109年度訴字第3366號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：111 年 03 月 02 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第3366號原告即反訴被告堯禹鑫企業有限公司法定代理人蔡青蒨訴訟代理人張凱婷律師被告即反訴原告鄭森訴訟代理人黃泓勝律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國111年1月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。本訴訴訟費用由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸拾肆萬元，及自民國一一○年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十五；餘由反訴原告負擔。本判決第三項於反訴原告以新臺幣貳拾貳萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣陸拾肆萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查原告於被告本件已為本案言詞辯論後之民國110年10月20日當庭撤回訴訟標的民法第226條第1項部分之起訴，並減縮訴之聲明部分（見本院109年度訴字第3366號卷，下稱本院卷，第157頁），經被告表示不同意原告上開減縮等語（見本院卷第157頁），是原告之撤回上開部分起訴不生效力，本院仍應繼續審理並為裁判，合先敘明。二、次按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。本件被告提起反訴，依其反訴所主張之權利，與原告於本訴主張者之訴訟標的均為原告向被告承租其所有新北市○○區○○段○○○段0 0地號土地（下稱系爭土地）之租賃契約（下稱系爭租約）所生之爭執法律關係，係屬同一，按諸前開判決意旨，自屬民事訴訟法第260條第1項所稱相牽連，是被告提起反訴，於法應屬有據。乙、實體方面：壹、本訴部分：一、原告起訴主張：原告於108年間向被告承租系爭土地，預定作為搭建原告公司營業項目之廠房及辦公室使用，被告知悉原告承租系爭土地之用途後，兩造即簽訂系爭租約，約定租賃期間為108年3月1日至118年3月1日止，原告並繳納新臺幣（下同）30萬元之押租金。系爭土地本屬空地，自承租日起原告即開始著手整地、設置鐵門及保全系統、牽設水電等工程，然新北市政府於108年8月12日公布「擴大五股都市計晝(部分更寮及水碓地區）案發布前試辦計晝」，並於同年9月1日生效實施，被告明知上情，卻未告知原告系爭土地可能違反土地使用分區之管制規定，亦未積極配合新北市政府出具地主權利證明以及相關協力措施，復未排除妨害或積極維持系爭土地之維持約定使用、收益之可供使用狀態，致原告僅能於109年4月間急忙另覓新址、遷離系爭土地，因被告之怠為處置，使原告更行支出整地、搬遷貨櫃等費用，受有財產損害共計464,029元，依民法第226條第1項規定，請求被告賠償損害。又被告於109年4月2日以LINE通訊軟體向原告表示系爭租約終止，依民法第179條第1項規定，被告應返還押租金30萬元，倘認系爭租約仍存在，依民法第450條及系爭租約規定，系爭租約已於109年5月15日合法終止，被告仍應返還押租金。並聲明：㈠被告應給付原告764,029元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於109年4月2日所傳訊息並無終止系爭租約之意，依系爭租約第7條及第18條第1項約定，原告固得於租約期滿前終止租約，惟其迄未先行通知，更從未對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約仍未合法終止，而原告轉租之訴外人芝銘有限公司於109年7月底始遷離，原告並已收足109年1月至6月份之租金，新北市政府則自同年8 月起開始執行強制拆除作業，顯見於109年8月30日前系爭土地仍可自由使用。另系爭租約並未記載原告承租系爭土地之使用目的為何，且系爭土地係位於俗稱五股垃圾山之農地，使用上本有法令之限制，被告於原告承租時即告知擺放可移動式之設備，並於系爭租約第20條為手寫之特別約定，則原告所謂「預定作為搭建原告公司營業項目之廠房及辨公室使用」，自未在兩造約定使用、收益之狀態。又系爭土地之地主即訴外人王克銘亦表明出租系爭土地予被告時，不知悉新北市政府拆除作業等節，故本件自非因可歸責於被告之事由致給付不能。再原告並未舉證證明其所受財產損害為何，其所檢附之收據發票之買受人並非原告，退步言，原告公司整理及修繕部分係有益於其之部分，並非損害，吊貨櫃運費及施工費用，原告並未證明為本件搬遷所必需之費用。又原告於109年3月起即未繳納租金，積欠被告租金90萬元，扣除押租金後尚有差額60萬元，縱認被告應賠償原告之損害，被告亦得主張抵銷等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均驳回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告起訴主張：反訴被告尚積欠反訴原告109年3月至7月之租金90萬元，以押租金30萬元充抵之，尚有差額60萬元，爰依系爭租約第21條約定，請求反訴被告給付租金；又反訴被告未依約給付租金而違約，依系爭租約第12條約定，應賠償反訴原告律師費用7萬元。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告67萬元及自民事答辯暨反訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡反訴原告願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴原告向系爭土地地主王克銘承租系爭土地，再轉租予反訴被告，反訴原告109年4月1日起至同年8月間均未再給付租金予王克銘，王克銘亦未向兩造表達欲續租或收取租金之意思，應可認原土地租約已經反訴原告與王克銘間合意終止，故反訴原告於109年4月起，對系爭土地已喪失使用權源，其向反訴被告請求給付租金，並無理由等語置辯。並答辯聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准免予宣告假執行。參、查兩造間就系爭土地簽訂系爭租約，租賃期間為108年3月1 日至118年3月1日，原告已繳納押租金30萬元等情，業據提出房屋租賃契約書等件為證（見本院卷第17頁至20頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。肆、得心證之理由：一、本訴部分：原告主張被告未告知系爭土地使用分區之管制規定，亦未配合協力使系爭土地維持約定使用、收益狀態，致其須遷離系爭土地，更行支出整地、搬遷貨櫃等費用之財產損害，被告應負損害賠償責任；另系爭租約業經被告合法終止，被告應返還押租金等語，均為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲就兩造爭執要點分別判斷如下：㈠關於原告請求損害賠償部分： ⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權，最高法院98年度台上字第222號判決意旨可資參照。再按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號判決意旨參照）。且按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院106年度台上字第1273號判決意旨參照）。查本件兩造就系爭租約有無約定應使承租人為如何之使用、收益之事實有所爭執，依上說明，即應由主張被告應負損害賠償責任之原告，就其主張債權發生之原因事實即系爭租約所約定之使用目的，負舉證之責。 ⒉查依系爭租約之記載，並未明揭係供原告即承租人何等用途使用，僅有在系爭租約第20條約定：「甲方（即被告）以空地供乙方（即原告，下同）使用，乙方承租期間有改變地貌使用，有造成稅務或增加租賃稅等，均由乙方負責，決不異議。」等語（見本院卷第20頁），亦即系爭租約僅有明文約定被告應以空地之狀態出租給原告使用，並無明訂其他原告承租之使用目的。原告雖主張：原告租用系爭土地是為設置廠房，否則其後原告著手整地、放置貨櫃屋時，被告未表反對直至原告拆遷，即可知悉云云，然此被告未禁止之容忍行為，亦有可能係因被告認兩造已約明稅捐增加須由原告負責，即未積極禁止原告利用系爭土地搭建公司廠房及辦公室，無法遽認兩造間確有約定系爭土地係供原告搭建廠房及辦公室使用。至於原告雖提出其知悉系爭土地使用違反使用分區規定須處理後，與被告間之line通訊軟體訊息紀錄（見本院卷第25頁至26頁），固可見被告允諾協助取得地主同意書等文件，或找交通局洽詢等節，然此亦可能係被告為求系爭租約能繼續履行，並顧及兩造關係和諧，暨被告自身向地主承租之利益所為，不能逕認被告係為保持系爭土地合於原告所指租賃目的之狀態。另依證人即系爭土地之所有權人王克銘在本院證稱：伊把土地租給被告，租期10年，大概107年8月時開始談論租賃的事，談論時就給他們去整理，當時被告是說他要蓋鐵皮屋，伊到108年4月才開始跟他收租金，每月86,000元，伊4、5月去現場看，看到是原告公司堆放貨櫃在當辦公室用，伊就問被告說為何不是蓋鐵皮屋而是租給別人，被告說大約5年後原告搬離他會蓋鐵皮屋，依契約把鐵皮屋留給伊等語（見本院卷第172頁至173頁），亦未證述被告轉租系爭土地給原告，與原告間有何系爭土地使用目的之約定。此外，原告並未就其與被告間就系爭土地約定係供原告搭建廠房、辦公室使用乙節，提出其他具體事證以實其說，自難認原告就其主張被告違反民法第423條租賃物保持義務之事實已盡舉證責任，是原告依民法第226條規定，請求被告給付原告464,029元之損害賠償，即乏依據。㈡關於原告請求返還押租金部分： ⒈按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，得請求返還；出租人於租賃關係消滅後，承租人清結抵償租賃債務後，始負返還之義務（最高法院109年度台上字第3210號、103年度台上字第2059號判決意旨參照）。 ⒉本件原告主張被告於109年4月2日向原告終止契約，業據被告所否認，並以前詞置辯。經查，被告雖曾於109年4月2日以LINE通訊軟體向原告表示：「這次垃圾山全區受到新北府突來政策衝擊，造成所有住戶業者不知所措，這些都是大家所不樂見的事～近日奔走多處單位還是無法有滿意答案～大勢所趨妳們還是另尋新場所唯是～」等語（見本院卷第37頁），然自文義觀察僅能認為倘原告擬繼續維持現行之系爭土地使用方式，因政府政策影響需另尋新場所承租使用，此僅是向原告預先表示其可能會無法依目前方式利用，請原告先預作準備搬離，並無任何立刻終止契約，需依契約約定遷空交還土地等表示，難認被告上開訊息之用意係在終止系爭租約；況遍查系爭租約之約定內容，就單方得終止契約之情形，於被告方只限依第14條所定原告違約時之終止，並無其他約定，僅能回歸民法所訂之法定終止權處理，而系爭租賃又係定有期限，自不適用民法第450條第2項各當事人得隨時終止契約之規定，從而縱或可認被告係於109年4月2日單方表示終止契約，亦不生合法終止之效力。原告另主張兩造應係於109年4月2日合意終止租約云云（見本院卷第134頁），然依前揭該日訊息紀錄所示，原告在被告為上開請原告另覓他處之表示後，未見任何回應（見本院卷第37頁），顯見當日被告縱或有提出合意終止系爭租約之要約，亦無證據可認已得原告之承諾，則原告此部分關於合意終止系爭租約之主張，同非可採。至原告主張如認系爭租約於109年4月2日後仍存在，但因原告於109年5月已搬離，被告未對原告為租金催告，應認系爭租約於109年5月15日終止云云；惟依系爭租約第7 條及第18條所示，均有約定原告在租賃期間內擬提前遷離他處之法律效果（見本院卷第19頁），則系爭租約要屬民法第453條所示定有期限，但約定當事人一方得於期限屆滿前終止之租賃契約，依同法第450條第3項但書之規定，系爭租約係不動產租金以一個月定支付期限者，是原告於終止契約前，即應以曆定一個月之末日為契約終止期，並至少於一個月前通知被告，然依卷內被告所提兩造間LINE訊息紀錄所示，未見原告於109年5月自系爭土地搬離前對被告先期為通知（見本院卷第69頁），原告依此主張已終止契約，即非適法；且被告縱於當時未向原告為租金催告，仍不能認為必係合意終止契約之意思，從而原告上開各部分所為系爭租約於109 年4月或同年5月間已終止之主張，均非可採，反因系爭租約仍有效存續時，原告未支付租金，經被告以押租金扣抵後仍有積欠，而使押租金已無餘額（詳後述反訴部分之認定），揆諸前開說明，原告即不得請求被告返還押租金30萬元。二、反訴部分：反訴原告主張依系爭租約第21條及第12條約定，反訴被告應償還其109年3月至7月之租金（扣除押租金後）及律師費用共67萬元等語，為反訴被告所否認，並以前開情詞置辯。茲判斷如下：㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按債權人已證明債權存在，而債務人抗辯其已清償者，應就其已清償之事實，負舉證責任（最高法院102年度台上字第1151號判決意旨參照）。查依系爭租約第3條、第4條約定，系爭土地之租金為每月15萬元，反訴被告應於每月1 日前繳納；另於第21條約定108年3月1日至109年3月1日每月租金15萬元，109年4月1日起以每月18萬元計算（見本院卷第18頁、20頁），而系爭租約於反訴原告本件請求範圍之109年3月至同年7月間均屬存續，業如前所認定，反訴被告自有依約定日期給付租金之義務，則反訴被告於前揭期間應給付租金之數額，應為87萬元（計算式：15萬元【109年3月】＋18萬元×4【109年4月至7月】＝87萬元），再以反訴原告自承尚未歸還之押租金30萬元抵充反訴被告所積欠之租金後後，反訴原告於此段期間得請求反訴被告給付積欠租金之數額，應為57萬元（計算式：87萬元－30萬元＝57萬元）；反訴被告雖抗辯其已繳納109年3、4月之租金云云，然其自承無法提供單據（見本院卷第133頁），顯未就其已清償之抗辯為舉證，是反訴原告即得於本件訴訟請求反訴被告給付57萬元，逾此範圍之請求，則無理由。至反訴被告雖以反訴原告自109年4月起已喪失對系爭土地使用權限，無權向反訴原告收取租金云云置辯。惟依證人王克銘所證述：反訴原告給付伊租金到109年3月31日止，同年4月1日之後就沒有再付了，因為之後新北市把土地列為試辦都市計劃土地，只能種植或跟新北市政府申請開設工廠，但我們土地是持分土地，無法取得同意書，只能種植，就沒有辦法繼續租給反訴原告，當時政府通知109年8月30日前要將土地上的地上物全部拆除完畢，伊有試著聯絡反訴原告但他電話都不接，找不到人，4月到8月時間太短也無法再租給別人，後來伊想說林小姐（按即反訴被告再轉租之公司人員）他們都搬走了，伊也不用再找反訴原告，新北市政府告訴伊要怎麼做伊就怎麼做，而且當時反訴原告也已經違約2個月以上，等於終止契約，但伊沒有另外發存證信函通知反訴原告終止契約，伊想說不用另外趕他，因為聯絡不到人。伊就把2個月的押金扣下來，他也不會找伊要，因為他用到8月，還欠伊3個月租金，但伊沒有找他要，我們就沒辦法租給人家了還找他要等語（見本院卷第173頁至174頁），堪認反訴原告自109年4月後雖未繳納系爭土地租金予證人王克銘，雖王克銘認為已得終止與反訴原告間租約，但其並未實際向反訴原告為終止契約之意思表示，該租約即屬繼續有效，則反訴原告於109年4月之後，尚有轉租系爭土地予反訴被告之權限，應可認定，不因反訴原告未繳租金予地主而生影響，是反訴原告仍得向反訴被告依約請求給付系爭土地之租金，反訴被告此部分所為抗辯，要非可採。㈡又依系爭租約第12條約定：「乙方（即反訴被告，下同）若有違約情事，致損害甲方（即反訴原告，下同）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語（見本院卷第19頁）。查反訴原告因本件涉訟聘請律師費用7萬元，有反訴原告提出之收據1紙在卷可稽（見本院卷第83頁），而本件反訴被告有未依其繳納系爭土地租金予反訴原告之違約行為，業經本院認定如前，是反訴原告請求反訴被告給付原告因涉訟支付律師費用7萬元之損害賠償，自屬有據。㈢依上計算，反訴原告得向反訴被告請求之給付，應為64萬元（計算式：租金57萬元＋律師費用賠償7萬元＝64萬元），反訴原告主張依系爭租約之約定，向反訴被告請求如上金額之給付，為有理由，應予准許；逾上開金額之請求，則屬無據，不能准許。伍、綜上所述，關於本訴部分，原告依民法第179條、第226條規定，請求被告給付764,029元，及如聲明所示之遲延利息，為無理由，應予駁回；關於反訴部分，反訴原告依系爭租約，請求反訴被告給付64萬元，及自民事答辯暨反訴狀送達翌日即110年1月21日（係於110年1月20日送達反訴被告訴訟代理人，見反訴原告所陳報民事答辯暨反訴狀上收發專用章）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍部分之請求，則為無理由，應予駁回。陸、兩造就本訴、反訴均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。柒、本件本訴及反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。捌、結論：本件本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴則為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　 2　　日民事第二庭法　官　宋泓璟以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　2 　　日書記官鄧筱芸

臺灣新北地方法院109年度訴字第3366號

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