臺灣新北地方法院 - 107年度重訴字第189號（減少價金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第189號原　　　告　林宏玲訴訟代理人　林紹源律師訴訟代理人　李慧君律師被　　　告　李花盆被　　　告　潘東明共　　　同訴訟代理人　許俊明律師林恩宇律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國108年4月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告李花盆應給付原告新台幣壹佰參拾柒萬陸仟陸佰元及自民國107年3月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告李花盆負擔百分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得為假執行。如被告李花盆以新台幣壹佰參拾柒萬陸仟陸佰元預供擔保，免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：１原告與夫共同經營沖床工廠，為了擁有自己的廠房，於民國106年經由仲介介紹，得知被告李花盆欲出售門牌號碼新北市○○區○○街000號（1至3層樓透天廠房加住家，以下簡稱系爭房地），看屋時，被告李花盆介紹其與夫即被告潘東明皆參與慈濟行善多年，並稱其與被告潘東明年輕時辛苦打拼，故瞭解原告想擁有自己廠房之夢想，強調原本要以新台幣（下同）4200萬元出售系爭房地，看在雙方有緣，又同是茹素者、同為從事零件車床業，今日不必被告潘東明同意，即可自行作主以3800萬元出售等語，原告心想3800萬元之價格於新北市樹林區雖不算便宜，但系爭房屋之空間使用合於原告之規劃，且被告等人從事慈濟，應該值得信賴，便不疑有他，於106年1月20日以3800萬元與被告李花盆簽訂房地買賣契約。２原告於106年5月交屋後，聘請室內裝修師傅勘查準備整修，原本以為系爭房屋僅是因中古屋老舊所以牆面油漆有部分裂痕，只要重新粉刷就可煥然一新，豈知，裝修師傅輕輕敲打牆面裂痕，就發生水泥塊大面積剝落之情形，徒手稍加用力就可將混凝土塊剝下來，看到內部鋼筋結構，而裸露之鋼筋有塗抹『紅丹（防鏽劑）』之跡象，經查，紅丹係作為鋼筋防鏽之塗料，於發現鋼筋生鏽後塗抹，起造當時並不會使用紅丹，故原告推斷紅丹乃被告發現鋼筋生鏽後所塗抹。原告為慎重起見，於106年7月7日申請鑑定機構SGS進行海砂屋檢測，得知系爭房屋混凝土氯離子含量高達1.931～3.219kg/m3，遠高於標準值0.15～0.6（以83年～104年標準為參考值）數倍之多（原證四：SGS試驗報告書，樑取樣三點位置），原告至此方知買到了海砂屋。原告經鄰居告知，與系爭房屋相連之隔壁二樓，曾因為水泥塌下來而發現是海砂屋，被告曾與鄰居一同維修房屋，當地住戶早知道整排房屋均為海砂屋，當地房價根本不值3800萬元。被告二人明知其所出售之房屋有海砂屋、鋼筋生鏽、漏水之重大瑕疵，卻故意隱瞞，使原告陷於錯誤而以鉅額價金3800萬元購買，原告支付了3800萬元竟然到現在還無法裝修，遷入使用，仍繼續承租舊廠房以維生，另一方面需支付系爭房屋之高額房貸，蠟燭兩頭燒，心裡萬分痛苦。３按買賣契約書第7條第8項第4款約定「無論買方有無依本條約定辦理氯離子含量檢測或放射性汙染檢測，賣方均依法負瑕疵擔保責任」。被告李花盆出售海砂屋予原告，屬重大瑕疵，被告李花盆明知原告向其購買系爭房屋，一樓係作為沖床廠房之用，沖床機台需大副度震動，倘若於海砂屋內操作機台，將會影響房屋結構進而倒塌，系爭房屋不具備預定之效用，亦不具其應有之價值。查系爭房屋之土地價值約995 7200元（依內政部不動產時價登錄資訊，圳生段土地每坪平均價14.6萬元），系爭房屋之基地68.20坪，扣除土地價值後，房屋價值約00000000元（00000000-0000000=00000000 ），以系爭房屋為海砂屋，不具備作為廠房之價值，作為一般住家而言亦有重大瑕疵，每逢雨天即有漏水、濕氣腐蝕鋼筋水泥之恐慌，恐難入住，暫請求減少系爭房屋價值之一半價金，即00000000元，並依民法不當得利之規定，請求被告李花盆返還00000000元。４被告二人於出售系爭房屋時，明知系爭房屋之隔壁曾崩塌整修，整排房屋為海砂屋，也曾以防鏽漆補強鋼筋，卻故意隱瞞原告，共同以詐欺之手法，詐騙原告以3800萬買下僅值 2397萬8600元之海砂屋，損害原告之財產00000000元，被告二人應連帶賠償原告00000000元。原告因此事過度操煩，因而罹患憂鬱症，被告李花盆並依民法第227條之1、185、195條；被告潘東明依民法第185、195條之規定應連帶賠償原告精神慰撫金200萬元。５聲請補充鑑定：請向台北市不動產估價師公會函詢：⑴本案待拆除房屋為氯離子含量嚴重超標之連棟式之其中一棟，於拆除系爭房屋時所需耗費之時間、金錢，是否與一般老舊房屋相同？若不同，金額應為多少？⑵以拆除重建計算系爭房屋價值減損，是否應將至拆除房屋前另行承租廠房之損失計入價值減損？如是，則另行承租與系爭房屋相當之廠房租金為多少？６並聲明：被告應連帶給付原告00000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：１「本約簽訂後，若買賣之任一方針對標的物氯離子含量是否超標有疑義，則由雙方協議共同指定合格檢測廠商。檢測點以主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值超過以下數值時（即建物建築完成日期在87年6月25日含當日以前之建物，約定為每立方公尺0.6公斤以上；在87年6月26日到104年1月13日含當日者，約定為每立方公尺0.3公斤以上；在104年1月14日以後者，約定為每立方公尺0.15公斤以上），除買賣雙方另有約定外，買方得主張解除本契約，並由安新建經認證後執行專戶價金之撥付作業」，不動產買賣契約書第7條第8項第1款定有明文。原告於106年1月20日以3800萬元購買被告李花盆所有系爭房地，將其指定登記於原告之配偶許燕標經營之鎂錩企業有限公司（以下簡稱鎂錩公司）名下，此有不動產買賣契約書、建物登記第二類謄本及土地登記第二類謄本可證。依據建物登記第二類謄本所示，系爭房屋之使用執照字號為76使字第 000號，故可推知建築完成日期係在76年以前。然關於預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於83年7月22 日前並無規範，系爭房屋之建築完成日期既為76年以前，斯時並無國家標準，故不動產買賣契約書第7條第8項第1款之約定對於系爭房屋並無適用，始謂公平合理，蓋如何強令76年以前已經蓋好的房子必須符合事隔7年後制定的國家標準？退步言之，倘若鈞院認不動產買賣契約書第7條第8項第1 款之約定對於系爭房屋建築完成日期於83年7月22日前之房屋仍有適用（此為假設語氣），原告提呈之SGS委託試驗申請書及SGS試驗報告，亦不符合不動產買賣契約書第7條第8 項第1款之約定，蓋SGS並非買賣雙方共同指定之合格檢測廠商，遑論，被告李花盆從未接獲原告通知要進行氯離子檢測，未於採樣時在場。基此，原告依法須就系爭房屋有氯離子含量過高（俗稱海砂屋）之事實負舉證之責。２不動產買賣契約書第7條第8項第1款之約定僅為買方得解除買賣契約之約定標準，並非減少價金之約定標準，故原告就氯離子含量過高會減損系爭房屋價值之事實，仍應負舉證之責。系爭房地於被告持有期間內從未發生混凝土剝落或鋼筋裸露之情形，長達近30年來被告夫婦均將一樓作為工廠使用，將二樓作為住家使用，有交屋前之照片可證。原告提呈給本院之照片已非交屋時之原貌，而係其僱工敲打後之狀況，故難僅憑原告提呈之照片逕認系爭房地有何價值或效用之減損。再者，原告於購買系爭房地之前早已多次看屋確認屋況（據買方仲介告知其先前曾透過別家仲介察看系爭房地）；簽約時代書也有詢問原告要不要作氯離子檢測，原告說不用；簽約後交屋前原告亦帶多名親友到現場看，看得很滿意。又樹林區俊興街一整排大馬路旁的房屋一樓幾乎均作廠房使用，原告購買系爭房地係因系爭土地為工業區土地可以作合法廠登，但買賣雙方從未特別約定系爭房屋之品質必須符合沖床機台使用。此外，原告顯然刻意低估系爭土地之價值，觀諸內政部不動產實價登錄資料可知，相鄰俊興街000巷1號～30號（按俊興街000巷為無尾巷且巷道僅有六米寬）之工廠或透天厝之成交行情，該無尾巷之建坪單價已落在每建坪38.33～45.2萬元之間，而系爭房地每建坪價格僅有41.07萬元，故系爭房地本以低於行情之價格賣給原告。３關於原告主張被告二人故意隱瞞海砂屋之事實共同詐欺部分，業經本院107年度易字第882號（下稱另案）判決被告二人均無罪，可知被告並無共同侵權行為。原告對於被告二人究係如何詐欺，僅泛稱「被告等二人曾與隔壁鄰居一同維修房屋」、「當地住戶早已知道整排房屋為海砂屋」及「被告等二人曾以防鏽漆補強系爭房屋鋼筋」等語，惟未舉證以實其說，純屬臆測之詞。被告等二人係在交屋後經由原告告知始知系爭房屋有鋼筋裸露、漏水及有塗過紅丹漆之情形，被告根本不知道甚麼是紅丹漆、用途、何時塗的、塗在何處或由誰所塗。建物鋼筋混凝土之水溶性氯離子含量，非以科學方式測定，無從判斷其數值，氯離子含量過高者，雖可能伴有混凝土剝落致鋼筋外露之現象，惟混凝土剝落原因非僅一端，除混凝土含水量多寡及所接觸地下水有害鹽類等影響建築物耐久性之因素外，地震天災、鄰地施工之外力侵害、建築工法、施工品質等，均足致之，若非專業人士，一般人實不易從外觀上得知是否為海砂屋，被告二人於簽訂系爭買賣契約及交付系爭房地前，實不知為海砂屋，故於「標的物現況說明書」第31項：「是否施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」，勾選：「否」，自無故意隱瞞原告可言。再者，被告二人於簽訂系爭買賣契約前，亦從未接獲所委裝潢業者或任何人告知系爭房屋氯離子含量偏高或為海砂屋乙節，甚或在系爭鑑定報告作成前，均未有任何客觀數據足資確認，如何認定被告於簽約時已明知而故意隱瞞。原告於106年1月20日簽訂系爭買賣契約前，其本人及丈夫許燕標數次至系爭房地內外查看，均認屋況良好，並無原告所謂鋼筋生鏽、裸露、滲漏水及樑柱出現裂痕等情，此亦有系爭買賣契約簽訂前及交屋前數紙照片可參；甚且，被告李花盆之仲介人員王瑞宗依慣例曾詢問被告可否接受氯離子含量測試，被告應允，依此，原告之仲介營業員梁芯慈及承辦系爭房地移轉登記之地政士亦曾詢問原告是否欲接受氯離子含量鑑定，原告說不用等語，此參梁芯慈、王瑞宗於另案偵查中證述即明，原告方於系爭房屋不動產現況說明書簽名確認，亦有不動產現況說明書第31、32、34、38項可證，若被告二人明知系爭房屋為海砂屋而欲故意隱瞞，何以會同意或告知原告得為氯離子含量之測試？原告在購買系爭房地前早已看屋不下數次，其經評估後，仍願購買屋齡長達30年的系爭房地，故被告等二人未對原告施用詐術，原告亦未陷於錯誤購買系爭房地。４關於原告請求精神慰撫金200萬元部分：原告並未舉證證明被告於契約成立後有何可歸責之債務不履行行為，導致原告人格權受有侵害且情節重大，原告提呈之就診紀錄不足以證明前開要件事實之存在。另兩造於106年6月28日早已簽立和解書在案，內容略以：「甲方向乙方購買樹林區俊興街000 號透天厝，經交屋後因有鋼筋外露及瘺水現象，雙方經協調後，乙方願支付甲方修復之費用，金額整數為柒拾萬元整，此事從今而後，雙方不得有任何異議，就此和解」，此有切結書暨支票影本可稽。原告既係主張系爭房屋混凝土氯離子濃度過高之瑕疵係於106年5月9日交屋時即已存在，顯見係屬同一瑕疵，系爭房屋之所有權人鎂錩公司及原告配偶許燕標既然同意和解，迄今又未撤銷上開和解之意思表示，自應受其拘束，不得再向被告二人請求。５就社團法人新北市土木技師公會107年10月1日新北土技字第0000號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），表示意見如下：依鑑定報告建議表示：⑴建物現況混凝土強度偏低；⑵建物現況混凝土氯離子濃度過高；⑶現場鋼筋鏽蝕嚴重；⑷連棟建築結構分析數值偏低等語，然查，系爭鑑定報告意見乃係指系爭房屋於「鑑定時之現況」而言，並非「交付時之現況」，此參兩造買賣契約書所附標的物現況說明書第32項內容：「本標的房屋鋼筋是否裸露?」「否」、第38項「本標的樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」「否」等節，均經兩造點交時所確認無誤後簽名，即與系爭鑑定報告所附「會勘現況照片」不符，足證系爭鑑定報告無法證明系爭房屋點交時即已存在建議事項所示之情形。再者，觀諸系爭鑑定報告就「耐震能力分析及修復補強設計」乙節，僅以X向耐震能力為分析，並未針對Y向耐震能力為之，就系爭房屋整體甚至連棟耐震能力之分析已非完整；遑論，系爭鑑定報告已建議：「本案建物應針對整體連棟建物全數進行詳細結構調查及耐震能力分析，再研究是否得以補強方式達成結構安全目的」等語，併參系爭房屋該排鄰房長期均有人居住且正常使用等情，益證原告就系爭房屋之耐震能力確已無法透過補強工程以達成結構安全乙節，未舉證證明。６縱使原告得再行使減少價金請求權（假設語，被告二人否認之），依系爭估價報告所述：⑴勘估標的合理市值為新臺幣00000000元；⑵減損成本＋利息損失0000000元（系爭估價報告第41頁），被告李花盆、潘東明二人並無意見，然依此計算，折損比例應為10.000000000%【計算式：0000000元÷ 00000000元＝10.000000000%】，而非系爭估價報告所述之 10.8%，且本案勘估標的實際交易之買賣價金為00000000元，故減少價金之金額應為0000000元【計算式：00000000元 ×10.000000000%＝0000000元（元以下四捨五入）】，被告李花盆於前既已給付70萬元予訴外人鎂錩公司及原告配偶許燕標，前後既屬同一瑕疵，自應將70萬元予以扣除，方為公允等語置辯。７並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、系爭房屋經送社團法人新北市土木技師公會鑑定，結果略以：房屋共檢測六處，樑鑽心三處，版柱粉末三處，其混凝土氯離子含量分別為2.5901、2.7226、1.9560、1.7794、 1.4101、1.6726、2.0218kg/m3，全部高於87年版CNS 3090 A2042新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量標準0.3kg/m3甚多，嚴重偏高，耐震能力亦顯有不足，混凝土強度過低，現場多處鋼筋鏽蝕及混凝土剝落，因為連棟建築有共同柱共同壁，造成結構柱的補強受限，無法達成柱圍束補強的目的，單獨進行結構補強的難度太高，即便可以進行單獨的結構補強行為，對整個連棟建築而言，只進行單獨一戶的補強，恐將造成日後結構應力過度集中的風險。綜上所述，除非整個連棟建築一起分析設計共同補強，否則本戶不建議採用耐震補強方式單獨進行補強，惟短期內若仍需繼續使用時，建議以過渡式之維修補強措施處理之，此措施無法作為結構安全之依靠，僅為避免鋼筋持續鏽蝕或混凝土突然剝落而造成立即性之危害。過渡式維修補強措施費用估算594662元。綜上，依結構專業判斷，本案建物應針對整體連棟建物全數進行詳細結構調查及耐震能力分析，再研究是否得以補強方式達成結構安全目的，若否，則應以拆除重建為宜，此有新北市土木技師公會鑑定報告可稽。四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。系爭房屋混凝土中最大水溶性氯離子含量嚴重偏高，耐震能力顯有不足，混凝土強度過低，現場多處鋼筋鏽蝕，若不能整體連棟建物全數進行結構補強，則以拆除重建為宜，前揭鑑定報告已有載明，足證系爭房屋不具備契約預定之效用，為有瑕疵，原告請求減少價金，自屬有據。五、次就原告請求減少價金00000000元，是否有理由為審酌？經查：新北市土木技師公會鑑定報告已指出過渡式之維修補強措施，無法作為結構安全之依靠，僅為避免鋼筋持續鏽蝕或混凝土突然剝落而造成立即性之危害，倘不能針對整體連棟建物全數進行詳細結構調查及耐震能力分析，研究是否得以補強方式達成結構安全目的，則系爭房屋應以拆除重建為宜，本院參酌上開鑑定意見，認為系爭房屋混凝土中最大水溶性氯離子含量嚴重偏高，耐震能力亦顯有不足，混凝土強度過低，現場多處鋼筋鏽蝕，有共同壁共同柱，單獨進行系爭房屋之補強修補，難度高且有結構應力過度集中之風險，過渡式維修補強對於結構安全亦有不足，加上臺灣地震頻繁，實不能讓人安心居住於系爭房屋，故本院認為原告得請求減少系爭房屋全部之價金，因兩造買賣契約並未分別約定土地、房屋之價格，經本院送台北市不動產估價師公會鑑定，認為系爭土地之價格為00000000元，故兩造間買賣價金3800萬元扣掉土地00000000元，餘額0000000元即為房屋之價格，是原告得請求被告減少價金0000000元。被告雖以被告曾與訴外人鎂錩公司簽立被證七之切結書，認為原告不得再向被告請求，惟該切結書記載僅針對鋼筋外露及漏水之現象，立書當事人當時不知道系爭房屋有嚴重氯離子超標及多處鋼筋鏽蝕、耐震能力顯有不足，需拆除重建之瑕疵存在，被告主張減少價金還要扣除和解金70萬元並不合理。六、原告另主張：被告二人於出售系爭房屋時，明知系爭房屋之隔壁曾崩塌整修，整排房屋為海砂屋，也曾以防鏽漆補強鋼筋，卻故意隱瞞原告，共同以詐欺之手法，詐騙原告以3800萬買下僅值2397萬8600元之海砂屋，損害原告之財產00000000元，被告二人應連帶賠償原告00000000元。原告因此事過度操煩，因而罹患憂鬱症，被告李花盆並依民法第227條之1、185、195條；被告潘東明依民法第185、195條之規定應連帶賠償原告精神慰撫金200萬元等情。經查，原告依共同侵權行為請求被告連帶賠償，應證明被告二人明知系爭房屋為海砂屋故意隱瞞原告之事實，惟查，隔壁鄰房之混凝土剝落原因有很多，地震天災、鄰地施工之外力侵害、建築工法、施工品質等，均有可能，混凝土中之氯離子含量是否超標，需要採樣檢測，一般人實不易從外觀上得知是否為海砂屋，自不能以隔壁曾崩塌，即謂被告二人知悉系爭房屋為海砂屋。又原告稱被告明知整排房屋為海砂屋等語，此為被告所否認，自應由原告舉證證明，而非空言主張。又系爭房屋係由被告向建商購買，並非由被告建造，原告係於敲除混凝土後才發現內部鋼筋有塗防鏽漆之狀況，所以防鏽漆亦有可能係建商於建造時塗抹，原告並未舉證證明防鏽漆係由被告所塗抹，自難謂被告有故意隱瞞海砂屋之事實，是原告主張依民法第227條之1對被告李花盆請求慰撫金200萬元，依民法第 185、195條，請求被告連帶慰撫金200萬元，洵屬無據。七、綜上，原告依民法第359條之規定，請求被告李花盆減少價金0000000元，並依民法第179條請求被告李花盆給付及自起訴狀繕本送達翌日（即107年3月9日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。九、本件事證已臻明確，原告另聲請向台北市不動產估價師公會補充鑑定，核無必要，附此敘明。十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中華民國 108 年 5 月 30 日民事第六庭法官陳映如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 5 月 30 日書記官黃頌棻

臺灣新北地方法院107年度重訴字第189號

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