109年度重訴字第196號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：110 年 08 月 31 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　109年度重訴字第196號原　　　告　一如資產管理股份有限公司法定代理人　張泰昌訴訟代理人　陳淑玲律師複代理人　　余家斌律師葉立宇律師被　　　告　北極真武廟兼法定代理人　李世東被　　　告　李依萍共　　　同訴訟代理人　柏有為律師施旻孝律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國110 年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告北極真武廟應將坐落新北市○○區○○段○○○○○地號土地如附圖編號A所示地上物拆除，並將占用土地返還原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告北極真武廟負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳仟肆佰伍拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告北極真武廟如以新臺幣柒仟參佰伍拾伍萬貳仟零伍拾元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第256 條、第262 條第1 項、第4 條定有明文。原告起訴時聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地），門牌號碼新北市○○區○○街00號建物（實際面積以測量為準）拆除，並將占用之土地返還原告。嗣於訴訟中，依新北市三重地政事務所如附圖所示測量成果，更正聲明為：被告應將坐落系爭土地如附圖所示編號A 、B 部分，面積共585 平方公尺之建物、鐵皮車棚拆除，並將占用之土地返還原告（見卷一第395 頁），後又以民國109 年11月3 日（本院收狀日）民事變更訴之聲明狀撤回前開關於編號B 部分之請求（見卷三第19頁），被告迄至本院言詞辯論終結前均未表示異議，視為同意原告之撤回，已非本案審理範圍，合先敘明。二、次按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3 項定有明文。又所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之（最高法院64年台上字第2461號判例參照）。被告北極真武廟雖未辦理法人登記，惟其自承對外以「北極真武廟」之名義，由管理委員會綜理一般廟務、宗教慶典、發放清寒獎學金及年度濟貧等事務，且由被告李世東擔任主任委員，並接受各方捐贈而興建附圖所示A 之寺廟（見卷一第120 頁），堪認被告北極真武廟係有名稱、廟址，且設立具有一定目的，並有管理人與受捐贈財產，為非法人團體，而具有當事人能力，亦併予敘明。貳、實體部分一、原告起訴主張：㈠原告前為坐落新北市○○區○○段000 ○0 地號土地（下稱731 之2 地號土地）共有人，於108 年間與731 之2 地號土地多數共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，將731 之2 地號土地處分予訴外人成功七五開發股份有限公司（下稱成功七五公司），雙方於108 年9 月2 日簽訂買賣契約，並通知其他共有人行使優先承買權。繼之，原告與成功七五公司於108 年9 月6 日依買賣契約第10條特約條款第2 項規定簽立建築改良物清理協議（下稱系爭協議），由成功七五公司委任原告負責清理包括被告北極真武廟在內定著於731 之2 地號土地上之地上物，因成功七五公司顧慮被告北極真武廟有無法如期遷建之風險，雙方乃於系爭協議第4 條約定原告若依系爭協議書第5 條所定期限完成被告北極真武廟坐落土地地上物清理事務，得請求成功七五公司給付第2 期款2 億6,300 萬元，反之，原告應以每坪100 萬元價格向成功七五公司買回被告北極真武廟坐落土地，所需買賣價金則由成功七五公司自應給付予原告之第二期款項中逕行扣除。訴外人統一工商綜合開發股份有限公司（下稱統一開發公司）為不同意處分731 之2 地號土地之共有人，並於期限內行使優先承買權，而依原告與成功七五公司簽訂之買賣契約及系爭協議所定同一條件履行契約責任，於108 年11月8 日取得731 之2 地號土地所有權。又統一開發公司因顧慮原告能否如期完成被告北極真武廟坐落土地之地上物清理事務，故於108 年12月11日自行將被告北極真武廟坐落及其周圍土地自731 之2 地號土地分割出系爭土地，並於108 年12月20日就系爭協議之價金給付方式與原告簽立補充協議書（下稱系爭補充協議），其中涉及系爭土地之地上物清理價款即第4 期款，原告應於系爭補充協議簽立後75日內完成地上物清理，逾期原告應以每坪100 萬元價格買回系爭土地，所需價款自統一開發公司應給付原告之第4 期款中逕予扣抵。然因被告假藉神明旨意虛以推諉拒絕原告提出之拆遷和解方案，致原告無法如期履行清理系爭土地地上物事務，乃依系爭協議約定於109 年3 月9 日將系爭土地買回，並於109 年3 月12日辦畢移轉登記，原告現為系爭土地之所有權人。㈡被告李世東與其胞兄即訴外人李世章、李世暘原為731 之2 地號土地之共有人，其等已放棄優先承購權並受領高額價金總計8,116 萬9,000 元，已非系爭土地共有人，無占有使用系爭土地之權利。被告北極真武廟雖稱創建於78年，然係於91年間方因市地重劃遷建至系爭土地，被告李世東等人係利用731 之2 地號土地共有人眾多，各共有人無暇管理並未達成任何分管協議下，擅自占用系爭土地搭建北極真武廟，被告乃無權占有系爭土地。茲因被告真武廟建廟已久，事實上處分權誰屬尚待釐清，故除被告北極真武廟外，並將無權占有之被告李世東、李依萍均列為被告。爰依民法第767 條規定訴請被告應將占用系爭土地如附圖編號A 所示地上物拆除並返還土地等語。二、被告則以：㈠原告、統一開發公司於106 年7 月18日本院三重簡易庭106 年度重簡字第1573號分割共有物訴訟（下稱系爭分割共有物訴訟）繫屬前，取得731 之2 地號土地之持分，後原告就其提起之系爭分割共有物訴訟具狀撤回，於108 年9 月9 日發函通知共有人依土地法第34條之1 多數決規定，將731 之2 地號土地以46億7,957 元2,150 元出售予成功七五公司，又於108 年10月18日發函通知共有人前開交易經統一開發公司行使優先購買權，統一開發公司並於108 年11月8 日登記為731 之2 地號土地全部產權之所有權人。惟統一開發公司於108 年12月11日將731 之2 地號土地辦理地籍分割出系爭土地，並於109 年3 月12日以買賣為登記原因將系爭土地所有權移轉登記予原告，且系爭土地亦有遭設定34億800 萬元之最高限額抵押權予臺灣銀行，原告旋於109 年3 月16日提起本件訴訟。由此可知，原告本係731 之2 地號土地共有人，先後透過系爭分割共有物訴訟、土地法第34條之1 規定等方式亟欲處分系爭土地，最終又從買受人統一開發公司手上收回系爭土地產權，過程反覆，則原告是否為實質所有權人，實非無疑。何況系爭土地尚有被告北極真武廟長年存在迄今，且已遭設定高額抵押權，一般公司應不可能以正常市價買入，故被告認原告與統一開發公司就系爭土地之買賣係通謀虛偽意思表示，應不存在實質金流之買賣關係。另原告與統一開發公司於系爭土地登記申請書切結「確依有關法令規定完成處分程序，如有不實，願負法律責任」，然依公司法第185 條規定，類此重大金額土地交易，無論出賣人或買受人均需踐履股東會特別決議作為法定生效要件，原告應就有進行此程序提出佐證，否則應評價為買賣交易行為不生效力。又依系爭補充協議第2 條、第5 條分別記載：「契約價金為11億2,096 萬2,150 元之給付：」、「如乙方（即原告）未能依本補充協議書第二條（四）所定之期限，將武廟土地上之地上物拆除並將武廟土地全部交付甲方（即統一開發公司）管領占有者，由乙方以每坪100 萬元之價格買受武廟土地，本補充協議書之價金減少為10億3,796 萬5,950 元」等語，原告應給付統一工商公司之買賣價金為2 億6,348 元，對照系爭補充協議所載契約價金11億2,096 萬2,150 元、減少價金10億3,796 萬5,950 元之減損數字即8,299 萬6,200 元，存在高達1 億8,048 萬3,800 元之鉅額差距，原告應就此超過其資本額5,100 萬元兩倍之價款已為給付之金流關係，再為進一步闡釋說明，否則應評價為不具備交易對價，不得以買賣作為登記移轉原因。㈡731 之2 地號土地於60年間毗鄰之三重市碧華國中設置以前，原本即為李姓、鄭姓等地主各自所有長條狀之獨立土地，後因三重市公所以部分協議捐贈、部分價購、剩餘土地變更為住宅區發回原地主之方式，將地主原本各自長條狀之土地中後段部分全部合併納為碧華國中學校用地，須歸還各地主之剩餘土地係採取合併為1 宗土地即731 之2 地號土地，使各地主按持分比例維持共有之方式發還，長年以來各姓氏地主本即各自在所有長條土地內行使權利、互不干涉，已有形成各自分管特定區域之共識，即有默示分管契約之存在，包括被告李世東在內之李姓地主之分管專用區域即被告北極真武廟基地坐落部分，李姓地主對於該位置具備實質有效之分管專用權，可自行決定出租，或賦予合法土地使用權，並無須得到其他共有人之允諾或同意。又被告北極真武廟建竣時之李姓地主係李水陸、李清傳、李清輝、李通士（下稱李水陸等4 人），其中李水陸係被告李世東之父親，李水陸本身亦有捐獻善款成為被告北極真武廟之原始起造人。被告李世東於被告北極真武廟興建時，先行與李水陸等4 人協議以交付渠等每人3 萬6,000 元紅包，作為讓被告北極真武廟得以在該地建廟並長久使用坐落基地之使用對價，此後被告北極真武廟尚有每月支付1 萬5,000 元租金予李水陸，李水陸過世後則改由李世章、李世暘、被告李世東繼承，由被告北極真武廟按月給付李世章、李世暘各7,500 元租金，被告李世東則將租金收取權按月捐獻予被告北極真武廟，或依使用借貸關係賦予土地使用權。被告北極真武廟每年繳付李清輝、李通士部分之租金，則按各年度之地價稅數額給付（李通士於85年間已將持分出售予訴外人李廷旭，惟迄至97年始辦理移轉登記，故被告北極真武廟於91年建竣後持續繳付租金之對象為李廷旭）。被告北極真武廟尚未遷建前，現址係作為停車場使用，被告李世東於85年起向李清傳承租，按月給付5 萬元租金，遷建後則就被告北極真武廟坐落位置之對應租金每月1 萬5,000 元，即以含括前開租金款項內之形式給付。在原告、統一開發公司強行介入731 之2 地號土地產權前，李姓地主、被告北極真武廟長久以來和平共處，可充分佐證91年間建廟當時確有獲致李姓地主認同使用、賦予永久土地使用權之事實，依民法第425 條、第425 條之1 規定推定租賃關係，被告北極真武廟將近20年來長期存續在系爭土地，當然構成足使第三人知悉之公示狀態，則依誠信原則、權利濫用禁止原則，在被告北極真武廟使用目的尚未達成以前，無論係基於使用借貸，或者長年以來承租使用土地之合法承租人身分，原告自應受到拘束，不得恣意為拆屋還地之主張。甚者，原告與統一開發公司將系爭土地所有權移轉登記予原告時，均未照土地法第104 條、民法第426 條之2 規定以書面通知被告北極真武廟行使優先購買權，此物權性質之優先購買權效力應優於原告與統一公司間之買賣契約，而使渠等之買賣登記行為歸於無效。再被告李世東僅係被告北極真武廟掛名主委，並非系爭土地之實質占有人，被告李依萍更因為被告李世東之女兒，即無端遭列為被告，足徵原告確有以訴訟之名、行恐嚇之實之濫訴情狀等語，資為抗辯。㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地如附圖編號A 部分現為被告北極真武廟占有使用等語，業據其提出系爭土地之現場照片在卷可稽（見卷一第21頁至第22頁、第427 頁至第441 頁），且為被告所不爭執（見卷一第400 頁），並經本院現場履勘確認（見卷一第229 頁至第231 頁），及囑託新北市三重地政事務所測量繪製如附圖所示土地複丈成果圖在卷可憑（見卷一第383 頁至第385 頁），堪認屬實。㈡又原告主張其為系爭土地之所有權人，被告無權占有系爭土地如附圖編號A 所示部分等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：原告是否為系爭土地之所有權人？被告就系爭土地是否為有權占有？原告得否請求被告拆除如附圖編號A 所示地上物並返還土地？茲分述如下： ⒈原告為系爭土地之所有權人： ⑴原告於108 年9 月2 日依土地法第34條之1 規定將731 之2 地號土地出售予成功七五公司，因共有人之一統一開發公司行使優先承買權，遂由統一開發公司於108 年11月8 日登記取得731 之2 地號土地所有權，嗣統一開發公司於108 年12月11日就被告北極真武廟坐落位置自731 之2 地號土地分割出系爭土地，原告與統一開發公司並於108 年12月20日簽立系爭補充協議，其中第二條第（四）項約定：「於乙方（即原告）就武廟土地上之地上物拆除並將武廟土地全部交付甲方（即統一開發公司）管領占有之日起三日內，一次給付乙方新臺幣參億肆仟陸佰肆拾柒萬陸仟貳佰元（即NT$346,476,200），惟乙方應於本契約簽立後75日內完成，否則依第五條辦理。」、第五條約定：「如乙方未能依本補充協議書第二條第（四）項所定期限，將武廟土地上之地上物拆除並將武廟土地全部交付甲方管領占有者，由乙方以每坪100 萬元之價格買受武廟土地，本補充協議書之價金減少為壹拾億參仟柒佰玖拾陸萬伍仟玖佰伍拾元，甲方得由本補充協議書之價金中扣抵買賣價金，甲方不再支付第四期款。」，因原告未能使被告北極真武廟拆除系爭土地地上物，統一開發公司乃以買賣為原因於109 年3 月12日將系爭土地所有權移轉登記予原告等情，有原告提出其與成功七五公司簽訂之買賣契約、系爭補充協議及系爭土地之第二類謄本在卷可憑（見卷一第21頁至第22頁、第193 頁至208 頁），並有新北市三重地政事務所檢送前開731 之2 地號土地、731 之2 地號土地分割出系爭土地，及系爭土地之買賣移轉登記等申請資料附卷可參（見卷二第295 頁至第806 頁、卷三第179 頁至第192 頁、第195 頁至第213 頁）。 ⑵被告並未爭執原告業依土地法第34條之1 規定將731 之2 地號土地出售，被告李世東亦已受領其持分之買賣價金，有受領證明可查（見卷一第47頁），則行使優先購買權之統一開發公司取得731 之2 地號土地之所有權，統一開發公司再將731 之2 地號土地分割出系爭土地，並將系爭土地所有權移轉登記予原告，原告自為系爭土地之所有權人。被告雖以原告本為731 之2 地號土地共有人，先提起系爭分割共有物訴訟，後又撤回該訴訟，並依土地法第34條之1 規定出售731 之2 地號土地，再向行使優先承買權之統一開發公司買受系爭土地，過程如此反覆可合理懷疑原告與統一開發公司間之買賣為通謀虛偽意思表示云云，然被告就原告與統一開發公司間之買賣係通謀虛偽意思表示乙節，並未提出任何事證為佐，其空言主張，已非可採，且參酌原告與成功七五公司間簽訂之買賣契約第十條第（二）項：「就買賣標的現存地上物之拆遷、排除，雙方同意委任共有人一如公司辦理。相關委任費用及辦理權限，由甲方與共有人一如公司另行以書面議定。雙方同意，甲方與共有人一如公司就拆除、排除買賣標的現存地上物所簽訂之委任契約，亦為本契約之一部，該委任契約所定條件，亦為本契約所定條件。」等約定（見卷一第202 頁），及原告與成功七五公司嗣後簽訂之系爭協議第二條第（一）項：「乙方（即原告）應就定著於標的物之建築改良物進行占用清理作業，將標的物現況占用排除清空後，交付土地予甲方（即成功七五公司）占有管領…」、第三條第（一）項：「本約採固定金額統包方式，契約價金每坪以新臺幣參拾壹萬伍仟元計算，共計新臺幣壹拾壹億貳仟零玖拾陸萬貳仟壹佰伍拾元整（即NT$1 ,120,962,150 ）…」、第（三）項：「如武廟土地由乙方一如公司依土地原價100 萬元買回時，委託價金應扣除武廟土地面積乘以每坪參拾壹萬伍仟元計算之金額後給付之。」、第五條第（一）項：「本約簽訂後10日內，乙方應確定武廟是否拆除清理，如未於期限內確認，視為武廟不拆除，武廟土地由甲方取得後辦理分割，再由乙方以每坪100 萬元之價格買受，並依前條第二項第二款之方式辦理。」等約定（見卷一第155 頁），均與系爭補充協議第二條第（四）項、第五條約定由原告於一定期限內受任處理系爭土地地上物清理之事務，逾期則由原告以一定價格買受系爭土地之意思並無二致，可知統一開發公司為取得無地上物占用之731 之2 地號土地乃與原告簽訂系爭補充協議，而原告因無法完成被告北極真武廟之拆遷，始依約向統一開發公司買受系爭土地，此與一般土地交易買受人願支付相當對價確保取得之土地無地上物占用，且土地共有人為順利依土地法第34條之1 規定將土地出售，而願受買受人委任處理土地地上物清理事務之常情並無顯然相違，故原告最終買受系爭土地乃因未能排除系爭土地地上物之緣故所致，難認有被告所辯交易過程反覆而無買賣系爭土地真意之情形。又被告稱原告以每坪100 萬元向統一開發公司買受系爭土地（263.48坪）之價金應為2 億6,348 萬元，對照系爭補充協議第2 條契約價金11億2,096 萬2,150 元、第5 條減少價金10億3,796 萬5,950 元，減損數額為8,299 萬6,200 元，原告若未舉證已為此價款之給付，應評價為不具備交易對價云云，然觀諸系爭補充協議第五條後段「…本補充協議書之價金減少為壹拾億參仟柒佰玖拾陸萬伍仟玖佰伍拾元，甲方得由本補充協議書之價金中扣抵買賣價金，甲方不再支付第四期。」約定（見卷一第208 頁），可知統一開發公司減少給付原告報酬8,299 萬6,200 元，即為系爭補充協議書第二條第（四）項約定之第四期款3 億4,647 萬6,200 元扣除原告買受系爭土地價金2 億6,348 萬元之差額，而非原告需另支付予統一開發公司之買賣價金，被告前揭所辯應有誤會，而無可採。至於系爭土地於移轉登記予原告後，其上雖仍有設定予臺灣銀行之最高限額抵押權34億800 萬元登記（見卷一第21頁至第22頁），惟該抵押權係於統一開發公司取得731 之2 地號土地同日即108 年11月8 日併予設定，時點在統一開發公司於108 年12月11日將731 之2 地號土地分割出系爭土地之前，依民法第881 條之17準用第867 條抵押權之不可分性規定，系爭土地始因此有前開抵押權之登記，然該抵押權登記於訴訟中已經辦理塗銷，此有原告提出109 年5 月27日列印之系爭土地第二類謄本在卷可憑（見卷一第209 頁），原告並無以系爭土地為統一開發公司所負鉅額債務提供擔保之意思，無從以此情遽謂原告與統一開發公司間就系爭土地之買賣乃通謀虛偽意思表示，被告此部分所辯，尚無可採。 ⑶另被告稱原告與統一開發公司向新北市三重地政事務所提出之登記申請書備註欄位切結「⑴土地及建物未曾訂立任何租賃關係，如有不實，出賣人願負一切法律責任。」、「⑵優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任。」、「⑶確依有關法令規定完成處分程序，如有不實，願負法律責任。」、「⑷「本案土地係自用，並無出租他人屬實。」等文字並不實在，該買賣違反土地法第104 條、民法第426 條之2 規定而屬無效云云，然被告並非731 之2 地號土地之承租人，其此部分所辯自無可採（詳下述）。至於原告與統一開發公司就731 之2 地號土地之買賣是否為公司法第185 條規範應經股東會特別決議之行為乙節，經核系爭土地之買賣契約並非公司法第185 條第1 項第1 款所稱「締結、變更或終止關於出租全部營業，委託經營或予他人經常共同經營之契約」，且系爭土地僅為731 之2 地號土地之一部分，統一開發公司出售系爭土地並無同條項第2 款所稱「讓與全部或主要部分之營業或財產」，原告亦無同條項第3 款所稱「受讓他人全部營業或財產，對公司營運有重大影響」之情形，均無需經原告或統一開發公司股東會特別決議同意後方可為之，被告執此辯稱原告與統一開發公司就系爭土地之買賣交易行為不生效力，即無可採。 ⒉被告北極真武廟就系爭土地為無權占有： ⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。原告為系爭土地之所有權人，且被告北極真武廟現占有系爭土地如附圖編號A 所示，依前開說明，自應由被告北極真武廟就其有權占有系爭土地負舉證之責。 ⑵被告北極真武廟固稱改制前臺北縣三重市公所代辦收購碧華國中學校用地，而將原李姓、鄭姓地主等各自獨立所有之長條狀土地中後段部分協議捐贈、部分價購，剩餘土地合併為731 之2 地號土地發還各地主維持共有，各地主後續長年就原長條土地範圍內為占有使用，已成立默示分管契約，李水陸等4 人並於91年間同意被告北極真武廟於其等分管之系爭土地為建築並長久使用，按年收取與地價稅數額相當之租金，原告依民法第425 條規定應繼受該租賃關係云云。然縱認被告北極真武廟與李水陸等4 人自91年起就系爭土地有租賃契約，該租期顯然已逾5 年或屬未定期限者，若未依民法第425 條第2 項規定就租賃契約為公證，即無民法第425 條第1 項買賣不破租賃關係規定之適用，故被告北極真武廟迄至本案言詞辯論時止，未能提出經公證之租賃契約為佐，原告自無受該租賃契約之拘束。況被告北極真武廟稱李通士名下持分之實質所有權人為李廷旭，其並向李廷旭繳納租金云云，經證人李廷旭於本院時證稱：當初同意讓廟來使用就只有講好地價稅由他們來繳，沒有要出租，是單純提供給他們使用等語明確（見卷三第482 頁），係否認與被告北極真武廟間成立租賃契約，更難認被告北極真武廟係因與李姓地主成立租賃契約而得占有使用731 之2 地號土地。至於被告北極真武廟雖有實際負擔地價稅之情形，然此應與民法第469 條使用借貸關係中由借用人負擔借用物通常保管費用之情形較為相近，而非可逕認該地價稅負擔即屬租金之給付，故被告北極真武廟與李姓地主間並無租賃關係，自不得依民法第425 條第1 項規定就系爭土地主張有權占有。 ⑶又被告北極真武廟稱李水陸等4 人就其坐落位置有分管專用權，可自行賦予被告北極真武廟合法土地使用權，原告取得系爭土地後，被告北極真武廟依民法第425 之1 規定與原告推定有租賃關係存在云云。惟按共有人基於分管契約得就共有物之特定部分為占有使用、收益，該分管契約且得對抗其餘共有人之後手，乃因其就共有物有應有部分使然，一旦喪失其共有物之應有部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗，不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利（最高法院84年度台上字第2886號判決意旨參照）。不論731 之2 地號土地原共有人間是否有分管契約存在，731 之2 地號土地於原告依土地法第34條之1 規定出售後，該共有狀態已經消滅，原共有人無從再執分管契約向後手或其他共有人主張權利，故被告北極真武廟稱其土地合法使用權來自李水陸等4 人之分管專用權，該分管專用權於731 之2 地號土地出售後既已失所附麗，被告北極真武廟自不得再以該分管專用權向原告主張有權占有系爭土地。另按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項定有明文。所謂「土地及房屋同屬一人」可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人（最高法院89年度台上字第284 號判決意旨參照）。被告北極真武廟稱系爭土地如附圖編號A 所示地上物，乃於91年間依各方捐贈善款500 餘萬元興建而成（見卷一第121 頁），並提出建廟捐獻大德紀念碑文之照片為佐（見卷一第101 頁），足見被告北極真武廟之原始出資人尚包括731 之2 地號土地共有人外之第三人，已逸脫民法第425 條之1 所稱土地房屋「同屬一人」，於土地或房屋存在共有關係時，仍需以「共有人」為限之範圍，無論被告北極真武廟興建時是否已得全體共有人之同意，仍無土地法第425 條之1 推定法定租賃關係存在之適用餘地，被告北極真武廟尚不得執此對原告主張就系爭土地為有權占有。 ⑷是以，被告聲請以當事人方式訊問被告李世東，及聲請傳喚證人李世章、李世暘，以證明被告北極真武廟有獲致李水陸等4 人之同意，得以長久使用坐落基地等事實，被告北極真武廟既未能證明其與李水陸等4 人間之租賃契約經過公證，且731 之2 地號土地之共有狀態於統一開發公司取得單獨所有權後已經消滅，則前開事實是否為真，就本院之認定即無影響，應無再予調查之必要。 ⒊原告得請求被告北極真武廟拆除附圖編號A 所示地上物，並將占用土地返還原告： ⑴按系爭未辦理保存登記之建物乃由不特定眾人以捐贈設立寺廟之意思集資興建，長期由上訴人管領，供信徒膜拜，收受信眾捐獻之香油錢作為管理、維護上訴人之獨立財產，乃上訴人不爭之事實。應可認為該捐贈之不特定眾人已將系爭建物之事實上處分權讓與受贈之上訴人，上訴人對之自有拆除之權能（最高法院97年度台上字第743 號判決意旨參照）。如附圖編號A 所示地上物為被告北極真武廟接受捐贈而興建，並有管理委員會處理廟務，堪認捐贈者已將該地上物之事實上處分權讓與被告北極真武廟，被告北極真武廟自有拆除之權限，故被告北極真武廟就系爭土地並無合法占有權源，原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告北極真武廟拆除附圖編號A 所示地上物，並將占用土地返還原告，自屬有據。至於原告雖主張被告李世東、李依萍亦為該地上物之事實上處分權人云云，然被告李世東縱於建廟時曾有捐贈，亦已將其事實上處分權讓與被告北極真武廟，現應不具有事實上處分權，且其等分別為被告北極真武廟之主任委員、總務組長，有原告提出照片在卷可稽（見卷一第111 頁、第113 頁），僅為綜理廟務或財務事務之人員，充其量為被告北極真武廟占有系爭土地之占有輔助人而已，難逕認其等就被告北極真武廟之地上物有事實上處分權存在，並為系爭土地之占有人，故原告併請求被告李世東、李依萍拆除附圖編號A 所示地上物，並將該占有土地返還原告，均屬無據。 ⑵被告雖辯稱被告北極真武廟長期存在，有足使第三人知悉之公示狀態，原告應受原地主與被告北極真武廟間使用借貸契約拘束，依民法第148 條誠信原則、權利濫用禁止原則，於被告北極真武廟使用目的未達成前，原告不得恣為拆屋還地之主張云云。然查： ①被告北極真武廟雖自91年間興建迄今已近20年，且731 之2 地號土地原共有人即證人鄭俊堂於本院證稱：我的瞭解應該現在廟的位置當年是李姓家族的，當年土地就是長條狀，廟遷建過來時沒有問過我，但我認為大家各自使用自己原來的土地我也無權過問等語（見卷三第417 頁至第418 頁），且證人李廷旭於本院證稱：這塊土地之前是農田，我父親李清傳有4 個兄弟他們有講好各自耕作的區域，後來農田沒有了，還是依照原來的區域使用，廟在91年遷建過來時，我跟我父親李清傳都有同意，蓋廟是一件好事我就讓他們去用等語（見卷三第482 頁），均稱依原來長條土地位置及分管位置使用731 之2 地號土地，且對被告北極真武廟之遷建並無意見或表示同意等情。惟證人鄭俊堂亦證稱：我可以確定卷三第339 頁編號2 至6 的部分都是原來地主使用自己原來土地的位置，其他的部分離我們太遠就不清楚了；我們就碧華國中旁邊狹長形狀的巷子應該還是有權利可以使用，不過我們沒有實際去主張等語（見卷三第418 頁至第419 頁），證人李廷旭亦證稱：731 之2 地號土地其餘部分是怎麼使用的我不清楚，我跟我父親都沒有在使用這塊土地，李世東他們廟搬過來之前也沒有在使用這塊土地等語（見卷三第480 頁），可見證人鄭俊堂、李廷旭就731 之2 地號土地之全部實際使用情形並非清楚，證人鄭俊堂甚至認為非位於其家族原有長條土地位置即碧華國中旁狹長巷子，其家族亦應得對其他共有人主張使用權利，故證人鄭俊堂、李廷旭之證述僅能說明有部分共有人繼續使用原長條土地位置之事實而已，尚無從推論各共有人有各自繼續使用原長條土地位置之默示分管契約存在。況證人即731 之2 地號土地原共有人陳火連、陳奎之後代子孫陳建成、陳志宗於本院均證稱：未曾聽聞731 之2 地號土地有分管協議，亦不知現占有人得以使用土地之原因等情明確（見卷三第420 頁至第423 頁），其等家族成為731 之2 地號土地共有人之時點早於原告，已不知悉被告北極真武廟坐落731 之2 地號土地之緣由，自難以被告北極真武廟長期存在之事實，認定已有足使第三人知悉之公示狀態，而謂原告請求被告北極真武廟拆除其地上物，有違反民法第148 條規定誠信原則。 ②至於系爭分割共有物訴訟中，固有共有人提出以原長條土地位置作為分割方案之依據，有原告提出包括證人鄭俊堂在內之15位共有人、訴外人李林阿森、訴外人葉錦和家族於該訴訟中提出之書狀在卷可憑（見卷三第47頁至第94頁、第299 頁至第340 頁），惟其等請求分配位置均非位於碧華國中旁狹長巷子，而係面臨新北市三重區仁義街之形狀方正土地，故其等提出之分割方案是否係基於原共有人之默示分管協議，而無其他利益考量，實非無疑，且系爭分割共有物訴訟嗣後經原告撤回而終結，該訴訟亦無實質認定731 之2 地號土地共有人間有默示分管契約存在，故難憑部分共有人提出之分割方案即為有利於被告之認定。 ③再按民法第148 條規定所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院96年度台上字第1526號判決可資參照）。系爭土地總面積為871 平方公尺，被告北極真武廟占有附圖編號A 所示面積為500 平方公尺，比例已達57% ，對原告就系爭土地之使用影響非微，而被告北極真武廟係作為寺廟供信眾參拜之用，與人民居住基本權之保障無涉，且其地上物部分為可移動搬遷之組合式建築，拆遷並非不易，綜合上情考量，尚難認原告所獲得之利益與被告及公益所受之損失相較，有顯失衡平之情形，而謂原告基於其所有權之物上請求權請求排除侵害，係以損害被告北極真武廟為目的之權利濫用行為，而應否定原告之本件請求。四、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，被告北極真武廟無權占有系爭土地如附圖編號A 所示部分。從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告北極真武廟拆除附圖編號A 所示地上物，並將占用土地返還原告，為有理由，應予准許。原告另請求被告李世東、李依萍應與被告北極真武廟拆除附圖編號A 所示地上物，及將占用土地返還原告，則無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，原告、被告北極真武廟均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 110 年 8 月 31 日民事第四庭法官莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 110 年 8 月 31 日書記官李瑞芝

臺灣新北地方法院109年度重訴字第196號

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