109年度重訴字第643號｜民事：返還價金等｜裁判日期：110 年 12 月 23 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第643號原告劉育祐訴訟代理人陳達德律師被告蕭智文被告張蕭麗色被告徐蕭麗香上列3 人訴訟代理人張智超律師被告大晟房屋仲介股份有限公司法定代理人廖柏清被告潘自遠上列2 人訴訟代理人劉力菘被告蕭暉弘被告蕭丁嘉上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國110年11月18 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張： (一)被告蕭智文、張蕭麗色、徐蕭麗香（下合稱被告蕭智文等3 人）及被告蕭暉弘、蕭丁嘉為坐落新北市○○區○○段000號土地（應有部分合計5/25，每人各1/25）及其上同段1274建號建物門牌號碼新北市○○區○○路0號房屋（下稱系爭房屋，權利範圍全部，每人應有部分各1/5）（下合稱系爭不動產）共有人。原告於民國108年底透過被告大晟房屋仲介股份有限公司（下稱被告公司）之經紀營業員即被告潘自遠仲介，與被告蕭智文等3人協商系爭不動產買賣事宜，嗣於109年1 月4日由被告蕭智文等3人及被告蕭暉弘（下合稱被告蕭智文等4人）依土地法第34條之1規定，就系爭不動產與原告簽署買賣契約，約定買賣總價為新臺幣1,770萬元（下稱系爭買賣契約）。原告已依系爭買賣契約約定繳付價金（被告蕭智文等4人各取得352萬8,735元；被告蕭丁嘉取得353萬1,756 元），被告蕭智文等4人亦已將系爭不動產移轉登記予原告，並於109年3月31日將系爭不動產交付予原告。 (二)原告買受取得系爭不動產後，隨委託訴外人峻丞工程行進行裝修，並支付工程費用30萬3,200元。詎於109年5月接獲峻丞工程行通知，表示系爭房屋水泥天花板整塊掉落，原告乃於109年5月5日委請立鋼國際工程股份有限公司（下稱之立鋼公司）檢驗，經硬固水泥砂漿及混凝土水溶性氯離子含量試驗，發見系爭房屋進入大門左側第2間房間進門門口正上方橫向樑每立方公尺1.2126公斤、出浴廁左側縱向樑每立方公尺1.7213公斤。原告始驚覺系爭房屋為海砂屋。原告隨於109年5月以存證通知被告蕭智文等4人及被告蕭丁嘉，但未獲置理。同年6月申請調解，因到場被告否認系爭房屋為海砂屋。原告又於109年再委請訴外人厚昇工程問有限公司（下稱厚昇公司）就系爭房屋3樑柱進行試驗，經檢測結果1樑每立方公尺1.217公斤、2樑每立方公尺1.853公斤、3樑每立方公尺1.781公斤。因被告蕭智文等4人仍置之不理，故於109年9月9日以存證信函（下稱原證8函）以前述事由（即系爭房屋經硬固水泥砂漿及混凝土水溶性氯離子含量試驗，發見均超過標準甚多。）通知被告蕭智文等4人及被告蕭丁嘉於函到5日內出面與原告委任律師進行爭議協商，逾期逕解除契約。 (三)系爭買賣契約既因系爭不動產具海砂屋重大瑕疵（此部分經法院囑託社團法人新北市土木技師公會(下稱土木技師公會)鑑定結果，系爭房屋硬固水泥砂漿及混凝土水溶性氯離子含量每立方公尺平均值亦遠超過0.6公斤標準，具有影響抗震性，結構安全疑慮，且該瑕疵難修補除去，僅能予以補強，自屬具有可達解除契約程度之重大瑕疵。），則 ⑴原告以原證8函所為解除契約契約意思表示（被告蕭智文等 4人於109年9月10日收受；被告蕭丁嘉於同年月11日收受），自因其等逾期並未出面與原告協商結果，於函到5日後發生合法解除系爭買賣契約之效力。系爭買賣契約既經原告合法解除，則原告依民法第259條、第179條規定請求被告蕭智文等4人各返還352萬8,735元價金，自屬有據。另被告蕭丁嘉雖非系爭買賣契約出賣人，但於系爭買賣契約解除後，其所受領353萬1,756元已無法律上原因，故併依民法第179條規定請求被告蕭丁嘉返還353萬1,756元價金。 ⑵被告蕭智文等4人給付系爭房屋為海砂屋，亦屬不完全給付，致原告受有損害，爰依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告蕭智文等4人賠償原告辦理過戶支付5萬2,399元、仲介服務費17萬7,000元、系爭房屋裝潢費用30萬3,200元、立鋼公司鑑定費4,000元、厚昇公司鑑定費5,250元，合計共54萬1,849元。 (四)被告公司及被告潘自遠未盡善良管理人之調查義務，未於系爭買賣契約所附建物應記載事項第25項敘明系爭房屋未曾做過海砂屋檢測之原因，致原告簽約前不知系爭房屋為海砂屋，買受具瑕疵之系爭不動產，被告公司及被告潘自遠前開行為已違反民法第567條調查義務，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶對原告負債務不履行損害賠償之責。併被告公司及被告潘自遠因債務不履行，致原告受有支出買賣價金1,770萬元、辦理過戶支付5萬2,399元、系爭房屋裝潢費用30萬3,200元、立鋼公司鑑定費4,000元、厚昇公司鑑定費5,250元，合計共1,806萬4,849元損害，爰請求被告公司及被告潘自遠連帶給付原告1,806萬4,849元。 (五)併為聲明： ⑴被告蕭智文等4人應各給付原告352萬8,735元，及自起訴狀繕本送達翌日（被告蕭智文等3人為109年10月24日、被告蕭暉弘為110年10月14日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑵被告蕭丁嘉應給付原告353萬1,756元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110年10月14日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑶被告蕭智文等4人應連帶給付原告54萬1,849元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑷被告公司、被告潘自遠應連帶給付原告1,806萬4,849元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年10月24日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑸第3項聲明於被告任一人為給付時，其餘被告就該給付範圍內免給付義務。二、被告抗辯： (一)被告蕭智文等3人部分： ⑴系爭房屋早於73年4月25日建築完成，106年10月26日由被告蕭智文4人繼承取得，107年10月8日由蕭丁嘉贈與取得（應有部分各1/5）。系爭買賣契約之出賣人為蕭智文等4人，雖被告蕭暉弘漏未於原證1契約書上簽名，但嗣後已補行簽名，此參房地點交書、不動產買賣價款結算表，賣方欄均經被告蕭智文等4人簽名可明。系爭房屋經法院囑託土木技師公會鑑定氯離子含量過高有降低結安全之虞，惟未認定系爭房屋已達不堪居住程度。反由鑑定報告提及「修復部分，因混凝土氯離子甚難除去，建議以陽極犧牲法，利用金屬電位差原理引導腐蝕鋅塊，為較經濟工法，而鋼筋腐蝕部分可以採碳素纖維網或鋼板予以補強替代。」，可認系爭房屋經修補後可繼續使用。此外，系爭房屋屋齡30餘年，經歷921地震、331地震及鄰近捷運菜寮站興建，系爭房屋其上2至5樓住戶均長期居住，安全無虞，亦難認系爭房屋已達不堪居住程。況以同一地點正常房屋與具前述有瑕疵之系爭房屋相較，經鑑定結果，二者價差為268萬2,731元，僅占系爭不動產價值16.47%，更難認前開瑕疵已達重大而得解除契約。即原告以系爭房屋氯離子含量過高為由，主張解除契約，顯失公平，本件原告應僅得主張減少價金。退步言之，倘認原告所為解除系爭買賣契約意思表示有效，被告則依民法第261條準用同法第264條規定主張原告應將系爭不動產抵押權塗銷並回復移轉登記（即為同時履行抗辯權之行使）。 ⑵原告主張系爭房屋之瑕疵，是於系爭買賣契約成立前即存在之瑕疵，故不能依民法第227條、第226條規定請求被告負不完全給付賠償之責。況原告因買受系爭不動產支出仲介服務費及購屋後支出裝潢費用、檢測費，是因原告接受仲介業者、代書、檢測業者服務所支出對價，並非因所主張瑕疵造成之損害。而原告在系爭房屋進行裝潢費用，雖有使系爭房屋增加價值之虞，但非系爭房屋瑕疵所造成之損害，也不能依民法第227條規定請求賠償。再者，前述費用，均非被告蕭智文等4人依系爭買賣契約所需提供給付內容，非屬依債之本旨而交付之物，不構成不完全給付。即原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告蕭智文等4人連帶賠償54萬1,849元，難認有據。 ⑶併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請免為假執行。 (二)被告蕭暉弘部分： ⑴被告蕭暉弘並未在最初簽署買賣契約上簽名，在過戶前才於賣方清冊上簽名。系爭房屋建築完成已經30幾年了，縱使鑑定結果氯離子含量過高，也未達影響建築結構安全不宜居住程度，故不符解除契約要件。原告向出賣人反應時，出賣人有同意修補，是原告不願意。被告蕭暉弘確實因系爭買賣契約收取352萬8,735元價金，但不同意原告解除契約，故無返還價金必要。被告蕭暉弘已經在系爭房屋那邊住30多年都沒有問題，舊房子的含氯量本來就比較高，如果以原告主張的整排的房子都是海砂屋，那麼歷經過921地震、311地震，為何都沒有房子傾倒。 ⑵併為答辯聲明：原告之訴駁回。 (三)被告蕭丁嘉部分： ⑴被告蕭丁嘉對土木技師公會鑑定結果沒有意見，但就原告將其追加為被告一事，有意見。因被告蕭丁嘉並非系爭買賣契約當事人，對買賣過程並不清楚。且其是因被告蕭智文（提存人）向法院提存，領得353萬726元，並非直接自原告處受領價金，故無由將353萬726元返還原告。 ⑵併為答辯聲明：原告之訴駁回。 (四)被告公司及被告潘自遠部分： ⑴按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。又雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、24條分別定有明文。本件被告潘自遠（具不動產經紀營業員證照）係受僱於被告公司，擔任被告公司與原告居間契約仲介業務之執行。被告公司就仲介契約之之履行義務，僅及於詳實報告不動產現況或訂約機會、不負保證系爭不動產無瑕疵之義務。依不動產經紀業管理條例第23、24條規定，被告潘自遠既僅需就說明書所載事項逐條說明並交付說明書予原告，並未課以調查說明書與屋況相符之義務。被告公司及被告潘自遠又已不動產現況說明書向買賣雙方為解說，關於訂約事項（諸如不動產之價值、效用、品質、已知瑕疵等），就其所知據實報告於契約當事人，應認被告公司已盡善良管理人注意義務。又一般不動產買賣契約為制式格式，不動產仲介業並非專業檢測機構僅能就應記載事項填載是與否，提供予買賣雙方做為必要資訊，並無負有鑑定海砂屋之責任，被告公司所提供服務就買賣雙方資訊為公開透明之交換，並協助辦理移轉登記。系爭房屋是否為海砂屋或輻射屋一事，被告公司除於締約前詢問賣方外，並於108年12月30日前往新北市政府網站之「新北市高氯離子鋼筋混凝土建物查詢」系統及行政院原子能委員會之「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢」系統進行查核，確認系爭房屋並未有海砂屋及輻射屋註記。系爭房屋於委賣時目視狀況又無異狀（即無海砂屋常見水泥剝落、鋼筋外露等）、詢問鄰居也未表示有發生海砂屋情況，且出賣人被告蕭暉弘現仍居住在門牌號碼新北市○○ 區○○路0號2樓房屋（即系爭房屋樓上，下稱2樓房屋）此前也未曾發現海砂屋狀況，故並未特別花費去作海砂屋檢測。被告公司在簽約當下，逐一向買賣雙方確認，且於增補契約中載明：買賣雙方合意標的物之屋況由買方依現況承受，賣方不負民法物之瑕疵擔保責任，但若海砂屋、輻射屋、非自然身故情事，賣方仍需負責。因賣方願就海砂屋負瑕疵擔保之責，故原告未再要求進行海砂屋檢測。原告主張其因被告公司、被告潘自遠未於說明書上記載系爭房屋未曾做過海砂屋檢測之原因，受有1,806萬4,849元，被告公司及被告潘自遠否認之。 ⑵併為答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項： (一)被告蕭智文等4人及被告蕭丁嘉為系爭不動產原共有人（權利範圍各1/5），原告於108年底透過被告公司之經紀營業員即被告潘自遠仲介，與被告蕭智文等3人協商系爭不動產買賣事宜，嗣於109年1月4日由被告蕭智文等3人及被告蕭暉弘（下合稱被告蕭智文等4人）依土地法第34條之1規定，就系爭不動產與原告簽署買賣契約，約定買賣總價1,770萬元。原告已依系爭買賣契約約定給付價金，被告蕭智文等4人亦已將系爭不動產移轉登記予原告，並於109年3月31日將系爭不動產交付予原告等情，並有不動產買賣契約書（詳原證1 ）、被告蕭暉弘補簽之賣方清冊（詳本院卷第445頁）、經被告蕭智文等4人共同簽署之房地點交書、不動產買賣價款給算書、增補契約（詳本院卷第211頁、第213至215頁、第446頁）附卷可佐。 (二)被告蕭丁嘉非自原告處受領系爭不動產買賣價金，而是向法院提存所領受取得系爭不動產買賣價金（提存人「蕭智文」、提存金額「353萬726元」）。 (三)經本院依原告聲請囑託土木技師公會鑑定結果，內容略以：⑴經自系爭房屋採樣5處，經檢測結果硬固混凝土中水溶性氯離子含量各為每立方公尺2.230公斤、1.205公斤、2.215 公斤、1.553公斤、1.327公斤，平均值1.706公斤，超過每立方公尺0.6公斤。 ⑵依現場勘驗結果，系爭房屋確已發生部分結構元件鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之現象，且混凝土強度僅達設計強度約56%，計對混凝土氯離子含量之影響結構部分，結構上之元件將因氯離子不斷腐蝕鋼筋，使其承載強度越趨往下折減，嚴重者部分樓板混凝土持續剝落，如鋼筋鏽蝕而斷裂樓板即無承載強度最後將崩塌，抗震能力亦會因梁柱鋼筋鏽蝕而折減，而降低結構安全，概括而言結構材料劣化、鋼筋斷面減少、混凝土強度較低，影響抗震性，結構安全有疑慮。因此如繼續使用應予修復補強，修復部分，因混凝土氯離子甚難除去，建議以陽極犧牲法，利用金屬電位差原理引導腐蝕鋅塊，為較經濟工法，而鋼筋腐蝕部分可以採碳素纖維網或鋼板予以補強替代。 ⑶不動產發生瑕疵問題後，市場價值可能下跌，當投入修復費用進行修復後，市場價值可能回升，但亦可能無法回復到發生瑕疵問題前價值水準。「瑕疵價值減損」包含「修復費用」、「污名價值減損」。即「瑕疵價值減損」係指不動產發生瑕疵問題之不動產，所形成之價值減損；「修復費用」係指修復瑕疵問題所需支付之實際費用；「污名價值減損」係指不動產發生瑕疵問題後，投入修復費用進行修復，仍無法恢復至瑕疵發生前價值水準之差額。故依據前開鑑定結果，系爭房屋氯離子含量超過前揭標準之情形，會造成系爭房屋價值之減損。若以同一地點正常房屋，與前述有瑕疵之房屋，二者價差為268萬2,731元。但若以合約價為基準（高於市場價格），則金額為291萬5,190元（價格減損比率16.47%）。等情，並有鑑定報告附卷可佐。 (四)原告提出原證1至3、原證5、6及原證8至12書證形式為真正。 (五)被告公司及被告潘自遠提出被證1、2（詳本院卷第193至196頁）書證；被告蕭智文等3人提出被證1至3（詳本院卷第207至223頁）書證，形式均為真正。四、關於原告請求被告蕭丁嘉返還353萬1,756元及法定遲延利息部分： (一)原告主張：系爭買賣契約既經原告以瑕疵重大為由合法解除，被告蕭丁嘉自已無法律上原因受領353萬1,756元，爰本於不當得利法律關係關係請求被告蕭丁嘉返還353萬1,756元及法定遲延利息等語。被告蕭丁嘉則以：被告蕭丁嘉非系爭買賣契約出賣人，故未曾自原告處受領任何買賣價金。被告蕭丁嘉是因與被告蕭智文等4人共有系爭不動產，遭其等處分，才受領被告蕭智文為其提存償金，且受領金額為353萬726元，並非353萬1,756元等語為辯。 (二)按民法第179條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在（最高法院95年度台上字第1722號裁判意旨參照）。次按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號裁判意旨參照）。又土地法第34條之1第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記，同法條3項定有明文。併依本法條第3項規定辦理提存之方式如下：⑴提存人應為本法條第1項之共有人，並得由其中1人或數人辦理提存，土地法第34 條之一執行要點第9點第1項亦定有明文。 (三)兩造對於：被告蕭丁嘉非系爭買賣契約出賣人；被告蕭丁嘉是因共有系爭不動產遭其餘共有人（即被告蕭智文等4人）依土地法第34條之第1項規定處分後，由出賣系爭不動產之共有人其中1人（即被告蕭智文）依同法條第3項及土地法第34條之一執行要點第9點第1項規定為其辦理提存（金額為353萬726元），因而取得353萬726元等情，未有爭執，可信屬實。則即令原告主張：系爭買賣契約已經原告合法，故其受有1,770萬元價金損害為可採信，原告所受價金損害與被告蕭丁嘉受領353萬726元，亦屬二事，二者間不具因果關係。蓋原告（買受人）是本於系爭買賣契約將1,770萬元價金交付被告蕭智文等4人（出賣人）；被告蕭丁嘉則是基於被告蕭智文（共有人）清償提存行為，受有353萬726元利得。原告因系爭買賣契約解除結果，受有給付買賣價金之損失，僅能向被告蕭智文等4人（價金受領人即買受人）直接求償；被告蕭丁嘉所受領取提存金之利益，則係另一原因事實，僅能由提存人對被告蕭丁嘉為返還之請求。是以，本件被告蕭丁嘉抗辯：不問系爭買賣契約究否經原告合法解除，其均不負對原告返還其利益之責任等語，於法並無不合。 (四)從而，原告本不當得利法律關係關係請求被告蕭丁嘉返還353萬1,756元及法定遲延利息，依原告主張之事實，顯屬無據，應予駁回。五、關於原告請求被告公司及被告潘自遠連帶給付原告1,806萬4,849元及法定遲延利息部分： (一)原告主張：被告公司及被告潘自遠未盡善良管理人之調查義務，未於系爭買賣契約所附建物應記載事項第25項敘明系爭房屋未曾做過海砂屋檢測之原因，致原告簽約前不知系爭房屋為海砂屋，買受具瑕疵之系爭不動產，被告公司及被告潘自遠前開行為已違反民法第567條調查義務，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶對原告負債務不履行損害賠償之責。又被告公司及被告潘自遠因債務不履行，致原告受有支出買賣價金1,770萬元、辦理過戶支付5萬2,399元、系爭房屋裝潢費用30萬3,200元、立鋼公司鑑定費4,000元、厚昇公司鑑定費5,250元，合計共1,806萬4,849元損害等語。 (二)經核，兩造對於：被告潘自遠（具不動產經紀營業員證照）係受僱於被告公司（不動產經紀業），擔任被告公司與原告居間契約仲介業務之執行；系爭買賣契約所附建物應記載事項第25項系爭房屋未曾做過海砂屋檢測勾選「否」，但未敘明原因（詳本院卷第63頁）；系爭房屋於系爭買賣契約簽署前，確實未曾做過硬固混凝土氯離子含量檢測；系爭買賣契約當事人於簽署系爭買賣契約時，均明知前述未檢測事實，故於增補契約中特別以手寫方式約明：買賣雙方合意標的物之屋況由買方依現況承受，賣方不負民法物之瑕疵擔保責任，但若海砂屋、輻射屋、非自然身故情事，賣方仍需負責（詳本院卷第59頁）等情，未有爭執，並有系爭買賣契約、增補契約及「新北市高氯離子鋼筋混凝土建物查詢」（詳本院卷第195頁）附卷可佐，可認屬實。 (三)承前，系爭居間契約當事人既為原告與被告公司，被告潘自遠並非契約當事人（僅受僱被告公司，代被告公司為居間契約之履行）。則原告本於契約（居間）契約關係請求被告潘自遠對原告負債務不履行損害賠償之責，於法不合，應予駁回。 (四)按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係（最高法院98年度台上字第673號裁判意旨參照）。查系爭房屋於簽署系爭買賣契約前，未曾做過硬固混凝土氯離子含量檢測；系爭買賣契約當事人於簽署系爭買賣契約時，均明知前述未檢測事實，故於增補契約中特別以手寫方式約明：買賣雙方合意標的物之屋況由買方依現況承受，賣方不負民法物之瑕疵擔保責任，但若海砂屋、輻射屋、非自然身故情事，賣方仍需負責等情，已如前述，可認屬實。被告公司抗辯；系爭房屋於委賣時目視狀況又無異狀（即無海砂屋常見水泥剝落、鋼筋外露等）等情，又為原告所未爭執（原告主張：其是於109年5月系爭房屋裝潢期間，因天花板水泥塊掉落，才發現可能有海砂屋狀況。）。經本院調查結果，認被告公司之經紀人員於執行本件仲介業務時究否具體敘明系爭房屋未曾做過海砂屋檢測之原因，實與原告決定是否同意簽署系爭買賣契約之動機無涉（即不問是否有敘明未檢測原因，均不會撼動原告簽約之意願。此參增補契約中記載可清楚判悉，該未曾做檢測之原因是因系爭房屋先前未曾做為檢測(故無現存資料可供參酌)，締約過程中，也無人有願意出資做檢測(故無新增資料可供認定)之故。是當事人就因未檢測潛在風險(可能為海砂屋等)，才於補充契約中為特別約定。）；也與原告於買受系爭房屋前是否知悉系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高無關（即有無敘明未檢測原因，均不會動搖於系爭房屋委賣時原告無法由現狀探知系爭房屋氯離子含量已經超標一事。）。即被告公司（含其經紀人員）未具體敘明系爭房屋未曾做過海砂屋檢測之原因（被告公司、被告潘自遠之有責行為），與系爭買賣契約之成立，及原告於簽約前不知系爭房屋為海砂屋之事實，均難認有相當因果關係，是縱原告主張：其因系爭房屋嗣後經檢測結果硬固混凝土氯離子含量過高，可向出賣人主張解除契約，並因此受有支出買賣價金1,770 萬元、辦理過戶支付5萬2,399元、系爭房屋裝潢費用30萬3,200元、立鋼公司鑑定費4,000元、厚昇公司鑑定費5,250元，合計共1,806萬4,849元損害一事為可採。亦與被告公司、被告潘自遠之有責行為，二者間，並無相當因果關係，難認原告對被告公司、被告潘自遠有損害賠償請求權存在。 (五)從而，原告以被告公司、被告潘自遠違反民法第567條調查義務為由，本於債務不履行法律關係、不動產經紀業條例第26條第2項規定請求其等連帶給付原告1,806萬4,849元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。六、關於原告請求被告蕭智文等4人連帶給付54萬1,849元及法定遲延利息部分： (一)按債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給付不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；若於契約成立前即自始存在以不能之給付為標的者，即屬同法第246條第1項或第247條第1項、第2項所定「契約因以不能之給付為標的而全部或一部無效」之範疇，初不生不完全給付之問題，亦無適用同法第227條規定之餘地（最高法院99年度台上字第2033號裁判意旨參照）。 (二)本件原告主張系爭房屋為海砂屋之瑕疵，既屬系爭買賣契約成立前即存在之瑕疵，按諸前開裁判意旨，並無適用同法第227條規定之餘地。是以，原告以被告蕭智文4人交付之系爭房屋為海砂屋，屬不完全給付，致原告受有損害為由，依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告蕭智文等4人連帶賠償54萬1,849元及法定遲延利息。依其起訴主張之事實，於法律上即顯無理由，應予駁回。七、關於原告請求被告蕭智文等4人應各給付原告352萬8,735元及法定遲延利息部分： (一)原告主張：系爭房屋硬固水泥砂漿及混凝土水溶性氯離子含量每立方公尺平均值遠超過0.6公斤標準，具有影響抗震性，結構安全疑慮，且該瑕疵難修補除去，僅能予以補強，自屬具有可達解除契約程度之重大瑕疵。原告既以原證8函通知被告蕭智文等4人（109年9月10日收受通知），系爭契約自因其等逾期並未出面與原告協商結果，於函到5日後發生合法解除系爭買賣契約之效力。系爭買賣契約既經原告合法解除，原告自得依民法第259條、第179條規定請求被告蕭智文等4人各返還352萬8,735元價金等情。被告蕭智文等4人則以：系爭房屋硬固水泥砂漿及混凝土水溶性氯離子含量固超過每立方公尺平均值0.6公斤標準，但依鑑定結果可知，既可以陽極犧牲法，利用金屬電位差原理引導腐蝕鋅塊；及採碳素纖維網或鋼板予以補強替代鋼筋鏽蝕強度。可認系爭房屋經修補後可繼續使用。且系爭房屋屋齡30餘年，經歷921 地震、331地震及鄰近捷運菜寮站興建，系爭房屋其上2至5 樓住戶均長期居住，安全無虞，亦難認系爭房屋已達不堪居住程。況以同一地點正常房屋與具前述有瑕疵之系爭房屋相較，經鑑定結果，二者價差為268萬2,731元，僅占系爭不動產價值16.47%，更難認前開瑕疵已達重大而得解除契約。即原告以系爭房屋氯離子含量過高為由，主張解除契約，顯失公平，本件原告應僅得主張減少價金等語為辯。 (二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。次按民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上字第739號裁判意旨參照）。又於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又建築物結構之鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，易造成混凝土所包覆之鋼筋結構銹蝕，影響建築物之結構安全，是建築物混凝土中氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初無立即之危險，仍會因時間累積而加劇鋼筋結構銹蝕之程度，對於居住安全造成重大威脅，自有減少一般房屋所應具備之通常效用及價值，應認為物之瑕疵。併一般坊間所稱之海砂屋，係指建築物硬固混凝土中水溶性氯離子含量過高。關於「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」，經濟部標準檢驗局國家標準CNS3090A204 2之規定為0.15公斤/立方公尺，關於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定」，83年7月22日以前尚無國家標準，經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性水溶法）表10規定鋼筋混凝土（一般）須小於每立方公尺0.6公斤，該表之備註欄註明：超過每立方公尺0.3公斤至0.6公斤時，鋼筋須做防蝕處理。87年6月25日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土中取大水溶性氯離子含量規定）表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）須小於每立方公尺0.3公斤。104年1月13日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定）表10規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）須小於每立方公尺0.15公斤，若超過上開標準，即屬於海砂屋。 ⑴系爭房屋為73年間興建完成，有建物登記謄本在卷可佐，可認屬實。併參諸前述買賣雙方於增補契約中約定「若有海砂屋」賣方仍須負責等語，可推認原告與被告蕭智文等4人已約明系爭房屋應有混凝土最大水溶性氯離子含量不得高於經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之須小於每立方公尺0.6公斤標準之品質。又經本院依原告聲請囑託土木技師公會鑑定結果：經自系爭房屋採樣5處，經檢測結果硬固混凝土中水溶性氯離子含量各為每立方公尺2.230公斤、1.205公斤、2.215公斤、1.553公斤、1.327公斤，平均值1.706公斤，超過每立方公尺0.6公斤等情，已如前述，有鑑定報告附卷可佐，可認屬實。則原告主張：原告買受之系爭不動產欠缺通常應具備之品質有瑕疵等語，自屬有據。 ⑵再經本院就前項鑑定結果（超過每立方公尺0.6公斤），對系爭房屋建築結構或居住安全有無影響一事，請鑑定機關（即土木技師公會）提供相關可能評估。經鑑定機關現場勘驗結果，函覆稱：系爭房屋確已發生部分結構元件鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之現象，且混凝土強度僅達設計強度約56%，計對混凝土氯離子含量之影響結構部分，結構上之元件將因氯離子不斷腐蝕鋼筋，使其承載強度越趨往下折減，嚴重者部分樓板混凝土持續剝落，如鋼筋鏽蝕而斷裂樓板即無承載強度最後將崩塌，抗震能力亦會因梁柱鋼筋鏽蝕而折減，而降低結構安全，概括而言結構材料劣化、鋼筋斷面減少、混凝土強度較低，影響抗震性，結構安全有疑慮。因此如繼續使用應予修復補強，修復部分，因混凝土氯離子甚難除去，建議以陽極犧牲法，利用金屬電位差原理引導腐蝕鋅塊，為較經濟工法，而鋼筋腐蝕部分可以採碳素纖維網或鋼板予以補強替代等語，亦如前述，有鑑定報告附卷可憑。則由前述鑑定結果可知，系爭房屋未達到不宜居住程度，經修復補強後，還是可以繼續居住使用。併參酌系爭不動產，因前述瑕疵價值減損（包「修復費用」及「污名價值減損」）金額為268萬2,731元，倘以系爭買賣契約總價（高於市場價格）折計，則金額為291 萬5,190元，減損比率16.47%等情，可知含「修復費用」及「污名價值減損」在內，減損比率約占買賣標的價值16.47%，修復費用也未高到無修補實益程度。經本院調查結果，認系爭房屋氯離子含量雖明顯超標，但既經修復補強後，可繼續居住，瑕疵價值減損比率又僅占標的價值16.47%，倘許原告解除契約，對出賣人顯失公平。按其瑕疵程度，買受人（即原告）應僅得主張減少價金。 (三)基上，原告以原證8函對被告蕭智文等4人所為解除系爭買賣契約意思表示，既不生合法解除效力。則原告以系爭買賣契約已經原告合法解除為由，依民法第259條、第179條規定請求被告蕭智文等4人各返還352萬8,735元價金及法定遲延利息，自屬無據，應予駁回。八、綜上所述，原告本於民法第259條、第179條請求被告蕭智文等4人應各給付原告352萬8,735元及法定遲延利息；本於民法第179條請求被告蕭丁嘉應給付原告353萬1,756元及法定遲延利息；本於民法第227條第1項、第226條第1項請求被告蕭智文等4人應連帶給付原告54萬1,849元及法定遲延利息；本於民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、債務不履行法律關係請求被告公司、被告潘自遠應連帶給付原告1,806萬4,849元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依據，應併駁回。九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 110　　年　　12　　月　　23　　日民事第六庭法　官　黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 110　　年　　12　　月　　23　　日書記官　黃曉妏

臺灣新北地方法院109年度重訴字第643號

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