109年度訴字第976號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：111 年 04 月 29 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第976號原告欣盈企業有限公司法定代理人林欣盈訴訟代理人顏嘉德律師複代理人顏火炎律師被告張寶玉上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國111年3月21日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號16樓之2房屋遷讓返還予原告。二、被告應自民國109年4月28日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣(下同)2萬1,146元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決主文第一項，於原告以134萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以400萬元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決主文第二項各到期部分，於原告每期以7,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以2萬1,146元為原告預供擔保後，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分: 按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序；前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。但法律別有規定者，依其規定，民事訴訟法第182條第1、2 項分別定有明文。又民事訴訟之裁判必以行政爭訟程序確定之法律關係是否成立或行政處分是否無效或違法為先決要件者，始應由認定先決事實之行政法院或受理訴願機關先為裁判或決定，以該確定裁判或決定所認定之事實作為民事法院裁判時認定事實之基礎。若行政爭訟程序之法律關係是否成立及行政處分是否無效或違法，並非民事訴訟之先決問題，則民事法院即毋庸停止訴訟程序，而應自行調查審認（最高法院96年度台抗字第755號裁定參照）。查本件被告抗辯其向新北市新莊地政事務所申請將門牌號碼新北市○○區○○街00 號16樓之2房屋（下稱系爭房屋）為「調解回復所有權登記」遭駁回等事實向臺北高等行政法院提起行政訴訟，請求本件於前開臺北高等行政法院終結前停止訴訟程序。然被告前於本件審理中，以前揭事件於臺北高等行政法院108年度訴字第638號受理中請求停止本件訴訟程序，經本院109年度聲字第150號裁定駁回，被告不服提起抗告，經臺灣高等法院109年度抗字第1094號裁定抗告駁回，被告提起再抗告，經最高法院110年度台抗字第635號駁回再抗告，有本院109年度聲字第150號、臺灣高等法院109年度抗字第1094號、最高法院110年度台抗字第635號卷宗可參，足認被告所抗辯之前揭行政訴訟事件並非本件原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利事件之先決問題，本件自無民事訴訟法第182條規定裁定停止訴訟程序之必要，合先敘明。貳、實體部分: 一、原告主張: 伊於民國109年2月11日經由本院民事執行處執行程序拍賣得標買受坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍59/100 00），及其上同段4370建號建物即系爭房屋（權利範圍1/1 ；以下稱系爭房屋與土地合稱系爭房地），經本院於109年2月25日發給權利移轉證書，並於109年3月12日登記為系爭房地之所有權人，被告迄今無權占有系爭房屋，伊自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還伊。此外，被告無權占有使用系爭房屋，自有因此而獲得利益，伊得依民法第179條之規定向被告請求相當於租金之不當得利。而系爭土地109年1月申報地價為新臺幣（下同）2萬3,222元，併參照系爭房地鄰近市區主要幹道，交通方便，甚至有捷運站、圖書館、便利商店、公園等情以觀，伊得請求被告給付之不當得利數額應以土地申報地價及房屋現值之年息10％為適當，故請求被告至返還系爭房屋之日止按月給付3萬 5,243元。爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定為請求，並聲明：1、如主文第1項所示。2、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告3萬5,243元。3、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)系爭房屋為伊所有，伊於97年間購買系爭房地後，於97年6 月9日將系爭房地信託登記予訴外人陳建利，嗣伊與陳建利於105年7月26日在臺北市北投區調解委員會(下稱北投調解委員會)105年度民調字第220號調解成立，確認系爭房地係伊借名登記至陳建利名下，陳建利同意於調解書核定後1個月內返還回復登記為伊所有，調解書已經臺灣士林地方法院(下稱士林地院)核定（核定案號為士院核字第2221號），足見伊確為系爭房地之所有權人。伊於前開調解書核定後第3 日即105年7月29日向新北市新莊地政事務所為調解回復所有權登記，塗銷登記名義人陳建利並回復登記為伊所有之申請，惟遭新北市新莊地政事務所於105年8月23日以重登駁字第207號予以駁回，伊提起行政訴訟，該案現經最高行政法院以109年度抗字第401號、110年度抗字第55號裁定廢棄，則於行政爭訟尚未終結前，執行法院即應駁回星展銀行拍賣之聲請，惟執行法院違法濫權執行，該拍賣程序應屬無效，竟仍駁回伊於拍賣程序中所為異議，致使系爭房地於109年2月11日遭原告拍定得標買受，該應買行為亦應無效。原告應提出其確為系爭房地所有權人之確定判決，始能對伊提起訴訟請求返還系爭房地。 (二)伊自84年起即合法自由使用處分系爭房地，長達25年從未有人有此爭議與訴訟，並已善盡告知責任記明查封筆錄，法院既已調查認定為不能點交，並登載拍賣公告週知，原告既已同意系爭房地不點交之應買條件，伊又豈能違反法院前揭認定而將系爭房地點交予原告。伊既為系爭房地之所有權人，自有使用他人名義登記之自由，惟不喪失仍為所有權人之法律地位，況依民法第765條、第767條規定，亦無應經登記，才能排除他人干涉侵奪妨害，對抗第三人之要件，伊自84年自由使用、收益、處分系爭房地，從無人爭議，係公眾週知之事實，自不以登記應以事實為準。新北市新莊地政事務所卻未依法逕為塗銷登記，故於陳建利之登記未塗銷前，登記自始無效，且法院亦已刊登拍賣公告告知伊始為所有權人，自無應付原告租金之依據。原告既未經過伊之同意，自不能向伊收取每月1萬元之租金，且系爭房屋亦無每月1萬元或3 萬5,243元之行情等語資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：原告主張其為系爭房屋之所有權人，現為被告無權占用中，訴請被告遷讓返還系爭房屋及請求給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究之點厥為：(ㄧ)原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？(二)原告請求被告給付無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則金額應以若干為適當？茲分述如下：(ㄧ)原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由? 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。另按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力。次按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院80年台抗字第143號判決意旨參照。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。查系爭房屋原登記為訴外人陳建利所有，嗣本院民事執行處依陳建利之債權人之聲請，以108年度司執字第17256號強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行拍賣程序，由原告得標買受，本院民事執行處於109年2月25日核發權利移轉證書，原告領得權利移轉證書後取得所有權，嗣原告於109年3月12日持向地政機關辦妥所有權移轉登記等情，有不動產權利移轉證書及系爭房屋建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷ㄧ第13-21頁），復經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱屬實，堪信為真實。則原告因信賴地政機關之登記，經由本院民事執行處拍賣程序取得系爭房屋所有權，揆諸前揭法條及說明，其得本於所有權人地位對被告主張權利， 2、被告抗辯伊始為系爭房屋之所有權人，系爭房地係伊借名登記至陳建利名下，陳建利並已同意回復登記予伊，雙方於105年7月26日在北投調解委員會調解成立，並經士林地院核定，該調解書與確定判決有相同之效力云云。經查: (1)被告與陳建利於105年7月26日在北投調解委員會調解成立，內容為:「聲請人(即被告)於97年購買位於新北市○○區○○街0 0號16樓之2建物暨該建物坐落之土地(土地地號為新北市○○ 區○○段000000000號)，並借用對造人(即陳建利)名義登記為所有權人，聲請人與對造人為借名登記，返還不動產事件產生糾紛，兩造成立調解內容詳如附件。ㄧ、對造人願將本案系爭不動產(即建號:新北市○○區○○段000000000號，權利範圍1/1，地號:新北市三重區菜寮段0000-0000，權利範圍59/10000)於本案經臺灣士林地方法院核定後1個月內返還登記為聲請人名義。.....。」並經士林地院以士院核字第2221 號核定，有北投調解委員會105年民調字第0220號調解書可參(見本院卷ㄧ第67頁)。 (2)嗣被告持前揭調解書向新北市新莊地政事務申請就系爭房地調解回復所有權登記，塗銷登記名義人陳建利並回復登記為被告所有，經新北市新莊地政事務所以被告未曾登記為系爭房地之所有權人，依調解內容觀之被告與陳建利因借名關係消滅而成立調解，陳建利同意返還菜寮段之房地予被告，與調解回復所有權之登記原因不合，認係屬另一次所有權移轉登記，需向稅捐機關申報土地稅及契稅，故通知被告補正，因被告未補正予以駁回，被告提起訴願遭駁回，被告復提起提起行政訴訟，經台北高等行政法院106年度訴字第296號判決駁回、108年度訴字第638號裁定駁回、108年度訴字第1698號裁定駁回，被告對前揭台北高等行政法院108年度訴字第638號、108年度訴字第1698號駁回之裁定提起抗告，現經最高行政法院以109年度抗字第401號、110年度抗字第55號裁定廢棄，發回台北高等行政法院，有前揭判決附卷足參(見本院卷三第115-191頁)。 (3)被告抗辯系爭房屋係由其借名登記陳建利名下，業提出北投調解委員會105年民調字第0220號調解書為憑，固非無據，惟按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議供參），是系爭房屋既登記在陳建利名下，以出名人陳建利為所有權人，自屬有權處分系爭房屋之人。又強制執行法上之拍賣，其性質應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人。本件原告係因系爭執行事件之拍賣程序而取得系爭房屋所有權，已如前述，而系爭房屋原所有權人為債務人陳建利，經執行法院代陳建利為出賣人將系爭房地拍賣予原告取得，依上說明，自屬有權處分，被告不得以其與陳建利間內部之借名登記契約之約定對抗原告，則被告抗辯其為系爭房屋之所有權人，占有系爭房屋並非無權占有云云，自非可取。 3、被告復抗辯其請求回復系爭房地登記之行政爭訟尚未終結前，執行法院竟違法濫權執行，該拍賣程序應屬無效，原告之應買行為亦為無效云云。而按強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行;有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定，強制執行法第18條定有明文。立法理由係為免執行程序之延宕，故規定強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。則執行法院依強制執行法第18條之規定繼續強制執行，尚於法無違，被告執此抗辯法院之拍賣程序及原告之應買均無效云云，洵無足採。 4、被告復以系爭房屋之拍賣公告已記載其為所有權人，原告應自行查明此瑕疵，原告未依拍賣公告查明仍予買受，應買無效，其始為所有權人云云。惟系爭執行程序之拍賣公告上記載:「拍定後不點交。108年3月28日現場查封時，第三人張寶玉陳稱其才是不動產所有權人，其於84年6月起即居住於此不動產內，目前僅有其1人居住.....惟實際狀況如何，仍請應買人自行查明注意。」，固有系爭強制執行事件卷宗內所附拍賣公告可參。然前揭公告內容僅能證明原告於系爭執行事件之公開拍賣程序參與投標時，知悉系爭房屋現由被告居住使用中，且被告自陳為所有權人，及拍定後執行法院不為點交程序等情，並無公告被告為系爭房屋所有權人之情事，被告前揭抗辯亦無可採。 5、綜上，原告為系爭房屋之所有權人，被告未能證明其占有系爭房屋有何正當權源存在，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。 (二)原告請求被告給付無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則金額應以若干為適當？ 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。再按相當於租金損害之計算標準，應參酌土地法第97條第1項規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判決意旨參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；所謂土地價額及建築物價額，指法定地價及依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之建築物價額；而法定地價即為土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。查原告為系爭房地之所有權人，被告無權占有系爭房屋，已如前述，被告無法律上原因受有占用系爭房屋相當於租金之利益，致原告未能利用系爭房屋而受有損害，原告依民法第179條規定，請求被告返還其因無權占有系爭房屋所受相當於租金之利益，自屬有據。 2、本院審酌系爭房屋位於新北市三重區重安街，附近有集美國小、菜寮公園、新北市立圖書館三重南區分館、捷運菜寮站，有網路地圖足參（見卷ㄧ第37頁），參酌系爭房屋坐落位置、周遭環境、交通便利、生活機能完善及被告利用系爭房屋之經濟價值、所受利益等一切情狀，認以系爭房屋及土地申報總價額百分之6計算相當於租金之損害，應屬適當。 3、又系爭房屋於系爭強制執行程序拍定之金額為400萬元，有系爭房地不動產權利移轉證書可參（見本院卷ㄧ第73頁）；系爭房屋所坐落之新北市○○區○○段0000地號土地面積為1672 .97平方公尺，原告所有之權利範圍為59/10,000、109年1月申報地價為每平方公尺2萬3,222元等情，有土地登記謄本可考（見本院卷ㄧ第17頁）。依此計算，原告每月得請求被告給付相當於租金損害之數額為2萬4,670元【計算式：（2萬1,146元×1672.97平方公尺×59/10000＋400萬元）×0.06×1/12＝ 2萬1,146元，元以下四捨五入】。而本件起訴狀繕本係於109年4月28日送達予被告收受，有送達證書可稽（見本院卷ㄧ第31頁）。是以，原告主張依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即109年4月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4,670元，核屬有據，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。四、從而，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自109年4月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告2萬1,146元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，併依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。至被告請求通知證人林欣盈到庭證述如何取得系爭房屋，惟本件原告係透過法院拍賣程序取得系爭房屋，業如前述，故認此部分調查證據之聲請並無必要，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　29　　日民事第三庭法　官　黃繼瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　29　　日書記官　王元佑

臺灣新北地方法院109年度訴字第976號

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