不爭執事項（見本院卷第99、100頁）： (一)原告與被告因繼承而公同共有坐落新北市○○區○○段000 地號，權利範圍2/5土地及其上建物門牌新北市○○區○○ 路000巷00弄0號及6之1號房屋所有權全部（即系爭房地）。(二)被告裘兆渝、裘兆琳、裘兆櫻、裘鎮宇於民國105年5月4日與訴外人徐昇揚、徐詩維簽定系爭房地之不動產買賣契約書（即原買賣契約，見本院板橋簡易庭105年度板司調字第246號卷，下稱調字卷，第20-33頁），約定以1,500萬元為買賣價金。 (三)被告裘兆渝、裘兆琳、裘兆櫻、裘鎮宇於105年5月9日以土城學府郵局000182號存證信函通知原告及被告裘涵茹，詢問是否行使土地法第34條之1優先承購權。付款條件及方式如原買賣契約（見調字卷第16-19頁）。 (四)原告於105年5月18日以台北火車站郵局000146號存證信函表示依法行使優先承購權（見調字卷第34、35頁）。另被告裘涵茹於105年5月20日以土城學府郵局000204號存證信函表示依法行使優先承購權（本院卷第83頁）。 (五)原承買人於105年6月24日發函，並於105年6月30日解除原買賣契約。六、本件原告主張其已依土地法第34條之1行使優先承購權，被告裘涵茹雖表示行使優先承購權，惟均未出席辦理簽約及支付簽約款等相關事宜，應認其已放棄，故應由其單獨行使系爭房地全部之優先承購權等語，惟為被告否認並以上開情詞置辯，是本件爭點應為：（一）原買賣契約經合意解除後，原告是否仍得主張優先承購權？（二）原告可否就系爭房地之全部對被告四人行使與原買賣契約同一條件之優先承購權？（見本院卷第100頁）茲分述如下： (一)原買賣契約經合意解除後，原告是否仍得主張優先承購權？1.按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，非無疑義（最高法院84年度台上字第2134號判決意旨參照）。查徐昇揚、徐詩維與被告四人間之原買賣契約固於105年6月30日合意解除，惟原買賣契約合意解除之日期，既晚於原告於105年5月18日以台北火車站郵局000146號存證信函表示依法行使優先承購權之時間，則依上開說明，原告行使優先承買權時，原買賣契約尚未解除，原告仍得行使優先承購權。 2.至於被告雖主張原承買人因原買賣契約已合意解除，並提出買賣行為被撤銷而不存在或出賣行為無效時，則無優先承購權之實務見解，辯稱原告無優先承購權存在云云。惟依被告提出之實務見解之事實觀之，係指原買賣關係自始不存在而無效，或原買賣關係依民法第244條債害債權之原因被撤銷時，始認無優先承購權之存在。此與本件乃原買賣契約已有效成立，於原告主張行使優先承購權後，被告四人與原承買人始因原買賣契約無法履行，始事後合意解除原買賣契約之情形不同，故被告提出之見解與本件事實不同，應無適用之餘地。況若允許原買賣契約當事人得事後解除契約，以規避他共有人所得行使之優先承購權之適用，亦顯與法條規範之意旨不符，併此敘明。 (二)原告可否就系爭房地之全部對被告四人行使與原買賣契約同一條件之優先承購權？ 1.按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例參照）因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號判決意旨參照）。次按本法條第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：(十一)土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。土地法第34條之1執行要點第10點第11款定有明文。 2.原告主張其於105年5月18日表示願意以同一條件購買系爭房地，並分別於105年6月6日、105年6月16日經被告四人通知辦理不動產簽約事宜，均同意依同一條件買受，而被告裘涵茹雖有為優先承購之意思表示，惟二次均未出席，且未提出簽約金50萬元部分，應認其已放棄優先承購權，故原告應得主張就系爭房地之全部範圍行使優先承購權等語。經查，原告及被告裘涵茹確實均已向被告四人就系爭房地表示願以同一條件優先承購之意思表示，為兩造所不爭執。從而，被告裘涵茹是否事後放棄優先承購權，將影響原告得行使優先承購權之範圍，準此，就此部分爭點，應先審酌被告裘涵茹是否有放棄優先承購權之情事，並分述如下： (1)經查，被告裘涵茹於105年5月20日以土城學府郵局000204號存證信函表示依法行使優先承購權後，於105年5月25日就其對系爭房地之相關權利義務行使全權授權被告裘鎮宇行使，此有公證書（見本院卷第102-106頁）為證。又被告裘鎮宇復於105年6月6日就被告裘涵茹授權予其辦理系爭房地之買賣事宜再授權予徐昇揚代理行使，亦有授權書（見本院卷第108頁）在卷可稽，並於105年6月16日原告與被告裘涵茹之複代理人徐昇揚於代書處簽立系爭買賣契約，並約定由原告支付50萬元簽約金在卷為憑（見本院卷第108頁、調字卷第 42-55頁）。從而，被告裘涵茹雖未於雙方約定第一次簽約日期到場，惟於第二次約定簽約期日，已由其授權代理人被告裘鎮宇再複委任徐昇揚代理，並簽定系爭買賣契約，就此部分，難認被告裘涵茹有何放棄優先承購權之意思。況依原告於105年6月27日以台北車站存證號碼000179號寄予被告之存證信函觀之，該意旨略以：伊於105年6月16日已於蘇晉得地政士見證下完成系爭買賣契約之簽訂，買方為伊及被告裘涵茹（由複代理人簽名），且已交付地政士50萬元現金，要求被告四人以買方身分簽約。並稱被告裘涵茹亦主張優先承購權，依土地法第34條之1執行要點第10點第10款，其買受系爭房地應有部分三分之一，故要求被告裘涵茹提出委任書及複委任書，且須支付三分之一買賣價金等語（見調字卷第61-67頁），益徵原告就被告裘涵茹簽訂系爭買賣契約並不爭執，僅要求提出相關授權代理之證明，且知悉依法應按各自應有部分比例行使優先承購權，故本件原告及被告裘涵茹應依各自之應有部分比例就系爭房地行使優先承購權。 (2)原告雖爭執被告裘涵茹提出存證信函之時不在國內云云，惟原告就該存證信函之形式真正既不爭執，亦無提出其他證據足以證明被告裘涵茹不在國內，或該存證信函非其本人所寄發之證據，故此部分主張，無足採信。又原告復主張被告裘鎮宇為系爭買賣契約之賣方，倘同時代理買方即被告裘涵茹即構成雙方代理，於法不合云云。惟按民法第106條禁止雙方代理之規定，旨在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許諾，即得為雙方代理之法律行為，此觀該條前段規定自明。代理人縱未經本人許諾，而有雙方代理之情形，其法律行為亦非當然無效，僅屬無權代理行為，依同法第170條第1項規定，如經本人事後承認，對於本人仍生效力（最高法院98年度台上字第1650號判決意旨參照）。被告裘鎮宇事前已取得被告裘涵茹之授權，自不受禁止雙方代理之限制，且該授權書亦有載明得再為授權之行為，為此，被告裘鎮宇再授權徐昇揚複代理簽訂上開買賣契約，均符合法令之規範，亦未違反雙方代理禁止之規定。為此，原告主張被告裘鎮宇或徐昇揚不得擔任代理之部分，自不足據。再者，原告主張其得以系爭房地之全部主張優先承購權云云，惟依前揭土地法第34條之1執行要點第10點第11款之規定，當其他共有人同時主張優先承購時，應由主張優先承購之共有人共同承購，並按各主張優先承購人之應有部分比率定其得優先承購之範圍，是被告裘涵茹既已主張優先承購權，並於105年6月16日由複代理人代表與原告以買方之身分簽訂上開二契約，應認其並未放棄優先承購權，是本件既有數共有人主張優先承購權，應由主張優先承購權之共有人共同承購，並依其等潛在應有部分比率定其得優先承購之範圍，然原告明知上情，仍主張就系爭房地之全部有優先承購權，兩造間應就系爭房地之全部成立買賣契約云云，於法不合，故原告之請求不應准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 7 月 28 日民事第二庭審判長法官陳映如法官劉以全法官洪韻婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 7 月 28 日書記官楊璧華

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