臺灣新北地方法院109年度重訴字第354號

• 裁判案由: 排除侵害等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 110 年 05 月 26 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　109年度重訴字第354號原　　　告　琪威荅企業有限公司

法定代理人　吳志忠
訴訟代理人　陳清進律師
施又丞律師
被　　　告　擎天大廈管理委員會

法定代理人　陳翠玲
訴訟代理人　謝岳龍律師
劉博中律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國110 年4 月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。次按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1 項、第2 項亦分別定有明文。經查，被告即擎天大廈管理委員會之法定代理人於本件訴訟進行中即民國109 年9 月27日由鄭鐵城變更為陳翠玲等情，有新北市板橋區公所109 年10月15日新北板工字第1092068836號同意備查函附卷可稽（本院卷二第113 頁）。茲由陳翠玲於110 年1 月18日具狀聲明承受訴訟（本院卷二第108 頁），核符規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條各有明定。經查，原告起訴時主張被告管理維護之大樓共有排氣口設施（下稱系爭排氣口設施）無權占用原告所有坐落新北市○○區○○路0000號建號建物（下稱系爭建物）專有部分及平台部分。並聲明請求：㈠被告應將系爭建物專有部分及平台部分如起訴狀附圖所示A （約15.7866 ㎡）、B （約12.345㎡）區塊內排氣口設備拆除，並將如起訴狀附圖所示A 、B
區塊返還原告（實際位置及面積，待鑑定確認）。㈡被告應給付原告新台幣（下同）115 萬1,117 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。暨自109 年5 月16日起至返還起訴狀附圖所示A 、B 區塊（實際位置及面積，待鑑定確認）予原告之日止，按每日給付647 元予原告。嗣經本院囑託新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政）測量排氣口設備占用系爭建物專有部分及平台部分之範圍及面積後，經板橋地政於109 年12月24日以新北板地測字第1096024820號函覆本院，並檢附排氣口設備占用範圍及面積之複丈成果圖（本院訴卷二第95至97頁）。原告乃於110 年1
月20日具狀減縮請求被告拆除排氣口設備之範圍及不當得利金額，均僅限於占用系爭建物專有部分即如起訴狀附圖所示A 區域，並依據複丈成果圖所測量A 區域面積變更聲明：㈠被告應將坐落系爭建物專有部分內，如新北市板橋地政事務所民國109 年11月2 日109 年板土複字第230100號複丈成果圖（下稱附圖）所示編號607 ⑵區塊，面積14.16 平方公尺之排氣口設施拆除，並返還予原告。㈡被告應給付原告57萬9,413 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。暨自109 年5 月16日起至返還附圖所示編號607 ⑵區塊予原告之日止，按每日給付326 元予原告等情，有民事起訴狀及民事減縮聲明狀在卷可證（本院板司調卷第9 頁、本院訴卷二第117 頁），原告上開所為或係減縮應受判決事項或係屬不變更訴訟標的而補充其事實上之陳述，符合規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為系爭建物之區分所有權人，被告未得原告同意，而將其管理維護之大樓共有系爭排氣口設施架設於如附圖所示607 ⑵區塊之系爭建物專有部分，占用面積14.16
㎡，已嚴重侵害原告對於系爭建物之使用收益。系爭排氣口設施為被告所設置之大樓公共設施，並由被告依公寓大廈管理條例第10條第2 項及同條例第36條第2 款規定為管理維護。因此，原告依民法第767 條第1 項前段及中段規定，請求被告拆除如附圖所示607 ⑵塊內之系爭排氣口設施，並將附圖所示607 ⑵區塊返還原告。又被告無法律上原因，卻占用系爭建物專有部分如附圖所示607 ⑵區塊，致原告受有損害，被告應返還相當於租金之不當得利。原告於101 年11月1
日起至107 年7 月4 日將系爭建物未遭被告占用部分出租予訴外人臺灣麥當勞股股份有限公司，約定每月租金18萬9,000 元，換算每平方公尺之每日租金為22元；自107 年7 月5
日起出租予訴外人銘宇興業有限公司，約定每月租金20萬元，換算每平方公尺之每日租金應為23元。以上開租金為計算基礎，被告應給付自起訴之日109 年5 月15日起回溯5 年相當於租金之不當得利金額為57萬9,413 元。爰依民法第767
條第1 項前段及中段規定與不當得利法律關係提起本件訴訟，並聲明：如上壹、程序事項二所述，並願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被告辯稱：
㈠、系爭排氣口之設備係將擎天大廈之地下1 、2 、3 層排氣室之廢氣，自地下1 、2 、3 層往上從1 樓排出。換言之，系爭排氣口設施實際上係與擎天大廈地下1 、2 、3 層之排氣室相連通，且係在擎天大樓完工時即已存在之公共設施，並與擎天大廈地下1 、2 、3 層排氣室互相連通，而以混凝土牆與系爭建物完全隔開，系爭排氣口設施與系爭建物毫無使用上或構造上之依附關係，應不屬於系爭建物之一部分，而係屬於擎天大廈之共用部分，原告就系爭建物之所有權範圍應不及於系爭排氣口設施所在之空間。再者，如附圖編號607 ⑵所示之位置及範圍係地政人員依照原告之指示測量位於系爭建物內裝潢之位置及面積，而非直接測量系爭大樓排氣口之占用面積，故難認如附圖編號607 ⑵所示之位置及面積與系爭排氣口設施之位置及面積相符。況且，本件地政人員無法正確測量系爭排氣口之位置及面積，係由於原告之承租人在系爭排氣口設施外面裝潢，且原告不願拆除該裝潢所致，是原告無法證明系爭排氣口位置及面積之不利益自應由原告自行承擔。
㈡、系爭排氣口設施之設置，係由擎天大廈起造人板橋開發建設股份有限公司（後改名為板橋開發企業有限公司，下稱板橋開發公司）委託喻台生建築師事務所設計、監造。板橋開發公司取得擎天大廈之使用執照後，辦理第一次所有權登記為系爭建物分割前之重慶段2275建號建物原始所有權人時，至少有默示同意提供重慶段2275建號建物之一部分作為設置系爭排氣口設施之用。又板橋開發公司於85年1 月20日將重慶段2275建號建物之應有部分以買賣為原因移轉登記予易仕寶企業有限公司（下稱易仕寶公司）時，易仕寶公司之負責人吳志男對於相當於系爭建物範圍存有板橋開發公司所設置系爭排氣口設施之事實，應屬明知或可得而知，易仕寶公司自應受板橋開發公司同意於相當於系爭建物範圍內設置系爭排氣口設施之意思表示所拘束。而易仕寶公司與板橋開發公司於86年3 月間就重慶段2275建物之分管協議書，仍維持約定易仕寶公司分管使用相當於系爭建物之範圍，足認易仕寶公司亦同意於相當於系爭建物範圍內設置系爭排氣口。嗣易仕寶公司分別於95年2 月15日、95年9 月4 日、95年10月19日以買賣為原因將重慶段2275建物建物之應有部分移轉登記予原告，而原告公司負責人吳志忠係易仕寶公司之股東，易仕寶公司及原告公司之股東均為吳金柱之配偶或兒子，原告與易仕寶公司均為吳氏家族企業。故原告在登記取得重慶段
2275建號建物應有部分前，應已知悉系爭排氣口設施之存在及該設施均經板橋開發公司與易仕寶公司同意設置。原告自應受板橋開發公司及易仕寶公司與擎天大廈其他住戶間使用借貸契約關係所拘束，不得再請求被告或擎天大廈其他住戶拆除系爭排氣口設施。再者，原告自95年間起即登記取得重慶段2275建號建物應有部分，並於95年8 月22日、100 年8
月9 日分別與重慶段2275建號建物之其他共有人成立分管協議，維持約定由原告使用相當於系爭建物之範圍，事後亦於102 年3 月21日分割出系爭建物並登記為所有權人，原告自95年登記取得系爭建物應有部分，長達14年之期間未曾對於系爭排氣口設施存在之事實為反對、異議、干涉等情。縱原告無明示之同意，亦顯非單純之沉默，應足以推認原告與擎天大廈住戶間有同意將系爭排氣口設置於系爭房屋之默示合意，原告自應受該使用借貸契約之拘束，不得請求拆除系爭排氣口。
㈢、系爭排氣口設施應為全體區分所權人所共有（包括原告在內），而屬於擎天大廈共用部分，依公寓大廈管理條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。原告直接訴請被告拆除系爭排氣口設施，於法未合。
㈣、縱假設系爭排氣口設施係無權占用原告所有之系爭建物，惟系爭排氣口設施係擎天大廈完工時即已存在之公共設備，且爭排氣口設施之下方樓層為擎天大廈之排氣室，倘系爭排氣口遭拆除，擎天大廈之排氣室將失去作用，嚴重損害擎天大廈住戶之生命、身體及財產利益，甚至亦有損害原告本身之利益，可謂損人不利已。系爭排氣口設施係擎天大廈起造人依照建管機關核准之建築圖說所施作，並取得使用執照，並非被告或擎天大廈全體區分所有人事後所增建，系爭排氣口設施自擎天大廈完工以來即存在該處，作為擎天大廈地下室排氣廢氣之用，迄今已將近三十年之久，是系爭排氣口之存在應已形成一長久穩固之事實，且係為全體區分所有權人之共同利益所設置（包括原告），若將其拆除，將嚴重損害擎天大廈全體區分所有權人之利益。再者，擎天大廈自88年11月30日向新北市政府設立報備以來，原告受讓取得分割前重慶段2275建號建物應有部分之前手即易仕寶公司負責人吳志男（即原告公司負責人吳志忠之長兄）曾擔任擎天大廈第1
-6、8-10、14-17 、19-22 屆管理委員，其中第15屆係擔任主任委員，而原告公司之主要股東即訴外人吳政明及其配偶程芊綾亦曾擔任第16、18、19屆委員，至於原告公司負責人之親友亦有多位曾擔任管理委員，是原告公司負責人相關親友多年以來擔任擎天大廈管理委員或主任委員，未曾對於系爭排氣口存在乙節提出質疑，卻在被告提起之另案民事訴訟一審判決原告敗訴後，原告始提出本件訴訟，益證原告係基於報復心態而提起本件訴訟，實難謂非以損害他人為主要目的。
㈤、系爭排氣口設施係作為擎天大樓全體住戶之公共設施，並非作為營業獲取利潤，原告以被告使用系爭排氣口占用系爭建物專有部分為由請求相當於租金之不當得利，應仍有土地法第97條第1 項規定之適用。系爭排氣口設施自104 年5 月14日至109 年5 月15日占用系爭建物之相當於租金不當得利上限應為7 萬2221元，自109 年5 月16日起至系爭排氣口設施拆除日止，每日相當於租金不當得利上限應為39元。
㈥、聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院訴卷二第204 頁）
㈠、板橋開發公司為板橋區重慶段2275建號建物之原始起造人之一，並為重慶段2275建號建物第一次登記所有權人。嗣將重慶段2275建號建物部分應有部分出售予易仕寶公司。
㈡、原告於95年2 月15日、95年9 月4 日、95年10月19日自易仕寶公司受讓重慶段2275建號建物之應有部分，嗣後重慶段2275建物於102 年1 月31日分割出系爭建物，而後重慶段2275建號建物共有人分割共有物，由原告單獨取得分割後之系爭建物。
㈢、系爭排氣口設施係起造人板橋開發公司於興建擎天大廈時即設置於目前位置，為系爭社區之公共設施。
㈣、擎天大廈於81年12月8日取得使用執照。
四、本院之判斷：
原告主張被告管理維護之系爭排氣口設施無權占用其所有如附圖所示607 ⑵之系爭房屋專有部分，請求被告拆除及給付相當於租金之不當得利等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點論述如下：
㈠、系爭排氣口設施占用位置是否位於系爭建物範圍內而屬於原告所有之專有部分？
經查，系爭建物之面積為304.22㎡，該面積之範圍包括如附圖所示607 ⑵區塊範圍空間等情，有建物登記第一類謄本及系爭建物複丈成果圖附卷可證（本院司調卷第23頁、本院訴卷一第515 頁）。又系爭排氣口設施位於如附圖所示607 ⑵區塊範圍等情，亦有勘驗筆錄、履勘照片及板橋地政製作之複丈成果圖附卷可證（本院訴卷二第40頁、第51至55頁、第79至80頁、第97頁）。基上，原告主張系爭排氣口設施占用位置屬於系爭建物所有權人之專有部分等情，應堪認定。至於被告以系爭排氣口設施於設置之初即以混凝土牆與重慶段2275建物（此範圍現已分割為系爭建物）間隔，即系爭建物之實際空間上自始即排除系爭排氣口設施所在之空間，抗辯系爭建物所有權人之物權並未涵蓋系爭排氣口設施所在之空間等語。然所謂專有部分係指區分所有建築物中，在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者而言，此為民法第799 條第2 項所明定。觀之系爭建物之竣工圖（本院調卷第19頁），系爭建物所在位置，無論在構造上及使用上均具有獨立性，且未設置附屬物，得單獨為所有權之標的，符合區分所有建物中有關於專有部分之條件。再按專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築之所有人共同使用，民法第799 條第3 項亦定有明文。亦即區分所有建築物中屬於專有部分，尚可因專有部分之所有人同意或規約之約定，將屬專有部分之範圍提供區分所有建築物之所有人共同使用而成為共用。因此，被告以占用系爭建物之系爭排氣口設施設置之目的係供擎天大廈住戶共同使用屬於公共設施，即推論系爭排氣口設施所在位置非屬系爭建物之專用範圍，而應屬公共設施，且系爭建物所有人之物權並未涵蓋系爭排氣口設施所在位置也等情，並無依據，不足採信。再審諸擎天大廈對於共用部分係採另編號建號單獨登記，共用部分面積為6,595.97㎡，建號為新北市○○區○○段0000○號，共用部分之範圍並未包括系爭排氣口設施所在位置等情，有建物登記一類謄本及公共設施部分建物測量成果圖附卷可證（本院調卷第23頁、本院訴一卷第473 至477 頁）。因此，擎天大廈於建造完成之初，大廈之區分所有權人對於建物之各專有部分及共有部分之範圍已有明確約定。更加證明被告以系爭排氣口設施之共同使用目的而推定其占用之位置為共有而非屬系爭建物之專有範圍等情，洵屬無據，不足採信。
㈡、系爭排氣口設施是否有占用系爭建物之正當權源？
⒈按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號民事裁判可資參照）。次按默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院98年度台上字第633 號判決要旨參照）。又公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，建商與大樓各承購戶合意將各自專有部分之一部作為公共區域，供全體區分所有權人共同使用，並於建商交屋後，該大樓之各區分所有權人即按前開方式長期施行，應解大樓各區分所有權人就上情已存有默示合意，並在該大樓之各區分所有權人間長期形成一定之法秩序，為維持該大樓公共區共同使用及管理之秩序及安定性，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，倘區分所有權人讓與其專有部分（含供作公共區域部分）予他人，若受讓人知悉或可得知上情者，自應受其前手與其他區分所有權人間默示合意之約束，除非經全體區分所有權人同意終止，否則，不因公寓大廈管理條例施行或單一區分所有權人不願繼續受拘束而失其效力甚明。
⒉經查，系爭排氣口設施係由板橋開發公司於興建擎天大廈時設置於系爭建物內，而板橋開發公司亦係重慶段2275號建號建號第一次登記之所有權人，且板橋開發公司於持有重慶段2275建號建物期間，從未要求被告拆除系爭排氣口設施，亦未要求被告給付對價，而擎天大廈區分所有權人亦長期依上開方式使用系爭排氣口設施之公共設施等情。足證板橋開發公司與擎天大廈區分所有權人達成提供其專有部分即系爭建物設置系爭排氣口設施之公共設施供擎天大廈區分所有權人共用之合意。次查，系爭排氣口設施係以混凝土包覆，混凝土包覆之空間占用系爭建物面積達14.16 ㎡等情，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可證（本院訴字卷一第39至40頁、第97頁）。基上可知，系爭排氣口設施已占用系爭建物一定之範圍，只要進入系爭建物者均輕易察覺系爭建物空間內存在該占用物之情形。又審諸易仕寶公司負責人吳志男於82年3 月代理其父親吳金柱與板橋開發公司簽定協議書，約定吳金柱得分管使用相當於系爭建物之範圍；易仕寶公司於取得重慶段2275建號建物部分應有部分後，於86年3 月間與共有人即板橋開發公司就重慶段2275建號建物為分管協議時，仍維持約定由易仕寶公司分管使用相當於系爭建物之範圍等情，有協議書及分管契約附卷可證（本院訴字卷二第139 頁至140
頁、卷一第485 至487 頁）。基上，易仕寶公司負責人於82年3 月代理吳金柱與板橋開發公司達成由吳金柱分管相當於系爭建物範圍前，自應已對於相當於系爭建物之範圍為勘查而知悉系爭排氣口設施之存在，而易仕寶公司受讓取得重慶段2275建號建物部分應有部分，於86年3 月以共有人身份與板橋開發公司協議共有物之分管時，仍維持由易仕寶公司分管相當於系爭建物範圍，且於分管期間從未要求被告拆除系爭排氣口設施或請求支付對價等情，應可推論易仕寶公司亦同意系爭排氣口設施繼續占用相當於系爭建物之範圍。再查，原告於95年間取得重慶段2275建號建物部分應有部分至102 年3 月21日分割單獨取得系爭建物所有權前，與其他共有人簽定之分管契約，均係由原告分管相當於系爭建物之範圍等情，有共有物分管協議書在卷可證（本院訴字一卷第489
至496 頁）。原告於長期分管相當於系爭建物範圍期間，既可知悉系爭建物內設置系爭排氣口設施，亦即對於原告而言，系爭建物遭系爭排氣口設施占用之狀態與公示之作用效果相當，則其因分割共有物而單獨取得系爭建物所有權時，亦應受系爭建物原所有權人與擎天大廈區分所有權人有關提供系爭建物專有部分供設置系爭排氣口設施以共同使用之約定所拘束。復審諸起造人即板橋開發公司與區權人約定提供專有部分設置系爭排氣設施係為排放擎天大廈地下1 至3 層排氣室之廢氣，衡情系爭排氣口設施並非臨時性設施而具有永久性，且該設施之設置攸關於全社區住戶之生命、身體及財產利益。而原告自95年即以重慶段2275建號建物共有人身分分管相當於系爭建物範圍，並依循板橋開發公司與擎天大廈區分所有權人之合意，提供系爭建物專有部分設置屬公共設施之系爭排氣口設施，原告長期以來依照系爭建物之現狀使用，由其承擔系爭建物原始所有人與擎天大廈區權人間之約定，提供部分專有部分供全體區權人共用，對原告而言並非無可預見或因此遭不測財產上之損失，對擎天大廈區分所有權人而言則有助於維持自81年以來之秩序及安定性。因此，被告抗辯系爭排氣口設施雖占用系爭建物之專有部分，然原告承受原所有權人與擎天大廈區分所有權人間有關於約定共用之義務，屬於有權占用等情，應屬有據，堪以採信。
㈢、承上所述，被告抗辯系爭排氣口設施占用系爭建物有正當權源，既屬有據。原告依民法第767 條第1 項前段及中段、第179 條規定請求被告拆除系爭排氣口設施，並將占用如附圖所示編號607 ⑵區塊返還，暨給付相當於租金之不當得利，均為為無理由。
五、結論：原告固為系爭建物之所有人，然原告既承受系爭建物原始所有人即板橋開發公司與擎天大廈區分所有權人有關提供專有部分供設置系爭排氣口設施共同使用之義務，系爭排氣口設施即屬有權占用系爭建物，則原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第179 條規定請求：㈠被告應將坐落系爭建物專有部分內，如附圖所示編號607 ⑵區塊，面積14.16
㎡之排氣口設施拆除，並返還予原告。㈡被告應給付原告57萬9,413 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。暨自109 年5 月16日起至返還附圖所示編號607 ⑵區塊予原告之日止，按每日給付326 元予原告，自為無理由，不應准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併駁回之。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 26 日書記官 鄔琬誼