109年度訴字第1915號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：111 年 12 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第1915號原告倪文豐訴訟代理人游開雄律師被告廖正泰許文憲共同訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國111年12月22 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落新北市○○區○○○0段0000地號土地上如附圖標示 1152⑴部分面積167.39平方公尺之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還予原告。二、被告應共同給付原告新臺幣267,824元，其中新臺幣26,847 元自民國109年9月9日起，其中新臺幣69,537元自民國110年7月30日起，其中新臺幣171,440元自民國111年4月1日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告並應自民國111年1月22日起至騰空返還第一項所示占用土地之日止，按月給付原告新臺幣5,580元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣1,394,917元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣4,184,750元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項前段於原告以新臺幣89,275元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣267,824元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項後段已到期部分，於原告按月以新臺幣1,860 元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣5,580元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴聲明第1、2項為:1.被告應將坐落新北市○○區○○○0段0000地號土地(下稱系爭土地)上如起訴狀附圖所示面積80.32平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還予原告；2.被告應共同給付原告新臺幣(下同)26,847元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自民國109年5月14日起至返還第一項所示占用土地之日止，按月共同給付原告2,678元，嗣於109年9月2日具狀追加許文憲為被告、111年12月22日言詞辯論期日變更第1、2項聲明為:1.被告應將坐落新北市○○區○○○0段0000 地號土地上如附圖標示1152⑴部分面積167.39平方公尺之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還予原告。2.被告應共同給付原告267,824元，其中26,847元自109年9月9日起，其中69,537元自110年7月30日起，其中171,440元自111年4月1日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告並應自111年1月22日起至騰空返還第一項所示占用土地之日止，按月給付原告5,580元(本院卷二第9、495頁)，核其追加、變更與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面: 一、原告主張: (一)原告於104年2月6日與訴外人王文局等26人簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭不動產買賣契約)，以價金1,630萬元，買受新北市○○區○○○0段0000地號土地即系爭土地、同段1150地號土地(前開2筆土地重測前各為橋子頭段628-1地號土地、627-2地號土地)，因前開土地共有人之一國有財產署對買賣有異議，故於106年3月14日始完成所有權移轉登記予原告。而106年間訴外人許登昌所有之新北市○○區○○○0段0000地號土地(重測前為橋子頭段628-3地號土地)及其上門牌號碼新北市○○區○○○路000號2層樓未辦保存登記建物(下稱系爭房屋 )，經本院以105年度司執字第8919號執行事件查封拍賣，1163地號土地地上權及系爭房屋事實上處分權由被告拍定，並於107年1月22日領得權利移轉證書，其後被告因買賣於108 年7月12日取得1163地號土地所有權權利範圍各1/2，被告許文憲又因贈與於109年2月12日將1163地號土地所有權權利範圍1/2移轉予訴外人許哲銘。 (二)被告以系爭房屋長期無權占用原告所有之系爭土地如附圖標示1152⑴部分面積167.39平方公尺，致原告受有損害，原告應得請求被告拆屋還地，給付自107年1月22日起至111年1月21日止相當於租金之不當得利共267,824元(計算式：167.39平方公尺×申報地價4,000元×年息10%×4年=267,824元)，以及其中26,847元自民事準備書狀繕本送達翌日即109年9月9 日起，其中69,537元自民事爭點整理狀繕本送達翌日即110 年7月30日起，其中171,440元自民事辯論意旨狀繕本送達翌日即111年4月1日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。另得請求被告自111年1月22日起至騰空返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,580元(計算式：167.39平方公尺×申報地價4,000元×年息10%/12月=5,580元)。爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟等語。 (三)並聲明： 1.被告應將坐落新北市○○區○○○0段0000地號土地上如附圖標示 1152⑴部分面積167.39平方公尺之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還予原告。 2.被告應共同給付原告267,824元，其中26,847元自109年9月9日起，其中69,537元自110年7月30日起，其中171,440元自111年4月1日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告並應自111年1月22日起至騰空返還第一項所示占用土地之日止，按月給付原告5,580元。 3.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)訴外人許溪河(已歿)原為1163地號土地所有權人，於58、59年間在1163地號土地、系爭土地上建築系爭房屋(整編前門牌號碼為臺北縣○○鎮○○里○○○路000號、整編後門牌號碼為新北市○○區○○○路000號)。而系爭土地於56年間之所有權人為王文淑、王文坡、王文溝、王文局、王子泉(下稱王文淑等兄弟5人)，王文淑經系爭土地其他全體共有人同意，於56年7月13日與許溪河就系爭房屋後方占用系爭土地約46坪簽訂建築地買賣契約書(下稱系爭建築地買賣契約)，並已給付價金完畢。系爭建築地買賣契約雖未列共有人王子泉為同意人，但此為王文淑與共有人間內部關係，非許溪河所能得知，由許溪河於系爭土地上興建系爭房屋、簽訂系爭建築地買賣契約後至王文局等26人於104年2月將系爭土地出售給原告，長達48年期間，王文淑等兄弟5人或其等繼承人均未表示異議，可認當時系爭土地其他全體共有人應已同意由王文淑代理將系爭土地出售給許溪河。又許溪河於98年12月10日將1163地號土地所有權、系爭建築地買賣契約權利義務讓與其子許登昌，並將系爭土地交付許登昌，許登昌於100年2月10日將1163地號土地設定地上權予許溪河。而許溪河於106年6月12日死亡，其繼承人許登昌、許陳阿麵、許應倚、許嘉玲( 即許郁羚)、許秀專因繼承取得1163地號土地地上權及系爭房屋事實上處分權，嗣由被告拍定1163地號土地地上權及系爭房屋事實上處分權，並於107年1月22日領得權利移轉證書。許登昌於108年6月20日復與被告簽訂土地買賣契約書，出售1163地號土地給被告、將系爭建築地買賣契約權利義務讓與被告，且將系爭土地交付被告、於108年7月12日完成1163地號土地所有權移轉登記予被告。而王文淑等兄弟5人將系爭土地出售給許溪河後，雖未辦理所有權移轉登記，但許溪河基於系爭建築地買賣契約應有權占用系爭土地，而許溪河已將系爭建築地買賣契約權利義務讓與許登昌、許登昌復讓與被告，且原告購買系爭土地時已知悉系爭土地有出售給許溪河之買賣契約，被告基於系爭建築地買賣契約、占有連鎖法理，有占用系爭土地之正當權源。此外，許溪河於56年間已買受系爭土地並付清價金，系爭房屋即有合法使用坐落系爭土地之權，依民法第425條、第425條之1規定或類推適用第425條之1規定，縱未完成系爭土地所有權移轉登記，在系爭房屋使用期限內，系爭房屋事實上處分權人與系爭土地繼受人、受讓人間應有租賃關係存在，是被告依租賃關係有占用系爭土地之正當權源。 (二)王文局等人於104年間出售系爭土地時，曾透過仲介勻証有限公司太平洋房屋鶯歌建國加盟店於104年2月3日與許登昌達成協議，並簽訂協議書約定許登昌拆除系爭房屋使用系爭土地部分，且應於104年3月6日前履行，但因王文局或仲介人員曾岳斌並未完成該協議書約定事項，依協議書第5條約定，王文局等人已不得再要求許登昌拆除系爭房屋占用系爭土地部分，原告為系爭土地原所有權人王文局等人後手，亦應受到協議書第5條拘束，不得再請求許登昌等人後手即被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分。 (三)許溪河於56年間簽訂系爭建築地買賣契約後，於58、59年間始興建系爭房屋逾越1163地號土地地界而占用系爭土地，非明知越界而建築系爭房屋、且非遭王文淑等人異議才購買系爭土地。又參以系爭不動產買賣契約特別約定事項第3條已載明系爭房屋坐落系爭土地，且王文淑等兄弟5人或其等繼承人於系爭房屋建築完成約50年期間均未異議等情，可認系爭房屋越界占用系爭土地，應為系爭土地原所有權人王文淑等兄弟5人所知悉，依民法第796條應不得請求移去或變更系爭房屋，且該權利義務關係對嗣後受讓取得系爭土地所有權之原告仍繼續存在。另拆除系爭房屋占用系爭土地部分面積高達167.39平方公尺、拆除將致無法上下樓梯、建物結構安全亦遭破壞，明顯礙於建物整體利用及經濟價值，原告自不得訴請被告拆除。 (四)王文局為系爭建築地買賣契約、系爭不動產買賣契約之出賣人，其明知系爭土地已出售給許溪河並已向原告說明，因此系爭不動產買賣契約所附標的物現況說明書項次20、特別約定事項第3條，始會約定將買賣價金一部分作為拆除及補償系爭房屋事實上處分權人之用，否則僅需請求無權占有人拆屋還地即可，且原告於104年2月6日簽訂系爭不動產買賣契約、於106年3月14日完成所有權移轉登記後，亦未訴請許登昌拆除系爭房屋，新北市鶯歌農會於105年間亦曾陳報法院系爭土地為許溪河向地主購買乙事，足認原告於買受系爭土地時已知悉系爭土地有出售給許溪河之買賣契約、當時系爭房屋事實上處分權人許登昌占用系爭土地有正當權源，原告於此情形下執意買受系爭土地，其取得系爭土地所有權之目的顯在妨害有權占有人之占有。又系爭房屋占用系爭土地面積非小，如拆除恐危及建物結構，對於被告損害甚大，應認原告權利行使以損害被告為主要目的，屬權利濫用、有違誠信原則，不得請求被告拆屋還地。 (五)被告以系爭房屋占用系爭土地非無權占有，且系爭房屋建築迄今已逾49年，為未辦保存登記建物、室內設備老舊、位於新北市鶯歌區，附近多為民宅、田地、修車廠、小型工廠，缺乏學校、市場、商店、餐廳、捷運等，公共交通及生活機能不便，以申報地價10%計算相當於租金之不當得利過高等語，資為抗辯。 (六)答辯聲明: 1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項(本院卷二第317-318、462頁) (一)許溪河前為1163地號土地所有權人，並建築系爭房屋(整編前門牌號碼為臺北縣○○鎮○○里○○○路000號、整編後門牌號碼為新北市○○區○○○路000號)。 (二)於56年間系爭土地所有權人為王文淑、王文坡、王文溝、王文局、王子泉。 (三)許溪河於98年12月10日將1163地號土地所有權以買賣原因移轉登記予其子許登昌，許登昌於100年2月10日將1163地號土地設定地上權予許溪河。本院於105年1月26日函新北市樹林地政事務所就1163地號土地辦理查封登記。 (四)依本院105年度司執字第8919號執行事件拍賣公告附表，其中所編建號227(原為2774建號)、建號296之未辦保存登記建物即系爭房屋，各占用系爭土地80.32平方公尺、48.97平方公尺。 (五)許溪河於106年6月12日死亡，其繼承人許登昌、許陳阿麵、許應倚、許嘉玲(即許郁羚)、許秀專因繼承取得1163地號土地地上權及系爭房屋事實上處分權，嗣被告於107年1月9日拍定1163地號土地地上權及系爭房屋事實上處分權，並於107年1月22日領得權利移轉證書。 (六)被告於108年6月20日與許登昌簽訂土地買賣契約書，由被告向許登昌買受1163地號土地所有權，並於108年7月12日完成所有權移轉登記。 (七)原告於104年2月6日與王文局等26人簽訂系爭不動產買賣契約，買受新北市○○區○○○0段0000地號土地即系爭土地、1150 地號土地(前開2筆土地重測前各為橋子頭段628-1地號土地、627-2地號土地)，因前開土地共有人之一國有財產署對買賣有異議，致於106年3月14日始完成所有權移轉登記予原告。四、原告主張被告以系爭房屋無權占用其所有系爭土地，依民法第767條第1項、第179條應拆除系爭房屋占用部分、返還占用部分土地，並給付如上金額之不當得利等語，然為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本院所應審究者厥為:(一)原告得否依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地？(二)原告得否依民法第179條規定請求被告給付相當租金之不當得利？可請求金額為若干？茲分述如下： (一)原告得否依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。另以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任（最高法院108 年度台上字第1890號判決意旨參照）。兩造均不爭執系爭土地為原告所有，被告為系爭房屋之事實上處分權人，又系爭房屋後方占用系爭土地如附圖標示1152⑴部分，面積167.39平方公尺之事實，業經本院會同兩造及新北市樹林地政事務所於110年9月14日至現場履勘測量屬實，有本院110年9月14日勘驗筆錄、現場照片、新北市樹林地政事務所110年9月28日新北樹地測字第1106153659號函暨檢附之土地複丈成果圖（即本判決附圖）在卷可參（本院卷二第225-229、233-241頁），應堪認定。被告雖辯稱其占用系爭土地有正當權源，然為原告所否認，依前開說明，應由被告就此負舉證之責。2.關於被告有無占用系爭土地之正當權源： (1)按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之情形，出賣人如已將不動產所有權移轉登記予後買受人，則前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。次按所謂「占有連鎖」，係指多次連續的有權源占有，亦可構成有權占有；例如不動產買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反買賣契約的內容，次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，故應認為次買受人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無權占有。被告雖辯稱王文淑經系爭土地當時其他全體共有人王文坡、王文溝、王文局、王子泉同意，於56年7月13日與許溪河就系爭房屋後方占用系爭土地約46坪簽訂系爭建築地買賣契約，而許溪河將相關權利讓與、將系爭土地交付許登昌，許登昌復將相關權利讓、將系爭土地交付被告，被告基於系爭建築地買賣契約、占有連鎖法理，有占用系爭土地之正當權源云云，並提出系爭建築地買賣契約、收據、土地買賣契約書等件為證。惟不論王文淑等兄弟5人是否於56年7月13日同意將系爭土地出售許溪河(此部分詳述如下)，因系爭土地嗣已經王文局等26人出賣予原告並辦理所有權移轉登記完成，依上開說明，應屬二重買賣情形，縱認被告得因許溪河、許登昌連續多次買賣、移轉占有而得對王文淑等兄弟5人或其等繼承人主張占有連鎖，但該等基於債之關係的占有仍具相對性，不具備絕對物權之對世效力，原告並非系爭建築地買賣契約之當事人，僅係此債之關係以外第三人，被告自不得據以對抗原告。是被告抗辯其依系爭建築地買賣契約、占有連鎖法理，有占用系爭土地之正當權源云云，並不足取。 (2)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第425條第1項定有明文。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用( 最高法院93年度台上字第1328號判決意旨參照）。經查: ①被告並未舉證其就系爭土地曾與原告前手之系爭土地所有權人有何租賃契約存在，且系爭土地於56年間所有權人為王文淑兄弟5人，嗣於106年3月14日所有權則移轉登記為原告所有，至許溪河、許登昌、被告等人均未曾登記為系爭土地所有權人，是系爭土地與系爭房屋未曾有同屬一人所有情形，自無民法第425條第1項、第425條之1第1項規定適用。 ②被告雖辯稱王文淑經系爭土地當時其他全體共有人王文坡、王文溝、王文局、王子泉同意與許溪河簽訂系爭建築地買賣契約，並付清價金，系爭房屋即有合法使用坐落系爭土地之權云云，然為原告所否認。查: ❶被告固提出系爭建築地買賣契約、收據為證，惟原告否認該契約、收據之形式上真正，即應由被告舉證其真正。觀諸系爭建築地買賣契約書除立約人甲方賣主王文淑、乙方買主許溪河外，尚有同意人王文坡、王文溝、王文局，並均蓋有其等印文，惟其中王文坡、王文溝、王文局三人印文樣式雷同，且王文局之簽名、印文與卷附系爭不動產買賣契約上之簽名、印文不相同(本院卷一第39-41頁、調解卷第31頁)。參以證人王文局於審理中證稱:伊未看過系爭建築地買賣契約和收據，簽名非伊字跡，印章也不是伊的，上面3個印章看起來很像，收據上簽名是否是王文淑簽名的伊不認得。伊是在花蓮畢業後大約20幾歲時知道系爭土地有被鄰居蓋房子，伊認為二哥王文坡會處理，但伊不知道他怎麼處理，王文坡過世後他的1/5財產變成國有財產局的，伊因為很少回來，不知道系爭房屋什麼時候蓋好，伊都不住在系爭土地那裡，未同意他人使用系爭土地蓋房子。於102年間伊曾經叫許溪河買土地，他指定一個代書沈明道，伊跟代書說系爭土地是伊兄弟5人的，沈明道叫伊寫所有權人同意的文件，伊也辦了，但後來沈明道說許溪河不買了，他侵占伊土地的事就不了了之，伊要把土地賣給許溪河時，他有說四哥王文淑把土地賣給他，但王文淑已經過世伊沒辦法求證，王文淑沒有跟我講過等語(本院卷二第458-461頁)，以及王文局於103年11月6日曾向仲介原告與王文局等26人買賣系爭土地之楊碧玉以書信表示:「該地原為我們5個兄弟所共有，而我4個兄長都過世了，子泉長兄之1/5持分是我們去替他們20人有權者去辦理承續，文坡次兄過世後因為要繳遺產稅，用其1/5持分去抵稅，變成國有財產局的持分，文溝三兄過世後其1/5 持分由兄嫂王阿葉承續，但她最近剛在花蓮去世，其次子王崇義說最近會去台北也會跟你聯絡。文淑四兄之1/5持分據鄰居許溪河先生說他在文淑兄生前買下，有書面買渡證，僅未去地政事務所過戶而已(這買賣當事人死亡，不能證實當然無效)而事實上他家改建乘鄰居之便，侵占我們1/5土地蓋他家建物迄今。因文淑兄未婚單身死亡，其1/5持分權益不去辦理繼承也不行，逐我去辦理結果次兄嫂黃目(過世後再給王銘月、王銘慎繼承)、三兄嫂王阿葉跟我，三人各得1/15持分。前年辦完法定手續後，我代表全體所有權人去拜託許溪河先生，請他買下此地，以免我們以無權占有我們的土地去法院告他侵占，我開出對他很優厚的條件，他接受我的條件要進行交易指定代書跟我談…但後來都無下文，再催辦結果說許先生不買了」，有王文局於103年11月6日提供給楊碧玉之信件可參(本院卷二第469頁)。並衡以被告業已提出系爭建築地買賣契約、收據原本以供當庭核對，且證人即承辦許登昌與被告簽訂土地買賣契約書之代書徐雲振於審理中亦證稱:當時許登昌說他父親輩有跟後面的地主做買賣，故當時買賣契約書有註記在其他特約事項第2點「賣方標的物後方有一土地買賣契約書，同意無條件於結案時書面讓與買方」，雙方有提到系爭建築地買賣契約買賣標的位置，大致上在系爭房屋後方一部分，因為買方買的權利有包括使用後方的土地，所以才寫這個條款等語(本院卷二第272-274頁) ，而系爭建築地買賣契約、收據於1163地號土地歷次買賣、移轉時，經許溪河交付許登昌、許登昌交付被告以為系爭房屋占用系爭土地權源之依據，保存至今，堪認許溪河於56年7月13日應有向王文淑購買系爭土地部分，並支付一定價金而簽訂系爭建築地買賣契約、收據，該等書證應非被告臨訟杜撰之文書。惟由前述系爭建築地買賣契約上同意人王文坡、王文溝、王文局三人簽名字體、印文樣式雷同，且王文局亦否認其知悉王文淑簽訂系爭建築地買賣契約，並曾於102 年間與許溪河協商以購賣系爭土地方式處理系爭房屋占用系爭土地之爭議，而當時據許溪河向王文局表示其已購買者為王文淑就系爭土地1/5持分等情，可見王文坡、王文溝、王文局等人是否有同意系爭建築地買賣契約內容、是否曾授權他人簽名用印於其上，實有疑義。 ❷再者，依系爭不動產買賣契約之標的物現況說明書第20點雖載明有被他人占用(調解卷第40頁)，特別約定事項第3條則約定:因鄰地所有權人許登昌所有鶯歌區橋子頭段628-3地號土地，該地號土地之房屋座落於本案標的物上，雙方約定得動撥履保價金270萬元整，作為前述房屋之拆除及補償之用(調解卷第37頁)。惟該契約第9條亦約定:如因鄰第3項房屋拆除之故，無法如期點交者，雙方同意點交日待順延至拆除完成後10日完成點交(調解卷第37頁)，顯見原告與王文局等26人訂約當時應係預期系爭房屋占用系爭土地部分得以拆除。且依證人即承辦原告與王文局等26人買賣之代書邱昭君於審理中證稱:簽約時，仲介公司有告知628-3地號土地所有權人的房子坐落在我們買賣標的上，買賣雙方協議從價金扣除270萬元補貼許登昌房屋拆除及將牆壁蓋回去之重建費用，由仲介公司人員曾岳斌代為協調處理，補貼沒有一定方式，可能是許登昌自己拆，270萬就給他，或是仲介公司請人拆，扣除仲介公司請人拆的錢就給許登昌，錢不是要給原告，到結案時都還沒處理完成，所以最後錢是撥到仲介公司。買賣雙方當時是沒有提到曾經同意他人在買賣標的上興建房屋，也沒有提到買賣標的曾經賣給別人，以當時特別約定事項第9條約定應該是房子一定要拆掉才能點交。仲介公司有給我一份協議書，仲介補貼許登昌100萬元就是由270萬元支付，但因為還沒拆所以沒有給他錢等語(本院卷二第416-419頁) ；佐以證人王文局於審理中證稱:系爭不動產買賣契約特別約定事項第3條約定，是因為仲介說我土地被許溪河侵占，他有辦法說服許登昌拆房子，但要給他補償，如果要告他，可能要拖很久，所以買賣無法下去，仲介說如果大家願意湊點錢補償許登昌拆房子的錢，我想大家就湊點錢讓許登昌還地，我收到的價金有扣掉270萬元，但國有財產局有1/5所有權，認為不應該補償許登昌，告我們多分，國有財產局告贏了，我還被扣錢，仲介也沒有跟許登昌處理好，仲介當初跟我說他跟許登昌談好100萬就會拆房子，我都是透過仲介處理，有跟仲介說土地被占用情形就如同前開信件等語(本院卷二第459-460頁)，足見系爭不動產買賣契約雖有約定補償系爭房屋事實上處分權人拆除費用或損失，然此係因賣方王文局等人考量以訴訟請求拆屋還地曠日廢時，有礙與原告就系爭土地簽訂買賣契約，故同意仲介建議方式，即補貼許登昌金錢使其自行拆除占用部分，以達得與原告順利簽訂買賣契約之目的，尚難以系爭不動產買賣契約如上述約定內容，即認王文淑與許溪河簽訂系爭建築地買賣契約出售系爭土地，確有經其他共有人王文坡、王文溝、王文局等人同意，亦不足以證明原告已知悉系爭土地已出售給許溪河。況且，系爭建築地買賣契約上並無當時共有人王子泉之簽名或用印，自難認許溪河向王文淑購買系爭土地業經當時之全體共有人所同意。從而，本件依被告所舉證據無從認定系爭房屋曾有合法使用坐落系爭土地之權，應無從類推適用民法第425條之1第1項規定。至被告雖聲請通知許登昌到庭證述，以證明系爭土地買賣始末等節，然本院已兩次通知其而未到庭，且被告曾當庭表示捨棄通知該證人，是本院認已無再予調查之必要。 3.被告另辯稱王文局等人於104年間出售系爭土地時，曾透過仲介勻証有限公司太平洋房屋鶯歌建國加盟店於104年2月3 日與許登昌達成協議，並簽訂協議書約定許登昌拆除系爭房屋使用系爭土地部分，且應於104年3月6日前履行，但因王文局或仲介人員曾岳斌並未完成該協議書約定事項，依協議書第5條約定，王文局等人已不得再要求許登昌拆除系爭房屋占用系爭土地部分，原告為系爭土地原所有權人王文局等人後手，亦應受到協議書第5條拘束，不得再請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分。惟兩造均為該協議債之關係以外第三人，原告信賴系爭土地登記而取得所有權，依土地法第43條應享有完整物上權利，被告應不得以此協議對抗原告，是其此部分所辯，並不可採。 4.按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，固為民法第796條所明定，惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年台上字第931號判決意旨參照)。且此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用（最高法院72年度台上字第4734號、81年度台上字第938號判決意旨參照）。被告抗辯於王文淑經系爭土地其他全體共有人同意於56年間與許溪河簽訂系爭建築地買賣契約後，許溪河始於58、59年間興建系爭房屋逾越1163地號土地地界而占用系爭土地，且由系爭不動產買賣契約特別約定事項第3條、王文淑等兄弟5人或其等繼承人於系爭房屋建築完成約50年期間均未異議等情，可認系爭房屋越界占用系爭土地，為系爭土地原所有權人王文淑等兄弟5人所知悉，嗣後受讓取得系爭土地所有權之原告依民法第796條應不得請求移去或變更系爭房屋云云。然依王文淑與許溪河於56年7月13日簽訂之系爭建築地買賣契約所載「一、甲方所有鶯歌鎮二橋里中正三路142號之房屋後面建築地約46坪賣給乙方以建築房屋使用。二、乙方以每坪110元計5,060元為買賣成立。...四、該地劃分必應重新測量以測量之坪數為正式賣買坪書，若有尚差者多還少補之金額」(本院卷一第39頁)，可見許溪河應係先建築系爭房屋已占用系爭土地部分後，始與王文淑於56年間簽訂系爭建築地買賣契約，否則應不至約定以實測系爭房屋後方土地面積為買賣面積、並多退少補。而如前述王文淑與許溪河簽訂系爭建築地買賣契約，尚難認業經其他共有人同意，且依證人王文局於審理中證稱:伊是在花蓮畢業後大約20幾歲時知道系爭土地有被鄰居蓋房子，伊因為很少回來不知道系爭房屋什麼時候蓋好，伊都不住在系爭土地那裡，未同意他人使用系爭土地蓋房子等語(本院二卷第461頁)，亦可見王文局未居住系爭土地處，難以認定其於系爭房屋興建、增建完竣前即已知悉有越界情事而不即時異議。則被告抗辯原告依民法第796條規定不得請求拆除系爭房屋等語，核非有據。 5.再按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，為民法第796條之1第1項所明定。且按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院86年度台上字第1807號裁定意旨參照）。被告雖辯稱拆除系爭房屋占用部分面積高達167.39平方公尺、室內樓梯亦需拆除致無法上下樓、建物結構安全亦遭破壞，明顯礙於建物整體利用及經濟價值，對被告損害甚大等語，然查系爭房屋局部拆除後面積尚有145.16平方公尺，被告亦未舉證系爭房屋將因拆除完全不能使用或無法委由專業廠商施以結構補強而保留局部，且原告系爭土地面積為381.70平方公尺，遭被告占用近半，影響系爭土地利用甚大，有系爭土地登記謄本、附圖可佐(調解卷第63頁)，原告不能請求拆除系爭房屋所蒙受之不利益，並非顯然低於被告未能保留系爭房屋占用部分之不利益為，且拆除與否核與公益無涉、難認以損害他人為主要目的。另被告雖辯稱原告於買受系爭土地時已知悉系爭土地有出售給許溪河之買賣契約、當時系爭房屋事實上處分權人許登昌占用系爭土地有正當權源，原告於此情形下執意買受系爭土地，其取得系爭土地所有權之目的顯在妨害有權占有人之占有，然被告並無占用系爭土地正當權源，已如前述，系爭不動產買賣契約至多可證明原告知悉系爭土地有遭系爭房屋占用情形，尚不足以證明原告即為惡意承買人、於104年間買賣時知悉系爭土地已出售給許溪河。本院審酌上開情事，認本件尚無民法第796條之1第1項、第148條規定適用，被告據此所為抗辯，亦非有據。 6.綜上，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地上如附圖標示1152⑴部分面積167.39平方公尺之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還原告，為有理由。 (二)原告得否依民法第179條規定請求被告給付相當租金之不當得利？可請求金額為若干？ 1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件被告以系爭房屋無權占有系爭土地如附圖標示1152⑴部分面積167.39平方公尺，致原告受有不能使用收益之損害，且兩者有相當因果關係，原告依不當得利法律關係，請求被告給付自107年1月22日起至111年1月21日止相當於租金之不當得利，以及自111年1月22日起至騰空返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。 2.按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。上開規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。 3.查系爭土地位於新北市鶯歌區附近多為住宅區有本院110年9月14日勘驗筆錄可參，與其他鄰近之商場、捷運等均尚有相當之距離，生活機能尚非完善便利，交通亦不甚方便，土地利用受較多限制，然審酌系爭土地107年1月至109年1月間公告地價為25,000元、107年1月、109年1月申報地價僅4,000 元低於土地實際價值甚多，有系爭土地登記謄本可查(調解卷第63頁)，故認原告主張以前開申報地價年息10％計算相當租金之利益，核為適當。又據此計算自107年1月22日起至111年1月21日止相當於租金之不當得利金額共267,824元(計算式：167.39平方公尺×申報地價4,000元×年息10%×4年=267,824元)，自111年1月22日起至騰空返還占用土地之日止，被告按月應給付相當於租金之不當得利金額為5,580元(計算式：167.39平方公尺×申報地價4,000元×年息10%/12月=5,580 元)。 4.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告民事準備書狀繕本(請求金額26,847元)於109年9月8日送達被告，民事爭點整理狀繕本(請求金額96,384元)於110年7月29日送達被告，民事辯論意旨狀繕本(請求金額267,824元)於111年3月31日送達被告之事實，為被告所不爭執，則原告請求被告就其應給付原告之267,824元，其中26,847元自109年9月9日起，其中69,537元自110年7月30日起，其中171,440元自111年4月1日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求1.被告應將坐落新北市○○區○○○0段0000地號土地上如附圖標示1152⑴部分面積167.39平方公尺之地上物拆除，並將上開占用土地騰空返還予原告。2.被告應共同給付原告267,824 元，其中26,847元自109年9月9日起，其中69,537元自110年7月30日起，其中171,440元自111年4月1日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告並應自111年1月22日起至騰空返還第一項所示占用土地之日止，按月給付原告5,580元，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　30　　日民事第四庭法　官許品逸以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　30　　日書記官　邱雅珍

臺灣新北地方法院109年度訴字第1915號

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