臺灣新北地方法院109年度重訴字第47號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 109年度重訴字第47號

原告

謝德銘

原告

謝德鉅

原告

謝德輝

原告

謝德玄

原告

謝宜真

原告

謝宜珊

原告

謝宜芳

原告

謝文彬

原告

謝麗月

原告

謝金福

原告

王家福

原告

賴正義

原告

劉進益

原告

王家財

原告

王文彬

原告

劉建隆

原告

劉迎恩

原告

謝碩恩

原告

吳忠純

原告

賴啟文

原告

王毓穗

原告

王毓筠

原告

王毓楨

原告

王家全

原告

王家榮

共同訴訟代理人

柯期文律師

被告

黃吉慶

訴訟代理人

陳俊廷律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國109 年6 月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告為新北市○○區○○街000 號2 樓（下稱系爭房屋）之全體共有人，被告於102 年4 月30日與系爭房屋全體共有人簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）承租系爭房屋及其既有附屬設施，並約定租賃期間自101 年12月1 日起至111 年11月30日止，其中自101 年12月1 日起至102 年5 月30日止之租金為每月10萬元、自102 年6 月1 日起至105 年11月30日止之租金為每月20萬元、自105 年12月1 日起至108 年11月30日止之租金為每月22萬元，自108 年12月1 日起至111 年11月30日止之租金為每月24萬元。原告王毓穗、王毓筠、王毓楨、劉迎恩於102 年4 月30日簽訂系爭租賃契約時雖非系爭房屋之共有人，然渠等係分別基於贈與或分割繼承而取得系爭房屋所有權之應有部分，均與前手有密切關係，受讓所有權應有部分時，系爭房屋為被告占有使用中，亦知悉有系爭租約存在，故均繼受系爭租約之出租人地位。

㈡、系爭租契約第5 條第2 項明文禁止承租人任意將系爭房屋轉租或轉由他人使用。然被告承租後卻將系爭房屋轉由訴外人郭鏗華經營「金卡茶藝歌坊」，以及轉由訴外人許志遠經營「喜來登健康沐足館」。系爭房屋又於105 年5 月間遭新北市政府警察局查有作為性交易服務場所業務使用；於106 年8 月間遭台灣電力公司查有表箱封印鎖遭破壞，致使電表計量失準之違規用電事實；於108 年7 月底新北市政府工務局認定系爭房屋使用人有未經核准擅自室內裝修、未依規定辦理建築物公共安全檢查簽證及申報之事實，均已違反法令。更有甚者，系爭房屋在107 年9 月13日凌晨及108 年2 月19日晚間10點因廚房瓦斯爐引燃排油煙管造成火災事故，108年7 月15日凌晨0 點20分又因同一起火原因發生火災，造成博愛街105 號1 樓承租人「NET 服飾店」財物損失，系爭房屋在短時間內發生三次火災，造成人心惶惶，全大樓住戶抗議聲此起彼落，顯見被告未依租賃物之性質而以適切之方法使用。此外，被告於租賃期間亦有拖欠租金之情。原告因而委託律師於108 年8 月1 日發函通知被告提前於108 年9 月15日終止系爭租約（下稱系爭律師函），被告已於108 年8月2 日收受系爭律師函，然被告於108 年9 月15日期限屆至後，並未將系爭房屋清空歸還予原告，且自108 年10月份起即未再繳納租金，原告再以起訴狀向被告催告10日內給付租金，若逾期未付不另通知即刻終止系爭租約。

㈢、爰依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定及系爭租賃契約第5 條第5 項前段約定，請求法院擇一命被告返還系爭房屋；依系爭租約第5 條第5 項約定，請求被告自系爭租約終止時起給付違約金等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自108 年9 月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告66萬元。⒊願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、系爭租約原始出租人為23人，惟於系爭律師函中均未見有何委任之證明，故不能僅以函文中有敘明受委任之記載即認本件訴訟代理人有代理行使終止系爭租約意思表示之權限。再且，本件原告王毓穗、王毓筠、王毓楨、劉迎恩係於系爭租約簽署後始取得系爭房屋所有權之應有部分而為共有人，並繼受系爭租約之出租人地位，卻未列於系爭律師函委任人之列，系爭律師函並非全體出租人為系爭租約之終止，其終止權之行使不合法，應屬無效。再者，被告於收受系爭律師函文後，於108 年9 月仍有支付租金，原告於被告未積欠兩個月租金情形下，即以系爭律師函催告通知，系爭律師函之終止意思表示不合法，亦不生終止效力，系爭租約仍屬有效。又金卡茶藝歌坊、喜來登健康沐足館皆為被告經營，僅因稅捐問題，委由他人借名為營業登記負責人，並非違法轉租。此一事實均為原告全體知悉，若非原告提供房屋稅籍資料，被告又怎能辦妥上開營業之營利事業登記證。被告並無利用系爭房屋作為性交易服務場所使用，已經新北地檢署不起訴處分，還予被告清白。另被告因遭第三人所謂節電詐欺而為電表置換動作，破壞電表箱封印鎖，然被告業已將電表箱恢復原狀，並與電表箱所有權人台電公司達成和解，被告並無損害本件租賃物。此外，被告並無三度釀成系爭房屋火災，實係被告所裝設之火災警報器過於靈敏，造成無端灑水情況，並無廚房瓦斯爐引燃排油煙管造成火災等事故發生。再且，被告就警報器無端灑水所造成「NET 服飾店」之財物損失，亦與「NET 服飾店」達成賠償和解。

㈡、又縱使原告主張被告將系爭房屋轉租他人登記營業場所、系爭房屋於105 年5 月間遭警查獲妨害風化、於106 年8 月間破壞電表表箱封印鎖、三度釀成系爭房屋火災等事實屬實，惟原告均未依系爭租約第8 條約定，通知被告於10日以上期間改善。原告逕行終止系爭租約，應不生效力。再者，原告請求之違約金過高，應予以酌減。且原告未退還押租金60萬元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、本院之判斷：原告主張被告於租賃期間有違反租賃物使用收益方法之情事，經其於108 年8 月1 日以系爭律師函通知被告於108 年9月15日終止系爭租約，系爭租約已於108 年9 月5 日經其合法終止。又縱使被告無違反租賃物使用收益方法之情事，惟被告自108 年10起月即未支付租金，原告以起訴狀向被告催告給付租金，被告仍未給付，系爭租約亦已生終止效力等事實。惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌之爭點如下：

㈠、原告是否已合法終止系爭租賃契約？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。是各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證；原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院19年上字第2345號、18年上字第2855號判例意旨參照）。次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約；承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第438 條第1 、2 項、第443 條分別定有明文。再按系爭租賃契約第5 條第2 項約定，未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得將租賃物全部或部分轉租、出借、頂讓或以其他變相方式由第三人使用租賃物。足證兩造已約定，被告不得將系爭房屋由第三人使用。

⒉經查，系爭房屋登記為102 年1 月31設立、負責人為郭鑑華之金卡茶藝歌坊，及103 年10月16日設立、負責人為許志遠之喜來登健康沐足館營業處所等情，有經濟部商工登記公示資料查詢服務附卷可參（本院卷第27至29頁）；新北市政府城鄉局因新北市政府警察局移送系爭房屋作為性交易服務場所業務使用之事實，而於105 年6 月30日函文通知喜來登健康沐足館負責人許志遠及系爭房屋所有權人即原告，立即停止將系爭房屋作為性交易服務場所使用等情，有新北市政府城鄉發展局上開函文可佐（本院卷第31至33頁）；系爭房屋電表表箱封印鎖遭破壞，電表端封印鎖改活動回封，且將比流器IS、1L、3S、3L二次側利用銅導體打直接，致使電表計量失準之違規用電行為，遭台灣電力股份有限公司追償電費358 萬5,031 元等情，有台灣電力股份有限公司106 年8 月9 日繳款通知書可證（本院卷第35頁）；系爭房屋未經核准擅自室內裝修、未依規定辦理建築公共安全檢查簽證及申報，經新北市政府工務局函知系爭房屋共有人即原告王文彬，停止一切違規行為並以書面陳述意見等情，有新北市政府工務局108 年7 月30日函文可稽（本院卷第37至40頁）；系爭房屋於107 年9 月13日凌晨1 時24分發生火警，造成系爭房屋樓下「NET 服飾店」財務損失等情，有現場照片及新北市消防局火災證明書可考（本院卷第41頁、第145 頁）。足證原告主張被告承租系爭房屋不僅違反約定將系爭房屋提供第三人使用，且使用房屋有違反法令，並未以適切方式使用系爭房屋等事實，均屬有據，足堪採信。

⒊次查，原告因被告違約將系爭房屋提供第三人使用且以違反約定方法使用租賃物，而於108 年8 月1 日以系爭律師函通知被告提前於108 年9 月15日終止系爭租約，被告於108 年8 月2 日收受系爭律師函等情，固據原告提出系爭律師函文及掛號郵件收回執為證（本院卷第43至45頁），且被告亦不否認已收受系爭律師函。惟按系爭租約第8 條約定，被告若有違反約定方法使用租賃物，經原告通知被告，並訂10日以上相當期間命被告改善，而被告仍不終止其違約行為時，原告得單方通知被告終止本契約，並要求被告遷讓等語，有系爭租賃契約在卷足憑（本院卷第22至23頁）。然觀諸系爭律師函僅記載，被告常有拖欠租金之情形，且有前項行為而違反租賃契約第5 條第2 項、第7 條第1 項約定，通知被告提前終止系爭租約，並請被告於108 年9 月15日前將系爭房屋清空歸還、辦理撤銷營業登記等語。並未依系爭租約第8 條約定，對於被告違約行為訂10日以上相當期間命被告改善，即逕為通知被告於108 年9 月15日終止系爭租約。從而，被告抗辯原告系爭律師函通知終止系爭租約因不符合契約約定，不生終止系爭租約之效力等情，應屬有據。從而，原告主張系爭租約已於108 年9 月15日合法終止乙節，即屬無理由。

⒋又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段分別定有明文。另民法第450 條第2 項固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」然土地法第100 條另定有房屋租賃收回之限制，土地法就房屋租賃收回之規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100 條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。而出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款定有明定。是出租人基於土地法第100 條第3 款承租人欠租之事由，並依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，得終止契約（最高法院43年台上字第1143號民事判例參照）。

⒌經查，被告自108 年10月以後即未再支付租金等情，業據被告陳報在卷（本院卷第182 頁）。而原告於簽訂系爭租約時已向被告收取履約保證金60萬元；兩造約定108 年10月至11月，每月租金為22萬元，108 年12月以後，每月租金為24萬元等情，有系爭租約可佐（本院卷第21至22頁）。可知被告於109 年6 月3 日本件訴訟辯論終結時，積欠之租金扣除履約保證金後，已達2 個月以上。又原告以起訴狀向被告催告於10內支付租金，逾期即終止租約等情，亦起訴狀附卷可考（本院卷第20頁）。原告於108 年12月6 日提起本件訴訟時，被告積欠租金扣除履約保證金後雖未達2 個月以上，然被告於收受起訴狀迄本件言詞辯論終結前，並未再繳納任何租金款項，足證被告並無繳納租金之意願，則原告既已以起訴狀送達被告為催告被告支付租金之通知，且被告於本件言詞辯論終結前積欠之租金扣除履約保證金後，已達2 個月以上而符合上開有關終止租賃契約之規定。從而，原告主張系爭租約已經合法終止，自屬有據。

㈡、原告依民法第455 條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。承上所述，原告既已合法終止系爭房屋，被告即應負返還系爭房屋之義務，然被告仍繼續占有使用系爭房屋，則原告基於出租人之地位，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。

㈢、原告請求自108 年9 月16日起，依系爭租賃契約第5 條第5項約定給付違約金，有無理由？

⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107 號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭租約第5 條第5 項固約定：租期屆滿或中途終止、解除，被告應即期遷出，將租賃物遷讓交還原告，不得要求原告支付任何遷移費用；如未能即時遷讓並交還租賃物，原告得每月向被告請求按租金3 倍之違約金至遷讓終了之日止等語，有系爭租賃契約在卷可稽（本院卷第22頁）。然原告以系爭律師函通知被告自108 年9 月15日起終止系爭租約，因不符合系爭租約第8 條需定相當期間命被告改善之約定，故不生終止租約之效力等情，經本院認定如上，是原告主張因被告未於108 年9 月15日遷讓返還房屋，依系爭租約第5 條第5 項約定，請求被告自108 年9 月16日起按月給付違約金等情，即屬無據。惟被告自108 年10月份起即未再繳納租金，而被告預先繳納之履約保證金至108 年12月20日已抵充租金完畢【計算式：220,000 元×2 月＋（240,000 元/月÷30日×20日）＝600,000 元】，則再經過2 個月即自109 年2 月21日起，被告積欠之租金已達2 個月以上，故系爭租賃契約自109 年2 月21日起已生終止之效力等情，業經本院認定如上。次查，系爭租約第5 條第5 項關於違約金之約定，並未約定為懲罰性違約金，應屬因未履行遷讓房屋而生之損害賠償總額。本院審酌原告因被告遲延遷讓房屋所受之損害，為不能將房屋出租他人收取租金，及需繳納原應由承租人負擔之管理費、水電與瓦斯等費用。再參兩造原約定系爭房屋自108 年12月1 日起每月租金為24萬元等情，認上開違約金約定尚屬過高，應酌減為按月給付26萬元為適當。從而，被告應自系爭租約終止後即109 年2 月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告26萬元，逾此部分即屬無理由，不應准許。

⒊另系爭租約係於109 年2 月21日始生終止之效力，原告請求被告給付108 年9 月15日起至109 年2 月20日止之違約金雖無理由，然被告於上開租賃契約存續中仍負給付租金之義務，惟被告自108 年10月起即未再給付租金。是被告於系爭租約終止時共積欠租金108 萬元（計算式：220,000 ×2 ＋240,000 ×2 ＋240,000 ×20/30 ＝1,080,000 ），經抵充履約保證金60萬元後，被告尚應給付予原告租金之金額為48萬元（計算式：1,080,000 －600,000 ＝480,000 ）。

四、綜上所述，原告依據兩造間租賃關係，訴請被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告租金48萬元及自109 年2 月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告26萬元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至原告另依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬選擇合併，其依上開訴訟標的之請求既為有理由，本院自毋庸就其餘請求權併予審究，附此敘明。

五、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之2 條第2 項定有明文。本件原告僅就其請求違約金部分係部分敗訴，是以本件訴訟費用應由被告全部負擔，併此說明。

六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。