臺灣新北地方法院106年度重訴字第889號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 02 月 09 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第889號原　　　告　駿品興業有限公司
法定代理人　林宏駿
訴訟代理人　蔡茂松律師
黃啟銘律師
被　　　告　進極工業股份有限公司
法定代理人　陳震國
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年1 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○號四、五樓房屋暨地下一樓編號二之一、二之二、四之一、四之二之停車位遷出，並將上開房屋及停車位騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾陸萬貳仟肆佰捌拾貳元，及自民國一○六年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年八月二十日起至返還前開房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟捌佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣柒佰貳拾萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳仟壹佰陸拾壹萬捌仟肆佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項就已到期部分，於原告按月以新臺幣伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告按月以新臺幣壹拾陸萬參仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴之聲明為1.被告應自門牌新北市○○區○○○路000 巷0 號4 、5 樓房屋暨地下一樓編號2-1 、2-2 、4-1 、4-2 等停車位（下稱系爭不動產）遷出，並將前開房屋及停車位騰空返還予原告；2.被告應給付原告新臺幣（下同）1,962,482 元，及自民國106 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；3.被告應自106 年8 月20日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告234,000 元。嗣原告於107 年1 月23日本院言詞辯論期日當庭減縮聲明第3 項金額為被告應按月給付本金163,800
元（見本院卷第99頁）。經核原告所為前開訴之變更，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）被告於104 年5 月4 日與原告簽訂廠房租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭不動產。又雙方就系爭不動產所約定之租賃期限共計2 年（自104 年8 月20日起至106 年8 月19日止），並約定每月租金為156,000 元（發票稅金外加），被告亦依約簽發支票作為支付租金之用。嗣被告於105 年8 月間告知原告，因其欲更換原有支票之申請銀行，乃請求原告將其所開立已存入銀行託收而尚未到期，發票日分別為105 年9 、10、11、12月25日、106 年1 、2 、3 、4 、5 、6 、7 月25日，共計11紙支票返還，詎被告取回上開11紙支票後，並未依約再簽發支票以清償租金，且於105 年9 月25日以現金清償該月租金後，即未再按月給付租金（含發票稅金），自104 年10月份起亦未繳納該屋管理費。另原告因被告持續拖欠租金，乃於106 年5 月10日寄發新莊五工郵局第271 號存證信函予被告，請求被告給付積欠之租金。而被告法定代理人陳震國於收受前開存證信函後，並書立切結書予原告，除承認積欠原告租金未償外，亦承諾未如期給付將無條件遷出。然被告屆期仍未依約履行，原告再於106 年7 月15日寄發新莊五工郵局第503 號存證信函予被告，告知被告逾期將終止租約及收回房屋，惟被告置之不理。
（二）兩造間所簽訂之系爭租約已於106 年8 月19日屆至，依民法第439 條前段、第450 條第1 項及第455 條前段、系爭租約第3 條及第9 條第1 項後段之規定，原告自得請求被告遷讓返還系爭不動產，以及給付遲付租金（含發票稅金）及管理費：
1.被告於105 年9 月25日以現金清償該月份租金後，即未按月給付租金（含發票稅金），迄今已遲付租金總額逾2 個月以上之租額，原告分別於106 年5 月10日以新莊五工郵局郵局第271 號存證信函、106 年7 月15日以新莊五工郵局第503 號存證信函催告被告（及其法定代理人陳震國），並表明被告應於文到後7 日給付遲付租金，以及逾期則為終止系爭租約之意思表示，惟被告於催告期限屆至，仍未依約履行，原告本得於前開存證信函催告期限屆滿之翌日，合法終止系爭租約。又兩造間系爭不動產之租賃契約，業於106 年8 月19日屆至，原告亦以前開存證信函表達收回房屋之意，足認本件自無租賃契約默示更新之問題。故兩造所簽訂之系爭租賃契約確於106 年8 月19日屆至，原告依依民法第450 條第1
項、第455 條前段規定之租賃物返還請求權，自得請求被告遷讓返還系爭不動產。
2.原告依民法第439 條前段及系爭租約租約第3 條、第9
條第1 項後段之規定，自得請求被告給付遲付之房屋租金（含發票稅金）及管理費等費用，共計1,962,482 元：
(1)被告於105 年9 月25日以現金清償該月份租金後，即未按月給付租金（含發票稅金），迄至系爭不動產106 年8 月19日屆滿時，被告已積欠原告10個月租金即156 萬元未付（計算式：156,000 元×10月＝1,56萬
元）。又被告於簽訂系爭租約時，曾給付3 個月房租468,000 元作為押租保證金，復於扣除前揭押租保證金後，原告亦得請求被告給付所積欠之租金總額為1,092,000 元（計算式：156 萬－468,000 ＝1,092,000 ）。
(2)另被告承租系爭不動產，除應按月給付租金外，尚有租金總額5%之發票稅金須給付予原告。而被告105 年9 月25日雖以現金給付該月之租金，然該月之發票稅金卻未如期給付，迄至系爭租約於106 年8 月19日屆至時止，被告已積欠原告11個月之發票稅金即85,800元未予給付（計算式：156,000 元×5%×11月＝85,8
00元）。
(3)被告於104 年10月份起，即未依系爭租約第9 條第1
項後段約定給付管理費等費用，迄至本件租賃契約書於106 年8 月19日屆至時止，被告所應繳納之管理費等費用合計為784,682 元（計算式：104 年10至12月132,764 元＋105 年1 至12月408,952 元＋106 年1
至3 月122,022 元＋106 年4 月15,302元＋106 年5
月47,542元＋106 年6 月15,290元＋106 年7 月42,810元＝784,682 元）。
(4)綜上，被告應給付原告之遲付租金（含發票稅金）及管理費等費用，總計為1,962,482 元（計算式：1,092,000 ＋85,800元＋784,682 ＝1,962,482 ）。
3.系爭租約業於106 年8 月19日屆至，被告自該日起無占有系爭不動產之正當權源，且被告迄未返還系爭不動產，為無權占有系爭不動產，依前揭說明，被告係獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。又被告依系爭租約之約定，其占有使用系爭不動產期間，應按月給付原告每月租金（含發票稅金）共計163,800 元（計算式：156,00 0＋7,800 ＝163,800 元）。故原告得依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告自106 年8 月20日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金之不當得利163,800 元。
4.兩造間系爭租約自106 年8 月19日屆至後，被告就系爭不動產係屬無權占有之狀態，原告依民法第767 條第1
項前段之所有物返還請求權，自得請求被告遷讓返還系爭不動產等語。
（三）聲明：
1.被告應自系爭不動產遷出，並將系爭不動產騰空返還予原告。
2.被告應給付原告1,962,482 元，及自106 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應自106 年8 月20日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告163,800 元。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1 項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限，民事訴訟法第280 條第1 、3 項定有明文。經查，本件原告主張之前揭事實，業據其提出系爭租約、新莊五工郵局第271 號存證信函、新莊五工郵局第503 號存證信函、切結書、106 年房屋稅繳款書、建物登記謄本為證（見本院卷第23至43頁、本院卷第47、48頁）。又記載原告上開主張之起訴狀繕本，業經合法送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第91頁）。被告已於相當時期受合法通知，就原告主張之事實，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出爭執之書狀，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定，視同對於原告主張之事實自認，是堪信原告之主張為真實。
四、就原告各項請求有無理由，說明如下：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439 條、第440 條第1 項、第2 項、第450 條第1 項、第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。經查，原告為系爭不動產所有人並為系爭租約之出租人，租賃期間自104 年8 月20日起至106 年8 月19日，屬定期租賃關係，承租人即被告於105 年9 月26日起未按月給付租金，迄今已遲付租金總額逾2 個月以上，經原告分別於106 年5 月10日以新莊五工郵局郵局存證號碼第271 號存證信函、106 年7 月15日以新莊五工郵局存證號碼第503 號存證信函催告被告應於文到7 日給付遲付租金，並載明逾期不履行即為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第32至33頁、第37至41頁），惟被告遲至系爭租約期限屆滿即106 年8 月19日止仍未依約履行，足認系爭不動產租賃關係已然消滅，被告現仍占有系爭不動產應屬無權一事，應堪認定，原告自得依第455 條前段、第767
條第1 項前段規定，請求被告返還系爭不動產。
（二）原告請求被告給付遲付之房屋租金暨發票稅金、及管理費等費用，共計1,962,482 元暨法定遲延利息部分：
1.觀諸系爭租約第3 條所示：「租金每月新台幣：壹拾伍萬陸仟元整。（發票稅金外加）」（見本院卷第25頁），可知兩造約定每月租金為156,000 元，故被告自105
年9 月25日起清償該月租金後即未再給付，迄至系爭租約期限屆滿時即106 年8 月19日止，被告已積欠原告之租金共計156 萬元（計算式：156,000 ×10＝156 萬）
。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104 年度台上字第1569號判決參照）。又系爭租約第5 條前段約定：「乙方應於訂約時，交付甲方新台幣：肆拾陸萬捌仟元整，作為押租保證金」，是依上開說明，被告前已給付原告之押租保證金即相當於3 個月租金468,000 元經抵充後，被告尚積欠原告租金1,092,000 元（計算式：156 萬－468,000 ＝1,092,000 ），是依上開說明，被告應如數給付原告前開積欠之租金1,092,000 元。
2.依兩造系爭租約第3 條約定，被告除應按月給付房屋租金外，尚有租金總額5%之發票稅金須給付予原告。又原告主張被告105 年9 月之發票稅金即未如期給付，迄至系爭租約期限屆滿時即106 年8 月19日止，被告已積欠原告11個月之發票稅金即85,800元未予給付（計算式：156,000 元×5%×11月＝85,800元），是原告自得請求
被告給付上開發票稅金85,800元。
3.再觀諸系爭租約第9 條第1 項後段約定：「…；水費、電費大樓管理費、垃圾清潔費及營業上應繳之稅費，由乙方負擔。」可知，承租人即被告應負擔上開約定之費用。又原告主張被告於104 年10月起，即未依約給付管理費等費用，迄至系爭租約期限屆滿時即106 年8 月19日止，被告所應繳納之管理費等費用合計為784,682 元（計算式：104 年10至12月132,764 元＋105 年1 至12月408,952 元＋106 年1 至3 月122,022 元＋106 年4
月15,302元＋106 年5 月47,542元＋106 年6 月15,290元＋106 年7 月42,810元＝784,682 元），原告請求被告給付上開費用，為有理由。
4.綜上，原告請求被告應給付房屋租金暨發票稅金、及管理費等費用共計1,962,482 元（計算式：1,092,000 ＋85,800元＋784,682 ＝1,962,482 元），及自系爭租賃期限屆滿之翌日即106 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。
（三）次按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭不動產所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。經查，系爭不動產之租賃關係已於106 年8 月19日期限屆滿而消滅，被告現仍占有系爭不動產，業經前述，惟其占用情事無正當權源，係無法律上原因而受有占有使用房屋利益，致原告受有相當於租金之損害，屬不當得利。又系爭租約每月租金暨發票稅金為163,800 元（計算式：156,000 ×1.05＝163,80
0 元），是依上開說明，被告應自106 年8 月20日起至遷讓系爭不動產日止，按月給付相當於租金之不當得利163,80 0元，應屬有據。
五、從而，原告依系爭租約、第179 條前段、民法第439 條、第440 條第1 項、第2 項、第450 條第1 項、第455 條前段、第767 條第1 項前段等規定，請求被告應將系爭不動產騰空遷讓返還原告；被告應給付原告1,962,482 元，及自106 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應自106 年8 月20日起至騰空遷讓交還系爭不動產予原告之日止，按月給付原告163,800 元，為有理由，應予准許。
六、按原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無民事訴訟法第390 條第1 項之釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，同法第390 條第2 項、第392 條第2 項分別定有明文。查原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，合於上開規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；並依職權酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 2 月 9 日民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 12 日書記官 張芝婷