109年度訴字第970號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：112 年 03 月 07 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第970號原告周朝榮訴訟代理人翁瑞麟律師周志羽律師複代理人黃文欣律師鐘秉萱律師被告包紹玉訴訟代理人謝崇浯律師複代理人蔡慧琪上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國112年2月14日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告將門牌號碼新北市○○區○○路000號頂樓平台如附圖所示使用編號1239⑴面積74平方公尺之增建物拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人。二、被告應給付原告新臺幣206,504元，及自民國109年3月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應依社團法人新北市土木技師公會民國111年2月9日新北土技字第1110000425號鑑定報告書（109-A0222）內容（即如附件之本案損害修繕費用估算表所示項次3-1、3-2、3-3、4-1、4-2、4-3之施工方式），修繕新北市○○區○○路000 號3樓房屋及屋頂平台。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）420,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5之利息。㈡被告應將新北市○○區○○路000號頂樓平台之增建物（面積約30平方公尺→以實際面積為準）拆除，將該部分頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人。嗣追加公寓大廈管理條例第15條第1項規定為其聲明㈡之請求權基礎，及變更聲明㈡為：被告應將新北市○○區○○路000號頂樓平台之增建物（面積為74平方公尺，即如附圖所示使用編號1239⑴面積74平方公尺之增建物，下稱系爭頂樓平台之增建物）拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人，另追加聲明㈢，即：被告應依社團法人新此市土木技師公會民國111年2月9日新北土技字第1110000425號鑑定報告書（109-A0222）（下稱系爭鑑定報告）內容，修繕新北市○ ○區○○路000號3樓房屋、4樓房屋（即系爭頂樓平台之增建物）及屋頂平台。核其所為上開訴之追加及變更，係本於系爭3、4樓房屋漏水致生損害之同一基礎事實，且屬擴張應受判決事項之聲明，依照前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張： (一)原告所有之新北市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭2樓房屋），於106年10月間，因樓上即被告所有之系爭3樓房屋廚房有漏水，造成系爭2樓房屋相對位置之天花板，與隔鄰房間天花板、牆壁等處滲水，致天花板、牆壁受潮油漆發霉剝落、地板亦受潮發霉，而受有損害。詎屢向被告反映請其處理，均置之不理，爰依民法第184條、第195條、第213條規定，請求被告賠償修復系爭2樓房屋之費用420,000元，即：天花板及地板之修復費用140,000元；系爭2樓房屋因漏水導致天花板壁癌及鋼筋外露修補之修復費用280,000元。 (二)又原告為坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人及其上系爭2樓房屋之所有權人，被告則為系爭土地之共有人及其上系爭3樓房屋之所有權人。被告明知整棟建物（下稱系爭建物）之頂樓平台為全體區分所有權人共有，屬於共用部分，依公寓大廈管理條例第3條第4款及第7 條第3款規定，公寓大廈之屋頂不得獨立使用供作專有部分，亦不得為約定專用部分，惟被告仍於系爭建物頂樓平台搭建違章建築（即系爭頂樓平台之增建物），並排除其他區分所有權人使用系爭建物頂樓平台之權利，實已侵害全體區分所有權人之權益，且屬無權占用原告及其他共有人之共有物，原告爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條及公寓大廈管理條例第15條第1項規定，請求被告將系爭頂樓平台之增建物拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人。 (三)再本件經新北市土木技師公會鑑定結果，系爭鑑定報告認定系爭3、4樓房屋有漏水，原告除依民法第184條、第191條、第213條規定，請求被告依系爭鑑定報告修復漏水部分外，並依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，請求被告依系爭鑑定報告修復系爭3、4樓房屋漏水。 (四)並聲明： ⒈被告應給付原告420,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5之利息。 ⒉被告應將系爭頂樓平台之增建物拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人。 ⒊被告應依系爭鑑定報告內容修繕系爭3、4樓房屋及屋頂平台。二、被告則抗辯： (一)系爭2樓房屋之天花板、牆壁滲水，均非因被告行為所致；且原告主張之侵權行為損害賠償請求權亦已罹於時效： ⒈系爭3樓房屋自101年起便關閉停用，迄至106年4月為止不曾用水，且於106年4月21日便申請廢止自來水供應，可知在原告於106年7月28日購買系爭2樓房屋前，系爭3樓房屋已廢止自來水供應，管線内均沒有水，原告指稱系爭3樓房屋廚房漏水云云，與系爭3樓房屋管線有無滲漏無關。 ⒉反觀原告所提原證3照片，顯示被告購買系爭2樓房屋後正進行全面裝修，且初步以肉眼判斷，系爭2樓房屋有變更原有房屋格局情形，除將原有隔間牆拆除外，更有將房間牆壁外推至女兒牆，且天花板管線亦有大幅度變更，這些也都可能是造成目前系爭2樓房屋天花板滲水之因素。又自70年起至90年間期間，系爭2樓房屋曾進行過至少3次大規模改建，例如為變更大門進出方向而拆除樓梯間牆壁，為增加使用面積而拆除原有外牆後將陽台外推連結後方增建建物2樓（有一段時間1、2樓是同一人所有）等大規模改建，此均是對原建物結構之重大變更，均可能嚴重影響房屋外牆防水性而導致滲漏。 ⒊再者，系爭建物係於64年4月21日為保存登記，即系爭建物興建完成迄今至少已逾45年，房屋周邊外牆（含2樓外推外牆）早已出現老化或裂縫，以肉眼從外觀即可看出應已有混凝土中性化或建物老化、原2樓設計陽台頂版之混凝土剝落嚴重、鋼筋外露銹蝕之狀況，此為原告購屋時就能夠知悉之情形。系爭2樓房屋每逢下雨即因建物老化水密性不良造成雨水侵入產生滲漏，是與建物屋齡及建物周邊環境有關，並非被告之行為所致。原告主張系爭2樓房屋漏水係因被告之侵權行為所導致，不足採信。 ⒋原告提出之原證5僅為其内部裝修工程款之報價單，並非已支付之款項，且被告並無侵權行為，已如前述，則原證5 内所列裝修事項，又如何確認與系爭2樓房屋天花板之滲漏水有關？均未見原告說明。且最大的疑惑是，是否這些「内部室内裝修工程」施工完畢，便可解決原告所稱的漏水問題而不會再有漏水之情形出現？均不無疑問。原證6 關於頂樓地坪防水施作、2樓壁癌及鋼筋外露修補等，如確有需要施作或確有上述情形出現，也不是被告之行為所造成的破壞，被告不應負擔侵權行為損害賠償之責任，原告向被告請求侵權行為損害賠償，並無理由。 ⒌退萬步言，若被告確係有侵權行為時，惟侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算。而原告於106年10月25日以原證4之存證信函對被告表示「日前發現天花板大面積滴水之嚴重漏水現象，經本人委請廠商勘估後，發現應係樓上台端所有房地有滲漏水屋況所導致…並於106年10月20日進入台端所有3樓房地檢視，現場發現3樓確有滲漏水屋況…本人請求台端處理」等語，可證原告於106年10月20日前即委請廠商勘估，並進入被告之3樓房屋内部檢視，而認為是3樓房屋漏水造成原告損害，即原告於106年10月20日前已知悉上開損害，並認為被告為賠償義務人，故原告本件之損害賠償請求權消滅時效至遲應自106年10月20日起算。惟原告於108年10月28日始提起本件訴訟，顯已逾民法第197條第1項法定之2年時效，被告對此為時效抗辯。 (二)被告數十年和平占有管領系爭建物頂樓空間，應認該棟各樓住戶間已有默示之分管契約存在： ⒈按所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。而共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，最高法院105年度台上字第209號判決足資參照。次按倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，亦有最高法院91年台上字第2477號判決、臺灣高等法院102年度上字第556號判決意旨可參照。 ⒉被告於76年11月3日購入系爭3樓房屋，當時頂樓即由前屋主使用中，被告也有與同一棟其他所有權人約定頂樓被告管理、使用，此為本棟全體住戶長年來所默認，應認有分管契約存在，否則不會數十年來均相安無事。原告係於106年7月28日購入系爭2樓房屋，則依前述判決意旨，應受分管契約之拘束。 ⒊依上，被告所有系爭頂樓平台之增建物係基於分管契約之約定，占有使用系爭建物之屋頂平台，並非無權占有，原告請求被告將系爭頂樓平台之增建物拆除回復原狀，並將所占用之屋頂平台返還予全體共有人，即無理由。 (三)並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張：兩造為系爭土地之共有人，其為系爭2樓房屋所有權人，被告為系爭3樓房屋所有權人；106年10月間，系爭2樓房屋天花板、與隔鄰房間天花板、牆壁等處滲水，致天花板、牆壁受潮油漆發霉剝落、地板亦受潮發霉之事實，有其提出之系爭2、3樓房屋之建物登記謄本2件、系爭土地登記謄本1件、照片17幀在卷可證（見本院108年度板調字第84號卷〈下稱板調卷〉第17至31頁第43頁、第63頁）；又系爭建物頂樓平台有搭蓋被告所有之系爭頂樓平台之增建物，亦經本院會同兩造及新北市樹林地政事務所測量人員前往現場勘驗、測量明確，亦有本院109年7月9日勘驗筆錄及土地測量成果表各1件及照片6幀在卷可憑（見本院卷第113至117頁、第123頁、第149至159頁）。上情復為兩造所不爭執，自堪信此部分為真實。四、另原告主張：系爭2樓房屋漏水造成之損害，經新北市土木技師公會鑑定結果，認係系爭3、4樓有漏水所導致，其除得依民法第184條、第195條、第213條規定，請求被告賠償其所受損害及依系爭鑑定報告修復漏水部分外，並得依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，請求被告依系爭鑑定報告修復系爭3、4樓房屋漏水；又被告於系爭建物頂樓平台搭建增建物，排除其他區分所有權人使用頂樓平台，已侵害全體區分所有權人之權益，且屬無權占用原告及其他共有人之共有物，其亦得依民法第767條第1項前段、中段、第821條及公寓大廈管理條例第15條第1項規定，請求被告將系爭頂樓平台之增建物拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲將說明本院判斷如下： (一)關於原告請求拆除系爭頂樓平台之增建物部分： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條亦有明文。而區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質。復按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項亦有明定。又分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分（最高法院57年台上字第2387裁判意旨參照）。再共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意，必共有人間成立各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，共有人始得對各分管部分有單獨使用、收益之權（最高法院99年度台上字第1553號、100年度台上字第1776號裁判意旨參照）。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第1803號裁判意旨參照）。 ⒉經查，系爭建物為3層之加強磚造建物，坐落於系爭土地上，原、被告分別為系爭建物2樓、3樓房屋之區分所有人，系爭建物各層在構造及使用上均明顯區分，系爭頂樓平台未單獨登記所有權（參見前揭土地及建物登記謄本所載），可見系爭建物1至3樓房屋屬各區分所有權人之專用部分範圍，至頂樓平台之構造、功能、目的係用以維護建築之安全與外觀所必要，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，當屬全體住戶共同使用，而屬系爭建物之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為各區分所有權人所共有，則依民法第819條第2項、修正前民法第818條、第820條第1項規定，兩造及其他住戶固得按其應有部分對於系爭建物之頂樓平台有使用收益之權，但其處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，除另有約定外，亦應由共有人共同管理之。是以，被告對於系爭建物之頂樓平台之特定部分占有使用，應徵得全體區分所有權人之同意，或與全體區分所有權人成立約定專用系爭頂樓平台之分管契約，否則共有人逕行占用系爭頂樓平台之全部或一部，自屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害。 ⒊被告雖抗辯：被告於76年11月3日購入系爭3樓房屋時，頂樓即由前屋主使用中，被告也有與同一棟其他所有權人約定頂樓由被告管理、使用，此為本棟全體住戶長年來所默認，應認有分管契約存在，而原告係於106年7月28日始購入系爭2樓房屋，其應受分管契約之拘束云云。惟查，原告並未提出任何證據證明系爭建物之其他所有權人曾有同意其管理、使用系爭建物之屋頂平台，是其所稱本件有分管契約存在，顯非實在。另按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，知悉或單純之沈默不等同於同意，須某人知悉某項事實而不為反對之表示，且依交易上之慣例或特定人間之特別情事或某項舉動，在一般社會之通念，足以推知其有同意之意思者，方可認為有默示同意（最高法院21年上字第1598號、26年上字第762號、98年度台上字第633號裁判意旨參照）。本件被告亦未提出證據證明系爭建物之其他區分所有權人有何舉動或特別情事，或有何交易上慣例，在一般社會之通念，足以推知有同意其專用系爭建物頂樓平台之意思，是本件亦無所謂默示分管契約存在之可言。被告於購買系爭2樓房屋後，既未經系爭建物其他區分所有權人明示或默示同意其單獨管理、使用系爭建物頂樓平台，則系爭頂樓平台之增建物占有使用屋頂平台，對於其他共有人即屬無權占有，故原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將系爭頂樓平台之增建物拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人，於法自屬有據，應予准許。 (二)關於原告請求修復漏水及損害賠償部分： ⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第191條第1項亦分別有明文規定。依此，除非工作物所有人能舉證證明民法第191條第1項但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489號裁判意旨參照）。又民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年度台上字第310號裁判意旨參照）。 ⒉經查，本院依原告聲請，囑託新北市土木技師公會鑑定後後，其鑑定結果及分析認為：㈠系爭2樓房屋天花板、牆壁等處漏水原因為何？⑴系爭2樓及3樓房屋頂版具有裂縫。該裂縫成為系爭號2樓及3樓房屋頂板往下（系爭2樓及3樓房屋室内）滲水路徑。頂板裂縫可經由漏水測試時發現天花板充滿水痕，該水痕即表示系爭2樓及3樓頂板裂縫已貫穿頂板，且樓板一有積水就會發生明顯漏水現象。⑵系爭4 樓（頂樓加蓋）（253號3樓頂板）防水層失效及屋頂層地坪排水不良。將造成一旦降雨在系爭3樓頂板，防水層失效及3樓頂板裂縫，會讓雨水滲入系爭3樓房屋室内。配合前開第⑴點系爭2樓頂板也有裂縫，當雨水積在系爭3樓室内地板時，雨水也會進一步滲到系爭2樓室内。A.會勘時發現系爭3樓頂板具有植物根系盤據，研判該根系已侵入系爭4樓（頂樓加蓋）（253號3樓頂板），並破壞原有屋頂防水層，讓防水層失去功能。B.系爭4樓（頂樓加蓋）（253號3樓頂板）有明顯高低差及排水管洩水不良，將會造成系爭3樓頂板有積水現象。C.系爭2樓房屋室内漏水區域（地板），此處所稱室内漏水區域是指由現場勘查及積漏水試驗發現，主要是3樓廚房、陽台及廁所區域下方。系爭2樓房屋原應屬陽台區域（參考253號3樓房屋陽台區域），已被外推成為室内一部分。⑶會勘系爭4樓房屋（頂樓加蓋）（253號3樓頂板），發現有部分遭打穿，有鐵板覆蓋，但4樓房屋(頂樓加蓋）窗戶長時皆開啟，在大雨及颱風期間雨水均有可能降入4樓房屋（頂樓加蓋）屋内，並滲入3樓房屋室内，進一步再藉由系爭2樓房屋頂版裂缝，漏水至系爭2樓室内漏水區域。⑷可經由漏水測試時發現系爭4樓房屋(頂樓加蓋）（253號3樓頂板）女兒牆與屋頂層樓版交界處有裂縫，配合前開第⑵點屋頂層地坪排水不良，當屋頂積水時，水先從該裂縫處流出或降雨於其浪版上（系爭3樓房屋陽台外部設置浪板），水再沿著其浪板匯集流動潑打到系爭2樓房屋外部牆面混凝土面，入滲以及積水於系爭2樓房屋外推陽台外牆與窗戶邊緣，再部份滲漏至系爭2樓房屋目前室内漏水區域。⑸系爭2樓房屋原屬陽台區域因外推成為室内一部分，然而原有室内區域（不含外推陽台區域）與原屬陽台區域分隔牆面，將可限制前述提及部分水入滲與積水滲漏至原有室内陽台區域内，而保留在原屬陽台之區域，再由陽台的排水管路排出至系爭2樓房屋外。⑹經由内視鏡發現經由屋頂排至系爭3樓、2 樓排水管有破洞，該破洞亦是系爭3樓、2樓漏水原因之一。⑺系爭3樓房屋後側加蓋小便斗，該小便斗排水穿越系爭 3樓外牆，亦可能造成系爭2樓漏水原因之一。⑻系爭3樓陽台外接排水管，破壞外牆，亦是系爭2樓漏水原因之一。小結：系爭2樓房屋天花板、牆壁等處漏水原因歸納如下：⑴系爭2樓及3樓房屋頂版具有裂縫。裂縫成為滲水路徑。⑵系爭4樓（頂樓加蓋）（253號3樓頂板）防水層失效及屋頂層地坪排水不良。⑶系爭4樓房屋（頂樓加蓋）(253號 3樓頂板），發現有部分遭打穿，但4樓房屋（頂樓加蓋）窗戶長時皆開啟，在大雨及颱風期間雨水均有可能降入4 樓房屋（頂樓加蓋）屋内。⑷可經由漏水測試時發現系爭4 樓房屋（頂樓加蓋）（253號3樓頂板）女兒牆與屋頂層樓版交界處有裂縫。⑸系爭2樓房屋原屬陽台區域因外推成為室内一部分，然而原有室内區域（不含外推陽台區域）與原屬陽台區域分隔牆面，將可限制系爭2樓滲水範圍。⑹系爭3樓、2樓排水管有破洞。⑺系爭3樓房屋後側加蓋小便斗，該小便斗排水穿越系爭3樓外牆。⑻系爭3樓陽台外接排水管，破壞外牆。㈡漏水來源是否為同號3樓專有？系爭2樓房屋漏水，可區分為上述8項。其中⑶、⑺、⑻等3項為系爭3樓「使用上」專有部分；⑴、⑵、⑷、⑹等4項為共有部分；⑴、⑵、⑷、⑺、⑻等5項為公寓大廈管理條例第33條第2項前段之公寓大廈外牆面、樓頂平臺應經頂層區分所有權人同意，推論為共有部分。小結：漏水來源部分為系爭3樓專有部分。㈢或其他地方？（例如2樓擅自將陽台外推、變動陽台結構所造成？）⑴系爭253號2、3樓房屋，應有原有室内區域與原屬陽台區域分隔牆面。然而，會勘時系爭2 樓房屋原有室内區域與原屬陽台區域分隔牆面（約25公分）及廚房與客廳分隔牆面（約25公分）已經部分被移除，並且陽台已外推至原屬陽台區域女兒牆。同時原女兒牆上方加裝窗戶。⑵系爭2、3樓房屋於結構系統上區分為加強磚造結構物，主要以透過牆體來傳遞因樓板上的載重，將力量平均分配到結構物柱構件。然而，會勘時系爭2樓房屋之原有室内部分分隔牆面已經部分被移除，將導致原本系爭3樓房屋樓板載重，需要依靠系爭2樓房屋原有室内部分分隔牆面傳遞載重而不能，將產生應力重新分配與應力集中之現象。⑶系爭2、3樓房屋頂板裂縫，均有可能因系爭2樓房屋區域分隔牆面已經部分被移除造成。而頂板裂縫又係造成系爭2樓房屋天花板、牆壁等處漏水原因之一。小結：漏水來源部分原因來自係2樓擅自將陽台外推、變動陽台結構所造成。㈣或是否為其他原因所造成（例如建築物是否因建築年代久遠造成老化而漏水）？…系爭建物民國64年4月21日建成，至初勘與兩次正式會勘時間已有約45年之久，已超過中華民國不動產估價師全國聯合會第四技術公報之建物經濟耐用年數表加強磚造結構物經濟耐用年數(35年），建物確實有可能因建築年代久遠造成老化而漏水，例如系爭4樓（頂樓加蓋）（253號3樓頂板）防水層自然失效。但尚有不排除其他可能之因素，如系爭2樓房屋，將原有室内區域部分分隔牆拆除，因應力重新分配與應力集中，加速系爭2、3樓地坪老化。一般地震或樓板超重使用等因素亦會加速結構材料之老化現象。小結：漏水有可能有其他原因所造成（例如建築物是否因建築年代久遠造成老化而漏水，例如系爭4樓（頂樓加蓋）（253號3樓頂板）防水層自然失效等語。而關於系爭2樓房屋漏水狀況是否可以修繕及其合理修繕費用為何？系爭鑑定報告認為：經由改善房屋外露部分防水層（系爭4樓（頂樓加蓋）（253號3樓頂板）、3樓小便斗明管排水改善、3樓陽台明管排水改善、2樓原設計磚牆恢復及2樓、3樓頂板結構補強，應能修繕至原設計狀況耐震能力，並確保不至漏水。至系爭2樓房屋漏水修繕方式如下：⑴系爭3樓頂板、系爭3樓陽台先以高壓清洗進行樓板面清潔、再進行防水工程。⑵系爭2樓房屋之陽台外推，建議恢復原結構牆面，將可限制前述提及部分水入滲與積水滲漏至原有室内陽台區域内。⑶系爭2樓、3樓頂板進行結構補強。⑷25 3號頂樓排水管改接明管。⑸系爭3樓小便斗、陽台排水明管改善。其損壞修繕費用共859,231元（詳附件之本案損壞修繕費用估算表），此有系爭鑑定報告1冊在卷可憑（置於卷外），可見系爭2樓房屋漏水原因，確有一部分原因係由被告所有之系爭3樓房屋漏水所造成，亦有一部分原因係由系爭頂樓平台之增建物（即系爭4樓房屋）所導致，則原告依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，請求被告依系爭鑑定報告內容修復系爭3樓房屋，及依民法第184條第1項前段侵權行為之規定，請求被告依系爭鑑定報告內容修復屋頂平台（系爭3樓房屋及屋頂平台之施工方法如附件之本案損害修繕費用估算表所示項次3-1、3-2、3-3、4-1、4-2、4-3），於法有據，應屬可採。被告抗辯：系爭2樓房屋之漏水，係建物屋齡及建物周邊環境有關，與其所有之系爭3、4樓房屋無關，其不應負侵權行為之損害賠償責任云云，尚非足取。至原告請求修繕系爭4樓房屋（頂樓增建）部分，因本院已判令被告應拆除系爭頂平台之增建物，且依附件之本案損壞修繕費用估算表所載，並無系爭4樓房屋需要修繕之部分，故原告此部分請求，不能准許。 ⒊被告再抗辯：原告於106年10月25日以原證5之存證信函對被告表示「日前發現天花板大面積滴水之嚴重漏水現象，經本人委請廠商勘估後，發現應係樓上台端所有房地有滲漏水屋況所導致…並於106年10月20日進入台端所有3樓房地檢視，現場發現3樓確有滲漏水屋況…本人請求台端處理」等語，可證原告於106年10月20日前即委請廠商勘估，並進入被告之3樓内部檢視，而認為是3樓漏水造成原告損害，即原告於106年10月20日前已知悉上開損害，並認為被告為賠償義務人，故原告本件之損害賠償請求權消滅時效至遲應自106年10月20日起算，惟原告於108年10月28日始提起本件訴訟，顯已逾民法第197條第1項法定之2年時效，被告對此為時效抗辯云云。然按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。又民法第197條第1項規定所稱「自請求權人知有損害時起」之主觀「知」的條件，如係一次之加害行為，致他人於損害後尚不斷發生後續性之損害，該損害為屬不可分（質之累積），或為一侵害狀態之繼續延續者，固應分別以被害人知悉損害程度呈現底定(損害顯在化）或不法侵害之行為終了時起算其時效。惟加害人之侵權行為係持續發生（加害之持續不斷），致加害之結果（損害）持續不斷，若各該不法侵害行為及損害結果係現實各自獨立存在，並可相互區別（量之分割）者，被害人之損害賠償請求權，即隨各該損害不斷漸次發生，自應就各該不斷發生之獨立行為所生之損害，分別以被害人已否知悉而各自論斷其時效之起算時點，始符合民法第197條第1項規定之趣旨，且不失該條為兼顧法秩序安定性及當事人利益平衡之立法目的（最高法院94年度台上字第148號裁判意旨參照）。查新北市土木技師公會受理本院囑託鑑定後，係於110年1月22日前往現場進行第二次正式會勘（積漏水測試）（見系爭鑑定報告第5至6頁），會勘時發現系爭3、4樓房屋仍有滲漏水現象（參見前揭鑑定結果與分析所載），顯見系爭3、4樓之漏水侵害狀態於110年1月22日仍繼續延續，則本件原告知悉被告侵害程度呈現底定之時點應在111年2月21日原告訴訟代理人聲請閱覽系爭鑑定報告之時（見本院卷第263頁），而原告早於108年10月29日即提起本件訴訟（見民事起訴狀所蓋之收狀戳），自未逾2年之時效期間，故被告上開抗辯亦非可採。 ⒋次查，原告主張其得依民法第184條、第191條、第213條規定，請求被告賠償修復系爭2樓房屋之費用420,000元，固據提出安磊工程有限公司出具之工程報價單影本及奇豐防水有限公司出具之工程報價單影本1件為證（見板調卷第39至41頁），又系爭2樓房屋漏水狀況之損害修繕費用，系爭鑑定報告雖認需要859,231元（詳附件之本案損壞修繕費用估算表）。然有關系爭3樓房屋之修繕費用184,672元【即：陽台防水（包含後側）含高壓清洗費用43,472元、253號3樓小便斗、陽台排水明管改善費用10,000元、平頂補強費用131,200元（計算式：43,472＋10,000＋131,200＝1 84,672元）】，應由被告自行負責；系爭4樓（屋頂）之修繕費用278,826元【即：頂樓防水高壓清洗費用265,226元、女兒牆修繕費用3,600元、落水頭（排水管）10,000 元（計算式：265,226＋3,600＋10,000＝278,826）】，因被告長期無權占有使用頂樓，則其所有之頂樓增建物經本院判令拆除後，其回復原狀之所需上開費用亦應由原告負責【合計被告應負責之金額為463,498元（計算式：184,672＋278,826＝463,498）】，故本件原告僅能請求被告賠償其系爭2樓房屋之損害修繕費用。再按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，為民法第217條第1項所明定，而系爭2樓房屋之漏水，原告亦如前述系爭鑑定報告所載之可歸責事由，即原告亦與有過失，本院自得依上開規定依職權酌減被告賠償金額。本院審酌兩造過失情狀，認被告應擔4分之3之過失責任、原告應負擔4分之1之過失責任。又修復系爭2樓房屋之費用為218,431元【即：回復牆面費用42,803元、窗框填補費用1,300元、平頂輕鋼架費用40,016元、牆面油漆費用3,112元、平頂補強費用131,200元【計算式：42,803＋1,300＋ 40,016＋3,112＋131,200＝218,431元】，另本件漏水修繕尚須支出零星整修及其他工作費用40,916元、廢料清理及運什費34,096元、設計監造費用61,374元、稅費40,916元，共177,662元【計算式：40,916＋34,096＋61,374＋40,916＝1 77,662】，系爭2樓房屋應分擔其中之56,908元【計算式：177,662×218,431/（218,431＋463,498）＝56,908（元以下四捨五入）】。復依上開兩造過失責任比例計算，本件原告得請求被告賠償之金額應為206,504元【計算式：（218,431＋56,908）×3/4＝206,504（元以下四捨五入）】，原告逾上開金額之請求，不能准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將系爭頂樓平台之增建物拆除，並將該部分頂樓平台騰空返還原告及其他全體共有人；依民法第184條第1項前段規定，請求被告給付系爭2樓房屋之損害206,504 元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；以及依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，請求被告依系爭鑑定報告內容修復系爭3房屋；暨依民法第184條第1項前段規定，請求被告依系爭鑑定報告內容修復屋頂平台，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告併依公寓大廈管理條例第15條第1項規定，請求被告拆除系爭頂樓平台之增建物部分，因此部分請求與其依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定為請求部分係屬選擇訴之合併，本院既認其依上開請求為有理由，其此部分請求本院即不再予審究。六、末查，原告雖認系爭鑑定報告有關系爭房屋之判斷基礎，並未調取竣工圖說資料，故其部分內容與原有狀態差異甚大，而有必要再請新北市土木技師公會為補充說明云云。惟經本院依其聲請之「補充鑑定事項」為囑託鑑定後，原告嗣後拒絕向新北市土木技師公會支付鑑定費用，故其聲請補充鑑定之內容，本院自無法審酌；又本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，均附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　7 　　日民事第五庭法　官　高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　7　　日書記官廖美紅

臺灣新北地方法院109年度訴字第970號

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