109年度訴字第3461號｜民事：分割共有物｜裁判日期：112 年 02 月 20 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第3461號原告陳振龍訴訟代理人汪團森律師被告勝誠資產管理股份有限公司法定代理人林正被告林月琴共同訴訟代理人田振慶律師邱瑞元律師官昱丞律師複代理人張揚律師被告林銘裕陳麗娜林昶燁上一人訴訟代理人黃任佑被告曾永宗張振山兼上一人訴訟代理人張郁嘉上二人共同訴訟代理人王秀鶯被告義翰實業股份有限公司（即洪崑智之承當訴訟人）法定代理人藍珮瑜訴訟代理人張利瑋上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國112年1月16日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有坐落新北市○○區○○段○○地號、四五之一地號土地應予變價分割，所得價金按如附表所示各共有人應有部分比例分配。訴訟費用由兩造按如附表所示應有部分比例負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1項、第2項定有明文。查原告起訴請求分割共有物，其中共有人即被告洪崑智於訴訟繫屬中將其應有部分移轉登記予義翰實業股份有限公司（下稱義翰公司），因義翰公司聲請承當訴訟，故本院依上開規定，於民國110年10月6日以裁定准許被告義翰公司代洪崑智承當訴訟。二、次按公司與董事間訴訟，除法律另有規定外，由監察人代表公司，股東會亦得另選代表公司為訴訟之人，公司法第213 條定有明文。查原告為被告義翰公司之董事，藍珮瑜為被告義翰公司之監察人，有公司變更登記表在卷可佐。本件係屬董事與公司間之訴訟，原告以監察人藍珮瑜為被告義翰公司之法定代理人，核與前揭規定相符。三、被告林銘裕、陳麗娜經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠緣坐落新北市○○區○○段00○0000地號土地（面積分別為19.41 、62.95平方公尺，以下各稱系爭45地號土地、系爭45-1地號土地，合則稱系爭土地），兩造之應有部分比例詳如附表所示。系爭土地上原有4樓式之老舊公寓，於9年多前因與訴外人嘉泉建設股份有限公司（下稱嘉泉公司）簽約辦理合建而被拆除，嗣因嘉泉公司倒閉致合建未果，現雖另有建商與共有人洽談合建事宜，但因共有人意見不一無法達成共識。又前開合建契約係由個別共有人與嘉泉公司簽訂，且嘉泉公司亦經廢止而無法履行合建契約，況合建契約亦經簽約當事人同意解除，並塗銷信託登記，況縱認合建契約仍未解除，惟原告係向其前手即訴外人彭雅玲購買系爭土地之持分，彭雅玲既未與嘉泉公司簽訂合建契約，應認合建契約關於不分割之約定自不拘束原告，顯見系爭土地無不能分割之情事，兩造亦未以契約訂有不分割期限，且更無法令規定不能分割之情形。爰依民法第823條第1項、第824條等規定，請求合併分割系爭土地。㈡又關於系爭土地之分割方法，因系爭土地之共有人有10人，如採原物分割，每人分得面積最多僅16.35平方公尺，最小僅2.059平方公尺，根本無法進行合乎經濟效用之使用，且依被告所提分割方案，原告取得部分寬度甚窄，與公路連接部分亦無合理通道通行，參酌新北市畸零地使用規則第2條、第3條之規定，將成為無經濟價值之畸零地，故應以變價方式分割，將所得價金按應有部分比例分配予各共有人，始符兩造權益。㈢併為聲明：准將兩造共有系爭土地變價分割，所得價金由兩造按如附表所示應有部分比例分配。二、被告則各以：㈠勝誠資產管理股份有限公司（下稱勝誠公司）、林月琴主張： ⒈系爭土地於10年前開始進行都市更新計畫，被告等人與嘉泉公司間均有簽訂合建契約，顯見多數共有人對於共有物之使用已形成共識，縱使系爭土地之合建案因嘉泉公司經營不善而無法進行，惟義翰公司身為嘉泉公司之股東，於嘉泉公司倒閉後，便接手與該區域各筆土地之共有人商談繼續合建，顯見原告（即義翰公司之負責人）與被告等人間仍有以系爭土地作為與周遭其他筆土地共同開發合建案之使用目的。況被告勝誠公司等2人及林昶燁、曾永宗、張振山、張郁嘉、陳麗娜等人亦不斷表示系爭土地願維持共有關係，亦係因其等均認為系爭土地應繼續與周遭土地共同作為合建之用，顯見系爭土地確實有其不可分割之使用目的。 ⒉又因義翰公司遲未與住戶就合建條件達成共識，便以其負責人即原告、關係企業或當地住戶，於109年間對合建範圍內之數筆共有土地，分別提出數件分割共有物訴訟，來對住戶施壓，除顯有構成民法第148條權利濫用之嫌外，且以不同名目將該區域內之多筆共有土地以各別變價分割之方式，用低於市價的法院強制執行方式掠奪住戶對於共有土地之持分，藉此整合合建範圍內之土地，此舉反而產生建商蠶食鯨吞私有土地之陷阱，使共有物分割之規定成為建商殘害住戶之武器，故本件實無分割之必要。惟倘鈞院認系爭土地應予分割，分割方案應為如新北市三重地政事務所所繪製之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A（使用地號集美段45-1地號）部分土地（使用面積10.18平方公尺）由原告取得，編號B（使用地號集美段45-1地號）部分土地（使用面積52.77平方公尺）及系爭45地號土地由被告維持共有。 ⒊答辯聲明：原告之訴駁回。㈡林昶燁、曾永宗主張： ⒈嘉泉公司於102年間與系爭45地號及其他毗鄰等56筆土地之被告等地主簽署合建契約，約定整合土地興建房屋，被告等地主均已依法配合嘉泉公司向新北市政府辦理都市變更，嗣嘉泉公司於108年間爆發財務危機，其負責人對於被告等地主幾經推諉、避不見面後，原告復於109年6月19日登記為系爭土地之共有人之一，旋於109年9月8日提起本件訴訟，惟原告為義翰公司之負責人，義翰公司則為嘉泉公司之股東，顯見原告對於嘉泉公司與被告等地主間之合建契約知之甚詳，且嘉泉公司與被告等地主間之合建契約既尚未解除，原告自應繼受該合建契約不分割協議所拘束。 ⒉又原告於109年6月19日登記為系爭土地之共有人之一，且在未依土地法第34條之1通知被告等共有人就系爭土地應有部分轉讓可行使優先購買權之情形下，不實向地政機關偽稱被告等共有人即優先購買權人已放棄優先購買權並依土地登記規則第97條為不實內容之切結，致被告等人在不知情之情形下，任由原告成為系爭土地共有人之一而提起本件分割共有物之訴。惟原告在明知被告等人均與嘉泉公司簽署合建契約之情形下，且身為嘉泉公司法人股東即義翰公司之負責人，顯係故意藉本件訴訟以免除嘉泉公司應誠實履行合建契約之義務，並以遠低於合建契約之低廉成本取得系爭土地持分、利用分割共有物方式、變換建設公司名義以完成土地開發，甚至脫免原應履行之合建義務進而坑殺地主。 ⒊再者，倘鈞院認為系爭土地應予分割，惟於被告林昶燁等2人及勝誠公司、林月琴、陳麗娜、張振山、張郁嘉均表示不願分割而願繼續維持共有之情形下，系爭土地應以原物分割為當。況系爭土地目前僅原告、義翰公司欲為分割，其餘共有人均不願意，可見原告原本不願成為系爭土地之共有人，卻仍故意未依土地法第34條之1通知被告等人行使優先購買權而欲以變價分割方式取得系爭土地全部，甚至將住宅用地之系爭土地以低於道路用地之價格取得，其心可議。準此，被告願依民法第824條第3項，與其他共有人維持共有並依原告購買系爭土地持分之價格補償原告。抑或因原告已與系爭土地之相鄰土地（即新北市○○區○○段0000地號土地）之共有人達成合建之協議，故分割方案應為如附圖所示編號A（使用地號集美段45-1地號）部分土地（使用面積10.18平方公尺），再加計義翰公司持分即1.144平方公尺後，由原告及義翰公司取得，編號B（使用地號集美段45-1地號）部分土地（使用面積52.77平方公尺）及系爭45地號土地則由除義翰公司以外之其餘被告維持共有，始符兩造權益，並維持系爭土地之經濟效用。 ⒋答辯聲明：原告之訴駁回。㈢張振山、張郁嘉主張：大約10年前因建商倒閉而改建失敗後，就無其他人再與被告張振山等2人洽談合建事宜，被告張振山等2人仍希望由原告出面整合進行合建，惟倘鈞院認系爭土地應予分割，分割方案應為如附圖所示編號A（使用地號集美段45-1地號）部分土地（使用面積10.18平方公尺）由原告取得，編號B（使用地號集美段45-1地號）部分土地（使用面積52.77平方公尺）及系爭45地號土地由被告維持共有等語。㈣陳麗娜雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭所為陳述略以：約10年前因建商倒閉而改建失敗後，就無其他人再與被告陳麗娜洽談合建事宜，被告陳麗娜仍希望由原告出面整合進行合建，如仍需分割，希望以原物分割等語。㈤義翰公司主張：系爭土地既無因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之情形，亦無法令規定不得分割，為符合日後土地發展之經濟效用，故同意原告所為變價分割之方案等語。㈥林銘裕未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀變更其送達之處所，惟未為任何聲明、主張或陳述。三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。民法第823條第1項、第2項前段定有明文。又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項亦有明文。經查： ⒈系爭45地號、45-1土地均為兩造所共有，應有部分比例均如附表所示，有土地登記謄本可按。且系爭2筆土地屬都市土地，非農業發展條例第3條第11款規定之耕地，無土地法第31條最小分割面積限制及農業發展條例第16條限制或禁止分割事項，尚無依法令而有禁止或限制分割之情，並為兩造所不爭。 ⒉又被告勝誠公司等2人雖抗辯：系爭土地應繼續與周遭土地共同作為合建之用，依使用目的不能分割等語。然查，依相關被告所提出與嘉泉公司簽署之合建契約，被告勝誠公司係於99年7月16日簽署、被告林昶燁及曾永宗均係於102年9月17 日簽署，距原告提起本件訴訟均已超過5年以上，則縱認因有簽署合建契約而有不能分割之協議，亦超過5年，已屆不能分割協議之期限。況兩造對於系爭合建契約已因嘉泉公司倒閉延宕迄今未能履行，且系爭合建契約所載多筆土地已經法院拍賣或已為分割等情，未有爭執。則即令系爭土地共有人前為合建目的與嘉泉公司簽署合建契約之行為，可認依共有人約定使用目的不得分割，亦肇於合建契約已不能履行之結果，使原約定使用目的不得分割之限制消滅，且目前既未有其他已成立生效之合建契約存在，亦難認系爭土地有何依使用目的不能分割之情事存在。 ⒊再被告林昶燁等2人雖抗辯：原告為義翰公司之負責人，義翰公司則為嘉泉公司之股東，顯見原告對於嘉泉公司與被告等地主間之合建契約知之甚詳，嘉泉公司與被告等地主間之合建契約既尚未解除，原告自應繼受該合建契約不分割協議所拘束等語。然按依法經設立登記而成立之公司，具有獨立之法人格，且公司人格與自然人之人格各別，縱令兩不同公司之法定代理人均為同一人或有部分股東相同，該兩公司仍具有各別獨立之法人格；而債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則。查原告為自然人，義翰公司為法人且與嘉泉公司為不同法人，自各具有獨立之人格，縱認義翰公司亦為嘉泉公司之股東，基於債權契約之相對性，義翰公司並不負有對嘉泉公司所簽署合建契約為契約承擔之義務，且亦與原告並無直接關聯，不能執此即謂原告應受嘉泉公司與相關被告簽署合建契約之拘束。 ⒋另被告勝誠公司等人復抗辯：原告於109年間對合建範圍內之數筆共有土地，分別提出數件分割共有物訴訟來對住戶施壓，使共有物分割之規定成為建商殘害住戶之武器，顯有構成民法第148條權利濫用之嫌，故本件實無分割之必要等語。惟按民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。本件原告為系爭土地共有人，本於所有權之權能，請求分割共有物，並未違反公共利益，且系爭土地目前為空地，處於閒置狀況，為兩造所不爭，並有系爭土地現況照片在卷可按，則原告提起本件訴訟，以期各共有人能實際分配到系爭土地之真正價值，亦非不利於被告之行為，難謂有違權利濫用禁止之法理可言。 ⒌綜上，被告前開所辯，均非系爭土地不能分割之依據，均無足採。則系爭土地既無依法令應禁止或限制分割，亦無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情事，且兩造復無法就分割方法達成協議爭執。從而，原告以共有人間分割之方法不能協議決定，因而起訴請求兩造共有之系爭2筆土地合併為裁判分割，於法即無不合。㈡次按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項分別定有明文。而共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院49年台上第2569號判決要旨參照）；惟究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決要旨參照）。經查： ⒈被告勝誠公司等4人主張分割方案應以依如附圖所示編號A部分土地（使用面積10.18平方公尺）由原告取得，編號B部分土地（使用面積52.77平方公尺）及系爭45地號土地由被告維持共有為適當等語；另被告林昶燁等2人主張分割方案應以依如附圖所示編號A部分土地（使用面積10.18平方公尺），再加計義翰公司按應有部分分配之面積1.144平方公尺後，由原告及義翰公司取得，編號B部分土地（使用面積52.77平方公尺）及系爭45地號土地則由除義翰公司以外之其餘被告維持共有為適當等語。惟按建築法第44條規定：「直轄市、縣 (市) (局) 政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」。又新北市畸零地使用規則第3條附表規定，一般建築用地之正面路寬7公尺以下，最小寬度須達3公尺以上、最小深度須達12公尺以上；超過7公尺至15公尺，最小寬度須達3.5公尺以上、最小深度須達14公尺以上；側面應留設騎樓之建築基地之正面路寬為超過7公尺至15公尺，最小寬度須達7公尺以上、最小深度須達14公尺以上。經查，系爭2筆土地面積合計為82.36平方公尺，倘依被告勝誠公司等人所主張依如附圖所示之原物分配方式分割，其中原告按應有部分比例受分配面積為10.18平方公尺，縱加計被告義翰公司按應有部分比例所受分配面積1.14平方公尺，合計受分配面積亦僅為11.32平方公尺，並未達上開新北市畸零地使用規則所定之最小建築面積36平方公尺（以最小寬度3公尺、最小深度12公尺計算），成為畸零地，無法單獨建築使用。是以原物分配方式分割將造成部分共有人所分得土地面積細瑣零碎，不利各共有人就系爭土地利用，有害於總體社會經濟之發展。而被告林昶燁等2人雖以因原告已與系爭土地之相鄰土地（即新北市○○區○○段0000地號土地）之共有人達成合建之協議，上開分割方案可維持兩造經濟利益等語。惟此為原告所否認，而被告對此復未舉證以實其說，故難認上開分割方案對於原告就系爭土地之利用並無不利益可言。況被告勝誠公司等人雖主張如附圖所示編號B 部分土地由被告維持共有(或扣除義翰公司按應有部分分配面積後由除義翰公司外之其餘被告維持共有)，惟被告林銘裕並未到庭亦未具狀陳明願與其餘被告繼續維持共有關係，另被告陳麗娜未提出具體之原物分割方案，亦未明確陳明願與其餘被告繼續維持共有關係，又被告義翰公司亦未同意與其餘被告繼續維持共有關係，則採被告勝誠公司等人之分割方案後，將創設未經共有人同意之新共有關係，顯非適當。再者，系爭土地面積過小，亦不適於以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人之方式分割。是以，足認系爭土地以原物分配或以原物之一部分分配，他部分變價分配等2種方式分割均顯有困難。 ⒉又被告林昶燁等2人復主張：原告向其前手買受系爭土地應有部分時，故意未依土地法第34條之1通知被告等人行使優先購買權，被告願依民法第824條第3項，與其他共有人維持共有並依原告購買系爭土地持分之價格補償原告等語。惟按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響。若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權移轉效力時，他共有人即不得再主張其優先承購權存在（最高法院77年度台上字第166號判決意旨參照)。又按以原物分配予部分共有人，由受分配之共有人，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，予金錢補償之分割方式，民法第824條第2項第1款後段、第824條第3項定有明文。查原告購買系爭土地應有部分之總價為180萬元（尚包含同段46、46-1地號土地應有部分)，有原告提出之土地買賣契約書可按；惟系爭土地經本院囑託鄭欣茹建築師事務所鑑價，其鑑價結果認系爭45-1地號每平方公尺單價為33萬7,000元，有估價報告書可稽，則按原告就系爭土地應有部分比例計算，原告之應有部分土地市價應為343萬660元。復查，被告林銘裕、陳麗娜、義翰公司均未陳明願與其餘被告繼續維持共有關係，已如前述，是被告林昶燁等2人主張除原告外之其餘共有人仍繼續維持共有關係，已難認該分割方案妥適。再者，原告就系爭土地應有部分之買賣，已經移轉登記為所有權人，揆諸前揭說明，被告林昶燁等2人已不得再對原告主張其優先承購權之存在，是倘若被告林昶燁等2人願就分得之系爭土地，對於其餘未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人給予金錢補償，尚不得僅依原告購買系爭土地持分之價格給予補償，則被告林昶燁等2人既未能同意按系爭土地應有部分市價補償原告，故本院認此亦非適合之分割方式。 ⒊再查，參酌原告所主張以變價分割之分割方案，既可保持系爭土地之完整，且按諸民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，揆其立法理由乃謂：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。準此，採變價分割時，兩造自得依其對系爭土地之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭土地之所有權。是以，觀諸原告主張採行變價分割之方式，一方面可經由競標之結果提高系爭土地之價格，且得標之人繳足價款始將系爭土地所有權移轉，適可避免原物分割之前揭缺點，另一方面，各共有人亦可藉由參與競標或優先承買權之行使，達到與以上開原物分割方式取得系爭土地所有權之相同結果，對全體共有人亦屬公允。是以，兩者相較，本院認系爭土地應以變價分割方式較為適當與公平。 ⒋從而，本院依民法第824條第2項之規定，斟酌系爭土地經濟效用、共有人之意願、共有人應有部分比例、全體共有人之利益及公平原則等一切事項，認本件不宜原物分割，應以變價分割，所得價金按如附表所示各共有人應有部分比例分配之分割方法為適當。六、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段之規定，訴請就兩造共有之系爭土地合併為裁判分割，為有理由，本院依系爭土地之性質及分割後之經濟效用等情形，認以變價分割為適當，爰判決如主文第1項所示。又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由兩造按如附表所示之應有部分之比例分擔，始為公允，爰判決如主文第2項所示，併予敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後認核與本件判決結果均不生影響，爰不另逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　20　　日民事第三庭法官王士珮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　20　　日書記官李依芳附表：兩造之應有部分比例編號共有人姓名應有部分比例 1 陳振龍 89/720 2 勝誠資產管理股份有限公司 73/1728 3 林銘裕 1/40 4 林月琴 73/1728 5 陳麗娜 74/864 6 林昶燁 2860/14400 7 曾永宗 2860/14400 8 張振山 1945/14400 9 張郁嘉 1945/14400 10 義翰實業股份有限公司 12/864

臺灣新北地方法院109年度訴字第3461號

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