臺灣新北地方法院107年度訴字第3153號

• 裁判案由: 確認會議決議無效
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 108 年 06 月 26 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第3153號原　　　告　簡安宏
訴訟代理人　連堂凱律師
複 代理 人　鍾佩君律師
黃采薇律師
被　　　告　漢皇馥麗公寓大廈管理委員會

法定代理人　黃敏俐
訴訟代理人　蘇信誠律師
上列當事人間確認會議決議無效等事件，本院於民國108 年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認民國一○七年五月二十九日漢皇馥麗社區管理委員會第五屆五月第一次臨時會所為之決議無效。
確認民國一○七年七月二十一日漢皇馥麗社區第五屆第二次臨時區分所有權人重開會議所為如附表所示之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。又第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175 條第1 項亦有明文。本件被告漢皇馥麗公寓大廈管理委員會之法定代理人原為陳建強，於訴訟中之民國108 年1 月4 日變更為乙○○，並由其具狀聲明承受訴訟等情，有民事聲明承受訴訟狀、新北市中和區公所108 年1 月8 日新北中工字第1082221302號函暨申請報備書、會議紀錄在卷可稽（見本院卷第91頁至第99頁），核與上開規定相符，應予准許。
二、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在。此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件原告主張被告所召開之下列會議決議無效，惟為被告所否認，是兩造就決議無效與否已生爭執，該項法律關係存否不明，致原告在法律上地位有受侵害之危險。而此等不安狀態，可由確認判決予以除去。是原告提起本件確認之訴，應認有確認利益存在。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠原告為漢皇馥麗社區（下稱系爭社區）之區分所有權人兼住戶，亦為停車位所有人。被告於107 年5 月29日召開第五屆五月第一次臨時會（下稱系爭管委會會議）時，竟決議通過系爭社區停車位之出租對象僅限為本社區住戶，禁止非社區住戶及社區以外之人承租系爭社區停車位（下稱系爭停車位使用決議）。惟依當初建商與原始承購戶所簽立之專用停車位分管協議書第3 條約定：「買賣雙方各所持有之專用汽車停車位，得出租予本大廈住戶或鄰近需用人停放汽車使用，地下二層編號105 ～128 部份停車位為獨立權狀得單獨對外出租及出售」，而上開車位分管協議既未經合法終止，且系爭社區規約第2 條第4 項亦明定停車空間應依分管協議使用，是上開決議係以少數管理委員變更全體區分所有權人（下稱區權人）作成之分管協議，實質上與修改規約無異，本應由區權人會議為之，不得逕以管委會決議行之，被告事後雖召開區權人會議追認，然該次區權人會議之表決權數並未將商場之應有部分納入出席人數及表決人數，則上開追認之區權人會議於法不合，是上開停車位決議仍屬牴觸規約，且有違公寓大廈管理條例第37條、第4 條規定，依民法第56條第2 項，應屬無效。
㈡又系爭社區於107 年7 月21日召開第五屆第二次臨時區分所有權人重開會議（下稱系爭區權人會議），並就下述議題有無效之情形：
⒈議題一「社區門禁感應磁卡管制辦法（下稱管制辦法）部分」：
系爭區權人會議決議通過將管制辦法增修管制措施第7 款，規定住戶如需超過6 個門禁卡時，應由區權人提出申請，且申請時須填寫切結書，提供使用人之性別、電話、出生年份、身分證字號、員工到職日、租約等個人資料，並通過管理委員會（下稱管委會）審查通過，必要時須接受管委會進入屋內檢查，始能取得門禁感應磁卡（下稱系爭感應卡決議）。前開決議已違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項、個人資料保護法第19條，非以法律規定或得本人同意時，不得為之，且作成決議時，未依系爭社區規約第3 條第6 款通知承租人或公司員工等利害關係人列席陳述意見，此外，縱司法機關入屋搜索，尚須依刑事訴訟法嚴格審查，上開決議卻授權管委會任意進屋查看，侵犯居住安寧與私人生活秘密，有違民法第72條、第148 條規定，應屬無效。
⒉議題二「增訂規約第10條第8 款，依不同使用類別繳納管理費」：
系爭區權人會議決議通過增定規約第10條第8 款，依不同使用類別繳納管理費，並自107 年6 月起，將公司及套房之收取費用由每坪新臺幣（下同）90元調漲為每坪130 元（下稱系爭管理費決議），然依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定可知，管理費應由區權人按共有之應有部分比例分擔為原則，雖非不得由區權人會議會議或規約另行規定，惟應有差別標準收費之充分、具體理由，否則無異藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之分擔決議，即屬權利濫用，而一般公司行號僅有平日及日間有員工上班進出，使用公設之時間明顯少於一般住戶，再套房部分僅係格局不同，使用人數並不當然多於非套房、但為大家庭之住戶，是一般公司行號及套房究竟有何使用公共設施頻率較高或垃圾產量多於其他住戶之事實應由被告舉證證明之，而被告既無充分理由採取差別標準收費，依民法第56條第2 項、第148 條第1 項規定，系爭管理費決議應屬無效。
⒊議題四「社區門禁系統、車道Etc 、攝影機系統」：
系爭區權人會議決議經三家廠商比價後，就社區門禁系統、車道Etc 、攝影機系統進行汰舊換新（下稱系爭系統更換決議）。惟上開決議內容就系統汰換之理由、範圍或價格等均未有所說明，顯欠缺明確性，亦未設定金額上限，等同於透過系爭區權人會議空白授權管委會恣意選擇廠商，並決定維修金額及工項，使系爭社區規約第12條授權金額之規定喪失實益，且被告未提出任何資料供與會區權人參考及評估，足認該決議係以損害他人為目的，不符誠信原則，有違民法第56條第2 項、第148 條第1 項及第2 項規定、系爭社區規約第12條約定，應屬無效。
㈢綜上，系爭停車位使用決議、系爭感應卡決議、系爭管理費決議、系爭系統更換決議均屬無效，為此提起本件訴訟等語，並聲明：⒈確認系爭管委會會議所為之系爭停車位使用決議無效。⒉確認系爭區權人會議所為之系爭感應卡決議、系爭管理費決議、系爭系統更換決議無效。
二、被告則以：
㈠系爭停車位使用決議
系爭管委會議決議係就106 年12月16日區權人會議決議修正之規約第2 條第6 項，及101 年10月23日公告施行之社區停車場管理辦法（下稱停車場管理辦法）重申公告並定期執行，亦即僅就停車場管理辦法及社區規約，加以「公告」，並公告實施日期為自公告日起算45天寬限期，於法並無違誤。而停車場管理辦法第2 條已明定：「車位出租對象為本社區住戶」，該管理辦法為時任主任委員之原告所公告，足認原告認為停車場管理辦法之變更屬管委會之權限，不需經區權人會議決議，原告事後否認自己擔任主委期間所制定之辦法，令人難以接受。況被告已於108 年4 月13日召開第六屆第一次臨時區權人重開會議，並決議通過增修社區規約第20條第5 項，將社區規約未明定之事項亦可依經區權人會議決議通過之管理辦法辦理，並追認停車場管理辦法，且原告亦有委託訴外人甲○○參加該次區權人會議，其他商場專區之管理委員亦均到場，再依本院107 年度訴字第528 號判決已認定住宅專區與商場專區之分管協議有效，依該分管協議，商場專區已將包含停車場在內之公共空間委託住宅專區管委會管理，是系爭停車位使用決議既已由區權人會議決議通過，已合於規約第2 條第2 項公共區域由共有人決議之規定。
㈡系爭感應卡決議
查系爭社區面積達531 坪，為地上19層建築物，戶數共有62戶，頗具規模，為維護社區安全，就人員進出加以門禁管制，感應卡自不應浮濫發放，系爭感應卡決議要求提出切結書及使用者基本資料，藉以管制人員進出、維護社區安全，必要時作為緊急聯絡之用，要求檢視租約正本，再將租約副本由物管中心備查，僅是為了確保真實性及掌握租期、有無分租或轉租、水電瓦斯管理費之應繳納人，否則房東隨意出具聲明，無法辨認真假，且授權管委會必要時得檢查屋內以確認住戶沒有異常隔間，或不特定住戶出入，造成有安全疑慮，故系爭感應卡決議乃為保護社區安全所必需，增進公共利益所必要，與個人資料保護法第19條並無扞格，且國內許多公寓大廈均要求訪客填寫個資（含身分證字號）並扣留身分證件，未經認定違反強行規定，原告竟妄稱系爭感應卡決議侵犯隱私、權利濫用，置社區公共安全於不顧，自難令人贊同。
㈢系爭管理費決議
又系爭管理費決議將管理費標準區分為一般住戶、公司行號及套房之方式，放諸全臺各公寓大廈，所在多有，且行之有年，依一般社會通念公司行號或套房出租之進出人員較多，使用公共設施及資源較頻繁，垃圾產量亦較大，繳納不同等級的管理費自屬合理。以系爭社區觀之，管理公司甚須替八樓公司住戶單獨設立掛號郵件登記簿，以與其他住戶區分，足證對公司行號及套房酌增收費，並無不當。
㈣系爭系統更換決議
系爭系統更換決議係授權管委會進行比價招標、選定廠商後，施作相關工程。依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，應由管委會為之。是上開系統的汰舊換新工程，本屬於管委會職權，且經三家比價即係為避免私相授受、圖利自肥的弊端，且相同議案早在系爭社區106 年12月16日第五屆區權人重開會議之會議資料附具有三家廠商的報價單，清楚顯示施作內容及價金（含個別項目單價及總價），並非空白授權，且經該次區權人會議決議通過授權管委會決定規格及發包作業等語，資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項
㈠原告為系爭社區之區權人，亦為住戶及車位所有人。
㈡被告於107 年5 月27日召開系爭管委會會議，通過系爭停車位使用決議，內容略為：「全數同意公告社區停車場及社區規約並公告實施日期為公告日起算45天寬限期後，依據社區停車場管理辦法及社區規約執行車位出租對象限為本社區住戶及禁止大型機車、重型機車進入本社區停車場停放。」
㈢系爭社區於107 年7 月21日召開系爭區權人會議，通過系爭感應卡決議、系爭管理費決議、系爭系統更換決議，內容分別如附表所示。
㈣系爭社區之原始住戶與起造建商之專用停車位分管協議書第3 條約定：「買賣雙方各所持有之專用汽車停車位，得出租予本大廈住戶或鄰近需用人停放汽車使用，地下二層編號105 ～128 部份停車位為獨立權狀得單獨對外出租及出售。」㈤系爭社區規約第2 條第4 項、第6 項分別規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。」；「停車位僅限停放汽車停車位，停車空間之汽車停車位及公共區域，嚴禁停放機車（含大型機車重型機車）。違反管制規定，屢勸不聽、造成社區重大安寧顧慮者或車輛強行進入者，應以每日租金新台幣貳千元整罰款按日賠償及所造成之任何所有損壞需負責修復或照價賠償。」
㈥系爭社區之停車場管理辦法第2 條第1 款規定：「依分管協議之停車位，車位之出租對象，限為本社區住戶，商場部分之停車場管理辦法由商委會製定之」等事實，有建物所有權狀、專用停車位分管協議書、專用停車位分管協議書明細、系爭區權人會議紀錄、系爭管委會會議紀錄、系爭社區規約、停車場管理辦法及公告在卷可憑（見調字卷第21頁至第49頁，本院卷第67頁至第83頁、第141 頁至第145 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷
原告主張系爭管委會會議所為之系爭停車位使用決議及系爭區權人會議所為之系爭感應卡決議、系爭管理費決議、系爭系統更換決議均屬無效，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分別析述如下：
㈠系爭停車位決議應屬無效：
⒈原告主張建商與原始承購戶所簽立之專用停車位分管協議書第3 條已明定專用汽車停車位得出租予本大廈住戶或鄰近需用人停放汽車使用，而上開車位分管協議既未經合法終止，且系爭社區規約第2 條第4 項亦明定停車空間應依分管協議使用，是上開決議與修改規約無異，應由區權人會議為之，被告事後雖召開區權人會議追認，然該次區權人會議之表決權數並未將商場之應有部分納入出席人數及表決人數，則上開追認之區權人會議於法不合等語。按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第37條定有明文。是管委會之決議內容如與規約相違者，應屬無效。查，系爭社區規約第2 條第4 項明定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，使用其約定專用部分。無買賣契約或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。」，已為兩造所不爭執，足認系爭社區停車位如以買賣契約取得獨立產權或以分管契約約定專用者，則停車位之使用應依買賣契約或分管契約之約定，其他共有之停車空間，方得授權管委會約定為特定區權人專用。又兩造對於訴外人即起造人漢皇開發股份有限公司與原始承購戶之專用停車位分管協議書第3 條約定：「買賣雙方各所持有之專用汽車停車位，得出租予本大廈住戶或鄰近需用人停放汽車使用，地下二層編號105 ～128 部份停車位為獨立權狀得單獨對外出租及出售。」一節亦未爭執，足見有獨立權狀之停車位即地下二層編號105 ～128 停車位得單獨對外出租、出售，依分管契約之約定專用停車位亦得出租予社區住戶或他人。是系爭停車位決議未區分專有及約定專用停車位一律限制出租對象之內容顯已牴觸社區規約，應屬無效。
⒉被告抗辯系爭停車位決議僅係將106 年12月16日修正之規約第2 條第6 項及停車場管理辦法重申公告並定期執行，於法並無違誤云云。然系爭社區規約第2 條第6 項僅規定停車位僅限停放汽車及違反時之相關處罰，並未明文禁止停車位之出租對象，有系爭社區規約在卷可查（見本院卷第69頁），足認系爭停車位決議有關禁止將停車位出租與系爭社區住戶以外之內容並非根據上開規約而來。又停車場管理辦法固明定依分管協議之停車位之出租對象限於系爭社區住戶，惟此亦與系爭社區規約第2 條第4 項規定相違，應屬無效，是縱系爭停車位決議僅係重申停車場管理辦法仍無從解免相關內容違反規約第2 條第4 項之情事。又被告抗辯已於108 年4
月13日召開第六屆第一次臨時區權人重開會議，並決議通過增修社區規約第20條第5 項，將社區規約未明定之事項亦可依經區權人會議決議通過之管理辦法辦理，另追認停車場管理辦法云云。惟上開規約無論涉及何種事項均空白授權管委會得任意制訂管理辦法拘束住戶，其效力為何已值商榷，況該次會議中僅係追認系爭管委會會議內容，並將相關內容增訂於停車場管理辦法討論案，顯非將停車場管理辦法提案由區權人表決，被告復未證明停車場管理辦法業經區權人會議決議通過，自難認停車場管理辦法業經區權人會議通過，此外，系爭社區停車空間之使用方式業已明定於規約第2 條第4 項，能否據此而認限制停車位出租對象屬於規約第20條第5 項所稱規約未明定之事項，進而適用停車場管理辦法，亦屬有疑。至於區權人會議雖事後追認系爭管委會會議之記錄內容，然此仍與修改規約有別，自無從以區權人表決追認系爭停車位決議之方式，修改或取代原有規約之規定，況分管契約未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨可資參照），是被告抗辯事後以由區權人會議修改規約第20條第5 項，並追認停車場管理辦法，已補正系爭停車位決議之合法性云云，洵無可採。
㈡系爭感應卡決議
⒈按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第4 條第1 項、第5 條、第23條第1 項定有明文。再按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條亦有明文。又所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年度台上字第2603號判例要旨可參）。再按維護人性尊嚴與尊重人格自由發展，乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲法明文列舉之權利，惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整，並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制，隱私權乃為不可或缺之基本權利，而受憲法第22條所保障（司法院大法官會議釋字第585 號解釋參照)
，是依憲法第23條規定，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之，且縱使以法律限制人民隱私權時，亦應合於比例原則，即行為應適合於目的欲達成之適當性原則（即目的正當性），行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微手段之必要性原則（即手段必要性），以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則（即限制妥當性），倘與上開憲法第23條所要求之目的正當性、手段必要性、限制妥當性符合者，即無乖於比例原則，司法院大法官會議著有釋字第476 號及第544 號解釋。是法律行為如有造成對人民隱私權不合理侵害，而有違憲法保障人民隱私權之意旨時，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。準此，公寓大廈管理條例第5 條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之，然規約對區權人所為之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，不得違背比例原則。
⒉次按個人資料，指自然人之姓名、出生年月日、國民身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動，及其他得以直接或間接方式識別該個人之資料；個人資料之蒐集、處理或利用，應尊重當事人之權益，依誠實及信用方法為之，不得逾越特定目的之必要範圍，並應與蒐集之目的具有正當合理之關聯，個人資料保護法第2 條、第5 條分別定有明文。又按非公務機關對個人資料之蒐集或處理，除第6 條第1 項所規定資料外，應有特定目的，並符合下列情形之一者：㈠法律明文規定。㈡與當事人有契約或類似契約之關係，且已採取適當之安全措施。㈢當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料。㈣學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要，且資料經過提供者處理後或經蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人。㈤經當事人同意。㈥為增進公共利益所必要。㈦個人資料取自於一般可得之來源。但當事人對該資料之禁止處理或利用，顯有更值得保護之重大利益者，不在此限。㈧對當事人權益無侵害，同法第19條第1 項第5 款、第6 款亦有明文。
⒊查系爭感應卡決議要求需要超過6 個感應卡時，區權人必須填寫申請書，並要求公司需提供員工造冊（姓名、性別、電話、出生年份、身分證字號、員工到職日) ，一般住戶須提供身分登記制（姓名、性別、連絡電話、出生年份、身分證字號) ，如係承租戶，另須提供租約供查驗、留存，必要時管委會需入屋檢查等內容，為兩造所不爭執，是系爭感應卡決議已涉及蒐集員工、住戶之個人資料，依公寓大廈管理條例第23條規定，仍應優先適用個人資料保護法相關規定，而入屋檢查部分應屬侵犯隱私權，亦需合於比例原則之要件。被告雖抗辯蒐集員工、住戶之個人資料係為管理社區安全、維護公共利益所必要，而蒐集上開個人資料雖可達成管制進出人員、避免發卡浮濫之目的，然決議內容要求提供之資訊範圍，包含姓名、性別、電話、出生年份、身分證字號、員工到職日等多項個人資料，而上開個人資料如欲僅係特定、確保真實身份，亦可透過公司、出租之區分所有權人或提供部分個人資料加以確認即可，更無出示完整租約之必要，足認系爭感應卡決議要求提供多項個人資料顯逾越特定目的之必要範圍，已難認合於個人資料保護法相關規定。再者，系爭感應卡決議授權管委會必要時得入屋查看，顯已侵犯住戶隱私權，且管委會得入屋檢查有無異常隔間或不特定住戶之手段與管制出入人員、維護社區安全之目的間並無正當關聯，已不符合乎目的正當性，更何況管委會任意入屋檢查之手段對隱私權之侵害不可謂不大，顯與手段必要性之要件相違。
⒋綜上，原告主張系爭感應卡決議違反個人資料保護法第19條、民法第72條，應屬無效，洵屬有據。
㈢系爭管理費決議
⒈按區分所有權人會議，經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時。其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院得加以審查（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。是雖公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定。惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離「按應有部分比例分擔」之原則。否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用（高等法院96年度上易字第424 號判決參照）。
⒉原告主張系爭管理費決議區別一般住戶、公司行號及套房而定有不同收費標準，未能合理說明差別收費之標準，屬權利濫用而無效等語。被告雖辯稱公寓大廈採取差別收費標準者所在多有，且因公司行號及套房，出入人數較多。使用公共設施及資源較頻繁，垃圾產量亦較大，收取較多管理費，自屬合理云云，並提出八樓公司專用郵件登記簿為證（見本院卷291 頁至第319 頁），惟上開資料至多能證明該公司郵件往來情形確實較為頻繁，然僅為個案情形，尚不能比附援引於其他公司或套房住戶，且被告並未提出系爭社區之垃圾清運、公共電費等資料供本院審酌，是被告空言抗辯一般公司行號及套房耗費較多社區資源，已無可採，此外，被告復未提出其他證據資料佐證系爭管理費決議採取差別收費標準之合理性，是系爭管理費決議區別一般住戶、公司行號及套房已難認具有差別收費之充分理由，更遑論兩者收費標準相距懸殊達近乎1.5 倍，益徵欠缺充分合理性。是原告主張系爭管理費決議，違反誠信原則、平等原則，且屬權利濫用，應屬無效，自屬有據。
㈣系爭系統更換決議
原告主張系爭系統更換決議空白授權管委會恣意選擇廠商，並決定維修金額及工項，有違民法第56條第2 項、第148 條第1 項及第2 項規定、系爭社區規約第12條，應屬無效等語。被告雖抗辯系爭社區106 年12月16日第五屆區權人重開會議之會議資料已檢附三家廠商報價單，清楚顯示施作內容及價金，並非空白授權，且經該次區權人會議決議通過授權管委會決定規格及發包作業云云，然系爭社區106 年12月16日第五屆區權人重開會議所檢附3 份報價單中，其中訴外人荃城科技有限公司之報價單載明報價有效期限為30日，有該公司報價單在卷可佐（見本院卷第211 頁至第213 頁），是該份報價單顯已失效，且3 份報價單中2 份報價單均係106 年11月間所開立，則距離系爭區權人會議通過系爭系統更換決議時之107 年5 月27日，至少已相距半年，是上開3 份報價單所載之項目單價及總價是否仍能使被告據以選擇施作廠商或選擇規格，誠屬有疑，另審酌系統更換之單價已達社區規約第12條所定重大修繕或改良標準，依系爭社區規約第3 條第3 項屬於應經區權人會議決議之事項，本應審重為之，而系爭社區雖已於106 年12月16日第五屆區權人重開會議決議授權被告規格及發包作業，然被告自該次會議後迄今仍未進行系統更換工程，且召開系爭區權人會議時復未提出最新報價單供區權人評估，顯不符系爭社區規約將上開事項列為應由區權人會議決議之意旨，是原告主張系爭系統更換決議，就系統汰換之範圍或價格等欠缺明確性，等同於對管委會空白授權，應屬無效等語，亦屬可採。
五、綜上所述，原告請求確認系爭停車位決議、系爭感應卡決議、系爭管理費決議及系爭系統更換決議無效，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 108 年 6 月 26 日民事第六庭 法 官 蔡惠琪
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 26 日書記官 鄭文彬
附表
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│編│議案 │ 內 容 │
│號│ │ │
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│1 │議題一：│門禁感應磁卡（扣）管制辦法增修訂管制措施│
│ │系爭感應│第七款：特殊需求超過6 個統一由區權人提出│
│ │卡決議 │申請。申請時須填寫磁扣申請書，提供使用者│
│ │ │的基本資料（必填) 填寫切結書並通過管委會│
│ │ │審查通過（必要時需檢查屋內以確認住戶沒有│
│ │ │異常隔間或不特定住戶造成出入混雜有安全疑│
│ │ │慮）始得發放。每個磁扣加收$ 100 工本費。│
│ │ │A. 公司部分：⒈員工造冊( 姓名. 性別. 電 │
│ │ │ 話. 出生年. 份身分證字號. 員工到職日│
│ │ │ ）。⒉負責人須提供切結書。⒊如有人員│
│ │ │ 異動須至管委會更新資料，每個使用者都│
│ │ │ 有代表的磁扣編號，使用人不能隨意更換│
│ │ │ ，有任何異動或員工離職要到管委會來申│
│ │ │ 請變更，否則衍生的問題其申請人及使用│
│ │ │ 人須負法律責任。 │
│ │ │B . 一般住戶（實際居住超過6 人）：⒈身分│
│ │ │ 登記制（姓名性別連絡電話出生年份身份│
│ │ │ 證字號）。⒉區權人須提供切結書。⒊若│
│ │ │ 為承租住戶須提供租約副本由物管中心保│
│ │ │ 存正本由物管中心驗證後還回。 │
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│ │議題二：│增訂規約第十條第八款調整管理費之繳納，依│
│2 │系爭管理│不同使用類別繳納管理費：自2018年6 月起 │
│ │費決議 │⒈住戶原收取費用90元/ 坪，新收取費90元/ │
│ │ │ 坪。 │
│ │ │⒉一般公司行號及套房原收取費用90元/ 坪，│
│ │ │ 新收取費用130 元/ 坪。 │
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│ │議題四：│經三家廠商比價後進行汰舊換新及新增跟維護│
│3 │系爭系統│。 │
│ │更換決議│ │
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