108年度重訴字第227號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：108 年 06 月 20 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　108年度重訴字第227號原　　　告　大順物業管理顧問有限公司法定代理人　林郁婷訴訟代理人　蔡弘銓被　　　告　李義德訴訟代理人　李芳蓮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年5月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號（門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號）建物遷讓返還原告。被告應自民國107年10月23日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔99%，餘由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告於民國107年9月12日向法院應買訴外人劉家成所有坐落新北市○○區○○段000號土地（應有部分「1/5」）及其上同段1071建號（門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號）建物（權利範圍「全部」，下稱系爭建物），經執行法院於107年9月25日核發權利移轉證書（本院106年度司執字第78280號，下稱系爭執行事件），原告則於同年10月23日辦妥所有權移轉登記，成為系爭建物所有權人。本件被告既無法律上原因無權占用使用原告所有系爭建物，原告自得本於民法第767條規定提起本訴，請求被告將系爭建物遷讓返還原告。又被告無法律上原因占有原告所有系爭建物，原告受有相當於租金之損害，爰併本於民法第184條侵權行為法律關係提起本訴，請求被告自107年10月23日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4萬元相當於租金之損害。㈡併為聲明： ⑴被告應將系爭建物遷讓返還原告。 ⑵被告應自107年10月23日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告4萬元。二、被告抗辯：㈠原告標購取得系爭建物及坐落土地為系爭執行事件不點交之不動產，即依拍賣公告記載「…不點交，本件經李姓第3人陳報，因前揭買賣契約未繳納尾款，致未完成交屋手續，於本件查封前仍由其合法占有支配中，經核所言尚非無據，準此，本件拍定後不點交。」。系爭不動產原所有權人劉家成（即執行債務人）始終無系爭不動產使用權，蓋被告為劉家成之前手，因與訴外人周恭印就系爭不動產簽署買賣契約（下稱被證3買賣契約），經周恭印指定將系爭不動產登記予劉家成，故於105年1月11日依被證3買賣契約將系爭不動產移轉登記為劉家成所有。然因買受人並未付清買賣價款，故被告（即出賣人）並未將系爭建物點交予買受人（或劉家成）占有使用，被告既未曾將系爭建物交出，自仍有權有使用系爭建物。換言之，劉家成既自始未取得系爭建物使用權，縱其所有系爭建物遭拍賣而由原告取得所有權，肇於拍賣為私法買賣，原告仍不能享有高於出賣人劉家成之權利。即依民法第373條規定劉家成對系爭建物既無使用收益權，法院之拍賣無法創設使用權，無法剝奪被告之合法使用權，原告應受拍賣公告不點交拘束，故無將系爭建物遷讓返還原告之義務。另原告主張系爭建物每月租金4萬元部分，不符交易行情，被告認此部分至多為月租金2萬元。㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：㈠系爭建物原登記為被告所有；嗣於105年1月11日以買賣為登記原因移轉記為訴外人劉家成所有；再由原告透過系爭執行事件拍賣程序拍定取得權利移轉證書，且已於107年10月23 日執權利移轉證書辦妥所有權移轉登記，並有系爭建物異動索引（詳被證4）、所有權狀（詳原證1）附卷可佐。㈡系爭建物合理租金為每月2萬元。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號裁判要旨參照）。查系爭建物自107年10月23日起即登記為原告所有；被告則於107年10月23日以前即占有使用系爭建物等情，既為兩造所未爭執，而可認為真正，按諸前開裁判意旨，本件自應由抗辯有權占用系爭建物之被告，就有權占有之利己事實，負舉證之責。經查：㈠被告抗辯其係有權占用系爭建物，無非以：原告係透過拍賣程序自執行債務人劉家成處買受取得系爭建物所有權，劉家成又係基於被證3買賣契約自被告處移轉取得系爭建物所有權。然因被證3買賣契約買受人並未付清買賣價款，故被告（即出賣人）並未將系爭建物點交予買受人（或劉家成）占有使用，被告既未曾將系爭建物交出，自仍有權占有使用系爭建物。劉家成既自始未取得系爭建物使用權，其後手（即原告）自不得享有優於前手之權利對被告為無權占有之主張及請求被告遷讓交付系爭建物等語為據，並提出拍賣公告、被證3買賣契約、協議書為佐。㈡然： ⑴按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或承受人為買受人。而不動產之出賣人，固負有交付出賣之不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，尚難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而有異（最高法院86年度台上字第724號裁判意旨參照）。第按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第765條、第767條分別定有明文。又民法第373條係規範買賣雙方對於買賣標的物之危險及利益之移轉之時點，乃屬債之關係之規定。本件被上訴人並非向上訴人買受系爭房屋，上訴人並非執行債務人，兩造間並無買賣關係之存在，自無民法第373條規定之適用。被上訴人既因執行法院拍賣系爭不動產，無人應買而承受取得其所有權，自得基於其所有權行使權利，並不因拍賣公告記載拍定後不點交而有異（最高法院83年度台上字第695 號裁判意旨參照）。 ⑵本件原告係透過執行法院拍賣程序（執行債務人(即出賣人)為訴外人劉家成）拍定取得系爭建物所有權，兩造間並無買賣關係存在，已如前述，為兩造所未爭執，可認為真。按諸前開裁判意旨，兩造間本無民法第373條規定之適用，原告得本於民法第767條規定行使權利，不因拍賣公告記載拍定後不點交而有異。即被告抗辯：其基於被證3買賣契約將系爭建物移轉登記予劉家成後，並未將系爭建物交付劉家成而繼續占有使用一節，縱可認為真正。僅被證3買賣契約買受人及劉家成不能以被告（被證3買賣契約出賣人）係無權占有而對被告主張所有物返還請求權，僅得本於被證3買賣契約關係對被告主張權利。申言之，此占有權源係肇於被證3契約當事人間債之關係（對人效力之債權相對性），法律復無特別規定，自僅於特定人間發生法律上之效力。然不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權，系爭建物之所有人（即原告）本不受被證3買賣契約關係之拘束。㈢即本件被告以被證3買賣契約買受人並未付清買賣價款，被告（即出賣人）自始未將系爭建物點交予買受人（或劉家成），劉家成不得對其主張無權占有為由，抗辯系爭建物所有權人（即原告）亦不能對被告為無權占有之主張一節，並無可採。基此，原告本於民法第767條規定提起本訴，請求被告將系爭建物遷讓返還原告，為有理由，應予准許。六、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。查被告自107年10月23 日起無權占有原告所有系爭建物一節，已如前述，可認為真。兩造復就系爭建物每月租金為2萬元一節，未有爭執。則原告本於民法第184條第1項前段規定提起本訴，請求被告自107年10月23日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告2萬元，亦屬有據；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。七、綜上所述，原告本於民法第767條、第184條規定提起本訴請求被告將系爭建物遷讓返還原告；及自107年10月23日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中華民國 108 年 6 月 20 日民事第四庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 6 月 20 日書記官傅淑芳

臺灣新北地方法院108年度重訴字第227號

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