108年度訴字第3223號｜民事：返還租賃房屋等｜裁判日期：109 年 06 月 12 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第3223號原　　　告　林佳霓訴訟代理人　林文博蘇顗糴林明正律師上　一　人複　代理人　曹尚仁律師被　　　告　郭明翰訴訟代理人　蔡宥祥律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國109 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號七樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應自民國一百零八年五月二十六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。訴訟費用由被告負擔。本判決第二項之各期給付屆期後，於原告按月以新臺幣壹萬元供擔保後，得假執行。但被告如就各期給付按月以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告訴之聲明第二項原起訴請求被告應自民國（下同）108 年5 月24日起至遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號7 樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3 萬元，嗣將請求按月給付之起始日變更為自108 年5 月26日起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：被告於108 年4 月2 日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告承租原告所有之系爭房屋作為住家及一對一瑜珈教學使用，租賃期間自108 年5 月1 日起至113 年4 月30日止，每月租金3 萬元，押租保證金7 萬元，詎被告於108 年4 月底將大量重量訓練用之大型健身器材設備搬入系爭房屋，將系爭房屋作為健身房，時有前來健身之健身房學員等外來人士出入，造成社區出入複雜及保全出入管制登記之困擾，影響社區安寧秩序，因被告違反兩造系爭租約之約定，原告乃於108 年5 月13日以台北古亭郵局存證號碼第525 號存證信函（下稱系爭函），依系爭租約第14條約定，向被告為終止系爭租約之意思表示，並限期被告應於系爭函送達10內返還系爭房屋，被告均置之不理，原告復於本院109 年5 月15日言詞辯論期日當庭依系爭租約第14條約定，向被告為終止系爭租約之意思表示，另主張依民法第438 條規定終止系爭租約，而原告以被告違反系爭租約為由終止系爭租約，與土地法第100 條規定無違，爰依民法第767 條第1 項前段、第455 條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依民法第179 條規定，請求被告自108 年5 月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3 萬元等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應自108 年5 月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬元。⒊第二項請求，原告願供擔保聲請假執行。二、被告則以：系爭租約第14條約定為解除權之約定，原告亦以系爭函向被告為解除系爭租約之意思表示，但已開始履行之租賃契約，不能以解除之意思表示使之消滅，原告請求被告遷讓返還系爭房屋及返還不當得利，難謂適法，又系爭租約並無系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教學使用之書面記載，可知兩造並無此約定，縱認兩造有此約定，被告為健身選手，常參與健身比賽，在系爭房屋擺放供其自用之健身器材設備，合乎常情，原告既未舉證被告不進行一對一瑜伽教學及被告將系爭房屋作為健身房對外營業，而被告已在系爭房屋鋪設瑜伽墊及裝設一般家用分離式冷氣，並無違反系爭租約，原告以被告違反系爭租約為由終止系爭租約，顯無理由，另終止契約，僅使契約自終止時向將來消滅，並無溯及效力，兩造已依約行使、履行之權利義務不受影響，被告自無不當得利可言，原告請求被告返還不當得利，實屬無據等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於108 年4 月2 日簽訂系爭租約，約定被告承租原告所有之系爭房屋，租賃期間自108 年5 月1 日起至113 年4 月30日止，每月租金3 萬元，押租保證金7 萬元，原告已依約將系爭房屋交付被告占有，系爭房屋由被告占有迄今等事實，有系爭租約、系爭房屋謄本可稽（見本院108 年度板簡字第2375號卷【下稱板簡卷】第19頁至第22頁、第91頁至第93頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、原告另主張被告違反兩造系爭租約之約定，依系爭租約第14條約定、民法第438 條規定終止系爭租約，並依民法第767 條第1 項前段、第455 條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179 條規定，請求被告按月給付3 萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：㈠系爭租約第14條約定之定性？ ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭，民法第98條定有明文。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決參照）。又租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判決參照）。已開始履行之租賃契約，且出租人已依約交付合於債之本旨之租賃物予承租人，本諸租賃為繼續性契約之特色，應以終止之方法消滅其契約關係（最高法院102 年度台上字第1447號判決參照）。 ⒉系爭租約第14條約定「甲（指原告，下同）乙（指被告，下同）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」（見板簡卷第21頁）。而系爭租約成立後，原告已依約交付系爭房屋予被告，系爭租約已開始履行，則系爭租約第14條所定「解約」，通觀其前後文義，按諸租賃為繼續性契約之本質，應認係約定承租人即被告有違反租賃契約約定之情事時，出租人即原告得隨時終止租賃契約收回房屋之終止權約定，不得拘泥於所用之文字，認係租賃契約已開始履行後之解除權特約，原告主張該約定為終止權之約定，洵屬有據，被告抗辯該約定為解除權之約定，並非有理。㈡被告有無違反兩造系爭租約之約定？ ⒈證人即仲介彭芸瑄於本院審理中具結證述：我於系爭租約簽立前與被告接觸時，被告表示承租系爭房屋要作為瑜伽教室，系爭租約簽立時，雙方約定被告承租系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教室，當時被告表示承租系爭房屋只作為一對一瑜伽教室等情（見本院卷第230 頁至第237 頁）；證人即仲介許皎祺於本院審理時具結證陳：我於系爭租約簽立前詢問被告職業，被告表示從事瑜伽教室且承租系爭房屋要作為瑜伽教室，系爭租約簽立時，雙方認知被告承租系爭房屋作為瑜伽教室，當時被告表示承租系爭房屋一部作為住家、一部作為瑜伽教室等節（見本院卷第238 頁至第241 頁），則由證人彭芸瑄、許皎祺於本院審理中均係以證人身分具結作證，以刑事責任擔保其等證言之真實性，其等與被告並無嫌隙仇怨，與本件亦無利害關係，若非確有其事，衡情實無甘冒偽證重責故意虛捏事實之理及必要，其等證詞自值採信，徵之被告不否認兩造約定其承租系爭房屋作為住家及一對一教學使用之情（見本院卷第42頁），足認兩造確有約定被告承租系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教學使用之事實。而租賃契約及租賃契約之約定，為諾成契約及不要式契約，於當事人雙方意思表示合致時，租賃契約即為成立，租賃契約之約定即為有效。兩造就被告承租系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教學使用事項既已互相意思表示合致，該約定即屬系爭租約有效之約定，兩造均應受該約定之拘束，不以該約定形諸於書面為必要，被告就此抗辯，委無可採。被告雖抗辯兩造有約定其承租系爭房屋得作為健身工作室云云，惟依證人彭芸瑄於本院審理時具結證稱：系爭租約簽立時，被告只有表示承租系爭房屋作為一對一瑜伽教室，從未提到要作為健身房或健身工作室等語（見本院卷第233 頁、第234 頁）；證人許皎祺於本院審理中具結證述：系爭租約簽立時，被告只有表示承租系爭屋作為瑜伽教室，沒有提到要作為健身工作室等情（見本院卷第240 頁），足徵被告就此所辯，不足採信。 ⒉被告不否認承租系爭房屋後將10餘台重量訓練用之健身器材設備搬入系爭房屋等情（見本院卷第43頁、第284 頁、第285 頁），亦不否認原告所提系爭房屋現場照片為其承租系爭房屋後之現場照片（見本院卷第284 頁），而觀之系爭房屋現場照片（見板簡卷第23頁至第30頁），被告搬入系爭房屋之健身器材設備高度逼近天花板，體積龐大，重量沉重，數量非少，與一般坊間健身房提供付費會員使用健身器材設備之經營型態如出一轍，被告抗辯其搬入系爭房屋之健身器材設備僅供自用云云，要難遽信。又依原告所提保全（下稱「保」）、原告訴訟代理人林文博（下稱「博」）在系爭房屋大樓1 樓電梯門口多日對前來搭乘電梯上樓之多名外來人士查問之錄影影像及譯文（以下不同女性以甲、乙、丙女…區分，不同男性以甲、乙、丙男…區分）：109 年5 月22日18時48分「甲女：我去7 樓。保：做什麼？甲女：來運動。同棟住戶陳秀惠：來運動多久了？甲女：蛤？陳秀惠：你在這裡運動多久了？甲女：這個搬來不到半個月。陳秀惠：他從哪裡搬來的？甲女：從新埔3 號出口附近那邊搬來這邊」（見本院卷第367 頁）；109 年5 月24日18時54分「保：你要去哪裡？乙女：我要到7 樓。保：7 樓做什麼？乙女：健身、健身房。保：健身房今天也有」（見本院卷第369 頁）；109 年5 月27日19時「保：來做什麼？甲、丙、丁女：健身。保：健身喔？甲、丙、丁女：是。保：7 樓哪家在做健身？甲男：蛤？保：幾號？甲男：什麼幾號？甲、丙、丁女：7 樓。博：你們要去27號7 樓是嗎？甲男：對。保：做健身，我做保全怎不知道」（見本院卷第371 頁）；109 年5 月28日19時1 分「保：小姐你要找誰？戊女：我要去7 樓。保：7 樓做什麼？戊女：7 樓上課。博：做健身房是嗎？戊女：對。博：你來過嗎？戊女：有來過：林文博：以前沒有看到你。戊女：我都自己來」（見本院卷第373 頁）；109 年5 月30日18時45分「保：你要找誰？己女：要到7 樓。博：要幹什麼？己女：我來運動。博：來運動，你有來過嗎？己女：有。博：不是這裡住戶是嗎？己女：對。博：來運動，27號7 樓？己女：對」（見本院卷第375 頁）；109 年5 月30日19時1 分「乙男：到27號。博：你有來過嗎？乙男：有，7 樓。…。博：你真的是到27號7 樓？乙男：對。博：你是去運動？乙男：去運動，7 樓。博：去健身？乙男：去健身。…。乙男：OKOK 7樓。…。乙男：OK7 樓7 樓。…。乙男：真的運動，真的。博：運動？乙男：運動、真的運動、真的運動。…。乙男：（使用手機）請他們幫忙按電梯，他們是有管制的。保：叫他給你按，叫上面給你按。…。乙男：我在等他們幫我按電梯。博：你是在這裡開始，別的地方有來過嗎？乙男：他剛搬過來。博：是在3 號出口嗎？乙男：之前是在魚中魚那邊再過去一點那邊，他們搬過來這裡。…。博：你體格練得不錯。乙男：沒有啦，我是來減肥。乙男：（撥打電話）你到了嗎？可以幫我按一下電梯嗎？因為那個有管制，好OK，還沒有，我在樓下，我在1 樓，因為我剛剛想說繼續，請他們等我一下。博：以前那邊是公寓還是大樓？乙男：是公寓。…。博：是搭電梯？乙男：是，也是類似這樣子」（見本院卷第377 頁至第383 頁）；109 年5 月30日19時9 分「保：你新來的嗎？你來幾次了？丙男：來1 次。保：今天剛來的嗎？丙男：之前來過1 次。博：上禮拜來過1 次？丙男：上上禮拜。…。博：來健身？丙男：對。博：1 個月幾次？丙男：1 個禮拜1 次，有時不一定有時間。博：1 個月要不要1 萬塊？丙男：不用。博：幾千塊？丙男：嘿。博：1 次大概幾千塊？丙男：1 次幾百塊。丙男：因為我們3 個一起上。博：這樣子喔，還有一些朋友？丙男：嗯。…。博：你確實是到這邊健身？丙男：對。…。丙男：我是最近搬過來，以前是在對面。博：對面，那個巨蛋後面嗎？丙男：在莒光路那邊。…。丙男：我請人幫我按電梯上去。博：你練得不錯啊。丙男：沒有。博：你練得muscle都練出來了，你這個體格很棒。丙男：沒有沒有。1 次上課1 小時。博：上1 小時？丙男：對」（見本院卷第385 頁至第389 頁），並有錄影影像擷圖可佐（見本院卷第393 頁至第403 頁），復經本院逐一審閱該錄影影像查明屬實，堪認被告確有以系爭房屋作為健身房對外開放多名付費學員前來健身及上健身課程，且有多名被告之舊學員因追隨被告搬遷健身房地點而前來系爭房屋健身及上健身課程，而時有外來學員出入，甚至數名外來學員同時出入或數名外來學員同時上健身課程之事實無訛，被告否認以系爭房屋經營健身房對外開放云云，無以為採。被告雖抗辯不認識該錄影影像中之學員云云，惟該等學員既須在系爭房屋大樓1 樓電梯門口等候系爭房屋內之人替其按電梯後始能搭乘電梯上7 樓至系爭房屋，則苟非被告確同意且允諾該等學員進入系爭房屋，該等學員豈有登堂入室之可能，被告空言否認，殊難採信。又被告所營飛特健身工坊之登記所在地，固為被告之戶籍（見本院卷第213 頁），然營利事業、商號、公司之登記所在地與實際營運處所不同者，所在多有，原因多端，不影響本院前揭認定。另被告於109 年5 月底既仍以系爭房屋經營健身房對外開放學員前來健身及上健身課程，則不論被告所提系爭房屋照片（見本院卷第355 頁至第361 頁）係何時所拍攝之照片及其拍攝內容為何，對於本院前開認定均不生影響。 ⒊兩造系爭租約既約定被告承租系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教學使用，被告亦自認兩造系爭租約約定其承租系爭房屋作為住家及「一對一」教學使用等情（見本院卷第42頁），可知兩造系爭租約特約被告承租系爭房屋除供作住宅使用外，所容許之用途限於一對一之教學性質。衡以一對一教學之特性，在於同一時段僅會有1 名學生前來，出入之外來人士數量較少且較單純，社區大樓出入管制登記之機制較不易鬆動，對於社區大樓安全管理維護之影響較低，並酌之瑜伽強調身心合一及呼吸，節奏舒緩平和，注重身體伸展各種姿勢及協調，所運用之輔助工具如瑜伽墊、瑜伽磚、瑜伽球、瑜伽繩、瑜伽伸展帶、瑜伽輪、瑜伽枕等，重量尚輕，且由學生上、下課時隨身攜入、攜離，對於社區大樓居家安寧及承重負載安全之影響較微，反觀被告以系爭房屋經營健身房對外開放，不僅搬入多台重量訓練用之健身器材設備，體積、高度、重量甚鉅，且時有外來學員出入，甚至數名外來學員同時出入及數名外來學員同時上健身課程，顯已破壞系爭房屋社區大樓安全管理維護及居家安寧秩序，且有危害系爭房屋大樓承重負載安全之虞，自已違反兩造系爭租約之約定，而屬違約甚明。準此，原告主張被告違反兩造系爭租約之約定，洵屬可採，被告予以否認，無足採取。㈢原告終止系爭租約，有無理由？按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：五、承租人違反租賃契約時，土地法第100 條第5 款定有明文。被告既有違反兩造系爭租約約定之情事，原告自得依系爭租約第14條約定，隨時終止系爭租約收回系爭房屋，且不違土地法第100 條第5 款約定。又原告於108 年5 月13日寄予被告之系爭函雖表示「解除」系爭租約，有系爭函可按（見板簡卷第33頁至第35頁），惟解除契約之法律效果係回復原狀，租賃契約一旦經解除，出租人須將所受領之押租金、租金等附加自受領時起之利息返還承租人，承租人則須將租賃物之占有回復原狀交還出租人，且須溯及自最初占有時起依不當得利法則計算利得返還出租人，徒增法律關係之複雜，是探求原告之真意，應係使系爭租約向將來失其效力之意，不得拘泥於所用之文字，認係使系爭租約溯及消滅之意，原告於本院審理中復陳明系爭函表示「解除」系爭租約之真意為終止系爭租約之意思表示等語（見本院卷第424 頁），足認原告係以系爭函向被告為終止系爭租約之意思表示。而被告已於108 年5 月14日收受系爭函，有系爭函收件回執可考（見板簡卷第37頁），則系爭租約已於108 年5 月14日經原告合法終止，而向後失其效力。被告抗辯原告之真意係以系爭函「解除」系爭租約，且原告不得終止系爭租約云云，不足為採。另原告依系爭租約第14條約定，終止系爭租約，既經本院認定為有理由，即無庸審酌其依民法第438 條規定終止系爭租約有無理由，附此敘明。㈣原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767 條第1 項前段、第455 條分別定有明文。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判決參照）。系爭租約既經原告合法終止，被告繼續占有系爭房屋即屬無權占有，則原告依民法第767 條第1 項前段、第455 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，均屬有據。㈤原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法61年台上字第1695號判決參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，且不受法定租金額之限制。系爭租約業經原告於108 年5 月14日終止，並經原告限期被告於系爭函送達10內返還系爭房屋，有系爭函可參（見板簡卷第33頁至第35頁），則被告自108 年5 月25日起繼續占有系爭房屋，核屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，該利益依其性質無法返還，原告自得請求被告返還相當於原先租金3 萬元之價額。從而，原告依民法第179 條規定，僅請求被告自108 年5 月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬元，即屬有據，被告抗辯無不當得利云云，容無可採。五、綜上所述，原告依系爭租約第14條約定，終止系爭租約，並依民法第767 條第1 項前段、第455 條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及依民法第179 條規定，請求被告自108 年5 月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3 萬元，均為有理由，應予准許。六、本判決第二項所命給付，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 109 年 6 月 12 日民事第五庭法官陳佳君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 6 月 15 日書記官李淑卿

臺灣新北地方法院108年度訴字第3223號

關鍵資訊