臺灣新北地方法院109年度訴字第1893號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 110 年 02 月 05 日

臺灣新北地方法院民事判決　109年度訴字第1893號
原　　　告　葉明功

訴訟代理人　李玉海律師
被　　　告　天和開發股份有限公司

法定代理人　高嘉璘

訴訟代理人　劉薰蕙律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國110年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○道0 段000 號7 樓房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應自民國109 年8 月15日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣54,631元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項定有明文。查原告起訴時原列訴外人李淵榮為被告之一，並聲明：「被告等應將門牌號碼為新北市○○區○○○道0 段000 號7 樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告，並自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至前開房屋騰空返還止，按月給付原告新臺幣（下同）58,000元（起訴狀誤繕為58,000萬元，逕予更正）。」惟原告於民國109 年12月14日提出民事撤回起訴狀，以李淵榮於起訴後之109 年9 月8 日死亡，且其繼承人高嘉璘、李翊菁、李嘉誠、李君薇均已拋棄繼承為由，撤回對李淵榮之起訴（見本院卷第289 頁），經核原告所為上開撤回，係於本件判決確定前為之，且被告及李淵榮之訴訟代理人亦於109 年1 月14日言詞辯論期日表示同意原告撤回對李淵榮之起訴（見本院卷第299 頁），則原告撤回對李淵榮之起訴，已生撤回之效力。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於106 年9 月間向李淵榮購買系爭房屋，並於106 年9
月25日完成移轉登記取得系爭房屋之所有權。嗣原告於107
年1 月31日與李淵榮簽訂系爭房屋之附買回不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定李淵榮應於108 年11月30日前行使買回權，並約定系爭房屋於李淵榮買回前由李淵榮無償使用，約定之真意係將系爭房屋由李淵榮及被告無償使用至李淵榮於108 年11月30日買回系爭房屋之日止，惟為因應被告會計作帳之需求，原告並與被告就系爭房屋簽立通謀虛偽之租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自107 年5 月1 日起至108 年8 月31日止，租金每月2,500 元，惟實際並未收受租金。是以，依系爭買賣契約，系爭房屋之使用借貸期限至108 年11月30日止，惟李淵榮未依約於108 年11月30日前行使買回權，亦未將系爭房屋返還與原告，經原告委託律師於108 年12月2 日以存證信函催告李淵榮應於函到5 日內買回系爭房屋，然李淵榮仍置之不理，並於108 年12月5 日委請律師回函拒絕買回，因此李淵榮已喪失買回之權利。因約定之使用借貸期限已屆至，故原告得依民法第470 條第1 項前段、第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭房屋。若認原未約定使用借貸期限，則原告以起訴狀繕本送達向被告為終止使用借貨之意思表示，則於起訴狀繕本送達後，兩造間之使用借貸關係亦已終止，原告亦得依民法第470 條第2 項及第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭房屋。
㈡又系爭房屋使用借貸關係終止後，被告無權占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益致原告受有相當於租金之損害，而系爭房屋面積91坪，於該地每月金租約為58,000元，爰依民法第179 條之規定，請求被告應自本起訴狀繕本送達之翌日起至系爭房屋騰空返還之日止，按月給付原告58,000元等語。
並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至前開房屋騰空返還止，按月給付原告58,000元。
二、被告則以：系爭房屋為李淵榮交付被告無償使用，而原告與李淵榮於107 年1 月31日簽訂之系爭買賣契約第2 條約定「乙方（即李淵榮）買回前，系爭房屋由乙方（即李淵榮）無償使用」；第4 條約定：「⒉貸款金額由乙方（即李淵榮）支付之買賣價金償還。甲方（即原告）應將前述兌現之支票款項用以償還房屋貸款金額」，是系爭買賣契約已載明李淵榮交付原告之支票總金額4,303,500 元須專款專用，惟原告未如實將該等兌現之票款全數用以償還系爭房屋貸款金額，而將至少3,279,035 元挪作他用。既原告已違反系爭買賣契約在先，影響李淵榮買回條件之成就，李淵榮自得主張同時履行抗辯；又系爭租賃契約到期後，原告未為反對之表示，而轉為不定期限租賃，被告自有權繼續使用系爭房屋。至原告請求每月相當於租金58,000元之不當得利，係參考不同坪數、樓層、格局房屋交易網查詢資料，惟被告與原告確有簽立系爭租賃契約之合意，然因原告與李淵榮之系爭買賣契約約定，故原告同意被告不另給付依系爭租賃契約約定之每月2,500 元租金，是縱認原告有權請求被告返還占有系爭房屋相當於租金之不當得利，亦宜參酌系爭租賃契約約定之每月租金2,500 元等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張其為系爭房屋之所有權人，且與李淵榮及被告分別訂有系爭買賣契約及系爭租賃契約，而系爭房屋現為被告占有等情，業經其提出系爭房屋及坐落土地所有權狀影本、土地及建物登記第一類謄本、系爭買賣契約及系爭租賃契約，以及被告占用系爭房屋之照片為證（見本院卷第21頁至第23頁、第31頁至第47頁、第113 頁至第127 頁），且為被告所不爭執，堪信為真。然原告主張被告無權占有系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院所應審究者即為：被告占有系爭房屋是否具有正當權源？倘被告無權占有系爭房屋，被告受有相當於租金之不當得利數額為何？茲分述如下：
㈠被告占有系爭房屋無正當權源，且侵害原告之所有權，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第87條第1 項前段、第2 項、第470 條第1 項前段、第767 條第1 項分別定有明文。次按民法第767 條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而其權利已歸消滅而言；以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，分別有最高法院78年度臺上字第352 號及72年度臺上字第1552號判決意旨可資參照。再按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提，有最高法院104 年度臺上字第40號判決可資參照。本件被告就原告現為系爭房屋所有權人一事並不爭執，惟抗辯其係有權占有系爭房屋，自應就其有正當占有權源之事實負舉證責任。
⒉經查，系爭租賃契約之租期屆滿日為108 年8 月31日，與系爭買賣契約李淵榮買回權行使期限屆滿日即108 年11月30日，僅相距3 個月，而系爭房屋係由被告作為公司所在地營業使用，且被告之負責人高嘉璘為李淵榮之配偶等情，有被告之變更登記表、被告占用系爭房屋之照片影本及戶籍謄本各1 份在卷可參（見本院卷第109 頁至第111 頁、第121 頁至第127 頁）。此外，被告亦自承系爭房屋為李淵榮交付被告無償使用，且原告同意被告不另給付每月2,500 元之租金等語，足認原告主張系爭買賣契約約定之真意係將系爭房屋由李淵榮及被告無償使用至李淵榮於108 年11月30日買回系爭房屋之日止，復為因應被告會計作帳之需求，始與被告就系爭房屋簽立通謀虛偽之系爭租賃契約等情，應堪信為真。換言之，兩造簽訂系爭租賃契約之真意係成立使用借貸關係，依民法第87條第2 項之規定，應適用關於使用借貸之規定。況縱依被告所辯，兩造於系爭租賃契約簽訂之初有租賃之真意，嗣後因原告同意被告毋需給付每月2,500 元之租金，則斯時兩造間之租賃關係亦轉為使用借貸之約定，是被告抗辯其就系爭房屋與原告有簽立系爭租賃契約之合意，並於系爭租賃契約到期後轉為未定期限租賃等語，尚非可採。從而，兩造間之使用借貸關係於系爭租賃契約所訂期限屆滿日即108 年8 月31日終止，被告於108 年9 月1 日起即不得執系爭租賃為正當權源占有系爭房屋，原告自得依民法第470 條第1 項前段及民法第767 條第1 項之規定，請求被告返還系爭房屋與原告。
⒊另被告辯稱其係基於李淵榮之交付而占有使用系爭房屋部分，惟依系爭買賣契約第2 條約定「乙方（即李淵榮）應於108 年11月30日前履行買回義務」；「乙方買回前，系爭房屋由乙方無償使用」（見本院卷第37頁），則李淵榮就系爭房屋買回權之行使，自應於108 年11月30日前為之。而原告同意由李淵榮無償使用系爭房屋之期限，解釋上亦僅限於李淵榮買回系爭房屋或買回權消滅前。是以，原告與被告就系爭房屋之使用借貸關係，於108 年11月30日期限屆至而李淵榮未行使買回權之翌日即108 年12月1 日即告終止。從而，李淵榮自108 年12月1 日起，對原告已無得為占有之正當權源，是被告仍不得以系爭房屋為李淵榮交付被告無償使用為由，主張有權占有系爭房屋。
⒋被告再抗辯因原告違反系爭買賣契約第4 條約定，影響李淵榮買回條件之成就，李淵榮自得主張同時履行抗辯部分，惟查，系爭買賣契約第4 條係約定原告應將買賣價金兌現之支票款項用以償還房屋貸款金額，與李淵榮於買回權消滅後應返還系爭房屋之義務，並非給付與對待給付之關係，是被告上開所辯仍非可採。
⒌從而，原告依民法第470 條第1 項前段及民法第767 條第1
項規定，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈡原告得請求被告給付之不當得利數額：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；土地法第97條限制房屋租金之立法政策係為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要，其租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，分別有最高法院61年度臺上字第1695號判例、92年度臺簡上字第20號判決意旨可資參照。
⒉查本件被告無權占有系爭房屋業經本院認定如前，而系爭房屋目前為原告所有，被告無法律上原因受有占有系爭房屋之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179 條規定及前揭判例意旨，請求被告返還相當於租金之不當得利。又本件被告無權占有系爭房屋係供營業使用，有前揭房屋現況照片在卷可考，依前揭判決意旨，被告占有系爭房屋相當於租金之不當得利，就其數額之認定，自不受土地法第97條規定之限制，而應回歸市場機制運作下之租金行情予以認定，以兼顧雙方之利益。本件原告主張以每月58,000元之金額認定不當得利之數額，無非係以591 房屋交易網上刊登之新北市○○區○○○道0 段000 號12樓房屋招租資訊為憑（見本院卷第63頁），該房屋雖係與系爭房屋同棟不同樓層之房屋，惟承租人是否願意以每月58,000元之租金承租該房屋，尚無從得知，無法據以認定每月58,000元即為該房屋或系爭房屋之租金行情。而查，系爭房屋位在新北市新莊區，交通方便，附近有捷運站（距離160 公尺，步行僅需2 分鐘）、行政院新莊聯合辦公大樓、北區國稅局新莊稽徵所等公務機關及宏匯廣場等多間商家，生活機能尚屬便利等情，有Google地圖擷取畫面在卷可考（見本院卷第317 頁至第325 頁），而與系爭房屋相同地段新北市○○區○○○道○段000 ○000 號3 樓、建物總面積79.87 坪、建物型態為辦公商業大樓、屋齡6 年、總樓層數19層之房屋於108 年8 月之租賃總額為每月50,000元，租賃單價約每坪626 元，有內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果在卷可參（見本院卷第311 頁至第315 頁），是本院審酌系爭房屋坐落基地位置及周邊繁榮程度，認原告主張相當於租金之利益，以系爭房屋建物登記第一類謄本所載總面積87.27 坪【計算式：主建物171.83平方公尺+附屬建物18.75平方公尺（陽台13.80平方公尺+雨遮4.95平方公尺）+共有部分9,611.52×634
9/0000000+13,670.32×2349/00000 00+170.20×28204/100
0000=288.51平方公尺=87.27 坪，小數點第二位以下四捨五入）乘以每坪626 元計算，符合市場之租金行情，較為適當。依此計算，被告所受相當於租金之不當得利數額為每月54,631元（計算式：87.27坪×626元= 54,631元，小數點以下
四捨五入）。被告雖抗辯宜參酌系爭租賃契約約定之每月租金2,500 元認定不當得利之數額等語，惟系爭租賃契約之本質係使用借貸關係，兩造並無約定每月租金2,500 元之真意，已如前述，且自系爭房屋之地段、面積及用途觀之，每月租金2,500 元顯屬過低，是被告所辯尚不可採。
⒊從而，原告依民法第179 條之規定，得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即109 年8 月15日（見本院卷第93頁）起至系爭房屋騰空返還之日止，按月給付原告54,631元；逾上開範圍請求之部分，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第470 條第1 項前段及民法第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭房屋與原告，及自109 年8
月15日起至系爭房屋騰空返還止，按月給付原告54,631元，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後均認與本件判決之結果無影響，爰不予以一一論列，併此敘明。
六、本院審酌本件遷讓房屋部分原告全部勝訴，而附帶請求相當於租金之不當得利部分雖部分勝訴，部分敗訴，惟因此部分原本就不須繳納裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，命訴訟費用全部由被告一造負擔。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日民事第七庭 法 官 謝宜雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日書記官 劉德玉