109年度重訴字第774號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 01 月 26 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第774號原告周陸枝訴訟代理人邱琦瑛律師被告李九龍訴訟代理人宋國城律師李進成律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月22日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○○號四樓房屋全部遷讓返還原告。被告應自民國一○九年十月十五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟參佰柒拾壹元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九；餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬元為被告預供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣玖拾陸萬參仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項已到期部分，於原告按月以新臺幣貳仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣柒仟參佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：原告為訴外人周嘉慧之父，門牌號碼新北市○○區○○路000○00號4樓房屋（下稱系爭房屋）與坐落基地即新北市○○區○○段000○00000地號土地（權利範圍各10萬分之1 05，下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地）本為周嘉慧所有，其於民國109年4月25日死亡後由原告繼承，被告並無居住於系爭房屋之正當法律權源，原告擬收回系爭房屋，已寄發存證信函催告被告於109年10月15日前搬離，被告卻仍繼續占有使用系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。另被告自109 年10月15日迄今仍繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告自109年10月15日起至遷讓交還系爭房屋止，按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）3萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應自109年10月15日起至遷讓交屋日止，按月給付原告3萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告與周嘉慧於81年間開始交往，為事實上夫妻關係，被告提供其名下台北富邦商業銀行及安泰商業銀行帳戶，委託周嘉慧負責處理交往期間所購置之不動產、股票及基金。嗣於99年間，被告為防止其配偶發現導致婚外情曝光，故與周嘉慧協議，由被告出資購入系爭房地並登記於周嘉慧名下，系爭房地之買賣契約、所有權狀等證明房地所有權之相關文件則放置於被告處；另周嘉慧於100年6月25日親立說明書1紙交付予被告，依說明書所示，被告於系爭房屋出售以清償周嘉慧向伊之借款為止，均為系爭房屋之管理、使用者，顯見被告與周嘉慧間成立附解除條件之使用借貸契約，未經終止或解除，則原告繼承周嘉慧之系爭房屋，自應負容忍義務等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查系爭房地由訴外人周嘉慧為買受人，與訴外人峰景建設股份有限公司、保力達開發股份有限公司簽立買賣契約書，並於100年1月25日登記於周嘉慧名下；嗣周嘉慧於109年4月25日死亡，原告為其繼承人，於109年9月1日以分割繼承為原因登記為系爭房地之所有權人，有系爭房地目前之所有權狀及登記第一類謄本、房地買賣及土地買賣契約書、系爭房地前登記為周嘉慧所有之權狀等件在卷為憑（見本院109年度重訴字第774號卷，下稱本院卷，卷一第15頁至19頁、43頁至47頁、121頁至123頁、155頁至210頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、至原告主張系爭房屋原為周嘉慧所有，其因繼承取得系爭房屋所有權後，向被告催告遷出，惟被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，是原告得請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之點厥為：㈠被告現有無占有系爭房屋之合法權源？㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之不當得利數額若干？茲就上開爭點析述如下：㈠被告現有無占有系爭房屋之合法權源？ ⒈被告抗辯其與周嘉慧間就系爭房地成立借名登記契約部分：⑴按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。再按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，為當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任；又不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台上字第402號、110年度台上字第528號、110年度台上字第511號判決意旨參照）。查本件系爭房地前係以周嘉慧為買受人，向峰景建設股份有限公司、保力達開發股份有限公司買受後，登記為周嘉慧所有，業如前述，是被告主張系爭房地實質上為被告所有，僅借名登記於周嘉慧名下乙情，既為原告所否認，被告自應就其與周嘉慧間有借名登記意思表示合致之要件負舉證之責。 ⑵被告雖提出說明書1紙（見本院卷一第235頁），主張其與周嘉慧間就系爭房地存有借名登記契約，原告則否認該文書之形式上真正（見本院卷一第134頁）。然該說明書縱或為真，其內容係記載：「本人周嘉慧向李九龍君借用新台幣壹仟萬元做為新莊鳳翔之購屋款，如於該房屋出售前未清償時，願將該屋之管理及使用權交給李九龍，特此說明。立書人：周嘉慧」等語，核其文義係在於說明周嘉慧向被告借款買屋，倘在周嘉慧將房屋出售前借款尚未清償時，則周嘉慧同意讓被告管理使用房屋，可看出周嘉慧係以系爭房地所有權人之身分自居，其有出售房屋及同意讓原告使用房屋之權限，倘被告與周嘉慧確有借名關係存在，縱2人或因不諳法律而未載明「借名登記」之文字，然亦會記載系爭房地實為被告所有，登記於周嘉慧名下，被告得管理、使用、處分等意旨，足見此說明書之記載，實與借名登記契約成立之情形不符，無法以此逕論被告與周嘉慧間就系爭房地存有借名登記法律關係。 ⑶又被告雖執證人即代書陳詰內於另案被告請求原告不動產所有權移轉登記等事件（本院109年度重訴字第750號）中之證詞，作為被告主張系爭房地為其借名登記於周嘉慧名下之證據方法。然依證人陳詰內在另案言詞辯論程序中證稱：伊與周家慧沒有見過面，也沒有談過話，是因為伊先認識被告的弟弟，他說被告有些不動產代書的問題要跟伊聊一聊，伊跟被告見面後，他說要辦不動產移轉案件，等於是說他有一個不動產登記在別人名下，要辦理贈與回來到他身上，為什麼他的不動產會登記在別人名下，這個細節他沒有說等語（見本院卷二第16頁），足見證人陳詰內實不知悉系爭房地當初為何登記在周嘉慧名下，且皆僅以被告為聯繫管道，並無機會與周嘉慧確認系爭房地登記為其名義之因，及周嘉慧是否確實要以贈與名義移轉予被告等節；再依被告與證人陳詰內間LINE通訊軟體訊息記錄所示，固見被告於109年3月間即周嘉慧過世約1個月前，開始委託陳詰內辦理系爭房地辦理贈與過戶之相關事宜，陳詰內並曾於同年3月15日向被告表示：「預定公證時要請屋主寫出下列內容：本棟房屋（土地）本是受贈人當初出資協購，現今予以贈與返還。此一內容保護大家，不知道你覺得okay嗎？」，被告則回答：「好」，另有談及請周嘉慧書寫自書遺囑等事宜，被告並稱周嘉慧之父母（即原告與其配偶）對遺產分配按照周嘉慧意見乙節沒意見等語（見本院卷一第339頁至363頁），均無任何關於系爭房地係借名登記予周嘉慧之討論，以證人陳詰內為專業代書，當熟知借名登記物返還之相關委託事項，其與被告間之討論卻全未提及此部分，亦未建議在公證書上載明借名登記物返還之意旨，均與通常辦理借名登記物返還之情形不符，要難作為對被告有利之證據，而認定系爭房地確為被告借名登記於周嘉慧名下。 ⑷另被告固以：系爭房屋為其與周嘉慧共同使用，且系爭房地之買賣價金為被告支出、相關稅捐、水電、瓦斯及各項費用均由被告繳納，所有權狀並為被告保管等節為主張。然不動產之取得對價全部或一部非由登記名義人支付，所涉原因非僅一端，或為財務規劃與財產管理之便利而為之信託登記、借名登記、脫法行為等關係，或係出於經濟考量而為之借款、合資等關係，或係出於情感因素而為之贈與等關係，不一而足，且均未與事理常情相違，而屬一般社會交易所常見，審諸被告所為其與周嘉慧自81年交往後，迄周嘉慧過世前均同賦共居，具事實上夫妻關係之主張，而系爭房地係於其等交往期間所購置，足徵被告與周嘉慧間情感與經濟生活之關係密切，縱認系爭房地購買係由被告提供部分資金（按被告於另案訴訟中自承：原告有匯款200萬給周嘉慧買房子等語，見本院卷一第151頁），亦不當然僅有成立借名登記契約之唯一可能性，尚難排除前述其他原因存在。且被告於另案陳稱：因為周嘉慧上班在臺北八德路，所以她平日一到五是住在八德路小套房，禮拜五才回新莊，伊平常都住在新莊（即系爭房屋），因為新莊的房屋在伊上班處附近等語（見本院卷一第147頁），可見其與周嘉慧間係基於事實上夫妻關係而同居共財，則系爭房地之必要費用縱或為被告所繳納，或系爭房地所有權狀為被告保管（均為原告所否認），仍不能排除係被告與周嘉慧間另有費用支出及權狀保管約定，且所有權狀僅作為權利證明之憑證，仍應以地政機關登記為最終依據，是周嘉慧基於事實上夫妻間之信任關係，交由被告保管，且未要求返還，尚與常情無違，均難僅憑上情，即認被告係系爭房地之實質所有權人，而與周嘉慧間成立借名登記契約。 ⑸此外，被告並未就其與周嘉慧間就系爭房地存有借名登記關係乙節，提出其他具體事證以實其說，自難認被告已盡舉證責任。因此，被告主張其與周嘉慧就系爭房地存有借名登記契約等情，洵屬無據，不足採信。 ⒉至被告復辯稱：其與周嘉慧就系爭房地訂有附解除條件，即系爭房地出售並清償被告借款為止，由被告管理使用之使用借貸法律關係，原告應承受該使用借貸契約之容忍義務云云。查被告主張其與周嘉慧間就系爭房地存有附解除條件之使用借貸契約，既為原告所否認，自應由被告就所主張之有利事實負舉證之責。查上開說明書雖記載周嘉慧向被告借用1000萬元做為系爭房地購屋款，如於房屋出售前未清償時，願將該屋之管理及使用權交給被告等文字，業如前述，然依被告於另案訴訟中到庭所陳：當初買房子的時候，伊還有婚姻，為了保障周嘉慧，所以房子登記在周嘉慧名下，如果周嘉慧先過世，房子有可能被繼承，沒有寫這張繼承人怎麼會還伊，不寫借，繼承人不會承認房子是伊出資的。周嘉會拿伊的錢去買房子，是本於夫妻關係，我們一起住，錢就拿給她去買房子，事實上伊從認識周嘉慧之後，錢都是周嘉慧處理，因為她把錢拿去買基金什麼伊不知道，但她會還伊，伊交給周嘉慧，沒時間去管她買什麼，她也不需要向伊報告她買了什麼，只要到時候還伊錢就好，她隨時要還伊錢，沒有約定什麼時候還錢，一直到周嘉慧快過世的時候才把錢轉到伊帳戶，有時候是用網路買基金還給伊等語（見本院卷一第147頁至149頁），則上開說明書縱或為真，其用意亦係為了讓周嘉慧之繼承人在周嘉慧過世後，能讓被告繼續使用系爭房屋，或將系爭房地移轉予被告，則周嘉慧是否確有向被告借款，金額並達1000萬元，已屬有疑，且被告既將其金錢交由周嘉慧全權處理而得自由運用，則該等款項之流動是否能認係被告與周嘉慧間存有借貸關係，即難遽認；再被告與周嘉慧間既屬同居之事實上夫妻關係，是被告使用周嘉慧所有之系爭房地，亦未必需以成立使用借貸契約之方式處理，均難認被告所稱其與周嘉慧間就系爭房地有使用借貸契約乙節為真實。況縱或被告此部分附條件使用借貸之主張為實在，然被告既自承：周嘉慧快過世的時候有將錢轉到被告帳戶，或用網路買基金等語，已如前述，而依被告名下基金明細，迄109年4月14日即周嘉慧過世前數日，被告於摩根資產管理集團下所開立帳戶，總成本即投入金錢已高達1千2百萬餘元（見本院卷一第393頁），堪認周嘉慧因陸續還款而已清償，該使用借貸契約即符於解除條件而失其效力，被告即不得再執該使用借貸契約向周嘉慧與其繼承人為主張，是被告此部分抗辯，亦無理由。 ⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查本件原告為系爭房屋之所有權人，被告前雖因其與周嘉慧間之事實上夫妻關係而得占有使用該房屋，然周嘉慧死亡後系爭房屋由原告繼承，原告已於109年9月25日以存證信函向被告表示擬收回系爭房地，並限期於109年10月15日前遷出系爭房屋及回復原狀，否則將依法訴追，並請求被告自109年10月15日起支付相當於租金之不當得利等語（見本院卷一第21至23頁），應認僅同意被告繼續使用系爭房屋至109年10月14日止，被告現仍占有系爭房屋，即無合法權源。從而，原告依據民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，為有理由，應予准許。㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之不當得利數額若干？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。至計算相當於土地租金之不當得利金額，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。另房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號裁判意旨參照）。再按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」。是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號民事判決意旨參照）。另按「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之」，民事訴訟法第246條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照），足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。查本件被告無法律上權源，占用原告所有之系爭房屋，則被告受有相當於占用範圍土地、房屋租金之利益，致原告受有損害，且被告無權占有系爭房屋，迄今仍無返還之意，顯有繼續占用之虞，原告自有預為請求之必要。是原告依前揭規定，請求被告返還自109年10月15日起至遷讓交屋時止，無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利，自無不合。至就不當得利數額之計算方式，查本件被告係將系爭房屋自己居住使用，並非作為營業之用，則揆諸前揭規定及說明，計算原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，自應依土地法第97條第1項規定之租金計算方式為準；原告主張應依同社區內面積相似房屋之租金為準，計算被告應返還相當於租金之不當得利云云，尚乏依據。 ⒉又按土地所有人得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10%之最高額（最高法院88年度台上字第3331號、88年度台上字第1894號判決意旨參照）。查系爭房屋坐落之基地為新北市○○區○○段○000○000○0 地號土地，面積分別為19,143.49、3.79平方公尺，原告之應有部分均為10萬分之105，此有土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷一第43頁至45頁），而上開土地於109年1月之申報地價分別為每平方公尺1萬4,943.2元、1萬6,109元（參上開土地登記謄本之記載）。至系爭房屋109年度之估定價額（即評定現值）為96萬3,100元，亦有原告所提出之新北市政府稅捐稽徵處房屋稅109年課稅明細表附卷可考（見本院卷一第29頁），依土地法第164條：「直轄市或縣（市）地政機關應將改良物估計價值數額，送經標準地價評議委員會評定後，報請該管直轄市或縣（市）政府公布為改良物法定價值，並由直轄市或縣（市）地政機關分別以書面通知所有權人」，及房屋稅條例第10條第1項、第11條：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」、「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每3年重行評定1次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」等規定，堪認房屋之估定價額既係由不動產評價委員會核定所得，自非不得作為系爭房屋法定價值標準之估算基準。再查，系爭房屋位於新莊峰景鳳翔社區，為鋼筋混凝土造14層樓建物之第4層，於98年9月29日建造完成，有系爭房屋之建物所有權狀1份存卷可稽（見本院卷一第19頁），且距離捷運丹鳳站約700公尺，僅需步行10分鐘，旁有丹鳳國小、福營國中、雙鳳公園、四維市場，且系爭房屋面臨主要幹道中正路，多為連鎖企業及銀行設立營業據點，足見生活機能良好，是本院參酌系爭房屋之坐落位置、工商業繁榮程度、經濟價值，與被告利用系爭房屋所受利益等情狀，認本件被告所受利益金額以按土地及建築物申報總價額年息7%計算為適當。依據上開說明，則本件每月相當租金之不當得利計算式即為【（系爭土地申報地價×占用面積×土地持分＋系爭房屋課稅現值）×7%÷12】，依此計算，原告得請求被告返還自109年10月15日起至遷讓交屋時止，按月給付之不當得利金額，於7,371元內為有理由（計算式：【（14,943.2元/㎡×19 ,143.49㎡×105/100,000）＋（16,109元/㎡×3.79㎡×105/100,00 0）＋963,100】×7%÷12＝7,371元，元以下四捨五入），應予准許，逾此數額之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，為有理由，應予准許。又原告依據民法第179條之規定，請求被告應自109年10月15日起至遷讓交屋日止，按月給付原告7,371元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　26　　日民事第二庭法　官　宋泓璟以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　26　　日書記官鄧筱芸

臺灣新北地方法院109年度重訴字第774號

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