109年度訴字第2572號｜民事：減少價金等｜裁判日期：111 年 06 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2572號原告趙柏凱訴訟代理人李志正律師被告鄒凱翔上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國111年6月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣76萬128元，及自民國109年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔1/2，餘由原告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣20萬元為被告供擔保後，得假執行，倘被告以新臺幣76萬128元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠原告於民國109年2月透過中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）仲介以新臺幣（下同）856萬元向被告購買坐落新北市○○區○○段000地號土地（應有部分1/5，下稱系爭土地）及其上同段2287建號門牌號碼新北市○○區○○街0巷0○0號房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）（下合稱系爭不動產），被告除於現況說明書「是否有滲漏水情形」勾選「否」外，兩造於109年2月27日簽署買賣契約（下稱原證1契約）第9條第3項本約標的物亦經被告勾選「無滲漏水」。後於系爭房屋交屋前，原告聘請裝潢師傅至現場查看時，發現系爭房屋有壁癌痕跡。經被告一再保證除前開壁癌外，系爭房屋無滲漏水情況，品質無虞。被告更表示交付前會用防水漆塗抹修繕壁癌，並應原告要求於原證1契約第16條其他約定事項手寫加註「擔保現況無滲漏水，依民法之規定為主。」。㈡詎原告買受系爭房屋並受點交後，於109年7月2日下雨之際前往系爭房屋查看，發見系爭房屋尚有多處漏水之重大瑕疵，水甚至從天花板、樑柱直接滴下來。原告透過中信房屋與被告協商，因被告不同意中信房屋委請師傅估價金額，原告又未取得估價單，故原告自行委請訴外人興達營造有限公司為修繕估價，費用計61萬8555元。之後原告與被告溝通及為調解申請，始終無法達成協議，原告不得已提起本訴。於訴訟中經法院囑託社團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定結果，認系爭房屋因屋頂防水層有破損、裂縫之瑕疵，造成建物平頂有滲水現象。並由防水層破損之狀況來看，該等破損、裂縫瑕疵存在已久等情可悉，非屬短期可造成現象，前開防水層老化破損瑕疵，應係系爭房屋交付前即存在。㈢系爭房屋於交付時既存漏水瑕疵，且未據修繕，而經鑑定結果，又認以總價856萬元購買情況下，在有漏水瑕疵並未修繕情況下之交易價值貶損比為8.88%。原告自得依民法第359條請求按總價8.88%計算減少價金76萬128元，並依民法第179條規定請求被告返還76萬128元，及法定遲延利息。或依民法第360條請求賠償債不履行之損害76萬128元（選擇合併）。㈣按除必要修復費外，買受人若能證明其因房屋漏水受有其他損害，仍得請求賠償。系爭房屋原可由原告自行使用或可按當地市價出租他人，但因漏水之故，必需進行修繕，無受有無法使用系爭房屋之損害，以自109年7月2日起算至111年3 月9日止，共20個月又7日，每月租金1萬5000元計，原告共受有30萬3500元損害，爰依民法第360條規定請求被告賠償債務不履行之損害30萬3500元。㈤併為聲明：被告應給付原告162萬6400元，及自起訴狀繕本送達翌日（109年9月25日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告抗辯：系爭房屋屋齡超過3、40年了，關於囑託土木技師公會鑑定結果，待閱卷後表示意見等語。併為答辯聲明：原告之訴駁回。跉四、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，民法第356條第1項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法第359條但書規定，買受人僅得請求減少價金（最高法院96年度台上字第1277號裁判意旨參照）。次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號裁判意旨參照）。經查：㈠原告主張：原告於109年2月透過中信房屋仲介以856萬元向被告購買系爭不動產，被告除於現況說明書「是否有滲漏水情形」勾選「否」外，兩造於109年2月27日簽署原證1契約第9條第3項本約標的物亦經被告勾選「無滲漏水」。後於系爭房屋交屋前，原告聘請裝潢師傅至現場查看時，發現系爭房屋有壁癌痕跡。經被告一再保證除前開壁癌外，系爭房屋無滲漏水情況，品質無虞。被告更表示交付前會用防水漆塗抹修繕壁癌，並應原告要求於原證1契約第16條其他約定事項手寫加註「擔保現況無滲漏水，依民法之規定為主。」。嗣被告委請師傅以防水漆塗抹修補後，雙方於109年4月間進行交屋等情，業據提出與其所述相符之原證1契約、系爭房屋109年3月15日現場照片（詳原證7）、原告與系爭房屋仲介許宏任（下稱許任宏）109年4月3日、14日、20日之對話紀錄（詳原證9至11）為佐，堪信為真正。即原告主張：「系爭房屋交屋時無漏水」為兩造簽署原證1契約被告保證之品質等語，應屬有據。㈡原告復主張：系爭房屋於原證1契約成立前即因頂層防水層老化、破損、有裂縫而存有漏水之瑕疵。原告於109年4月間受點交系爭房屋後，於109年7月2日下雨之際前往系爭房屋查看，始發見系爭房屋尚有多處漏水之重大瑕疵，水甚至從天花板、樑柱直接滴下來。原告隨於同日透過許任宏告知漏水瑕疵並與被告協商，然因被告不同意中信房屋委請師傅估價金額，協商未果。之後原告又再與被告溝通及為調解申請，仍於109年7月30日因雙方無法達成協議，調解不成立，原告不得已於109年8月28日（通知瑕疵後6個月內）對被告提起本訴，並於起訴狀中以系爭房屋有漏水瑕疵為由，依民法第359條規定請求減少價金等情。則據提出系爭房屋照片及光碟（詳原證2）、原告與訴外人許宏任109年7月2至3日對話紀錄（詳原證3）、調解不成立證明書（詳原證5）為佐，並有起訴在卷可憑。並經本院依原告聲請囑託土木技師公會鑑定結果，亦認：系爭房屋滲水情況的原因，應與屋頂防水層有破損、裂縫相關。再經比對原告提出109年3月15日屋頂平台照片（詳本院卷第243至249頁）與土木技師公會鑑定報告所附歷次屋頂平台會勘照片（詳鑑定報告第1402頁至1405頁；第1702頁至1705頁；第1902頁至1906頁）結果，屋頂平台存在之破損、裂縫，既無明顯不同；鑑定報告所呈現鑑定時屋頂平台存在之破損、裂縫情況，又非短期內可造成現象；參酌系爭房屋為於72年5月9日建築完成，屋齡逾35年以上，109年4月底原告受點交系爭房屋後，僅就系爭房屋內部為裝潢施工（施工內容與屋頂防水層無涉），約2個月即於109年7月2日因大雨發現屋頂平台存在漏水瑕疵等情。及被告亦未提出任何反證證明鑑定時屋頂平台存在之破損、裂縫，是原證1契約成立後才新生之瑕疵，經本院調查結果足認系爭房屋屋頂平台存在之破損、裂縫情況，應於原證1契約成立前即存在之瑕疵。基上，系爭房屋於契約成立前既因屋頂平台防水層老舊有破損、裂縫造成滲水之瑕疵，原告於109年7月2日發見滲水瑕疵後，又已迅速通知被告，並於通知後6 個月內，於109年9月24日以起訴狀繕本送達依民法第359條規定請求被告減少價金，於法自無不合。㈢經依原告聲請囑託育德兩岸三地不動產估價師事務所鑑定結果，認勘估標的以總價856萬元購買情況下，在有漏水瑕疵存在且未修繕情況下之交易貶損金額為76萬128元等情，有鑑定報告在卷可佐。即原告依民法第359條規定請求減少價金76萬128元，應屬合理。原告主張：原證1契約價金856萬元已經原告如數交付予被告一節，既為被告所未爭執，可認屬實。其中已經原告請求減少76萬128元價金，被告已喪失受領之法律上原因，從而，原告本於民法第179條後段規定請求被告返還76萬128元，及自109年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。㈣按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號裁判意旨參照）。承前，本件原告既先以訴狀繕本送達被告為減少價金之請求，且減少價金請求為理由，依民法第360條規定，本不得嗣後再以追加書狀送達為不履行損害賠償之請求（依民法第359條、第360條係規定解除契約或減少價金或不履行損害賠償，三者非併存，擇一請求為原則。）。況前述減少價金76萬128元，乃指系爭不動產以總價856萬元購買情況下，在有漏水瑕疵存在且未修繕情況下之交易貶損金額，意即原告是以總價779萬8420元（856萬元-76萬128元）向被告購買有漏水瑕疵存在且未修繕之系爭不動產，依此金額減價後被告既自始不負修繕之責，關於原告因系爭房屋未修繕所受無法使用系爭房屋之損害，自與本件被告有責行為間，並無相當因果關係。遑論所謂債務不履行損害賠償乃指必要修繕費加計合理修繕期間增加之損害等，本件原告所稱20個月又7日（即自109年7月2日起算至111年3月9日止），也顯逾系爭屋頂平台防水層合理修繕工期，併此敘明。即原告本於民法第360條規定請求被告應賠償原告自109年7月2日起算至111年3月9日止，共20個月又7日，以每月租金1萬5000元計，合計30萬3500元損害及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告本於民法第179條後段規定請求定請求被告應給付原告76萬128元，及自109年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　30　　日民事第六庭法　官　黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　30　　日書記官　蕭淳方

臺灣新北地方法院109年度訴字第2572號

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