108年度事聲字第157號｜民事：聲明異議｜裁判日期：108 年 07 月 08 日

臺灣新北地方法院民事裁定　　　　　　108年度事聲字第157號異　議　人即　債務人　李虹明相　對　人　第一商業銀行股份有限公司法定代理人　廖燦昌上列當事人間拍賣抵押物等強制執行事件，異議人對於民國108 年6月12日本院司法事務官所為之107年度司執字第31776號裁定，聲明異議，本院裁定如下：主文異議駁回。理由一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別訂有明文。又此項規定，依強制執行法第30條之1規定準用於強制執行程序。查本院民事執行處司法事務官於民國108年6月12日所為107年度司執字第31776號民事裁定（下稱原裁定），異議人於收受該裁定送達後10日內具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相合，先予敘明。二、本件異議意旨略以：㈠原裁定未審酌債務人李虹明與第三人陳閩華經公證之租賃契約，顯有違誤： ⒈據異議人於107年5月28日鈞院人員到系爭抵押物處製作之執抒筆錄，即載：「…債務人李虹明稱：向黃美娟購買（提出公證書），買了以後付了400萬元後黃美娟跑了，我將不動產出租子陳閩華（人介紹來承租的），於106年6 月25日出租予陳閔華…李虹明稱：陳現陸續在給付租金給我」，復核李虹朋當天提出之106年5月19日經臺灣臺北地方法院公證人公證之房屋租賃契約（下稱：A租賃契約），即徵異議人與第三人陳閔華間，就系爭抵押物確實締結租賃契約，租期；為106年6月25日至116年6月24日止，並有持續繳付租金無訛。準此，依照民法第425條第2項之規定，A租賃契約既然經公證人公證，自得依同條第1項規定，繼續有存在之效力。 ⒉第三人陳閔華就A租賃契約屬於間接占有系爭抵押物，縱其有無轉租予他人，亦係僅為第三人陳閔華直接或間接占有之差異，均不改於查封前占有系爭抵押物之事實，即非強制執行法所稱之債務人，執行法院自難依強制執行法第99條規定，強使騰交該物與買受人或債權人（最高法院50年台抗字第284號判例要旨），第三人陳閔華自非查封效力所及，難認有應配合點交之義務。又原裁定認為盈亞科技股份有限公司（下稱盈亞公司）與訴外人陳閩華之租約（下稱：B租賃契約）已到期，應予點交，卻對於兩造原先經公證之租賃契約未提，顯然有所矛盾。從而，原裁定未審酌A租賃契約，而認應予點交，有所不法。 ⒊再者，原裁定認為B租賃契約已經到期而得予以點交，然B租賃契約本屬再租賃契約，具有繼續性；且訴外人陳閩華之所以能締結B租賃契約，係因有更早與債務人李虹明經公證的A契約存在，故A租賃契約既然未經鈞院撤銷 ( 也不能撤銷)，依法自屬有正當權源，締結之B租賃契約及積翔科技有限公司（下稱積翔公司）與訴外人陳閩華之租賃契約（下稱：C租賃契約），依實務見解亦當認有效，故A租賃契約未經原審終止，鈞院自不得終止B、C租賃契約，進而不得進行點交，然原審未察於此，顯有違誤。㈡B、C租賃契約屬於繼續占有契約；訴外人陳閩華亦係以間接方式占有之：就原裁定所示認訴外人陳閩華未實際占有係爭抵押物，然對照前開B、C租賃契租賃物、範園及使用方式，均係相同，亦由第三人陳閔華所出租，故對於第三人陳閔華而言，縱使承租人改變，卻仍屬於持續提供系爭抵押物予承租人，其使用益之利用狀態益無變更，訴外人陳閩華亦實為間接占有人，原裁定未審酌於此，並不妥適。㈢原裁定未表明有如何妨礙強制執行效果，即令除去租賃關係，並不妥適：依司法院釋孛304號解釋理由書所載，需在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押權之情形，，方可須除去該項權利而為拍賣，若無此情形，則應無除去上開權利之必要。又參原司法事務官處分書所載拍賣最低價額為新臺幣（下同）20,800,000元，較卷內系爭拍賣物鑑價報告之價值（19,962,300元）為高，亦較本件債權人之最高限額抵押權數權（19,500,000元）高，又卷內鑑價報告亦無針對A、B、C租賃契有如何影響系爭抵押物之價值為說明，是原司法事務官處分並未對如何於不動產一拍之前，即認定上開租賃契約有礙強制執行之效果為具體認定，原裁走就此部分亳無審酌，更見異議人聲明不服求予廢棄無有理由。㈣併聲明：原鈞院108年6月12日裁定及108年5月17日以新北院輝107司執廉字第31776號函均廢棄。三、經查：㈠按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第1次拍賣未能拍定者屬之；後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，客觀上已明顯可知如不除去該租賃權，逕以不點交為該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權為其判斷之標準，但不以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，或得認為該租賃契約之存在確實對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得依職權或依聲請除去租賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號、司法院釋字第304號解釋理由書、臺灣高等法院104年度抗字第1543號民事裁定參照）。㈡再按查封不動產依揭示、封閉、追繳契據等方法行之，該等方法，於必要時得併用之。已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第1項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力；債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助，強制執行法第76條、第99條第1項分別定有明文。是以拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交（最高法院50年台抗字第284號判例意旨參照）。再占有之事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況（辦理強制執行事件應行注意事項第41之1點規定參照）。因此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據。四、本件判斷如下：㈠本件執行債權人即第一商業銀行股份有限公司持本院簡易庭106年度司拍字第1200號號民事裁定為執行名義，就異議人即債務人所有如原裁定附表所示之不動產聲請強制執行，有本院簡易庭106年度司拍字第1200號民事裁定及通知、抵押權設定契約書、他項權利證明書、借據在卷可參，並經本院民事執行處以107年司執字第31776號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，此業經本院閱核無誤，先予敘明。㈡異議人雖主張與第三人陳閩華經公證之租賃契約具有繼續效力，依法不得除去而有效存在；故由陳閩華向第三者締結之租賃契約亦均有效存在，因此執行法院不得逕自主張本件拍賣應予點交而且除去標的物上所有租賃契約等語。然查， 1.依照執行拍賣不動產之經驗法則而言，若拍賣標的有租賃關係存在，且拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯有相當影響，並因而降低承買之金額，此為一般社會常理可知之事實，並為本院長期拍賣所認定之經驗法則。且參與法院投標應買不動產者，多不願拍得之不動產上存有租賃或其他法律關係，以避免拍定應買後衍生不必要之困擾，是系爭房地上存有此租賃關係，自當降低他人投標應買之意願。故依照前揭規定及說明，只需該租賃關係對抵押權之實行有所影響，亦即客觀上足認有影響應買人之應買意願，執行法院即得職權予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，始符合債權人執行抵押權拍賣標的物儘速受償之立法意旨。 2.本件異議人與第三人陳閩華經公證之租賃關係，其租賃期間係自106年6月25日起至116年6月24日止，既存在債權人抵押權設定（即98年1月8日）後，依強制執行法第98條第1項規定，若該租賃關係對相對人之抵押權有影響，意即足以影響前開所述之應買人應買意願，執行法院本得依法予以除去後拍賣。 3.本件鑑價報告係因第三人陳閩華非為現實占有關係，而標的物上租賃關係得以除去，並予以點交作為資產價值評估之依據，故其評估資產之價格較標的物上抵押權略為提高並無不妥。依前開所述，拍賣標的之不動產若為不點交時，衡諸常理將影響應買人意願甚劇，時常第一次拍賣程序即為流標，至需進行二拍而減價百分之二十，此舉不僅影響債權人債務之受償，亦增加債務人對於抵押物之經濟上損失，徒增前開事務官所為拍賣程序之進行時程。因此，異議人並不能倒果為因，認無需除去租賃關係而為相同拍賣價格之期待，以利程序進行並保障抵押權之行使，及交易上善意買受人之保障。從而，除去抵押標的物上之租賃關係，並不以系爭不動產確定實際無人應買為必要，若司法事務官經認定評估有影響拍賣之虞，且租賃關係締結於抵押權設定之後，亦別無租賃關係以外之其他因素影響，為使抵押物得以順利拍定，並使債權人得儘速就抵押物賣得之價金獲償，自得依職權予以除去。㈢再查，占有乃對物事實上之管領力，係屬一種事實，應具備一占有之公示外觀，足以供他人辨識占有人為何人，始足當之。又間接占有、指定占有與現實上具有實際管理能力有所區別，不得單以私人間之債權債務關係，逕自認定具有排除其他公示外觀存在之認定。本件債務人雖主張現系爭不動產已出租予第三人陳閩華，故陳閩華及陳閩華轉租之第三者均屬有權占有系爭不動產云云。然查， 1.本件債務人李虹明與陳閩華締結之租賃關係於抵押權設定之後，本不得抵抗抵押權之行使，又本件執行法院於107 年5月18日查封時，系爭不動產於公示外觀為盈亞公司現實占有，但本院執行處再於108年5月6日履勘時，上開租賃關係業已消滅，並由第三人陳閩華再轉租予積翔公司。換言之，依據前開意旨，審酌本件不動產經拍賣後是否點交，應以查封時之占有狀態為準，雖查封時第三人盈亞公司為現實實際占用，惟實際上查封後租賃關係已結束，於當時並無再有第三人占有之情事。 2.又債務人李虹明與第三人陳閩華之經公證之租賃關係，依法亦不得主張對抗抵押權執行之效力，而本院司法事務官業經認有影響拍賣抵押物應買人之意願而除去該租賃關係，已認定如前。雖然異議人主張第三人陳閩華為實際占有人云云，然其異議意旨均指稱陳閩華為間接占有人，並不符合前開所述公示外觀原則，故第三人陳閩華主張實際為占有，並藉此推卻債務人免除點交之責，此舉顯然意圖阻卻執行法院拍賣抵押物程序之進行，難認公允，也無可採。 3.從而，於標的物經查封後，原先第三人陳閩華轉租予盈亞公司之租賃關係已消滅，陳閩華與債務人李虹明之租賃關係業已經除去，第三人陳閩華自始亦無有公示外觀占有之情，足認標的物所有權人回歸為債務人李虹明為占有，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交。故第三人陳閩華無論係依前開與債務人李虹明之租賃關係，再次取得該不動產之現實占有，或再度將不動產轉租予他人，經核均屬於有礙執行效果之行為，依法執行法院本得依職權加以排除。故依強制執行法第99條第1項規定，執行法院即應於公告系爭不動產之拍賣條件揭示為拍定後點交，並於後續核發權利移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交，如此始足以保護日後善意之拍定人。五、綜上所述，本院民事執行處司法事務官以原裁定駁回異議人聲明異議，於法核無違誤。從而，異議意旨指摘原處分不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項，裁定如主文。中華民國 108 年 7 月 8 日民事第二庭法官劉以全以上正本證明與原本無異。如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 108 年 7 月 8 日書記官蔡忠衛

臺灣新北地方法院108年度事聲字第157號

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