臺灣新北地方法院107年度簡上字第399號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 108 年 04 月 26 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第399號上　訴　人　吳淑女
宋枝春
前二人共同
訴訟代理人　丁福慶律師
複　代理人　洪嘉傑律師
被上訴人　　新站歐洲管理委員會

法定代理人　楊庭安
訴訟代理人　謝永隆
王品蓁
何石城
陳鴻琪律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國107 年10月3 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭107 年度板簡字第1442號第一審判決提起上訴，經本院於108 年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。本件被上訴人原法定代理人為黃俊輝，嗣於本院審理期間變更為楊庭安，有新北市板橋區公所民國107
年11月28日新北板工字第1072082735號函在卷可稽（見本院卷第115 頁），被上訴人於民國108 年2 月18日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第107 頁），依前開規定，其聲明承受訴訟，自應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人吳淑女為門牌號碼新北市○○區○○○路0000號房屋（即新興段4012號建物）之所有權人，於上開房址開設經營「來來牛排館」餐飲店。上訴人宋枝春為門牌號碼新北市○○區○○○路0000號房屋（即新興段4067號建物）之所有權人，於上開房址開設經營「一品活蝦」餐飲店。（二）上訴人二人均自106 年1 月1 日前之不詳日期，將營業用餐飲設備擺放於全體區分所有權人共有之退縮空地上，而侵害全體區分所有權人之所有權。為此，105 年11月12日召開之第十屆新站歐洲區分所有人會議決議，占用退縮空地之區分所有權人應按占用面積繳納使用費，嗣因部份用戶表示占用區域未涵蓋全部退縮空地範圍，故106 年11月18日第十一屆新站歐洲區分所有權人會議決議，同意一樓店面使用社區部分退縮空地，每戶每月改收取新台幣（下同）2,000 元管理費，並就上訴人溯及自106 年1 月1 日開始計算。然查，上訴人二人並未依照決議繳納管理費，經被上訴人寄發存證信函催討仍置之不理，為此，爰提起本件訴訟，請求上訴人二人分別給付管理費36,000元（計算式：18期【106/1 至107/6 】x 2,000 元=36,000 元），及因催收而產生之費用即律師費各35,000元。
（三）依新站歐洲公寓大廈（社區）第十一屆區分所有權人會議內容，被上訴人向上訴人二人分別請求占用退縮空地之管理費及催收費用，自無不合。為此爰依公寓大廈管理條例第21條、新站歐洲住戶規約第8 條第1 項、第5 項提起本訴，求為判決：（一）上訴人吳淑女應給付被上訴人71,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，其中36,000元按年息百分之10計算，其餘35,000元按年息百分之5 計算，均至清償日止之利息；（二）上訴人宋枝春應給付被上訴人71,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，其中36,000元按年息百分之10計算，其餘35,000元按年息百分之5 計算，均至清償日止之利息。
二、上訴人則以：
（一）被上訴人主張上訴人二人均自106 年1 月1 日前之不詳日期占用全體區分所有權人之共有之退縮空地，而侵害全體區分所有權人之所有權，惟按「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」，公寓大廈管理條例第3 條第2 款定有明文，因此所謂區分所有權人自指區分建物而有其專有部分者，此觀諸上法條之規定自明。本件縱使上訴人二人所占用者為「退縮空地」，自非占用建築物，能主張其所有權受侵害者亦僅為該空地之土地所有權人，而非被上訴人。
（二）又被上訴人雖以社區之內部規約規定應按戶收取一樓店面2,000 元，以作為法定空地之使用費，上訴人為社區住戶，自應受規約之拘束。然法定空地使用費其性質與住戶管理費並不相同，前者係使用空地而須給付空地所有權人（即土地所有權人）之費用，後者為住戶因專有部分建物所有權，所應分擔之社區維護費用。本件被上訴人並無權利能力，只有訴訟能力，且非空地之所有權人，自無收取法定空地使用費之權利與依據。
（三）上訴人等因一樓建物係供營業使用，而一樓建物前方空地主要係供一樓建物出入使用，故上訴人始會將營業用品置放於部分一樓建物前方空地上。原本一樓店面使用一樓前方空地本亦符合台灣民間習慣，但於105 年底忽然要求上訴人繳交使用費，並先後於105 年11月12日、106 年11月18日作成收取費用之決議。然因被上訴人本即無收取法定空地使用費之權利與依據，且被上訴人105 年11月12日決議係按各一樓用戶管理費之1.38倍計算費用、106 年11月18日決議係按戶收取2000元之費用，均非依上訴人所使用面積之實際土地價值計算相當租金之使用費，因各戶前方空地之面積不等，而上訴人僅使用部分空地。
（四）對於上訴人自106 年1 月1 日起有占用被上訴人主張的退縮空地（上訴人認為這是法定空地）不爭執，但並未全部占用，只是部分占用，而法定空地屬於土地所有權人所有，非屬區分所有權人所有，僅土地所有權人方能收取租金或相當於租金之不當得利，被上訴人無權收取管理費，縱使被上訴人有權收取，也應比照土地使用租金來收取，不能不區分占用土地面積多寡一律收取每月2000元，縱使被上訴人有權收取，也應證明上訴人實際占有使用土地面積依照法定租金來收取。
（五）被上訴人以占用法定空地之住戶每戶收取2000元係經協商而來，當時被上訴人有答應完成上訴人及其他占用戶三個條件，始能向占用戶數取管理費，惟迄今均未施作完成，被上訴人自不得向上訴人收取管理費等語置辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，僅判決上訴人二人應分別給付被上訴人36,000元及自107 年6 月30日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求（即律師費用），並依職權為假執行之宣告。被上訴人對於原審判決不利部分，未據上訴，此部分已告確定。上訴人對於敗訴部分提起上訴。上訴人並聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：
（一）被上訴人主張上訴人吳淑女、宋枝春確實有自106 年1 月1 日起占用全體區分所有權人之共有之退縮空地，業據其提出新興段4012號（門牌號碼27-1號）、4067號（門牌號碼27-6號）建物謄本（見原審卷第75至81頁）、退縮空地範圍及現場照片等為證（見原審卷第31至33頁、第49頁），且為上訴人所不爭執（見原審卷第141 頁），自堪信被上訴人此部分主張為真實。
（二）按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」、「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，公寓大廈管理條例第第3 條第1 、2 款、第4 條第2 項分別定有明文。次按「一、本規約效力及於本社區全體區分所有權人及住戶。二、本社區之範圍如建照執照中所載之基地、建築物及附屬設施」，新站歐洲住戶規約第1 條亦載有明文。因此所謂區分所有權人自指區分建物而有其專有部分者，此觀諸上法條之規定自明。上訴人雖辯稱：法定空地使用費其性質與住戶管理費並不相同，上訴人二人所佔用者為退縮空地，自非占用建築物，能主張其所有權受侵害者亦僅為該空地之土地所有權人，而非被上訴人云云。惟查，上訴人二人所占用之退縮空地係坐落於新北市○○區○○段000 號土地範圍內，該土地係屬於新站歐洲A 區建物之基地，土地所有權人即新站歐洲A 區建物之區分所有權人，揆諸前揭法文及新站歐洲住戶規規約，被上訴人乃係依照公寓大廈管理條例及新站歐洲住戶規約成立之管理委員會，且新站歐洲社區之A 區、B 區並無分別成立管理委員會，就A 區及B 區僅有被上訴人一個管理委員會，則被上訴人對於社區基地有管理權甚明，且被上訴人係依照第十一屆區分所有權人會議紀錄，而區分所有權人會議乃社區之最高意思機關，被上訴人為執行單位，對上訴人二人收取使用退縮空地之管理費，自屬有權提起本件訴訟，上訴人前開所辯，依前揭說明，於法無據，並無可採。
（三）第按區分所有權人應繳納之公共基金或應分擔已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。另按「為充裕使用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：1.公共基金。2.管理費。」，新站歐洲住戶規約第8 條第1 項定有明文（見本院卷第83頁）。而查，新站歐洲公寓大廈（社區）第十一屆區分所有權人會議於106 年11月18日下午14時召開，經合於公寓大廈管理條例第31條決議額數即出席區分所有權人與區分所有權比例均達四分之三以上同意，決議「同意一樓店面使用社區部份退縮空地，每戶每月收取2,000 元管理費」，有新站歐洲公寓大廈（社區）第十一屆區分所有權人會議紀錄乙份附卷可參（見原審卷第51至54頁），則被上訴人依公寓大廈管理條例第21條及新站歐洲住戶規約第8 條第1 項、第5 項規定，及新站歐洲公寓大廈第十一屆區分所有權人會議決議內容，請求上訴人二人各給付被上訴人36,000元（計算式：18期【106/1
至107/6 】×2,000 元＝36,000元），即屬有據，應予准
許。
（四）至上訴人雖辯以被上訴人應依上訴人實際占用面積來收取管理費，而非統一按戶收取2000元之費用云云，然按區分所有權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，顯然違反公平正義原則，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。故區分所有權人會議決議或規約是否無效，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議或規約之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，不能單憑該決議或規約對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成較少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例或區分所有建物之專有部分權狀坪數比例成正比，舉例言之，居住高樓層之住戶對於樓梯、電梯之使用頻率及依賴程度顯然高於居住低樓層之住戶，各住戶對於水塔、水箱之使用程度則與各住戶用水習慣與數量之關連性較高，若公寓大廈設有游泳池、健身房、視聽室等康樂設施，各住戶之受益程度繫於使用習慣或頻率，凡此均與共用部分之應有部分或專有部分之權狀坪數無關，可知各住戶對於共用部分之使用頻率各有不同，且長期之使用習慣未必均相同，決定因素甚為複雜，據以決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，亦有其事實上之困難性，而非屬易事，是以公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就分擔方式另為決定，以期公允妥適。區分所有權人會議本即有權議決規約之訂定或變更，亦有權決議區分所有權人應繳交之管理費，此觀系爭規約第3 條第3 項第1 款、第10條規定至明。是關於管理費收取本即得由區分所有權人決議或變更決議後收取，而上訴人倘若認為區分所有權會議之決議內容不合理，除非提出確認區分所有權人會議決議無效或撤銷區分所有權決議之訴，於經撤銷前或經判決為無效前，前揭第十一屆區分所有權人會議決議仍屬有效，上訴人自仍受上述決議拘束。
（五）上訴人另以被上訴人有答應完成上訴人及其他占用戶包括打通前棟一樓用戶與後棟之通路、汙水管遷移他處及設置電梯通路直達頂樓等三個條件，始能向占用戶數取管理費，惟迄今均未施作完成，自不得向上訴人收取管理費云云。惟上訴人自承所稱之三個條件是與當時之管理委員會主委宋孝儀協議（見本院卷第142 頁），則上述協議內容縱使為真，因被上訴人僅為執行單位，上述協議內容復未經社區最高權利機關之區分所有權人會議決議通過，則上訴人自不得以被上訴人未履行三條件為由而拒絕給付上述管理費，是上訴人前開抗辯，於法無據，尚不足取。
（六）末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項分別定有明文。另「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息（以未繳金額之年息10% 計算）、催收費用（如送發存證信函、法院執行規費等）。」，新站歐洲住戶規約第8 條第5 項亦定有明文（見本院卷第83頁）。本件給付屬給付費用之債，並無確定期限，揆諸前揭法條規定，被上訴人主張上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起算，即自107 年6 月30日（見原審卷第85、87頁）起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例第21條、系爭住戶規約第8 條第1 項、第5 項規定，請求上訴人二人各給付被上訴人36,000元及自107 年6 月30日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日民事第二庭 審判長法 官 范明達

法 官 饒金鳳

法 官 吳幸娥
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日書記官 丁于真