臺灣新北地方法院107年度訴字第2551號

• 裁判案由: 酌減違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 11 月 28 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2551號原　　　告　周錦伶

訴訟代理人　巫宗翰律師
複　代理人　劉芯言律師
被　　　告　丞石建築開發有限公司

法定代理人　葉雲豪
訴訟代理人　陳慶瑞律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國107 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第9 頁）。嗣於民國107 年11月14日言詞辯論期日變更上開利息起算日為自判決確定之翌日起算（見本院卷第194 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
二、原告起訴主張：兩造於105 年9 月12日簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（以下合稱系爭房地契約，單指其一則分別稱房屋買賣契約、土地買賣契約），由伊以總價850 萬元向被告買受坐落新北市○○區○○段00○00地號土地（權利範圍10000 分之99），暨其上「菁英薈一期」建案預售屋B2棟6 樓之房屋，含地下4 層編號第19號之平面式停車空間（權利範圍全部，以下合稱系爭房地，單指其一分別稱為系爭土地、系爭房屋），伊已依約交付訂金5 萬元、簽約金105 萬元、使用執照核發交付款（下稱使照款）40萬元，合計150 萬元。嗣被告以伊未按時支付款項為由，於107
年8 月1 日以桃園府前郵局第838 號存證信函解除系爭房地契約，並沒收伊已繳價金150 萬元之15% 即1,275,000 元，惟被告係自行銷售系爭房地，未有行銷等費用支出，且仍得出售系爭房地取得預期利益，未有損害，是其以系爭房地總價款15% 計算違約金，實屬過高，爰依民法第252 條規定請求酌減違約金為275,000 元，並依民法第179 條之規定請求被告返還酌減違約金後之不當得利100 萬元，而聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及自判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行等語。
三、被告則辯以：原告依約原應於107 年5 月10日前完成銀行貸款撥款事宜，然委任訴外人楊崇淵於107 年5 月10日與伊簽署協議書，約定延期至同年月20日前完成協商（含對保時間/ 使照款繳納時間），否則即按伊公司行政程序辦理。嗣原告未完成銀行對保，再委任楊崇淵於同年5 月19日與伊簽署切結書（下稱系爭切結書），承諾其應於同年月30日前繳納使照款，及於同年月25日完成銀行對保撥款，倘未如期完成，則依系爭房地契約違約罰則辦理，不得異議。惟原告遲至同年6 月15日方給付使照款40萬元，經伊催告仍未完成銀行對保撥款，伊乃解除系爭房地契約並以系爭房地總價款15%
充當違約金，原告既以系爭切結書承諾依合約違約罰則辦理，且明確表示不得異議，則其訴請酌減違約金，顯無理由等語，並答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院整理、補充兩造不爭執事項，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容：
㈠兩造於105 年9 月12日簽立系爭房地契約，約定分別以382
萬元、468 萬元向被告購買系爭房屋及系爭土地，總價850
萬元，原告已給付訂金等款項共計150 萬元，有系爭房地契約、統一發票、現金簽收單可稽，且為被告不爭執（見本院卷第25、112 、121 、194 、197 頁）。
㈡被告於107 年7 月18日以菁英會通知函催告原告於函到7 日內完成銀行撥款、繳納貸款差額及代辦契稅費等，有該函可考（見本院卷第141 、194 、197 頁）。
㈢被告以原告逾期未完成銀行撥款及繳付貸款差額為由，依系爭房地契約第25條第2 項第1 款等約定，於107 年8 月1 日以桃園府前000838號存證信函解除系爭房地契約，並沒收總價款15% 之違約金，該函於同年月2 日送達原告，有該存證信函為憑（見本院卷第143-145 、194 、197 頁）。
㈣系爭房地契約業經被告合法解除，被告以原告已付價金中之1,275,000 元，即總價款之15% 作為違約金而沒收，僅返還原告另扣除相關費用後之餘款（見本院卷第194 、195 頁）。
五、原告主張系爭房地契約雖經被告合法解除，惟被告以系爭房地契約約定之總價15% 即1,275,000 元為違約金，而沒收此部分其已繳之價金，顯屬過高，請求依民法第252 條規定酌減為275,000 元，則其餘100 萬元構成不當得利，被告應依民法第179 條規定返還之等語（見本院卷第195 、177-181
頁），為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點在於上開違約金其數額是否過高而應予酌減？經查：
㈠按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250 條之規定及其修正理由自明（最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。查房屋買賣契約第7 條「付款條件」約定：「買方（即原告）同意第5 條總價款依照『附件一：付款明細』繳納價款，買方依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，買方於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內（依郵局第一次投遞日期為通知日）如期如數給付賣方（即被告），應以現金或即期支票逕向買方指定之辦事處或指定之銀行專戶繳付房屋價款。」；土地買賣契約第5 條「付款條件」亦有相同意旨之約定（見本院卷第29、100 頁），即原告應依系爭房地契約附件一之付款明細表（見同上卷第50、112 頁）所定之時期、時間給付買賣價金，包括自備款及銀行貸款。又房屋買賣契約第8 條「逾期付款之處理方式」第2 項約定：「買方若逾期不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，即視為買方違約，雙方同意依違約之處規定處理。賣方同意緩期支付者，不在此限。」，及第25條「違約之處罰」第2 項、第3 項約定：「倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約任何條款之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。……」、「買賣雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」等字；土地買賣契約第6 條第1 項、13條第2 項亦有相同意旨之約定（見同上卷第29、46、100 、107 頁），是原告違反系爭房地契約關於付款方式及時間之約定時，被告得依房屋買賣契約第25條第2 項、土地買賣契約第13條第2 項約定，解除系爭房地契約，並沒收系爭房地契約總價款15% 計算之金額作為違約金，且此違約金之約定，屬於損害賠償額預定性質。
㈡本件原告自承其於107 年5 月10日仍未能完成銀行貸款撥款，且其係經被告催告如前揭四、㈡、㈢所述，未能依約履行而構成違約等語（見本院卷第194-197 頁），則被告於定期催告後，依前述房屋買賣契約第25條第2 項、土地買賣契約第13條第2 項約定，解除系爭房地契約，並沒收原告已繳納價款中，依系爭房地契約約定買賣總價款15% 計算之金額即1,275,000 元（計算式：850 萬元×15% ＝1,275,000 元）
，作為違約金，自屬有據，被告此部分所辯，要屬可採。
㈢次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909 號民事判決意旨參照）。準此，當事人間如有違約金之約定，且有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得依約定請求債務人給付違約金。如債務人主張債權人請求之違約金過高，並請求法院減至相當之數額者，債務人應就約定之違約金過高之有利事實，負舉證責任。查：
⒈本件原告雖主張系爭房地係由被告自行出售，未有任何代銷費用、服務報酬等締約必要支出，且被告於解除契約後，仍繼續銷售系爭房地，出售他人，未因此完全喪失預期利益，故被告就其不買系爭房地並未受有損害，故前揭違約金實屬過高，應酌減為總價金3.2%即275,000 元云云（見本院卷第180 頁），然此違約金約定屬損害賠償總額預定性，業如前述，原告未就本件違約金有何過高情事舉證以實其說，揆諸前開說明，已難憑採。況現今房市低迷，市場觀望氣氛濃厚，成交不易，此為週知之事實，則被告就系爭房地另行出售，是否仍得以原價或高於原價取得買賣價金，又另行成交之期間長短，此期間原可取得原告給付買賣價金運作利益之喪失為何，猶未可知，原告空言被告仍得將系爭房地另行出售，無何損失，本件違約金過高云云，在原告未盡舉證責任下，本院實難遽信。
⒉且內政部公布之預售屋買賣契約書範本第25條關於違約之處罰，記載：「……四、買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等字，此於內政部不動產資訊平台可以查得，其內載之賣方解約違約金之計算方式不得高於房地總價15% ，足見系爭房地契約所約定賠償房屋總價15% 之違約金，並無高於一般行情，應無過高之虞。此外，原告亦未舉證證明本件約定違約金有過高之情事。因此，原告主張依系爭房地契約約定以契約總價15% 計算違約金過高，請求酌減云云，委無可採。
六、綜上所述，系爭房地契約關於違約金之約定，尚無過高情事。從而，原告請求酌減違約金，並依民法第179 條規定，請求被告返還已沒收之違約金100 萬元及法定遲延利息，為無理由，不應准許，應予駁回。又原告之請求既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日民事第二庭 法 官 范明達
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日書記官 蘇哲男